石家莊市城中村改造政策規(guī)定及操作實(shí)務(wù).doc

石家莊市城中村改造政策規(guī)定及操作實(shí)務(wù)一、石家莊市城中村改造政策規(guī)定及實(shí)務(wù)（一）石家莊市城中村改造政策。石家莊市城中村改造走在全國的前列，政策規(guī)定是相當(dāng)成熟和規(guī)范的。所以石家莊市城中村改造早在2002年開始就出臺14號文，適用期是5年，到07年結(jié)束。08年張書記提出三年大變樣，開始了新一輪的城市建設(shè)，城中村改造如火如荼的開展起來。石家莊城中村改造，尤其是08年以后，政策規(guī)定相當(dāng)完善，下面介紹一下相關(guān)文件。1、關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造的實(shí)施意見（08年5號文）規(guī)定了城中村改造的程序、規(guī)劃方案、土地利用、拆遷安置、優(yōu)惠政策（配套費(fèi)減免、出讓收益返還）等核心內(nèi)容，此文件依然是目前石家莊市城中村改造的基本依據(jù)。2、關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造的指導(dǎo)意見（城指辦【2008】25號） 明確了回遷面積原則上按1:1置換，不超過300平米每戶，這其實(shí)是政府的指導(dǎo)價(jià)。城中村改造涉及很多村，人們之間攀比嚴(yán)重，總是就高不就低。在之前沒有規(guī)定補(bǔ)償面積，較為混亂。 3、關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造實(shí)施意見的補(bǔ)充意見（09年6號文）規(guī)范程序、每戶回遷不超過300平米、方案需表決、一級開發(fā)二級開發(fā)聯(lián)動(dòng)、區(qū)政府主導(dǎo)城中村改造、回遷房辦理房權(quán)證前不得上市。4、石家莊市拆遷管理辦公室關(guān)于城中村改造拆遷管理的實(shí)施意見（市拆管字2008第02號） 城中村拆遷手續(xù)的辦理。 5、關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作的意見（石政發(fā)200910號） 高層容積率不超過2.5；道路紅線30米以上，住宅嚴(yán)禁設(shè)底商；樓間距、樓面寬度等有相關(guān)指標(biāo)，目的在于提高居民的居住品質(zhì)。 6、河北省國土資源廳支持城鎮(zhèn)面貌三年大變樣十條措施（冀國土資地字20098號） 7、石家莊市城中村改造開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入暫行規(guī)定（市村改辦20091號） 限定資質(zhì)，要求三級以上，業(yè)績要求20萬平米。石家莊內(nèi)也有例外，開發(fā)企業(yè)可以不具備三級以上資質(zhì)，但是總公司或母公司是三級以上開發(fā)企業(yè)，由總公司或者母公司出具相關(guān)證明，分公司或子公司可以介入城中村改造項(xiàng)目。8、石家莊市城市建設(shè)“三年大變樣”指揮部辦公室關(guān)于加快辦理城中村改造有關(guān)土地手續(xù)的通知（城指辦發(fā)（2009）077號） 城中村改造征地需提交的資料； 回遷安置用地可劃撥、協(xié)議出讓，40%出讓金。9、關(guān)于明確市區(qū)城中村改造中村民回遷樓認(rèn)定及產(chǎn)權(quán)登記程序的意見（市政辦函（2009）68號） 回遷樓的位置、樓號等在總平圖上標(biāo)注； 辦理回遷樓產(chǎn)權(quán)登記的程序及資料。10、關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城中村改造的實(shí)施意見的通知（石政辦發(fā)201018號） 1）2010年后城中村改造重點(diǎn)：二環(huán)路以內(nèi)未啟動(dòng)的；二環(huán)路外側(cè)可視范圍內(nèi)的；主要市政及公用設(shè)施建設(shè)所涉及的。 市政及公用配套設(shè)施暫不具備條件的村莊，原則上不列入近期改造計(jì)劃。 2）城中村改造規(guī)劃方案和拆遷補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)后，由轄區(qū)政府商國土部門組織公開招標(biāo)選定一級開發(fā)企業(yè)。 參與投標(biāo)的企業(yè)要符合石家莊市城中村改造開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入暫行規(guī)定有關(guān)要求。 招標(biāo)時(shí)要進(jìn)入有形建筑市場，由市招標(biāo)辦全程監(jiān)督。 經(jīng)招標(biāo)選定開發(fā)企業(yè)后，由國土部門按照一級開發(fā)的程序做出委托，明確一級開發(fā)主體，報(bào)市城中村改造辦公室備案，同時(shí)通報(bào)市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、國土等相關(guān)部門和單位。11、石家莊市人民政府關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)石家莊市區(qū)預(yù)留發(fā)展安置用地政策的實(shí)施意見（石政發(fā)201048號） 人均一分地，給村里預(yù)留發(fā)展用地，用于村集體商業(yè)、工業(yè)等經(jīng)濟(jì)發(fā)展； 可作為回遷房周轉(zhuǎn)用地，提前利用； 劃撥登記在村委會或居委會名下； 交政府出讓后，出讓凈收益返還。12、石家莊市城中村舊城改造土地收儲工作流程（石政辦函201061號） 二環(huán)內(nèi)的城中村拆遷完成后的土地儲備程序。13、石家莊市市區(qū)土地收儲工作流程（石政辦發(fā)201117號） 儲備流程。以下介紹一下城中村改造政策規(guī)定的城中村改造原則： 一是政府主導(dǎo)：首先列入計(jì)劃。不能一哄而上，引起供過于求。需要條件具備，領(lǐng)導(dǎo)班子團(tuán)結(jié)，人們改造意向比較強(qiáng)烈等，必須經(jīng)審批列入計(jì)劃，經(jīng)政府審批，才能享受政府的改造政策。另外改造范圍、回遷用地與回遷面積、委托、指導(dǎo)、成本核算、收益返還等，政府也需要得到開發(fā)企業(yè)的審定，如何成為開發(fā)的主體，如何運(yùn)作，政府需要主導(dǎo)。 二是規(guī)劃先行：要規(guī)劃條件、編制規(guī)劃方案、注明回遷，開發(fā)體量與開發(fā)企業(yè)實(shí)力的選定、回遷用地方式。 三是村民自愿：一村一案表決：是否改造、合作方式、拆遷補(bǔ)償安置方案等，村委會組織80%表決。石家莊市的城中村改造使村民得到實(shí)惠，也改善了他們的居住條件。大變樣期間，沒有發(fā)生惡性事件，拆遷工作深入人心，周圍尚未改造的村民改造意愿也比較強(qiáng)烈。拆遷安置補(bǔ)償方案已經(jīng)比較成熟，表決通過和拆遷都是相當(dāng)快的。四是一村一策：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、方式、面積等。五是實(shí)現(xiàn)四個(gè)轉(zhuǎn)變：村改居、土地集體轉(zhuǎn)國有、村委會改居委會、村企業(yè)變股份企業(yè)，所以城中村改造不僅僅是物的有形的改造，也包括身份的置換，企業(yè)的改制等。（二）石家莊市城中村改造程序 1、轄區(qū)政府向市城中村改造辦公室提出申請，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后列入城中村改造年度計(jì)劃。其實(shí)每一個(gè)城中村改造都是開發(fā)企業(yè)現(xiàn)行介入，只有少數(shù)是自行改造，多數(shù)城中村不具有改造的實(shí)力，選擇與開發(fā)商合作。后面的程序也是開發(fā)商在積極推動(dòng)，代為跑辦。 （村委會區(qū)政府） 2、列入改造計(jì)劃后向市規(guī)劃管理部門申請規(guī)劃條件。明確項(xiàng)目紅線，容積率，建筑密度，配套設(shè)施如托兒所，幼兒園，學(xué)校，郵局，醫(yī)院等。 （村委會、開發(fā)商） 3、根據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃條件來編制規(guī)劃方案和土地利用方案。一般也是由開發(fā)公司來做，其內(nèi)容包括原村莊的住宅現(xiàn)狀，土地利用方案，建設(shè)設(shè)計(jì)方案，回遷區(qū)域和開發(fā)區(qū)域的位置，配套設(shè)施有哪些，包括經(jīng)濟(jì)效益分析等。這些都需要開發(fā)公司先行介入。其實(shí)規(guī)劃方案以及后面需要講的拆遷安置補(bǔ)償方案都是開發(fā)商與村委會之間的利益博弈。當(dāng)然規(guī)劃方案的制定也是需要投資的，在符合規(guī)定的前提下，征求村委會和區(qū)政府街道辦事處的意見后，由開發(fā)公司委托設(shè)計(jì)公司來編制規(guī)劃方案。 （村委會、開發(fā)公司區(qū)政府規(guī)劃局、土地局城中村改造辦公室） 4、區(qū)政府組織村委會根據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃方案和土地利用方案制定拆遷安置補(bǔ)償方案（一村一案）。