房屋租賃合同強制執(zhí)行公證的困境與出路
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房屋租賃合同強制執(zhí)行公證的困境與出路 房屋租賃合同的強制執(zhí)行公證是近年來公證實務中的熱點和難點問題,由于聯(lián)合通知將強制執(zhí)行公證的范圍限制在無擔保租賃合同,而現(xiàn)實生活中絕大部分租賃都附有押金,這就造成了租賃合同強制執(zhí)行公證在實踐中幾乎成為空白。德國、日本和臺灣地區(qū)都認可有擔保租賃合同也可以通過公證賦予執(zhí)行力,其中臺灣地區(qū)的關于租賃合同強制執(zhí)行公證的規(guī)定最富特色。對域外法的考察,可以為我們完善相關制度提供鏡鑒。 近年來,房屋租賃合同糾紛日益增加,越來越多的出租人(尤其是商用房的出租人)為保障自己的權利,希望借助債權文書的公證來實現(xiàn)事前防范。其中賦予租賃合同強制執(zhí)行效力成為公證實務中的一個熱點和難點問題。一、我國房屋租賃合同強制執(zhí)行公證的現(xiàn)狀隨著城市化的發(fā)展及房地產價格的上漲,房屋租賃市場變得日益活躍。與此同時,租賃合同的糾紛也越來越多。租賃合同的核心特征是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金。出租人要一次性履行自己的主給付義務(提供房屋以供使用),而承租人的主給付義務(支付租金)往往是持續(xù)的、分期完成的,即使承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金,出租人也要給予合理的寬限期,如果承租人仍然逾期不付,出租人才可以解除合同。為了尋求債權的保障,實踐中都要求承租人支付押金。但是押金通常只相當于兩三個月的租金,如果租客存心積欠房租,出租人要追討債權是非常困難的,甚至在經過漫長的訴訟程序之后,承租人的可執(zhí)行財產可能早已轉移或者消耗殆盡。因此,除了押金,出租人對通過公證來賦予租賃合同強制執(zhí)行效力的社會需求也日益旺盛。 為指導公證業(yè)務的有序開展,2000年7月最高人民法院和司法部聯(lián)合出臺了關于公證機關賦予強制執(zhí)行效力的債權文書執(zhí)行有關問題的聯(lián)合通知(以下簡稱聯(lián)合通知),明確規(guī)定公證機關可賦予無財產擔保的租賃合同強制執(zhí)行效力。然而讓人頗感尷尬的是,法律上雖然對租賃合同的強制執(zhí)行效力予以了認可,但房屋租賃合同的強制執(zhí)行公證在實務中卻基本處于空白。這種現(xiàn)實需求和制度規(guī)定的矛盾,反映了對其中的法理基礎和制度建構的認識問題亟待廓清。二、房屋租賃合同強制執(zhí)行公證制度的檢討(一)法律規(guī)定1.民事訴訟法的規(guī)定1991年頒布的民事訴訟法第214條第1款規(guī)定:“對公證機關依法賦予強制執(zhí)行效力的債權文書,一方當事人不履行的,對方當事人可以向有管轄權的人民法院申請執(zhí)行,受申請的人民法院應當執(zhí)行?!痹摽蠲鞔_賦予了強制執(zhí)行公證文書以執(zhí)行力,但對于什么樣的文書可以強制執(zhí)行公證沒有提及。2.聯(lián)合通知的規(guī)定由于法律沒有明確規(guī)定可以強制執(zhí)行公證的范圍,而理論界也一直沒有總結出很具有說服力的理論共識,結果是法院系統(tǒng)和司法行政部門在這一問題上意見不一,并嚴重影響了公證債權文書的執(zhí)行。直到2000年最高院和司法部共同出臺聯(lián)合通知,才達成了基本共識。聯(lián)合通知第1條規(guī)定:“公證機關賦予強制執(zhí)行效力的債權文書應當具備以下條件:(1)債權文書具有給付貨幣、物品、有價證券的內容;(2)債權債務關系明確,債權人和債務人對債權文書有關給付內容無疑義;(3)債權文書中載明債務人不履行義務或不完全履行義務時,債務人愿意接受依法強制執(zhí)行的承諾?!