F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略課件

F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略13 13 房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略13.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略13.2 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略13.3 本世紀初期中國房地產(chǎn)經(jīng)濟本世紀初期中國房地產(chǎn)經(jīng)濟 發(fā)展戰(zhàn)略的選擇發(fā)展戰(zhàn)略的選擇F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略13.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略一、住宅主導產(chǎn)業(yè)理論一、住宅主導產(chǎn)業(yè)理論 住宅產(chǎn)業(yè)住宅產(chǎn)業(yè)：各種產(chǎn)業(yè)中跟住宅有關的行業(yè)：各種產(chǎn)業(yè)中跟住宅有關的行業(yè)的集合，建設、經(jīng)營、銷售的全過程。的集合，建設、經(jīng)營、銷售的全過程。 主導產(chǎn)業(yè)主導產(chǎn)業(yè)：經(jīng)濟增長過程中，本身具較高：經(jīng)濟增長過程中，本身具較高增長率，且能帶動其它部門增長的產(chǎn)業(yè)。增長率，且能帶動其它部門增長的產(chǎn)業(yè)。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略主導產(chǎn)業(yè)的三個基本點：主導產(chǎn)業(yè)的三個基本點：1. 能有效吸收新技術能有效吸收新技術2. 較高增長率較高增長率3. 能帶動其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展，具有擴散性：能帶動其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展，具有擴散性：（1）回顧影響）回顧影響（2）旁側(cè)影響）旁側(cè)影響（3）前瞻影響）前瞻影響對提供生產(chǎn)資料產(chǎn)業(yè)的影響對提供生產(chǎn)資料產(chǎn)業(yè)的影響對所在地區(qū)的產(chǎn)業(yè)的影響對所在地區(qū)的產(chǎn)業(yè)的影響對新工藝、新技術、新能源、新材料影響對新工藝、新技術、新能源、新材料影響F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略注注 關鍵是關鍵是 1 和和 3 中的（中的（3），故須強），故須強調(diào)吸收新技術。調(diào)吸收新技術。 對于對于 1 由于建筑用的是低檔材料，由于建筑用的是低檔材料，有時反而會阻礙上游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。有時反而會阻礙上游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略 二、房地產(chǎn)業(yè)技術進步二、房地產(chǎn)業(yè)技術進步1房地產(chǎn)科技創(chuàng)新戰(zhàn)略房地產(chǎn)科技創(chuàng)新戰(zhàn)略2房地產(chǎn)業(yè)技術進步論房地產(chǎn)業(yè)技術進步論3我國住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化我國住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略 住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化水平較低住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化水平較低 的主要的主要表現(xiàn)：建筑設計與市場需求脫節(jié)；住表現(xiàn)：建筑設計與市場需求脫節(jié)；住宅建設勞動生產(chǎn)率低；住宅建設工業(yè)宅建設勞動生產(chǎn)率低；住宅建設工業(yè)化程度低；主要以傳統(tǒng)建筑材料為主；化程度低；主要以傳統(tǒng)建筑材料為主；設備和模數(shù)體系不健全；制成品質(zhì)量設備和模數(shù)體系不健全；制成品質(zhì)量差。差。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略 住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化：以科技進步為先：以科技進步為先導，以改善住宅使用功能和居住環(huán)境為導，以改善住宅使用功能和居住環(huán)境為宗旨，以提高生產(chǎn)率和質(zhì)量為目標，在宗旨，以提高生產(chǎn)率和質(zhì)量為目標，在科學規(guī)劃基礎上實現(xiàn)標準化設計，工業(yè)科學規(guī)劃基礎上實現(xiàn)標準化設計，工業(yè)化生產(chǎn)，規(guī)范化管理的社會化大生產(chǎn)?；a(chǎn)，規(guī)范化管理的社會化大生產(chǎn)。 注注土地、勞動、資本、技術四大土地、勞動、資本、技術四大要素。要素。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略三、房地產(chǎn)非均衡發(fā)展三、房地產(chǎn)非均衡發(fā)展 （一）房地產(chǎn)發(fā)展時空差異的非均衡（一）房地產(chǎn)發(fā)展時空差異的非均衡（二）房地產(chǎn)市場的非均衡發(fā)展（二）房地產(chǎn)市場的非均衡發(fā)展（三）房地產(chǎn)投資結(jié)構的非均衡（三）房地產(chǎn)投資結(jié)構的非均衡（四）房地產(chǎn)經(jīng)濟非均衡發(fā)展分析（四）房地產(chǎn)經(jīng)濟非均衡發(fā)展分析F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略（四）房地產(chǎn)經(jīng)濟非均衡發(fā)展分析（四）房地產(chǎn)經(jīng)濟非均衡發(fā)展分析1.時空差異的非均衡時空差異的非均衡2.房地產(chǎn)經(jīng)濟市場非均衡房地產(chǎn)經(jīng)濟市場非均衡（1）供需不平衡）供需不平衡（2）價格和購買力不平衡）價格和購買力不平衡3.房地產(chǎn)投資結(jié)構非均衡房地產(chǎn)投資結(jié)構非均衡（1）經(jīng)濟開發(fā)區(qū)盲目增多）經(jīng)濟開發(fā)區(qū)盲目增多（2）高檔品過多）高檔品過多（3）購置費過高，其它費用多）購置費過高，其它費用多4.房地產(chǎn)市場體系不均衡房地產(chǎn)市場體系不均衡一級市場活躍，二、三級不發(fā)達一級市場活躍，二、三級不發(fā)達F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略13.2 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略一、房地產(chǎn)企業(yè)競爭戰(zhàn)略一、房地產(chǎn)企業(yè)競爭戰(zhàn)略（一）企業(yè)競爭戰(zhàn)略概述（一）企業(yè)競爭戰(zhàn)略概述 企業(yè)戰(zhàn)略是企業(yè)在市場競爭的環(huán)境企業(yè)戰(zhàn)略是企業(yè)在市場競爭的環(huán)境中，在總結(jié)歷史經(jīng)驗、調(diào)查現(xiàn)狀、預測中，在總結(jié)歷史經(jīng)驗、調(diào)查現(xiàn)狀、預測未來的基礎上，為謀求生存和發(fā)展而作未來的基礎上，為謀求生存和發(fā)展而作出的帶長遠性、全局性的謀劃或方案。出的帶長遠性、全局性的謀劃或方案。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略（一）企業(yè)競爭戰(zhàn)略概述（一）企業(yè)競爭戰(zhàn)略概述企業(yè)戰(zhàn)略體現(xiàn)一定的經(jīng)營思想，是一系企業(yè)戰(zhàn)略體現(xiàn)一定的經(jīng)營思想，是一系列戰(zhàn)略性決策的結(jié)果，又是制定中長期列戰(zhàn)略性決策的結(jié)果，又是制定中長期計劃的依據(jù)。它具有全局性、長遠性和計劃的依據(jù)。它具有全局性、長遠性和相對穩(wěn)定性、風險性、創(chuàng)新性等特征。相對穩(wěn)定性、風險性、創(chuàng)新性等特征。企業(yè)戰(zhàn)略分為成長戰(zhàn)略和競爭戰(zhàn)略，這企業(yè)戰(zhàn)略分為成長戰(zhàn)略和競爭戰(zhàn)略，這里重點探討競爭戰(zhàn)略里重點探討競爭戰(zhàn)略F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略（一）企業(yè)競爭戰(zhàn)略概述（一）企業(yè)競爭戰(zhàn)略概述競爭戰(zhàn)略是指企業(yè)在特定產(chǎn)品與市場范競爭戰(zhàn)略是指企業(yè)在特定產(chǎn)品與市場范圍內(nèi)，為了取得優(yōu)勢，維持和擴大市場圍內(nèi)，為了取得優(yōu)勢，維持和擴大市場占有率所采取的戰(zhàn)略。它主要是解決如占有率所采取的戰(zhàn)略。它主要是解決如何去參加競爭，贏得競爭優(yōu)勢，改善競何去參加競爭，贏得競爭優(yōu)勢，改善競爭地位，以克敵制勝的問題。爭地位，以克敵制勝的問題。競爭戰(zhàn)略是從企業(yè)自身所處地位決定的，競爭戰(zhàn)略是從企業(yè)自身所處地位決定的，處于優(yōu)勢地位的企業(yè)，通過這種戰(zhàn)略來處于優(yōu)勢地位的企業(yè)，通過這種戰(zhàn)略來維持并擴大這種優(yōu)勢；處于劣勢地位的維持并擴大這種優(yōu)勢；處于劣勢地位的企業(yè)，要以競爭戰(zhàn)略去改變或縮小同優(yōu)企業(yè)，要以競爭戰(zhàn)略去改變或縮小同優(yōu)勢企業(yè)的差距。勢企業(yè)的差距。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略（二）房地產(chǎn)企業(yè)制定競爭戰(zhàn)略的必要性（二）房地產(chǎn)企業(yè)制定競爭戰(zhàn)略的必要性 企業(yè)必須適應市場，研究市場的變化趨企業(yè)必須適應市場，研究市場的變化趨勢，謀劃自己的行動策略。勢，謀劃自己的行動策略。企業(yè)面對國內(nèi)外眾多競爭對手，必須提企業(yè)面對國內(nèi)外眾多競爭對手，必須提高自己的競爭實力，在競爭中求生存發(fā)高自己的競爭實力，在競爭中求生存發(fā)展。展。