石家莊市城中村改造政策規(guī)定及操作實(shí)務(wù).doc

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石家莊市城中村改造政策規(guī)定及操作實(shí)務(wù)一、石家莊市城中村改造政策規(guī)定及實(shí)務(wù)（一）石家莊市城中村改造政策。石家莊市城中村改造走在全國(guó)的前列，政策規(guī)定是相當(dāng)成熟和規(guī)范的。所以石家莊市城中村改造早在2002年開(kāi)始就出臺(tái)14號(hào)文，適用期是5年，到07年結(jié)束。08年張書(shū)記提出三年大變樣，開(kāi)始了新一輪的城市建設(shè)，城中村改造如火如荼的開(kāi)展起來(lái)。石家莊城中村改造，尤其是08年以后，政策規(guī)定相當(dāng)完善，下面介紹一下相關(guān)文件。1、關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造的實(shí)施意見(jiàn)（08年5號(hào)文）規(guī)定了城中村改造的程序、規(guī)劃方案、土地利用、拆遷安置、優(yōu)惠政策（配套費(fèi)減免、出讓收益返還）等核心內(nèi)容，此文件依然是目前石家莊市城中村改造的基本依據(jù)。2、關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)（城指辦【2008】25號(hào)） 明確了回遷面積原則上按1:1置換，不超過(guò)300平米每戶(hù)，這其實(shí)是政府的指導(dǎo)價(jià)。城中村改造涉及很多村，人們之間攀比嚴(yán)重，總是就高不就低。在之前沒(méi)有規(guī)定補(bǔ)償面積，較為混亂。 3、關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造實(shí)施意見(jiàn)的補(bǔ)充意見(jiàn)（09年6號(hào)文）規(guī)范程序、每戶(hù)回遷不超過(guò)300平米、方案需表決、一級(jí)開(kāi)發(fā)二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)、區(qū)政府主導(dǎo)城中村改造、回遷房辦理房權(quán)證前不得上市。4、石家莊市拆遷管理辦公室關(guān)于城中村改造拆遷管理的實(shí)施意見(jiàn)（市拆管字2008第02號(hào)） 城中村拆遷手續(xù)的辦理。 5、關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作的意見(jiàn)（石政發(fā)200910號(hào)） 高層容積率不超過(guò)2.5；道路紅線30米以上，住宅嚴(yán)禁設(shè)底商；樓間距、樓面寬度等有相關(guān)指標(biāo)，目的在于提高居民的居住品質(zhì)。 6、河北省國(guó)土資源廳支持城鎮(zhèn)面貌三年大變樣十條措施（冀國(guó)土資地字20098號(hào)） 7、石家莊市城中村改造開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入暫行規(guī)定（市村改辦20091號(hào)） 限定資質(zhì)，要求三級(jí)以上，業(yè)績(jī)要求20萬(wàn)平米。石家莊內(nèi)也有例外，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以不具備三級(jí)以上資質(zhì)，但是總公司或母公司是三級(jí)以上開(kāi)發(fā)企業(yè)，由總公司或者母公司出具相關(guān)證明，分公司或子公司可以介入城中村改造項(xiàng)目。8、石家莊市城市建設(shè)“三年大變樣”指揮部辦公室關(guān)于加快辦理城中村改造有關(guān)土地手續(xù)的通知（城指辦發(fā)（2009）077號(hào)） 城中村改造征地需提交的資料； 回遷安置用地可劃撥、協(xié)議出讓?zhuān)?0%出讓金。9、關(guān)于明確市區(qū)城中村改造中村民回遷樓認(rèn)定及產(chǎn)權(quán)登記程序的意見(jiàn)（市政辦函（2009）68號(hào)） 回遷樓的位置、樓號(hào)等在總平圖上標(biāo)注； 辦理回遷樓產(chǎn)權(quán)登記的程序及資料。10、關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城中村改造的實(shí)施意見(jiàn)的通知（石政辦發(fā)201018號(hào)） 1）2010年后城中村改造重點(diǎn)：二環(huán)路以?xún)?nèi)未啟動(dòng)的；二環(huán)路外側(cè)可視范圍內(nèi)的；主要市政及公用設(shè)施建設(shè)所涉及的。 市政及公用配套設(shè)施暫不具備條件的村莊，原則上不列入近期改造計(jì)劃。 2）城中村改造規(guī)劃方案和拆遷補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)后，由轄區(qū)政府商國(guó)土部門(mén)組織公開(kāi)招標(biāo)選定一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 參與投標(biāo)的企業(yè)要符合石家莊市城中村改造開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入暫行規(guī)定有關(guān)要求。 招標(biāo)時(shí)要進(jìn)入有形建筑市場(chǎng)，由市招標(biāo)辦全程監(jiān)督。 經(jīng)招標(biāo)選定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，由國(guó)土部門(mén)按照一級(jí)開(kāi)發(fā)的程序做出委托，明確一級(jí)開(kāi)發(fā)主體，報(bào)市城中村改造辦公室備案，同時(shí)通報(bào)市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)土等相關(guān)部門(mén)和單位。11、石家莊市人民政府關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)石家莊市區(qū)預(yù)留發(fā)展安置用地政策的實(shí)施意見(jiàn)（石政發(fā)201048號(hào)） 人均一分地，給村里預(yù)留發(fā)展用地，用于村集體商業(yè)、工業(yè)等經(jīng)濟(jì)發(fā)展； 可作為回遷房周轉(zhuǎn)用地，提前利用； 劃撥登記在村委會(huì)或居委會(huì)名下； 交政府出讓后，出讓凈收益返還。12、石家莊市城中村舊城改造土地收儲(chǔ)工作流程（石政辦函201061號(hào)） 二環(huán)內(nèi)的城中村拆遷完成后的土地儲(chǔ)備程序。13、石家莊市市區(qū)土地收儲(chǔ)工作流程（石政辦發(fā)201117號(hào)） 儲(chǔ)備流程。以下介紹一下城中村改造政策規(guī)定的城中村改造原則： 一是政府主導(dǎo)：首先列入計(jì)劃。不能一哄而上，引起供過(guò)于求。需要條件具備，領(lǐng)導(dǎo)班子團(tuán)結(jié)，人們改造意向比較強(qiáng)烈等，必須經(jīng)審批列入計(jì)劃，經(jīng)政府審批，才能享受政府的改造政策。另外改造范圍、回遷用地與回遷面積、委托、指導(dǎo)、成本核算、收益返還等，政府也需要得到開(kāi)發(fā)企業(yè)的審定，如何成為開(kāi)發(fā)的主體，如何運(yùn)作，政府需要主導(dǎo)。 二是規(guī)劃先行：要規(guī)劃條件、編制規(guī)劃方案、注明回遷，開(kāi)發(fā)體量與開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力的選定、回遷用地方式。 三是村民自愿：一村一案表決：是否改造、合作方式、拆遷補(bǔ)償安置方案等，村委會(huì)組織80%表決。石家莊市的城中村改造使村民得到實(shí)惠，也改善了他們的居住條件。大變樣期間，沒(méi)有發(fā)生惡性事件，拆遷工作深入人心，周?chē)形锤脑斓拇迕窀脑煲庠敢脖容^強(qiáng)烈。拆遷安置補(bǔ)償方案已經(jīng)比較成熟，表決通過(guò)和拆遷都是相當(dāng)快的。四是一村一策：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、方式、面積等。五是實(shí)現(xiàn)四個(gè)轉(zhuǎn)變：村改居、土地集體轉(zhuǎn)國(guó)有、村委會(huì)改居委會(huì)、村企業(yè)變股份企業(yè)，所以城中村改造不僅僅是物的有形的改造，也包括身份的置換，企業(yè)的改制等。（二）石家莊市城中村改造程序 1、轄區(qū)政府向市城中村改造辦公室提出申請(qǐng)，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后列入城中村改造年度計(jì)劃。其實(shí)每一個(gè)城中村改造都是開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)行介入，只有少數(shù)是自行改造，多數(shù)城中村不具有改造的實(shí)力，選擇與開(kāi)發(fā)商合作。后面的程序也是開(kāi)發(fā)商在積極推動(dòng)，代為跑辦。 （村委會(huì)區(qū)政府） 2、列入改造計(jì)劃后向市規(guī)劃管理部門(mén)申請(qǐng)規(guī)劃條件。明確項(xiàng)目紅線，容積率，建筑密度，配套設(shè)施如托兒所，幼兒園，學(xué)校，郵局，醫(yī)院等。 （村委會(huì)、開(kāi)發(fā)商） 3、根據(jù)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃條件來(lái)編制規(guī)劃方案和土地利用方案。一般也是由開(kāi)發(fā)公司來(lái)做，其內(nèi)容包括原村莊的住宅現(xiàn)狀，土地利用方案，建設(shè)設(shè)計(jì)方案，回遷區(qū)域和開(kāi)發(fā)區(qū)域的位置，配套設(shè)施有哪些，包括經(jīng)濟(jì)效益分析等。這些都需要開(kāi)發(fā)公司先行介入。其實(shí)規(guī)劃方案以及后面需要講的拆遷安置補(bǔ)償方案都是開(kāi)發(fā)商與村委會(huì)之間的利益博弈。當(dāng)然規(guī)劃方案的制定也是需要投資的，在符合規(guī)定的前提下，征求村委會(huì)和區(qū)政府街道辦事處的意見(jiàn)后，由開(kāi)發(fā)公司委托設(shè)計(jì)公司來(lái)編制規(guī)劃方案。 （村委會(huì)、開(kāi)發(fā)公司區(qū)政府規(guī)劃局、土地局城中村改造辦公室） 4、區(qū)政府組織村委會(huì)根據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃方案和土地利用方案制定拆遷安置補(bǔ)償方案（一村一案）。在實(shí)務(wù)當(dāng)中，一般是先定拆遷安置補(bǔ)償方案，對(duì)村民的安置區(qū)域和安置面積都要提前規(guī)劃好，尤其是安置面積需要提前確定，才能在規(guī)劃方案里確定回遷樓的用地面積，樓座，樓間距，總型圖。5、對(duì)拆遷安置補(bǔ)償方案進(jìn)行表決，表決時(shí)區(qū)政府和區(qū)城中村改造辦公室需派員參加。