睘檫M一步明確公證機關可賦予強制執(zhí)行效力的債權文書范圍,該通知第2條作了列舉式規(guī)定:“(1)借款合同、借用合同、無財產擔保的租賃合同;(2)賒欠貨物的債權文書;(3)各種借據(jù)、欠單;(4)還款(物)協(xié)議;(5)以給付贍養(yǎng)費、扶養(yǎng)費、撫育費、學費、賠(補)償金為內容的協(xié)議;(6)符合賦予強制執(zhí)行效力條件的其他債權文書。”目前為止,聯(lián)合通知是關于強制執(zhí)行公證范圍最詳細的規(guī)定,尤其對于法院是否執(zhí)行經公證部門強制執(zhí)行公證的債權文書具有直接影響。3.公證法的規(guī)定2005年公證法第37條規(guī)定:“對經公證的以給付為內容并載明債務人愿意接受強制執(zhí)行承諾的債權文書,債務人不履行或者履行不適當?shù)?,債權人可以依法向有管轄權的人民法院申請?zhí)行?!痹摋l文對可強制執(zhí)行公證的債權文書范圍作了非常寬泛的規(guī)定,“以給付為內容并載明債務人愿意接受強制執(zhí)行承諾的債權文書”的規(guī)定顯然難以直接運用到司法實踐中,有待細化。4.公證程序規(guī)則的規(guī)定2006年經司法部修訂后頒布的公證程序規(guī)則第39條對上述公證法第37條的規(guī)定作出了細化:“具有強制執(zhí)行效力的債權文書的公證,應當符合下列條件:(1)債權文書以給付貨幣、物品或者有價證券為內容;(2)債權債務關系明確,債權人和債務人對債權文書有關給付內容無疑義;(3)債權文書中載明當債務人不履行或者不適當履行義務時,債務人愿意接受強制執(zhí)行的承諾;(4)公證法規(guī)定的其他條件?!彼痉ú康南拗浦卦诮o付內容,而沒有對合同類型作出限定,這是與聯(lián)合通知規(guī)定的最大不同之處。從文意上來看,公證程序規(guī)則允許的可強制執(zhí)行公證的范圍比聯(lián)合通知更廣,即使無擔保的租賃合同也允許賦予其執(zhí)行力。 上述各法律文件規(guī)定的可以通過公證賦予強制執(zhí)行效力的債權文書范圍有寬有窄。其中外延最小的是聯(lián)合通知,其明確規(guī)定“無擔保租賃合同”才可以作強制執(zhí)行公證。反面推論,有擔保的租賃合同則不得進行強制執(zhí)行公證。(二)“無擔保租賃合同”的理解 在實踐當中,絕大部分租賃合同都含有押租金(又稱押金、保證金等)條款。通說認為押租金是指租賃契約成立時,以擔保承租人之租金債權或租賃物損害賠償責任為目的,由承租人或第三人交付于出租人的金錢或其他代替物。而法律上所謂的擔保,通常指的是擔保法上所規(guī)定的擔保類型,該法第2條規(guī)定:“本法規(guī)定的擔保方式為保證、抵押、質押、留置和定金。”在法律文件中,“擔?!备拍钜话愣純H指這五種方式。2000年最高人民法院關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋第85條(動產質押部分)規(guī)定“債務人或者第三人將其金錢以特戶、封金、保證金等形式特定化后,移交債權人占有作為債權的擔保,債務人不履行債務時,債權人可以以該金錢優(yōu)先受償。”也就是說,押租金是一種特殊的動產質押。租賃合同的強制執(zhí)行公證之所以在實務中曲高和寡,最關鍵的原因就在于這一門檻要求進來的人放棄擔保利益,而絕大部分人在權衡得失后最終選擇了放棄公證。(三)房屋租賃合同可以強制執(zhí)行公證的內容 依照聯(lián)合通知第1條和公證程序規(guī)則第39條都規(guī)定,公證機關賦予強制執(zhí)行效力的債權文書應當具有“給付貨幣、物品、有價證券”的內容。 