在實(shí)務(wù)當(dāng)中，一般是先定拆遷安置補(bǔ)償方案，對村民的安置區(qū)域和安置面積都要提前規(guī)劃好，尤其是安置面積需要提前確定，才能在規(guī)劃方案里確定回遷樓的用地面積，樓座，樓間距，總型圖。5、對拆遷安置補(bǔ)償方案進(jìn)行表決，表決時(shí)區(qū)政府和區(qū)城中村改造辦公室需派員參加。（最好在經(jīng)市拆遷辦批準(zhǔn)后再進(jìn)行表決、公證處進(jìn)行公證）保證合法有效性。6、實(shí)施拆遷。一般委托村委會實(shí)施。（拆遷過程中事項(xiàng)的公證）開發(fā)公司作為一級開發(fā)主體，成為城中村改造的實(shí)施主體，但對村里的實(shí)際情況不了解，所以一般由開發(fā)公司出資，根據(jù)拆遷安置補(bǔ)償方案，委托村委會組織實(shí)施。 7、有周轉(zhuǎn)地的，辦理土地、規(guī)劃、施工各項(xiàng)手續(xù)，建設(shè)回遷樓。 8、拆遷完畢，開發(fā)用地儲備。城中村改造土地利用問題。城中村改造拆完后土地是分為三部分的。一部分是回遷用地，建設(shè)回遷住宅，商業(yè)，回遷服務(wù)和辦公樓；第二是市政公用設(shè)施用地，包括道路、綠地等；第三是開發(fā)用地，這也是開發(fā)企業(yè)利益所在?；剡w用地是通過劃撥的方式，直接劃回村集體來建回遷樓。當(dāng)然回遷用地也可以通過出讓的方式，如果通過出讓的方式獲得，需要支付土地出讓金?；剡w用地直接劃撥給村委會，開發(fā)用地拆遷完后先收儲，拿到土地中心，然后由土地交易市場實(shí)行招拍掛。 9、開發(fā)土地公開出讓，競得土地后辦理開工手續(xù)，建設(shè)商品住宅。以上是城中村改造的程序。那么開發(fā)企業(yè)如何介入城中村改造，并根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定成為一級開發(fā)主體？怎樣通過招拍掛成為二級開發(fā)主體？現(xiàn)介紹一下開發(fā)企業(yè)參與城中村改造實(shí)行一級開發(fā)和二級開發(fā)的關(guān)系。現(xiàn)在城中村改造實(shí)行一級開發(fā)制度，大致程序是開發(fā)企業(yè)與村委會簽訂協(xié)議，得到村委會的認(rèn)可；然后需要得到街道辦事處和區(qū)政府的認(rèn)可。因?yàn)橐患夐_發(fā)企業(yè)的選聘是區(qū)政府主導(dǎo)，商國土部門選定，再由市地產(chǎn)集團(tuán)出具委托，與開發(fā)企業(yè)簽訂一級開發(fā)委托協(xié)議，才能成為一級開發(fā)主體，實(shí)行一級開發(fā)。一級開發(fā)是指城中村改造房屋拆遷拆除達(dá)到三通一平。開發(fā)企業(yè)首先要作為一級開發(fā)的主體，實(shí)務(wù)當(dāng)中一般是先經(jīng)村委會同意，同時(shí)經(jīng)過區(qū)政府同意，成為一級開發(fā)主體，簽訂協(xié)議后要報(bào)城中村改造辦公室備案，城中村改造辦公室要給土地規(guī)劃建設(shè)部門發(fā)盤，明確某項(xiàng)目選定了某個(gè)開發(fā)企業(yè)作為一級開發(fā)企業(yè)主體。一級開發(fā)結(jié)束后要進(jìn)行成本評估評審，從理論上來說，一級開發(fā)不必然成為二級開發(fā)主體，不一定拿到開發(fā)用地。二級開發(fā)主體要走招牌掛的程序。所以需要對一級開發(fā)付出的成本做一個(gè)判定，開發(fā)企業(yè)實(shí)施拆遷的費(fèi)用以及付出的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用等開支由評估單位（政府指定的）進(jìn)行評估，最后由財(cái)政局財(cái)審中心進(jìn)行評審來確定一級開發(fā)支付的成本。實(shí)際當(dāng)中一級開發(fā)成本有票據(jù)的是一大部分，但也有另外一部分支出沒有正規(guī)票據(jù)，評審中心不予評定。作為開發(fā)企業(yè)來說，實(shí)施一級開發(fā)目的是二級開發(fā)，拿地后做商品住宅開發(fā)獲取利益。作為政府，其指導(dǎo)思想也希望由實(shí)施一級開發(fā)的開發(fā)主體進(jìn)行二級開發(fā)。16號文補(bǔ)充意見規(guī)定實(shí)行委托一級開發(fā)主體實(shí)施一級開發(fā)，進(jìn)行二級開發(fā)聯(lián)動(dòng)。在實(shí)施過程中，往往是由一級開發(fā)企業(yè)先行建設(shè)回遷房，二級開發(fā)需要通過招牌掛公開出讓，招牌掛時(shí)回遷住宅二級開發(fā)是附帶義務(wù)的，要進(jìn)行回遷安置房的建設(shè)，但拿地的時(shí)候需要支付全額地價(jià)，在建設(shè)回遷安置房屋時(shí)，資金再在全地價(jià)款中進(jìn)行撥付。建設(shè)回遷安置房的資金在一級開發(fā)的成本中已經(jīng)測算出來了。作為一級開發(fā)主體，已開始進(jìn)行了回遷安置房屋的建設(shè)，已投入了建設(shè)資金，這會使得非一級開發(fā)主體再介入進(jìn)來就很困難，交接、評估等工作也不容易進(jìn)行。所以實(shí)務(wù)當(dāng)中，進(jìn)行了一級開發(fā)的主體往往會成為二級開發(fā)主體。作為開發(fā)企業(yè)參與城中村改造首先會進(jìn)行成本測算。開發(fā)商和村委會之間會討價(jià)還價(jià)，作為開發(fā)商來說希望回遷面積越小越好，作為村委會來說希望回遷面積越大越好。1、拆遷安置補(bǔ)償成本（1）回遷安置房建設(shè)成本（2）補(bǔ)償費(fèi)用（3）實(shí)施拆遷費(fèi)用2、商品房樓面地價(jià)拆遷安置補(bǔ)償成本商品房建筑面積（開發(fā)用地面積容積率）（取得開發(fā)用地成本）3、擬建商品房每平米建筑面積建設(shè)成本樓面地價(jià)建安成本配套費(fèi)用其它4、利潤=市場價(jià)-擬建商品房每平米建筑面積建設(shè)成本當(dāng)然，這是一種較為粗略的算法，具體測算應(yīng)由房專業(yè)地產(chǎn)會計(jì)師來做。有了具體成本預(yù)算，才知道如何確定開發(fā)面積和開發(fā)后獲得利潤的大小。城中村改造協(xié)議內(nèi)容：1、項(xiàng)目基本情況，位置，面積，人口等；2、項(xiàng)目性質(zhì)及規(guī)劃指標(biāo)，是否列入規(guī)劃范圍等。一般開發(fā)商和村委會簽訂協(xié)議涉及規(guī)劃指標(biāo)往往指回遷面積，回遷用地指標(biāo)；3、運(yùn)作模式。如開發(fā)商出資，跑辦手續(xù)，村委會出地等；4、規(guī)劃方案；5、拆遷補(bǔ)償安置方案制定及實(shí)施；6、拆遷費(fèi)及支付方式、拆遷期限及交地標(biāo)準(zhǔn)；7、雙方權(quán)利義務(wù)；8、回遷安置房屋建設(shè)。回遷安置房屋的戶型需要征求村委會的意見，有時(shí)需要單獨(dú)簽訂有關(guān)戶型的補(bǔ)充協(xié)議，開發(fā)公司負(fù)責(zé)建設(shè)，村委會進(jìn)行監(jiān)督，如建筑材料的監(jiān)督，質(zhì)量的監(jiān)督等。村委會可設(shè)立監(jiān)督小組或委托監(jiān)理公司來進(jìn)行監(jiān)理。包括時(shí)間，期限，交房標(biāo)準(zhǔn)等。交房標(biāo)準(zhǔn)涉及到住宅的交房標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)的交房標(biāo)準(zhǔn)，辦公用房的交房標(biāo)準(zhǔn)，有時(shí)交房標(biāo)準(zhǔn)需要簽訂額外的補(bǔ)充協(xié)議。當(dāng)然作為開發(fā)商來說，希望降低交房標(biāo)準(zhǔn)，作為村委會來說，希望盡可能高的提高交房標(biāo)準(zhǔn)；9、 乙方收益；10、雙方履約保證；11、其它。城中村改造補(bǔ)充協(xié)議文本1、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議（草案）；2、回遷安置房屋建設(shè)協(xié)議；3、回遷安置交房標(biāo)準(zhǔn)：住宅，商業(yè)，服務(wù)辦公用房。參與城中村改造一級開發(fā)與二級開發(fā)關(guān)系：1、一級開發(fā)（結(jié)束）成本評估、評審；2、二級開發(fā)附帶建設(shè)回遷安置房屋義務(wù)通過招拍掛取得開發(fā)土地，支付全地價(jià)款；3、建設(shè)回遷安置房屋資金，從開發(fā)土地全地價(jià)款中支付；4、回遷用地早劃撥，開發(fā)土地出讓前一級開發(fā)主體已開始建設(shè)回遷安置房，他人難以介入；5、一般一級開發(fā)主體取得開發(fā)土地。注：政府收益返還村集體基本沒有。 石家莊市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造的實(shí)施意見石政發(fā)20085號市內(nèi)五區(qū)人民政府，高新區(qū)管委會，市政府各部門，市屬各單位： 為進(jìn)一步加快城中村改造，提高城中村人居環(huán)境質(zhì)量和居民生活水平，優(yōu)化城市土地資源配置和空間結(jié)構(gòu)布局，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展，結(jié)合當(dāng)前國家宏觀政策和我市實(shí)際情況，現(xiàn)提出如下意見。