塑華萊士品牌簡(jiǎn)單成就未來

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1、,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,塑華萊士品牌 簡(jiǎn)單成就未來,華萊士快餐的選擇址和方法,1,目錄,一、背景分析,華萊士現(xiàn)狀,商圈調(diào)查,二、商圈的劃分與選擇,劃分商圈,選擇商圈,三、聚客點(diǎn)的測(cè)算與選擇,確定客源點(diǎn),人流動(dòng)向及對(duì)手分析,聚客點(diǎn)與商圈的協(xié)調(diào),四、選址問題總匯,選址的模式,選址的順序,選址的分流,五、如何展開實(shí)際工作,獲得有利專業(yè)信息,落實(shí)場(chǎng)所,六、十大總結(jié),2,背景分析現(xiàn)狀,快餐行業(yè)是,21,世紀(jì)最熱門、成長(zhǎng)最快的行業(yè)之一：在國外餐飲業(yè)中，快

2、餐行業(yè)在總行業(yè)中占據(jù)的比例依次是：美國,35,、歐洲,30,、日本,20,、香港,10,。而在中國即使在廣州、上海，這比例也僅有,5,。隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，生活節(jié)奏的加快，對(duì)快餐的需求將會(huì)更大，快餐市場(chǎng)前景迷人。目前正處于迅速擴(kuò)張階段在這一過程中、連鎖快餐店的選址非常重要。正確有效的選址等于企業(yè)經(jīng)營成功了一半。店址是快餐店接近目標(biāo)顧客的重要手段，是理解顧客尋找行為的重要標(biāo)志一那些經(jīng)營成功的連鎖企業(yè)都非常注意店址的開發(fā)和選擇,華萊士（網(wǎng)址：）是目前本土最大的西式快餐連鎖企業(yè)，先后在全國,23,個(gè)省,96,個(gè)市級(jí)以上城市開設(shè)連鎖餐廳，截止目前，直營餐廳數(shù)量超過,1200,家，公

3、司經(jīng)營的漢堡、炸雞、薯?xiàng)l等產(chǎn)品，深得廣大消費(fèi)者的青睞。,在管理模式上，我們采用國際化標(biāo)準(zhǔn)和,QSC&V,的高要求，實(shí)行連鎖經(jīng)營的統(tǒng)一管理。我們的餐廳面積為,80-120,平方米，員工,10-15,人，營業(yè)時(shí)間早上,7,點(diǎn),-,晚上,12,點(diǎn)。,21,世紀(jì)是品牌的世紀(jì)，更是領(lǐng)先者的樂園，一個(gè)具備科學(xué)、實(shí)用的選擇地點(diǎn)將為華萊士的可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)大的支撐,3,商圈調(diào)查,4,商圈調(diào)查,調(diào)查商圈可了解預(yù)設(shè)加盟店?duì)I業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域,商圈調(diào)查的目的,商圈調(diào)查作業(yè)范圍,商圈范圍劃分確定,商圈之界定方法,繪制簡(jiǎn)圖,抽樣點(diǎn)及發(fā),dm,點(diǎn)之選擇確定,商圈特征,人潮狀況,實(shí)地抽樣方式,5,商圈調(diào)查目的,商圈調(diào)查的目

4、的包括：,1,、了解地區(qū)居民的人口特性、社會(huì)經(jīng)濟(jì)變項(xiàng)及生活形態(tài)等。,2,、確定產(chǎn)品組合及促銷重點(diǎn)。,3,、分析商圈是否重迭。,4,、計(jì)算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開幾家店。,5,、找出商圈內(nèi)的障礙，包括： （,a,道路設(shè)施不便。,b,人口擁擠。,c,交通過度擁塞。）,6,、法規(guī)方面考慮租稅、執(zhí)照、營運(yùn)、最低工資及都市區(qū)域劃分情況。,7,、其它因素：了解某地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)家數(shù)（競(jìng)爭(zhēng)是否激烈）、將來的變動(dòng)趨勢(shì)、供應(yīng)商位置、運(yùn)輸是否方便（交通狀況）、可否利用物流中心一次補(bǔ)齊所需物品，及停車場(chǎng)是否寬廣等。,6,商圈調(diào)查的作業(yè)范圍,商圈調(diào)查作業(yè)范圍,1,、直營店的展店前商圈調(diào)查及立地調(diào)查、報(bào)告。,2,、加盟店

