《某公司物業(yè)管理投標書(doc 131頁)》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《某公司物業(yè)管理投標書(doc 131頁)（128頁珍藏版）》請在裝配圖網上搜索。
1、目 錄一、 競賽函二、 競賽報價表、競賽報價明細表（單獨密封）三、 公司總體情況一覽表四、 人員與設備（物資）配備情況五、 全套資格證明文件a、 投標擔保憑證（復印件）b、 營業(yè)執(zhí)照、資質證書c、 法定代表人證明書，法定代表人授權委托書六、 物業(yè)管理方案文件七、 投標承諾書八、 應競賽文件要求的其他文件一、競 賽 函競 賽 函致：中國移動通信集團廣東有限公司陽江分公司 根據(jù)中國移動通信集團廣東有限公司陽江分公司物業(yè)管理競賽文件和中華人民共和國招標投標法、廣東省實施中華人民共和國招標投標法辦法的規(guī)定，我單位詳細研究物業(yè)管理競賽文件。據(jù)此，我單位自愿遵照招標文件規(guī)定的各項要求（包括本投標函）承擔本
2、招標項目。現(xiàn)承諾如下：1、 遞交投標文件正本一份，副本 六 份和唱標信封一份與競賽報價表、競賽報價明細表一份及法人授權委托書；2、 投標報價： 元（大寫 元）；3、 派駐總負責人：（姓名） ；職稱： ；4、 依據(jù)招標文件的規(guī)定，履行物業(yè)管理合同約定的責任和義務；5、 按照招標文件的規(guī)定，為本項目的投標提供投標保證金 貳 萬元；6、 我司鄭重承諾：一旦我司獲得中標資格，將嚴格按照招標文件的規(guī)定和投標文件的承諾履行合同。7、 保證遞交的投標文件均具有真實性、完整性和合法性，并對此愿承擔一切法律責任和后果。8、 并將遵守本投標書中的履約保證。投標人（蓋章）：法定代表人或委托代理人（簽字）：電話/傳真
3、：2007年12月3日二、競賽報價表、競賽報價明細表（單獨密封）三、公 司 總 體 情 況 一 覽 表四、 人員與設備（物資）配備情況人員架構表管理處 綜合管理部物業(yè)管理部工程管理部 安全管理部綠化保潔部擬派駐本項目主要管理人員管理處職務姓名性別職稱學歷主任蔡廣標男工程師大專副主任劉靜明男工程師大專副主任梁杰男工程師大專綜合管理部職務姓名性別職稱學歷主任莫向軍男工程師大專副主任吳家奎男工程師大專文秘林良燕女助理工程師大專文秘洪婷婷女助理工程師大專職員關雅芳女助理工程師大專職員關玉媚女助理工程師大專工程管理部職務姓名性別職稱學歷主任蔡廣標男工程師大專副主任劉靜明男工程師大專副主任梁杰男工程師大專
4、物業(yè)管理部職務姓名性別職稱學歷部長葉景賢男工程師大專副部長許志勇男工程師大專工程管理部職務姓名性別職稱學歷部長黃曉陽男工程師大專副部長陳家漢男工程師大專安全管理部職務姓名性別職稱學歷部長胡義光男工程師大專副部長袁光春男工程師大專綠化保潔部職務姓名性別職稱學歷部長黃天祥男工程師大專副部長陳金燕女工程師大專擬配備物資裝備序號名稱及規(guī)格備注1萬用電表2電流表：300 A3鉗式電流表：800 A 3000 A4對地電阻值測試表5絕緣值測試表（500 V1000 V）6溫度計：電子數(shù)字式酒精式7手提式室內溫度/濕度對比測量器8手提式風量和風速計9電源測試電筆10卷尺：1 M5 M11鋼尺：3 M1 M1
5、2水平尺：600 MM13角尺：300 MM14高空工作安全帶：降傘式1550 / 500反光衣16耳塞：100 dB17耳筒：500 dB18安全過濾口罩：100 CDN19護眼罩：眼鏡式全護式焊接用20護鏡（焊接用1000 GDA）21手套：棉布22皮革22鋁梯：1 M1.5 M4 M23高空工作臺：10 M全護式24高壓電工全戶裝25運輸工具：軸流板式車26手推車27木鋤28扳手：活動150 MM活動200 MM活動300 MM活動450 MM29菊花板身：3 MM 36 MM30組合式板身：4 MM 45 MM31 夾具：大力鉗（平口）32 C形夾：100 MM 150 MM 200M
