【地產(chǎn)策劃-】長沙麓谷項目南北地塊產(chǎn)品定位報告2007

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1、易居中國長沙金岳房屋銷售有限公司出品,2007年6月,麓谷項目南、北地塊產(chǎn)品定位,報告,送呈：湖南金榮企業(yè)集團有限公司,CSJY003,麓谷項目南面地塊產(chǎn)品定位,報告,PART 1,項目定位相對應(yīng)的產(chǎn)品定位,本案獨特的項目定位，,自然相對應(yīng)的也是一個產(chǎn)品類型。,產(chǎn)品定位：按本案的核心價值定位重新劃分標(biāo)準(zhǔn)！,城市別墅+酒店式服務(wù)公寓,“CTLD的club生活會館”,釋義：,CTLD：即中央科技生活區(qū)（CENTRE TECHNOLOGY LIFE DISTRICT），既突出了我們的核心地段，也暗示了項目所在的麓谷屬于科技園區(qū)，同時高科技引發(fā)目標(biāo)客戶關(guān)于產(chǎn)品質(zhì)素的豐富聯(lián)想。,Club生活會館：clu

2、b生活，圈子生活，集散高尚人群、傳遞核心價值。,會館：高尚的、私密的、生活的、商務(wù)的,項目總體定位,與城市豪宅相比，城市別墅能更多地占有自然資源，享有更多更多的綠色與景觀環(huán)境。相比郊區(qū)別墅，城市別墅能享受更多的城市便利。許多住過郊區(qū)別墅的業(yè)主都有這樣的經(jīng)歷，開始入住的時候喜氣洋洋，過了新鮮勁就立刻感到生活有許多不便，不僅路途遙遠，而且周邊的配套很不健全，醫(yī)療機構(gòu)、娛樂設(shè)施、購物超市，幾乎沒有滿意的地方，所以郊區(qū)別墅對事業(yè)蓬勃發(fā)展的精英們是一種“折磨”。而城市別墅由于地處城區(qū)中或者距離城市中心非常近，其配套設(shè)施或者早已成型，或者政府規(guī)劃投入能夠盡快改善，因此可以便利的享有城市生活的配套。,關(guān)于城

3、市別墅,更多的景觀資源,更便利的生活條件,城市別墅,項目名稱,地址,體量,(萬),均價,推量,銷售周期,銷售率,中天廣場,芙蓉區(qū)五一大道766號,17,國際公寓5600元/ ,行政公館6800元/ ,630套,7個月,65%,湘域中央,芙蓉區(qū)五一大道235號,18,公寓均價5800元/ ,627套,4個月,100%,湘聚酒店公寓,芙蓉區(qū)遠大路130號,6.5,3500元/ ,700多套,6個月,85%,標(biāo)志麓谷坐標(biāo),岳麓區(qū)麓谷泉路與麓龍路交匯處,7,4600元/（精裝修）,165套,8個月,58%,美林銀谷,岳麓區(qū)金星中路,11.3,4800元/（精裝修）,300套左右,2個月,100%,在售

4、項目,酒店式服務(wù)公寓的市場接受度較高,建議采取綠化帶+喬木+灌木的景觀布置在沿街退讓的空間內(nèi)。,不同方案市場盈利預(yù)估,麓谷項目北面地塊產(chǎn)品定位,報告,PART 2,地塊屬性,占地面積,建筑面積,容積率,南面地塊,31702,27368,0.86,北面地塊,14226,41739,2.9,SOHO，為小型辦公室和家庭辦公室Small office 、Home office的縮寫 ，,是一種適應(yīng)社會進步的未來型住宅即實現(xiàn)一個住宅單 位的商、住兩種功用。,什么是SOHO,SOHO,有人說SOHO就是寫字樓，這種說話是完全錯誤的，寫字樓是純粹用來辦公的場所，SOHO是可以用來辦公的住宅。,兩者不僅在戶

5、型面積、開間大小公共空間裝修、外立面、商務(wù)配套、停車位設(shè)置等有很大的區(qū)別，而且最大的不同在于寫字樓是配備中央空調(diào)的，而SOHO沒有。,也有人說SOHO就是商住樓，其實這種說法并不準(zhǔn)確。雖然SOHO和商住樓很相近，但還是有很大區(qū)別的。商住樓這種形式一直就存在，而SOHO的出現(xiàn)則是近一階段的事。,二者的最大區(qū)別在于其使用者的職業(yè)特點不同，從而決定了對住宅的使用功能的要求不同。,SOHO族多是從事文字性、咨詢、設(shè)計、藝術(shù)、計算機等工作，獨立性和創(chuàng)造性強，在家里辦公并不比傳統(tǒng)的集中辦公效率低甚至更高，在網(wǎng)絡(luò)大量應(yīng)用之前，主要采用電話、傳真等方式與外界聯(lián)系，是專業(yè)細分和科技進步的結(jié)果。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的廣泛應(yīng)用

6、為SOHO提供了最可靠的物質(zhì)基礎(chǔ)，并出現(xiàn)了為SOHO族量身定做的SOHO型住宅。在SOHO住宅中，辦公的就是業(yè)主本人，而不是公司全體，住宅里不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)大量客戶來來往往，對網(wǎng)絡(luò)的依賴性非常強。而商住樓內(nèi)公司的工作模式與寫字樓公司完全相同，是集中辦公，未必依賴網(wǎng)絡(luò)。,1、節(jié)省資源,寫字樓和住宅兩個空間的合二為一，將會極大的節(jié)約有限空間和資源。對個體而言，可以減少住戶每天因來往于寫字樓和住宅之間的交通所花費的時間，并減少能源的浪費。,Soho的特色,從,“閣樓”的意念出發(fā)，人們可以想到一種靈活可變的生活居住方式，這種方式也是能為買房人所接受的，它將人們的工作地點打散了：一種是“公共辦公地點”，可位于

7、市中心，上班人必須每天報到；再一種是“家庭辦公地點”，就含嵌在私人生活空間里。將這個理念用在這個項目，就使得一套住宅空間是可變的，可以根據(jù)買主的意愿來分割。,2、靈活的空間,3、特色采光設(shè)計,以SOHO現(xiàn)代城為例，使用了大面積玻璃窗，提高房間的采光率。而到了建外SOHO時，采光上的設(shè)計就更為科學(xué)，設(shè)計師山本理顯將建筑聰明地向南偏東轉(zhuǎn)了30度的角，讓它們在排列上形成交叉錯落的形狀。這么一來，樓間距增加了，采光更完美了。,4、高水平的室內(nèi)裝修,設(shè)計師作了高水平的室內(nèi)設(shè)計，對房屋進行了精裝修，從而避免了住戶進住毛坯房后對新建樓房進行“二期工程”施工，并減少了對建筑物的破壞。設(shè)計師引導(dǎo)住戶往高水平的居