5、加盟意向后進(jìn)行商圈調(diào)查、評(píng)估，以評(píng)定是否適合開店。 貳、商圈的確定 邊緣商圈（包含剩余的顧客） 次要商圈（包含大約二成的顧客） 主要商圈（包含大約七成的顧客） 注：商圈基本上是沒有形狀的，然而為了方便計(jì)劃，一般事前規(guī)劃可用圓形或地形式來為商圈推算。 叁、商圈重點(diǎn)調(diào)查,7,商圈范圍劃分確定,如有以下各情況限制，因此為其商圈之范圍劃分點(diǎn)：,1.,商圈范圍（,a.,集中型商圈 主要商圈半徑在,500,米以內(nèi)，次要商圈半徑在,100,米,500,米之間，邊緣商圈在,1000,米以外。,b.,分散型商圈 主要商圈半徑在,500,米以內(nèi)，次要商圈半徑在,500,米,？米之間，邊緣商圈在,1000,米以外。

6、）,2.,馬路之分界、凡超過,10,米寬之道路四線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道,3.,鐵路、平交道之阻隔 。因鐵路、平交道之阻隔,使人們交通受阻而劃分成兩個(gè)不同商圈,4.,阻隔 。因建筑物阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。,5.,習(xí)慣之阻隔。由于 之購物習(xí)慣與 之方向，使該區(qū)形成一獨(dú)立商圈。,8,商圈的界定,從各家競(jìng)爭(zhēng)店鋪規(guī)模開始，掌握吸引力方面的不同點(diǎn)，設(shè)定領(lǐng)域的境界的方式，路程距離的測(cè)量利用車子的里程表便可簡(jiǎn)單的測(cè)出。,1.,只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。,2.,顧客認(rèn)知的距離會(huì)受購物經(jīng)驗(yàn)影響，如果服務(wù)良好，商店設(shè)施優(yōu)越，形成顧客對(duì)此商店之良好印象，顧

7、客認(rèn)知的距離會(huì)比真正的距離短。,9,繪制簡(jiǎn)圖,1.,集中型商圈為周邊分散型商圈為周邊,2.,標(biāo)出重要建筑物及樓別（金融、辦公,）,3.,著名商店及影響生活型態(tài)之地段特征（戲院、百貨,）,10,抽樣點(diǎn)及發(fā),dm,點(diǎn)之選擇確定,1.,抽樣點(diǎn)之選擇,(1),辦公人口或上班族匯集之地點(diǎn),(2),人潮走向匯集地點(diǎn),(3),固定人口較集中流動(dòng)之地點(diǎn),2.,發(fā),dm,點(diǎn)之選擇,11,商圈特征,1.,商店特色及分布情況,2.,住宅特色（集中型商圈可不用調(diào)查）,3.,場(chǎng)所,4.,競(jìng)爭(zhēng)者分析,5.,商店組合,12,商店特色及分布情況,1.,商店特色及分布情況,1.,建筑型態(tài),2.,行業(yè)型態(tài),A.,于主要商店街、干

8、道之行業(yè)類型,B.,以何類商業(yè)為主，消費(fèi)之層次 。,3.,分布家數(shù)。,A.,以抽樣點(diǎn)為主要調(diào)查對(duì)象,B.,主要道路之分布明細(xì),C.,將商業(yè)之阻隔 分門別類記錄,D.,并將其統(tǒng)計(jì)填入明細(xì)表,E.,于主要干道、大馬路、 商店,F.,商店匯集地帶之概述,G.,以商店,輔助店、競(jìng)爭(zhēng)店,正確所在位置標(biāo)注于商圈簡(jiǎn)圖。,4.,地點(diǎn)類型（,A.,孤立店。,B.,未規(guī)劃商業(yè)區(qū) 。,C.,規(guī)劃購物中心 ）,13,住宅特色（集中型商圈可不用調(diào)查）,1.,建筑型態(tài),A.,實(shí)地了解于本商圈內(nèi)住宅區(qū)之建筑型態(tài),B.,建筑高度，樓數(shù),C.,建筑型式為新式或舊式,D.,分布區(qū)域,E.,目前的改建情況,F.1,3,年內(nèi)可能改建

9、之趨勢(shì),2.,分布情況,A.,實(shí)地了解該區(qū)之實(shí)際住戶與建筑物之分布情況,B.,將該商圈分為 固定類型,C.,商店區(qū)，以,甲,為代碼,b.,辨公區(qū),甲,2,為代碼,c.,式住宅區(qū)以,乙,1,為代碼,D.,舊式住宅區(qū)以,乙,2,為代碼,E.,文教區(qū)，以,丙,為代碼,F.,于簡(jiǎn)圖上分別劃定區(qū)域，制作商圈,G.,并于圖上注明建筑物之樓別,14,場(chǎng)所,1.,場(chǎng)所類型,A.,本商圈內(nèi)匯聚人潮之場(chǎng)所類型 （,a.,商店,肯德基、麥當(dāng)勞，百貨公司, b.,戲院,c.,娛樂,d.,會(huì)場(chǎng),e.,補(bǔ)習(xí)班,f.,菜市場(chǎng)，超級(jí)市場(chǎng),g.,公司 ）,B.,聚集人口類型 （,a.,青少年,b.,上班族,c.,特定 ）,(2

