案被執(zhí)行人已出售但未過戶房屋能否排除法院強(qiáng)制執(zhí)行
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.本案被執(zhí)行人已出售但未過戶房屋能否排除法院強(qiáng)制執(zhí)行【裁判要旨】被執(zhí)行人已將其所有的房屋出售,但未辦理過戶登記,根據(jù)最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第十七條,被執(zhí)行人將其所有的房屋出賣給第三人,第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有,雖未辦理過戶登記手續(xù),但第三人確無過錯的,可以排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行?!景盖椤吭妫宏惷?。被告:張一(系李根蘭丈夫)。被告:張海(系李根蘭兒子)。被告:張?zhí)欤ㄏ道罡m兒子)。被告:張蕓(系李根蘭女兒)。被告:張榮(系李根蘭女兒)。被告:A市B房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱B公司)。陳民因與B公司存在借款糾紛,于2008年7月2日申請徐州仲裁委員會仲裁。陳民在仲裁申請中稱:2004年,B公司向其借款10萬元,2007年8月14日其與B公司達(dá)成協(xié)議,由其補(bǔ)繳75000元,B公司將C縣D小區(qū)5號樓202室房屋一套抵借款,后又調(diào)整為C縣D小區(qū)5號樓303室,現(xiàn)因沒有取得上述房屋,請求B公司返還欠款175000元。徐州仲裁委員會作出調(diào)解書,B公司于本調(diào)解書送達(dá)后10日內(nèi)一次性向陳民支付欠款175000元。由于B公司未履行調(diào)解書,陳民向江蘇省A市中級人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行,該院遂查封C縣D小區(qū)5號樓2單元202室房屋(即涉案房屋)。李根蘭于2008年9月25日提出執(zhí)行異議,認(rèn)為該房屋是B公司用于抵償楊某承建的5號樓工程款的房屋,李根蘭已于2004年5月11日從楊某處以16.8萬元的價(jià)格購買,房款兩清,并居住至今,系合法取得,請求撤銷對該房屋的查封。2009年1月7日,江蘇省A市中級人民法院作出(2008)徐法執(zhí)異自第0028號民事裁定書,裁定李根蘭執(zhí)行異議成立,解除對涉案房屋的查封。2009年1月30日,陳民以李根蘭、B公司為被告向法院提起本案訴訟,請求確認(rèn)涉案房屋歸B公司所有并請求對涉案房屋許可執(zhí)行。C縣D公司系B公司于2001年底開始開發(fā)建設(shè),楊某系該工程若干施工隊(duì)之一的隊(duì)長,負(fù)責(zé)D小區(qū)4、5號樓的施工。2003年9月12日楊某擔(dān)任D小區(qū)工程項(xiàng)目部經(jīng)理,時(shí)任該公司法定代表人王敏永委托其履行D小區(qū)的開發(fā)管理、銷售等權(quán)利,至2005年6月14日楊某不再任職。由于B公司在建設(shè)D小區(qū)期間一直未向各施工隊(duì)撥付工程款,而是采取以預(yù)撥房屋給施工隊(duì)的形式算作撥付工程款,B公司向楊某預(yù)撥了46套房屋。包括涉案房屋在內(nèi)的C縣D小區(qū)5號樓的大部分房屋現(xiàn)已有人居住,但該樓至今未經(jīng)竣工驗(yàn)收?!緦徟小恳弧⒍彿ㄔ赫J(rèn)為:陳民基于仲裁調(diào)解書申請法院對涉案房屋強(qiáng)制執(zhí)行,案外人李根蘭提起執(zhí)行異議,在原審法院裁定李根蘭執(zhí)行異議成立后,陳民為實(shí)現(xiàn)債權(quán),向原審法院提出許可執(zhí)行之訴。本案的核心是涉案房屋是否能排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行。最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第十七條規(guī)定:被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人,第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn),但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的,人民法院可以查封、扣押、凍結(jié);第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有,但未辦理過戶登記手續(xù)的,如果第三人對此沒有過錯,人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。本案中,李根蘭與B公司簽訂的涉案房屋買賣合同,落款時(shí)間為2004年5月11日。