8、住環(huán)境上發(fā)展，住戶的個性化在高水平上得以更加美好的體現(xiàn)。 無論是廳內(nèi)的設(shè)計安排還是室內(nèi)復(fù)式結(jié)構(gòu)的設(shè)想，設(shè)計師無不體現(xiàn)出以人為本的原則理念，同時也更加表現(xiàn)出對人與人之間感情的寄托和對生活的無比熱愛。,鑒于本案高端定位的原則以及成就區(qū)域領(lǐng)跑者的目標(biāo)，我們將視野擴大，剖析地產(chǎn)界最為經(jīng)典的SOHO案例,Soho現(xiàn)代城,Soho現(xiàn)代城以極富創(chuàng)造性而又富含理念的設(shè)計構(gòu)思為本世紀(jì)最后一年的我國房地產(chǎn)業(yè)留下了濃墨重彩的一筆。,SOHO現(xiàn)代城市選擇使用木材、石頭和鐵制品等自然的建筑材料。運用物理學(xué)的成果調(diào)動和引導(dǎo)光線，是SOHO現(xiàn)代城散光的另一個光芒。,住SOHO的感覺，有點類似坐在巴黎街頭的咖啡館，眼前是流動

9、的人，心情卻是安寧的，悠閑的，自在的。,我給予SOHO現(xiàn)代城簡裝的線條，濃烈的熱情。,由于SOHO這一革命新性的項目，我們可以把20世紀(jì)末最好的思想和解決方案結(jié)合起來，這新世紀(jì)創(chuàng)造出最新型的建筑。,這也是第一次將功能、靈活、充足的空間、簡單線條經(jīng)及優(yōu)雅結(jié)合起來，創(chuàng)造出起臣結(jié)合的空間。,綠色生態(tài)建筑，設(shè)計者以人為核心，最大限度的提高了能源和空間的使用率，每隔四層的一個空中庭院，面朝南，作為這四層住戶的公共交流場所，將四合院帶進高樓，既有效調(diào)節(jié)室內(nèi)外的小氣候，實現(xiàn)了豎向綠化，又為工作節(jié)奏緊張的現(xiàn)代人提供了一個情感交流空間,Soho現(xiàn)代城很好的處理了生活空間和辦公空間共處一室的矛盾，使住所兼容居住和

10、辦公兩重功能。,靈活的推拉隔墻使辦公空間和其他功能空間形成可分可合的關(guān)系，當(dāng)需要安靜或者客戶來訪時，主人可封閉辦公間，不去干擾家人的起居空間；而在閑暇之余，又可敞開隔墻使辦公空間與起居空間融為一體。推拉活動隔墻的應(yīng)用可以將空間進行合理分隔，靈活多變，可大可小，使得使用功能得以區(qū)分。因此住宅的公共部分是一種流動的空間形式，圍繞起居、廳、和辦公三個功能使人置身于此將甚感辦公的自由和樂趣，生活的方便和安逸。,大面積玻璃窗的使用大大提高了房間的采光率。隨著大面積玻璃窗的使用增加了景觀效果，同時整體立面效果趨于公建化，并由此帶來了居住者觀念上的變化。家庭精神生活環(huán)境有了很大的改善和提高。,樓宇中網(wǎng)絡(luò)硬件

11、設(shè)備根據(jù)Soho一族的生活方式重新構(gòu)架，以適應(yīng)社會進步，使每一位參加到Soho現(xiàn)代城中的人都能獲得新的概念和新的思路。,建外Soho,建外Soho位于北京中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，總占地面積18.32公頃，總建筑面積為82萬平方米。其中地上面積約為64萬平方米。,為獲取最大陽光照射面積，避免戶戶對視的尷尬，塔樓的方向按正南方向向東轉(zhuǎn)30度角，使所有房間互不遮擋，設(shè)計上把大中小戶型分別記中設(shè)計在不同的樓座中，這樣不同需求的客戶可以相互分開。,建外soho最大可能的提高了房子的利用率，在門廳和客廳之間配置了soho區(qū)，soho區(qū) 可以作為工作間，或是作為會客間，或是作為客廳的延長等，有各種各樣的用途。,每個單

12、元的面積采用多樣化設(shè)計，小到適合投資租用的80120平米的小戶型，到150180的中戶型和200250平米的大戶型都采用soho設(shè)計風(fēng)格，以適合新經(jīng)濟新環(huán)境下人們不斷變化的生活和居住方式。,建外soho 商鋪全部沿街設(shè)立，獨立進出，以滿足CBD中心地區(qū)對酒吧、餐廳及各類商務(wù)服務(wù)機構(gòu)的迫切需求,產(chǎn)品方案建議,釋義之一：,麓谷首席,區(qū)域標(biāo)志,-麓谷為物業(yè)的區(qū)域標(biāo)志；,-是區(qū)域內(nèi)第一個商務(wù)辦公項目,區(qū)域地位,-首席為NO.1，為區(qū)域龍頭，為麓谷商務(wù)、辦公、住宅代表；,-美國有硅谷，長沙有麓谷,釋義之二：,服務(wù)式SOHO,-服務(wù)式SOHO有兩重含義：物業(yè)硬件上的高品質(zhì)與軟性服務(wù)上的高品質(zhì)。,物業(yè)硬件高

13、品質(zhì)體現(xiàn)在：,-物業(yè)酒店式裝修大堂；,-物業(yè)酒店式公共走道及電梯廳；,-與寫字樓共享商務(wù)配套；,-南面地塊為別墅豪宅,物業(yè)在服務(wù)上高品質(zhì)體現(xiàn)在：,-核心理念：,金榮的承諾，70年終身服務(wù),；,-服務(wù)之一：,周全的酒店服務(wù),。提供籌辦宴會、打字傳真復(fù)印、專車接送住戶、租車等服務(wù),-服務(wù)之二：,全天候健康服務(wù),。設(shè)立健康服務(wù)中心，提供24小時候診,-服務(wù)之三：,全程與全城租售服務(wù),。設(shè)立租售中心，提供代租、代售、代管、代收服務(wù),-服務(wù)之四：,人性化的家政服務(wù),。提供定期清潔、女傭聘請、托兒寄老、換洗床單枕套浴巾等服務(wù),-服務(wù)之三：,金融服務(wù),。提供代贖買服務(wù)，提供兩成兩年免息分期付款等金融服務(wù)。,