（最好在經(jīng)市拆遷辦批準(zhǔn)后再進(jìn)行表決、公證處進(jìn)行公證）保證合法有效性。6、實(shí)施拆遷。一般委托村委會(huì)實(shí)施。（拆遷過(guò)程中事項(xiàng)的公證）開(kāi)發(fā)公司作為一級(jí)開(kāi)發(fā)主體，成為城中村改造的實(shí)施主體，但對(duì)村里的實(shí)際情況不了解，所以一般由開(kāi)發(fā)公司出資，根據(jù)拆遷安置補(bǔ)償方案，委托村委會(huì)組織實(shí)施。 7、有周轉(zhuǎn)地的，辦理土地、規(guī)劃、施工各項(xiàng)手續(xù)，建設(shè)回遷樓。 8、拆遷完畢，開(kāi)發(fā)用地儲(chǔ)備。城中村改造土地利用問(wèn)題。城中村改造拆完后土地是分為三部分的。一部分是回遷用地，建設(shè)回遷住宅，商業(yè)，回遷服務(wù)和辦公樓；第二是市政公用設(shè)施用地，包括道路、綠地等；第三是開(kāi)發(fā)用地，這也是開(kāi)發(fā)企業(yè)利益所在。回遷用地是通過(guò)劃撥的方式，直接劃回村集體來(lái)建回遷樓。當(dāng)然回遷用地也可以通過(guò)出讓的方式，如果通過(guò)出讓的方式獲得，需要支付土地出讓金?；剡w用地直接劃撥給村委會(huì)，開(kāi)發(fā)用地拆遷完后先收儲(chǔ)，拿到土地中心，然后由土地交易市場(chǎng)實(shí)行招拍掛。 9、開(kāi)發(fā)土地公開(kāi)出讓?zhuān)?jìng)得土地后辦理開(kāi)工手續(xù)，建設(shè)商品住宅。以上是城中村改造的程序。那么開(kāi)發(fā)企業(yè)如何介入城中村改造，并根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定成為一級(jí)開(kāi)發(fā)主體？怎樣通過(guò)招拍掛成為二級(jí)開(kāi)發(fā)主體？現(xiàn)介紹一下開(kāi)發(fā)企業(yè)參與城中村改造實(shí)行一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)的關(guān)系?，F(xiàn)在城中村改造實(shí)行一級(jí)開(kāi)發(fā)制度，大致程序是開(kāi)發(fā)企業(yè)與村委會(huì)簽訂協(xié)議，得到村委會(huì)的認(rèn)可；然后需要得到街道辦事處和區(qū)政府的認(rèn)可。因?yàn)橐患?jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的選聘是區(qū)政府主導(dǎo)，商國(guó)土部門(mén)選定，再由市地產(chǎn)集團(tuán)出具委托，與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂一級(jí)開(kāi)發(fā)委托協(xié)議，才能成為一級(jí)開(kāi)發(fā)主體，實(shí)行一級(jí)開(kāi)發(fā)。一級(jí)開(kāi)發(fā)是指城中村改造房屋拆遷拆除達(dá)到三通一平。開(kāi)發(fā)企業(yè)首先要作為一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體，實(shí)務(wù)當(dāng)中一般是先經(jīng)村委會(huì)同意，同時(shí)經(jīng)過(guò)區(qū)政府同意，成為一級(jí)開(kāi)發(fā)主體，簽訂協(xié)議后要報(bào)城中村改造辦公室備案，城中村改造辦公室要給土地規(guī)劃建設(shè)部門(mén)發(fā)盤(pán)，明確某項(xiàng)目選定了某個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)主體。一級(jí)開(kāi)發(fā)結(jié)束后要進(jìn)行成本評(píng)估評(píng)審，從理論上來(lái)說(shuō)，一級(jí)開(kāi)發(fā)不必然成為二級(jí)開(kāi)發(fā)主體，不一定拿到開(kāi)發(fā)用地。二級(jí)開(kāi)發(fā)主體要走招牌掛的程序。所以需要對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)付出的成本做一個(gè)判定，開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施拆遷的費(fèi)用以及付出的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用等開(kāi)支由評(píng)估單位（政府指定的）進(jìn)行評(píng)估，最后由財(cái)政局財(cái)審中心進(jìn)行評(píng)審來(lái)確定一級(jí)開(kāi)發(fā)支付的成本。實(shí)際當(dāng)中一級(jí)開(kāi)發(fā)成本有票據(jù)的是一大部分，但也有另外一部分支出沒(méi)有正規(guī)票據(jù)，評(píng)審中心不予評(píng)定。作為開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)目的是二級(jí)開(kāi)發(fā)，拿地后做商品住宅開(kāi)發(fā)獲取利益。作為政府，其指導(dǎo)思想也希望由實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)主體進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)。16號(hào)文補(bǔ)充意見(jiàn)規(guī)定實(shí)行委托一級(jí)開(kāi)發(fā)主體實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)，進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)。在實(shí)施過(guò)程中，往往是由一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)先行建設(shè)回遷房，二級(jí)開(kāi)發(fā)需要通過(guò)招牌掛公開(kāi)出讓?zhuān)信茠鞎r(shí)回遷住宅二級(jí)開(kāi)發(fā)是附帶義務(wù)的，要進(jìn)行回遷安置房的建設(shè)，但拿地的時(shí)候需要支付全額地價(jià)，在建設(shè)回遷安置房屋時(shí)，資金再在全地價(jià)款中進(jìn)行撥付。建設(shè)回遷安置房的資金在一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本中已經(jīng)測(cè)算出來(lái)了。作為一級(jí)開(kāi)發(fā)主體，已開(kāi)始進(jìn)行了回遷安置房屋的建設(shè)，已投入了建設(shè)資金，這會(huì)使得非一級(jí)開(kāi)發(fā)主體再介入進(jìn)來(lái)就很困難，交接、評(píng)估等工作也不容易進(jìn)行。所以實(shí)務(wù)當(dāng)中，進(jìn)行了一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體往往會(huì)成為二級(jí)開(kāi)發(fā)主體。作為開(kāi)發(fā)企業(yè)參與城中村改造首先會(huì)進(jìn)行成本測(cè)算。開(kāi)發(fā)商和村委會(huì)之間會(huì)討價(jià)還價(jià)，作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)希望回遷面積越小越好，作為村委會(huì)來(lái)說(shuō)希望回遷面積越大越好。1、拆遷安置補(bǔ)償成本（1）回遷安置房建設(shè)成本（2）補(bǔ)償費(fèi)用（3）實(shí)施拆遷費(fèi)用2、商品房樓面地價(jià)拆遷安置補(bǔ)償成本商品房建筑面積（開(kāi)發(fā)用地面積容積率）（取得開(kāi)發(fā)用地成本）3、擬建商品房每平米建筑面積建設(shè)成本樓面地價(jià)建安成本配套費(fèi)用其它4、利潤(rùn)=市場(chǎng)價(jià)-擬建商品房每平米建筑面積建設(shè)成本當(dāng)然，這是一種較為粗略的算法，具體測(cè)算應(yīng)由房專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)會(huì)計(jì)師來(lái)做。有了具體成本預(yù)算，才知道如何確定開(kāi)發(fā)面積和開(kāi)發(fā)后獲得利潤(rùn)的大小。城中村改造協(xié)議內(nèi)容：1、項(xiàng)目基本情況，位置，面積，人口等；2、項(xiàng)目性質(zhì)及規(guī)劃指標(biāo)，是否列入規(guī)劃范圍等。一般開(kāi)發(fā)商和村委會(huì)簽訂協(xié)議涉及規(guī)劃指標(biāo)往往指回遷面積，回遷用地指標(biāo)；3、運(yùn)作模式。如開(kāi)發(fā)商出資，跑辦手續(xù)，村委會(huì)出地等；4、規(guī)劃方案；5、拆遷補(bǔ)償安置方案制定及實(shí)施；6、拆遷費(fèi)及支付方式、拆遷期限及交地標(biāo)準(zhǔn)；7、雙方權(quán)利義務(wù)；8、回遷安置房屋建設(shè)?；剡w安置房屋的戶(hù)型需要征求村委會(huì)的意見(jiàn)，有時(shí)需要單獨(dú)簽訂有關(guān)戶(hù)型的補(bǔ)充協(xié)議，開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)建設(shè)，村委會(huì)進(jìn)行監(jiān)督，如建筑材料的監(jiān)督，質(zhì)量的監(jiān)督等。村委會(huì)可設(shè)立監(jiān)督小組或委托監(jiān)理公司來(lái)進(jìn)行監(jiān)理。包括時(shí)間，期限，交房標(biāo)準(zhǔn)等。交房標(biāo)準(zhǔn)涉及到住宅的交房標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)的交房標(biāo)準(zhǔn)，辦公用房的交房標(biāo)準(zhǔn)，有時(shí)交房標(biāo)準(zhǔn)需要簽訂額外的補(bǔ)充協(xié)議。當(dāng)然作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，希望降低交房標(biāo)準(zhǔn)，作為村委會(huì)來(lái)說(shuō)，希望盡可能高的提高交房標(biāo)準(zhǔn)；9、 乙方收益；10、雙方履約保證；11、其它。城中村改造補(bǔ)充協(xié)議文本1、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議（草案）；2、回遷安置房屋建設(shè)協(xié)議；3、回遷安置交房標(biāo)準(zhǔn)：住宅，商業(yè)，服務(wù)辦公用房。參與城中村改造一級(jí)開(kāi)發(fā)與二級(jí)開(kāi)發(fā)關(guān)系：1、一級(jí)開(kāi)發(fā)（結(jié)束）成本評(píng)估、評(píng)審；2、二級(jí)開(kāi)發(fā)附帶建設(shè)回遷安置房屋義務(wù)通過(guò)招拍掛取得開(kāi)發(fā)土地，支付全地價(jià)款；3、建設(shè)回遷安置房屋資金，從開(kāi)發(fā)土地全地價(jià)款中支付；4、回遷用地早劃撥，開(kāi)發(fā)土地出讓前一級(jí)開(kāi)發(fā)主體已開(kāi)始建設(shè)回遷安置房，他人難以介入；5、一般一級(jí)開(kāi)發(fā)主體取得開(kāi)發(fā)土地。