F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略課件

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1、F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略13 13 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略13.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略13.2 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略13.3 本世紀(jì)初期中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)本世紀(jì)初期中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 發(fā)展戰(zhàn)略的選擇發(fā)展戰(zhàn)略的選擇F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略13.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略一、住宅主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)理論一、住宅主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)理論 住宅產(chǎn)業(yè)住宅產(chǎn)業(yè)：各種產(chǎn)業(yè)中跟住宅有關(guān)的行業(yè)：各種產(chǎn)業(yè)中跟住宅有關(guān)的行業(yè)的集合，建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、銷售的全過(guò)程。的集合，建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、銷售的全過(guò)程。 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中，本身具較高：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中，本身具較高增長(zhǎng)率，且能帶動(dòng)其它部

2、門增長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)。增長(zhǎng)率，且能帶動(dòng)其它部門增長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的三個(gè)基本點(diǎn)：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的三個(gè)基本點(diǎn)：1. 能有效吸收新技術(shù)能有效吸收新技術(shù)2. 較高增長(zhǎng)率較高增長(zhǎng)率3. 能帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展，具有擴(kuò)散性：能帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展，具有擴(kuò)散性：（1）回顧影響）回顧影響（2）旁側(cè)影響）旁側(cè)影響（3）前瞻影響）前瞻影響對(duì)提供生產(chǎn)資料產(chǎn)業(yè)的影響對(duì)提供生產(chǎn)資料產(chǎn)業(yè)的影響對(duì)所在地區(qū)的產(chǎn)業(yè)的影響對(duì)所在地區(qū)的產(chǎn)業(yè)的影響對(duì)新工藝、新技術(shù)、新能源、新材料影響對(duì)新工藝、新技術(shù)、新能源、新材料影響F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略注注 關(guān)鍵是關(guān)鍵是 1 和和 3 中的（中的（3），故須強(qiáng)），故須強(qiáng)調(diào)吸收新技術(shù)。調(diào)吸收

3、新技術(shù)。 對(duì)于對(duì)于 1 由于建筑用的是低檔材料，由于建筑用的是低檔材料，有時(shí)反而會(huì)阻礙上游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。有時(shí)反而會(huì)阻礙上游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略 二、房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)步二、房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)步1房地產(chǎn)科技創(chuàng)新戰(zhàn)略房地產(chǎn)科技創(chuàng)新戰(zhàn)略2房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)步論房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)步論3我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略 住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化水平較低住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化水平較低 的主要的主要表現(xiàn)：建筑設(shè)計(jì)與市場(chǎng)需求脫節(jié)；住表現(xiàn)：建筑設(shè)計(jì)與市場(chǎng)需求脫節(jié)；住宅建設(shè)勞動(dòng)生產(chǎn)率低；住宅建設(shè)工業(yè)宅建設(shè)勞動(dòng)生產(chǎn)率低；住宅建設(shè)工業(yè)化程度低；主要以傳統(tǒng)建筑材料為主；化程度低；主要以傳統(tǒng)建筑材料為主；設(shè)備和模

4、數(shù)體系不健全；制成品質(zhì)量設(shè)備和模數(shù)體系不健全；制成品質(zhì)量差。差。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略 住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化：以科技進(jìn)步為先：以科技進(jìn)步為先導(dǎo)，以改善住宅使用功能和居住環(huán)境為導(dǎo)，以改善住宅使用功能和居住環(huán)境為宗旨，以提高生產(chǎn)率和質(zhì)量為目標(biāo)，在宗旨，以提高生產(chǎn)率和質(zhì)量為目標(biāo)，在科學(xué)規(guī)劃基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，工業(yè)科學(xué)規(guī)劃基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，工業(yè)化生產(chǎn)，規(guī)范化管理的社會(huì)化大生產(chǎn)。化生產(chǎn)，規(guī)范化管理的社會(huì)化大生產(chǎn)。 注注土地、勞動(dòng)、資本、技術(shù)四大土地、勞動(dòng)、資本、技術(shù)四大要素。要素。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略三、房地產(chǎn)非均衡發(fā)展三、房地產(chǎn)非均衡發(fā)展 （一）房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)空差異的非均衡（一）房地

5、產(chǎn)發(fā)展時(shí)空差異的非均衡（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的非均衡發(fā)展（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的非均衡發(fā)展（三）房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的非均衡（三）房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的非均衡（四）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)非均衡發(fā)展分析（四）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)非均衡發(fā)展分析F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略（四）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)非均衡發(fā)展分析（四）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)非均衡發(fā)展分析1.時(shí)空差異的非均衡時(shí)空差異的非均衡2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)非均衡房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)非均衡（1）供需不平衡）供需不平衡（2）價(jià)格和購(gòu)買力不平衡）價(jià)格和購(gòu)買力不平衡3.房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)非均衡房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)非均衡（1）經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)盲目增多）經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)盲目增多（2）高檔品過(guò)多）高檔品過(guò)多（3）購(gòu)置費(fèi)過(guò)高，其它費(fèi)用多）購(gòu)置費(fèi)過(guò)高，其它費(fèi)用多4

6、.房地產(chǎn)市場(chǎng)體系不均衡房地產(chǎn)市場(chǎng)體系不均衡一級(jí)市場(chǎng)活躍，二、三級(jí)不發(fā)達(dá)一級(jí)市場(chǎng)活躍，二、三級(jí)不發(fā)達(dá)F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略13.2 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略一、房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略一、房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略（一）企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略概述（一）企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略概述 企業(yè)戰(zhàn)略是企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境企業(yè)戰(zhàn)略是企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中，在總結(jié)歷史經(jīng)驗(yàn)、調(diào)查現(xiàn)狀、預(yù)測(cè)中，在總結(jié)歷史經(jīng)驗(yàn)、調(diào)查現(xiàn)狀、預(yù)測(cè)未來(lái)的基礎(chǔ)上，為謀求生存和發(fā)展而作未來(lái)的基礎(chǔ)上，為謀求生存和發(fā)展而作出的帶長(zhǎng)遠(yuǎn)性、全局性的謀劃或方案。出的帶長(zhǎng)遠(yuǎn)性、全局性的謀劃或方案。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略（一）企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略概述（一）企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略概述企業(yè)戰(zhàn)略體

7、現(xiàn)一定的經(jīng)營(yíng)思想，是一系企業(yè)戰(zhàn)略體現(xiàn)一定的經(jīng)營(yíng)思想，是一系列戰(zhàn)略性決策的結(jié)果，又是制定中長(zhǎng)期列戰(zhàn)略性決策的結(jié)果，又是制定中長(zhǎng)期計(jì)劃的依據(jù)。它具有全局性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性和計(jì)劃的依據(jù)。它具有全局性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性和相對(duì)穩(wěn)定性、風(fēng)險(xiǎn)性、創(chuàng)新性等特征。相對(duì)穩(wěn)定性、風(fēng)險(xiǎn)性、創(chuàng)新性等特征。企業(yè)戰(zhàn)略分為成長(zhǎng)戰(zhàn)略和競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，這企業(yè)戰(zhàn)略分為成長(zhǎng)戰(zhàn)略和競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，這里重點(diǎn)探討競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略里重點(diǎn)探討競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略（一）企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略概述（一）企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略概述競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略是指企業(yè)在特定產(chǎn)品與市場(chǎng)范競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略是指企業(yè)在特定產(chǎn)品與市場(chǎng)范圍內(nèi)，為了取得優(yōu)勢(shì)，維持和擴(kuò)大市場(chǎng)圍內(nèi)，為了取得優(yōu)勢(shì)，維持和擴(kuò)大市場(chǎng)占有率所采取的戰(zhàn)略。它主要是解

8、決如占有率所采取的戰(zhàn)略。它主要是解決如何去參加競(jìng)爭(zhēng)，贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，改善競(jìng)何去參加競(jìng)爭(zhēng)，贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，改善競(jìng)爭(zhēng)地位，以克敵制勝的問題。爭(zhēng)地位，以克敵制勝的問題。競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略是從企業(yè)自身所處地位決定的，競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略是從企業(yè)自身所處地位決定的，處于優(yōu)勢(shì)地位的企業(yè)，通過(guò)這種戰(zhàn)略來(lái)處于優(yōu)勢(shì)地位的企業(yè)，通過(guò)這種戰(zhàn)略來(lái)維持并擴(kuò)大這種優(yōu)勢(shì)；處于劣勢(shì)地位的維持并擴(kuò)大這種優(yōu)勢(shì)；處于劣勢(shì)地位的企業(yè)，要以競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略去改變或縮小同優(yōu)企業(yè)，要以競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略去改變或縮小同優(yōu)勢(shì)企業(yè)的差距。勢(shì)企業(yè)的差距。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略（二）房地產(chǎn)企業(yè)制定競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的必要性（二）房地產(chǎn)企業(yè)制定競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的必要性 企業(yè)必須適應(yīng)市場(chǎng)，研究市場(chǎng)的變化趨企業(yè)必