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略（三）房地產(chǎn)行業(yè)競爭分析（三）房地產(chǎn)行業(yè)競爭分析 房地產(chǎn)行業(yè)存在五種基本的競爭力量：房地產(chǎn)行業(yè)存在五種基本的競爭力量：現(xiàn)有的競爭對手；潛在的競爭對手；替現(xiàn)有的競爭對手；潛在的競爭對手；替代品的威脅；供方的侃價能力；買方的代品的威脅；供方的侃價能力；買方的侃價能力。產(chǎn)業(yè)競爭激烈程度和產(chǎn)業(yè)的侃價能力。產(chǎn)業(yè)競爭激烈程度和產(chǎn)業(yè)的利潤率就取決于這五種基本競爭力量。利潤率就取決于這五種基本競爭力量。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略1現(xiàn)有的競爭對手現(xiàn)有的競爭對手 影響現(xiàn)有企業(yè)之間競爭強度的因素很多，影響現(xiàn)有企業(yè)之間競爭強度的因素很多，當競爭者個數(shù)多且規(guī)模和能力比較接近，當競爭者個數(shù)多且規(guī)模和能力比較接近，產(chǎn)品需求增長緩慢，競爭者的產(chǎn)品和服產(chǎn)品需求增長緩慢，競爭者的產(chǎn)品和服務差異極小等情況下，企業(yè)之間的競爭務差異極小等情況下，企業(yè)之間的競爭就會變得激烈。由于競爭者可以利用許就會變得激烈。由于競爭者可以利用許多形式和不同強度的各種競爭手段來爭多形式和不同強度的各種競爭手段來爭奪優(yōu)勢地位，企業(yè)家必須搞清楚競爭對奪優(yōu)勢地位，企業(yè)家必須搞清楚競爭對手使用的經(jīng)營戰(zhàn)略，并確定競爭企業(yè)之手使用的經(jīng)營戰(zhàn)略，并確定競爭企業(yè)之間的力量對比。間的力量對比。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略1現(xiàn)有的競爭對手現(xiàn)有的競爭對手 經(jīng)過多年的發(fā)展，目前我國的房地產(chǎn)業(yè)已逐經(jīng)過多年的發(fā)展，目前我國的房地產(chǎn)業(yè)已逐漸走向成熟，但競爭卻異常激烈。據(jù)統(tǒng)計，我漸走向成熟，但競爭卻異常激烈。據(jù)統(tǒng)計，我國從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)約國從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)約5萬家左右，為了萬家左右，為了贏得市場，各廠家紛紛在價格、房屋質(zhì)量、配贏得市場，各廠家紛紛在價格、房屋質(zhì)量、配套設施以及品牌形象等方面進行激烈的競爭。套設施以及品牌形象等方面進行激烈的競爭。同時，實力強大的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛走出自身所同時，實力強大的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛走出自身所在的城市，向異地的房地產(chǎn)市場進軍。在的城市，向異地的房地產(chǎn)市場進軍。 在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)只有充分利用自在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)只有充分利用自身的資源優(yōu)勢，形成自身的核心競爭能力，才身的資源優(yōu)勢，形成自身的核心競爭能力，才能在競爭中取得一席之地。能在競爭中取得一席之地。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略2潛在的競爭對手潛在的競爭對手對于一個產(chǎn)業(yè)來說，進入威脅的大小取對于一個產(chǎn)業(yè)來說，進入威脅的大小取決于進入壁壘和企業(yè)對新進入者的預期決于進入壁壘和企業(yè)對新進入者的預期反應。反應。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略進入壁壘的形成主要有：進入壁壘的形成主要有：規(guī)模經(jīng)濟、產(chǎn)品差異、資本需求、獲得規(guī)模經(jīng)濟、產(chǎn)品差異、資本需求、獲得分銷渠道、政府行為和政策。房地產(chǎn)企分銷渠道、政府行為和政策。房地產(chǎn)企業(yè)必須注意潛在競爭者的威脅。業(yè)必須注意潛在競爭者的威脅。我國加入我國加入WTO以后，外國知名的大型房以后，外國知名的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團將積極搶灘中國，這些房地產(chǎn)企業(yè)集團將積極搶灘中國，這些房地產(chǎn)企業(yè)無論在資金實力、技術或是營地產(chǎn)企業(yè)無論在資金實力、技術或是營銷手段等方面都具有非常明顯的優(yōu)勢。銷手段等方面都具有非常明顯的優(yōu)勢。因此，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)必須考慮這些潛因此，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)必須考慮這些潛在競爭者的威脅。在競爭者的威脅。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略3替代品的威脅替代品的威脅替代品的競爭力量主要在于低價、優(yōu)質(zhì)或適用，替代品的競爭力量主要在于低價、優(yōu)質(zhì)或適用，這些會迫使企業(yè)降低價格、減少市場份額、從這些會迫使企業(yè)降低價格、減少市場份額、從而限制收益。而限制收益。替代品的價格越低、質(zhì)量和績效越高、消費者替代品的價格越低、質(zhì)量和績效越高、消費者的轉(zhuǎn)換成本越小、競爭力就越強。對于房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換成本越小、競爭力就越強。對于房地產(chǎn)業(yè)而言，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的特性，決定了業(yè)而言，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的特性，決定了它的不可完全替代性。它的不可完全替代性。房地產(chǎn)產(chǎn)品有區(qū)位上的差異，即使是在相同的房地產(chǎn)產(chǎn)品有區(qū)位上的差異，即使是在相同的區(qū)位，同一棟建筑，也存在著樓層、戶型、朝區(qū)位，同一棟建筑，也存在著樓層、戶型、朝向等方面的差異。向等方面的差異。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略4供方的侃價能力供方的侃價能力供方侃價實力取決于：供方侃價實力取決于：供方產(chǎn)業(yè)由幾個公司支配，而且集中化供方產(chǎn)業(yè)由幾個公司支配，而且集中化的程度是否比買方產(chǎn)業(yè)高；的程度是否比買方產(chǎn)業(yè)高；供方?jīng)]有受到替代品的威脅；供方?jīng)]有受到替代品的威脅；供方的產(chǎn)品已經(jīng)形成差異化或已經(jīng)建立供方的產(chǎn)品已經(jīng)形成差異化或已經(jīng)建立起轉(zhuǎn)換成本等。起轉(zhuǎn)換成本等。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略4供方的侃價能力供方的侃價能力房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的對象是房屋和土地，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的對象是房屋和土地，尤其是城鎮(zhèn)國有土地，作為一種位置固尤其是城鎮(zhèn)國有土地，作為一種位置固定、用途多樣、數(shù)量有限的稀缺資源，定、用途多樣、數(shù)量有限的稀缺資源，其供給狀況直接決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其供給狀況直接決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這使得作為房地產(chǎn)企業(yè)土地的主要供應這使得作為房地產(chǎn)企業(yè)土地的主要供應方，政府具有很強的議價能力，對房地方，政府具有很強的議價能力，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營利潤水平具有重要的影響。產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營利潤水平具有重要的影響。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略5買方的侃價能力買方的侃價能力買方的侃價能力決定了他們在壓低價格、買方的侃價能力決定了他們在壓低價格、要求較高的產(chǎn)品質(zhì)量或獲取更多的服務要求較高的產(chǎn)品質(zhì)量或獲取更多的服務的力量，從而促使企業(yè)間相互傾軋來影的力量，從而促使企業(yè)間相互傾軋來影響產(chǎn)業(yè)中現(xiàn)有企業(yè)的獲利能力。響產(chǎn)業(yè)中現(xiàn)有企業(yè)的獲利能力。買方的侃價能力取決于：是組織集中購買方的侃價能力取決于：是組織集中購買還是顧客零散購買；房地產(chǎn)公司的經(jīng)買還是顧客零散購買；房地產(chǎn)公司的經(jīng)營差異；顧客與開發(fā)商存在較大的信息營差異；顧客與開發(fā)商存在較大的信息不對稱；潛在的需求。不對稱；潛在的需求。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略（四）房地產(chǎn)企業(yè)的（四）房地產(chǎn)企業(yè)的SWOT分析分析面對日益激烈的房地產(chǎn)業(yè)的競爭，只關面對日益激烈的房地產(chǎn)業(yè)的競爭，只關注行業(yè)競爭情況是不足夠的，更重要的注行業(yè)競爭情況是不足夠的，更重要的是對企業(yè)自身進行分析，通過對自身的是對企業(yè)自身進行分析，通過對自身的分析建立自己的競爭戰(zhàn)略。分析建立自己的競爭戰(zhàn)略。在企業(yè)對競爭戰(zhàn)略作出選擇之前，必須在企業(yè)對競爭戰(zhàn)略作出選擇之前，必須對企業(yè)內(nèi)外因素進行綜合的分析。對企業(yè)內(nèi)外因素進行綜合的分析。SWOT分析就是針對企業(yè)內(nèi)外環(huán)境中關分析就是針對企業(yè)內(nèi)外環(huán)境中關鍵戰(zhàn)略要素進行匹配，是企業(yè)戰(zhàn)略分析鍵戰(zhàn)略要素進行匹配，是企業(yè)戰(zhàn)略分析和選擇的重要指南。和選擇的重要指南。