一、主要任務(wù)堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、集約用地、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的原則和“市級指導(dǎo)、區(qū)級組織、村級實(shí)施、市場運(yùn)作”的思路，大力推動(dòng)城中村改造快速和諧實(shí)施，確保三年內(nèi)已列入遺留問題的12個(gè)城中村和“四橫六縱”主街主路沿線的城中村全部拆遷改造完畢，同時(shí)加快實(shí)施城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)其它村莊改造。二、規(guī)劃方案（一）城中村改造規(guī)劃方案，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求，統(tǒng)籌考慮村民安置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和區(qū)域城市功能等因素，充分聽取村民意見，由轄區(qū)城中村改造辦公室組織編制。對適于合村并建或集中改造的相鄰城中村，可由轄區(qū)城中村改造辦公室組織統(tǒng)一編制規(guī)劃方案。城中村改造規(guī)劃方案應(yīng)當(dāng)包括村莊現(xiàn)狀、拆遷安置方案、用地規(guī)劃和建設(shè)設(shè)計(jì)方案以及經(jīng)濟(jì)效益分析等。（二）城中村改造規(guī)劃用地原則上應(yīng)在現(xiàn)狀宅基地范圍之內(nèi)，并根據(jù)該村拆遷安置等情況合理確定市政公用設(shè)施用地、安置村民用地、公開出讓用地的面積、位置和界限。村民安置用地面積，綜合考慮實(shí)際宅基地面積和2007年12月底公安部門登記的人口數(shù)量確定。集體商業(yè)設(shè)施建筑面積由規(guī)劃、國土部門在保證城中村改造后村民的基本收入和生活保障的基礎(chǔ)上確定。（三）城中村改造規(guī)劃方案經(jīng)轄區(qū)政府初審后，由市規(guī)劃局會同國土局、建設(shè)局、房管局等城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位會審后實(shí)施。（四）已列入遺留問題、正在實(shí)施改造的城中村繼續(xù)按原批準(zhǔn)的規(guī)劃執(zhí)行。經(jīng)批準(zhǔn)的城中村改造規(guī)劃方案，在實(shí)施改造過程中，如確需變更用地規(guī)劃和建設(shè)設(shè)計(jì)方案以及拆遷安置方案時(shí)，須按原程序報(bào)批。城中村改造規(guī)劃批準(zhǔn)后兩年未實(shí)施的，須重新編制報(bào)批。城中村改造方案未經(jīng)批準(zhǔn)，不得實(shí)施。（五）在城中村改造中用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換部分的房屋，其單套建筑面積不高于國家規(guī)定的普通商品房最大建筑面積。所建商品住宅，其套型結(jié)構(gòu)比例應(yīng)符合國務(wù)院關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見有關(guān)規(guī)定。（六）在城中村改造規(guī)劃方案確定范圍內(nèi)，市規(guī)劃局不再審批其它建設(shè)項(xiàng)目。城中村規(guī)劃改造范圍內(nèi)的所有產(chǎn)權(quán)單位，無論隸屬關(guān)系，應(yīng)服從該城中村改造規(guī)劃方案。（七）市政建設(shè)、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)涉及到村莊拆遷的，應(yīng)當(dāng)按照本意見進(jìn)行改造。三、土地利用（一）城中村改造用地應(yīng)當(dāng)納入全市用地計(jì)劃。城中村改造規(guī)劃方案之外的其它用地，由市政府土地儲備機(jī)構(gòu)按有關(guān)規(guī)定和程序進(jìn)行儲備。（二）城中村改造范圍內(nèi)市政及公用設(shè)施用地、產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置村民用地、回遷安置村集體經(jīng)濟(jì)組織的商業(yè)服務(wù)及辦公設(shè)施用地，以劃撥方式供地。其它土地以公開出讓方式供地。村民安置費(fèi)用計(jì)入公開出讓地塊土地成本。出讓土地收益扣除土地成本和國家規(guī)定用途資金后，出讓凈收益的90%用于村民社會保障和公益事業(yè)及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；剩余10%用于轄區(qū)政府組織城中村改造工作。（三）鼓勵(lì)土地一級開發(fā)單位采用一級開發(fā)模式整體實(shí)施城中村改造。轄區(qū)政府商市政府土地儲備機(jī)構(gòu)委托有實(shí)力的經(jīng)濟(jì)實(shí)體通過一級開發(fā)模式實(shí)施城中村整體改造，先期拆遷安置和建設(shè)投資，在土地公開出讓所得中支付。出讓凈收益的90%用于村民社會保障和公益事業(yè)及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；剩余10%用于轄區(qū)政府組織城中村改造工作。（四）土地公開出讓方案由轄區(qū)政府、村（居）商市國土、規(guī)劃部門制定，由市國土部門商轄區(qū)政府、村（居）組織實(shí)施。四、拆遷安置（一）城中村改造拆遷安置實(shí)行“一村一案”。拆遷安置方案由轄區(qū)城中村改造辦公室指導(dǎo)城中村改造實(shí)施單位制定，依照有關(guān)法律規(guī)定經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員全體大會或代表大會表決通過和轄區(qū)政府審查同意后，報(bào)市拆遷管理辦公室批準(zhǔn)和市城中村改造辦公室備案后實(shí)施。（二）實(shí)施城中村改造，應(yīng)當(dāng)按照舊村整體拆除，優(yōu)先建設(shè)安置住宅的原則進(jìn)行，確保被拆遷人及早入住。舊村未拆除的，其他建設(shè)項(xiàng)目不得開工建設(shè)。城中村改造拆遷安置應(yīng)在轄區(qū)政府組織、監(jiān)督下實(shí)施。三）對按規(guī)定給予補(bǔ)償或安置后，仍難以支付差價(jià)款的困難村民，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或城中村改造實(shí)施單位依照有關(guān)規(guī)定給予照顧解決。（四）未經(jīng)依法批準(zhǔn)，沒有取得合法手續(xù)私自新建、改建、擴(kuò)建的建筑，按照違法建筑處理，不予補(bǔ)償。五、優(yōu)惠政策（一）城中村改造范圍內(nèi)戶口農(nóng)轉(zhuǎn)非后的現(xiàn)有集體土地依法轉(zhuǎn)為國有土地，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或現(xiàn)有土地使用權(quán)人依法申請辦理國有土地權(quán)屬登記手續(xù)。（二）城中村改造中所建住宅、非住宅按照石家莊市城市房屋權(quán)屬登記管理?xiàng)l例依法進(jìn)行權(quán)屬登記。用于安置集體經(jīng)濟(jì)組織成員的新建住宅、非住宅按規(guī)定申請登記、核發(fā)房屋所有權(quán)證和國有土地使用證。（三）用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房屋，包括回遷給村集體經(jīng)濟(jì)組織的商業(yè)、服務(wù)及辦公設(shè)施，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、渣土處置費(fèi)、墻改費(fèi)。項(xiàng)目資本金按建安總投資的20%繳存。公開出讓土地上所建商品房按照石家莊市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范城建收費(fèi)工作的通知（石政發(fā)20079號）有關(guān)規(guī)定繳費(fèi)。（四）各城中村改造實(shí)施單位取得規(guī)劃部門出具的繳費(fèi)通知單以后，持相關(guān)合法文件到市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案后報(bào)市收費(fèi)局，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后予以減免，不再先繳后返。（五）市政府對啟動(dòng)早、改造快的城中村改造項(xiàng)目給予鼓勵(lì)和獎(jiǎng)勵(lì)。2009年以后啟動(dòng)的項(xiàng)目，出讓凈收益返還部分，村按每年5%、區(qū)按1%的比例逐年遞減。同時(shí)，鼓勵(lì)城中村連片、整體改造，并給予適當(dāng)政策傾斜。