注：政府收益返還村集體基本沒(méi)有。 石家莊市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造的實(shí)施意見(jiàn)石政發(fā)20085號(hào)市內(nèi)五區(qū)人民政府，高新區(qū)管委會(huì)，市政府各部門(mén)，市屬各單位： 為進(jìn)一步加快城中村改造，提高城中村人居環(huán)境質(zhì)量和居民生活水平，優(yōu)化城市土地資源配置和空間結(jié)構(gòu)布局，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展，結(jié)合當(dāng)前國(guó)家宏觀政策和我市實(shí)際情況，現(xiàn)提出如下意見(jiàn)。一、主要任務(wù)堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、集約用地、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的原則和“市級(jí)指導(dǎo)、區(qū)級(jí)組織、村級(jí)實(shí)施、市場(chǎng)運(yùn)作”的思路，大力推動(dòng)城中村改造快速和諧實(shí)施，確保三年內(nèi)已列入遺留問(wèn)題的12個(gè)城中村和“四橫六縱”主街主路沿線的城中村全部拆遷改造完畢，同時(shí)加快實(shí)施城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)其它村莊改造。二、規(guī)劃方案（一）城中村改造規(guī)劃方案，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求，統(tǒng)籌考慮村民安置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和區(qū)域城市功能等因素，充分聽(tīng)取村民意見(jiàn)，由轄區(qū)城中村改造辦公室組織編制。對(duì)適于合村并建或集中改造的相鄰城中村，可由轄區(qū)城中村改造辦公室組織統(tǒng)一編制規(guī)劃方案。城中村改造規(guī)劃方案應(yīng)當(dāng)包括村莊現(xiàn)狀、拆遷安置方案、用地規(guī)劃和建設(shè)設(shè)計(jì)方案以及經(jīng)濟(jì)效益分析等。（二）城中村改造規(guī)劃用地原則上應(yīng)在現(xiàn)狀宅基地范圍之內(nèi)，并根據(jù)該村拆遷安置等情況合理確定市政公用設(shè)施用地、安置村民用地、公開(kāi)出讓用地的面積、位置和界限。村民安置用地面積，綜合考慮實(shí)際宅基地面積和2007年12月底公安部門(mén)登記的人口數(shù)量確定。集體商業(yè)設(shè)施建筑面積由規(guī)劃、國(guó)土部門(mén)在保證城中村改造后村民的基本收入和生活保障的基礎(chǔ)上確定。（三）城中村改造規(guī)劃方案經(jīng)轄區(qū)政府初審后，由市規(guī)劃局會(huì)同國(guó)土局、建設(shè)局、房管局等城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位會(huì)審后實(shí)施。（四）已列入遺留問(wèn)題、正在實(shí)施改造的城中村繼續(xù)按原批準(zhǔn)的規(guī)劃執(zhí)行。經(jīng)批準(zhǔn)的城中村改造規(guī)劃方案，在實(shí)施改造過(guò)程中，如確需變更用地規(guī)劃和建設(shè)設(shè)計(jì)方案以及拆遷安置方案時(shí)，須按原程序報(bào)批。城中村改造規(guī)劃批準(zhǔn)后兩年未實(shí)施的，須重新編制報(bào)批。城中村改造方案未經(jīng)批準(zhǔn)，不得實(shí)施。（五）在城中村改造中用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換部分的房屋，其單套建筑面積不高于國(guó)家規(guī)定的普通商品房最大建筑面積。所建商品住宅，其套型結(jié)構(gòu)比例應(yīng)符合國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)有關(guān)規(guī)定。（六）在城中村改造規(guī)劃方案確定范圍內(nèi)，市規(guī)劃局不再審批其它建設(shè)項(xiàng)目。城中村規(guī)劃改造范圍內(nèi)的所有產(chǎn)權(quán)單位，無(wú)論隸屬關(guān)系，應(yīng)服從該城中村改造規(guī)劃方案。（七）市政建設(shè)、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)涉及到村莊拆遷的，應(yīng)當(dāng)按照本意見(jiàn)進(jìn)行改造。三、土地利用（一）城中村改造用地應(yīng)當(dāng)納入全市用地計(jì)劃。城中村改造規(guī)劃方案之外的其它用地，由市政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按有關(guān)規(guī)定和程序進(jìn)行儲(chǔ)備。（二）城中村改造范圍內(nèi)市政及公用設(shè)施用地、產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置村民用地、回遷安置村集體經(jīng)濟(jì)組織的商業(yè)服務(wù)及辦公設(shè)施用地，以劃撥方式供地。其它土地以公開(kāi)出讓方式供地。村民安置費(fèi)用計(jì)入公開(kāi)出讓地塊土地成本。出讓土地收益扣除土地成本和國(guó)家規(guī)定用途資金后，出讓凈收益的90%用于村民社會(huì)保障和公益事業(yè)及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；剩余10%用于轄區(qū)政府組織城中村改造工作。（三）鼓勵(lì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位采用一級(jí)開(kāi)發(fā)模式整體實(shí)施城中村改造。轄區(qū)政府商市政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托有實(shí)力的經(jīng)濟(jì)實(shí)體通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)模式實(shí)施城中村整體改造，先期拆遷安置和建設(shè)投資，在土地公開(kāi)出讓所得中支付。出讓凈收益的90%用于村民社會(huì)保障和公益事業(yè)及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；剩余10%用于轄區(qū)政府組織城中村改造工作。（四）土地公開(kāi)出讓方案由轄區(qū)政府、村（居）商市國(guó)土、規(guī)劃部門(mén)制定，由市國(guó)土部門(mén)商轄區(qū)政府、村（居）組織實(shí)施。四、拆遷安置（一）城中村改造拆遷安置實(shí)行“一村一案”。拆遷安置方案由轄區(qū)城中村改造辦公室指導(dǎo)城中村改造實(shí)施單位制定，依照有關(guān)法律規(guī)定經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員全體大會(huì)或代表大會(huì)表決通過(guò)和轄區(qū)政府審查同意后，報(bào)市拆遷管理辦公室批準(zhǔn)和市城中村改造辦公室備案后實(shí)施。（二）實(shí)施城中村改造，應(yīng)當(dāng)按照舊村整體拆除，優(yōu)先建設(shè)安置住宅的原則進(jìn)行，確保被拆遷人及早入住。舊村未拆除的，其他建設(shè)項(xiàng)目不得開(kāi)工建設(shè)。城中村改造拆遷安置應(yīng)在轄區(qū)政府組織、監(jiān)督下實(shí)施。三）對(duì)按規(guī)定給予補(bǔ)償或安置后，仍難以支付差價(jià)款的困難村民，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或城中村改造實(shí)施單位依照有關(guān)規(guī)定給予照顧解決。（四）未經(jīng)依法批準(zhǔn)，沒(méi)有取得合法手續(xù)私自新建、改建、擴(kuò)建的建筑，按照違法建筑處理，不予補(bǔ)償。五、優(yōu)惠政策（一）城中村改造范圍內(nèi)戶(hù)口農(nóng)轉(zhuǎn)非后的現(xiàn)有集體土地依法轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或現(xiàn)有土地使用權(quán)人依法申請(qǐng)辦理國(guó)有土地權(quán)屬登記手續(xù)。（二）城中村改造中所建住宅、非住宅按照石家莊市城市房屋權(quán)屬登記管理?xiàng)l例依法進(jìn)行權(quán)屬登記。用于安置集體經(jīng)濟(jì)組織成員的新建住宅、非住宅按規(guī)定申請(qǐng)登記、核發(fā)房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證。（三）用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房屋，包括回遷給村集體經(jīng)濟(jì)組織的商業(yè)、服務(wù)及辦公設(shè)施，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、渣土處置費(fèi)、墻改費(fèi)。項(xiàng)目資本金按建安總投資的20%繳存。公開(kāi)出讓土地上所建商品房按照石家莊市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范城建收費(fèi)工作的通知（石政發(fā)20079號(hào)）有關(guān)規(guī)定繳費(fèi)。（四）各城中村改造實(shí)施單位取得規(guī)劃部門(mén)出具的繳費(fèi)通知單以后，持相關(guān)合法文件到市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案后報(bào)市收費(fèi)局，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后予以減免，不再先繳后返。（五）市政府對(duì)啟動(dòng)早、改造快的城中村改造項(xiàng)目給予鼓勵(lì)和獎(jiǎng)勵(lì)。2009年以后啟動(dòng)的項(xiàng)目，出讓凈收益返還部分，村按每年5%、區(qū)按1%的比例逐年遞減。同時(shí)，鼓勵(lì)城中村連片、整體改造，并給予適當(dāng)政策傾斜。（六）城中村改造中市各部門(mén)收取的管理費(fèi)，有幅度的按下限收取，無(wú)幅度的減半收取。六、保障措施（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。市政府成立城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組及辦公室（名單附后）。