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略（四）房地產(chǎn)企業(yè)的（四）房地產(chǎn)企業(yè)的SWOT分析分析 企業(yè)的內(nèi)部條件包括優(yōu)勢（企業(yè)的內(nèi)部條件包括優(yōu)勢（S）和劣勢）和劣勢（W） 企業(yè)的外部環(huán)境包括機會（企業(yè)的外部環(huán)境包括機會（O）和威脅）和威脅（T） 這種分析方法的基本出發(fā)點是企業(yè)的戰(zhàn)這種分析方法的基本出發(fā)點是企業(yè)的戰(zhàn)略應該以己之長，克敵之短，利用機會，略應該以己之長，克敵之短，利用機會，避免威脅；既能積極地進攻，又能積極地避免威脅；既能積極地進攻，又能積極地防御。防御。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略（四）房地產(chǎn)企業(yè)的（四）房地產(chǎn)企業(yè)的SWOT分析分析制訂企業(yè)戰(zhàn)略就是要使企業(yè)通過發(fā)揮自制訂企業(yè)戰(zhàn)略就是要使企業(yè)通過發(fā)揮自己的長處來抓住機會，避免威脅達到積己的長處來抓住機會，避免威脅達到積極地進攻，或者能夠使企業(yè)利用機會和極地進攻，或者能夠使企業(yè)利用機會和長處來克服自己的弱點和避免威脅的打長處來克服自己的弱點和避免威脅的打擊。擊。通過優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅進行匹配通過優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅進行匹配可以設計出四大類基本戰(zhàn)略：可以設計出四大類基本戰(zhàn)略：SO戰(zhàn)略、戰(zhàn)略、OW戰(zhàn)略、戰(zhàn)略、ST戰(zhàn)略、戰(zhàn)略、WT戰(zhàn)略。戰(zhàn)略。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略1SO戰(zhàn)略戰(zhàn)略SO戰(zhàn)略是依靠企業(yè)內(nèi)部優(yōu)勢和利用外部戰(zhàn)略是依靠企業(yè)內(nèi)部優(yōu)勢和利用外部環(huán)境的機會而設計的一種戰(zhàn)略方案。環(huán)境的機會而設計的一種戰(zhàn)略方案。當房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部有優(yōu)勢，而且外部環(huán)當房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部有優(yōu)勢，而且外部環(huán)境的機會也很大時，應采用境的機會也很大時，應采用SO戰(zhàn)略。戰(zhàn)略。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略2OW戰(zhàn)略戰(zhàn)略OW戰(zhàn)略是利用外部環(huán)境的機會，克服戰(zhàn)略是利用外部環(huán)境的機會，克服企業(yè)內(nèi)部某些劣勢而設計的一種經(jīng)營戰(zhàn)企業(yè)內(nèi)部某些劣勢而設計的一種經(jīng)營戰(zhàn)略方案。略方案。當房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部條件處于劣勢，但是當房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部條件處于劣勢，但是外部環(huán)境機會很多時，企業(yè)應采用外部環(huán)境機會很多時，企業(yè)應采用OW戰(zhàn)略。戰(zhàn)略。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略3ST戰(zhàn)略戰(zhàn)略ST戰(zhàn)略是依靠企業(yè)內(nèi)部優(yōu)勢，避開外部戰(zhàn)略是依靠企業(yè)內(nèi)部優(yōu)勢，避開外部環(huán)境給企業(yè)帶來的威脅而設計的一種戰(zhàn)環(huán)境給企業(yè)帶來的威脅而設計的一種戰(zhàn)略方案。略方案。當房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部條件很有優(yōu)勢，但是當房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部條件很有優(yōu)勢，但是外部威脅也很大時，應采用外部威脅也很大時，應采用ST戰(zhàn)略。戰(zhàn)略。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略4.WT戰(zhàn)略戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略是為了減少企業(yè)內(nèi)部劣勢和回避戰(zhàn)略是為了減少企業(yè)內(nèi)部劣勢和回避環(huán)境對企業(yè)的威脅而設計的一種經(jīng)營戰(zhàn)環(huán)境對企業(yè)的威脅而設計的一種經(jīng)營戰(zhàn)略方案。當房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部條件處于劣略方案。當房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部條件處于劣勢，而且外部環(huán)境又很不利時，應采用勢，而且外部環(huán)境又很不利時，應采用WT戰(zhàn)略。戰(zhàn)略。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略（五）房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力分析（五）房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力分析90年代初，戰(zhàn)略管理學家哈默爾和普拉哈拉德年代初，戰(zhàn)略管理學家哈默爾和普拉哈拉德提出了核心競爭力理論。提出了核心競爭力理論。根據(jù)現(xiàn)有的研究，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點，可根據(jù)現(xiàn)有的研究，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點，可以將房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力界定為企業(yè)各方以將房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力界定為企業(yè)各方面技能和企業(yè)運行機制的有機融合，是不同的面技能和企業(yè)運行機制的有機融合，是不同的技術系統(tǒng)、管理系統(tǒng)及技能的有機結(jié)合，是企技術系統(tǒng)、管理系統(tǒng)及技能的有機結(jié)合，是企業(yè)在特定經(jīng)營環(huán)境中的競爭能力和競爭優(yōu)勢的業(yè)在特定經(jīng)營環(huán)境中的競爭能力和競爭優(yōu)勢的合力。合力。核心競爭力核心競爭力不僅僅表現(xiàn)為關鍵技術、關鍵設備不僅僅表現(xiàn)為關鍵技術、關鍵設備或企業(yè)的運行機制，而更為重要的是它們之間或企業(yè)的運行機制，而更為重要的是它們之間的有機融合，是各種能力的綜合提升。的有機融合，是各種能力的綜合提升。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略（五）房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力分析（五）房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力分析從房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈本身入手，可將房地產(chǎn)企從房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈本身入手，可將房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力具體界定為：業(yè)核心競爭力具體界定為：市場市場(全面市場調(diào)研能力、把握個體需求能力、全面市場調(diào)研能力、把握個體需求能力、把握群體需求能力、快速反應能力和資源整合把握群體需求能力、快速反應能力和資源整合能力等能力等)、品質(zhì)品質(zhì)(項目管理品質(zhì)保證、規(guī)劃設計品質(zhì)保證、項目管理品質(zhì)保證、規(guī)劃設計品質(zhì)保證、工程質(zhì)量品質(zhì)保證、產(chǎn)品文化和藝術品質(zhì)保工程質(zhì)量品質(zhì)保證、產(chǎn)品文化和藝術品質(zhì)保證證)、品牌品牌(整體企業(yè)形象、項目產(chǎn)品形象、企業(yè)人整體企業(yè)形象、項目產(chǎn)品形象、企業(yè)人員形象、營銷組合能力、整合傳播能力、全過員形象、營銷組合能力、整合傳播能力、全過程個性化服務能力程個性化服務能力)。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略（五）房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力分析（五）房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力分析對于房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的界定，不對于房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的界定，不僅具有一般企業(yè)的特征，還具有房地產(chǎn)僅具有一般企業(yè)的特征，還具有房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)自身的特點，如受國家政策行業(yè)和企業(yè)自身的特點，如受國家政策導向性強，產(chǎn)業(yè)聯(lián)動性強，受市場波動導向性強，產(chǎn)業(yè)聯(lián)動性強，受市場波動影響大，在開發(fā)過程中受資金、市場環(huán)影響大，在開發(fā)過程中受資金、市場環(huán)境、目標控制等問題影響較大，需要開境、目標控制等問題影響較大，需要開發(fā)企業(yè)有很強的資源整合能力等等。發(fā)企業(yè)有很強的資源整合能力等等。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略 房地產(chǎn)企業(yè)最重要的核心能力是三大房地產(chǎn)企業(yè)最重要的核心能力是三大 資源和三大能力，即：資源和三大能力，即： 人力資源、資金資源和土地資源；人力資源、資金資源和土地資源； 營銷策劃能力、規(guī)劃設計能力和技術創(chuàng)營銷策劃能力、規(guī)劃設計能力和技術創(chuàng)新能力新能力F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略 人力資源人力資源人力資源是促進房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要人力資源是促進房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要保證。