（六）城中村改造中市各部門收取的管理費(fèi)，有幅度的按下限收取，無幅度的減半收取。六、保障措施（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。市政府成立城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組及辦公室（名單附后）。各區(qū)也要成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，充實(shí)區(qū)城中村改造辦公室力量，保證機(jī)構(gòu)、人員、經(jīng)費(fèi)落實(shí)到位。每年12月底前向市政府和市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室上報(bào)下一年度城中村改造計(jì)劃，經(jīng)批準(zhǔn)后納入年度市委、市政府對區(qū)政府政績考核的內(nèi)容。各區(qū)政府作為轄區(qū)城中村改造的第一責(zé)任人。要實(shí)行區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)分包城中村改造項(xiàng)目，對列入改造計(jì)劃的城中村，加大督導(dǎo)協(xié)調(diào)力度，并在項(xiàng)目現(xiàn)場成立由分包領(lǐng)導(dǎo)掛帥、相關(guān)部門人員組成的城中村改造協(xié)調(diào)督導(dǎo)辦公室，抽調(diào)業(yè)務(wù)精通的干部現(xiàn)場辦公，確保城中村改造工作和諧、有序進(jìn)行。（二）完善基礎(chǔ)設(shè)施。城中村改造實(shí)施單位按規(guī)劃完成規(guī)劃改造范圍內(nèi)的道路、管網(wǎng)、路燈、綠化等設(shè)施建設(shè)及相鄰城市規(guī)劃道路、市政綠化和公用設(shè)施的拆遷騰地工作。市政府統(tǒng)籌組織各主管部門做好市承擔(dān)的規(guī)劃道路建設(shè)和供電、燃?xì)?、供熱、電訊、有線電視、供水、公交等配套建設(shè)。（三）加快配套改革。城中村改造不僅是拆舊建新的過程，更是實(shí)現(xiàn)村民轉(zhuǎn)為市民、村委會轉(zhuǎn)為居委會、集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、村集體企業(yè)轉(zhuǎn)為股份制企業(yè)的過程。對列入改造計(jì)劃、尚未完成“四化”轉(zhuǎn)化的城中村，在堅(jiān)持轄區(qū)政府組織的前提下，由市公安局負(fù)責(zé)做好村民轉(zhuǎn)市民工作；市民政局負(fù)責(zé)村委會轉(zhuǎn)居委會工作；市國土資源局負(fù)責(zé)集體土地轉(zhuǎn)國有土地工作；市發(fā)改委負(fù)責(zé)集體企業(yè)轉(zhuǎn)股份制企業(yè)工作。同時(shí)，社保、醫(yī)保、農(nóng)業(yè)、國資等相關(guān)部門和單位要積極履行職責(zé)，做好各自工作。（四）強(qiáng)化服務(wù)和監(jiān)管。市城中村改造辦公室要加強(qiáng)組織、協(xié)調(diào)和督導(dǎo)，每季度對各區(qū)城中村改造進(jìn)展情況進(jìn)行公示。市有關(guān)部門要站在加快推進(jìn)省會城市建設(shè)的全局高度，簡化審批程序，優(yōu)化審批流程，提高辦事效率，以最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、最高效的審批為城中村改造項(xiàng)目快速推進(jìn)提供便利，及時(shí)解決在規(guī)劃、土地、拆遷安置過程中遇到各種問題。同時(shí)，國土、規(guī)劃、建設(shè)等部門要加大城中村改造范圍內(nèi)違法建設(shè)的查處力度。各區(qū)政府、辦事處、居委會要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，堅(jiān)決遏制各類違法建設(shè)行為，保證城中村改造工作規(guī)范、有序、和諧推進(jìn)。本文件由市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)解釋。自發(fā)布之日起執(zhí)行。有效期為五年。附件：石家莊市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組名單二八年一月二十八日附件 房地產(chǎn)調(diào)控新政形勢下城中村改造、舊城改造、搬遷企業(yè)土地開發(fā)政策及實(shí)務(wù)介紹 來源：王立宏今天我主要講三個(gè)方面的問題：一、調(diào)控限購新政形勢下房地產(chǎn)開發(fā)走向。二、目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目來源、取得途徑。三、城中村改造、舊城改造、搬遷企業(yè)土地開發(fā)政策規(guī)定及操作實(shí)務(wù)。首先介紹一下第一個(gè)大問題：調(diào)控限購新政形勢下房地產(chǎn)開發(fā)走向。我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)仍是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，有很好的發(fā)展前景，增長勢頭還會持續(xù)下去。在07年底，房地產(chǎn)業(yè)曾有一個(gè)比較冷的時(shí)期，國家為了刺激房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇曾出臺了很多政策，當(dāng)時(shí)講到房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，一業(yè)興帶來百業(yè)旺，是資本密集型也是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，這一產(chǎn)業(yè)會帶動(dòng)很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。尤其我國正處在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集聚，他們需要在城市買房，這就帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的剛性需求，所以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景廣闊。國家出臺相關(guān)政策的目的在于穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康的發(fā)展。年后國務(wù)院出臺政策要求各直轄市，計(jì)劃單列市，省會城市和房價(jià)格過高、增長過快的城市出臺限購令。作為河北省來說目前僅限于石家莊市。其實(shí)對于石家莊市來說，相對于其他省會城市，本市的房價(jià)還是比較低的。全國較大城市諸如北京、上海、廣州、深圳等城市的房價(jià)已達(dá)到每平米二、三萬，三、四萬，在較好地段甚至達(dá)到每平米十幾萬。而石家莊作為二線城市，目前二環(huán)以內(nèi)每平米6000元左右，大戶型精裝修或者花園式洋房等能達(dá)到每平米一萬，邊遠(yuǎn)一點(diǎn)的大概在每平米四五千左右。所以石家莊的房價(jià)相對還是較低的，由于國務(wù)院出臺政策，要求省會城市調(diào)控房價(jià)。市政府不得不擔(dān)任起調(diào)控房價(jià)的責(zé)任出臺限購令。從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，石家莊要發(fā)展成500萬人口的大型城市，對房地產(chǎn)業(yè)還是有剛性需求的一面，房地產(chǎn)業(yè)還會有增長趨勢，只不過通過調(diào)控漲幅會小一些。由于石家莊房價(jià)源本來就低，出臺政策后，石家莊市領(lǐng)跑全國的房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度。我所是90多個(gè)地產(chǎn)企業(yè)的法律顧問，經(jīng)過我所律師們的探討研究，認(rèn)定石家莊不存在房價(jià)降下來的可能。尤其石家莊是省會城市，三年大變樣期間，投入了上千億的基礎(chǔ)設(shè)施資金，城市環(huán)境和人們的居住品質(zhì)都有了較好的改善，這些必然反映到地價(jià)和房價(jià)上，大變樣后城市面貌不能和以前同日而語。所以石家莊市的房價(jià)還是會上漲的。而其他地市，包括縣城是不限購的，雖然限購政策對房地產(chǎn)業(yè)會有一定影響，人們的購買力會相對縮小，但現(xiàn)在已有很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是中小企業(yè)，向其他地級市和縣城發(fā)展，開拓業(yè)務(wù)，這不僅自然而然的符合了國家加快中小城市建設(shè)的發(fā)展規(guī)劃，同時(shí)也引導(dǎo)資金向中小城市發(fā)展和滲透，從一定程度上刺激了本行業(yè)的發(fā)展。今天講的第二個(gè)大問題是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目來源和主要途徑。