10、),動(dòng)線 （,a.,匯集流動(dòng)之路線,b.,匯集流動(dòng)之主要方向 ）,15,競(jìng)爭(zhēng)者分析,了解既存競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量及大小、所有競(jìng)爭(zhēng)者的 評(píng)估、短期及長(zhǎng)期的展望、 規(guī)劃以及發(fā)展的程度。,(1),賣場(chǎng)氣氛 。本區(qū)內(nèi)對(duì)本企業(yè)較有影響性之其賣場(chǎng)。,(2),來客數(shù) 該競(jìng)爭(zhēng)店每日來客數(shù),(3),平均消費(fèi)額,(4),營業(yè)額 其中：來客數(shù),平均消費(fèi)額每日營業(yè)額 每日營業(yè)額,工作天數(shù) 營業(yè)額,16,商店組合,商店組合是否互相配合，可衡量各商店間是否可互換顧客，表格一。例如：,(1),藥房、 、面包店、 服裝店及肉店。,(2),百貨公司、 、褲襪店、 、 、珠寶店。,17,人潮狀況,實(shí)地抽樣方式,1.,主要人潮走向,(1)

11、,平日及假日之女性人潮狀況。,a.,將一周之時(shí)間區(qū)分為,2,段 （,a.,周一周五 。,b.,周六、周日、國定假日 ）,b.,以,am,pm,點(diǎn)每?jī)尚r(shí)細(xì)分為一個(gè)小段,c.,以 分鐘為其抽樣時(shí)段之樣本，并計(jì)算其抽樣點(diǎn)之實(shí)際經(jīng)過人數(shù)、摩托車、汽車、助動(dòng)車、腳踏車,d.,抽樣時(shí)將女性人潮分為,15-35,歲，,34-,50,歲，,50,歲以上。,e.,將每抽樣之?dāng)?shù)，轉(zhuǎn)變成以幾個(gè)小時(shí)之人潮流動(dòng)數(shù) 例：以一分鐘為抽樣得該抽樣點(diǎn)人數(shù)為,y,，將,y,時(shí)間,z,，則為其可能之人口流動(dòng)數(shù),f.,將其數(shù)字依時(shí)段填入,人潮流動(dòng)抽樣表, g.,將人潮流動(dòng)抽樣之?dāng)?shù)字以線圖表示,人潮分布圖,2.,人口數(shù)推算（集中型商

12、圈可不用調(diào)查）,(1),固定住家 （,a.,該商圈建筑物來推算,b.,以戶數(shù),預(yù)估人口數(shù),c.,將各抽樣點(diǎn)人口數(shù)平均減當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)得外來流動(dòng)人數(shù) ）,(2),戶數(shù) （,a.,計(jì)算該 家數(shù),b.,該區(qū)公司家數(shù),（ 人）該區(qū),c.,該區(qū) 即為該區(qū)之半固定人口。 ）,18,商圈的劃分與選擇,19,劃分商圈,企業(yè)計(jì)劃進(jìn)入某一個(gè)城市，可以先通過有關(guān)部門或?qū)I(yè)調(diào)查公司收集這個(gè)地區(qū)的資料。有些 資料是免費(fèi)的，有些資料需要花錢去買。把資料買齊了，就開始規(guī)劃商圈。,商圈規(guī)劃采取的是記分的方法，例如，這個(gè)地區(qū)有一個(gè)大型商場(chǎng)，商場(chǎng)營業(yè)額在,1000,萬元算一分，,5000,萬元算,5,分，有一條公交線路加多少分，有一

13、條地鐵線路加多少分。這些 分值標(biāo)準(zhǔn)是多年平均下來的一個(gè)較準(zhǔn)確經(jīng)驗(yàn)值。,通過打分把商圈分成好幾大類，以北京為例，有市級(jí)商業(yè)型,(,西單、王府井等,),、區(qū)級(jí)商 業(yè)型、定點(diǎn),(,目標(biāo),),消費(fèi)型、還有社區(qū)型、社、商務(wù)兩用型、旅游型等等。,20,選擇商圈,即確定目前重點(diǎn)在哪個(gè)商圈開店，主要目標(biāo)是哪些。在商圈選擇的標(biāo)準(zhǔn)上，一方面要考 慮餐館自身的市場(chǎng)定位，另一方面要考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度。餐館的市場(chǎng)定位不同，吸引的顧客群不一樣，商圈的選擇也就不同。,例如馬蘭拉面和肯德基的市場(chǎng)定位不同，顧客群不一樣，是兩個(gè)“相交”的圓，有人吃 肯德基也吃馬蘭拉面，有人可能從來不吃肯德基專吃馬蘭拉面，也有反之。馬蘭拉面