9、須適應(yīng)市場(chǎng)，研究市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，謀劃自己的行動(dòng)策略。勢(shì)，謀劃自己的行動(dòng)策略。企業(yè)面對(duì)國(guó)內(nèi)外眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，必須提企業(yè)面對(duì)國(guó)內(nèi)外眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，必須提高自己的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，在競(jìng)爭(zhēng)中求生存發(fā)高自己的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，在競(jìng)爭(zhēng)中求生存發(fā)展。展。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略（三）房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析（三）房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 房地產(chǎn)行業(yè)存在五種基本的競(jìng)爭(zhēng)力量：房地產(chǎn)行業(yè)存在五種基本的競(jìng)爭(zhēng)力量：現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；替現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；替代品的威脅；供方的侃價(jià)能力；買方的代品的威脅；供方的侃價(jià)能力；買方的侃價(jià)能力。產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度和產(chǎn)業(yè)的侃價(jià)能力。產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度和產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率就取決于這五種基本競(jìng)爭(zhēng)力量。

10、利潤(rùn)率就取決于這五種基本競(jìng)爭(zhēng)力量。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略1現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 影響現(xiàn)有企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度的因素很多，影響現(xiàn)有企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度的因素很多，當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)者個(gè)數(shù)多且規(guī)模和能力比較接近，當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)者個(gè)數(shù)多且規(guī)模和能力比較接近，產(chǎn)品需求增長(zhǎng)緩慢，競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品和服產(chǎn)品需求增長(zhǎng)緩慢，競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品和服務(wù)差異極小等情況下，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)務(wù)差異極小等情況下，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)變得激烈。由于競(jìng)爭(zhēng)者可以利用許就會(huì)變得激烈。由于競(jìng)爭(zhēng)者可以利用許多形式和不同強(qiáng)度的各種競(jìng)爭(zhēng)手段來(lái)爭(zhēng)多形式和不同強(qiáng)度的各種競(jìng)爭(zhēng)手段來(lái)爭(zhēng)奪優(yōu)勢(shì)地位，企業(yè)家必須搞清楚競(jìng)爭(zhēng)對(duì)奪優(yōu)勢(shì)地位，企業(yè)家必須搞清楚競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手使用的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，并確定競(jìng)

11、爭(zhēng)企業(yè)之手使用的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，并確定競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)之間的力量對(duì)比。間的力量對(duì)比。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略1現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已逐經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已逐漸走向成熟，但競(jìng)爭(zhēng)卻異常激烈。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我漸走向成熟，但競(jìng)爭(zhēng)卻異常激烈。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)約國(guó)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)約5萬(wàn)家左右，為了萬(wàn)家左右，為了贏得市場(chǎng)，各廠家紛紛在價(jià)格、房屋質(zhì)量、配贏得市場(chǎng)，各廠家紛紛在價(jià)格、房屋質(zhì)量、配套設(shè)施以及品牌形象等方面進(jìn)行激烈的競(jìng)爭(zhēng)。套設(shè)施以及品牌形象等方面進(jìn)行激烈的競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛走出自身所同時(shí)，實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛走出自身所

12、在的城市，向異地的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)軍。在的城市，向異地的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)軍。 在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)只有充分利用自在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)只有充分利用自身的資源優(yōu)勢(shì)，形成自身的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，才身的資源優(yōu)勢(shì)，形成自身的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，才能在競(jìng)爭(zhēng)中取得一席之地。能在競(jìng)爭(zhēng)中取得一席之地。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略2潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)于一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，進(jìn)入威脅的大小取對(duì)于一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，進(jìn)入威脅的大小取決于進(jìn)入壁壘和企業(yè)對(duì)新進(jìn)入者的預(yù)期決于進(jìn)入壁壘和企業(yè)對(duì)新進(jìn)入者的預(yù)期反應(yīng)。反應(yīng)。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)入壁壘的形成主要有：進(jìn)入壁壘的形成主要有：規(guī)模經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)品差異、資本需求、獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)品差異、資

13、本需求、獲得分銷渠道、政府行為和政策。房地產(chǎn)企分銷渠道、政府行為和政策。房地產(chǎn)企業(yè)必須注意潛在競(jìng)爭(zhēng)者的威脅。業(yè)必須注意潛在競(jìng)爭(zhēng)者的威脅。我國(guó)加入我國(guó)加入WTO以后，外國(guó)知名的大型房以后，外國(guó)知名的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)將積極搶灘中國(guó)，這些房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)將積極搶灘中國(guó)，這些房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論在資金實(shí)力、技術(shù)或是營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論在資金實(shí)力、技術(shù)或是營(yíng)銷手段等方面都具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。銷手段等方面都具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。因此，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)必須考慮這些潛因此，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)必須考慮這些潛在競(jìng)爭(zhēng)者的威脅。在競(jìng)爭(zhēng)者的威脅。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略3替代品的威脅替代品的威脅替代品的競(jìng)爭(zhēng)力量主要在于低價(jià)、優(yōu)質(zhì)或適用，替

14、代品的競(jìng)爭(zhēng)力量主要在于低價(jià)、優(yōu)質(zhì)或適用，這些會(huì)迫使企業(yè)降低價(jià)格、減少市場(chǎng)份額、從這些會(huì)迫使企業(yè)降低價(jià)格、減少市場(chǎng)份額、從而限制收益。而限制收益。替代品的價(jià)格越低、質(zhì)量和績(jī)效越高、消費(fèi)者替代品的價(jià)格越低、質(zhì)量和績(jī)效越高、消費(fèi)者的轉(zhuǎn)換成本越小、競(jìng)爭(zhēng)力就越強(qiáng)。對(duì)于房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換成本越小、競(jìng)爭(zhēng)力就越強(qiáng)。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的特性，決定了業(yè)而言，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的特性，決定了它的不可完全替代性。它的不可完全替代性。房地產(chǎn)產(chǎn)品有區(qū)位上的差異，即使是在相同的房地產(chǎn)產(chǎn)品有區(qū)位上的差異，即使是在相同的區(qū)位，同一棟建筑，也存在著樓層、戶型、朝區(qū)位，同一棟建筑，也存在著樓層、戶型、朝向等方面的差異。

15、向等方面的差異。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略4供方的侃價(jià)能力供方的侃價(jià)能力供方侃價(jià)實(shí)力取決于：供方侃價(jià)實(shí)力取決于：供方產(chǎn)業(yè)由幾個(gè)公司支配，而且集中化供方產(chǎn)業(yè)由幾個(gè)公司支配，而且集中化的程度是否比買方產(chǎn)業(yè)高；的程度是否比買方產(chǎn)業(yè)高；供方?jīng)]有受到替代品的威脅；供方?jīng)]有受到替代品的威脅；供方的產(chǎn)品已經(jīng)形成差異化或已經(jīng)建立供方的產(chǎn)品已經(jīng)形成差異化或已經(jīng)建立起轉(zhuǎn)換成本等。起轉(zhuǎn)換成本等。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略4供方的侃價(jià)能力供方的侃價(jià)能力房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象是房屋和土地，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象是房屋和土地，尤其是城鎮(zhèn)國(guó)有土地，作為一種位置固尤其是城鎮(zhèn)國(guó)有土地，作為一種位置固定、用途多樣、數(shù)量有限的稀缺資源，定

16、、用途多樣、數(shù)量有限的稀缺資源，其供給狀況直接決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其供給狀況直接決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這使得作為房地產(chǎn)企業(yè)土地的主要供應(yīng)這使得作為房地產(chǎn)企業(yè)土地的主要供應(yīng)方，政府具有很強(qiáng)的議價(jià)能力，對(duì)房地方，政府具有很強(qiáng)的議價(jià)能力，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)水平具有重要的影響。產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)水平具有重要的影響。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略5買方的侃價(jià)能力買方的侃價(jià)能力買方的侃價(jià)能力決定了他們?cè)趬旱蛢r(jià)格、買方的侃價(jià)能力決定了他們?cè)趬旱蛢r(jià)格、要求較高的產(chǎn)品質(zhì)量或獲取更多的服務(wù)要求較高的產(chǎn)品質(zhì)量或獲取更多的服務(wù)的力量，從而促使企業(yè)間相互傾軋來(lái)影的力量，從而促使企業(yè)間相互傾軋來(lái)影響產(chǎn)業(yè)中現(xiàn)有企業(yè)的獲利能力

17、。響產(chǎn)業(yè)中現(xiàn)有企業(yè)的獲利能力。買方的侃價(jià)能力取決于：是組織集中購(gòu)買方的侃價(jià)能力取決于：是組織集中購(gòu)買還是顧客零散購(gòu)買；房地產(chǎn)公司的經(jīng)買還是顧客零散購(gòu)買；房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)差異；顧客與開發(fā)商存在較大的信息營(yíng)差異；顧客與開發(fā)商存在較大的信息不對(duì)稱；潛在的需求。不對(duì)稱；潛在的需求。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略（四）房地產(chǎn)企業(yè)的（四）房地產(chǎn)企業(yè)的SWOT分析分析面對(duì)日益激烈的房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，只關(guān)面對(duì)日益激烈的房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，只關(guān)注行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況是不足夠的，更重要的注行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況是不足夠的，更重要的是對(duì)企業(yè)自身進(jìn)行分析，通過(guò)對(duì)自身的是對(duì)企業(yè)自身進(jìn)行分析，通過(guò)對(duì)自身的分析建立自己的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。分析建立自己的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略