下面先介紹一下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目來源。第一是城中村改造。石家莊市城中村還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有改造完，二環(huán)以內(nèi)45個(gè)城中村，還有7個(gè)城中村沒有改造，二環(huán)以外三環(huán)以內(nèi)約120多個(gè)城中村還有待改造。石家莊市城中村改造今年的重點(diǎn)是二環(huán)以內(nèi)，要求開始動(dòng)工，二環(huán)周邊可視范圍以內(nèi)的村莊要求改造，沿著重大基礎(chǔ)設(shè)施和大項(xiàng)目所涉及到的村也要進(jìn)行城中村改造，當(dāng)然這些城中村改造也需要有序穩(wěn)度發(fā)展，防止一哄而上，打亂市場。第二是舊城改造。舊生活區(qū)、危漏房改造，如棉三棉四，單位較老房屋等。 第三是搬遷企業(yè)的土地開發(fā)。三年大變樣期間很多企業(yè)搬出市里，搬遷以后的土地根據(jù)城市的總體規(guī)劃，除去道路、綠地、市政占地外，其他土地仍需要開發(fā)建設(shè)。第四是沿街土地可以搞合作開發(fā)。沿街的企事業(yè)單位的土地允許自用，改擴(kuò)建。中小企業(yè)有7%的土地可以做辦公樓，宿舍等進(jìn)行建設(shè)。沿街的企事業(yè)出地，開發(fā)商出錢，代辦手續(xù)，代建。建好后，沿街的門臉房開發(fā)企業(yè)取得一定年限的使用權(quán)（其實(shí)是一種租賃），或者自營或者出租，租金收益作為投資建設(shè)的補(bǔ)償。第五是新民居建設(shè)。三年大變樣期間省委省政府尤其張書記主抓新民居建設(shè)，前年石家莊市180個(gè)示范村，去年360個(gè)示范村。在新民居建設(shè)當(dāng)中，由于縣里城市規(guī)劃區(qū)范圍之外的農(nóng)村在集體土地上進(jìn)行民居改造建設(shè)，也有一部分開發(fā)企業(yè)介入進(jìn)去，投資并幫其管理建設(shè)，獲得一定收益。由于土地不用出錢，最多有個(gè)啟動(dòng)資金或支付建安資金，由村民出錢購買?；蛘咧脫Q，節(jié)余的土地，尤其是臨城鎮(zhèn)周邊，城郊結(jié)合部的農(nóng)村，土地征收后可以搞商品住宅開發(fā)。也可賣建設(shè)用地指標(biāo)，村民的住宅用地是建設(shè)用地，建設(shè)用地是有指標(biāo)的，如果沒有建設(shè)用地指標(biāo)，農(nóng)用地是不可以直接征收的。農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，才能進(jìn)行征收。實(shí)際過程中還有一些開發(fā)企業(yè)直接在節(jié)余土地上建設(shè)住宅，在社會上銷售，即小產(chǎn)權(quán)房。新民居建設(shè)催生了一大批小產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)然小產(chǎn)權(quán)房是違反國家政策的，集體土地上的房屋是不允許向城鎮(zhèn)居民銷售的，但是這種狀況已經(jīng)持續(xù)了很多年，不是短時(shí)間能夠改變的。在新民居建設(shè)當(dāng)中，還有一些問題，如農(nóng)民進(jìn)行種地、養(yǎng)殖等事務(wù)較多，不愿意上樓，曾有農(nóng)民被上樓的說法。國務(wù)院的調(diào)研和媒體報(bào)道對新民居建設(shè)持不鼓勵(lì)的態(tài)度。從新民居建設(shè)的本意來說，是改善農(nóng)村居民的居住條件，搞好水電暖氣配套設(shè)施，使布局結(jié)構(gòu)更合理。對石家莊市來說，新民居建設(shè)仍需要發(fā)展，只是審批管理控制較為嚴(yán)格，作為開發(fā)企業(yè)來說仍可以介入這一領(lǐng)域。第六是工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。目前做房地產(chǎn)開發(fā)不要僅局限于商業(yè)和住宅，還應(yīng)考慮工業(yè)和旅游地產(chǎn)的開發(fā)。工業(yè)用地也開始通過招拍掛的方式取得土地。土地資源越來越成為稀缺的資源，通過招拍掛或其他方式取得土地，可以自己建設(shè)廠房，以后既可以自用也可以出租和轉(zhuǎn)讓，并且可以辦證。所以工業(yè)地產(chǎn)也應(yīng)該成為我們關(guān)注的開發(fā)領(lǐng)域。第七是旅游地產(chǎn)的開發(fā)。石家莊周邊，包括滹沱河綜合治理，太平河，城市周邊民心河等，可借勢做旅游地產(chǎn)開發(fā)。居民在工作之余，好多人選擇休閑度假，旅游地產(chǎn)已非常有發(fā)展前景。由于工業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)在出于起步階段，地價(jià)還是相當(dāng)便宜，我們認(rèn)為先下手為強(qiáng)，進(jìn)入越早成本越低，以后利潤會逐漸的顯現(xiàn)出來。當(dāng)然房地產(chǎn)項(xiàng)目的來源還有其他很多鐘，我們應(yīng)該拓寬思路，不只是局限于商業(yè)和住宅。以下我介紹以下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目取得途徑。尤其是新開始做房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)的老板應(yīng)該怎么來拿項(xiàng)目呢？一是直接參與招拍掛公開出讓取得土地。二、通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得項(xiàng)目。有些企業(yè)對自己已取得的項(xiàng)目，或者由于資金不足等原因無力做下去，或者由于其他原因不想繼續(xù)做下去，于是想把項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓出去，開發(fā)商可以通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式取得項(xiàng)目。現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每做一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)公司，轉(zhuǎn)讓時(shí)連公司一同轉(zhuǎn)讓，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得項(xiàng)目，營業(yè)稅，契稅較低，具有一定優(yōu)勢。三、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是有條件的，凈地不允許轉(zhuǎn)讓，投資必須達(dá)到25%以上，（不包括地價(jià)），才允許做項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。另外還有其他一些詳細(xì)規(guī)定。四、合作開發(fā)。有的公司取得土地，但由于資金不足，無力單獨(dú)完成項(xiàng)目，此時(shí)可以和資金雄厚的開發(fā)商搞合作開發(fā)，最后利益分成。當(dāng)然取得項(xiàng)目的途徑還有很多，我所律師編寫過一本書，專門介紹開發(fā)企業(yè)取得項(xiàng)目的途徑，書中介紹的取得途徑有39種之多。下面講今天的第三個(gè)大問題也是今天要講的主要內(nèi)容：城中村改造政策規(guī)定及操作實(shí)務(wù)一、城中村改造現(xiàn)狀在上述講述中已有介紹，在這里再提供一些詳細(xì)信息。三年大變樣期間，石家莊市的城中村改造比較紅火，其他地級市改造進(jìn)程緩慢，不及石家莊市的二分之一。石家莊地區(qū)縣城城中村改造在大變樣期間，基本上沒做。距離石家莊市較近的正定、藁城、欒城、鹿泉有開始做，但非常少，作為開發(fā)企業(yè)來說應(yīng)該向地級市包括縣城滲透。由于處于起步階段，周邊縣政府基本沒有出臺相關(guān)政策，大部分是在套用石家莊市的政策。正定政府4月7日剛出臺一部關(guān)于規(guī)范和加快城中村改造及舊城改造的實(shí)施意見，藁城去年10月份也出臺一份文件。其他很多地方還沒出臺。在改造初期，政策還不完善，在政策掌握上比較靈活，做項(xiàng)目拿地相對好做。待政策較為完善，進(jìn)入開發(fā)商較多的時(shí)候，競爭也會變大，到時(shí)再找城中村改造的項(xiàng)目就會比較困難。所以城中村改造現(xiàn)狀應(yīng)該向地級市和周圍的縣城發(fā)展?？h城城中村改造項(xiàng)目房價(jià)也在上漲，比如藁城等地在預(yù)售許可證還沒下的時(shí)候房屋就銷售一空，可見居民對房屋的需求還是很大的，當(dāng)然銷售是否合政策是另外一個(gè)問題，我們暫且不論。正定19個(gè)城中村要開始改造，周邊省市的城中村改造比石家莊要慢的多，太原有一百多個(gè)城中村需要改造，但是由于政策不完善，太原市政府曾邀請我所律師前往探討相關(guān)問題，介紹石家莊市的政策規(guī)定和實(shí)務(wù)操作。二、石家莊市城中村改造政策規(guī)定及實(shí)務(wù)（一）石家莊市城中村改造政策。石家莊市城中村改造走在全國的前列，政策規(guī)定是相當(dāng)成熟和規(guī)范的。