14、的選址 也當(dāng)然與肯德基不同。而肯德基與麥當(dāng)勞市場(chǎng)定位相似，顧客群基本上重合，所以在商圈選擇方面也是一樣的。 可以看到，有些地方同一條街的兩邊，一邊是麥當(dāng)勞另一邊是肯德基。,商圈的成熟度和穩(wěn)定度也非常重要。比如規(guī)劃局說某條路要開，在什么地方設(shè)立地址， 將來這里有可能成為成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟穩(wěn)定后才進(jìn)入，例如說這家店 三年以后效益會(huì)多好，對(duì)現(xiàn)今沒有幫助，這三年難道要虧損,?,肯德基投入一家店要花費(fèi)好幾百萬，當(dāng)然不冒這種險(xiǎn)，一定是比較穩(wěn)健的原則，保證開一家成功一家。,21,聚客點(diǎn)的測(cè)算與選擇,1.,要確定這個(gè)商圈內(nèi)，最主要的聚客點(diǎn)在哪。,2.,選址時(shí)一定要考慮人流的主要?jiǎng)泳€會(huì)不會(huì)被競(jìng)

15、爭(zhēng)對(duì)手截住。,3.,聚客點(diǎn)選擇影響商圈選擇,22,確定客源點(diǎn),北京西單是很成熟的商圈，但不可能西單任何位置都是聚客點(diǎn)，肯定有最主要的聚集客人的位置?？系禄_店的原則是：努力爭(zhēng)取在最聚客的地方和其附近開店。過去古語說“一步差三市”。開店地址差一步就有可能差三成的買賣。這跟人流動(dòng)線,(,人 流活動(dòng)的線路,),有關(guān)，可能有人走到這，該拐彎，則這個(gè)地方就是客人到不了的地方，差不 了一個(gè)小胡同，但生意差很多。這些在選址時(shí)都要考慮進(jìn)去,人流動(dòng)線是怎么樣的，在這個(gè)區(qū)域里，人從地鐵出來后是往哪個(gè)方向走等等。這些都派 人去掐表，去測(cè)量，有一套完整的數(shù)據(jù)之后才能據(jù)此確定地址。比如，在店門前人流量的測(cè)定，是在計(jì)劃開

16、店的地點(diǎn)掐表記錄經(jīng)過的人流，測(cè)算單位時(shí) 間內(nèi)多少人經(jīng)過該位置。除了該位置所在人行道上的人流外，還要測(cè)馬路中間的和馬路對(duì)面 的人流量。馬路中間的只算騎自行車的，開車的不算。是否算馬路對(duì)面的人流量要看馬路寬 度，路較窄就算，路寬超過一定標(biāo)準(zhǔn)，一般就是隔離帶，顧客就不可能再過來消費(fèi)，就不算 對(duì)面的人流量。,將采集來的人流數(shù)據(jù)輸入專用的計(jì)算機(jī)軟件，就可以測(cè)算出，在此地投 資額不能超過多少，超過多少這家店就不能開,23,人流動(dòng)向及對(duì)手分析,因?yàn)槿藗儸F(xiàn)在對(duì)品牌的忠誠度還沒到說，我就吃華萊士看見麥當(dāng)勞就煩，好像還沒有這 種情況。只要你在我跟前，我今兒挺累的，我干嘛非再走那么一百米去吃別的，我先進(jìn)你這兒了。除

17、非這里邊人特別多，找不著座了，我才往前挪挪。,但人流是有一個(gè)主要?jiǎng)泳€的，如果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的聚客點(diǎn)比華萊士選址更好的情況下那就有影響。如果是兩個(gè)一樣，就無所謂。例如北京某十字路口有一家華萊士店，如果往西 一百米，競(jìng)爭(zhēng)業(yè)者再開一家西式快餐店就不妥當(dāng)了，因?yàn)橹饕土魇菑臇|邊過來的，再在那邊開，大量客流就被截住了，開店效益就不會(huì)好。,24,聚客點(diǎn)與商圈的協(xié)調(diào),聚客點(diǎn)的選擇也影響到商圈的選擇。因?yàn)橐粋€(gè)商圈有沒有主要聚客點(diǎn)是這個(gè)商圈成熟度 的重要標(biāo)志。,有了店址的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和一些成功案例，我們可以就可以開發(fā)出一套店址的評(píng)估工具，它主要由下面幾個(gè)表格組成：租賃條件表、商圈及競(jìng)爭(zhēng)條件表、現(xiàn)場(chǎng)情況表、綜合評(píng)估表。它們