房屋租賃合同中最重要的給付不僅是雙方的金錢給付,還包括房屋的交付和租賃合同終止時房屋的交還。那么房屋的給付是否屬于這里的給付“物品”呢?對此,目前沒有確切的法律解釋,一般認為可以強制執(zhí)行公證的具體給付義務在實務中僅限于以金錢為內容的給付,即租金、違約金、遲延履行利息等費用的給付,而不包括承租人交還房屋的強制履行。上海市公證協(xié)會2008年發(fā)布的辦理強制執(zhí)行公證的若干指導意見第2條第2項指出:“租賃合同或融資租賃合同標的物為不動產的,執(zhí)行局認為只宜強制執(zhí)行支付租金,不宜強制遷移。” 長期以來,理論界和實務界有很多人都主張可強制執(zhí)行公證的合同應限于“單務性”的債權文書,因為在單務合同中,一方的給付義務通常不會面臨對方主張抗辯權的情況,加之債權文書通常都是以金錢為給付內容,容易確定實體法律關系和便于執(zhí)行。而在雙務合同中,任何一方的給付義務都與對方的給付義務具有對價性和牽連性,其請求權受到對方抗辯權的制約,債權債務關系隨著雙方行為的發(fā)生有可能出現(xiàn)不確定狀態(tài),即使當事人對債權文書的內容無爭議而申辦了公證,但隨后實際的權利義務很可能已經與公證書所確定的內容不相一致,此時再強制執(zhí)行公證書猶如刻舟求劍一般不智,還會造成不公基于這樣的認識,租賃合同的強制執(zhí)行公證被認為限于無擔保的情況,并且通常僅限于支付租金,而不包括強制遷移。三、比較法上的觀察及啟示公證書作為執(zhí)行依據(jù),源于中世紀意大利債務人執(zhí)行承諾的約定,后為大陸法系各國沿用。我國引進西方公證制度始于民國初年,1935年南京國民政府司法院頒布了公證暫行規(guī)則,成為我國建立現(xiàn)代公證制度的起點,該法在基本結構上采納了日本的公證制度。(一)德國1950年頒布的德意志聯(lián)邦共和國民事訴訟法第794條第1款第5項規(guī)定“德國法院或德國公證人在其職權范圍內,依規(guī)定的方式作成的,以支付一定的金額,或給付一定數(shù)量的其他代替物或有價證券為標的的證書,但以債務人在證書內承認愿徑受強制執(zhí)行者為限。根據(jù)抵押權、土地債務、定期土地債務的請求權,視為以金錢給付為標的的請求權”。但該條規(guī)定在1999年后被修正為“由德國法院或德國公證人在其職務權限內依規(guī)定的方式、就某一請求作成的證書,但以該項請求不屬于發(fā)出意思表示,也不涉及住房租賃關系的狀況,并且債務人在證書內承認愿意就所指定的請求實施即時的強制執(zhí)行的為限?!钡聡F(xiàn)行的公證制度對租賃合同作了明確規(guī)定,要求文書所載的請求權必須是明確清楚,并且當事人對之具有處分權。而涉及住房租賃關系之存在的請求權則被排除在外,包括搬遷請求權、交還請求權和要求租賃關系繼續(xù)的請求權。原則上只有租金等以金錢為內容的給付請求權才可以賦予執(zhí)行力。(二)日本 日本民事執(zhí)行法第22條第5款規(guī)定,由公證人作成公證書,載明債務人愿徑受強制執(zhí)行的文書,以“支付一定數(shù)額之金錢或以給付其他代替物或有價證券之一定數(shù)量為目的之請求”為限。然而從1968年(昭和43年)開始之民事執(zhí)行法制定過程中,關于公證書執(zhí)行之范圍,即有擴張論及否定擴張論之爭議。持擴張論者,主要系公證人聯(lián)合方面所提出,認為關于公證書執(zhí)行力適用的事項(即民事訴訟法第559條第3號對公證書執(zhí)行力所規(guī)定的范圍)相當狹隘,與現(xiàn)實社會交易情況不符,應適度擴張如下:(1)及于特定動產的交付;(2)在定有最高限額之將來發(fā)生的債權中,為一定金額的支付,于其后辦理執(zhí)行文書之際,能提出確定金額的證明者。