所以石家莊市城中村改造早在2002年開始就出臺14號文，適用期是5年，到07年結(jié)束。08年張書記提出三年大變樣，開始了新一輪的城市建設(shè)，城中村改造如火如荼的開展起來。石家莊城中村改造，尤其是08年以后，政策規(guī)定相當(dāng)完善，下面介紹一下相關(guān)文件。1、關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造的實(shí)施意見（08年5號文）規(guī)定了城中村改造的程序、規(guī)劃方案、土地利用、拆遷安置、優(yōu)惠政策（配套費(fèi)減免、出讓收益返還）等核心內(nèi)容，此文件依然是目前石家莊市城中村改造的基本依據(jù)。2、關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造的指導(dǎo)意見（城指辦【2008】25號） 明確了回遷面積原則上按1:1置換，不超過300平米每戶，這其實(shí)是政府的指導(dǎo)價(jià)。城中村改造涉及很多村，人們之間攀比嚴(yán)重，總是就高不就低。在之前沒有規(guī)定補(bǔ)償面積，較為混亂。 3、關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造實(shí)施意見的補(bǔ)充意見（09年6號文）規(guī)范程序、每戶回遷不超過300平米、方案需表決、一級開發(fā)二級開發(fā)聯(lián)動(dòng)、區(qū)政府主導(dǎo)城中村改造、回遷房辦理房權(quán)證前不得上市4、石家莊市拆遷管理辦公室關(guān)于城中村改造拆遷管理的實(shí)施意見 市拆管字2008第02號 城中村拆遷手續(xù)的辦理 5、關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作的意見石政發(fā)200910號 高層容積率不超過2.5；道路紅線30米以上，住宅嚴(yán)禁設(shè)底商；樓間距、樓面寬度等有相關(guān)指標(biāo)，目的在于提高居民的居住品質(zhì)。 6、河北省國土資源廳支持城鎮(zhèn)面貌三年大變樣十條措施冀國土資地字20098號 7、石家莊市城中村改造開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入暫行規(guī)定 市村改辦20091號 限定資質(zhì)，要求三級以上，業(yè)績要求20萬平米。石家莊內(nèi)也有例外，開發(fā)企業(yè)可以不具備三級以上資質(zhì)，但是總公司或母公司是三級以上開發(fā)企業(yè)，由總公司或者母公司出具相關(guān)證明，分公司或子公司可以介入城中村改造項(xiàng)目。8、石家莊市城市建設(shè)“三年大變樣”指揮部辦公室關(guān)于加快辦理城中村改造有關(guān)土地手續(xù)的通知城指辦發(fā)（2009）077號 城中村改造征地需提交的資料； 回遷安置用地可劃撥、協(xié)議出讓，40%出讓金9、關(guān)于明確市區(qū)城中村改造中村民回遷樓認(rèn)定及產(chǎn)權(quán)登記程序的意見市政辦函 （2009）68號 回遷樓的位置、樓號等在總平圖上標(biāo)注； 辦理回遷樓產(chǎn)權(quán)登記的程序及資料。10、關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城中村改造的實(shí)施意見的通知石政辦發(fā)201018號 1）2010年后城中村改造重點(diǎn)：二環(huán)路以內(nèi)未啟動(dòng)的；二環(huán)路外側(cè)可視范圍內(nèi)的；主要市政及公用設(shè)施建設(shè)所涉及的。 市政及公用配套設(shè)施暫不具備條件的村莊，原則上不列入近期改造計(jì)劃。 2）城中村改造規(guī)劃方案和拆遷補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)后，由轄區(qū)政府商國土部門組織公開招標(biāo)選定一級開發(fā)企業(yè)。 參與投標(biāo)的企業(yè)要符合石家莊市城中村改造開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入暫行規(guī)定有關(guān)要求。 招標(biāo)時(shí)要進(jìn)入有形建筑市場，由市招標(biāo)辦全程監(jiān)督。 經(jīng)招標(biāo)選定開發(fā)企業(yè)后，由國土部門按照一級開發(fā)的程序做出委托，明確一級開發(fā)主體，報(bào)市城中村改造辦公室備案，同時(shí)通報(bào)市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、國土等相關(guān)部門和單位。11、石家莊市人民政府關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)石家莊市區(qū)預(yù)留發(fā)展安置用地政策的實(shí)施意見 石政發(fā)201048號 人均一分地，給村里預(yù)留發(fā)展用地，用于村集體商業(yè)、工業(yè)等經(jīng)濟(jì)發(fā)展； 可作為回遷房周轉(zhuǎn)用地，提前利用； 劃撥登記在村委會或居委會名下； 交政府出讓后，出讓凈收益返還。12、石家莊市城中村舊城改造土地收儲工作流程石政辦函201061號 二環(huán)內(nèi)的城中村拆遷完成后的土地儲備程序13、石家莊市市區(qū)土地收儲工作流程石政辦發(fā)201117號 儲備流程以下介紹一下城中村改造政策規(guī)定的城中村改造原則 一是政府主導(dǎo)：首先列入計(jì)劃。不能一哄而上，引起供過于求。需要條件具備，領(lǐng)導(dǎo)班子團(tuán)結(jié)，人們改造意向比較強(qiáng)烈等，必須經(jīng)審批列入計(jì)劃，經(jīng)政府審批，才能享受政府的改造政策。另外改造范圍、回遷用地與回遷面積、委托、指導(dǎo)、成本 核算、收益返還等，政府也需要得到開發(fā)企業(yè)的審定，如何成為開發(fā)的主體，如何運(yùn)作，政府需要主導(dǎo)。 二是規(guī)劃先行：要規(guī)劃條件、編制規(guī)劃方案、注明回遷， 開發(fā)體量與開發(fā)企業(yè)實(shí)力的選定、回遷用地方式。 三是村民自愿：一村一案表決：是否改造、合作方式、拆遷補(bǔ)償安置方案等，村委會組織法80%表決。石家莊市的城中村改造使村民得到實(shí)惠，也改善了他們的居住條件。大變樣期間，沒有發(fā)生惡性事件，拆遷工作深入人心，周圍尚未改造的村民改造意愿也比較強(qiáng)烈。拆遷安置補(bǔ)償方案已經(jīng)比較成熟，表決通過和拆遷都是相當(dāng)快的。 四是一村一策：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、方式、面積等五是實(shí)現(xiàn)四個(gè)轉(zhuǎn)變：村改居、土地集體轉(zhuǎn)國有、村委會改居委會、村企業(yè)變股份企業(yè)，所以城中村改造不僅僅是物的有形的改造，也包括身份的置換，企業(yè)的改制等。 （二）石家莊市城中村改造程序 1、轄區(qū)政府向市城中村改造辦公室提出申請，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后列入城中村改造年度計(jì)劃。其實(shí)每一個(gè)城中村改造都是開發(fā)企業(yè)現(xiàn)行介入，只有少數(shù)是自行改造，多數(shù)城中村不具有改造的實(shí)力，選擇與開發(fā)商合作。后面的程序也是開發(fā)商在積極推動(dòng)，代為跑辦。 （村委會區(qū)政府） 2、列入改造計(jì)劃后向市規(guī)劃管理部門申請規(guī)劃條件。明確項(xiàng)目紅線，容積率，建筑密度，配套設(shè)施如托兒所，幼兒園，學(xué)校，郵局，醫(yī)院等。 （村委會、開發(fā)商） 3、根據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃條件來編制規(guī)劃方案和土地利用方案。一般也是由開發(fā)公司來做，其內(nèi)容包括原村莊的住宅現(xiàn)狀，土地利用方案，建設(shè)設(shè)計(jì)方案，回遷區(qū)域和開發(fā)區(qū)域的位置，配套設(shè)施有哪些，包括經(jīng)濟(jì)效益分析等。這些都需要開發(fā)公司先行介入。其實(shí)規(guī)劃方案以及后面需要講的拆遷安置補(bǔ)償方案都是開發(fā)商與村委會之間的利益博弈。當(dāng)然規(guī)劃方案的制定也是需要投資的，在符合規(guī)定的前提下，征求村委會和區(qū)政府街道辦事處的意見后，由開發(fā)公司委托設(shè)計(jì)公司來編制規(guī)劃方案。 （村委會、開發(fā)公司區(qū)政府規(guī)劃局、土地局城中村改造辦公室） 4、區(qū)政府組織村委會根據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃方案和土地利用方案制定拆遷安置補(bǔ)償方案。（一村一案）在實(shí)務(wù)當(dāng)中，一般是先定拆遷安置補(bǔ)償方案，對村民的安置區(qū)域和安置面積都要提前規(guī)劃好，尤其是安置面積需要提前確定，才能在規(guī)劃方案里確定回遷樓的用地面積，樓座，樓間距，總型圖。