18、是我們進(jìn)行連鎖經(jīng)營店址評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)化管理工具。,25,快餐店選址之所以重要主要體現(xiàn)在以下幾方面,（,1,）成功的店鋪選址直接關(guān)系到該店鋪良好的經(jīng)營業(yè)績(jī)。從中西快餐店的發(fā)展歷程看，選址不當(dāng)是快餐店經(jīng)營失敗的原因之一。（,2,）店址屬于一項(xiàng)長(zhǎng)期投資。一旦決定就較難改變。取得店址一般有購買租賃和合作經(jīng)營三種方式。后二種形式雙方簽有法律合同，不能隨意解除和改變。（,3,）在同一商圈內(nèi)成功的選址可以為快餐店帶來持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，不易為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手輕易模仿從而降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，避免經(jīng)營敗績(jī)。（,4,）成功的選址對(duì)于樹立快餐店形象、提升快餐店知名度有著重要作用。臺(tái)適的選址要求店址有很好的能見度、便利性和符臺(tái)營建要求，無

19、形中為快餐店作了很好的宣傳廣告。,26,選址的模式,店鋪選址的最終目的在于滿足商圈范周內(nèi)目標(biāo)顧客需要，同時(shí)給企業(yè)帶來利潤。要達(dá)到這一目的不僅要考慮店鋪的位置、場(chǎng)所，同時(shí)還必須考慮選址過程中的發(fā)展速度問題。發(fā)展速度即是選址決策中的快餐店發(fā)展的快慢問題，也是一個(gè)模式問題：什么時(shí)候發(fā)展速度快一些什么時(shí)候慢一些，都應(yīng)符合事物發(fā)展的內(nèi)在要求，而不能憑人的主觀判斷，想快就快，想慢就慢，否則會(huì)事與愿違，適得其反。 每個(gè)階段既有集中開新店的年份，也有鞏固準(zhǔn)備的年份。兩者相互交叉、有利于企業(yè)在發(fā)展中得到鞏固，在鞏固中加速發(fā)展。發(fā)展的速度要依據(jù)企業(yè)內(nèi)外環(huán)境，既不能干篇一律按平均發(fā)展，也不能盲目超速發(fā)展。以,4,年

20、為一個(gè)周期，保證了企業(yè)有時(shí)問在不同階段轉(zhuǎn)換經(jīng)營課題，調(diào)整經(jīng)營管理體制。形成內(nèi)在的優(yōu)勢(shì)。一般而言，初期應(yīng)注重基礎(chǔ)建設(shè)，建立一系列最基本的制度作出標(biāo)準(zhǔn)；而后要適應(yīng)規(guī)模，注重組織結(jié)構(gòu)與系統(tǒng)的建設(shè)，發(fā)揮連鎖經(jīng)營優(yōu)勢(shì)；進(jìn)人大發(fā)展后，要適時(shí)調(diào)整和強(qiáng)化組織結(jié)構(gòu)和系統(tǒng)功能，改造企業(yè)形象。,27,選址的順序,在確定了選址的發(fā)展模式和可進(jìn)人的城市和區(qū)域之后，仍然存在一個(gè)出店順序問題：因?yàn)榉值戤吘挂患壹业亻_，先開哪一家后開哪一家仍需研究探討。有人認(rèn)為大型城市市中心部由于位置不易尋找、網(wǎng)點(diǎn)價(jià)格高，應(yīng)予回避，在其周邊發(fā)展較為有利。有人認(rèn)為哪里地價(jià)便宜，就先發(fā)展哪里。兩種觀點(diǎn)雖說各有道理，但對(duì)連鎖快餐的選址順序是否適用

21、，還有待于商榷。 連鎖快餐的選址順序還要根據(jù)公司的業(yè)態(tài)、品牌強(qiáng)弱、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況等米考慮選址發(fā)展的先后順序：如：上海新亞大包有限公司店址的首選區(qū)域是居民新村區(qū)。 連鎖快餐的選址順序要根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展情況，結(jié)合企業(yè)實(shí)際在初步確定優(yōu)先順序的情況下交叉進(jìn)行，不宜按部就班，按順序排列進(jìn)行，以避免錯(cuò)過有利時(shí)機(jī)。,28,選址的分流問題,選址決策要研究分流是連鎖經(jīng)營的特征所決定的。,(,這里研究的是內(nèi)部分流問題,),。連鎖經(jīng)營是一種多店鋪擴(kuò)張方式發(fā)展事業(yè)的經(jīng)營方式。店與店之間由于所處的商圈不同，商圈內(nèi)涵對(duì)每家店的作用力也會(huì)不同：當(dāng)多店輔擴(kuò)張到一定程度網(wǎng)點(diǎn)的布局達(dá)到一定密度時(shí)，店與店之間的商圈會(huì)發(fā)生一定的重疊復(fù)合