14、做什么？,空中別墅,搶類別墅客戶！,公共部位,大氣,人性,尊崇感,使用方便,（大堂）,提高產(chǎn)品附加值頂層送閣樓,不超過2米的頂層空間，不計入建筑面積，贈送給客戶：或住、或玩、或貯藏。,空中花園,以空中花園為特色，即改善了不規(guī)則平面對戶型的影響，又為戶內(nèi)外提供了一個過渡性空間，也適合會客、小憩、綠化等多種功能的使用，豐富了業(yè)主的生活內(nèi)容。,謝謝聆聽!,浦東別墅市場四月月報,2008.5,本次匯報內(nèi)容,第一部分 上海獨棟別墅市場,第二部分 浦東獨棟別墅市場,第三部分 浦東獨棟別墅競爭個案市場分析,第四部分 浦東高端住宅市場,第五部分 浦東高端住宅競爭個案市場分析,第一部分 上海獨棟別墅市場分析,市

15、場供應(yīng),08年4月，上海獨棟別墅市場新增123820平方米,合計424套; 與三月份相比，供應(yīng)量減少了28.9%；上海獨棟市場的新增量供應(yīng)開始減少，大規(guī)模供應(yīng)很難持續(xù)；,市場供應(yīng)明細,區(qū)域,樓盤名稱,新增面積,新增套數(shù),套均面積,奉賢,海灣世紀(jì)佳苑,230.35,1,230.35,海灣假日花園,4330.82,15,288.72,青浦,朱家角康橋水鄉(xiāng)小城,43491.51,173,251.40,西郊華城,5868.34,9,652.04,四荷藝墅,6147.54,20,307.38,大華云庭,6572.03,21,312.95,寶山,海德花園,10036.65,29,346.09,大華河畔華城

16、,2698.27,11,245.30,嘉定,安亭新鎮(zhèn),673.18,2,336.59,松江,天馬花苑,10479.64,32,327.49,佘山3號,17208.8,60,286.81,上海晶園,4124.26,13,317.25,復(fù)地藝墅,6458.3,24,269.10,昌鑫花園,5500.42,14,392.82,合計,123820.1,424,292.03,4月上海獨棟新增情況,目前，推盤主力區(qū)域在青浦和松江兩個區(qū)域，新增量依次為62079平方米和43771平米；,從供應(yīng)量看，在3月上海獨棟市場大量放量后，4月份新增量供應(yīng)有所減少，但從近一年來看，供應(yīng)仍然處在高位，未來新增量的供應(yīng)放緩

17、；,從區(qū)域看，青浦地區(qū)前期放量較少，受整個市場放量及市場利好的影響，該區(qū)域加大了推案量，總計6.2萬方，并主要集中在康橋水鄉(xiāng)項目。新增量的供應(yīng)，將緩解青浦地區(qū)別墅的供不應(yīng)求的矛盾，并帶動青浦獨棟市場成交量的增加；,松江地區(qū)的佘山板塊新增量持續(xù)增多，繼3月頂級別墅大量供應(yīng)后，4月份佘山3號、天馬花苑和上海晶園三個樓盤又有新增供應(yīng)，為3.2萬方；,本司認(rèn)為，4月份的新增量的持續(xù)增加，表明開發(fā)商對目前的別墅市場保持樂觀的態(tài)度。供應(yīng)量的迅猛增加，將帶動獨棟市場成交量的提升；,市場供應(yīng)結(jié)論,市場去化,4月，上海獨棟市場去化穩(wěn)中有漲；由于新增量供應(yīng)時間相對集中，對成交量的帶動更多為后續(xù)市場的表現(xiàn)；,獨棟的

18、成交量有所增加，但還沒有達到去年同期水平；,市場成交明細,4月上海獨棟市場成交前6名,從成交個案來看，集中在上月有新增量供應(yīng)的樓盤，新增量對成交量帶動的效應(yīng)開始顯現(xiàn)；,佘山3號受新增供應(yīng)的增加，并憑借佘山的區(qū)位和其自身小獨棟的優(yōu)勢，去化較快；,以御翠園和俐馬花園為代表的浦東板塊，受前期供應(yīng)不足的影響，在開盤后便得到了良好的去化，浦東對頂級別墅存在需求；,南郊別墅憑借閔行的完善配套和較好的市場口碑，去化良好；,馬橋的綠城玫瑰園憑借高爾夫球場、國際網(wǎng)球中心等高檔休閑場所，吸引了市場高端客源，4月份去化了5套大獨棟；,樓盤名稱,去化面積,去化套數(shù),成交均價,區(qū)域,佘山3號,8686,32,29416

19、,松江,御翠園,7128,23,90991,浦東,康橋水鄉(xiāng),6815,27,19306,青浦,南郊別墅,5876,17,28641,閔行,綠城玫瑰園,3516,5,44401,閔行,俐馬花園,3503,12,64686,浦東,市場價格,從價格方面來看, 隨著浦東等一批頂級別墅的成交放量，尤其是御翠園和俐馬花園兩個頂級個案的高價成交，帶動整個上海獨棟市場的成交均價達到了3.43萬元 /平米的高位運行；由于受到4月小獨棟供應(yīng)增加的影響，未來的價格可能短時間出現(xiàn)回落，但整體保持波動上漲的態(tài)勢；,從供應(yīng)量看，4月供應(yīng)量進一步增加，基本都為小面積獨棟；其中，康橋水鄉(xiāng)放量最大，為4.3萬方，占整個市場供應(yīng)

20、的三分之一；,從成交量看，受到3、4月份新增供應(yīng)的影響，4月獨棟別墅的成交量持續(xù)增加，但成交體量還未達到去年同期的體量；,從成交價格看，浦東頂級別墅的大量成交直接拉動了整個市場的成交均價；,市場結(jié)論,我司認(rèn)為，近期獨棟市場的放量，在一定程度緩解了別墅供不應(yīng)求的矛盾，但受別墅用地禁令的政策影響，別墅的稀缺性依舊明顯，未來的市場看好；,第二部分 浦東獨棟別墅市場分析,市場供應(yīng),浦東地區(qū)別墅供應(yīng)不平衡，連續(xù)幾個月沒有新增量后，3月份迎來了一次集中放量；4月份無新增供應(yīng)，浦東別墅用地不足，別墅的稀缺性依然明顯；,市場去化,在新增供應(yīng)的帶動下，4月的獨棟成交量迅速增加，共計41套；其主要為御翠園和俐馬花