各區(qū)也要成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，充實(shí)區(qū)城中村改造辦公室力量，保證機(jī)構(gòu)、人員、經(jīng)費(fèi)落實(shí)到位。每年12月底前向市政府和市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室上報(bào)下一年度城中村改造計(jì)劃，經(jīng)批準(zhǔn)后納入年度市委、市政府對(duì)區(qū)政府政績(jī)考核的內(nèi)容。各區(qū)政府作為轄區(qū)城中村改造的第一責(zé)任人。要實(shí)行區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)分包城中村改造項(xiàng)目，對(duì)列入改造計(jì)劃的城中村，加大督導(dǎo)協(xié)調(diào)力度，并在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)成立由分包領(lǐng)導(dǎo)掛帥、相關(guān)部門(mén)人員組成的城中村改造協(xié)調(diào)督導(dǎo)辦公室，抽調(diào)業(yè)務(wù)精通的干部現(xiàn)場(chǎng)辦公，確保城中村改造工作和諧、有序進(jìn)行。（二）完善基礎(chǔ)設(shè)施。城中村改造實(shí)施單位按規(guī)劃完成規(guī)劃改造范圍內(nèi)的道路、管網(wǎng)、路燈、綠化等設(shè)施建設(shè)及相鄰城市規(guī)劃道路、市政綠化和公用設(shè)施的拆遷騰地工作。市政府統(tǒng)籌組織各主管部門(mén)做好市承擔(dān)的規(guī)劃道路建設(shè)和供電、燃?xì)狻⒐?、電訊、有線電視、供水、公交等配套建設(shè)。（三）加快配套改革。城中村改造不僅是拆舊建新的過(guò)程，更是實(shí)現(xiàn)村民轉(zhuǎn)為市民、村委會(huì)轉(zhuǎn)為居委會(huì)、集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、村集體企業(yè)轉(zhuǎn)為股份制企業(yè)的過(guò)程。對(duì)列入改造計(jì)劃、尚未完成“四化”轉(zhuǎn)化的城中村，在堅(jiān)持轄區(qū)政府組織的前提下，由市公安局負(fù)責(zé)做好村民轉(zhuǎn)市民工作；市民政局負(fù)責(zé)村委會(huì)轉(zhuǎn)居委會(huì)工作；市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有土地工作；市發(fā)改委負(fù)責(zé)集體企業(yè)轉(zhuǎn)股份制企業(yè)工作。同時(shí)，社保、醫(yī)保、農(nóng)業(yè)、國(guó)資等相關(guān)部門(mén)和單位要積極履行職責(zé)，做好各自工作。（四）強(qiáng)化服務(wù)和監(jiān)管。市城中村改造辦公室要加強(qiáng)組織、協(xié)調(diào)和督導(dǎo)，每季度對(duì)各區(qū)城中村改造進(jìn)展情況進(jìn)行公示。市有關(guān)部門(mén)要站在加快推進(jìn)省會(huì)城市建設(shè)的全局高度，簡(jiǎn)化審批程序，優(yōu)化審批流程，提高辦事效率，以最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、最高效的審批為城中村改造項(xiàng)目快速推進(jìn)提供便利，及時(shí)解決在規(guī)劃、土地、拆遷安置過(guò)程中遇到各種問(wèn)題。同時(shí)，國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)要加大城中村改造范圍內(nèi)違法建設(shè)的查處力度。各區(qū)政府、辦事處、居委會(huì)要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，堅(jiān)決遏制各類(lèi)違法建設(shè)行為，保證城中村改造工作規(guī)范、有序、和諧推進(jìn)。本文件由市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)解釋。自發(fā)布之日起執(zhí)行。有效期為五年。附件：石家莊市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組名單二八年一月二十八日附件 房地產(chǎn)調(diào)控新政形勢(shì)下城中村改造、舊城改造、搬遷企業(yè)土地開(kāi)發(fā)政策及實(shí)務(wù)介紹 來(lái)源：王立宏今天我主要講三個(gè)方面的問(wèn)題：一、調(diào)控限購(gòu)新政形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)走向。二、目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目來(lái)源、取得途徑。三、城中村改造、舊城改造、搬遷企業(yè)土地開(kāi)發(fā)政策規(guī)定及操作實(shí)務(wù)。首先介紹一下第一個(gè)大問(wèn)題：調(diào)控限購(gòu)新政形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)走向。我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)仍是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，有很好的發(fā)展前景，增長(zhǎng)勢(shì)頭還會(huì)持續(xù)下去。在07年底，房地產(chǎn)業(yè)曾有一個(gè)比較冷的時(shí)期，國(guó)家為了刺激房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇曾出臺(tái)了很多政策，當(dāng)時(shí)講到房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，一業(yè)興帶來(lái)百業(yè)旺，是資本密集型也是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，這一產(chǎn)業(yè)會(huì)帶動(dòng)很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。尤其我國(guó)正處在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集聚，他們需要在城市買(mǎi)房，這就帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的剛性需求，所以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景廣闊。國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策的目的在于穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康的發(fā)展。年后國(guó)務(wù)院出臺(tái)政策要求各直轄市，計(jì)劃單列市，省會(huì)城市和房?jī)r(jià)格過(guò)高、增長(zhǎng)過(guò)快的城市出臺(tái)限購(gòu)令。作為河北省來(lái)說(shuō)目前僅限于石家莊市。其實(shí)對(duì)于石家莊市來(lái)說(shuō)，相對(duì)于其他省會(huì)城市，本市的房?jī)r(jià)還是比較低的。全國(guó)較大城市諸如北京、上海、廣州、深圳等城市的房?jī)r(jià)已達(dá)到每平米二、三萬(wàn)，三、四萬(wàn)，在較好地段甚至達(dá)到每平米十幾萬(wàn)。而石家莊作為二線城市，目前二環(huán)以?xún)?nèi)每平米6000元左右，大戶(hù)型精裝修或者花園式洋房等能達(dá)到每平米一萬(wàn)，邊遠(yuǎn)一點(diǎn)的大概在每平米四五千左右。所以石家莊的房?jī)r(jià)相對(duì)還是較低的，由于國(guó)務(wù)院出臺(tái)政策，要求省會(huì)城市調(diào)控房?jī)r(jià)。市政府不得不擔(dān)任起調(diào)控房?jī)r(jià)的責(zé)任出臺(tái)限購(gòu)令。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，石家莊要發(fā)展成500萬(wàn)人口的大型城市，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)還是有剛性需求的一面，房地產(chǎn)業(yè)還會(huì)有增長(zhǎng)趨勢(shì)，只不過(guò)通過(guò)調(diào)控漲幅會(huì)小一些。由于石家莊房?jī)r(jià)源本來(lái)就低，出臺(tái)政策后，石家莊市領(lǐng)跑全國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度。我所是90多個(gè)地產(chǎn)企業(yè)的法律顧問(wèn)，經(jīng)過(guò)我所律師們的探討研究，認(rèn)定石家莊不存在房?jī)r(jià)降下來(lái)的可能。尤其石家莊是省會(huì)城市，三年大變樣期間，投入了上千億的基礎(chǔ)設(shè)施資金，城市環(huán)境和人們的居住品質(zhì)都有了較好的改善，這些必然反映到地價(jià)和房?jī)r(jià)上，大變樣后城市面貌不能和以前同日而語(yǔ)。所以石家莊市的房?jī)r(jià)還是會(huì)上漲的。而其他地市，包括縣城是不限購(gòu)的，雖然限購(gòu)政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)會(huì)有一定影響，人們的購(gòu)買(mǎi)力會(huì)相對(duì)縮小，但現(xiàn)在已有很多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尤其是中小企業(yè)，向其他地級(jí)市和縣城發(fā)展，開(kāi)拓業(yè)務(wù)，這不僅自然而然的符合了國(guó)家加快中小城市建設(shè)的發(fā)展規(guī)劃，同時(shí)也引導(dǎo)資金向中小城市發(fā)展和滲透，從一定程度上刺激了本行業(yè)的發(fā)展。今天講的第二個(gè)大問(wèn)題是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目來(lái)源和主要途徑。下面先介紹一下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目來(lái)源。第一是城中村改造。石家莊市城中村還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有改造完，二環(huán)以?xún)?nèi)45個(gè)城中村，還有7個(gè)城中村沒(méi)有改造，二環(huán)以外三環(huán)以?xún)?nèi)約120多個(gè)城中村還有待改造。石家莊市城中村改造今年的重點(diǎn)是二環(huán)以?xún)?nèi)，要求開(kāi)始動(dòng)工，二環(huán)周邊可視范圍以?xún)?nèi)的村莊要求改造，沿著重大基礎(chǔ)設(shè)施和大項(xiàng)目所涉及到的村也要進(jìn)行城中村改造，當(dāng)然這些城中村改造也需要有序穩(wěn)度發(fā)展，防止一哄而上，打亂市場(chǎng)。