18、。在企業(yè)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略作出選擇之前，必須在企業(yè)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略作出選擇之前，必須對(duì)企業(yè)內(nèi)外因素進(jìn)行綜合的分析。對(duì)企業(yè)內(nèi)外因素進(jìn)行綜合的分析。SWOT分析就是針對(duì)企業(yè)內(nèi)外環(huán)境中關(guān)分析就是針對(duì)企業(yè)內(nèi)外環(huán)境中關(guān)鍵戰(zhàn)略要素進(jìn)行匹配，是企業(yè)戰(zhàn)略分析鍵戰(zhàn)略要素進(jìn)行匹配，是企業(yè)戰(zhàn)略分析和選擇的重要指南。和選擇的重要指南。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略（四）房地產(chǎn)企業(yè)的（四）房地產(chǎn)企業(yè)的SWOT分析分析 企業(yè)的內(nèi)部條件包括優(yōu)勢(shì)（企業(yè)的內(nèi)部條件包括優(yōu)勢(shì)（S）和劣勢(shì)）和劣勢(shì)（W） 企業(yè)的外部環(huán)境包括機(jī)會(huì)（企業(yè)的外部環(huán)境包括機(jī)會(huì)（O）和威脅）和威脅（T） 這種分析方法的基本出發(fā)點(diǎn)是企業(yè)的戰(zhàn)這種分析方法的基本出發(fā)點(diǎn)是企業(yè)的戰(zhàn)略應(yīng)該以

19、己之長(zhǎng)，克敵之短，利用機(jī)會(huì)，略應(yīng)該以己之長(zhǎng)，克敵之短，利用機(jī)會(huì)，避免威脅；既能積極地進(jìn)攻，又能積極地避免威脅；既能積極地進(jìn)攻，又能積極地防御。防御。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略（四）房地產(chǎn)企業(yè)的（四）房地產(chǎn)企業(yè)的SWOT分析分析制訂企業(yè)戰(zhàn)略就是要使企業(yè)通過(guò)發(fā)揮自制訂企業(yè)戰(zhàn)略就是要使企業(yè)通過(guò)發(fā)揮自己的長(zhǎng)處來(lái)抓住機(jī)會(huì)，避免威脅達(dá)到積己的長(zhǎng)處來(lái)抓住機(jī)會(huì)，避免威脅達(dá)到積極地進(jìn)攻，或者能夠使企業(yè)利用機(jī)會(huì)和極地進(jìn)攻，或者能夠使企業(yè)利用機(jī)會(huì)和長(zhǎng)處來(lái)克服自己的弱點(diǎn)和避免威脅的打長(zhǎng)處來(lái)克服自己的弱點(diǎn)和避免威脅的打擊。擊。通過(guò)優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅進(jìn)行匹配通過(guò)優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅進(jìn)行匹配可以設(shè)計(jì)出四大類基本戰(zhàn)略：可

20、以設(shè)計(jì)出四大類基本戰(zhàn)略：SO戰(zhàn)略、戰(zhàn)略、OW戰(zhàn)略、戰(zhàn)略、ST戰(zhàn)略、戰(zhàn)略、WT戰(zhàn)略。戰(zhàn)略。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略1SO戰(zhàn)略戰(zhàn)略SO戰(zhàn)略是依靠企業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)和利用外部戰(zhàn)略是依靠企業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)和利用外部環(huán)境的機(jī)會(huì)而設(shè)計(jì)的一種戰(zhàn)略方案。環(huán)境的機(jī)會(huì)而設(shè)計(jì)的一種戰(zhàn)略方案。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部有優(yōu)勢(shì)，而且外部環(huán)當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部有優(yōu)勢(shì)，而且外部環(huán)境的機(jī)會(huì)也很大時(shí)，應(yīng)采用境的機(jī)會(huì)也很大時(shí)，應(yīng)采用SO戰(zhàn)略。戰(zhàn)略。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略2OW戰(zhàn)略戰(zhàn)略O(shè)W戰(zhàn)略是利用外部環(huán)境的機(jī)會(huì)，克服戰(zhàn)略是利用外部環(huán)境的機(jī)會(huì)，克服企業(yè)內(nèi)部某些劣勢(shì)而設(shè)計(jì)的一種經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)企業(yè)內(nèi)部某些劣勢(shì)而設(shè)計(jì)的一種經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略方案。略方案。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部條件處于

21、劣勢(shì)，但是當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部條件處于劣勢(shì)，但是外部環(huán)境機(jī)會(huì)很多時(shí)，企業(yè)應(yīng)采用外部環(huán)境機(jī)會(huì)很多時(shí)，企業(yè)應(yīng)采用OW戰(zhàn)略。戰(zhàn)略。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略3ST戰(zhàn)略戰(zhàn)略ST戰(zhàn)略是依靠企業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)，避開外部戰(zhàn)略是依靠企業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)，避開外部環(huán)境給企業(yè)帶來(lái)的威脅而設(shè)計(jì)的一種戰(zhàn)環(huán)境給企業(yè)帶來(lái)的威脅而設(shè)計(jì)的一種戰(zhàn)略方案。略方案。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部條件很有優(yōu)勢(shì)，但是當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部條件很有優(yōu)勢(shì)，但是外部威脅也很大時(shí)，應(yīng)采用外部威脅也很大時(shí)，應(yīng)采用ST戰(zhàn)略。戰(zhàn)略。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略4.WT戰(zhàn)略戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略是為了減少企業(yè)內(nèi)部劣勢(shì)和回避戰(zhàn)略是為了減少企業(yè)內(nèi)部劣勢(shì)和回避環(huán)境對(duì)企業(yè)的威脅而設(shè)計(jì)的一種經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)環(huán)境對(duì)企業(yè)的威脅

22、而設(shè)計(jì)的一種經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略方案。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部條件處于劣略方案。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部條件處于劣勢(shì)，而且外部環(huán)境又很不利時(shí)，應(yīng)采用勢(shì)，而且外部環(huán)境又很不利時(shí)，應(yīng)采用WT戰(zhàn)略。戰(zhàn)略。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略（五）房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力分析（五）房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力分析90年代初，戰(zhàn)略管理學(xué)家哈默爾和普拉哈拉德年代初，戰(zhàn)略管理學(xué)家哈默爾和普拉哈拉德提出了核心競(jìng)爭(zhēng)力理論。提出了核心競(jìng)爭(zhēng)力理論。根據(jù)現(xiàn)有的研究，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，可根據(jù)現(xiàn)有的研究，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，可以將房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力界定為企業(yè)各方以將房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力界定為企業(yè)各方面技能和企業(yè)運(yùn)行機(jī)制的有機(jī)融合，是不同的面技能和企業(yè)運(yùn)行機(jī)

23、制的有機(jī)融合，是不同的技術(shù)系統(tǒng)、管理系統(tǒng)及技能的有機(jī)結(jié)合，是企技術(shù)系統(tǒng)、管理系統(tǒng)及技能的有機(jī)結(jié)合，是企業(yè)在特定經(jīng)營(yíng)環(huán)境中的競(jìng)爭(zhēng)能力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的業(yè)在特定經(jīng)營(yíng)環(huán)境中的競(jìng)爭(zhēng)能力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的合力。合力。核心競(jìng)爭(zhēng)力核心競(jìng)爭(zhēng)力不僅僅表現(xiàn)為關(guān)鍵技術(shù)、關(guān)鍵設(shè)備不僅僅表現(xiàn)為關(guān)鍵技術(shù)、關(guān)鍵設(shè)備或企業(yè)的運(yùn)行機(jī)制，而更為重要的是它們之間或企業(yè)的運(yùn)行機(jī)制，而更為重要的是它們之間的有機(jī)融合，是各種能力的綜合提升。的有機(jī)融合，是各種能力的綜合提升。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略（五）房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力分析（五）房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力分析從房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈本身入手，可將房地產(chǎn)企從房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈本身入手，可將房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)