主要理由在于:第1項為伴隨著動產買賣及租賃之企業(yè)化,為確保交易安全之必要性,而且這些交易中多訂有契約解除或期滿不履行標的物返還時,允許自力救濟的特殊約定,公證書執(zhí)行力的擴張具有導正這種無視法秩序傾向的功能,另外也有助于充分發(fā)揮動產讓與擔保及其他動產擔保權的機能。第2項則為伴隨著銀行信用借貸等授信契約以及就賣土地、建物、車輛之貸款契約的增加,要求依公證書而取得執(zhí)行力的需求也日益旺盛。但最后以否定公證書執(zhí)行力擴張的意見為有力說,因此日本公證書執(zhí)行力的范圍仍維持在金錢給付之事項。(三)中國臺灣地區(qū) 我國臺灣地區(qū)目前最重要的公證業(yè)務就是辦理不動產租賃合同的公證,包括地產租賃和房屋租賃合同的強制執(zhí)行公證,這占據(jù)了整個臺灣地區(qū)40以上的業(yè)務量,對完善租賃市場的秩序以及活躍交易關系起到了重要作用,甚至被譽為“公證生命線的核心”。臺灣地區(qū)“公證法”第13條規(guī)定可通過公證賦予強制執(zhí)行效力的文書包括:“(1)以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數(shù)量為標的者;(2)以給付特定之動產為標的者;(3)租用或借用建筑物或其他工作物,定有期限并應于期限屆滿時交還者;(4)租用或借用土地,約定非供耕作或建筑為目的,而于期限屆滿時應交還土地者。”這主要是從給付內容予以限制,因為此類標的的強制執(zhí)行比較容易,即使發(fā)生不應執(zhí)行的情形,債務人請求回復原狀也比較方便。其實在1974年以前,臺灣地區(qū)的強制執(zhí)行公證的范圍也較為狹窄,僅限于以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數(shù)量為標的者,這是師法德國和日本的結果,重在便于回復原狀以防執(zhí)行不當。但隨著經濟的騰飛,強制執(zhí)行公證疏減訟源的作用日益顯著,因而在“公證法”修正時擴大了強制執(zhí)行公證之范圍。就實際情況而言,金錢給付義務的實現(xiàn),當事人多尋求支付命令、本票裁定或拍賣抵押物等方式。而在給付特定動產方面,又有“動產擔保交易法”賦予執(zhí)行力的規(guī)定,很少有要求依公證書賦其執(zhí)行力的。反而在房屋或土地租賃契約中,就標的物于期限屆滿時之交還,依公證書賦予執(zhí)行力之比例占最多。 綜上所述,各國在公證書的執(zhí)行力范圍上有大有小,我國臺灣地區(qū)最大,以德國和日本最小。但上述國家和地區(qū)具有下述共同點:第一,都承認租賃合同可以作強制執(zhí)行公證;第二,都不限于“無擔保的租賃合同”;第三,為防止不應執(zhí)行的情況,規(guī)定了債權人的證據(jù)提供義務、法官的審查職能、債務人的異議之訴等一整套比較完善的配套制度。不同之處在于,對于租賃合同,德國和日本只承認租金、違約金等以金錢為內容的給付請求權具有執(zhí)行力,我國臺灣地區(qū)則明確規(guī)定“租用或借用建筑物或其他工作物,定有期限并應于期限屆滿時交還者”在公證書中可以賦予執(zhí)行力,并且對主體沒有限制。所謂定有期限系指當事人的租賃契約或使用借貸契約限于有確定期限或其期限可得確定,不包括不定期租賃或借貸契約。其立法理由在于,“因借貸與租賃法律關系明確,債務人之給付義務多不發(fā)生疑義,且在公證實務上所占比例最多,故應賦予強制執(zhí)行之執(zhí)行力,擴大公證法疏減訟源之功能”。四、我國房屋租賃合同強制執(zhí)行公證的出路 房屋租賃合同的強制執(zhí)行公證對縮短爭議過程、降低交易成本、節(jié)約司法資源,乃至建立誠信有序的房地產租賃市場有著非常重要的積極意義,但是法律規(guī)定與社會需求的錯位讓我們不得不反思制度建構的基礎,并尋找出路。