第二是舊城改造。舊生活區(qū)、危漏房改造，如棉三棉四，單位較老房屋等。 第三是搬遷企業(yè)的土地開(kāi)發(fā)。三年大變樣期間很多企業(yè)搬出市里，搬遷以后的土地根據(jù)城市的總體規(guī)劃，除去道路、綠地、市政占地外，其他土地仍需要開(kāi)發(fā)建設(shè)。第四是沿街土地可以搞合作開(kāi)發(fā)。沿街的企事業(yè)單位的土地允許自用，改擴(kuò)建。中小企業(yè)有7%的土地可以做辦公樓，宿舍等進(jìn)行建設(shè)。沿街的企事業(yè)出地，開(kāi)發(fā)商出錢(qián)，代辦手續(xù)，代建。建好后，沿街的門(mén)臉?lè)块_(kāi)發(fā)企業(yè)取得一定年限的使用權(quán)（其實(shí)是一種租賃），或者自營(yíng)或者出租，租金收益作為投資建設(shè)的補(bǔ)償。第五是新民居建設(shè)。三年大變樣期間省委省政府尤其張書(shū)記主抓新民居建設(shè)，前年石家莊市180個(gè)示范村，去年360個(gè)示范村。在新民居建設(shè)當(dāng)中，由于縣里城市規(guī)劃區(qū)范圍之外的農(nóng)村在集體土地上進(jìn)行民居改造建設(shè)，也有一部分開(kāi)發(fā)企業(yè)介入進(jìn)去，投資并幫其管理建設(shè)，獲得一定收益。由于土地不用出錢(qián)，最多有個(gè)啟動(dòng)資金或支付建安資金，由村民出錢(qián)購(gòu)買(mǎi)?；蛘咧脫Q，節(jié)余的土地，尤其是臨城鎮(zhèn)周邊，城郊結(jié)合部的農(nóng)村，土地征收后可以搞商品住宅開(kāi)發(fā)。也可賣(mài)建設(shè)用地指標(biāo)，村民的住宅用地是建設(shè)用地，建設(shè)用地是有指標(biāo)的，如果沒(méi)有建設(shè)用地指標(biāo)，農(nóng)用地是不可以直接征收的。農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，才能進(jìn)行征收。實(shí)際過(guò)程中還有一些開(kāi)發(fā)企業(yè)直接在節(jié)余土地上建設(shè)住宅，在社會(huì)上銷(xiāo)售，即小產(chǎn)權(quán)房。新民居建設(shè)催生了一大批小產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)然小產(chǎn)權(quán)房是違反國(guó)家政策的，集體土地上的房屋是不允許向城鎮(zhèn)居民銷(xiāo)售的，但是這種狀況已經(jīng)持續(xù)了很多年，不是短時(shí)間能夠改變的。在新民居建設(shè)當(dāng)中，還有一些問(wèn)題，如農(nóng)民進(jìn)行種地、養(yǎng)殖等事務(wù)較多，不愿意上樓，曾有農(nóng)民被上樓的說(shuō)法。國(guó)務(wù)院的調(diào)研和媒體報(bào)道對(duì)新民居建設(shè)持不鼓勵(lì)的態(tài)度。從新民居建設(shè)的本意來(lái)說(shuō)，是改善農(nóng)村居民的居住條件，搞好水電暖氣配套設(shè)施，使布局結(jié)構(gòu)更合理。對(duì)石家莊市來(lái)說(shuō)，新民居建設(shè)仍需要發(fā)展，只是審批管理控制較為嚴(yán)格，作為開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)仍可以介入這一領(lǐng)域。第六是工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。目前做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不要僅局限于商業(yè)和住宅，還應(yīng)考慮工業(yè)和旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。工業(yè)用地也開(kāi)始通過(guò)招拍掛的方式取得土地。土地資源越來(lái)越成為稀缺的資源，通過(guò)招拍掛或其他方式取得土地，可以自己建設(shè)廠房，以后既可以自用也可以出租和轉(zhuǎn)讓?zhuān)⑶铱梢赞k證。所以工業(yè)地產(chǎn)也應(yīng)該成為我們關(guān)注的開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。第七是旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。石家莊周邊，包括滹沱河綜合治理，太平河，城市周邊民心河等，可借勢(shì)做旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。居民在工作之余，好多人選擇休閑度假，旅游地產(chǎn)已非常有發(fā)展前景。由于工業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)現(xiàn)在出于起步階段，地價(jià)還是相當(dāng)便宜，我們認(rèn)為先下手為強(qiáng)，進(jìn)入越早成本越低，以后利潤(rùn)會(huì)逐漸的顯現(xiàn)出來(lái)。當(dāng)然房地產(chǎn)項(xiàng)目的來(lái)源還有其他很多鐘，我們應(yīng)該拓寬思路，不只是局限于商業(yè)和住宅。以下我介紹以下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目取得途徑。尤其是新開(kāi)始做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)的老板應(yīng)該怎么來(lái)拿項(xiàng)目呢？一是直接參與招拍掛公開(kāi)出讓取得土地。二、通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得項(xiàng)目。有些企業(yè)對(duì)自己已取得的項(xiàng)目，或者由于資金不足等原因無(wú)力做下去，或者由于其他原因不想繼續(xù)做下去，于是想把項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓出去，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式取得項(xiàng)目。現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)每做一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)公司，轉(zhuǎn)讓時(shí)連公司一同轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄟ^(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得項(xiàng)目，營(yíng)業(yè)稅，契稅較低，具有一定優(yōu)勢(shì)。三、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是有條件的，凈地不允許轉(zhuǎn)讓?zhuān)顿Y必須達(dá)到25%以上，（不包括地價(jià)），才允許做項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。另外還有其他一些詳細(xì)規(guī)定。四、合作開(kāi)發(fā)。有的公司取得土地，但由于資金不足，無(wú)力單獨(dú)完成項(xiàng)目，此時(shí)可以和資金雄厚的開(kāi)發(fā)商搞合作開(kāi)發(fā)，最后利益分成。當(dāng)然取得項(xiàng)目的途徑還有很多，我所律師編寫(xiě)過(guò)一本書(shū)，專(zhuān)門(mén)介紹開(kāi)發(fā)企業(yè)取得項(xiàng)目的途徑，書(shū)中介紹的取得途徑有39種之多。下面講今天的第三個(gè)大問(wèn)題也是今天要講的主要內(nèi)容：城中村改造政策規(guī)定及操作實(shí)務(wù)一、城中村改造現(xiàn)狀在上述講述中已有介紹，在這里再提供一些詳細(xì)信息。三年大變樣期間，石家莊市的城中村改造比較紅火，其他地級(jí)市改造進(jìn)程緩慢，不及石家莊市的二分之一。石家莊地區(qū)縣城城中村改造在大變樣期間，基本上沒(méi)做。距離石家莊市較近的正定、藁城、欒城、鹿泉有開(kāi)始做，但非常少，作為開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)應(yīng)該向地級(jí)市包括縣城滲透。由于處于起步階段，周邊縣政府基本沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)政策，大部分是在套用石家莊市的政策。正定政府4月7日剛出臺(tái)一部關(guān)于規(guī)范和加快城中村改造及舊城改造的實(shí)施意見(jiàn)，藁城去年10月份也出臺(tái)一份文件。其他很多地方還沒(méi)出臺(tái)。在改造初期，政策還不完善，在政策掌握上比較靈活，做項(xiàng)目拿地相對(duì)好做。待政策較為完善，進(jìn)入開(kāi)發(fā)商較多的時(shí)候，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)變大，到時(shí)再找城中村改造的項(xiàng)目就會(huì)比較困難。所以城中村改造現(xiàn)狀應(yīng)該向地級(jí)市和周?chē)目h城發(fā)展。縣城城中村改造項(xiàng)目房?jī)r(jià)也在上漲，比如藁城等地在預(yù)售許可證還沒(méi)下的時(shí)候房屋就銷(xiāo)售一空，可見(jiàn)居民對(duì)房屋的需求還是很大的，當(dāng)然銷(xiāo)售是否合政策是另外一個(gè)問(wèn)題，我們暫且不論。正定19個(gè)城中村要開(kāi)始改造，周邊省市的城中村改造比石家莊要慢的多，太原有一百多個(gè)城中村需要改造，但是由于政策不完善，太原市政府曾邀請(qǐng)我所律師前往探討相關(guān)問(wèn)題，介紹石家莊市的政策規(guī)定和實(shí)務(wù)操作。二、石家莊市城中村改造政策規(guī)定及實(shí)務(wù)（一）石家莊市城中村改造政策。石家莊市城中村改造走在全國(guó)的前列，政策規(guī)定是相當(dāng)成熟和規(guī)范的。所以石家莊市城中村改造早在2002年開(kāi)始就出臺(tái)14號(hào)文，適用期是5年，到07年結(jié)束。08年張書(shū)記提出三年大變樣，開(kāi)始了新一輪的城市建設(shè)，城中村改造如火如荼的開(kāi)展起來(lái)。石家莊城中村改造，尤其是08年以后，政策規(guī)定相當(dāng)完善，下面介紹一下相關(guān)文件。1、關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造的實(shí)施意見(jiàn)（08年5號(hào)文）規(guī)定了城中村改造的程序、規(guī)劃方案、土地利用、拆遷安置、優(yōu)惠政策（配套費(fèi)減免、出讓收益返還）等核心內(nèi)容，此文件依然是目前石家莊市城中村改造的基本依據(jù)。2、關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)（城指辦【2008】25號(hào)） 明確了回遷面積原則上按1:1置換，不超過(guò)300平米每戶(hù)，這其實(shí)是政府的指導(dǎo)價(jià)。