22、現(xiàn)象從而產(chǎn)生原本是這家店的消費(fèi)顧客而被鄰近的本公司的另一店吸引過去，出現(xiàn)來客數(shù)和營業(yè)額下降。,分流有兩種情況：一種是健康的分流，另一種則是不健康的分流。如果有一家快餐店已經(jīng)過于擁擠，這就意味該餐廳在營業(yè)高峰時(shí)事實(shí)上已經(jīng)偏離了快餐快速服務(wù)顧客的宗旨，這將不利于餐廳日后的發(fā)展。因此，在附近適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)選址再開一家，這是健康的分流。在選址開發(fā)中，沒有經(jīng)過科學(xué)的分析，草率的憑自我感覺就在同一商圈內(nèi)多開店，就很有可能長(zhǎng)期傷害到連鎖系統(tǒng)的正常經(jīng)營，這是危險(xiǎn)的是一種不健康的分流。,健康的分流要主動(dòng)，不健康的分流要避免。這是選址決策中必須掌握的原則。當(dāng)日座位周轉(zhuǎn)率,8,5,時(shí)，就應(yīng)該考慮實(shí)施主動(dòng)分流。避免不健康的

23、分流，除通過計(jì)算座位周轉(zhuǎn)率外。還應(yīng)通過顧客問卷的方法找出該快餐店的商圈范圍，避免在同一商圈中重復(fù)開店。,29,分流問題,1,實(shí)際選址決策中應(yīng)遵循以下,7,條原則：,1,連鎖快餐店是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的產(chǎn)物。是適應(yīng)消費(fèi)者需求的產(chǎn)業(yè)，具有很強(qiáng)的生命力，要把握好這個(gè)機(jī)遇，努力發(fā)展連鎖快餐。,2.,要遵循連鎖經(jīng)營特性，注意開發(fā)模式與優(yōu)先順序，全盤考慮，全面規(guī)劃，注重布局臺(tái)理性，處理好店與店之間的分流影響。,3.,連鎖快餐店的選址地域范圍很廣，一般而言，市區(qū)商業(yè)和商務(wù)中心、主要人流集散地、居民新村商業(yè)街、公園、車站、碼頭、電影院、大型劇場(chǎng)附近、大型超市和大型百貨商場(chǎng)內(nèi)都可成為連鎖快餐店開店的地點(diǎn)選擇。,

24、4,連鎖快餐店的商圈范圍根據(jù)不同區(qū)域和商圈內(nèi)涵有大有小。商圈范圍越小，越貼近目標(biāo)顧客，越有利于連鎖快餐的選址和競(jìng)爭(zhēng)。,30,分流問題,2,5.,連鎖快餐店必須選擇區(qū)域最佳的聚客點(diǎn)，人流最集中的地點(diǎn)。哪怕租金略高于周邊一些店址，也不應(yīng)輕易放棄。,6.,連鎖快餐店的選址應(yīng)在科學(xué)的市場(chǎng)分析和財(cái)務(wù)的投人產(chǎn)出控制下進(jìn)行。不僅要對(duì)單店進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析評(píng)怙，也要綜臺(tái)考慮其對(duì)連鎖系統(tǒng)的影響，以求得最大的規(guī)模效益。,7.,經(jīng)濟(jì)分析評(píng)估是連鎖快餐選址的重要數(shù)據(jù)，但不應(yīng)一刀切。當(dāng)某些店址涉及到系統(tǒng)的戰(zhàn)略，具有一定的競(jìng)爭(zhēng)策略和廣告效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)分析評(píng)估的條件可以適度放寬，以保本為原則，以追求市場(chǎng)整體效益和占有率,31,如何開

25、展實(shí)際工作,32,獲得有利專業(yè)信息,三條獲取店鋪信息的有效途徑：,一、充分利用政府創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)部門的服務(wù)。上海開業(yè)指導(dǎo)中心，各市、區(qū)就業(yè)促進(jìn)中心等部門都提供免費(fèi)的創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)服務(wù)，包括如何選擇創(chuàng)業(yè)場(chǎng)所。,二、委托專業(yè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。上海凱旋路,3131,號(hào)有一家專門從事商鋪買賣租賃的公司，與住房中介機(jī)構(gòu)相比，能提供針對(duì)性更強(qiáng)的信息。,三、登陸商鋪?zhàn)赓U專業(yè)網(wǎng)站。如今有不少商鋪?zhàn)赓U網(wǎng)站，信息豐富，搜索方便。此外，參加房地產(chǎn)交易會(huì)也能獲得大量的商鋪信息。,33,四大技巧落實(shí)創(chuàng)業(yè)場(chǎng)所,對(duì)創(chuàng)業(yè)者來說，雖然只是租個(gè)店鋪，但其實(shí)就像買房子一樣麻煩，有時(shí)候甚至更為繁瑣，需要技巧性地處理地段選擇、租金洽談、合同簽定等諸