(一)“有擔保的租賃合同”應準予強制執(zhí)行公證 從制度目的來看,之所以認為擔保合同不宜作為強制執(zhí)行公證的范圍,主要是考慮到如果是第三方提供的擔保,強制執(zhí)行公證可能會損害其權益。所以立法目的并不是絕對禁止擔保合同作為強制執(zhí)行公證的對象,而是對第三人進行保護。中國公證協(xié)會于2008年發(fā)布的辦理具有強制執(zhí)行效力債權文書公證及出具執(zhí)行證書的指導意見第2條指出“公證機構辦理具有強制執(zhí)行效力的債權文書公證,應當由債權人和債務人共同提出申請。涉及第三人擔保的債權文書,擔保人(包括保證人、抵押人、出質人、反擔保人)愿意接受強制執(zhí)行的,擔保人應當向公證機構提出申請?!?008年上海市公證協(xié)會發(fā)布的辦理強制執(zhí)行公證的若干指導意見第3條也指出“根據(jù)民事訴訟法、公證法以及關于公證機關賦予強制執(zhí)行效力的債權文書執(zhí)行有關問題的聯(lián)合通知的規(guī)定,公證機構賦予強制執(zhí)行效力的對象為債權文書,據(jù)此,只有當債權文書與擔保合同一并進行公證時,才能賦予強制執(zhí)行效力,當事人申請單獨對擔保合同賦予強制執(zhí)行效力的,執(zhí)行局認為公證機構不宜辦理?!睘榱硕沤^損害第三人權益的情況,聯(lián)合通知只將無擔保租賃合同納入進來。但押租金是由承租人預交,出租人保管,無論是租賃合同還是實際執(zhí)行都不涉及第三人。而且押租金也是最便于強制執(zhí)行的客體,若承租人違約則抵充租金及違約金等,若出租人違約則要返還承租人,納入強制執(zhí)行對雙方的權利而言都是一種有力保障??梢?,租賃合同中押租金和強制執(zhí)行公證的宗旨都在于在租賃合同雙方之間形成利益牽制,促進合約的履行,二者也正好可以相互配合。而如果為了強制執(zhí)行公證就取消押租金,“削足”反而不能“適履”,勢必損害強制執(zhí)行公證的設立目的。 從橫向比較來看,要求租賃合同必須“無擔?!笔俏覈ㄉ献畲蟮奶厣?,與其他任何建立了強制執(zhí)行公證制度的國家和地區(qū)皆有所不同。這一制度在當時的法制環(huán)境下或許有其合理性,但隨著社會的發(fā)展,這種保護機制的局限性便逐漸凸顯。在實務中,“無擔保租賃合同”成為社會需求最大阻礙,以至于租賃合同辦理強制執(zhí)行公證的情況幾乎為零。 綜上,聯(lián)合通知中要求租賃合同必須“無擔?!辈环犀F(xiàn)實社會的需求,也沒有堅實的法理基礎,故而應該允許有擔保的租賃合同準予強制執(zhí)行公證,否則,租賃合同的強制執(zhí)行公證必將淪為泡影。(二)救濟制度的探索 任何制度都不可能是十全十美的,有瑕疵并不可怕,可怕的是沒有補救措施。通過公證賦予執(zhí)行力的租賃合同,最主要的危險是不經實體審判而徑直執(zhí)行,對此種風險在制度上應做好防范,以備萬一。為避免執(zhí)行不當,一方面在強制執(zhí)行開始之際,應要求申請人提供自己已為對待給付或已提出對待給付的證明,并加以審查;另一方面,在執(zhí)行過程中,債務人應可以就實體法律關系上的爭議,比如債權人的請求權不成立、無效或被撤銷時,提出異議之訴。臺灣地區(qū)“公證法”第13條第3款規(guī)定:債務人主張“公證書有不得強制執(zhí)行之事由提起訴訟時,受訴法院得因必要情形,命停止執(zhí)行,但申請人(即出租人)陳明愿供擔保者,法院應定相當之擔保額,命停止執(zhí)行?!边@樣一來,就將公證機構賦予合同強制執(zhí)行力的職能和法院的審判職能有機地結合起來,共同維護房屋租賃市場的交易安全。我們在具體制度設計時,可以加以參考。- 配套講稿:
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