6、M300MM33虎鉗150 MM34 鋼管工具：連彎頭35 切割工具：水觀用切刀36 鐵皮用剪刀37界刀38 剪刀39 緊急爆破用大手錘40 斧頭（消防隊用）41 鐵筆42壓力鉗43 潤滑油加油槍44 六角起子（0.5 MM 16 MM）45 管子鉗：200 MM 300 MM 450 MM 600 MM46 拉釘鉗47螺絲起子：平嘴形100 MM 4 MM 150 MM 6 MM 200 MM 8 MM 250 MM 8MM 400 MM 10 MM48平嘴形：100 MM 3 MM 175 MM 4.5 MM 250 MM 6 MM 350 MM 7.5MM49 電子部件專用：平嘴50 十
7、字嘴51 平嘴鉗52尖嘴鉗53 斜口鉗54 導線開口鉗55 剪線鉗56 鯉魚鉗57 水泵鉗58 彈簧專用尖嘴鉗：平嘴59 弓嘴60 電線護套管鉗：100A以上61 800A以上62 手鋸：金屬 450 mm 150 mm 木工 600 mm 250 mm63 手錘：電工 球形1 kg 球形1.5 kg64 鐵鉆65木工專用工具66 泥水工專用工具67 電池式手電鉆：0 mm 12 mm68 油壓式手電鉆：小 大69油壓式手電錘：小70 鋸條式切割機71 葉片式切割機：小 大72 金屬磨輪式切割機：手提小 手提大73 磨輪床7460A電焊機75 小型電焊機76 氣體焊槍：氧氣式77 高壓氣泵（手
8、提式）78 高壓吸塵機（手提式）79 手提射燈80 氣動打釘槍81 值班工作臺、椅82 工具臺83 工具柜84 物料架85 工具箱86 文件架87 警械88 值班電筒（充電式）89 雨具90 防火服91 戰(zhàn)斗服92空氣呼吸器93 頭盔94 防毒面具95 洗地機96 高速拋光機97高壓沖洗槍98 吸塵器99 清潔小車及配件100 水刮、垃圾鏟、掃帚、塵推等101 清潔消耗品102 吸塵吸水機103 大垃圾筒（生活垃圾用）104垃圾筒（樓層及大堂用）105 告示牌（大堂用）106 指示牌107 大堂廣告欄 / 廣告牌108 大堂用吸水 / 吸塵墊109 地毯（電梯用）110 辦公桌椅111 文件柜
9、112 打卡鐘及卡板113 對講機（含備件）114 電腦115 打印機（激光 / 針打各一臺）116 復印機117 傳真機118 保險箱119 6人更衣柜120 飲水機121 裝訂機122照相機注：車輛配置暫不列入本表五、 全套資格證明文件a、投標擔保憑證b、營業(yè)執(zhí)照、資質證書c、 法定代表人授權委托書六、 物業(yè)管理技術方案1、物業(yè)基本項目介紹本項目比較分散，根據(jù)陽江移動內部的組織方式，為了制定本方案及今后的管理便利，暫時將本項目分成以江城為龍頭的共6個組團。詳細情況如下說明：本部機構組成面積本部本部綜合樓（石灣北路223號）8527合計8527江城機構組成面積江城公司新江北機樓（第二機樓）4
10、290東門營業(yè)廳（東門路）500建設營業(yè)廳（建設路13號）205東風營業(yè)廳（東風二路“創(chuàng)業(yè)居”首層）215北環(huán)路營業(yè)廳150二環(huán)路營業(yè)廳120沿江營業(yè)廳（沿江北路30之14）260合計5740陽東機構組成面積陽東公司綜合樓（東風四路）1710東城營業(yè)廳（東城鎮(zhèn)）250合計1960陽西機構組成面積陽西公司綜合樓（人民大道6號）1850向陽營業(yè)廳（向陽路縣政府對面）228建安和街營業(yè)廳120合計2198陽春機構組成面積陽春公司綜合樓（城云路）2470朝南營業(yè)廳（朝南路71號）104河西營業(yè)廳（河西迎賓大道中“碧濤閣”首層）144城北營業(yè)廳96合計2814海陵機構組成面積海陵公司綜合樓（閘坡旅游大道