房地產(chǎn)行業(yè)是一個對人才要求較高的行保證。房地產(chǎn)行業(yè)是一個對人才要求較高的行業(yè)，對房地產(chǎn)專業(yè)人員具有特定的要求。業(yè)，對房地產(chǎn)專業(yè)人員具有特定的要求。核心競爭力培育的最大問題是獨特知識資源的核心競爭力培育的最大問題是獨特知識資源的積累，而知識資源的載體往往體現(xiàn)為人力資源，積累，而知識資源的載體往往體現(xiàn)為人力資源，即規(guī)劃設計核心競爭力的培育很大程度上是人即規(guī)劃設計核心競爭力的培育很大程度上是人力資源的配置問題。力資源的配置問題。因此，要在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中引入與強化人力因此，要在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中引入與強化人力資源管理，培育、引進、留住高水平的管理人資源管理，培育、引進、留住高水平的管理人才和技術人才，加強房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管才和技術人才，加強房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理，促進人力資源轉(zhuǎn)化為人力資本理，促進人力資源轉(zhuǎn)化為人力資本F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略 資金資源資金資源資金資源是房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重資金資源是房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一個資金用要因素。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一個資金用量大，占用時間長，風險大的企業(yè)。房量大，占用時間長，風險大的企業(yè)。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，資本規(guī)模將地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，資本規(guī)模將會成為競爭的重要砝碼，這是因為資金會成為競爭的重要砝碼，這是因為資金雄厚的企業(yè)可進行大規(guī)模開發(fā)，形成規(guī)雄厚的企業(yè)可進行大規(guī)模開發(fā)，形成規(guī)模優(yōu)勢，進行規(guī)模經(jīng)營，而且大規(guī)模開模優(yōu)勢，進行規(guī)模經(jīng)營，而且大規(guī)模開發(fā)項目配套齊全、規(guī)劃一致、居住環(huán)境發(fā)項目配套齊全、規(guī)劃一致、居住環(huán)境優(yōu)美，可以大幅度降低成本，提高資源優(yōu)美，可以大幅度降低成本，提高資源的利用效率。的利用效率。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略 土地資源土地資源土地資源是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展土地資源是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的堅實基礎。土地資源是房地產(chǎn)開發(fā)的的堅實基礎。土地資源是房地產(chǎn)開發(fā)的核心資源，獲得優(yōu)質(zhì)低價的土地成為房核心資源，獲得優(yōu)質(zhì)低價的土地成為房地產(chǎn)開發(fā)最為關鍵的能力。房地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)最為關鍵的能力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有大規(guī)模的土地資源，以縱向一企業(yè)擁有大規(guī)模的土地資源，以縱向一體化的企業(yè)運作方式，形成整體建設開體化的企業(yè)運作方式，形成整體建設開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈。發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略 營銷策劃能力營銷策劃能力營銷策劃能力是一種導向行為，是貫穿營銷策劃能力是一種導向行為，是貫穿于房地產(chǎn)定位、開發(fā)、銷售、物業(yè)管理。于房地產(chǎn)定位、開發(fā)、銷售、物業(yè)管理。營銷策劃是一種主動行為，它采用市場營銷策劃是一種主動行為，它采用市場調(diào)研、分析、營銷策略、銷售技巧和控調(diào)研、分析、營銷策略、銷售技巧和控制措施來保證引導、開拓、擴大有效市制措施來保證引導、開拓、擴大有效市場。場。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略 規(guī)劃設計能力規(guī)劃設計能力規(guī)劃設計能力是綜合考慮人的因素、社規(guī)劃設計能力是綜合考慮人的因素、社會的因素、環(huán)境的因素和科技的因素。會的因素、環(huán)境的因素和科技的因素。實行適宜的規(guī)劃，使居住小區(qū)充分滿足實行適宜的規(guī)劃，使居住小區(qū)充分滿足目標客戶的需求。目標客戶的需求。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略 技術創(chuàng)新能力技術創(chuàng)新能力技術創(chuàng)新能力是企業(yè)為適應人們生活水技術創(chuàng)新能力是企業(yè)為適應人們生活水平和居住水平的提高，以及對房地產(chǎn)商平和居住水平的提高，以及對房地產(chǎn)商品的質(zhì)量、功能提出的新要求，通過研品的質(zhì)量、功能提出的新要求，通過研究和開發(fā)而形成的增加建筑、建材及相究和開發(fā)而形成的增加建筑、建材及相關產(chǎn)品的科技含量，獲得新技術和新產(chǎn)關產(chǎn)品的科技含量，獲得新技術和新產(chǎn)品的能力。品的能力。 F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略問題問題 我國房地產(chǎn)企業(yè)競爭戰(zhàn)略的現(xiàn)實選擇？我國房地產(chǎn)企業(yè)競爭戰(zhàn)略的現(xiàn)實選擇？F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略二、房地產(chǎn)企業(yè)總成本領先戰(zhàn)略二、房地產(chǎn)企業(yè)總成本領先戰(zhàn)略（一）總成本領先戰(zhàn)略概述（一）總成本領先戰(zhàn)略概述 所謂所謂“總成本領先戰(zhàn)略總成本領先戰(zhàn)略”，是指企，是指企業(yè)通過在內(nèi)部加強成本控制，在研究、業(yè)通過在內(nèi)部加強成本控制，在研究、開發(fā)、生產(chǎn)、銷售、服務和廣告等領域開發(fā)、生產(chǎn)、銷售、服務和廣告等領域里把成本降到最低限度，成為行業(yè)中的里把成本降到最低限度，成為行業(yè)中的成本領先者的戰(zhàn)略。成本領先者的戰(zhàn)略。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略（一）總成本領先戰(zhàn)略概述（一）總成本領先戰(zhàn)略概述其其核心核心內(nèi)容是通過降低產(chǎn)品成本來取得內(nèi)容是通過降低產(chǎn)品成本來取得競爭優(yōu)勢，即要使企業(yè)的全部成本低于競爭優(yōu)勢，即要使企業(yè)的全部成本低于競爭對手的成本。只要成本低，企業(yè)盡競爭對手的成本。只要成本低，企業(yè)盡管面臨著強大的競爭力量，仍可以在本管面臨著強大的競爭力量，仍可以在本行業(yè)中獲得高于平均水平的收益。因此，行業(yè)中獲得高于平均水平的收益。因此，總成本領先戰(zhàn)略對于提高企業(yè)的競爭地總成本領先戰(zhàn)略對于提高企業(yè)的競爭地位具有重要的作用。位具有重要的作用。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略（一）總成本領先戰(zhàn)略概述（一）總成本領先戰(zhàn)略概述企業(yè)采用總成本領先戰(zhàn)略的動因主要是企業(yè)采用總成本領先戰(zhàn)略的動因主要是要形成進入障礙、增強議價能力、抵御要形成進入障礙、增強議價能力、抵御替代品的威脅、保持領先的競爭地位。替代品的威脅、保持領先的競爭地位。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略（一）總成本領先戰(zhàn)略概述（一）總成本領先戰(zhàn)略概述總成本領先戰(zhàn)略對于提高企業(yè)的競爭地總成本領先戰(zhàn)略對于提高企業(yè)的競爭地位具有重要的作用。位具有重要的作用。產(chǎn)品成本低，可以使企業(yè)處于低成本產(chǎn)品成本低，可以使企業(yè)處于低成本高利潤的良性循環(huán)之中，因為在價格高利潤的良性循環(huán)之中，因為在價格不變的情況下，成本低則利潤大，而利不變的情況下，成本低則利潤大，而利潤的再投資可以用來更新設備，從而使?jié)櫟脑偻顿Y可以用來更新設備，從而使成本更低，利潤更大。成本更低，利潤更大。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略（一）總成本領先戰(zhàn)略概述（一）總成本領先戰(zhàn)略概述可以提高企業(yè)的競爭力。企業(yè)處于低成本的地可以提高企業(yè)的競爭力。企業(yè)處于低成本的地位上，可以抵擋住現(xiàn)有競爭對手的對抗。因為位上，可以抵擋住現(xiàn)有競爭對手的對抗。因為成本低，可以獲得高于競爭對手的平均收益以成本低，可以獲得高于競爭對手的平均收益以便有充足的資金進行促銷，從而提高企業(yè)的知便有充足的資金進行促銷，從而提高企業(yè)的知名度，即使競爭對手降價到利潤為零，自己仍名度，即使競爭對手降價到利潤為零，自己仍可獲利?？色@利。當面對強有力的購買者要求降低產(chǎn)品價格時，當面對強有力的購買者要求降低產(chǎn)品價格時，處于低成本地位上的企業(yè)仍然可以獲得較好的處于低成本地位上的企業(yè)仍然可以獲得較好的效益。同時，成本低可以更好地滿足消費者的效益。同時，成本低可以更好地滿足消費者的需求。當強有力的供應者抬高企業(yè)所需資源的需求。當強有力的供應者抬高企業(yè)所需資源的價格時，處于低成本地位上的企業(yè)可以有更多、價格時，處于低成本地位上的企業(yè)可以有更多、更好的靈活性來解決這一問題。更好的靈活性來解決這一問題。