根據(jù)楊某與B公司一致陳述,涉案房屋系楊某出賣售予李根蘭。而根據(jù)B公司及其法定代表人王永廣書面授權(quán),2003年9月12日起至2005年6月14日期間,楊某有權(quán)代表B公司銷售涉案房屋。因此,楊某以B公司名義與李根蘭簽訂涉案房屋買賣合同對B公司發(fā)生法律效力。況且,2004年5月11日,李根蘭與B公司簽訂商品房買賣合同以后,B公司向李根蘭出具了168000元的收款收據(jù)(第二聯(lián)收款聯(lián))。陳民和B公司雖提出,該收款收據(jù)上客戶名稱處李根蘭三字有涂改痕跡,對證據(jù)真實(shí)性有異議,但B公司對該收款收據(jù)上B公司財(cái)務(wù)專用章及其法定代表人王永廣簽名的真實(shí)性予以確認(rèn),B公司應(yīng)進(jìn)一步舉證由其公司出具的收款收據(jù)不是出具給李根蘭的。在陳民和B公司均不能舉證否認(rèn)該收款收據(jù)非出具給李根蘭的情況下,對該收款收據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。陳民和B公司雖提出商品房買賣合同中單價(jià)、總金額、房號、建筑面積均有涂改,但由于B公司對該商品房買賣合同上B公司公章及其法定代表人王永廣簽名的真實(shí)性予以確認(rèn),且收款收據(jù)載明的時(shí)間、金額與該商品房買賣合同上載明的時(shí)間、總金額相互吻合。因此,在B公司無足夠證據(jù)證明該商品房買賣合同虛假的情況下,本院對該商品房買賣合同的真實(shí)性亦予以確認(rèn)。綜合以上事實(shí),可以認(rèn)定B公司將涉案房屋出售給李根蘭且李根蘭已支付全部價(jià)款。同時(shí),C縣自來水公司收費(fèi)信息查詢列表能夠證明,李根蘭至少于2007年開始占有涉案房屋,陳民、B公司主張李根蘭系強(qiáng)行占有涉案房屋,但均未舉證證明,本院不予采信。對于涉案房屋未過戶至李根蘭的原因,B公司在二審中陳述,包括涉案房屋在內(nèi),所涉小區(qū)因未竣工驗(yàn)收,未辦理初始登記手續(xù)。因此,可以認(rèn)定李根蘭對涉案房屋未辦理過戶登記手續(xù)無過錯。綜上,法院依據(jù)最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第十七條之規(guī)定,認(rèn)定涉案房屋不予執(zhí)行。關(guān)于陳民請求確認(rèn)涉案房屋歸B公司所有的訴訟主張。法院認(rèn)為,各方當(dāng)事人對涉案房屋尚不具備辦理過戶登記條件無法過戶,目前歸B公司所有的事實(shí)并無爭議。陳民作為一般債權(quán)人,其債權(quán)的標(biāo)的是金錢給付,而非特定的涉案房屋,且根據(jù)最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第十七條之規(guī)定,在B公司有所有權(quán)的前提下,李根蘭仍有權(quán)要求對涉案房屋停止執(zhí)行。因此,判決涉案房屋歸B公司所有對陳民而言,沒有訴的利益。因此,對陳民請求確認(rèn)涉案房屋歸B公司所有的訴訟主張不予支持。遂判決駁回陳民的訴訟請求。【評析】前述案例所涉核心問題是被執(zhí)行人已出售但尚未過戶的房屋能否排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行。這個涉及到對最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第十七條的理解。我們在執(zhí)行實(shí)踐中經(jīng)常遇到這樣的問題,被執(zhí)行人將其財(cái)產(chǎn)賣給第三人,第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有使用,但是沒有辦理過戶登記手續(xù),甚至第三人又將該財(cái)產(chǎn)賣給他人,也沒有辦理過戶登記手續(xù),依然登記在被執(zhí)行人名下,這種情況下能否執(zhí)行該財(cái)產(chǎn)?第十七條規(guī)定重點(diǎn)明確了三個條件:一是第三人支付了全部價(jià)款;二是第三人已經(jīng)實(shí)際占有了該財(cái)產(chǎn);三是第三人對未過戶登記無過錯。筆者認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)從實(shí)際出發(fā),從維護(hù)交易秩序和善意一方的利益出發(fā),在堅(jiān)持以登記為標(biāo)準(zhǔn)的原則下,適用過錯原則。一方面我國現(xiàn)行法律如城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法等已明確規(guī)定了不動產(chǎn)登記制度。雖然對目前有關(guān)管理部門登記的性質(zhì)尚有很大爭議,究竟是物權(quán)登記主義還是行政管理主義不甚明了,但是可以認(rèn)為這種登記具有物權(quán)登記的性質(zhì),在民事活動中也基本上是以登記作為認(rèn)定所有權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)。