11、102號）598金源路營業(yè)廳（金源路海港小區(qū)F區(qū)80-82號）134合計732七、 投標承諾書招標人：中國移動通信集團廣東有限公司陽江分公司招標項目：中國移動通信集團廣東有限公司陽江分公司物業(yè)管理我方已收到上述投標項目所提供的一切有關招標文件及其附件，現(xiàn)根據(jù)招標文件和其他相關文件的要求，并考慮本企業(yè)自身的實力特點，作出如下承諾：1、 我方保證本服務質量達到優(yōu)良以上。2、 我方保證本項目投資控制在經批準的概算內。3、 我方如果中標，將按照合同規(guī)定，承擔合同條款規(guī)定的物業(yè)管理任務，并委派 同志作為本工程的項目總負責人。我方項目主要負責人及各類主要人員名單及資歷見件于后，我方承諾中標后我方的項目主要
12、負責人及各類主要人員未經招標人同意，不作更換。4、 我方如果中標，將保證履行招標文件以及招標文件修改及澄清（如有）和合同中的全部責任和義務簽署合同，按質、按量、按期完成本項目的物業(yè)管理任務。5、 我方如果中標，必定全面履行上述招標文件（含的附合同文件的全部條款）、其他相關文件的規(guī)定和要求，以及我方在投標文件中的承諾，并同意在收到中標通知書后15天內與貴方簽署物業(yè)管理合同。投標人（蓋公章）：法定代表人或授權代表（簽字或蓋章）：日期： 年 月 日八、應競賽文件要求的其他文件物業(yè)管理整體設想（一）、本項目服務概述i. 根據(jù)標書提供的信息，本項目陽江移動下屬的各辦公樓宇、機房、窗口營業(yè)廳等物業(yè)近二十個
13、小項目組成的物業(yè)管理整體外包形式。項目特點是，從物業(yè)功能而言，既具有寫字樓辦公物業(yè)管理的特色，也有強烈的企業(yè)窗口形象服務需求；從項目分布而言，雖然項目總體面積不大，但比較分散，單體面積小，對物業(yè)管理的協(xié)調要求高；從項目的服務對象來說，既是單一業(yè)主，又是多重服務對象，既是移動公司內部的需要，也是對外形象展示的需要。ii. 陽江移動由專業(yè)的物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務，不僅可以減輕后勤服務的壓力，讓職能部門從繁雜的后勤服務工作中解脫出來，有更多的精力投入到實際工作中去，提高工作效率，使托管物業(yè)得到有效合理使用。而且可以降低管理運行成本，實現(xiàn)設備設施的高效安全經濟運行，塑造良好的公眾形象，在移動系統(tǒng)
14、樹立良好的物業(yè)管理服務典范。a) 我們的優(yōu)勢請自擬：可以突出酒店管理的優(yōu)勢，提供酒店式服務特色；另可以突出實力雄厚的優(yōu)勢，強強聯(lián)合。還可以突出策劃的優(yōu)勢，提供增值服務物業(yè)管理總體思路iii. 公司擬成立陽江移動物業(yè)服務項目部，全面負責辦公樓和營業(yè)廳的物業(yè)管理工作，內部組織上采用以江城為龍頭總部的1拖N的管理模式，內部運行上采用專人專區(qū)提供現(xiàn)場服務，管理、技術、信息項目部共享的方式。iv. 本項目既是對外服務的窗口，又代表著移動系統(tǒng)的管理服務水平，是展示陽江移動外部形象的一個縮影。項目所有物業(yè)管理人員的言行、儀表和服務水平，都直接影響到外界對陽江移動窗口企業(yè)的直觀評價。另外只有做好了本項目的物業(yè)
15、管理，才能使移動公司的職工有更飽滿的工作熱情投入到業(yè)務工作中去，為廣大客戶提供更優(yōu)質的服務。為確保該項目的管理服務水平，本項目管理人員確保都是從其他項目選聘的業(yè)務骨干，所有物業(yè)管理服務人員經過系統(tǒng)培訓后上崗。同時加強組織員工對相關政策法規(guī)，如保密法、有關管理規(guī)章制度、職業(yè)道德、員工守則、禮節(jié)禮貌方面的培訓，自覺提高認識，擺正位置，全身心地做好物業(yè)管理服務工作。v. 成立以物業(yè)管理公司總經理為組長、由本項目經理、部門經理和多名物業(yè)精英特別是工程技術專家組成的接管小組。提前介入熟悉整個物業(yè)的情況，重點是設施設備及運行維護人員情況，制定詳細、具體的接管方案。順利完成接管，走上正常運轉后小組其他成員方