21、園的市場表現(xiàn)，兩個樓盤共計成交35套，其他別墅由于缺少后續(xù)供應(yīng)和開發(fā)商的惜售心理，去化較差；,市場價格,08年4月，浦東地區(qū)獨棟別墅成交均價在頂級別墅御翠園和俐馬花園的帶動下，開創(chuàng)歷史新高水平，達到了7.4萬元/平米的高價；御翠園供應(yīng)充足，預(yù)計未來浦東的成交均價仍將在高位運行；,從供應(yīng)量看，在3月份的集中放量后，4月份沒有新增供應(yīng)，未來別墅將不會有大規(guī)模新增供應(yīng)的集中上市；,從成交量看，受到3、4月份新增供應(yīng)的增加，帶動了浦東獨棟別墅成交量的增長，并成為整個上海獨棟市場的熱點；,從成交價格看，受到頂級別墅的成交帶動，4月份成交價格進一步提升，達到7.4萬元的高位運行；,雖然受到3月供應(yīng)迅速增加

22、，暫時緩解了浦東別墅的市場需求；但新增供應(yīng)很難持續(xù)，未來浦東別墅市場的稀缺性依舊；,市場結(jié)論,第三部分 浦東獨棟別墅競爭市場分析,案名,九間堂,現(xiàn)階段市場情況,開發(fā)商,上海證大三角洲置業(yè)有限公司,目前已累計推出48套別墅，去化了39套；,樓盤位置,芳甸路599弄,產(chǎn),品,規(guī),劃,占地,10.67萬平方米,戶數(shù),50,容積率,0.27,戶均占地,2-3畝,房型面積,700-800,地下室面積,100-200,價格,單價,70000,范圍,6000-7000萬,折扣情況,/,主力,6000萬,九間堂,1月,2月,3月,4月,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成

23、交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,九間堂,/,/,/,/,/,/,1,596,47423,/,/,/,目前，該項目僅有9套別墅供應(yīng)；浦東別墅的稀缺性明顯，作為浦東頂級別墅的代表，開發(fā)商有惜售心理，影響了該案的去化；,案名,湯臣高爾夫別墅八期,現(xiàn)階段市場情況,開發(fā)商,湯臣高爾夫（上海）有限公司,目前為止已推出58套，目前已去化了55套；,樓盤位置,龍東大道415弄,產(chǎn),品,規(guī),劃,占地,3.9萬方,戶數(shù),89戶,容積率,0.29,戶均占地,1-3畝,房型面積,370-470,地下室面積,/,價格,單價,60000-66000,范圍,2200-3000萬,折扣情

24、況,/,主力,2500萬,湯臣高爾夫別墅八期,1月,2月,3月,4月,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,湯臣高爾夫,/,/,/,/,/,/,/,/,/,/,/,/,該盤目前只剩3套房源，受供應(yīng)不足的影響，已經(jīng)長期沒有成交；,案名,棕櫚泉花園,現(xiàn)階段市場情況,開發(fā)商,上海西北盛唐房地產(chǎn)有限公司,2007年5月推出41套，合計面積1.6萬方；,截止目前已去化了20套，未來供應(yīng)21套；,樓盤位置,龍東大道3800弄,產(chǎn),品,規(guī),劃,占地,26.7萬平方米,戶數(shù),/,容積率,0.3,戶均占地,

25、1-3畝,房型面積,460-930,地下室面積,200-380,價格,單價,60000,范圍,1200-3700萬,折扣情況,/,主力,1600萬左右,棕櫚泉花園,1月,2月,3月,4月,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,棕櫚泉花園,/,/,/,1,394,33941,3,1550,38424,3,1021,38221,為項目的最后一期，在板塊缺乏后續(xù)供應(yīng)的情況下，項目的性價比和稀缺性明顯；,案名,東源麗晶別墅,現(xiàn)階段市場情況,開發(fā)商,上海源東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,該案近年來未推出新房源

26、，目前已供應(yīng)46套房源，已去化了41套,樓盤位置,巨峰路1589弄,產(chǎn),品,規(guī),劃,占地,50萬平方米,戶數(shù),558,容積率,0.36,戶均占地,1-2畝,房型面積,258-1200,地下室面積,/,價格,單價,30000,范圍,775-2000萬,折扣情況,/,主力,900-1200萬,東源麗晶別墅,1月,2月,3月,4月,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,東源麗晶,/,/,/,/,/,/,1,391,23551,/,/,/,該項目本月無成交，目前還剩5套房源，包括950平米和120

27、0平米的豪宅別墅；項目還有后期房源，但推盤時間未定；,案名,湯臣湖庭花園,現(xiàn)階段市場情況,開發(fā)商,上海湯臣浦東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,08年3月1號,新開72套別墅,其中獨棟12好套,合計面積為5223.84,樓盤位置,羅山路2255弄,產(chǎn),品,規(guī),劃,占地,24.36萬,戶數(shù),172（1期，獨棟+聯(lián)排）,容積率,0.46,戶均占地,1-1.5畝,房型面積,435-450,地下室面積,135,價格,單價,40000-45000,范圍,1500-2000萬,折扣情況,/,主力,1700萬,湯臣湖庭花園,1月,2月,3月,4月,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成

28、交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,湯臣湖庭花園,/,/,/,/,/,/,10,4353,38425,1,435,42179,該案目前還剩1套獨棟，其他為聯(lián)排別墅；,案名,御翠園,現(xiàn)階段市場情況,開發(fā)商,上海和聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)有限公司,在結(jié)束了一年的沉寂后，08年3月21日，該案推出77套獨棟。截止目前，該盤去化了35套，未來供應(yīng)42套。,樓盤位置,浦東區(qū)花木路1883弄,產(chǎn),品,規(guī),劃,占地,104萬方,戶數(shù),420,容積率,0.15,戶均占地,0.5-1畝,房型面積,295-318,地下室面積,150-170,價格,單價,58000-74000（價格包含地下室）

29、,范圍,2600-3600,折扣情況,/,主力,2600,御翠園,1月,2月,3月,4月,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,御翠園,/,/,/,/,/,/,10,3136,84958,23,7128,90991,本案一次性的大量推盤，暫時緩解了浦東市場的供應(yīng)不足；而其快速的去化，則反映了客源對該板塊頂級別墅的需求；,案名,俐馬花園四期,現(xiàn)階段市場情況,開發(fā)商,上海俐馬向榮碧云房地產(chǎn)有限公司,該盤07年未推出新房源，前期推出113套別墅已售完。08年3月26日，新推一批房源，供應(yīng)量為63