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略（二）房地產(chǎn)企業(yè)降低產(chǎn)品成本的途徑（二）房地產(chǎn)企業(yè)降低產(chǎn)品成本的途徑通過降低設計成本、工藝成本、采購成本、運通過降低設計成本、工藝成本、采購成本、運輸費用、規(guī)模效益、資金運用、銷售成本等都輸費用、規(guī)模效益、資金運用、銷售成本等都能夠使產(chǎn)品成本降低。能夠使產(chǎn)品成本降低。一般地說，實現(xiàn)這種戰(zhàn)略的主要措施有：一般地說，實現(xiàn)這種戰(zhàn)略的主要措施有： 提高開發(fā)規(guī)模，講究規(guī)模效益，以利于降提高開發(fā)規(guī)模，講究規(guī)模效益，以利于降低單位產(chǎn)品成本。低單位產(chǎn)品成本。 增強企業(yè)實力，提高市場營銷能力，盡可增強企業(yè)實力，提高市場營銷能力，盡可能地縮短銷售周期，盡力擴大市場占有率。能地縮短銷售周期，盡力擴大市場占有率。 有較高的管理水平，不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，有較高的管理水平，不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，降低人力、物力和財力的消耗，特別是降低產(chǎn)降低人力、物力和財力的消耗，特別是降低產(chǎn)品的單耗。品的單耗。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略三、房地產(chǎn)企業(yè)差異化戰(zhàn)略三、房地產(chǎn)企業(yè)差異化戰(zhàn)略（一）差異化戰(zhàn)略概述（一）差異化戰(zhàn)略概述 差異化戰(zhàn)略就是依靠產(chǎn)品的質(zhì)量、差異化戰(zhàn)略就是依靠產(chǎn)品的質(zhì)量、性能、品牌、外觀形象、用戶服務等方性能、品牌、外觀形象、用戶服務等方面的差別化來贏得競爭優(yōu)勢，要求企業(yè)面的差別化來贏得競爭優(yōu)勢，要求企業(yè)的產(chǎn)品或服務具有特色，對特定的顧客的產(chǎn)品或服務具有特色，對特定的顧客具有強大的吸引力，而使顧客們對價格具有強大的吸引力，而使顧客們對價格不甚敏感，甚至愿出較高的價來購買。不甚敏感，甚至愿出較高的價來購買。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略（一）差異化戰(zhàn)略概述（一）差異化戰(zhàn)略概述差異化戰(zhàn)略之所以能夠在競爭中為企業(yè)帶差異化戰(zhàn)略之所以能夠在競爭中為企業(yè)帶來超常的收益，是因為它能夠建立起對付來超常的收益，是因為它能夠建立起對付五種競爭力的有效防御。五種競爭力的有效防御。首先，通過實施差異化戰(zhàn)略，使得顧客對首先，通過實施差異化戰(zhàn)略，使得顧客對品牌的忠誠度上升，對價格的敏感性下降，品牌的忠誠度上升，對價格的敏感性下降，企業(yè)得以避開競爭。企業(yè)得以避開競爭。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略（一）差異化戰(zhàn)略概述（一）差異化戰(zhàn)略概述其次，顧客的忠誠以及競爭對手為克服這種其次，顧客的忠誠以及競爭對手為克服這種“獨特性獨特性”付出的努力構成了潛在進入者的進付出的努力構成了潛在進入者的進入壁壘。另外，當顧客的選擇余地不多時對價入壁壘。另外，當顧客的選擇余地不多時對價格的敏感性就會降低，產(chǎn)品的差異化為企業(yè)帶格的敏感性就會降低，產(chǎn)品的差異化為企業(yè)帶來了較高的收益，從而使企業(yè)可以對付供方的來了較高的收益，從而使企業(yè)可以對付供方的壓力，也可以緩解買方的壓力。壓力，也可以緩解買方的壓力。最后，采取差異化戰(zhàn)略贏得了顧客的忠誠，在最后，采取差異化戰(zhàn)略贏得了顧客的忠誠，在面對替代品的威脅時，其所處的地位就比其他面對替代品的威脅時，其所處的地位就比其他競爭對手更為有利。競爭對手更為有利。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略（二）房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品差別策劃（二）房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品差別策劃房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品差別策劃應該從以下房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品差別策劃應該從以下三方面著手：三方面著手：1產(chǎn)品質(zhì)量。產(chǎn)品質(zhì)量。2企業(yè)品牌。企業(yè)品牌。3客戶服務?？蛻舴铡13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略四、房地產(chǎn)企業(yè)重點集中戰(zhàn)略四、房地產(chǎn)企業(yè)重點集中戰(zhàn)略（一）重點集中戰(zhàn)略概述（一）重點集中戰(zhàn)略概述 重點集中戰(zhàn)略是指企業(yè)將經(jīng)營戰(zhàn)略重點集中戰(zhàn)略是指企業(yè)將經(jīng)營戰(zhàn)略的重點集中在一個特定目標市場上，為的重點集中在一個特定目標市場上，為特定的地區(qū)或特定的購買集團提供特殊特定的地區(qū)或特定的購買集團提供特殊的產(chǎn)品和服務。在目標細分市場追求成的產(chǎn)品和服務。在目標細分市場追求成本領先，就是成本集中戰(zhàn)略；在目標細本領先，就是成本集中戰(zhàn)略；在目標細分市場上追求差異性優(yōu)勢，就是差異化分市場上追求差異性優(yōu)勢，就是差異化集中戰(zhàn)略。集中戰(zhàn)略。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略（一）重點集中戰(zhàn)略概述（一）重點集中戰(zhàn)略概述實施重點集中戰(zhàn)略必須通過市場細分尋實施重點集中戰(zhàn)略必須通過市場細分尋找目標顧客和市場供應的空白點。要靈找目標顧客和市場供應的空白點。要靈活地運用市場細分的理論，根據(jù)消費者活地運用市場細分的理論，根據(jù)消費者的需求，從產(chǎn)品的類型，檔次去細分市的需求，從產(chǎn)品的類型，檔次去細分市場，去發(fā)現(xiàn)市場供應的空白點，是房地場，去發(fā)現(xiàn)市場供應的空白點，是房地產(chǎn)企業(yè)實施重點集中戰(zhàn)略的捷徑。產(chǎn)企業(yè)實施重點集中戰(zhàn)略的捷徑。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略（二）房地產(chǎn)業(yè)集中化（二）房地產(chǎn)業(yè)集中化房地產(chǎn)市場是一個分散的具有年齡、性房地產(chǎn)市場是一個分散的具有年齡、性別、地理、生活方式、文化教育、收入別、地理、生活方式、文化教育、收入等差別特征的微觀市場。每一個群體都等差別特征的微觀市場。每一個群體都有他們自己強烈的愛好和消費特點，要有他們自己強烈的愛好和消費特點，要求房地產(chǎn)項目必須突出自己的特色個性。求房地產(chǎn)項目必須突出自己的特色個性。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略注產(chǎn)業(yè)集中化程度注產(chǎn)業(yè)集中化程度根據(jù)產(chǎn)業(yè)組織經(jīng)濟學的理論，市場集中根據(jù)產(chǎn)業(yè)組織經(jīng)濟學的理論，市場集中度通過考察產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)規(guī)模分布狀況，度通過考察產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)規(guī)模分布狀況，從整體上反映出企業(yè)間的競爭強度以及從整體上反映出企業(yè)間的競爭強度以及資源利用效率，其合理的指標能在保持資源利用效率，其合理的指標能在保持市場競爭活力的同時，優(yōu)化企業(yè)規(guī)模，市場競爭活力的同時，優(yōu)化企業(yè)規(guī)模，形成對資源利用和交易費用的節(jié)約，提形成對資源利用和交易費用的節(jié)約，提高產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效益。高產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效益。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略注產(chǎn)業(yè)集中化程度注產(chǎn)業(yè)集中化程度市場結(jié)構過于分散可能形成一種過度競爭，造市場結(jié)構過于分散可能形成一種過度競爭，造成資源過于分散使用，利用效率低下。而市場成資源過于分散使用，利用效率低下。而市場過于集中，少數(shù)占市場支配地位的過于集中，少數(shù)占市場支配地位的“大廠商大廠商”則可能缺乏潛在競爭壓力，而通過自身的壟斷則可能缺乏潛在競爭壓力，而通過自身的壟斷地位獲取長期的高額壟斷利潤，損害消費者利地位獲取長期的高額壟斷利潤，損害消費者利益，造成社會總福利的損失。益，造成社會總福利的損失。我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較小，市場集中度低，應我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較小，市場集中度低，應當適度提高房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度。當適度提高房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略13.3 本世紀初期中國房地產(chǎn)經(jīng)本世紀初期中國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的選擇濟發(fā)展戰(zhàn)略的選擇 21世紀初期，我國應選擇什么樣的世紀初期，我國應選擇什么樣的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略？經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略？ 在經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整中應選擇那些產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整中應選擇那些產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)？作為國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)？ 