16、才撤出。為確保該項目的管理服務水平、樹優(yōu)質物業(yè)管理品牌，公司經理前期將一直常駐該項目直至走上規(guī)范的物業(yè)管理、并且以后直接分管該項目。vi. 充分發(fā)揮現(xiàn)有設備設施運行維修人員的作用，順利完成接管。考慮到老物業(yè)接管的特殊性、現(xiàn)有服務人員對辦公樓設備設施較熟悉的實際情況和我們替移動公司排憂解難的決心，我們計劃對現(xiàn)有設備運行管理人員進行集體部分接管，先保證各類設施設備的正常運行，并逐步對這些人員進行系統(tǒng)的物業(yè)管理培訓、公司規(guī)章制度培訓、行為規(guī)范和服務意識培訓，經過考核后適當調整工作崗位，對暫達不到要求的服務人員進行再培訓、再考核，對極個別確實不能勝任崗位工作的員工，征求移動公司有關部門意見后進行淘汰。
17、vii. 利用公司設備設施運行管理的優(yōu)勢，從公司選聘各崗位技術骨干力量到該項目，全面貫徹公司一貫倡導的“以人為本”的管理服務理念、推行ISO9000質量管理體系和“TPM”式設備設施的管理模式，確保現(xiàn)有設備設施的安全可靠高效運行。各項目項目部為該項目提供全方位的后備支持和各類緊急事件處理。viii. 為樹立管理服務人員的形象，本項目辦公樓保潔人員經過系統(tǒng)培訓（軍事訓練、禮儀服務、禮貌用語、言行規(guī)范、崗位技能等，一般壹個月以上）后上崗，可以確保保潔工作的服務質量和保潔人員良好的精神面貌。ix. 充分借助移動公司的技術、網絡優(yōu)勢，強力推動網絡建設，利用網絡化解項目分散的困難，達到強力控制、資源共享
18、的目的。x. 充分利用公司的技術和人力資源，總公司將其他項目作為本項目機動后備支持應急力量提供強有力的后備支持，如應急服務、禮儀服務、設備維修保養(yǎng)、培訓等達到資源共享，多贏目的。xi. 移動公司陽江分公司項目物業(yè)管理服務的主要工作除了常規(guī)的保潔綠化、安全管理、設備運行管理、技術保障等常規(guī)內容外，我們根據(jù)大廈的實際情況和業(yè)主要求，將提供會務服務、貴賓接待、禮儀服務、等專項服務，并把我們公司首先倡導的辦公樓酒店式禮賓服務引入本 本項目的物業(yè)管理，以文明禮貌、細致周到、高效有序的服務形象，展示物業(yè)管理人的聰明才智和企業(yè)文化。xii. 在大堂配備雨傘和雨傘架，為員工和外來客戶提供方便，雨天門口鋪設地墊
19、防滑，并提供雨傘套服務，烈日下為室外有需要的汽車提供遮陽防曬，配備打氣筒，為職工提供方便。xiii. 公司倡導的“全員保潔”、“人過地凈”、“維修時工完場清” 等服務理念，可以確保給移動公司陽江分公司提供更優(yōu)質的服務。我們要求上門服務的人員必須穿腳套、帶桌布（鋪在地上盛垃圾）、維修完必須清掃干凈。xiv. 協(xié)助做好對外服務接待,樹立良好的的公眾形象。八、 管理方式與流程設計組織結構精架構設置合理、精干，簡簡化領導層，通上下通達、左右通達，快下達命令要快，行動要快，矩陣1拖N。我們采用較為簡單的直線型組織結構，以體現(xiàn)管理結構簡單，權力集中，責任分明，命令統(tǒng)一，聯(lián)系簡捷，適合量化管理的要求民主監(jiān)督
20、 委托合同 計劃目標管理 隸屬關系 業(yè)務指導移動公司監(jiān)督管理部門 雨田物業(yè)公司問訊接待、收發(fā)溝通、回訪信息收集、收費服務投訴受理社區(qū)服務及文化6. 禮賓、會務7.行政管理、培訓 8家政服務協(xié)調. （客服以辦公區(qū)為主、營業(yè)廳區(qū)主要溝通、收費） 公共秩序管理停車秩序維護標識管理禮儀服務（包括辦公區(qū)、營業(yè)廳）.1.設備設施運行、保養(yǎng)與維修2.建筑物使用、管理與維修3.客戶報修服務（包括辦公、營業(yè)廳區(qū)各種維修服務） 管理處物業(yè)管理部綜合管理部綠化保潔部安全管理部1.保潔、綠化、擺花養(yǎng)護、消殺2.垃圾收集（包括辦公、營業(yè)廳區(qū)）工程管理部行業(yè)主管部門圖一 內部管理架構圖江城陽東陽西陽春海陵（三）、自我約束