26、多問題，而這些都會(huì)影響創(chuàng)業(yè)的成敗。以下是幾點(diǎn)針對(duì)創(chuàng)業(yè)者選址的建議：,有的放矢選店鋪。創(chuàng)業(yè)者應(yīng)根據(jù)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的特性和區(qū)域特色來確定商鋪地址，如涉足服務(wù)領(lǐng)域的一般應(yīng)選在居民區(qū)，涉足餐飲行業(yè)應(yīng)選在人流密集地區(qū)，這樣才能保證一定的消費(fèi)客流。,由下至上談租金：許多創(chuàng)業(yè)者習(xí)慣根據(jù)店鋪業(yè)主開出的價(jià)格由上至下砍價(jià)，結(jié)果被別人牽著鼻子走。最佳的做法是，在充分了解市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上預(yù)先設(shè)定租金上下限，然后從最低心理價(jià)位談起，這樣有利于擠出價(jià)格“水份”。,不宜選擇轉(zhuǎn)租店鋪：如今市場(chǎng)上有不少二次轉(zhuǎn)租甚至三次轉(zhuǎn)租的店鋪，這些店鋪在原價(jià)上加了多次轉(zhuǎn)租利潤，因此價(jià)格比同類商鋪高出很多，建議初次創(chuàng)業(yè)者謹(jǐn)慎選擇。,租賃期限越長(zhǎng)越好

27、。在店鋪?zhàn)饨鹦星椴粩嗌蠞q的形勢(shì)下，租賃期限越長(zhǎng)越好，否則將不利于控制預(yù)算，無形中加大了創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。,34,十大快餐連鎖店選址總結(jié),35,十大快餐連鎖店選址總結(jié),1.,地區(qū)經(jīng)濟(jì)。飲食消費(fèi)是在人們有足夠的資金滿足日常衣、食、住、行等基本需要之后的可自由支配資金的支付。一個(gè)地區(qū)人們的收入水平、物價(jià)水平都會(huì)影響到人們可供消費(fèi)的金錢數(shù)量和他們必須支付的價(jià)格。一般來說，當(dāng)收入增加時(shí)，人們?cè)敢庵Ц陡邇r(jià)值的產(chǎn)品和服務(wù)，在餐飲消費(fèi)方面就是質(zhì)量和檔次的所提高，因此，餐廳連鎖企業(yè)應(yīng)該選擇在經(jīng)濟(jì)繁榮、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快的地區(qū)。,2.,區(qū)域規(guī)劃。在確定餐廳選址之前，必須要向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門咨詢潛在地區(qū)的區(qū)域建筑規(guī)劃，了解和掌

28、握哪些地區(qū)被分別規(guī)劃分為商業(yè)區(qū)、文化區(qū)、旅游區(qū)、交通中心、居民區(qū)、工業(yè)區(qū)等資料。因?yàn)閰^(qū)域規(guī)劃往往會(huì)涉及到建筑物的拆遷和重建，如果未經(jīng)了解，盲目地選定餐廳地址，在成本收回之前就遇到拆遷，會(huì)使企業(yè)蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失，或者失去原有的地理優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，掌握區(qū)域規(guī)劃后便于我們根據(jù)不同的區(qū)域類型，確定不同的經(jīng)營形式和經(jīng)營規(guī)模等。,36,十大快餐連鎖店選址總結(jié),3.,文化環(huán)境。文化教育、民族習(xí)慣、宗教信仰、社會(huì)風(fēng)尚、社會(huì)價(jià)值觀念和文化氛圍等因素構(gòu)成了一個(gè)地區(qū)的社會(huì)文化環(huán)境。這些因素影響了人們的消費(fèi)行為和消費(fèi)方式，決定了人們收入的分配方向。一般而言，文化素質(zhì)高的人對(duì)餐飲消費(fèi)的環(huán)境、檔次的要求比文化素質(zhì)低的人要高