5、對拆遷安置補(bǔ)償方案進(jìn)行表決，表決時(shí)區(qū)政府和區(qū)城中村改造辦公室需派員參加。（最好在經(jīng)市拆遷辦批準(zhǔn)后再進(jìn)行表決、公證處進(jìn)行公證）保證合法有效性。6、實(shí)施拆遷。一般委托村委會實(shí)施。（拆遷過程中事項(xiàng)的公證）開發(fā)公司作為一級開發(fā)主體，成為城中村改造的實(shí)施主體，但對村里的實(shí)際情況不了解，所以一般由開發(fā)公司出資，根據(jù)拆遷安置補(bǔ)償方案，委托村委會組織實(shí)施。 7、有周轉(zhuǎn)地的，辦理土地、規(guī)劃、施工各項(xiàng)手續(xù)，建設(shè)回遷樓。 8、拆遷完畢，開發(fā)用地儲備。以下講一下城中村改造土地利用問題。城中村改造拆完后土地是分為三部分的。一部分是回遷用地，建設(shè)回遷住宅，商業(yè)，回遷服務(wù)和辦公樓；第二是市政公用設(shè)施用地，包括道路、綠地等；第三是開發(fā)用地，這也是開發(fā)企業(yè)利益所在?；剡w用地是通過劃撥的方式，直接劃回村集體來建回遷樓。當(dāng)然回遷用地也可以通過出讓的方式，如果通過出讓的方式獲得，需要支付土地出讓金?；剡w用地直接劃撥給村委會，開發(fā)用地拆遷完后先收土，拿到土地中心，然后由土地交易市場實(shí)行招拍掛。 9、開發(fā)土地公開出讓，競得土地后辦理開工手續(xù)，建立商品住宅。以上是城中村改造的程序。那么開發(fā)企業(yè)如何介入城中村改造中來，根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)定怎樣成為一級開發(fā)的主體，怎樣通過招拍掛成為二級開發(fā)主體？現(xiàn)介紹一下開發(fā)企業(yè)參與城中村改造實(shí)行一級開發(fā)和二級開發(fā)的關(guān)系?，F(xiàn)在城中村改造實(shí)行一級開發(fā)制度，大致程序是開發(fā)企業(yè)與村委會簽訂協(xié)議，得到村委會的認(rèn)可，然后需要得到街道辦事處和區(qū)政府的認(rèn)可。因?yàn)橐患夐_發(fā)企業(yè)的選聘是區(qū)政府主導(dǎo)，商國土部門選定一級開發(fā)主體，再由市地產(chǎn)集團(tuán)出具委托，與開發(fā)企業(yè)簽訂一級開發(fā)委托協(xié)議，才能成為一級開發(fā)主體，實(shí)行一級開發(fā)。一級開發(fā)是指城中村改造房屋拆遷拆除達(dá)到三通一平。開發(fā)企業(yè)首先要作為一級開發(fā)的主體，實(shí)務(wù)當(dāng)中一般是先在村里，同時(shí)經(jīng)過區(qū)政府同意，成為一級開發(fā)主體，簽訂協(xié)議后要報(bào)城中村改造辦公室備案，城中村改造辦公室要給土地規(guī)劃建設(shè)部門發(fā)盤，明確某項(xiàng)目選定了某個(gè)開發(fā)企業(yè)作為一級開發(fā)企業(yè)主體。一級開發(fā)結(jié)束后要進(jìn)行成本評估評審，從理論上來說，一級開發(fā)不必然成為二級開發(fā)主體，不一定拿到開發(fā)用地。二級開發(fā)主體要走招牌掛的程序。所以需要對一級開發(fā)付出的成本做一個(gè)判定，開發(fā)企業(yè)實(shí)施拆遷的費(fèi)用以及付出的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用等開支由評估單位（政府指定的）進(jìn)行評估，最后由財(cái)政局財(cái)審中心進(jìn)行評審來確定一級開發(fā)支付的成本，實(shí)際當(dāng)中一級開發(fā)成本有票據(jù)的是一大部分，但也有另外一部分支出沒有正規(guī)票據(jù)，評審中心不予評定。作為開發(fā)企業(yè)來說，實(shí)施一級開發(fā)目的是二級開發(fā)，拿地后做商品住宅開發(fā)獲取利益。作為政府，其指導(dǎo)思想也希望由實(shí)施一級開發(fā)的開發(fā)主體進(jìn)行二級開發(fā)。16號文補(bǔ)充意見規(guī)定實(shí)行委托一級開發(fā)主體實(shí)施一級開發(fā)，進(jìn)行二級開發(fā)聯(lián)動(dòng)。在實(shí)施過程中，往往是一由一級開發(fā)企業(yè)先行建設(shè)回遷房，二級開發(fā)需要通過招牌掛，公開出讓，招牌掛時(shí)回遷住宅二級開發(fā)是附帶義務(wù)的，要進(jìn)行回遷安置房的建設(shè)，但拿地的時(shí)候需要支付全額地價(jià)，在建設(shè)回遷安置房屋時(shí)，資金再在全地價(jià)款中進(jìn)行撥付。建設(shè)回遷安置房的資金在一級開發(fā)的成本中已經(jīng)測算出來了。作為一級開發(fā)主體，已開始進(jìn)行了回遷安置房屋的建設(shè)，已投入了建設(shè)資金，這會使得非一級開發(fā)主體再介入進(jìn)來就很困難，交接、評估等工作也不容易進(jìn)行。所以實(shí)務(wù)當(dāng)中，進(jìn)行了一級開發(fā)的主體往往會成為二級開發(fā)主體。作為開發(fā)企業(yè)參與城中村改造首先會進(jìn)行成本測算。開發(fā)商和村委會之間會討價(jià)還價(jià)，作為開發(fā)商來說希望回遷面積越小越好，作為村委會來說希望回遷面積越大越好。1、拆遷安置補(bǔ)償成本（1）回遷安置房建設(shè)成本（2）補(bǔ)償費(fèi)用（3）實(shí)施拆遷費(fèi)用2、商品房樓面地價(jià)拆遷安置補(bǔ)償成本商品房建筑面積（開發(fā)用地面積容積率）（取得開發(fā)用地成本）3、擬建商品房每平米建筑面積建設(shè)成本樓面地價(jià)建安成本配套費(fèi)用其它4、利潤=市場價(jià)-擬建商品房每平米建筑面積建設(shè)成本當(dāng)然，這是一種較為粗略的算法，具體測算我還是建議找一個(gè)為房地產(chǎn)服務(wù)的會計(jì)師做詳細(xì)的測算，對開發(fā)成本有一個(gè)全面的把握。有了具體成本把握，才知道如何確定開發(fā)面積和開發(fā)后獲得利潤的大小。城中村改造協(xié)議內(nèi)容1、項(xiàng)目基本情況，位置，面積，人口等。2、項(xiàng)目性質(zhì)及規(guī)劃指標(biāo)，是否列入規(guī)劃范圍等。一般開發(fā)商和村委會簽訂協(xié)議涉及規(guī)劃指標(biāo)往往指回遷面積，回遷用地指標(biāo)。3、運(yùn)作模式。如開發(fā)商出資，跑辦手續(xù)，村委會出地等。4、規(guī)劃方案5、拆遷補(bǔ)償安置方案制定及實(shí)施6、拆遷費(fèi)及支付方式、拆遷期限及交地標(biāo)準(zhǔn)7、雙方權(quán)利義務(wù)8、回遷安置房屋建設(shè)?；剡w安置房屋的戶型需要征求村委會的意見，有時(shí)需要單獨(dú)簽訂有關(guān)戶型的補(bǔ)充協(xié)議，開發(fā)公司負(fù)責(zé)建設(shè)，村委會進(jìn)行監(jiān)督，如建筑材料的監(jiān)督，質(zhì)量的監(jiān)督等。村委會可設(shè)立監(jiān)督小組或委托監(jiān)理公司來進(jìn)行監(jiān)理。包括時(shí)間，期限，交房標(biāo)準(zhǔn)等。交房標(biāo)準(zhǔn)涉及到住宅的交房標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)的交房標(biāo)準(zhǔn)，辦公用房的交房標(biāo)準(zhǔn)，有時(shí)交房標(biāo)準(zhǔn)需要簽訂額外的補(bǔ)充協(xié)議。當(dāng)然作為開發(fā)商來說，希望降低交房標(biāo)準(zhǔn)，作為村委會來說，希望盡可能高的提高交房標(biāo)準(zhǔn)。9、 乙方收益10、雙方履約保證11、其它城中村改造補(bǔ)充協(xié)議文本1、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議（草案）2、回遷安置房屋建設(shè)協(xié)議3、回遷安置交房標(biāo)準(zhǔn) 住宅商業(yè) 服務(wù)辦公用房參與城中村改造一級開發(fā)與二級開發(fā)關(guān)系1、一級開發(fā)（結(jié)束）成本評估、評審。2、二級開發(fā)附帶建設(shè)回遷安置房屋義務(wù)通過招拍掛取得開發(fā)土地，支付全地價(jià)款。3、建設(shè)回遷安置房屋資金，從開發(fā)土地全地價(jià)款支付。4、回遷用地早劃撥，開發(fā)土地出讓前一級開發(fā)主體已開始建設(shè)回遷安置房，他人難以介入。5、一般一級開發(fā)主體取得開發(fā)土地。注、政府收益返還村集體基本沒有。舊城改造的政策與實(shí)務(wù) 當(dāng)前由于國務(wù)院拆遷安置補(bǔ)償條例已經(jīng)廢止，出臺了國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例，石家莊市出臺了石家莊市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（征求意見稿），我所期刊第二期上有此內(nèi)容，國有土地上房屋涉及到征收，需要等辦法的出臺。舊城改造肯定是要實(shí)施的，大量的生活區(qū)，包括危陋房是需要改造的。