24、力具體界定為：業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力具體界定為：市場(chǎng)市場(chǎng)(全面市場(chǎng)調(diào)研能力、把握個(gè)體需求能力、全面市場(chǎng)調(diào)研能力、把握個(gè)體需求能力、把握群體需求能力、快速反應(yīng)能力和資源整合把握群體需求能力、快速反應(yīng)能力和資源整合能力等能力等)、品質(zhì)品質(zhì)(項(xiàng)目管理品質(zhì)保證、規(guī)劃設(shè)計(jì)品質(zhì)保證、項(xiàng)目管理品質(zhì)保證、規(guī)劃設(shè)計(jì)品質(zhì)保證、工程質(zhì)量品質(zhì)保證、產(chǎn)品文化和藝術(shù)品質(zhì)保工程質(zhì)量品質(zhì)保證、產(chǎn)品文化和藝術(shù)品質(zhì)保證證)、品牌品牌(整體企業(yè)形象、項(xiàng)目產(chǎn)品形象、企業(yè)人整體企業(yè)形象、項(xiàng)目產(chǎn)品形象、企業(yè)人員形象、營(yíng)銷組合能力、整合傳播能力、全過(guò)員形象、營(yíng)銷組合能力、整合傳播能力、全過(guò)程個(gè)性化服務(wù)能力程個(gè)性化服務(wù)能力)。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略

25、（五）房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力分析（五）房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力分析對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的界定，不對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的界定，不僅具有一般企業(yè)的特征，還具有房地產(chǎn)僅具有一般企業(yè)的特征，還具有房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)自身的特點(diǎn)，如受國(guó)家政策行業(yè)和企業(yè)自身的特點(diǎn)，如受國(guó)家政策導(dǎo)向性強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)性強(qiáng)，受市場(chǎng)波動(dòng)導(dǎo)向性強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)性強(qiáng)，受市場(chǎng)波動(dòng)影響大，在開發(fā)過(guò)程中受資金、市場(chǎng)環(huán)影響大，在開發(fā)過(guò)程中受資金、市場(chǎng)環(huán)境、目標(biāo)控制等問題影響較大，需要開境、目標(biāo)控制等問題影響較大，需要開發(fā)企業(yè)有很強(qiáng)的資源整合能力等等。發(fā)企業(yè)有很強(qiáng)的資源整合能力等等。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略 房地產(chǎn)企業(yè)最重要的核心能力是三大房地產(chǎn)

26、企業(yè)最重要的核心能力是三大 資源和三大能力，即：資源和三大能力，即： 人力資源、資金資源和土地資源；人力資源、資金資源和土地資源； 營(yíng)銷策劃能力、規(guī)劃設(shè)計(jì)能力和技術(shù)創(chuàng)營(yíng)銷策劃能力、規(guī)劃設(shè)計(jì)能力和技術(shù)創(chuàng)新能力新能力F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略 人力資源人力資源人力資源是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要人力資源是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要保證。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)對(duì)人才要求較高的行保證。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)對(duì)人才要求較高的行業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)人員具有特定的要求。業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)人員具有特定的要求。核心競(jìng)爭(zhēng)力培育的最大問題是獨(dú)特知識(shí)資源的核心競(jìng)爭(zhēng)力培育的最大問題是獨(dú)特知識(shí)資源的積累，而知識(shí)資源的載體往往體現(xiàn)為人

27、力資源，積累，而知識(shí)資源的載體往往體現(xiàn)為人力資源，即規(guī)劃設(shè)計(jì)核心競(jìng)爭(zhēng)力的培育很大程度上是人即規(guī)劃設(shè)計(jì)核心競(jìng)爭(zhēng)力的培育很大程度上是人力資源的配置問題。力資源的配置問題。因此，要在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中引入與強(qiáng)化人力因此，要在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中引入與強(qiáng)化人力資源管理，培育、引進(jìn)、留住高水平的管理人資源管理，培育、引進(jìn)、留住高水平的管理人才和技術(shù)人才，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管才和技術(shù)人才，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理，促進(jìn)人力資源轉(zhuǎn)化為人力資本理，促進(jìn)人力資源轉(zhuǎn)化為人力資本F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略 資金資源資金資源資金資源是房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重資金資源是房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是

28、一個(gè)資金用要因素。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一個(gè)資金用量大，占用時(shí)間長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)大的企業(yè)。房量大，占用時(shí)間長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)大的企業(yè)。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，資本規(guī)模將地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，資本規(guī)模將會(huì)成為競(jìng)爭(zhēng)的重要砝碼，這是因?yàn)橘Y金會(huì)成為競(jìng)爭(zhēng)的重要砝碼，這是因?yàn)橘Y金雄厚的企業(yè)可進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)，形成規(guī)雄厚的企業(yè)可進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)，而且大規(guī)模開模優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)，而且大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目配套齊全、規(guī)劃一致、居住環(huán)境發(fā)項(xiàng)目配套齊全、規(guī)劃一致、居住環(huán)境優(yōu)美，可以大幅度降低成本，提高資源優(yōu)美，可以大幅度降低成本，提高資源的利用效率。的利用效率。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略 土地資源土地資源土地資源是房地

29、產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展土地資源是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。土地資源是房地產(chǎn)開發(fā)的的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。土地資源是房地產(chǎn)開發(fā)的核心資源，獲得優(yōu)質(zhì)低價(jià)的土地成為房核心資源，獲得優(yōu)質(zhì)低價(jià)的土地成為房地產(chǎn)開發(fā)最為關(guān)鍵的能力。房地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)最為關(guān)鍵的能力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有大規(guī)模的土地資源，以縱向一企業(yè)擁有大規(guī)模的土地資源，以縱向一體化的企業(yè)運(yùn)作方式，形成整體建設(shè)開體化的企業(yè)運(yùn)作方式，形成整體建設(shè)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈。發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略 營(yíng)銷策劃能力營(yíng)銷策劃能力營(yíng)銷策劃能力是一種導(dǎo)向行為，是貫穿營(yíng)銷策劃能力是一種導(dǎo)向行為，是貫穿于房地產(chǎn)定位、開發(fā)、銷售、物業(yè)管理。于房地產(chǎn)定位、開發(fā)、銷售、物

30、業(yè)管理。營(yíng)銷策劃是一種主動(dòng)行為，它采用市場(chǎng)營(yíng)銷策劃是一種主動(dòng)行為，它采用市場(chǎng)調(diào)研、分析、營(yíng)銷策略、銷售技巧和控調(diào)研、分析、營(yíng)銷策略、銷售技巧和控制措施來(lái)保證引導(dǎo)、開拓、擴(kuò)大有效市制措施來(lái)保證引導(dǎo)、開拓、擴(kuò)大有效市場(chǎng)。場(chǎng)。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略 規(guī)劃設(shè)計(jì)能力規(guī)劃設(shè)計(jì)能力規(guī)劃設(shè)計(jì)能力是綜合考慮人的因素、社規(guī)劃設(shè)計(jì)能力是綜合考慮人的因素、社會(huì)的因素、環(huán)境的因素和科技的因素。會(huì)的因素、環(huán)境的因素和科技的因素。實(shí)行適宜的規(guī)劃，使居住小區(qū)充分滿足實(shí)行適宜的規(guī)劃，使居住小區(qū)充分滿足目標(biāo)客戶的需求。目標(biāo)客戶的需求。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略 技術(shù)創(chuàng)新能力技術(shù)創(chuàng)新能力技術(shù)創(chuàng)新能力是企業(yè)為適應(yīng)人們生活水技術(shù)創(chuàng)新能

31、力是企業(yè)為適應(yīng)人們生活水平和居住水平的提高，以及對(duì)房地產(chǎn)商平和居住水平的提高，以及對(duì)房地產(chǎn)商品的質(zhì)量、功能提出的新要求，通過(guò)研品的質(zhì)量、功能提出的新要求，通過(guò)研究和開發(fā)而形成的增加建筑、建材及相究和開發(fā)而形成的增加建筑、建材及相關(guān)產(chǎn)品的科技含量，獲得新技術(shù)和新產(chǎn)關(guān)產(chǎn)品的科技含量，獲得新技術(shù)和新產(chǎn)品的能力。品的能力。 F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略問題問題 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的現(xiàn)實(shí)選擇？我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的現(xiàn)實(shí)選擇？F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略二、房地產(chǎn)企業(yè)總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略二、房地產(chǎn)企業(yè)總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略（一）總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略概述（一）總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略概述 所謂所謂“總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略”，是指企，

32、是指企業(yè)通過(guò)在內(nèi)部加強(qiáng)成本控制，在研究、業(yè)通過(guò)在內(nèi)部加強(qiáng)成本控制，在研究、開發(fā)、生產(chǎn)、銷售、服務(wù)和廣告等領(lǐng)域開發(fā)、生產(chǎn)、銷售、服務(wù)和廣告等領(lǐng)域里把成本降到最低限度，成為行業(yè)中的里把成本降到最低限度，成為行業(yè)中的成本領(lǐng)先者的戰(zhàn)略。成本領(lǐng)先者的戰(zhàn)略。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略（一）總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略概述（一）總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略概述其其核心核心內(nèi)容是通過(guò)降低產(chǎn)品成本來(lái)取得內(nèi)容是通過(guò)降低產(chǎn)品成本來(lái)取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，即要使企業(yè)的全部成本低于競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，即要使企業(yè)的全部成本低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的成本。只要成本低，企業(yè)盡競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的成本。只要成本低，企業(yè)盡管面臨著強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力量，仍可以在本管面臨著強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力量，仍可以在本行業(yè)中獲得