21、與監(jiān)督機制 服務投訴意見調查項目部項目各部門各崗位員工監(jiān)督機構信息反饋ISO9000質 量體 系移動監(jiān)督管理部門干部職工意見行業(yè)職能部門說明：項目部通過運行ISO9000質量管理體系進行自我約束；通過定期或不定期對員工工作質量進行跟蹤檢查、考核，及員工隨時向上級反映問題、意見和建議，達到進一步的自我監(jiān)督、自我約束的目的。 圖二 運作流程（控制方式） 信息反饋機制3.3.1信息反饋渠道u 由行政管理制度、ISO9000質量體系文件組成的制度自我約束機制，以及員工24小時服務投訴受理反饋、日?？蛻粢庖?、移動監(jiān)督管理部門、公司職能部門定期審查和用戶意見調查等信息反饋渠道。u 為了確保本物業(yè)管理服務質
22、量，使客戶滿意率達到和保持95%以上，項目部將設立多種信息反饋渠道，形成信息反饋網絡。u 在大廈建立客戶意見登記本，隨時搜集職工對物業(yè)管理方面的意見。u 設立24小時客戶投訴熱線，24小時接受投訴。公告項目部郵箱地址、電話號碼及責任人姓名。u 每半年做一次對物業(yè)管理服務的意見調查，廣泛征求客戶意見，并將調查結果整理匯編，進行統(tǒng)計分析，查找問題原因，提出改進方案,并給予及時回復。u 建立與移動公司管理部門定期座談的制度，虛心聽取管理部門意見和建議。u 定期向公司、業(yè)務指導部門做工作請示、匯報，主動接受工作監(jiān)督和指導。3.3.2 各種信息反饋處理時間表：信息反饋類型處理時間備 注一般的水電維修5-
23、15分鐘之內趕到現(xiàn)場處理客戶對服務質量的投訴、接到投訴即時提出誠懇的處理意見，并在適當?shù)臅r候進行回訪電梯關人獲悉后，10分鐘之內有關人員必須趕到現(xiàn)場原則：遇到類似緊急情況，有關人員應以最快速度立即趕到事故現(xiàn)場。a) 物業(yè)管理服務模式i. 權責清晰、本土化 除了該項目主要管理人員、骨干人員由公司委派，總部進行監(jiān)督考核、不間斷的培訓，其他人員都由當?shù)卣衅?，經系統(tǒng)培訓后上崗，完全依照陽江市當?shù)氐姆煞ㄒ?guī)實行企業(yè)化運作，實行本土化管理與服務。在總公司的監(jiān)督下，項目部與公司將就大廈項目簽定目標責任書，確定公司與項目部的權責關系，確保該物業(yè)管理項目達到預期目標。ii. ISO9000質量保證體系具有雨田管
24、理特色的質量管理體系及其實現(xiàn)辦法，其核心為：“計劃實施檢查處理”（PDCA）的質量管理循環(huán)。公司基于對物業(yè)管理質量的高度重視和對ISO9000質量體系的深刻認識，于2000年將ISO9000質量保證體系引入公司物業(yè)管理工作，并通過質量體系認證，使公司的物業(yè)管理內部運作納入了制度化、規(guī)范化、科學化軌道。公司要求每位員工必須經過培訓和參與，促進自已的質量意識和業(yè)務綜合能力不斷提高，服務質量得到持續(xù)改善，使公司的形象得到全面加強和提升。b) 激勵機制雨田物業(yè)管理公司通過多年的管理運作，建立了一套適應時代發(fā)展需要的現(xiàn)代企業(yè)的管理制度，主要特征是獎罰分明，內容包括：i. 計劃目標責任制：按照國家示范考評
25、標準，結合項目實際制定各項管理、經濟目標，明確各部門及項目部相應責任和權利，在實施過程中抓好權限下放和自我控制，實施過程中的檢查和改進，進行目標成果評價，確定業(yè)績優(yōu)劣，并與個人利益和待遇相結合。ii. 由工資激勵、人才選拔、福利、企業(yè)文化、關懷機制等組成的激勵機制；如圖三：激勵機制工資福利機制人才選拔機制企業(yè)文化關懷機制獎罰機制構成圖三 激勵機制說明：激勵機制不僅僅包含工資福利的激勵、獎罰刺激、升職的鼓勵，還包含員工對公司理念的認同、公司對員工無微不致的關懷等。員工只有認同了公司的理念，對公司才會有歸屬感，才會有更多的工作激情。只有員工感受到公司體貼入微的關懷，才會有強烈的回報意愿。iii.