30、89平方米，面積在273-304平米之間，合計22套，其中包含4套雙拼和18套獨棟.,樓盤位置,浦東新區(qū) 云山路2000弄,產(chǎn),品,規(guī),劃,占地,22萬方,戶數(shù),179（獨棟+聯(lián)排）,容積率,0.5,戶均占地,0.5-1畝,房型面積,273-304,地下室面積,144-152,價格,單價,56000-72000,范圍,1500-2200,折扣情況,/,主力,2000萬左右,俐馬花園四期,4月,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,俐馬花園,12,3503,64686,從開盤到現(xiàn)在該案成交了12套獨棟，均價6.5萬元/平米；該案售樓處對外稱，所有房源都已售完，但網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，其他房源沒有辦理相關(guān)

31、手續(xù)；,第四部分 浦東高端住宅市場,浦東高端住宅市場供應(yīng)不足，三月份有仁恒河濱城推出4.5萬方，而四月份僅有2836平米的供應(yīng)，為綠地崴廉的放量，共計16套；目前，浦東高端市場除仁恒河濱城外，幾乎供應(yīng)很少，高端公寓市場日漸稀缺；,市場供應(yīng),受3月份新增供應(yīng)的帶動，浦東高端住宅的成交量開始增加；3月份，成交量為20169平方米，成交套數(shù)為155套；4月份新增供應(yīng)不足，導(dǎo)致成交量相比3月有所下滑；,市場去化,市場價格,4月，浦東高端公寓市場的成交主要為仁恒河濱城的市場表現(xiàn)，其64套的成交占據(jù)整個市場的60%，也帶動了整體成交均價的上升；,浦東高端供應(yīng)的成交均價基本穩(wěn)定在28000-32000元/平

32、米之間；,從供應(yīng)量看，4月份上半月的浦東高端公寓供應(yīng)不足，僅有16套房源，為綠地崴廉的供應(yīng)；,從成交量看，主要為仁恒河濱城的去化表現(xiàn)；,從成交價格看，浦東高端住宅成交價格與3月相比有所上升，為30370元/平方米；,盡管3月供應(yīng)迅速增加，可以暫時緩解浦東高端公寓的市場需求；但從供應(yīng)看，現(xiàn)階段除了仁恒河濱城有供應(yīng)外，其他高端樓盤很少有供應(yīng)，未來供應(yīng)主要靠新開樓盤；同時，表明客源對高端公寓具有較高的市場需求，未來市場看好；,市場結(jié)論,第五部分 浦東高端住宅競爭市場分析,案名,仁恒河濱城,近期動態(tài),開發(fā)商,上海仁恒房地產(chǎn)有限公司,2008年1月4日,本案新推216套房源,合計面積32656平方米,房

33、型為150平方米左右的三房;,2008年3月15日，又新推298套房源，合計面積45090平方米，房型依然為150平方米左右的三房;,樓盤位置,丁香路1599弄,產(chǎn),品,規(guī),劃,占地,31.6萬平方米,容積率,2.3,房型面積,150-153,價格,單價,36000元,總價范圍,540,裝修標(biāo)準(zhǔn),/,主力,540,該盤去化穩(wěn)定，整個4月成交套數(shù)在64套左右；仁恒河濱城依靠自身的品質(zhì)，一直都是關(guān)注的焦點；,仁恒河濱城,1月,2月,月,4月,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,仁恒河濱城,9

34、3,14044,33068,7,1056,30774,69,10431,32492,64,9676,33472,案名,盛大金磐花園,近期動態(tài),開發(fā)商,上海金磐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,該案自2004年開盤至今一直沒有新推增量；,作為浦東在售的頂級個案，近期每月的去化量保持穩(wěn)定，說明市場對于頂級公寓仍有一定需求；,樓盤位置,銀城南路218號,產(chǎn),品,規(guī),劃,占地,3.65萬平方米,容積率,3.5,房型面積,200-700,價格,單價,55000-60000,總價范圍,1100-3600萬,裝修標(biāo)準(zhǔn),4000元,主力,1200萬,1月,2月,3月,4月,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成

35、交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,盛大金磐,1,302,39278,2,566,41804,2,604,37958,1,302,39086,該盤可售房源已經(jīng)不多，僅有6套房源，后期推盤未定；從其穩(wěn)定的去化可以看出，高端客源對陸家嘴地區(qū)的高端公寓存在需求；,盛大金磐花園,案名,財富海景花園,近期動態(tài),開發(fā)商,上海東聞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,本項目于2007年12月28日新推5號樓105套房源，面積19097平方米，面積為160-200平方米左右；,樓盤位置,浦明路258弄,產(chǎn),品,規(guī),劃,占地,4.86萬平方米,容積率,2.21,房型面積,

36、250-350,價格,單價,50000,總價范圍,1250-1750萬,裝修標(biāo)準(zhǔn),4000-5000,主力,1650萬,1月,2月,3月,4月,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,財富海景,34,11819,52334,2,677,43233,/,/,/,2,665,46961,財富海景花園,目前該案可售房源總共30套，后續(xù)供應(yīng)欠缺；作為陸家嘴地區(qū)的高端公寓，該盤對高端客源具有較強的吸引力；,案名,裕龍花園,近期動態(tài),開發(fā)商,上海長甲置業(yè)有限公司,本案最近無新推房源；,本案目前推出房源已

37、經(jīng)基本接近去化完全，后期無后續(xù)供應(yīng)；,樓盤位置,源深路199弄,產(chǎn),品,規(guī),劃,占地,12.8萬方,容積率,1,房型面積,152-330,價格,單價,34500,總價范圍,524-1100萬,裝修標(biāo)準(zhǔn),/,主力,600-700萬,1月,2月,3月,4月,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,裕龍花園,1,272,30756,1,272,30282,1,197,30827,/,/,/,3月成交1套,面積197平方米,成交價30827元/平方米;,裕龍花園,在春節(jié)銷售淡季以及政策的影響下，2月

38、份浦東別墅和高端公寓成交同比去年下降較大；隨著新增供應(yīng)的增加，市場成交有所回升，已經(jīng)接近或達到去年同期水平；,從上海整個別墅市場表現(xiàn)看，供應(yīng)量的迅速增加帶動了成交量的上升；從區(qū)域看，浦東地區(qū)成為市場的焦點，不管從成交量還是成交均價都對整個別墅市場產(chǎn)生了深遠的影響；以御翠園為代表的浦東頂級別墅的成交，直接帶動了整個獨棟市場的量價齊升；,從高端公寓看去化良好，但主要依托新增供應(yīng)，表現(xiàn)為較高的市場表現(xiàn)；,隨著浦東高端市場用地日益減少，浦東別墅和高端公寓稀缺性依然長期存在，后續(xù)市場看好；,結(jié)語,匯報結(jié)束,敬請指導(dǎo),浦東別墅市場四月月報,2008.5,本次匯報內(nèi)容,第一部分 上海獨棟別墅市場,第二部分