33、高于平均水平的收益。因此，行業(yè)中獲得高于平均水平的收益。因此，總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略對(duì)于提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)地總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略對(duì)于提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)地位具有重要的作用。位具有重要的作用。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略（一）總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略概述（一）總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略概述企業(yè)采用總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的動(dòng)因主要是企業(yè)采用總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的動(dòng)因主要是要形成進(jìn)入障礙、增強(qiáng)議價(jià)能力、抵御要形成進(jìn)入障礙、增強(qiáng)議價(jià)能力、抵御替代品的威脅、保持領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)地位。替代品的威脅、保持領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)地位。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略（一）總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略概述（一）總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略概述總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略對(duì)于提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)地總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略對(duì)于提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)地位具有重要的作用。

34、位具有重要的作用。產(chǎn)品成本低，可以使企業(yè)處于低成本產(chǎn)品成本低，可以使企業(yè)處于低成本高利潤(rùn)的良性循環(huán)之中，因?yàn)樵趦r(jià)格高利潤(rùn)的良性循環(huán)之中，因?yàn)樵趦r(jià)格不變的情況下，成本低則利潤(rùn)大，而利不變的情況下，成本低則利潤(rùn)大，而利潤(rùn)的再投資可以用來(lái)更新設(shè)備，從而使?jié)櫟脑偻顿Y可以用來(lái)更新設(shè)備，從而使成本更低，利潤(rùn)更大。成本更低，利潤(rùn)更大。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略（一）總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略概述（一）總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略概述可以提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)處于低成本的地可以提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)處于低成本的地位上，可以抵擋住現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的對(duì)抗。因?yàn)槲簧希梢缘謸踝‖F(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的對(duì)抗。因?yàn)槌杀镜?，可以獲得高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的平均收益以成本低

35、，可以獲得高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的平均收益以便有充足的資金進(jìn)行促銷，從而提高企業(yè)的知便有充足的資金進(jìn)行促銷，從而提高企業(yè)的知名度，即使競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手降價(jià)到利潤(rùn)為零，自己仍名度，即使競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手降價(jià)到利潤(rùn)為零，自己仍可獲利。可獲利。當(dāng)面對(duì)強(qiáng)有力的購(gòu)買者要求降低產(chǎn)品價(jià)格時(shí)，當(dāng)面對(duì)強(qiáng)有力的購(gòu)買者要求降低產(chǎn)品價(jià)格時(shí)，處于低成本地位上的企業(yè)仍然可以獲得較好的處于低成本地位上的企業(yè)仍然可以獲得較好的效益。同時(shí)，成本低可以更好地滿足消費(fèi)者的效益。同時(shí)，成本低可以更好地滿足消費(fèi)者的需求。當(dāng)強(qiáng)有力的供應(yīng)者抬高企業(yè)所需資源的需求。當(dāng)強(qiáng)有力的供應(yīng)者抬高企業(yè)所需資源的價(jià)格時(shí)，處于低成本地位上的企業(yè)可以有更多、價(jià)格時(shí)，處于低成本地位上的企

36、業(yè)可以有更多、更好的靈活性來(lái)解決這一問題。更好的靈活性來(lái)解決這一問題。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略（二）房地產(chǎn)企業(yè)降低產(chǎn)品成本的途徑（二）房地產(chǎn)企業(yè)降低產(chǎn)品成本的途徑通過(guò)降低設(shè)計(jì)成本、工藝成本、采購(gòu)成本、運(yùn)通過(guò)降低設(shè)計(jì)成本、工藝成本、采購(gòu)成本、運(yùn)輸費(fèi)用、規(guī)模效益、資金運(yùn)用、銷售成本等都輸費(fèi)用、規(guī)模效益、資金運(yùn)用、銷售成本等都能夠使產(chǎn)品成本降低。能夠使產(chǎn)品成本降低。一般地說(shuō)，實(shí)現(xiàn)這種戰(zhàn)略的主要措施有：一般地說(shuō)，實(shí)現(xiàn)這種戰(zhàn)略的主要措施有： 提高開發(fā)規(guī)模，講究規(guī)模效益，以利于降提高開發(fā)規(guī)模，講究規(guī)模效益，以利于降低單位產(chǎn)品成本。低單位產(chǎn)品成本。 增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力，提高市場(chǎng)營(yíng)銷能力，盡可增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力，提高市場(chǎng)

37、營(yíng)銷能力，盡可能地縮短銷售周期，盡力擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。能地縮短銷售周期，盡力擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。 有較高的管理水平，不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，有較高的管理水平，不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，降低人力、物力和財(cái)力的消耗，特別是降低產(chǎn)降低人力、物力和財(cái)力的消耗，特別是降低產(chǎn)品的單耗。品的單耗。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略三、房地產(chǎn)企業(yè)差異化戰(zhàn)略三、房地產(chǎn)企業(yè)差異化戰(zhàn)略（一）差異化戰(zhàn)略概述（一）差異化戰(zhàn)略概述 差異化戰(zhàn)略就是依靠產(chǎn)品的質(zhì)量、差異化戰(zhàn)略就是依靠產(chǎn)品的質(zhì)量、性能、品牌、外觀形象、用戶服務(wù)等方性能、品牌、外觀形象、用戶服務(wù)等方面的差別化來(lái)贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，要求企業(yè)面的差別化來(lái)贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，要求企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)具有特色，對(duì)特

38、定的顧客的產(chǎn)品或服務(wù)具有特色，對(duì)特定的顧客具有強(qiáng)大的吸引力，而使顧客們對(duì)價(jià)格具有強(qiáng)大的吸引力，而使顧客們對(duì)價(jià)格不甚敏感，甚至愿出較高的價(jià)來(lái)購(gòu)買。不甚敏感，甚至愿出較高的價(jià)來(lái)購(gòu)買。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略（一）差異化戰(zhàn)略概述（一）差異化戰(zhàn)略概述差異化戰(zhàn)略之所以能夠在競(jìng)爭(zhēng)中為企業(yè)帶差異化戰(zhàn)略之所以能夠在競(jìng)爭(zhēng)中為企業(yè)帶來(lái)超常的收益，是因?yàn)樗軌蚪⑵饘?duì)付來(lái)超常的收益，是因?yàn)樗軌蚪⑵饘?duì)付五種競(jìng)爭(zhēng)力的有效防御。五種競(jìng)爭(zhēng)力的有效防御。首先，通過(guò)實(shí)施差異化戰(zhàn)略，使得顧客對(duì)首先，通過(guò)實(shí)施差異化戰(zhàn)略，使得顧客對(duì)品牌的忠誠(chéng)度上升，對(duì)價(jià)格的敏感性下降，品牌的忠誠(chéng)度上升，對(duì)價(jià)格的敏感性下降，企業(yè)得以避開競(jìng)爭(zhēng)。企業(yè)

39、得以避開競(jìng)爭(zhēng)。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略（一）差異化戰(zhàn)略概述（一）差異化戰(zhàn)略概述其次，顧客的忠誠(chéng)以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為克服這種其次，顧客的忠誠(chéng)以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為克服這種“獨(dú)特性獨(dú)特性”付出的努力構(gòu)成了潛在進(jìn)入者的進(jìn)付出的努力構(gòu)成了潛在進(jìn)入者的進(jìn)入壁壘。另外，當(dāng)顧客的選擇余地不多時(shí)對(duì)價(jià)入壁壘。另外，當(dāng)顧客的選擇余地不多時(shí)對(duì)價(jià)格的敏感性就會(huì)降低，產(chǎn)品的差異化為企業(yè)帶格的敏感性就會(huì)降低，產(chǎn)品的差異化為企業(yè)帶來(lái)了較高的收益，從而使企業(yè)可以對(duì)付供方的來(lái)了較高的收益，從而使企業(yè)可以對(duì)付供方的壓力，也可以緩解買方的壓力。壓力，也可以緩解買方的壓力。最后，采取差異化戰(zhàn)略贏得了顧客的忠誠(chéng)，在最后，采取差異化戰(zhàn)略贏得了顧客的忠

40、誠(chéng)，在面對(duì)替代品的威脅時(shí)，其所處的地位就比其他面對(duì)替代品的威脅時(shí)，其所處的地位就比其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更為有利。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更為有利。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略（二）房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品差別策劃（二）房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品差別策劃房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品差別策劃應(yīng)該從以下房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品差別策劃應(yīng)該從以下三方面著手：三方面著手：1產(chǎn)品質(zhì)量。產(chǎn)品質(zhì)量。2企業(yè)品牌。企業(yè)品牌。3客戶服務(wù)?？蛻舴?wù)。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略四、房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)集中戰(zhàn)略四、房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)集中戰(zhàn)略（一）重點(diǎn)集中戰(zhàn)略概述（一）重點(diǎn)集中戰(zhàn)略概述 重點(diǎn)集中戰(zhàn)略是指企業(yè)將經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略重點(diǎn)集中戰(zhàn)略是指企業(yè)將經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的重點(diǎn)集中在一個(gè)特定目標(biāo)市場(chǎng)上，為的重點(diǎn)集中在一個(gè)特定