因此我們應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更以登記為準(zhǔn)的原則,而且目前的物權(quán)法草案在不動產(chǎn)物權(quán)登記上采納了實(shí)質(zhì)主義的登記體例。在這個原則下,輔以第三人過錯原則。這是因?yàn)榈怯泴?shí)踐中確實(shí)存在登記困難等實(shí)際問題,一律按照過戶登記作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)有時(shí)是不公平的,會損害第三人的合法權(quán)益。如果第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有,雖然沒有辦理過戶登記手續(xù),但第三人對此沒有過錯的,如由于登記部門的原因或者其他非第三人所能控制的原因,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其已經(jīng)取得該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán),應(yīng)當(dāng)裁定解除對該財(cái)產(chǎn)的查封、扣押、凍結(jié),以公平保護(hù)第三人的合法權(quán)益?,F(xiàn)在我們再來看執(zhí)行異議之訴。執(zhí)行異議之訴,是一種實(shí)體上正當(dāng)性保障的救濟(jì)方法,有債務(wù)人異議之訴和案外人異議之訴(即第三人異議之訴)之分。前者是指債務(wù)人對于執(zhí)行依據(jù)所載的執(zhí)行債權(quán),主張有足以排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的事由,而請求法院作出該執(zhí)行依據(jù)不得執(zhí)行的判決;后者是指案外第三人就執(zhí)行標(biāo)的物有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)力而請求法院作出該特定標(biāo)的物不得執(zhí)行的判決。本文所分析的執(zhí)行異議之訴,特指新民事訴訟法第二百二十五條、第二百二十七條所規(guī)定的第三人異議之訴。結(jié)合前述案例,筆者試分析一下執(zhí)行異議之訴中合同的認(rèn)定的判明以及從執(zhí)行異議之訴的不足談其與執(zhí)行程序、審判程序的銜接。一、執(zhí)行異議之訴中合同的認(rèn)定與判明。執(zhí)行異議之訴審理過程中,不可避免的會涉及到合同。該合同的相對人往往是被執(zhí)行人與第三人,那么在執(zhí)行異議審理過程中,合同的認(rèn)定與判明如何?如何確定權(quán)屬?值得我們思考。筆者認(rèn)為,由于執(zhí)行異議之訴的本質(zhì)還是對當(dāng)事人合法權(quán)利的保護(hù)(該類案件所特指的是第三人合法權(quán)利的保護(hù)問題)。那么對于合同的效力我們應(yīng)當(dāng)適用合同法的相關(guān)規(guī)定,對合同的有效、無效、可撤銷等法定情形進(jìn)行全面的審查。對于合同效力有瑕疵或是無效的,當(dāng)然可以排除執(zhí)行異議之訴的正當(dāng)性,我們在審理過程中可以駁回第三人異議。可是在合同有效的前提下,我們是否必須依據(jù)合同效力逕行判決,還是考慮到第三人異議之訴的訴之利益作出判決呢?一種觀點(diǎn)認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同效力判決,因?yàn)樯姘负贤钦埱髾?quán)的基礎(chǔ),以前述案件為例,如果馬守俠與B公司之間無商品房銷售合同關(guān)系,那么其執(zhí)行異議之訴則無從談起。基于買賣關(guān)系,馬守俠實(shí)際取得的涉案房屋的所有權(quán),因此涉案房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸馬守俠。因此法院才能支持其執(zhí)行異議之訴。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,第三人異議之訴,無需考慮涉案房屋的所有權(quán),換言之,根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,不動產(chǎn)權(quán)利的取得是適用登記生效主義,馬守俠雖支付了房屋對價(jià)并實(shí)際占有了涉案房屋,但因其未辦理過戶登記,那么從法律意義上講,該房屋的所有權(quán)仍不能確定為其所有。如若以此推斷,依據(jù)合同效力判決,確認(rèn)房屋所有權(quán)歸屬,則與物權(quán)法之精神相悖。故在第三人異議之訴中,我們僅需從第三人異議之訴的成立條件,以前述案例為例,法院僅需審查是否符合最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第十七條規(guī)定之情形即可。