39、浦東獨棟別墅市場,第三部分 浦東獨棟別墅競爭個案市場分析,第四部分 浦東高端住宅市場,第五部分 浦東高端住宅競爭個案市場分析,第一部分 上海獨棟別墅市場分析,市場供應(yīng),08年4月，上海獨棟別墅市場新增123820平方米,合計424套; 與三月份相比，供應(yīng)量減少了28.9%；上海獨棟市場的新增量供應(yīng)開始減少，大規(guī)模供應(yīng)很難持續(xù)；,市場供應(yīng)明細,區(qū)域,樓盤名稱,新增面積,新增套數(shù),套均面積,奉賢,海灣世紀(jì)佳苑,230.35,1,230.35,海灣假日花園,4330.82,15,288.72,青浦,朱家角康橋水鄉(xiāng)小城,43491.51,173,251.40,西郊華城,5868.34,9,652.04

40、,四荷藝墅,6147.54,20,307.38,大華云庭,6572.03,21,312.95,寶山,海德花園,10036.65,29,346.09,大華河畔華城,2698.27,11,245.30,嘉定,安亭新鎮(zhèn),673.18,2,336.59,松江,天馬花苑,10479.64,32,327.49,佘山3號,17208.8,60,286.81,上海晶園,4124.26,13,317.25,復(fù)地藝墅,6458.3,24,269.10,昌鑫花園,5500.42,14,392.82,合計,123820.1,424,292.03,4月上海獨棟新增情況,目前，推盤主力區(qū)域在青浦和松江兩個區(qū)域，新增量依次

41、為62079平方米和43771平米；,從供應(yīng)量看，在3月上海獨棟市場大量放量后，4月份新增量供應(yīng)有所減少，但從近一年來看，供應(yīng)仍然處在高位，未來新增量的供應(yīng)放緩；,從區(qū)域看，青浦地區(qū)前期放量較少，受整個市場放量及市場利好的影響，該區(qū)域加大了推案量，總計6.2萬方，并主要集中在康橋水鄉(xiāng)項目。新增量的供應(yīng)，將緩解青浦地區(qū)別墅的供不應(yīng)求的矛盾，并帶動青浦獨棟市場成交量的增加；,松江地區(qū)的佘山板塊新增量持續(xù)增多，繼3月頂級別墅大量供應(yīng)后，4月份佘山3號、天馬花苑和上海晶園三個樓盤又有新增供應(yīng)，為3.2萬方；,本司認(rèn)為，4月份的新增量的持續(xù)增加，表明開發(fā)商對目前的別墅市場保持樂觀的態(tài)度。供應(yīng)量的迅猛增加

42、，將帶動獨棟市場成交量的提升；,市場供應(yīng)結(jié)論,市場去化,4月，上海獨棟市場去化穩(wěn)中有漲；由于新增量供應(yīng)時間相對集中，對成交量的帶動更多為后續(xù)市場的表現(xiàn)；,獨棟的成交量有所增加，但還沒有達到去年同期水平；,市場成交明細,4月上海獨棟市場成交前6名,從成交個案來看，集中在上月有新增量供應(yīng)的樓盤，新增量對成交量帶動的效應(yīng)開始顯現(xiàn)；,佘山3號受新增供應(yīng)的增加，并憑借佘山的區(qū)位和其自身小獨棟的優(yōu)勢，去化較快；,以御翠園和俐馬花園為代表的浦東板塊，受前期供應(yīng)不足的影響，在開盤后便得到了良好的去化，浦東對頂級別墅存在需求；,南郊別墅憑借閔行的完善配套和較好的市場口碑，去化良好；,馬橋的綠城玫瑰園憑借高爾夫球

43、場、國際網(wǎng)球中心等高檔休閑場所，吸引了市場高端客源，4月份去化了5套大獨棟；,樓盤名稱,去化面積,去化套數(shù),成交均價,區(qū)域,佘山3號,8686,32,29416,松江,御翠園,7128,23,90991,浦東,康橋水鄉(xiāng),6815,27,19306,青浦,南郊別墅,5876,17,28641,閔行,綠城玫瑰園,3516,5,44401,閔行,俐馬花園,3503,12,64686,浦東,市場價格,從價格方面來看, 隨著浦東等一批頂級別墅的成交放量，尤其是御翠園和俐馬花園兩個頂級個案的高價成交，帶動整個上海獨棟市場的成交均價達到了3.43萬元 /平米的高位運行；由于受到4月小獨棟供應(yīng)增加的影響，未來

44、的價格可能短時間出現(xiàn)回落，但整體保持波動上漲的態(tài)勢；,從供應(yīng)量看，4月供應(yīng)量進一步增加，基本都為小面積獨棟；其中，康橋水鄉(xiāng)放量最大，為4.3萬方，占整個市場供應(yīng)的三分之一；,從成交量看，受到3、4月份新增供應(yīng)的影響，4月獨棟別墅的成交量持續(xù)增加，但成交體量還未達到去年同期的體量；,從成交價格看，浦東頂級別墅的大量成交直接拉動了整個市場的成交均價；,市場結(jié)論,我司認(rèn)為，近期獨棟市場的放量，在一定程度緩解了別墅供不應(yīng)求的矛盾，但受別墅用地禁令的政策影響，別墅的稀缺性依舊明顯，未來的市場看好；,第二部分 浦東獨棟別墅市場分析,市場供應(yīng),浦東地區(qū)別墅供應(yīng)不平衡，連續(xù)幾個月沒有新增量后，3月份迎來了一次

45、集中放量；4月份無新增供應(yīng)，浦東別墅用地不足，別墅的稀缺性依然明顯；,市場去化,在新增供應(yīng)的帶動下，4月的獨棟成交量迅速增加，共計41套；其主要為御翠園和俐馬花園的市場表現(xiàn)，兩個樓盤共計成交35套，其他別墅由于缺少后續(xù)供應(yīng)和開發(fā)商的惜售心理，去化較差；,市場價格,08年4月，浦東地區(qū)獨棟別墅成交均價在頂級別墅御翠園和俐馬花園的帶動下，開創(chuàng)歷史新高水平，達到了7.4萬元/平米的高價；御翠園供應(yīng)充足，預(yù)計未來浦東的成交均價仍將在高位運行；,從供應(yīng)量看，在3月份的集中放量后，4月份沒有新增供應(yīng)，未來別墅將不會有大規(guī)模新增供應(yīng)的集中上市；,從成交量看，受到3、4月份新增供應(yīng)的增加，帶動了浦東獨棟別墅成