41、目標(biāo)市場(chǎng)上，為特定的地區(qū)或特定的購(gòu)買集團(tuán)提供特殊特定的地區(qū)或特定的購(gòu)買集團(tuán)提供特殊的產(chǎn)品和服務(wù)。在目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)追求成的產(chǎn)品和服務(wù)。在目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)追求成本領(lǐng)先，就是成本集中戰(zhàn)略；在目標(biāo)細(xì)本領(lǐng)先，就是成本集中戰(zhàn)略；在目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)上追求差異性優(yōu)勢(shì)，就是差異化分市場(chǎng)上追求差異性優(yōu)勢(shì)，就是差異化集中戰(zhàn)略。集中戰(zhàn)略。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略（一）重點(diǎn)集中戰(zhàn)略概述（一）重點(diǎn)集中戰(zhàn)略概述實(shí)施重點(diǎn)集中戰(zhàn)略必須通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分尋實(shí)施重點(diǎn)集中戰(zhàn)略必須通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分尋找目標(biāo)顧客和市場(chǎng)供應(yīng)的空白點(diǎn)。要靈找目標(biāo)顧客和市場(chǎng)供應(yīng)的空白點(diǎn)。要靈活地運(yùn)用市場(chǎng)細(xì)分的理論，根據(jù)消費(fèi)者活地運(yùn)用市場(chǎng)細(xì)分的理論，根據(jù)消費(fèi)者的需求，從產(chǎn)品的類型，

42、檔次去細(xì)分市的需求，從產(chǎn)品的類型，檔次去細(xì)分市場(chǎng)，去發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)供應(yīng)的空白點(diǎn)，是房地場(chǎng)，去發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)供應(yīng)的空白點(diǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重點(diǎn)集中戰(zhàn)略的捷徑。產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重點(diǎn)集中戰(zhàn)略的捷徑。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略（二）房地產(chǎn)業(yè)集中化（二）房地產(chǎn)業(yè)集中化房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)分散的具有年齡、性房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)分散的具有年齡、性別、地理、生活方式、文化教育、收入別、地理、生活方式、文化教育、收入等差別特征的微觀市場(chǎng)。每一個(gè)群體都等差別特征的微觀市場(chǎng)。每一個(gè)群體都有他們自己強(qiáng)烈的愛好和消費(fèi)特點(diǎn)，要有他們自己強(qiáng)烈的愛好和消費(fèi)特點(diǎn)，要求房地產(chǎn)項(xiàng)目必須突出自己的特色個(gè)性。求房地產(chǎn)項(xiàng)目必須突出自己的特色個(gè)性。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)

43、展戰(zhàn)略注產(chǎn)業(yè)集中化程度注產(chǎn)業(yè)集中化程度根據(jù)產(chǎn)業(yè)組織經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，市場(chǎng)集中根據(jù)產(chǎn)業(yè)組織經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，市場(chǎng)集中度通過(guò)考察產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)規(guī)模分布狀況，度通過(guò)考察產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)規(guī)模分布狀況，從整體上反映出企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度以及從整體上反映出企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度以及資源利用效率，其合理的指標(biāo)能在保持資源利用效率，其合理的指標(biāo)能在保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)活力的同時(shí)，優(yōu)化企業(yè)規(guī)模，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)活力的同時(shí)，優(yōu)化企業(yè)規(guī)模，形成對(duì)資源利用和交易費(fèi)用的節(jié)約，提形成對(duì)資源利用和交易費(fèi)用的節(jié)約，提高產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。高產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略注產(chǎn)業(yè)集中化程度注產(chǎn)業(yè)集中化程度市場(chǎng)結(jié)構(gòu)過(guò)于分散可能形成一種過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，造市場(chǎng)結(jié)構(gòu)過(guò)于分散可能形成一

44、種過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，造成資源過(guò)于分散使用，利用效率低下。而市場(chǎng)成資源過(guò)于分散使用，利用效率低下。而市場(chǎng)過(guò)于集中，少數(shù)占市場(chǎng)支配地位的過(guò)于集中，少數(shù)占市場(chǎng)支配地位的“大廠商大廠商”則可能缺乏潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力，而通過(guò)自身的壟斷則可能缺乏潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力，而通過(guò)自身的壟斷地位獲取長(zhǎng)期的高額壟斷利潤(rùn)，損害消費(fèi)者利地位獲取長(zhǎng)期的高額壟斷利潤(rùn)，損害消費(fèi)者利益，造成社會(huì)總福利的損失。益，造成社會(huì)總福利的損失。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較小，市場(chǎng)集中度低，應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較小，市場(chǎng)集中度低，應(yīng)當(dāng)適度提高房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度。當(dāng)適度提高房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略13.3 本世紀(jì)初期中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)本世紀(jì)初期中國(guó)房地

45、產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇 21世紀(jì)初期，我國(guó)應(yīng)選擇什么樣的世紀(jì)初期，我國(guó)應(yīng)選擇什么樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略？經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略？ 在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整中應(yīng)選擇那些產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整中應(yīng)選擇那些產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)？作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)？ 這些問題不僅直接關(guān)系到這些問題不僅直接關(guān)系到21世紀(jì)初世紀(jì)初期國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，而且事期國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，而且事關(guān)我國(guó)工業(yè)化和產(chǎn)業(yè)革命的雙重任務(wù)的關(guān)我國(guó)工業(yè)化和產(chǎn)業(yè)革命的雙重任務(wù)的實(shí)現(xiàn)。實(shí)現(xiàn)。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略一、一、21世紀(jì)初期中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)世紀(jì)初期中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略選擇的基本思路略選擇的基本思路過(guò)去我們完成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的戰(zhàn)略任務(wù)主要過(guò)去我們

46、完成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的戰(zhàn)略任務(wù)主要靠增加經(jīng)濟(jì)總量和擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)規(guī)模，但這靠增加經(jīng)濟(jì)總量和擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)規(guī)模，但這種粗放型的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式存在高投入低種粗放型的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式存在高投入低產(chǎn)出的弊端。產(chǎn)出的弊端。20世紀(jì)世紀(jì)90年代，我國(guó)的經(jīng)年代，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式逐步由外延發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向內(nèi)濟(jì)增長(zhǎng)方式逐步由外延發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向內(nèi)涵發(fā)展戰(zhàn)略，不僅關(guān)注經(jīng)濟(jì)總量的擴(kuò)大，涵發(fā)展戰(zhàn)略，不僅關(guān)注經(jīng)濟(jì)總量的擴(kuò)大，而且更注重產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)效益而且更注重產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)效益的提高。的提高。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略一、一、21世紀(jì)初期中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)世紀(jì)初期中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略選擇的基本思路略選擇的基本思路 在在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)和

47、社會(huì)發(fā)展“九五九五”計(jì)劃和計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要中，提出我國(guó)中，提出我國(guó)2010年年要形成比較完善的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，實(shí)要形成比較完善的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，實(shí)現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值比現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值比2000年翻一番。年翻一番。為此，要大力發(fā)展高產(chǎn)高效農(nóng)業(yè)；改造和提高為此，要大力發(fā)展高產(chǎn)高效農(nóng)業(yè)；改造和提高傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)；發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)；推進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)；發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)；推進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)信息化。國(guó)民經(jīng)濟(jì)信息化。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略一、一、21世紀(jì)初期中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)世紀(jì)初期中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略選擇的基本思路略選擇的基本思路“十五十五”計(jì)劃建議進(jìn)一步提出要力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)計(jì)劃建議進(jìn)一

48、步提出要力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)較快的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略較快的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，優(yōu)先發(fā)展信息業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)性調(diào)整，優(yōu)先發(fā)展信息業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。業(yè)。這些都表明我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)這些都表明我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略重點(diǎn)的確定是建立在科技進(jìn)步的基礎(chǔ)略重點(diǎn)的確定是建立在科技進(jìn)步的基礎(chǔ)上，是科技主導(dǎo)型的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略。上，是科技主導(dǎo)型的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略一、一、21世紀(jì)初期中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)世紀(jì)初期中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略選擇的基本思路略選擇的基本思路 顯然，這一經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)思路，是強(qiáng)調(diào)顯然，這一經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)思路，是強(qiáng)調(diào)高科技的發(fā)展在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略中處高科技的發(fā)展在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略中

49、處于優(yōu)先位置，其具體內(nèi)容主要是采用高于優(yōu)先位置，其具體內(nèi)容主要是采用高新技術(shù)對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行技術(shù)改造，優(yōu)化新技術(shù)對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行技術(shù)改造，優(yōu)化現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，同時(shí)以信息化帶現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，同時(shí)以信息化帶動(dòng)工業(yè)化，以技術(shù)創(chuàng)新促進(jìn)國(guó)家整體經(jīng)動(dòng)工業(yè)化，以技術(shù)創(chuàng)新促進(jìn)國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和工業(yè)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變。濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和工業(yè)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略一、一、21世紀(jì)初期中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)世紀(jì)初期中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略選擇的基本思路略選擇的基本思路勿庸置疑，科技主導(dǎo)型增長(zhǎng)戰(zhàn)略的選擇，主要勿庸置疑，科技主導(dǎo)型增長(zhǎng)戰(zhàn)略的選擇，主要是依靠發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在高科技領(lǐng)域形成是依靠發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在