26、在管理隊伍建設上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結合的方式，運用激勵機制，充分調動全體員工的工作積極性，嚴格考核，實行每年5-10%的淘汰率，確保管理目標得以實現(xiàn)。嚴格法規(guī)和標準制約，規(guī)范組織和個人的管理服務行為；運用現(xiàn)代管理手段，提高管理服務質量，實現(xiàn)高效優(yōu)質服務。九、 物資裝備與管理人員配備a) 、物資裝備i. 管理用房和投入計劃原則減輕業(yè)主的負擔，保證管理服務的需要。ii. 管理用房為保證安全防范和備勤，需要業(yè)主在現(xiàn)場為安全管理員（安管員或禮儀人員，以下簡稱安管員）解決住宿方便（地下室、附樓或傳達室都可以），另外為管理人員（包括經理、客戶服務）在辦公樓和營業(yè)廳（比較集中的地方）提供10
27、-15平米的辦公用房，為工程人員、保潔人員在地下室提供必要的維修加工間（兼更衣室）和庫房，協(xié)助解決現(xiàn)場就餐用房。iii. 本項目前期投入計劃(根據(jù)現(xiàn)場情況配備工具會有個別調整)類別名稱數(shù)量備注辦公設施復印機1傳真機1電腦6打印機2保險柜1電話機8辦公家私1批電腦管理軟件1套公司支持工程維修電焊機1沖擊鉆1臺鉆1砂輪切割機1管道疏通機1潛水泵1應急燈2鋁合金梯2手電鉆1維修工具1批包括萬用表等更衣廚1批綠化保潔高速拋光機1地毯清洗機1吸水機1洗塵機2吹干機1剪草機1組合提升架1清洗大堂玻璃、墻面、梁柱、燈具等更衣廚1批其他保潔綠化工具1批安管員用具對講機9套各區(qū)安管、維修、管理各一部警棍、安管員
28、用具、鐵架床、更衣廚37套b) 管理人員的配備、培訓與管理i. 人員分布1. 管理處：主任1名，副主任（兼客服主管）2名，工程主管1名，資料員1名，環(huán)境主管1名。2. 各組團人員分布如下：機構組成管理員工程人員禮儀保潔本部本部綜合樓15416江城新江北機樓13江城綜合樓13東門營業(yè)廳02建設營業(yè)廳01東風營業(yè)廳01北環(huán)路營業(yè)廳01二環(huán)路營業(yè)廳01沿江營業(yè)廳01合計65629陽東公司綜合樓1215東城營業(yè)廳01合計1216陽西公司綜合樓1214向陽營業(yè)廳01建安和街營業(yè)廳01合計1216陽春公司綜合樓1224朝南營業(yè)廳01河西營業(yè)廳01城北營業(yè)廳01合計1227海陵公司綜合樓1213金源路營業(yè)廳
29、01合計1214以上人員素質要求：在人員的配備上，我們堅持“精干、高效、敬業(yè)的用人原則，要求所有管理人員一專多能，在機構設置上特別加強了安管員、保潔員和工程技術人員力量。在人員選拔上，嚴格資質管理，確保各類人員的專業(yè)素質和綜合素質；管理層要求大專以上學歷，有二年物業(yè)管理相關經驗；操作層要求高中以上學歷，身體健康。ii. 簡歷：iii. ：經理，。：副經理，。：工程主管，。iv. 培訓1. 摘要 企業(yè)的競爭是人才的競爭。而人才的競爭關鍵在于企業(yè)能否最大限度地開發(fā)人力資源，所以要想達到管理服務的要求，項目部人員的長期不間斷培訓至關重要。通過培訓，提高員工的文化素質、業(yè)務技能和管理服務水平，為該項目
30、的物業(yè)管理培養(yǎng)一支品質優(yōu)良、專業(yè)過硬的服務隊伍，使物業(yè)管理服務更加滿足客戶的需要。2. 培訓方式u 集中密度的短期崗前培訓與中長期培訓相結合，自辦培訓與聯(lián)辦、代辦相結合，知識結構原理培訓與具體實踐操作相結合。u 自行辦班培訓：公司內部組織人員講解有關內容。包括接管前崗前培訓、在崗培訓、新員工培訓等。由深圳總部協(xié)同陽江公司組織實施。u 外送培訓：主要是選派骨干人員參加公司總部、行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)技術骨干外送培訓：主要是選派骨干人員參加公司總部、行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)技能培訓，為全脫產形式。u 參觀學習：根據(jù)公司業(yè)務發(fā)展和管理工作需要，定期組織中層管理人員、業(yè)務骨干到國內知名物業(yè)管理大