這些問題不僅直接關系到這些問題不僅直接關系到21世紀初世紀初期國家經(jīng)濟結(jié)構的戰(zhàn)略性調(diào)整，而且事期國家經(jīng)濟結(jié)構的戰(zhàn)略性調(diào)整，而且事關我國工業(yè)化和產(chǎn)業(yè)革命的雙重任務的關我國工業(yè)化和產(chǎn)業(yè)革命的雙重任務的實現(xiàn)。實現(xiàn)。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略一、一、21世紀初期中國經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)世紀初期中國經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略選擇的基本思路略選擇的基本思路過去我們完成經(jīng)濟增長的戰(zhàn)略任務主要過去我們完成經(jīng)濟增長的戰(zhàn)略任務主要靠增加經(jīng)濟總量和擴大經(jīng)濟規(guī)模，但這靠增加經(jīng)濟總量和擴大經(jīng)濟規(guī)模，但這種粗放型的經(jīng)濟增長方式存在高投入低種粗放型的經(jīng)濟增長方式存在高投入低產(chǎn)出的弊端。產(chǎn)出的弊端。20世紀世紀90年代，我國的經(jīng)年代，我國的經(jīng)濟增長方式逐步由外延發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向內(nèi)濟增長方式逐步由外延發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向內(nèi)涵發(fā)展戰(zhàn)略，不僅關注經(jīng)濟總量的擴大，涵發(fā)展戰(zhàn)略，不僅關注經(jīng)濟總量的擴大，而且更注重產(chǎn)業(yè)結(jié)構的優(yōu)化和經(jīng)濟效益而且更注重產(chǎn)業(yè)結(jié)構的優(yōu)化和經(jīng)濟效益的提高。的提高。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略一、一、21世紀初期中國經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)世紀初期中國經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略選擇的基本思路略選擇的基本思路 在在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“九五九五”計劃和計劃和2010年遠景目標綱要年遠景目標綱要中，提出我國中，提出我國2010年年要形成比較完善的社會主義市場經(jīng)濟體制，實要形成比較完善的社會主義市場經(jīng)濟體制，實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值比現(xiàn)國民生產(chǎn)總值比2000年翻一番。年翻一番。為此，要大力發(fā)展高產(chǎn)高效農(nóng)業(yè)；改造和提高為此，要大力發(fā)展高產(chǎn)高效農(nóng)業(yè)；改造和提高傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)；發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)和高技術產(chǎn)業(yè)；推進傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)；發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)和高技術產(chǎn)業(yè)；推進國民經(jīng)濟信息化。國民經(jīng)濟信息化。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略一、一、21世紀初期中國經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)世紀初期中國經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略選擇的基本思路略選擇的基本思路“十五十五”計劃建議進一步提出要力爭實現(xiàn)計劃建議進一步提出要力爭實現(xiàn)較快的經(jīng)濟增長速度和經(jīng)濟結(jié)構的戰(zhàn)略較快的經(jīng)濟增長速度和經(jīng)濟結(jié)構的戰(zhàn)略性調(diào)整，優(yōu)先發(fā)展信息業(yè)和高新技術產(chǎn)性調(diào)整，優(yōu)先發(fā)展信息業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)。業(yè)。這些都表明我國經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略目標和戰(zhàn)這些都表明我國經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略目標和戰(zhàn)略重點的確定是建立在科技進步的基礎略重點的確定是建立在科技進步的基礎上，是科技主導型的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略。上，是科技主導型的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略一、一、21世紀初期中國經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)世紀初期中國經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略選擇的基本思路略選擇的基本思路 顯然，這一經(jīng)濟增長思路，是強調(diào)顯然，這一經(jīng)濟增長思路，是強調(diào)高科技的發(fā)展在經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整戰(zhàn)略中處高科技的發(fā)展在經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整戰(zhàn)略中處于優(yōu)先位置，其具體內(nèi)容主要是采用高于優(yōu)先位置，其具體內(nèi)容主要是采用高新技術對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進行技術改造，優(yōu)化新技術對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進行技術改造，優(yōu)化現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構，同時以信息化帶現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構，同時以信息化帶動工業(yè)化，以技術創(chuàng)新促進國家整體經(jīng)動工業(yè)化，以技術創(chuàng)新促進國家整體經(jīng)濟結(jié)構的調(diào)整和工業(yè)增長方式的轉(zhuǎn)變。濟結(jié)構的調(diào)整和工業(yè)增長方式的轉(zhuǎn)變。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略一、一、21世紀初期中國經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)世紀初期中國經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略選擇的基本思路略選擇的基本思路勿庸置疑，科技主導型增長戰(zhàn)略的選擇，主要勿庸置疑，科技主導型增長戰(zhàn)略的選擇，主要是依靠發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)，在高科技領域形成是依靠發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)，在高科技領域形成自主創(chuàng)新能力，增強國際競爭力，提高國民經(jīng)自主創(chuàng)新能力，增強國際競爭力，提高國民經(jīng)濟的總體素質(zhì)，實現(xiàn)國民經(jīng)濟的跨越式發(fā)展。濟的總體素質(zhì)，實現(xiàn)國民經(jīng)濟的跨越式發(fā)展。這一經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的選擇，得到了國內(nèi)理論界這一經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的選擇，得到了國內(nèi)理論界的普遍認同，但有些學者也提出了質(zhì)疑，他們的普遍認同，但有些學者也提出了質(zhì)疑，他們認為高新技術產(chǎn)業(yè)資本密集程度相當高，偏重認為高新技術產(chǎn)業(yè)資本密集程度相當高，偏重發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)，將使資本大幅度向高新技發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)，將使資本大幅度向高新技術企業(yè)集中，加大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和勞動密集型產(chǎn)業(yè)術企業(yè)集中，加大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和勞動密集型產(chǎn)業(yè)的融資難度，使這類企業(yè)的資金更為短缺，對的融資難度，使這類企業(yè)的資金更為短缺，對其適用技術改造產(chǎn)生抑制效應。其適用技術改造產(chǎn)生抑制效應。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略一、一、21世紀初期中國經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)世紀初期中國經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略選擇的基本思路略選擇的基本思路由此引起國民經(jīng)濟存量資產(chǎn)的整體技術由此引起國民經(jīng)濟存量資產(chǎn)的整體技術素質(zhì)的提升受阻，國民收入總體增長的素質(zhì)的提升受阻，國民收入總體增長的進程明顯減緩，高新技術產(chǎn)業(yè)形成的供進程明顯減緩，高新技術產(chǎn)業(yè)形成的供給能力與城鄉(xiāng)居民收入水平及市場需求給能力與城鄉(xiāng)居民收入水平及市場需求的結(jié)構性錯位，將導致高新技術產(chǎn)業(yè)的的結(jié)構性錯位，將導致高新技術產(chǎn)業(yè)的發(fā)展難以為繼，勞動力資源稟賦的比較發(fā)展難以為繼，勞動力資源稟賦的比較優(yōu)勢和技術進步的后發(fā)優(yōu)勢均難以發(fā)揮優(yōu)勢和技術進步的后發(fā)優(yōu)勢均難以發(fā)揮作用。作用。