50、高科技領(lǐng)域形成自主創(chuàng)新能力，增強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，提高國(guó)民經(jīng)自主創(chuàng)新能力，增強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總體素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展。濟(jì)的總體素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展。這一經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇，得到了國(guó)內(nèi)理論界這一經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇，得到了國(guó)內(nèi)理論界的普遍認(rèn)同，但有些學(xué)者也提出了質(zhì)疑，他們的普遍認(rèn)同，但有些學(xué)者也提出了質(zhì)疑，他們認(rèn)為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)資本密集程度相當(dāng)高，偏重認(rèn)為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)資本密集程度相當(dāng)高，偏重發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，將使資本大幅度向高新技發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，將使資本大幅度向高新技術(shù)企業(yè)集中，加大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)術(shù)企業(yè)集中，加大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的融資難度，使這類企業(yè)的資

51、金更為短缺，對(duì)的融資難度，使這類企業(yè)的資金更為短缺，對(duì)其適用技術(shù)改造產(chǎn)生抑制效應(yīng)。其適用技術(shù)改造產(chǎn)生抑制效應(yīng)。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略一、一、21世紀(jì)初期中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)世紀(jì)初期中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略選擇的基本思路略選擇的基本思路由此引起國(guó)民經(jīng)濟(jì)存量資產(chǎn)的整體技術(shù)由此引起國(guó)民經(jīng)濟(jì)存量資產(chǎn)的整體技術(shù)素質(zhì)的提升受阻，國(guó)民收入總體增長(zhǎng)的素質(zhì)的提升受阻，國(guó)民收入總體增長(zhǎng)的進(jìn)程明顯減緩，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)形成的供進(jìn)程明顯減緩，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)形成的供給能力與城鄉(xiāng)居民收入水平及市場(chǎng)需求給能力與城鄉(xiāng)居民收入水平及市場(chǎng)需求的結(jié)構(gòu)性錯(cuò)位，將導(dǎo)致高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的的結(jié)構(gòu)性錯(cuò)位，將導(dǎo)致高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展難以為繼，勞動(dòng)力資源稟賦的比較發(fā)展

52、難以為繼，勞動(dòng)力資源稟賦的比較優(yōu)勢(shì)和技術(shù)進(jìn)步的后發(fā)優(yōu)勢(shì)均難以發(fā)揮優(yōu)勢(shì)和技術(shù)進(jìn)步的后發(fā)優(yōu)勢(shì)均難以發(fā)揮作用。作用。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略觀點(diǎn)觀點(diǎn)對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇應(yīng)采用系統(tǒng)對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇應(yīng)采用系統(tǒng)分析的方法，必須考察經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)的生分析的方法，必須考察經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)的生產(chǎn)要素、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)功能差異產(chǎn)要素、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)功能差異的內(nèi)在聯(lián)系，經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇既要的內(nèi)在聯(lián)系，經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇既要依據(jù)我國(guó)現(xiàn)階段的客觀條件，又不排斥依據(jù)我國(guó)現(xiàn)階段的客觀條件，又不排斥主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的選擇考慮比較優(yōu)勢(shì)和后發(fā)優(yōu)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的選擇考慮比較優(yōu)勢(shì)和后發(fā)優(yōu)勢(shì)的作用。勢(shì)的作用。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略毋庸置

53、疑，科技主導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是以高毋庸置疑，科技主導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是以高科技產(chǎn)業(yè)為支柱，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)科技產(chǎn)業(yè)為支柱，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)主要依靠勞動(dòng)者的智力，而不是依賴資主要依靠勞動(dòng)者的智力，而不是依賴資本和自然資源的消耗。但能夠發(fā)揮勞動(dòng)本和自然資源的消耗。但能夠發(fā)揮勞動(dòng)力資源稟賦比較優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)，并非必然力資源稟賦比較優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)，并非必然排斥技術(shù)進(jìn)步的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。排斥技術(shù)進(jìn)步的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。在選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，應(yīng)把房地產(chǎn)業(yè)在選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，應(yīng)把房地產(chǎn)業(yè)置于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的地位，逐步發(fā)揮房地產(chǎn)置于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的地位，逐步發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)的作用。業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)的作用。F13房地

54、產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略正是基于上述考慮，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)向高科技產(chǎn)正是基于上述考慮，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)向高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展，要為全社會(huì)提供知識(shí)含量豐富的房地業(yè)發(fā)展，要為全社會(huì)提供知識(shí)含量豐富的房地產(chǎn)產(chǎn)品，要提高房地產(chǎn)企業(yè)職工的綜合素質(zhì)，產(chǎn)產(chǎn)品，要提高房地產(chǎn)企業(yè)職工的綜合素質(zhì)，要制定合理的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。但這并不要制定合理的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。但這并不排斥普通的勞動(dòng)者，并不是要改變房地產(chǎn)業(yè)的排斥普通的勞動(dòng)者，并不是要改變房地產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)密集型特性，而是要擴(kuò)大房地產(chǎn)產(chǎn)品的科勞動(dòng)密集型特性，而是要擴(kuò)大房地產(chǎn)產(chǎn)品的科技含量，提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平和服務(wù)技含量，提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，使之成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一

55、個(gè)重要增長(zhǎng)點(diǎn)。質(zhì)量，使之成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要增長(zhǎng)點(diǎn)。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略分析分析（1）房地產(chǎn)業(yè)具有勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的基本特性，）房地產(chǎn)業(yè)具有勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的基本特性，是能夠發(fā)揮我國(guó)勞動(dòng)力資源稟賦的比較優(yōu)勢(shì)的是能夠發(fā)揮我國(guó)勞動(dòng)力資源稟賦的比較優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)。（2）房地產(chǎn)業(yè)提供的產(chǎn)品一般體型龐大、結(jié)構(gòu)）房地產(chǎn)業(yè)提供的產(chǎn)品一般體型龐大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、涉及諸多技術(shù)因素，高科技應(yīng)用有極大復(fù)雜、涉及諸多技術(shù)因素，高科技應(yīng)用有極大的空間，房地產(chǎn)業(yè)是能夠發(fā)揮技術(shù)進(jìn)步的后發(fā)的空間，房地產(chǎn)業(yè)是能夠發(fā)揮技術(shù)進(jìn)步的后發(fā)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)可以向高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展，優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)可以向高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展，通過(guò)提高企業(yè)職

56、工的素質(zhì)，提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)通過(guò)提高企業(yè)職工的素質(zhì)，提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，增加房地產(chǎn)產(chǎn)品的科營(yíng)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，增加房地產(chǎn)產(chǎn)品的科技含量，使之成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要的技含量，使之成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要的增長(zhǎng)點(diǎn)。增長(zhǎng)點(diǎn)。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略說(shuō)明說(shuō)明對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇，要從社對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇，要從社會(huì)再生產(chǎn)和第三產(chǎn)業(yè)的角度去進(jìn)行系統(tǒng)會(huì)再生產(chǎn)和第三產(chǎn)業(yè)的角度去進(jìn)行系統(tǒng)分析，全面地考察房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)及其分析，全面地考察房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)及其運(yùn)行環(huán)境。對(duì)房地產(chǎn)的理解不能囿于狹運(yùn)行環(huán)境。對(duì)房地產(chǎn)的理解不能囿于狹義的房屋形態(tài)，更不能局限于住房，對(duì)義的房屋形態(tài)，更不能

57、局限于住房，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的理解不能囿于房屋的建造和房地產(chǎn)業(yè)的理解不能囿于房屋的建造和銷售。銷售。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略說(shuō)明說(shuō)明廣義的房地產(chǎn)應(yīng)理解為包括陸地、內(nèi)陸水域、廣義的房地產(chǎn)應(yīng)理解為包括陸地、內(nèi)陸水域、森林等資源在內(nèi)的土地和土地上的永久性建筑森林等資源在內(nèi)的土地和土地上的永久性建筑物及其衍生的權(quán)力，而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)則要理解其物及其衍生的權(quán)力，而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)則要理解其本質(zhì)上是屬于服務(wù)業(yè)，是一個(gè)企業(yè)種類繁多、本質(zhì)上是屬于服務(wù)業(yè)，是一個(gè)企業(yè)種類繁多、內(nèi)外聯(lián)系復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)群，是涉及房地產(chǎn)的生產(chǎn)、內(nèi)外聯(lián)系復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)群，是涉及房地產(chǎn)的生產(chǎn)、分配、交換和消費(fèi)的全過(guò)程，兼容房地產(chǎn)投資分配、交換和消費(fèi)的全過(guò)程，兼容