城中村改造涉及很多村，人們之間攀比嚴(yán)重，總是就高不就低。在之前沒(méi)有規(guī)定補(bǔ)償面積，較為混亂。 3、關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造實(shí)施意見(jiàn)的補(bǔ)充意見(jiàn)（09年6號(hào)文）規(guī)范程序、每戶(hù)回遷不超過(guò)300平米、方案需表決、一級(jí)開(kāi)發(fā)二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)、區(qū)政府主導(dǎo)城中村改造、回遷房辦理房權(quán)證前不得上市4、石家莊市拆遷管理辦公室關(guān)于城中村改造拆遷管理的實(shí)施意見(jiàn) 市拆管字2008第02號(hào) 城中村拆遷手續(xù)的辦理 5、關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作的意見(jiàn)石政發(fā)200910號(hào) 高層容積率不超過(guò)2.5；道路紅線30米以上，住宅嚴(yán)禁設(shè)底商；樓間距、樓面寬度等有相關(guān)指標(biāo)，目的在于提高居民的居住品質(zhì)。 6、河北省國(guó)土資源廳支持城鎮(zhèn)面貌三年大變樣十條措施冀國(guó)土資地字20098號(hào) 7、石家莊市城中村改造開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入暫行規(guī)定 市村改辦20091號(hào) 限定資質(zhì)，要求三級(jí)以上，業(yè)績(jī)要求20萬(wàn)平米。石家莊內(nèi)也有例外，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以不具備三級(jí)以上資質(zhì)，但是總公司或母公司是三級(jí)以上開(kāi)發(fā)企業(yè)，由總公司或者母公司出具相關(guān)證明，分公司或子公司可以介入城中村改造項(xiàng)目。8、石家莊市城市建設(shè)“三年大變樣”指揮部辦公室關(guān)于加快辦理城中村改造有關(guān)土地手續(xù)的通知城指辦發(fā)（2009）077號(hào) 城中村改造征地需提交的資料； 回遷安置用地可劃撥、協(xié)議出讓?zhuān)?0%出讓金9、關(guān)于明確市區(qū)城中村改造中村民回遷樓認(rèn)定及產(chǎn)權(quán)登記程序的意見(jiàn)市政辦函 （2009）68號(hào) 回遷樓的位置、樓號(hào)等在總平圖上標(biāo)注； 辦理回遷樓產(chǎn)權(quán)登記的程序及資料。10、關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城中村改造的實(shí)施意見(jiàn)的通知石政辦發(fā)201018號(hào) 1）2010年后城中村改造重點(diǎn)：二環(huán)路以?xún)?nèi)未啟動(dòng)的；二環(huán)路外側(cè)可視范圍內(nèi)的；主要市政及公用設(shè)施建設(shè)所涉及的。 市政及公用配套設(shè)施暫不具備條件的村莊，原則上不列入近期改造計(jì)劃。 2）城中村改造規(guī)劃方案和拆遷補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)后，由轄區(qū)政府商國(guó)土部門(mén)組織公開(kāi)招標(biāo)選定一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 參與投標(biāo)的企業(yè)要符合石家莊市城中村改造開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入暫行規(guī)定有關(guān)要求。 招標(biāo)時(shí)要進(jìn)入有形建筑市場(chǎng)，由市招標(biāo)辦全程監(jiān)督。 經(jīng)招標(biāo)選定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，由國(guó)土部門(mén)按照一級(jí)開(kāi)發(fā)的程序做出委托，明確一級(jí)開(kāi)發(fā)主體，報(bào)市城中村改造辦公室備案，同時(shí)通報(bào)市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)土等相關(guān)部門(mén)和單位。11、石家莊市人民政府關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)石家莊市區(qū)預(yù)留發(fā)展安置用地政策的實(shí)施意見(jiàn) 石政發(fā)201048號(hào) 人均一分地，給村里預(yù)留發(fā)展用地，用于村集體商業(yè)、工業(yè)等經(jīng)濟(jì)發(fā)展； 可作為回遷房周轉(zhuǎn)用地，提前利用； 劃撥登記在村委會(huì)或居委會(huì)名下； 交政府出讓后，出讓凈收益返還。12、石家莊市城中村舊城改造土地收儲(chǔ)工作流程石政辦函201061號(hào) 二環(huán)內(nèi)的城中村拆遷完成后的土地儲(chǔ)備程序13、石家莊市市區(qū)土地收儲(chǔ)工作流程石政辦發(fā)201117號(hào) 儲(chǔ)備流程以下介紹一下城中村改造政策規(guī)定的城中村改造原則 一是政府主導(dǎo)：首先列入計(jì)劃。不能一哄而上，引起供過(guò)于求。需要條件具備，領(lǐng)導(dǎo)班子團(tuán)結(jié)，人們改造意向比較強(qiáng)烈等，必須經(jīng)審批列入計(jì)劃，經(jīng)政府審批，才能享受政府的改造政策。另外改造范圍、回遷用地與回遷面積、委托、指導(dǎo)、成本 核算、收益返還等，政府也需要得到開(kāi)發(fā)企業(yè)的審定，如何成為開(kāi)發(fā)的主體，如何運(yùn)作，政府需要主導(dǎo)。 二是規(guī)劃先行：要規(guī)劃條件、編制規(guī)劃方案、注明回遷， 開(kāi)發(fā)體量與開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力的選定、回遷用地方式。 三是村民自愿：一村一案表決：是否改造、合作方式、拆遷補(bǔ)償安置方案等，村委會(huì)組織法80%表決。石家莊市的城中村改造使村民得到實(shí)惠，也改善了他們的居住條件。大變樣期間，沒(méi)有發(fā)生惡性事件，拆遷工作深入人心，周?chē)形锤脑斓拇迕窀脑煲庠敢脖容^強(qiáng)烈。拆遷安置補(bǔ)償方案已經(jīng)比較成熟，表決通過(guò)和拆遷都是相當(dāng)快的。 四是一村一策：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、方式、面積等五是實(shí)現(xiàn)四個(gè)轉(zhuǎn)變：村改居、土地集體轉(zhuǎn)國(guó)有、村委會(huì)改居委會(huì)、村企業(yè)變股份企業(yè)，所以城中村改造不僅僅是物的有形的改造，也包括身份的置換，企業(yè)的改制等。 （二）石家莊市城中村改造程序 1、轄區(qū)政府向市城中村改造辦公室提出申請(qǐng)，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后列入城中村改造年度計(jì)劃。其實(shí)每一個(gè)城中村改造都是開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)行介入，只有少數(shù)是自行改造，多數(shù)城中村不具有改造的實(shí)力，選擇與開(kāi)發(fā)商合作。后面的程序也是開(kāi)發(fā)商在積極推動(dòng)，代為跑辦。 （村委會(huì)區(qū)政府） 2、列入改造計(jì)劃后向市規(guī)劃管理部門(mén)申請(qǐng)規(guī)劃條件。明確項(xiàng)目紅線，容積率，建筑密度，配套設(shè)施如托兒所，幼兒園，學(xué)校，郵局，醫(yī)院等。 （村委會(huì)、開(kāi)發(fā)商） 3、根據(jù)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃條件來(lái)編制規(guī)劃方案和土地利用方案。一般也是由開(kāi)發(fā)公司來(lái)做，其內(nèi)容包括原村莊的住宅現(xiàn)狀，土地利用方案，建設(shè)設(shè)計(jì)方案，回遷區(qū)域和開(kāi)發(fā)區(qū)域的位置，配套設(shè)施有哪些，包括經(jīng)濟(jì)效益分析等。這些都需要開(kāi)發(fā)公司先行介入。其實(shí)規(guī)劃方案以及后面需要講的拆遷安置補(bǔ)償方案都是開(kāi)發(fā)商與村委會(huì)之間的利益博弈。當(dāng)然規(guī)劃方案的制定也是需要投資的，在符合規(guī)定的前提下，征求村委會(huì)和區(qū)政府街道辦事處的意見(jiàn)后，由開(kāi)發(fā)公司委托設(shè)計(jì)公司來(lái)編制規(guī)劃方案。 （村委會(huì)、開(kāi)發(fā)公司區(qū)政府規(guī)劃局、土地局城中村改造辦公室） 4、區(qū)政府組織村委會(huì)根據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃方案和土地利用方案制定拆遷安置補(bǔ)償方案。（一村一案）在實(shí)務(wù)當(dāng)中，一般是先定拆遷安置補(bǔ)償方案，對(duì)村民的安置區(qū)域和安置面積都要提前規(guī)劃好，尤其是安置面積需要提前確定，才能在規(guī)劃方案里確定回遷樓的用地面積，樓座，樓間距，總型圖。5、對(duì)拆遷安置補(bǔ)償方案進(jìn)行表決，表決時(shí)區(qū)政府和區(qū)城中村改造辦公室需派員參加。（最好在經(jīng)市拆遷辦批準(zhǔn)后再進(jìn)行表決、公證處進(jìn)行公證）保證合法有效性。6、實(shí)施拆遷。一般委托村委會(huì)實(shí)施。（拆遷過(guò)程中事項(xiàng)的公證）開(kāi)發(fā)公司作為一級(jí)開(kāi)發(fā)主體，成為城中村改造的實(shí)施主體，但對(duì)村里的實(shí)際情況不了解，所以一般由開(kāi)發(fā)公司出資，根據(jù)拆遷安置補(bǔ)償方案，委托村委會(huì)組織實(shí)施。 7、有周轉(zhuǎn)地的，辦理土地、規(guī)劃、施工各項(xiàng)手續(xù)，建設(shè)回遷樓。 8、拆遷完畢，開(kāi)發(fā)用地儲(chǔ)備。以下講一下城中村改造土地利用問(wèn)題。城中村改造拆完后土地是分為三部分的。一部分是回遷用地，建設(shè)回遷住宅，商業(yè)，回遷服務(wù)和辦公樓；第二是市政公用設(shè)施用地，包括道路、綠地等；第三是開(kāi)發(fā)用地，這也是開(kāi)發(fā)企業(yè)利益所在?；剡w用地是通過(guò)劃撥的方式，直接劃回村集體來(lái)建回遷樓。當(dāng)然回遷用地也可以通過(guò)出讓的方式，如果通過(guò)出讓的方式獲得，需要支付土地出讓金?；剡w用地直接劃撥給村委會(huì)，開(kāi)發(fā)用地拆遷完后先收土，拿到土地中心，然后由土地交易市場(chǎng)實(shí)行招拍掛。 9、開(kāi)發(fā)土地公開(kāi)出讓?zhuān)?jìng)得土地后辦理開(kāi)工手續(xù)，建立商品住宅。