31、廈、深圳、香港等地參觀學習，開拓視野。u 專題研討會：組織管理人員就日常管理工作發(fā)生的典型案例舉行專題研討，總結探討出較好的管理途徑。u 崗位輪訓：主要是通過不同的崗位管理人員的雙向交流，培養(yǎng)一專多能的管理人才，提高綜合管理水平。u 鼓勵自學：鼓勵員工利用業(yè)余時間自學，不斷提高員工的自身素質和專業(yè)技能。公司所屬員工經公司同意，凡通過自學或利用業(yè)余時間參加培訓取得結業(yè)證書、上崗證或畢業(yè)證的，公司將給予報銷全部學費。3. 培訓計劃1、接管前。為使員工在接管該項目之前能迅速適應環(huán)境，熟悉情況，進入工作狀態(tài)，開展各項工作，接管前公司將集中強化培訓（一般接管前一個月內），具體計劃如下：序 號培 訓 內
32、容培 訓 形 式培訓對象1員工手冊培訓、公司發(fā)展史介紹、物業(yè)管理培訓、辦公樓基本情況講解、參觀、座談項目部全體員工2講解管理方案、法律法規(guī)講解討論項目部全體人員3各類、各崗位專業(yè)技能、要求講課操作考試各崗位人員4消防知識全員培訓講課 操作考試項目部全體人員5房屋驗收移交程序講課 討論項目部全體人員6緊急事件處理常識講解 討論項目部全體人員7禮儀禮貌、文明用語講課 示范項目部全體人員8有關移動辦公規(guī)章制度聘請人員講解項目部全體人員9學習保密守則講解 討論項目部全體人員10普法教育聘請人員講解項目部全體人員11接待服務的基本程序講解 討論相關人員2、在崗培訓。正式接管后，伴隨著服務項目的開展，一系
33、列管理服務問題將會陸續(xù)出現(xiàn)，為了確保管理人員嚴格按程序操作，掌握好管理的原則性和靈活性，保證服務水準，必須進行常規(guī)性、多循環(huán)、有針對性的培訓，常規(guī)內容如下：序 號培 訓 內 容培 訓 形 式培訓對象1物業(yè)管理理論講課管理骨干員工2專業(yè)技能培訓講解 實際操作各崗位專業(yè)人員3處理客戶投訴技巧講解 討論全體員工4服務意識培訓講解全體人員5消防知識、緊急事件處理講解 演習全體人員6移動辦公室與營業(yè)廳有關規(guī)章制度講解全體人員7定期組織普法教育，了解法律常識聘請人員講解項目部全體人員8接待服務的特殊事件的處理案例 講解 討論相關人員3、新員工崗前培訓序 號培 訓 內 容培 訓 形 式1項目介紹參觀 講解2
34、專業(yè)技能培訓講解 實際操作3企業(yè)文化、員工手冊介紹講解 討論4服務意識、物業(yè)管理知識講解 考試5消防知識、急救常識培訓講解 演習6辦公室與營業(yè)廳有關規(guī)章制度講解 考試7普法教育聘請人員講解8接待服務的基本程序講解 討論9學習應急處理程序講解 討論十、 管理規(guī)章制度和物業(yè)檔案的建立與管理a) 、管理規(guī)章制度 i. 部分管理規(guī)章制度檔案管理實施細則 辦公用品購置發(fā)放辦法 制服管理暫行規(guī)定生產工器具管理使用辦法個人防護用品發(fā)放和使用的暫行規(guī)定零星工程項目審核管理辦法消防安全管理規(guī)定ii. 管理操作程序(部分介紹)QP-3.2 員工培訓管理程序QP-4.2 物業(yè)項目驗收接管程序QP-5.3 物業(yè)裝修管
35、理程序QP-5.6 建筑物使用與維護管理程序QP-5.7 設備設施使用與維護管理程序QP-5.7.1 供電管理程序QP-5.7.2 弱電系統(tǒng)管理程序QP-5.7.4 給排水管理程序 QP-5.7.5 電梯管理程序 QP-5.9 安全管理服務管理程序 QP-5.10 消防管理程序 QP-5.11 緊急事件處理程序 QP-5.12 清潔衛(wèi)生管理程序 QP-5.13 綠化管理程序 QP-5.14 車輛交通管理程序 QP-5.15 報修服務管理程序 QP-5.17 社區(qū)文化活動管理程序 QP-5.18 公共物業(yè)標識管理程序 QP-5.19 用戶溝通程序 QP-5.20 用戶投訴處理程序 iii. 作業(yè)
36、指導書(部分介紹) WI-4.2-01 物業(yè)驗收和接管手冊 WI-5.6-01 房屋安全檢查鑒定方法和房屋結構檢查重點 WI-5.6-02 房屋完好率評定標準 WI-5.7.1-01 變配電室管理規(guī)定 WI-5.7.2-03 消防報警信號處理操作指導 WI-5.7.1-04 中控室管理規(guī)定 WI-5.7.1-06 有線電視系統(tǒng)操作指導 WI-5.7.4-01 水泵房管理規(guī)定 WI-5.7.4-02 水泵安全操作指導 WI-5.7.4-03 消防水停送操作規(guī)程 WI-5.7.5-01 電梯維修保養(yǎng)操作指導 WI-5.9-01 安全管理工作手冊 WI-5.10-01 防火責任合同書 WI-5.10