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略觀點觀點對國家經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的選擇應采用系統(tǒng)對國家經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的選擇應采用系統(tǒng)分析的方法，必須考察經(jīng)濟系統(tǒng)內(nèi)的生分析的方法，必須考察經(jīng)濟系統(tǒng)內(nèi)的生產(chǎn)要素、經(jīng)濟結(jié)構與經(jīng)濟系統(tǒng)功能差異產(chǎn)要素、經(jīng)濟結(jié)構與經(jīng)濟系統(tǒng)功能差異的內(nèi)在聯(lián)系，經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的選擇既要的內(nèi)在聯(lián)系，經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的選擇既要依據(jù)我國現(xiàn)階段的客觀條件，又不排斥依據(jù)我國現(xiàn)階段的客觀條件，又不排斥主導產(chǎn)業(yè)的選擇考慮比較優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)主導產(chǎn)業(yè)的選擇考慮比較優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢的作用。勢的作用。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略毋庸置疑，科技主導型經(jīng)濟增長是以高毋庸置疑，科技主導型經(jīng)濟增長是以高科技產(chǎn)業(yè)為支柱，經(jīng)濟增長目標的實現(xiàn)科技產(chǎn)業(yè)為支柱，經(jīng)濟增長目標的實現(xiàn)主要依靠勞動者的智力，而不是依賴資主要依靠勞動者的智力，而不是依賴資本和自然資源的消耗。但能夠發(fā)揮勞動本和自然資源的消耗。但能夠發(fā)揮勞動力資源稟賦比較優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)，并非必然力資源稟賦比較優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)，并非必然排斥技術進步的后發(fā)優(yōu)勢。排斥技術進步的后發(fā)優(yōu)勢。在選擇經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略時，應把房地產(chǎn)業(yè)在選擇經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略時，應把房地產(chǎn)業(yè)置于主導產(chǎn)業(yè)的地位，逐步發(fā)揮房地產(chǎn)置于主導產(chǎn)業(yè)的地位，逐步發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)的作用。業(yè)在我國國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)的作用。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略正是基于上述考慮，房地產(chǎn)業(yè)應當向高科技產(chǎn)正是基于上述考慮，房地產(chǎn)業(yè)應當向高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展，要為全社會提供知識含量豐富的房地業(yè)發(fā)展，要為全社會提供知識含量豐富的房地產(chǎn)產(chǎn)品，要提高房地產(chǎn)企業(yè)職工的綜合素質(zhì)，產(chǎn)產(chǎn)品，要提高房地產(chǎn)企業(yè)職工的綜合素質(zhì)，要制定合理的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。但這并不要制定合理的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。但這并不排斥普通的勞動者，并不是要改變房地產(chǎn)業(yè)的排斥普通的勞動者，并不是要改變房地產(chǎn)業(yè)的勞動密集型特性，而是要擴大房地產(chǎn)產(chǎn)品的科勞動密集型特性，而是要擴大房地產(chǎn)產(chǎn)品的科技含量，提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營管理水平和服務技含量，提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營管理水平和服務質(zhì)量，使之成為國民經(jīng)濟的一個重要增長點。質(zhì)量，使之成為國民經(jīng)濟的一個重要增長點。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略分析分析（1）房地產(chǎn)業(yè)具有勞動密集型產(chǎn)業(yè)的基本特性，）房地產(chǎn)業(yè)具有勞動密集型產(chǎn)業(yè)的基本特性，是能夠發(fā)揮我國勞動力資源稟賦的比較優(yōu)勢的是能夠發(fā)揮我國勞動力資源稟賦的比較優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)。（2）房地產(chǎn)業(yè)提供的產(chǎn)品一般體型龐大、結(jié)構）房地產(chǎn)業(yè)提供的產(chǎn)品一般體型龐大、結(jié)構復雜、涉及諸多技術因素，高科技應用有極大復雜、涉及諸多技術因素，高科技應用有極大的空間，房地產(chǎn)業(yè)是能夠發(fā)揮技術進步的后發(fā)的空間，房地產(chǎn)業(yè)是能夠發(fā)揮技術進步的后發(fā)優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)可以向高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展，優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)可以向高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展，通過提高企業(yè)職工的素質(zhì)，提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)通過提高企業(yè)職工的素質(zhì)，提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營管理水平和服務質(zhì)量，增加房地產(chǎn)產(chǎn)品的科營管理水平和服務質(zhì)量，增加房地產(chǎn)產(chǎn)品的科技含量，使之成為我國經(jīng)濟發(fā)展的一個重要的技含量，使之成為我國經(jīng)濟發(fā)展的一個重要的增長點。增長點。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略說明說明對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的選擇，要從社對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的選擇，要從社會再生產(chǎn)和第三產(chǎn)業(yè)的角度去進行系統(tǒng)會再生產(chǎn)和第三產(chǎn)業(yè)的角度去進行系統(tǒng)分析，全面地考察房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)及其分析，全面地考察房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)及其運行環(huán)境。對房地產(chǎn)的理解不能囿于狹運行環(huán)境。對房地產(chǎn)的理解不能囿于狹義的房屋形態(tài)，更不能局限于住房，對義的房屋形態(tài)，更不能局限于住房，對房地產(chǎn)業(yè)的理解不能囿于房屋的建造和房地產(chǎn)業(yè)的理解不能囿于房屋的建造和銷售。銷售。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略說明說明廣義的房地產(chǎn)應理解為包括陸地、內(nèi)陸水域、廣義的房地產(chǎn)應理解為包括陸地、內(nèi)陸水域、森林等資源在內(nèi)的土地和土地上的永久性建筑森林等資源在內(nèi)的土地和土地上的永久性建筑物及其衍生的權力，而對房地產(chǎn)業(yè)則要理解其物及其衍生的權力，而對房地產(chǎn)業(yè)則要理解其本質(zhì)上是屬于服務業(yè)，是一個企業(yè)種類繁多、本質(zhì)上是屬于服務業(yè)，是一個企業(yè)種類繁多、內(nèi)外聯(lián)系復雜的產(chǎn)業(yè)群，是涉及房地產(chǎn)的生產(chǎn)、內(nèi)外聯(lián)系復雜的產(chǎn)業(yè)群，是涉及房地產(chǎn)的生產(chǎn)、分配、交換和消費的全過程，兼容房地產(chǎn)投資分配、交換和消費的全過程，兼容房地產(chǎn)投資開發(fā)、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)經(jīng)營和物業(yè)管理，開發(fā)、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)經(jīng)營和物業(yè)管理，并提供相應的技術、中介和勞務的產(chǎn)業(yè)。并提供相應的技術、中介和勞務的產(chǎn)業(yè)。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略注注應當充分的認識到房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品為國民經(jīng)濟應當充分的認識到房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品為國民經(jīng)濟各部門各行業(yè)的發(fā)展提供了物質(zhì)基礎，為工業(yè)各部門各行業(yè)的發(fā)展提供了物質(zhì)基礎，為工業(yè)（如家用電器業(yè)、家具業(yè)）、商業(yè)、交通運輸（如家用電器業(yè)、家具業(yè)）、商業(yè)、交通運輸業(yè)（如搬家公司）、建筑業(yè)（如房屋裝修業(yè)、業(yè)（如搬家公司）、建筑業(yè)（如房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)）、金融業(yè)（如房屋金融保險業(yè)）、園林花木業(yè)）、金融業(yè)（如房屋金融保險業(yè)）、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務業(yè)、房屋買賣中介物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務業(yè)、房屋買賣中介業(yè)、郵政通訊和環(huán)境保護等行業(yè)的發(fā)展提供了業(yè)、郵政通訊和環(huán)境保護等行業(yè)的發(fā)展提供了場所。