目前危漏房是房管局下屬的開發(fā)公司來做，但是下屬公司能力有限，其無法按時(shí)做完，目前也有很多開發(fā)公司提出，不能搞部門壟斷，希望能介入進(jìn)來，開發(fā)商具有開發(fā)的實(shí)力和能力，而房管局下屬公司實(shí)力不夠，開發(fā)進(jìn)程緩慢，針對這一情況，政府也在制定相關(guān)政策，以后可能會有一些變化。1、舊城改造 舊城改造、危陋房改造2、實(shí)施單位 開發(fā)企業(yè)、房管局3、過程演變 協(xié)議出讓、毛地出讓房地產(chǎn)開發(fā)公司拆遷拆遷條例拆遷證 凈地出讓一級開發(fā)4、一級開發(fā)程序 區(qū)政府申請列入計(jì)劃； 發(fā)布征收決定； 編制一級開發(fā)實(shí)施方案，進(jìn)行成本測算； 選擇一級開發(fā)企業(yè)，簽訂委托協(xié)議； 辦理一級開發(fā)各項(xiàng)手續(xù)； 制定拆遷補(bǔ)償安置方案并表決； 實(shí)施拆遷； 簽訂拆遷協(xié)議； 現(xiàn)場驗(yàn)收； 成本評審； 地塊儲備； 移交地產(chǎn)市場； 組織出讓。當(dāng)前的舊城改造 新的項(xiàng)目暫停，拆遷條例的廢止，征收補(bǔ)償條例的出臺導(dǎo)致新的變化。 實(shí)驗(yàn)項(xiàng)目。搬遷企業(yè)土地開發(fā)一、列入主城區(qū)搬遷改造方案企業(yè)政策搬遷企業(yè)主要涉及兩部分，一是列入主城區(qū)搬遷改造方案的企業(yè)，第二是其他搬遷企業(yè)。對列入主城區(qū)搬遷改造方案的企業(yè)，石家莊市專門有文件對此作了規(guī)定。對列入方案的企業(yè)搬遷土地返還政策是有區(qū)別的。現(xiàn)在有新規(guī)定，列入主城區(qū)搬遷改造方案的企業(yè)二環(huán)以內(nèi)國有企業(yè)，通過公開出讓，根據(jù)規(guī)劃的新用途，商業(yè)、住宅等進(jìn)行招牌掛，公開出讓起始價(jià)的90%歸原土地使用權(quán)人，起始價(jià)以上部分10%歸原土地使用權(quán)人。起始價(jià)一般通過評估單位的評估來確定。（一）公開出讓起始價(jià)的90%歸原土地使用權(quán)人，起始價(jià)以上部分10%歸原土地使用權(quán)人（二）二環(huán)之外的企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)亦可享受主城區(qū)企業(yè)搬遷政策。二、其它企業(yè)搬遷政策（一）二環(huán)以內(nèi)企業(yè)土地，公開出讓所得總價(jià)款直接“四六分成”。（二）二環(huán)以外企業(yè)土地，公開出讓所得價(jià)款，扣除規(guī)定費(fèi)用后”四六分成”。三、開發(fā)商如何取得搬遷企業(yè)土地進(jìn)行開發(fā)與原土地使用權(quán)人合作取得競價(jià)優(yōu)勢。1、合作開發(fā)2、代理收儲附：城中村改造稅收政策指南一、城中村改造中，如何辦理地方稅務(wù)登記手續(xù)？答：凡是因城中村改造引起納稅人住所、經(jīng)營地點(diǎn)變動(dòng)，生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)被迫停止的，依據(jù)稅收征收管理法規(guī)定，應(yīng)當(dāng)在法定時(shí)限內(nèi)到主管地稅機(jī)關(guān)辦理相關(guān)事宜。具體規(guī)定如下:（一）因城中村改造，從事生產(chǎn)經(jīng)營的納稅人，其住所、經(jīng)營地點(diǎn)從轄區(qū)內(nèi)甲地搬遷到乙地，致使稅務(wù)登記內(nèi)容發(fā)生變化的，自工商行政管理機(jī)關(guān)辦理變更登記之日起30日內(nèi)，持有關(guān)證件向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理變更稅務(wù)登記。（二）因城中村改造，從事生產(chǎn)經(jīng)營的納稅人，其住所、經(jīng)營地變動(dòng)涉及跨行政區(qū)域而改變主管稅務(wù)登記機(jī)關(guān)的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理機(jī)關(guān)或其他機(jī)關(guān)申請辦理變更或注銷登記前或者住所、經(jīng)營地點(diǎn)變動(dòng)前，持有關(guān)證件和資料向原主管稅務(wù)登記機(jī)關(guān)申報(bào)辦理注銷稅務(wù)登記，并在注銷登記之日起30日內(nèi)向遷達(dá)地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理稅務(wù)登記。二、因城中村改造，從事生產(chǎn)經(jīng)營的納稅人依法終止納稅義務(wù)的，應(yīng)如何辦理有關(guān)涉稅手續(xù)？答：因城中村改造，從事生產(chǎn)經(jīng)營的納稅人依法終止納稅義務(wù)，不再繼續(xù)生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理機(jī)關(guān)或其他機(jī)關(guān)申請辦理注銷登記前持有關(guān)證件和資料，向原主管稅務(wù)登記機(jī)關(guān)申報(bào)辦理注銷稅務(wù)登記。三、因城中村改造，從事生產(chǎn)經(jīng)營的納稅人暫時(shí)停業(yè)的，應(yīng)如何辦理有關(guān)涉稅手續(xù)？答：因城中村改造導(dǎo)致實(shí)行定期定額征收方式的個(gè)體工商戶，暫時(shí)停業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在停業(yè)前向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理停業(yè)登記。納稅人的停業(yè)期限不得超過一年。在停業(yè)期間發(fā)生納稅義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定申報(bào)繳納稅款。納稅人應(yīng)當(dāng)于恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營之前，向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理復(fù)業(yè)登記（停復(fù)業(yè)登記只適用于定期定額征收方式的個(gè)體工商戶）。四、單位和個(gè)人取得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否征收營業(yè)稅？個(gè)人取得的補(bǔ)償費(fèi)繳納個(gè)人所得稅嗎？答：按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，單位和個(gè)人因土地被征用而取得的不動(dòng)產(chǎn)拆遷補(bǔ)償費(fèi)，不征收營業(yè)稅。個(gè)人取得的補(bǔ)償費(fèi)，屬補(bǔ)償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實(shí)物（房屋），均免征個(gè)人所得稅。五、將土地使用權(quán)歸還給土地所有者后得到的非財(cái)政資金補(bǔ)償費(fèi)，是否征收營業(yè)稅？答：納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。六、政府、拆遷公司、房地產(chǎn)企業(yè)等用自建房或商品房進(jìn)行安置補(bǔ)償?shù)娜绾斡?jì)征營業(yè)稅？答：對政府、拆遷公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等自行建蓋或購入商品房安置補(bǔ)償?shù)?，屬有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，對償還面積與拆遷面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅，對超過拆遷建筑面積部分，以收到房款及價(jià)外費(fèi)用為計(jì)稅依據(jù)一并征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅。七、購入安置補(bǔ)償?shù)姆课萑绾卫U納契稅？答：根據(jù)云南省契稅實(shí)施辦法第七條規(guī)定，土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬，用于和原被征用、占用的土地、房屋相同用途，其成交價(jià)格或者評估價(jià)格相當(dāng)于補(bǔ)償費(fèi)的部分，免征契稅；其成交價(jià)格或者評估價(jià)格超過補(bǔ)償費(fèi)的部分，仍征收契稅。八、在辦理契稅減免過程中拆遷補(bǔ)償費(fèi)如何確定？答：根據(jù)昆明市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)契稅耕地占用稅征收管理暫行辦法的通知（昆地稅發(fā)200758號）規(guī)定，拆遷戶新購房屋的契稅減免稅手續(xù)由拆遷地的地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)辦理。拆遷戶申請契稅減免時(shí)應(yīng)提供實(shí)施拆遷的公司與其簽訂的拆遷補(bǔ)償合同（協(xié)議），按拆遷補(bǔ)償合