46、交量的增長，并成為整個上海獨棟市場的熱點；,從成交價格看，受到頂級別墅的成交帶動，4月份成交價格進一步提升，達到7.4萬元的高位運行；,雖然受到3月供應(yīng)迅速增加，暫時緩解了浦東別墅的市場需求；但新增供應(yīng)很難持續(xù)，未來浦東別墅市場的稀缺性依舊；,市場結(jié)論,第三部分 浦東獨棟別墅競爭市場分析,案名,九間堂,現(xiàn)階段市場情況,開發(fā)商,上海證大三角洲置業(yè)有限公司,目前已累計推出48套別墅，去化了39套；,樓盤位置,芳甸路599弄,產(chǎn),品,規(guī),劃,占地,10.67萬平方米,戶數(shù),50,容積率,0.27,戶均占地,2-3畝,房型面積,700-800,地下室面積,100-200,價格,單價,70000,范圍,

47、6000-7000萬,折扣情況,/,主力,6000萬,九間堂,1月,2月,3月,4月,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,九間堂,/,/,/,/,/,/,1,596,47423,/,/,/,目前，該項目僅有9套別墅供應(yīng)；浦東別墅的稀缺性明顯，作為浦東頂級別墅的代表，開發(fā)商有惜售心理，影響了該案的去化；,案名,湯臣高爾夫別墅八期,現(xiàn)階段市場情況,開發(fā)商,湯臣高爾夫（上海）有限公司,目前為止已推出58套，目前已去化了55套；,樓盤位置,龍東大道415弄,產(chǎn),品,規(guī),劃,占地,3.9萬方,戶數(shù)

48、,89戶,容積率,0.29,戶均占地,1-3畝,房型面積,370-470,地下室面積,/,價格,單價,60000-66000,范圍,2200-3000萬,折扣情況,/,主力,2500萬,湯臣高爾夫別墅八期,1月,2月,3月,4月,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,湯臣高爾夫,/,/,/,/,/,/,/,/,/,/,/,/,該盤目前只剩3套房源，受供應(yīng)不足的影響，已經(jīng)長期沒有成交；,案名,棕櫚泉花園,現(xiàn)階段市場情況,開發(fā)商,上海西北盛唐房地產(chǎn)有限公司,2007年5月推出41套，合計面積1

49、.6萬方；,截止目前已去化了20套，未來供應(yīng)21套；,樓盤位置,龍東大道3800弄,產(chǎn),品,規(guī),劃,占地,26.7萬平方米,戶數(shù),/,容積率,0.3,戶均占地,1-3畝,房型面積,460-930,地下室面積,200-380,價格,單價,60000,范圍,1200-3700萬,折扣情況,/,主力,1600萬左右,棕櫚泉花園,1月,2月,3月,4月,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,棕櫚泉花園,/,/,/,1,394,33941,3,1550,38424,3,1021,38221,為項目的

50、最后一期，在板塊缺乏后續(xù)供應(yīng)的情況下，項目的性價比和稀缺性明顯；,案名,東源麗晶別墅,現(xiàn)階段市場情況,開發(fā)商,上海源東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,該案近年來未推出新房源，目前已供應(yīng)46套房源，已去化了41套,樓盤位置,巨峰路1589弄,產(chǎn),品,規(guī),劃,占地,50萬平方米,戶數(shù),558,容積率,0.36,戶均占地,1-2畝,房型面積,258-1200,地下室面積,/,價格,單價,30000,范圍,775-2000萬,折扣情況,/,主力,900-1200萬,東源麗晶別墅,1月,2月,3月,4月,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交

51、,套數(shù),成交,面積,成交,均價,東源麗晶,/,/,/,/,/,/,1,391,23551,/,/,/,該項目本月無成交，目前還剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅別墅；項目還有后期房源，但推盤時間未定；,案名,湯臣湖庭花園,現(xiàn)階段市場情況,開發(fā)商,上海湯臣浦東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,08年3月1號,新開72套別墅,其中獨棟12好套,合計面積為5223.84,樓盤位置,羅山路2255弄,產(chǎn),品,規(guī),劃,占地,24.36萬,戶數(shù),172（1期，獨棟+聯(lián)排）,容積率,0.46,戶均占地,1-1.5畝,房型面積,435-450,地下室面積,135,價格,單價,40000-45000,范圍,150

52、0-2000萬,折扣情況,/,主力,1700萬,湯臣湖庭花園,1月,2月,3月,4月,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,湯臣湖庭花園,/,/,/,/,/,/,10,4353,38425,1,435,42179,該案目前還剩1套獨棟，其他為聯(lián)排別墅；,案名,御翠園,現(xiàn)階段市場情況,開發(fā)商,上海和聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)有限公司,在結(jié)束了一年的沉寂后，08年3月21日，該案推出77套獨棟。截止目前，該盤去化了35套，未來供應(yīng)42套。,樓盤位置,浦東區(qū)花木路1883弄,產(chǎn),品,規(guī),劃,占地,104萬方,戶

53、數(shù),420,容積率,0.15,戶均占地,0.5-1畝,房型面積,295-318,地下室面積,150-170,價格,單價,58000-74000（價格包含地下室）,范圍,2600-3600,折扣情況,/,主力,2600,御翠園,1月,2月,3月,4月,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,御翠園,/,/,/,/,/,/,10,3136,84958,23,7128,90991,本案一次性的大量推盤，暫時緩解了浦東市場的供應(yīng)不足；而其快速的去化，則反映了客源對該板塊頂級別墅的需求；,案名,俐馬花

54、園四期,現(xiàn)階段市場情況,開發(fā)商,上海俐馬向榮碧云房地產(chǎn)有限公司,該盤07年未推出新房源，前期推出113套別墅已售完。08年3月26日，新推一批房源，供應(yīng)量為6389平方米，面積在273-304平米之間，合計22套，其中包含4套雙拼和18套獨棟.,樓盤位置,浦東新區(qū) 云山路2000弄,產(chǎn),品,規(guī),劃,占地,22萬方,戶數(shù),179（獨棟+聯(lián)排）,容積率,0.5,戶均占地,0.5-1畝,房型面積,273-304,地下室面積,144-152,價格,單價,56000-72000,范圍,1500-2200,折扣情況,/,主力,2000萬左右,俐馬花園四期,4月,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,俐馬花園