29、。文化環(huán)境的不同，影響連鎖經(jīng)營的規(guī)格和規(guī)模。,4.,消費(fèi)時(shí)尚。一段時(shí)期的流行時(shí)尚，往往能在很大程度上影響消費(fèi)者的消費(fèi)方式和方向。隨著人們消費(fèi)水平的提高、衛(wèi)生觀念的增強(qiáng)，人們?cè)诓惋嬒M(fèi)上越來越注意就餐的環(huán)境衛(wèi)生，這樣外表裝修美觀、舒適、潔凈的連鎖餐廳就越來越為人們所接受。,37,十大快餐連鎖店選址總結(jié),5.,競(jìng)爭(zhēng)狀況。一個(gè)地區(qū)餐飲行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)狀況可以分成兩個(gè)不同的部分來考慮。一是直接競(jìng)爭(zhēng)的評(píng)估，即提供同種經(jīng)營項(xiàng)目，同樣規(guī)格、檔次的餐飲企業(yè)可能會(huì)導(dǎo)致的競(jìng)爭(zhēng)，這對(duì)餐飲企業(yè)來說，是消極的。二是非直接競(jìng)爭(zhēng)，包括不同的經(jīng)營內(nèi)容和品種，或同樣品種、不同規(guī)格或檔次的餐飲企業(yè)，這類競(jìng)爭(zhēng)有時(shí)起互補(bǔ)作用，對(duì)餐飲企業(yè)是

30、有利的。在選擇連鎖經(jīng)營區(qū)域時(shí)，如果無任何一種形式的競(jìng)爭(zhēng)，將具有壟斷地位；如果有任何一種形式的競(jìng)爭(zhēng)，都是值得連鎖經(jīng)營集團(tuán)在投資前認(rèn)真研究和考慮的。競(jìng)爭(zhēng)既是一種威脅，又是一種潛在的有利條件，只要把競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手作為一面鏡子認(rèn)真分析其優(yōu)勢(shì)或劣勢(shì)，就便于我們?cè)诟?jìng)爭(zhēng)中掌握主動(dòng)。,6.,地點(diǎn)特征。地點(diǎn)特征是指與餐飲經(jīng)營活動(dòng)相關(guān)的位置特征。如餐飲企業(yè)經(jīng)營所在的區(qū)域，如政治中心、購物中心、商業(yè)中心、旅游中心以及飲食服務(wù)區(qū)的距離和方向。連鎖餐廳所處的地點(diǎn)直接影響餐廳經(jīng)營的項(xiàng)目和服務(wù)內(nèi)容。,38,十大快餐連鎖店選址總結(jié),7.,街道形式。這個(gè)因素主要考慮到街道和交通的形式會(huì)吸引人們到這個(gè)地方來，還是他們因旅游而使人口發(fā)生

31、移動(dòng)。,8.,交通狀況。關(guān)于目標(biāo)地點(diǎn)的街道交通狀況信息可以從公路系統(tǒng)和當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)獲得。如果交通的數(shù)據(jù)最近還沒有被統(tǒng)計(jì)出來。那么可以選取一天中最有意義的樣本數(shù)據(jù)作為參考。交通狀況的計(jì)算往往在中午、周末的晚上和星期天。在一段幾天時(shí)間內(nèi)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)應(yīng)去除那些帶有偏見的結(jié)果。交通狀況往往意味著客源，獲得本地區(qū)車輛流動(dòng)的數(shù)據(jù)以及行人的分析資料，以保證餐廳建成以后，有充足的客源。,39,十大快餐連鎖店選址總結(jié),9.,規(guī)模和外觀。餐廳的餐廳位置的地面形狀以長(zhǎng)方形、方形為好，必須有足夠大的空間容納建筑物、停車場(chǎng)和其他必要設(shè)施。三角形或多邊形的地面除非它非常大，否則是不足取的。同時(shí)，在對(duì)地點(diǎn)的規(guī)模和外觀進(jìn)行評(píng)估時(shí)也要考慮到未來消費(fèi)的可能。,10.,餐廳的可見度和形象特征。餐廳的可見度是指餐廳位置的明顯程度，也就是說，無論顧客從哪個(gè)角度看，都可以獲得對(duì)餐廳的感知。餐廳可見度是由從各地往來的車輛和徒步旅行的人員的視角來進(jìn)行評(píng)估的，餐廳的可見度往往會(huì)影響到餐廳的吸引力。同時(shí)，餐飲企業(yè)無論從經(jīng)營內(nèi)容、方式、菜品質(zhì)量、服務(wù)、裝潢等方面，還是在所選地址上都應(yīng)具有明顯的突出的形象特征。對(duì)坐落在擁擠的商業(yè)中心的連鎖餐廳尤為重要，形象特征會(huì)增加整個(gè)連鎖企業(yè)集團(tuán)的吸引力。,40,共創(chuàng)華萊士美好未來！,41,