58、房地產(chǎn)投資開發(fā)、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理，開發(fā)、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理，并提供相應(yīng)的技術(shù)、中介和勞務(wù)的產(chǎn)業(yè)。并提供相應(yīng)的技術(shù)、中介和勞務(wù)的產(chǎn)業(yè)。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略注注應(yīng)當(dāng)充分的認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品為國(guó)民經(jīng)濟(jì)應(yīng)當(dāng)充分的認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品為國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門各行業(yè)的發(fā)展提供了物質(zhì)基礎(chǔ)，為工業(yè)各部門各行業(yè)的發(fā)展提供了物質(zhì)基礎(chǔ)，為工業(yè)（如家用電器業(yè)、家具業(yè)）、商業(yè)、交通運(yùn)輸（如家用電器業(yè)、家具業(yè)）、商業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)（如搬家公司）、建筑業(yè)（如房屋裝修業(yè)、業(yè)（如搬家公司）、建筑業(yè)（如房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)）、金融業(yè)（如房屋金融保險(xiǎn)業(yè)）、園林花木業(yè)）、金融業(yè)（如房屋金融保險(xiǎn)業(yè)）、物業(yè)管

59、理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、房屋買賣中介物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、房屋買賣中介業(yè)、郵政通訊和環(huán)境保護(hù)等行業(yè)的發(fā)展提供了業(yè)、郵政通訊和環(huán)境保護(hù)等行業(yè)的發(fā)展提供了場(chǎng)所。第三次產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)資料是房屋，房場(chǎng)所。第三次產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)資料是房屋，房屋為其發(fā)展提供了前提。屋為其發(fā)展提供了前提。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略注注在先進(jìn)的工業(yè)化國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)通常都是發(fā)達(dá)的在先進(jìn)的工業(yè)化國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)通常都是發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)，它對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用顯著。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，它對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用顯著。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，可以通過(guò)為城市提供配套設(shè)施及增加房地產(chǎn)業(yè)，可以通過(guò)為城市提供配套設(shè)施及增加房地產(chǎn)開發(fā)的勞動(dòng)力、物資和資金投入，增加就業(yè)，

60、產(chǎn)開發(fā)的勞動(dòng)力、物資和資金投入，增加就業(yè)，提高國(guó)民收入。提高國(guó)民收入。因此，在因此，在1996年我國(guó)政府在制定年我國(guó)政府在制定“九五九五”與與“2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要”中，就提出了住宅和中，就提出了住宅和汽車要成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展思路。汽車要成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展思路。2003年年8月，在國(guó)務(wù)院發(fā)出的關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)月，在國(guó)務(wù)院發(fā)出的關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知中明確指出，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知中明確指出，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)。 F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略二、二、21世

61、紀(jì)初期中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)世紀(jì)初期中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略選擇的理論辨析發(fā)展戰(zhàn)略選擇的理論辨析大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，加速推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，加速推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步，應(yīng)作為的技術(shù)進(jìn)步，應(yīng)作為21世紀(jì)初期中國(guó)經(jīng)世紀(jì)初期中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的一項(xiàng)重要選擇，這主要是濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的一項(xiàng)重要選擇，這主要是基于以下的理論分析：基于以下的理論分析：F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略選擇符合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略選擇符合主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)理論的要求主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)理論的要求作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其本身應(yīng)具有較高的增作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其本身應(yīng)具有較高的增長(zhǎng)率；能有效地吸引新技術(shù)；產(chǎn)業(yè)的關(guān)長(zhǎng)率；能有效地吸引新技術(shù)；產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，擴(kuò)散效應(yīng)顯

62、著，能帶動(dòng)其它聯(lián)性較強(qiáng)，擴(kuò)散效應(yīng)顯著，能帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)。產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略選擇符合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略選擇符合主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)理論的要求主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)理論的要求考察目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的現(xiàn)實(shí)情況，房考察目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的現(xiàn)實(shí)情況，房地產(chǎn)業(yè)已具備成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的條件：地產(chǎn)業(yè)已具備成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的條件：一一是我國(guó)人口眾多，人均居住面積較少，潛在是我國(guó)人口眾多，人均居住面積較少，潛在的住宅需求量巨大。的住宅需求量巨大。二二是我國(guó)建筑工業(yè)化程度低，通過(guò)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化是我國(guó)建筑工業(yè)化程度低，通過(guò)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)和工業(yè)化生產(chǎn)，能有效地吸納新技術(shù)、新設(shè)計(jì)和工業(yè)化生產(chǎn)，能有效地吸納新技

63、術(shù)、新工藝和新材料，房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)步和產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代工藝和新材料，房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)步和產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化取向，能產(chǎn)生新的生產(chǎn)函數(shù)，并帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)集化取向，能產(chǎn)生新的生產(chǎn)函數(shù)，并帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)集群的創(chuàng)新活動(dòng)和技術(shù)進(jìn)步；群的創(chuàng)新活動(dòng)和技術(shù)進(jìn)步；三三是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，波及效應(yīng)顯著。是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，波及效應(yīng)顯著。具體表現(xiàn)為具有前瞻效應(yīng)、回顧效應(yīng)和旁側(cè)效具體表現(xiàn)為具有前瞻效應(yīng)、回顧效應(yīng)和旁側(cè)效應(yīng)。應(yīng)。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略注注房地產(chǎn)兼有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，相應(yīng)房地產(chǎn)兼有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，相應(yīng)的居民住房需求，也包括住房消費(fèi)需求和住房的居民住房需求，也包括住房消費(fèi)需求和住房投資需求。投資需求。改革開

64、放以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)重心轉(zhuǎn)移，改革開放以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)重心轉(zhuǎn)移，居民住房消費(fèi)需求逐步加大。中國(guó)現(xiàn)有人口近居民住房消費(fèi)需求逐步加大。中國(guó)現(xiàn)有人口近13億，每年凈增人口億，每年凈增人口1200萬(wàn)，到萬(wàn)，到21世紀(jì)中葉，世紀(jì)中葉，我國(guó)的人口將達(dá)到我國(guó)的人口將達(dá)到16億。如果按照一個(gè)家庭的億。如果按照一個(gè)家庭的住房建筑面積約住房建筑面積約100平方米測(cè)算，至少需要平方米測(cè)算，至少需要40年以上的時(shí)間，才能使全國(guó)城市家庭達(dá)到上述年以上的時(shí)間，才能使全國(guó)城市家庭達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略注注可見，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大的發(fā)展空間。同可見，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大的發(fā)展空間。同時(shí)時(shí),人

65、們對(duì)住宅的投資需求也在不斷上升，住人們對(duì)住宅的投資需求也在不斷上升，住房投資需求的潛力很大。房投資需求的潛力很大。我國(guó)的富裕階層有較多的收入，積累了可觀的我國(guó)的富裕階層有較多的收入，積累了可觀的財(cái)富，其住房消費(fèi)需求一般已基本滿足，鑒于財(cái)富，其住房消費(fèi)需求一般已基本滿足，鑒于住房固有的保值增值性，他們把一部分資金用住房固有的保值增值性，他們把一部分資金用于住房投資。于住房投資。隨著我國(guó)小康階層的擴(kuò)大和基尼系數(shù)的逐漸上隨著我國(guó)小康階層的擴(kuò)大和基尼系數(shù)的逐漸上升，對(duì)住房的增值有信心的投資者也會(huì)參與住升，對(duì)住房的增值有信心的投資者也會(huì)參與住房投資。房投資。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略注注房地產(chǎn)商品的消費(fèi)（

66、特別是住房消費(fèi)）是綜合房地產(chǎn)商品的消費(fèi)（特別是住房消費(fèi)）是綜合性消費(fèi)，波及和帶動(dòng)生活消費(fèi)的各方面，如吃、性消費(fèi)，波及和帶動(dòng)生活消費(fèi)的各方面，如吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學(xué)習(xí)、社交、穿、用、住、行、娛樂、健身、學(xué)習(xí)、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。住房有高低檔之分，高級(jí)住宅不僅是生存資料，住房有高低檔之分，高級(jí)住宅不僅是生存資料，還是享受發(fā)展資料。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，有利于提還是享受發(fā)展資料。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，有利于提高居民住房消費(fèi)水平，從住房綜合消費(fèi)方面講，高居民住房消費(fèi)水平，從住房綜合消費(fèi)方面講，為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件，促進(jìn)為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件，促進(jìn)生活消費(fèi)水平全面提高。買車需要有車庫(kù)，健生活消費(fèi)水平全面提高。買車需要有車庫(kù)，健身需要有放置健身器械的地方。身需要有放置健身器械的地方?？梢?，住房水平的提高和居住環(huán)境的改善，可可見，住房水平的提高和居住環(huán)境的改善，可以拉動(dòng)多方面產(chǎn)品銷售和勞務(wù)交換。以拉動(dòng)多方面產(chǎn)品銷售和勞務(wù)交換。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略三是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，波及效應(yīng)顯著。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，波及效應(yīng)顯著