第三次產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)資料是房屋，房場所。第三次產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)資料是房屋，房屋為其發(fā)展提供了前提。屋為其發(fā)展提供了前提。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略注注在先進的工業(yè)化國家，房地產(chǎn)業(yè)通常都是發(fā)達的在先進的工業(yè)化國家，房地產(chǎn)業(yè)通常都是發(fā)達的產(chǎn)業(yè)，它對經(jīng)濟增長的拉動作用顯著。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，它對經(jīng)濟增長的拉動作用顯著。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，可以通過為城市提供配套設施及增加房地產(chǎn)業(yè)，可以通過為城市提供配套設施及增加房地產(chǎn)開發(fā)的勞動力、物資和資金投入，增加就業(yè)，產(chǎn)開發(fā)的勞動力、物資和資金投入，增加就業(yè)，提高國民收入。提高國民收入。因此，在因此，在1996年我國政府在制定年我國政府在制定“九五九五”與與“2010年遠景目標綱要年遠景目標綱要”中，就提出了住宅和中，就提出了住宅和汽車要成為國民經(jīng)濟新的支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展思路。汽車要成為國民經(jīng)濟新的支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展思路。2003年年8月，在國務院發(fā)出的關于促進房地產(chǎn)月，在國務院發(fā)出的關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中明確指出，房地產(chǎn)業(yè)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中明確指出，房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱關聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)。 F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略二、二、21世紀初期中國房地產(chǎn)經(jīng)濟世紀初期中國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略選擇的理論辨析發(fā)展戰(zhàn)略選擇的理論辨析大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，加速推進房地產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，加速推進房地產(chǎn)業(yè)的技術進步，應作為的技術進步，應作為21世紀初期中國經(jīng)世紀初期中國經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的一項重要選擇，這主要是濟發(fā)展戰(zhàn)略的一項重要選擇，這主要是基于以下的理論分析：基于以下的理論分析：F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略1房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略選擇符合房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略選擇符合主導產(chǎn)業(yè)理論的要求主導產(chǎn)業(yè)理論的要求作為主導產(chǎn)業(yè)，其本身應具有較高的增作為主導產(chǎn)業(yè)，其本身應具有較高的增長率；能有效地吸引新技術；產(chǎn)業(yè)的關長率；能有效地吸引新技術；產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)性較強，擴散效應顯著，能帶動其它聯(lián)性較強，擴散效應顯著，能帶動其它產(chǎn)業(yè)的增長。產(chǎn)業(yè)的增長。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略1房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略選擇符合房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略選擇符合主導產(chǎn)業(yè)理論的要求主導產(chǎn)業(yè)理論的要求考察目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的現(xiàn)實情況，房考察目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的現(xiàn)實情況，房地產(chǎn)業(yè)已具備成為主導產(chǎn)業(yè)的條件：地產(chǎn)業(yè)已具備成為主導產(chǎn)業(yè)的條件：一一是我國人口眾多，人均居住面積較少，潛在是我國人口眾多，人均居住面積較少，潛在的住宅需求量巨大。的住宅需求量巨大。二二是我國建筑工業(yè)化程度低，通過實施標準化是我國建筑工業(yè)化程度低，通過實施標準化設計和工業(yè)化生產(chǎn)，能有效地吸納新技術、新設計和工業(yè)化生產(chǎn)，能有效地吸納新技術、新工藝和新材料，房地產(chǎn)業(yè)技術進步和產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代工藝和新材料，房地產(chǎn)業(yè)技術進步和產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化取向，能產(chǎn)生新的生產(chǎn)函數(shù)，并帶動產(chǎn)業(yè)集化取向，能產(chǎn)生新的生產(chǎn)函數(shù)，并帶動產(chǎn)業(yè)集群的創(chuàng)新活動和技術進步；群的創(chuàng)新活動和技術進步；三三是我國房地產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)性強，波及效應顯著。是我國房地產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)性強，波及效應顯著。具體表現(xiàn)為具有前瞻效應、回顧效應和旁側(cè)效具體表現(xiàn)為具有前瞻效應、回顧效應和旁側(cè)效應。應。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略注注房地產(chǎn)兼有消費品和投資品的雙重屬性，相應房地產(chǎn)兼有消費品和投資品的雙重屬性，相應的居民住房需求，也包括住房消費需求和住房的居民住房需求，也包括住房消費需求和住房投資需求。投資需求。改革開放以來，我國城鎮(zhèn)居民消費重心轉(zhuǎn)移，改革開放以來，我國城鎮(zhèn)居民消費重心轉(zhuǎn)移，居民住房消費需求逐步加大。中國現(xiàn)有人口近居民住房消費需求逐步加大。中國現(xiàn)有人口近13億，每年凈增人口億，每年凈增人口1200萬，到萬，到21世紀中葉，世紀中葉，我國的人口將達到我國的人口將達到16億。如果按照一個家庭的億。如果按照一個家庭的住房建筑面積約住房建筑面積約100平方米測算，至少需要平方米測算，至少需要40年以上的時間，才能使全國城市家庭達到上述年以上的時間，才能使全國城市家庭達到上述標準。標準。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略注注可見，我國房地產(chǎn)市場有較大的發(fā)展空間。同可見，我國房地產(chǎn)市場有較大的發(fā)展空間。同時時,人們對住宅的投資需求也在不斷上升，住人們對住宅的投資需求也在不斷上升，住房投資需求的潛力很大。房投資需求的潛力很大。我國的富裕階層有較多的收入，積累了可觀的我國的富裕階層有較多的收入，積累了可觀的財富，其住房消費需求一般已基本滿足，鑒于財富，其住房消費需求一般已基本滿足，鑒于住房固有的保值增值性，他們把一部分資金用住房固有的保值增值性，他們把一部分資金用于住房投資。于住房投資。隨著我國小康階層的擴大和基尼系數(shù)的逐漸上隨著我國小康階層的擴大和基尼系數(shù)的逐漸上升，對住房的增值有信心的投資者也會參與住升，對住房的增值有信心的投資者也會參與住房投資。房投資。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略注注房地產(chǎn)商品的消費（特別是住房消費）是綜合房地產(chǎn)商品的消費（特別是住房消費）是綜合性消費，波及和帶動生活消費的各方面，如吃、性消費，波及和帶動生活消費的各方面，如吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學習、社交、穿、用、住、行、娛樂、健身、學習、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。住房有高低檔之分，高級住宅不僅是生存資料，住房有高低檔之分，高級住宅不僅是生存資料，還是享受發(fā)展資料。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，有利于提還是享受發(fā)展資料。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，有利于提高居民住房消費水平，從住房綜合消費方面講，高居民住房消費水平，從住房綜合消費方面講，為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件，促進為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件，促進生活消費水平全面提高。買車需要有車庫，健生活消費水平全面提高。買車需要有車庫，健身需要有放置健身器械的地方。身需要有放置健身器械的地方。可見，住房水平的提高和居住環(huán)境的改善，可可見，住房水平的提高和居住環(huán)境的改善，可以拉動多方面產(chǎn)品銷售和勞務交換。以拉動多方面產(chǎn)品銷售和勞務交換。F13房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略三是我國房地產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)性強，波及效應顯著。我國房地產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)性強，波及效應顯著