對執(zhí)行標(biāo)的物的權(quán)屬,則不應(yīng)過多的提及,畢竟本案僅是第三人異議之訴,而非確認(rèn)所有權(quán)之訴。筆者同意第二種觀點(diǎn)。二、現(xiàn)階段執(zhí)行異議之訴與執(zhí)行程序、審判程序的銜接。國新民事訴訟法關(guān)于執(zhí)行異議訴訟制度設(shè)計(jì)上的不夠完善,影響了各級法院和權(quán)利人對新法的理解和使用,急待最高人民法院司法解釋的出臺。作為全面修訂民事訴訟法和出臺強(qiáng)制執(zhí)行法之前的過渡措施,最高人民法院應(yīng)盡快出臺司法解釋以解決上述缺陷和不足。筆者認(rèn)為第三人執(zhí)行異議之訴程序應(yīng)從以下幾個方面加以完善,使之與現(xiàn)有執(zhí)行程序、審判程序進(jìn)行有效銜接。1、規(guī)范案外人執(zhí)行異議之訴案件受理?xiàng)l件。我們應(yīng)明確規(guī)定案件受理?xiàng)l件,主要是主體方面的條件,包括:(1)原告必須是與本案執(zhí)行標(biāo)的有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織;(2)異議之訴的被告主體可以是債權(quán)人也可以是債務(wù)人;其他應(yīng)符合民事訴訟法第一百零八條規(guī)定的起訴條件。2、設(shè)立執(zhí)行審查裁決機(jī)構(gòu)和明確案外人執(zhí)行異議之訴的管轄。根據(jù)新民事訴訟法第二百零五條第三款的規(guī)定,人民法院執(zhí)行局應(yīng)設(shè)立執(zhí)行實(shí)施、執(zhí)行審查裁決和綜合協(xié)調(diào)三個內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu),真正實(shí)行執(zhí)行實(shí)施權(quán)和執(zhí)行審查裁決權(quán)分離,賦予執(zhí)行審查裁決機(jī)構(gòu)對執(zhí)行程序中執(zhí)行異議的審查和裁決權(quán)。對事實(shí)清楚,簡單明了的執(zhí)行異議,可由裁決法官獨(dú)任并書面進(jìn)行審理;對重大案件或者案情復(fù)雜的執(zhí)行異議,應(yīng)由裁決法官組成合議庭公開聽證審查,有特殊情況在15日內(nèi)不能審查完畢的,由本院院長批準(zhǔn)延長。對案外人執(zhí)行異議之訴,應(yīng)規(guī)定由執(zhí)行法院專屬管轄,由獨(dú)立于執(zhí)行局之外的審判業(yè)務(wù)庭,依照民事審判程序?qū)徟?,?shí)行二審終審制度。3、明確法院執(zhí)行審查裁決機(jī)構(gòu)的告知義務(wù)。法院執(zhí)行審查裁決機(jī)構(gòu)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查,發(fā)現(xiàn)理由不成立的,裁定駁回,在駁回執(zhí)行異議的同時(shí),法院執(zhí)行審查裁決機(jī)構(gòu)必須明確告知案外人另行起訴的權(quán)利及法定的起訴期限,釋明逾期的法律后果。4、增加惡意訴訟的成本、強(qiáng)化法律責(zé)任。司法實(shí)踐中,為防止當(dāng)事人、第三人為規(guī)避執(zhí)行惡意訴訟,加大執(zhí)行成本,影響執(zhí)行效率。筆者建議,對利用執(zhí)行異議進(jìn)行惡意訴訟的,除裁決其承擔(dān)敗訴責(zé)任外,還應(yīng)當(dāng)同時(shí)承擔(dān)妨害執(zhí)行的其他法律責(zé)任,包括追究其刑事責(zé)任,實(shí)行雙重懲罰。不過,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格認(rèn)定惡意訴訟標(biāo)準(zhǔn),把惡意訴訟與因證據(jù)不足而敗訴等情形區(qū)別開來,確保懲罰措施的使用準(zhǔn)確無誤。歡迎您下載我們的文檔,后面內(nèi)容直接刪除就行資料可以編輯修改使用資料可以編輯修改使用致力于合同簡歷、論文寫作、PPT設(shè)計(jì)、計(jì)劃書、策劃案、學(xué)習(xí)課件、各類模板等方方面面,打造全網(wǎng)一站式需求Ppt課件制作設(shè)計(jì),word文檔制作、圖文設(shè)計(jì)制作、發(fā)布廣告等,秉著以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)對待每一位客戶,做到讓客戶滿意!感謝您下載我們文檔精選資料- 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- 被執(zhí)行人 出售 過戶 房屋 能否 排除 法院 強(qiáng)制執(zhí)行
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