55、,12,3503,64686,從開盤到現(xiàn)在該案成交了12套獨棟，均價6.5萬元/平米；該案售樓處對外稱，所有房源都已售完，但網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，其他房源沒有辦理相關(guān)手續(xù)；,第四部分 浦東高端住宅市場,浦東高端住宅市場供應(yīng)不足，三月份有仁恒河濱城推出4.5萬方，而四月份僅有2836平米的供應(yīng)，為綠地崴廉的放量，共計16套；目前，浦東高端市場除仁恒河濱城外，幾乎供應(yīng)很少，高端公寓市場日漸稀缺；,市場供應(yīng),受3月份新增供應(yīng)的帶動，浦東高端住宅的成交量開始增加；3月份，成交量為20169平方米，成交套數(shù)為155套；4月份新增供應(yīng)不足，導(dǎo)致成交量相比3月有所下滑；,市場去化,市場價格,4月，浦東高端公寓市場

56、的成交主要為仁恒河濱城的市場表現(xiàn)，其64套的成交占據(jù)整個市場的60%，也帶動了整體成交均價的上升；,浦東高端供應(yīng)的成交均價基本穩(wěn)定在28000-32000元/平米之間；,從供應(yīng)量看，4月份上半月的浦東高端公寓供應(yīng)不足，僅有16套房源，為綠地崴廉的供應(yīng)；,從成交量看，主要為仁恒河濱城的去化表現(xiàn)；,從成交價格看，浦東高端住宅成交價格與3月相比有所上升，為30370元/平方米；,盡管3月供應(yīng)迅速增加，可以暫時緩解浦東高端公寓的市場需求；但從供應(yīng)看，現(xiàn)階段除了仁恒河濱城有供應(yīng)外，其他高端樓盤很少有供應(yīng)，未來供應(yīng)主要靠新開樓盤；同時，表明客源對高端公寓具有較高的市場需求，未來市場看好；,市場結(jié)論,第五部

57、分 浦東高端住宅競爭市場分析,案名,仁恒河濱城,近期動態(tài),開發(fā)商,上海仁恒房地產(chǎn)有限公司,2008年1月4日,本案新推216套房源,合計面積32656平方米,房型為150平方米左右的三房;,2008年3月15日，又新推298套房源，合計面積45090平方米，房型依然為150平方米左右的三房;,樓盤位置,丁香路1599弄,產(chǎn),品,規(guī),劃,占地,31.6萬平方米,容積率,2.3,房型面積,150-153,價格,單價,36000元,總價范圍,540,裝修標(biāo)準(zhǔn),/,主力,540,該盤去化穩(wěn)定，整個4月成交套數(shù)在64套左右；仁恒河濱城依靠自身的品質(zhì)，一直都是關(guān)注的焦點；,仁恒河濱城,1月,2月,月,4月

58、,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,仁恒河濱城,93,14044,33068,7,1056,30774,69,10431,32492,64,9676,33472,案名,盛大金磐花園,近期動態(tài),開發(fā)商,上海金磐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,該案自2004年開盤至今一直沒有新推增量；,作為浦東在售的頂級個案，近期每月的去化量保持穩(wěn)定，說明市場對于頂級公寓仍有一定需求；,樓盤位置,銀城南路218號,產(chǎn),品,規(guī),劃,占地,3.65萬平方米,容積率,3.5,房型面積,200-700,價格,單價,55000

59、-60000,總價范圍,1100-3600萬,裝修標(biāo)準(zhǔn),4000元,主力,1200萬,1月,2月,3月,4月,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,盛大金磐,1,302,39278,2,566,41804,2,604,37958,1,302,39086,該盤可售房源已經(jīng)不多，僅有6套房源，后期推盤未定；從其穩(wěn)定的去化可以看出，高端客源對陸家嘴地區(qū)的高端公寓存在需求；,盛大金磐花園,案名,財富海景花園,近期動態(tài),開發(fā)商,上海東聞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,本項目于2007年12月28日新推5號樓10

60、5套房源，面積19097平方米，面積為160-200平方米左右；,樓盤位置,浦明路258弄,產(chǎn),品,規(guī),劃,占地,4.86萬平方米,容積率,2.21,房型面積,250-350,價格,單價,50000,總價范圍,1250-1750萬,裝修標(biāo)準(zhǔn),4000-5000,主力,1650萬,1月,2月,3月,4月,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,財富海景,34,11819,52334,2,677,43233,/,/,/,2,665,46961,財富海景花園,目前該案可售房源總共30套，后續(xù)供應(yīng)欠

61、缺；作為陸家嘴地區(qū)的高端公寓，該盤對高端客源具有較強的吸引力；,案名,裕龍花園,近期動態(tài),開發(fā)商,上海長甲置業(yè)有限公司,本案最近無新推房源；,本案目前推出房源已經(jīng)基本接近去化完全，后期無后續(xù)供應(yīng)；,樓盤位置,源深路199弄,產(chǎn),品,規(guī),劃,占地,12.8萬方,容積率,1,房型面積,152-330,價格,單價,34500,總價范圍,524-1100萬,裝修標(biāo)準(zhǔn),/,主力,600-700萬,1月,2月,3月,4月,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,成交,套數(shù),成交,面積,成交,均價,裕龍花園,1,272,30756,1,27

62、2,30282,1,197,30827,/,/,/,3月成交1套,面積197平方米,成交價30827元/平方米;,裕龍花園,在春節(jié)銷售淡季以及政策的影響下，2月份浦東別墅和高端公寓成交同比去年下降較大；隨著新增供應(yīng)的增加，市場成交有所回升，已經(jīng)接近或達到去年同期水平；,從上海整個別墅市場表現(xiàn)看，供應(yīng)量的迅速增加帶動了成交量的上升；從區(qū)域看，浦東地區(qū)成為市場的焦點，不管從成交量還是成交均價都對整個別墅市場產(chǎn)生了深遠的影響；以御翠園為代表的浦東頂級別墅的成交，直接帶動了整個獨棟市場的量價齊升；,從高端公寓看去化良好，但主要依托新增供應(yīng)，表現(xiàn)為較高的市場表現(xiàn)；,隨著浦東高端市場用地日益減少，浦東別墅和高端公寓稀缺性依然長期存在，后續(xù)市場看好；,結(jié)語,匯報結(jié)束,敬請指導(dǎo),