以上是城中村改造的程序。那么開(kāi)發(fā)企業(yè)如何介入城中村改造中來(lái)，根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)定怎樣成為一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體，怎樣通過(guò)招拍掛成為二級(jí)開(kāi)發(fā)主體？現(xiàn)介紹一下開(kāi)發(fā)企業(yè)參與城中村改造實(shí)行一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)的關(guān)系?，F(xiàn)在城中村改造實(shí)行一級(jí)開(kāi)發(fā)制度，大致程序是開(kāi)發(fā)企業(yè)與村委會(huì)簽訂協(xié)議，得到村委會(huì)的認(rèn)可，然后需要得到街道辦事處和區(qū)政府的認(rèn)可。因?yàn)橐患?jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的選聘是區(qū)政府主導(dǎo)，商國(guó)土部門(mén)選定一級(jí)開(kāi)發(fā)主體，再由市地產(chǎn)集團(tuán)出具委托，與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂一級(jí)開(kāi)發(fā)委托協(xié)議，才能成為一級(jí)開(kāi)發(fā)主體，實(shí)行一級(jí)開(kāi)發(fā)。一級(jí)開(kāi)發(fā)是指城中村改造房屋拆遷拆除達(dá)到三通一平。開(kāi)發(fā)企業(yè)首先要作為一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體，實(shí)務(wù)當(dāng)中一般是先在村里，同時(shí)經(jīng)過(guò)區(qū)政府同意，成為一級(jí)開(kāi)發(fā)主體，簽訂協(xié)議后要報(bào)城中村改造辦公室備案，城中村改造辦公室要給土地規(guī)劃建設(shè)部門(mén)發(fā)盤(pán)，明確某項(xiàng)目選定了某個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)主體。一級(jí)開(kāi)發(fā)結(jié)束后要進(jìn)行成本評(píng)估評(píng)審，從理論上來(lái)說(shuō)，一級(jí)開(kāi)發(fā)不必然成為二級(jí)開(kāi)發(fā)主體，不一定拿到開(kāi)發(fā)用地。二級(jí)開(kāi)發(fā)主體要走招牌掛的程序。所以需要對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)付出的成本做一個(gè)判定，開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施拆遷的費(fèi)用以及付出的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用等開(kāi)支由評(píng)估單位（政府指定的）進(jìn)行評(píng)估，最后由財(cái)政局財(cái)審中心進(jìn)行評(píng)審來(lái)確定一級(jí)開(kāi)發(fā)支付的成本，實(shí)際當(dāng)中一級(jí)開(kāi)發(fā)成本有票據(jù)的是一大部分，但也有另外一部分支出沒(méi)有正規(guī)票據(jù)，評(píng)審中心不予評(píng)定。作為開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)目的是二級(jí)開(kāi)發(fā)，拿地后做商品住宅開(kāi)發(fā)獲取利益。作為政府，其指導(dǎo)思想也希望由實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)主體進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)。16號(hào)文補(bǔ)充意見(jiàn)規(guī)定實(shí)行委托一級(jí)開(kāi)發(fā)主體實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)，進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)。在實(shí)施過(guò)程中，往往是一由一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)先行建設(shè)回遷房，二級(jí)開(kāi)發(fā)需要通過(guò)招牌掛，公開(kāi)出讓?zhuān)信茠鞎r(shí)回遷住宅二級(jí)開(kāi)發(fā)是附帶義務(wù)的，要進(jìn)行回遷安置房的建設(shè)，但拿地的時(shí)候需要支付全額地價(jià)，在建設(shè)回遷安置房屋時(shí)，資金再在全地價(jià)款中進(jìn)行撥付。建設(shè)回遷安置房的資金在一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本中已經(jīng)測(cè)算出來(lái)了。作為一級(jí)開(kāi)發(fā)主體，已開(kāi)始進(jìn)行了回遷安置房屋的建設(shè)，已投入了建設(shè)資金，這會(huì)使得非一級(jí)開(kāi)發(fā)主體再介入進(jìn)來(lái)就很困難，交接、評(píng)估等工作也不容易進(jìn)行。所以實(shí)務(wù)當(dāng)中，進(jìn)行了一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體往往會(huì)成為二級(jí)開(kāi)發(fā)主體。作為開(kāi)發(fā)企業(yè)參與城中村改造首先會(huì)進(jìn)行成本測(cè)算。開(kāi)發(fā)商和村委會(huì)之間會(huì)討價(jià)還價(jià)，作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)希望回遷面積越小越好，作為村委會(huì)來(lái)說(shuō)希望回遷面積越大越好。1、拆遷安置補(bǔ)償成本（1）回遷安置房建設(shè)成本（2）補(bǔ)償費(fèi)用（3）實(shí)施拆遷費(fèi)用2、商品房樓面地價(jià)拆遷安置補(bǔ)償成本商品房建筑面積（開(kāi)發(fā)用地面積容積率）（取得開(kāi)發(fā)用地成本）3、擬建商品房每平米建筑面積建設(shè)成本樓面地價(jià)建安成本配套費(fèi)用其它4、利潤(rùn)=市場(chǎng)價(jià)-擬建商品房每平米建筑面積建設(shè)成本當(dāng)然，這是一種較為粗略的算法，具體測(cè)算我還是建議找一個(gè)為房地產(chǎn)服務(wù)的會(huì)計(jì)師做詳細(xì)的測(cè)算，對(duì)開(kāi)發(fā)成本有一個(gè)全面的把握。有了具體成本把握，才知道如何確定開(kāi)發(fā)面積和開(kāi)發(fā)后獲得利潤(rùn)的大小。城中村改造協(xié)議內(nèi)容1、項(xiàng)目基本情況，位置，面積，人口等。2、項(xiàng)目性質(zhì)及規(guī)劃指標(biāo)，是否列入規(guī)劃范圍等。一般開(kāi)發(fā)商和村委會(huì)簽訂協(xié)議涉及規(guī)劃指標(biāo)往往指回遷面積，回遷用地指標(biāo)。3、運(yùn)作模式。如開(kāi)發(fā)商出資，跑辦手續(xù)，村委會(huì)出地等。4、規(guī)劃方案5、拆遷補(bǔ)償安置方案制定及實(shí)施6、拆遷費(fèi)及支付方式、拆遷期限及交地標(biāo)準(zhǔn)7、雙方權(quán)利義務(wù)8、回遷安置房屋建設(shè)。回遷安置房屋的戶(hù)型需要征求村委會(huì)的意見(jiàn)，有時(shí)需要單獨(dú)簽訂有關(guān)戶(hù)型的補(bǔ)充協(xié)議，開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)建設(shè)，村委會(huì)進(jìn)行監(jiān)督，如建筑材料的監(jiān)督，質(zhì)量的監(jiān)督等。村委會(huì)可設(shè)立監(jiān)督小組或委托監(jiān)理公司來(lái)進(jìn)行監(jiān)理。包括時(shí)間，期限，交房標(biāo)準(zhǔn)等。交房標(biāo)準(zhǔn)涉及到住宅的交房標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)的交房標(biāo)準(zhǔn)，辦公用房的交房標(biāo)準(zhǔn)，有時(shí)交房標(biāo)準(zhǔn)需要簽訂額外的補(bǔ)充協(xié)議。當(dāng)然作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，希望降低交房標(biāo)準(zhǔn)，作為村委會(huì)來(lái)說(shuō)，希望盡可能高的提高交房標(biāo)準(zhǔn)。9、 乙方收益10、雙方履約保證11、其它城中村改造補(bǔ)充協(xié)議文本1、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議（草案）2、回遷安置房屋建設(shè)協(xié)議3、回遷安置交房標(biāo)準(zhǔn) 住宅商業(yè) 服務(wù)辦公用房參與城中村改造一級(jí)開(kāi)發(fā)與二級(jí)開(kāi)發(fā)關(guān)系1、一級(jí)開(kāi)發(fā)（結(jié)束）成本評(píng)估、評(píng)審。2、二級(jí)開(kāi)發(fā)附帶建設(shè)回遷安置房屋義務(wù)通過(guò)招拍掛取得開(kāi)發(fā)土地，支付全地價(jià)款。3、建設(shè)回遷安置房屋資金，從開(kāi)發(fā)土地全地價(jià)款支付。4、回遷用地早劃撥，開(kāi)發(fā)土地出讓前一級(jí)開(kāi)發(fā)主體已開(kāi)始建設(shè)回遷安置房，他人難以介入。5、一般一級(jí)開(kāi)發(fā)主體取得開(kāi)發(fā)土地。注、政府收益返還村集體基本沒(méi)有。舊城改造的政策與實(shí)務(wù) 當(dāng)前由于國(guó)務(wù)院拆遷安置補(bǔ)償條例已經(jīng)廢止，出臺(tái)了國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例，石家莊市出臺(tái)了石家莊市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（征求意見(jiàn)稿），我所期刊第二期上有此內(nèi)容，國(guó)有土地上房屋涉及到征收，需要等辦法的出臺(tái)。舊城改造肯定是要實(shí)施的，大量的生活區(qū)，包括危陋房是需要改造的。目前危漏房是房管局下屬的開(kāi)發(fā)公司來(lái)做，但是下屬公司能力有限，其無(wú)法按時(shí)做完，目前也有很多開(kāi)發(fā)公司提出，不能搞部門(mén)壟斷，希望能介入進(jìn)來(lái)，開(kāi)發(fā)商具有開(kāi)發(fā)的實(shí)力和能力，而房管局下屬公司實(shí)力不夠，開(kāi)發(fā)進(jìn)程緩慢，針對(duì)這一情況，政府也在制定相關(guān)政策，以后可能會(huì)有一些變化。1、舊城改造 舊城改造、危陋房改造2、實(shí)施單位 開(kāi)發(fā)企業(yè)、房管局3、過(guò)程演變 協(xié)議出讓、毛地出讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司拆遷拆遷條例拆遷證 凈地出讓一級(jí)開(kāi)發(fā)4、一級(jí)開(kāi)發(fā)程序 區(qū)政府申請(qǐng)列入計(jì)劃； 發(fā)布征收決定； 編制一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案，進(jìn)行成本測(cè)算； 選擇一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)，簽訂委托協(xié)議； 辦理一級(jí)開(kāi)發(fā)各項(xiàng)手續(xù)； 制定拆遷補(bǔ)償安置方案并表決； 實(shí)施拆遷； 簽訂拆遷協(xié)議； 現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收； 成本評(píng)審； 地塊儲(chǔ)備； 移交地產(chǎn)市場(chǎng)； 組織出讓。當(dāng)前的舊城改造 新的項(xiàng)目暫停，拆遷條例的廢止，征收補(bǔ)償條例的出臺(tái)導(dǎo)致新的變化。 實(shí)驗(yàn)項(xiàng)目。搬遷企業(yè)土地開(kāi)發(fā)一、列入主城區(qū)搬遷改造方案企業(yè)政策搬遷企業(yè)主要涉及兩部分，一是列入主城區(qū)搬遷改造方案的企業(yè)，第二是其他搬遷企業(yè)。對(duì)列入主城區(qū)搬遷改造方案的企業(yè)，石家莊市專(zhuān)門(mén)有文件對(duì)此作了規(guī)定。對(duì)列入方案的企業(yè)搬遷土地返還政策是有區(qū)別的?，F(xiàn)在有新規(guī)定，列入主城區(qū)搬遷改造方案的企業(yè)二環(huán)以?xún)?nèi)國(guó)有企業(yè)，通過(guò)公開(kāi)出讓?zhuān)鶕?jù)規(guī)劃的新用途，商業(yè)、住宅等進(jìn)行招牌掛，公開(kāi)出讓起始價(jià)的90%歸原土地使用權(quán)人，起始價(jià)以上部分10%歸原土地使用權(quán)人。起始價(jià)一般通過(guò)評(píng)估單位的評(píng)估來(lái)確定。（一）公開(kāi)出讓起始價(jià)的90%歸原土地使用權(quán)人，起始價(jià)以上部分10%歸原土地使用權(quán)人（二）二環(huán)之外的企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)亦可享受主城區(qū)企業(yè)搬遷政策。二、其它企業(yè)搬遷政策（一）二環(huán)以?xún)?nèi)企業(yè)土地，公開(kāi)出讓所得總價(jià)款直接“四六分成”。（二）二環(huán)以外企業(yè)土地，公開(kāi)出讓所得價(jià)款，扣除規(guī)定費(fèi)用后”四六分成”。三、開(kāi)發(fā)商如何取得搬遷企業(yè)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)與原土地使用權(quán)人合作取得競(jìng)價(jià)優(yōu)勢(shì)。1、合作開(kāi)發(fā)2、代理收儲(chǔ)附：城中村改造稅收政策指南一、城中村改造中，如何辦理地方稅務(wù)登記手續(xù)？答：凡是因城中村改造引起納稅人住所、經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)變動(dòng)，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)被迫停止的，依據(jù)稅收征收管理法規(guī)定，應(yīng)當(dāng)在法定時(shí)限內(nèi)到主管地稅機(jī)關(guān)辦理相關(guān)事宜。具體規(guī)定如下:（一）因城中村改造，從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的納稅人，其住所、經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)從轄區(qū)內(nèi)甲地搬遷到乙地，致使稅務(wù)登記內(nèi)容發(fā)生變化的，自工商行政管理機(jī)關(guān)辦理變更登記之日起30日內(nèi)，持有關(guān)證件向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理變更稅務(wù)登記。（二）因城中村改造，從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的納稅人，其住所、經(jīng)營(yíng)地變動(dòng)涉及跨行政區(qū)域而改變主管稅務(wù)登記機(jī)關(guān)的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理機(jī)關(guān)或其他機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理變更或注銷(xiāo)登記前或者住所、經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)變動(dòng)前，持有關(guān)證件和資料向原主管稅務(wù)登記機(jī)關(guān)申報(bào)辦理注銷(xiāo)稅務(wù)登記，并在注銷(xiāo)登記之日起30日內(nèi)向遷達(dá)地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理稅務(wù)登記。二、因城中村改造，從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的納稅人依法終止納稅義務(wù)的，應(yīng)如何辦理有關(guān)涉稅手續(xù)？答：因城中村改造，從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的納稅人依法終止納稅義務(wù)，不再繼續(xù)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的納稅人，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理機(jī)關(guān)或其他機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理注銷(xiāo)登記前持有關(guān)證件和資料，向原主管稅務(wù)登記機(jī)關(guān)申報(bào)辦理注銷(xiāo)稅務(wù)登記。三、因城中村改造，從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的納稅人暫時(shí)停業(yè)的，應(yīng)如何辦理有關(guān)涉稅手續(xù)？答：因城中村改造導(dǎo)致實(shí)行定期定額征收方式的個(gè)體工商戶(hù)，暫時(shí)停業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在停業(yè)前向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理停業(yè)登記。納稅人的停業(yè)期限不得超過(guò)一年。在停業(yè)期間發(fā)生納稅義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定申報(bào)繳納稅款。納稅人應(yīng)當(dāng)于恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之前，向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理復(fù)業(yè)登記（停復(fù)業(yè)登記只適用于定期定額征收方式的個(gè)體工商戶(hù)）。四、單位和個(gè)人取得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否征收營(yíng)業(yè)稅？個(gè)人取得的補(bǔ)償費(fèi)繳納個(gè)人所得稅嗎？答：按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過(guò)程中，單位和個(gè)人因土地被征用而取得的不動(dòng)產(chǎn)拆遷補(bǔ)償費(fèi)，不征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人取得的補(bǔ)償費(fèi)，屬補(bǔ)償性質(zhì)的收入，無(wú)論是現(xiàn)金還是實(shí)物（房屋），均免征個(gè)人所得稅。五、將土地使用權(quán)歸還給土地所有者后得到的非財(cái)政資金補(bǔ)償費(fèi)，是否征收營(yíng)業(yè)稅？答：納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無(wú)論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來(lái)源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。六、政府、拆遷公司、房地產(chǎn)企業(yè)等用自建房或商品房進(jìn)行安置補(bǔ)償?shù)娜绾斡?jì)征營(yíng)業(yè)稅？答：對(duì)政府、拆遷公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等自行建蓋或購(gòu)入商品房安置補(bǔ)償?shù)?，屬有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，對(duì)償還面積與拆遷面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)超過(guò)拆遷建筑面積部分，以收到房款及價(jià)外費(fèi)用為計(jì)稅依據(jù)一并征收銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。七、購(gòu)入安置補(bǔ)償?shù)姆课萑绾卫U納契稅？答：根據(jù)云南省契稅實(shí)施辦法第七條規(guī)定，土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬，用于和原被征用、占用的土地、房屋相同用途，其成交價(jià)格或者評(píng)估價(jià)格相當(dāng)于補(bǔ)償費(fèi)的部分，免征契稅；其成交價(jià)格或者評(píng)估價(jià)格超過(guò)補(bǔ)償費(fèi)的部分，仍征收契稅。八、在辦理契稅減免過(guò)程中拆遷補(bǔ)償費(fèi)如何確定？答：根據(jù)昆明市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)契稅耕地占用稅征收管理暫行辦法的通知（昆地稅發(fā)200758號(hào)）規(guī)定，拆遷戶(hù)新購(gòu)房屋的契稅減免稅手續(xù)由拆遷地的地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)辦理。拆遷戶(hù)申請(qǐng)契稅減免時(shí)應(yīng)提供實(shí)施拆遷的公司與其簽訂的拆遷補(bǔ)償合同（協(xié)議），按拆遷補(bǔ)償合