37、-02 動火審批制度 WI-5.10-03 動火作業(yè)安全操作規(guī)程 WI-5.10-06 各級防火責任人任命書 WI-5.12-01 清潔衛(wèi)生工作手冊 WI-5.13-01 綠化養(yǎng)護工作手冊 WI-5.14-01 車場管理工作手冊 WI-6.1-01 用戶意見調查的統(tǒng)計與分析方法 WI-5.19-01 文明禮貌規(guī)范用語 514 物業(yè)管理工作崗位職責 b) 檔案的建立與管理i. 資料的收集我們將設立檔案柜，由項目部的客戶服務部兼任檔案管理員負責管理。資料的收集應堅持內容完整、數(shù)據(jù)可靠的原則，并根據(jù)管理的實際需求，擴大資料信息的來源渠道。（一）與移動公司陽江分公司及相關部門積極合作，力爭全面準確地收
38、集到有關物業(yè)的建筑結構、機電設備和輔助設施、公共設施等原始資料。（二）日常管理中建立和收集顧客檔案、本體維修檔案、設備運行檔案、資料、主題活動資料、裝修資料、巡視記錄、信訪記錄以及其它相關資料，并將檔案的收集制度化。（三）通過國際互聯(lián)網等渠道獲取相關信息。ii. 資料的歸檔管理（一）歸檔就是將分類整理好的信息資料進行分類保存，在檔案管理中我們將原始資料歸檔，并要求做到電子文檔備份。（二）加密檔案應嚴格控制借閱，加密檔案的電子文檔設置使用權限，確保加密檔案的安全。（三）檔案管理員應編制統(tǒng)一的檔案分類說明書及檔案目錄，并按內容、部門、年度、保存期限及保密程度的分類順序進行組卷、逐一編號、登記造冊、
39、編制目錄、分柜保存。（四）為保證檔案的完整和安全，檔案柜隨時保持干燥、通風、清潔，并加裝防盜門和防盜網。同時配備合適的文件柜、文件盒以及消防器材等，確保儲存地點符合防火、防蟲、防鼠、防潮等要求并定期巡查。檔案柜應避免無關人員任意進出，檔案柜鑰匙交由檔案管理員專門保管。iii. 物業(yè)資料的分類u 收集到的所有信息、質量記錄統(tǒng)一由文員統(tǒng)一整理，剔除無效部分，然后根據(jù)來源、內容、表現(xiàn)形式等特點進行細分，做到條理清晰，分類合理，易于檢索。n 物業(yè)管理運作伊始，我們就將建立詳盡完善的物業(yè)檔案資料，為以后的管理提供方便。以機電設備資料為例：1. 原始基礎資料包括各設備設施的原始技術資料、技術參數(shù)，竣工圖紙
40、，檢驗合格證書和質量保證書，單機試運轉報告，系統(tǒng)加壓測試報告等。名稱資料內容工程建筑產權資料1規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文2建筑許可證、投資許可證、開工許可證3拆遷安置資料工程技術資料1紅線圖、總平面圖2地質勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告3工程合同、工程預決算4工程設計變更、通知及技術核算單5竣工圖：單體建筑、結構、設備竣工圖 消防、燃氣、智能化等工程及地下管網竣工圖6本體、消防、燃氣竣工驗收證明書7鋼材、水泥等主要材料的質量保證書8新材料、構配件的鑒定合格證書9給排水、供電、照明、空調、電梯、消防報警、弱電系統(tǒng)等工程和地下網管竣工圖及其技術資料10沙漿、混凝土試塊、試壓報告11綠化工程竣
41、工圖12其它技術資料接管驗收資料1物業(yè)產權資料2綜合竣工驗收資料3施工設計資料4機電設備資料5使用資料2. 管理服務資料1、對所有設備設施及機房、管井進行編號掛牌，各類管道、流向、閥門狀態(tài)等清楚標示，各類安全警示牌放置到位；劃分責任區(qū)，指定責任人，并記錄在案。2、按設備的具體情況制訂操作規(guī)程、機房管理規(guī)定，繪制各類系統(tǒng)流程示意圖，放置在適當位置，并復制存檔。3、建立設備卡，除抄錄設備的原始技術資料外，每次維修保養(yǎng)的過程特別是原始技術資料中無法反映的零配件型號等均需記錄在卡，便于日后維修。4、日常運行資料：如運行數(shù)據(jù)記錄表，設備巡查記錄，都應忠實記錄并留存檔。5、工程改造資料：在運作中，不可避免
42、的會發(fā)生各種工程改造，所有的技術資料、圖紙均需詳細編目留存，以備日后詢查。 6、各部門、班組日常管理服務記錄的有關資料及員工管理資料名稱資料內容維修資料1維修申請記錄、回訪記錄2維修派工單3公共設施巡檢記錄治安交通管理資料1日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄、巡邏路線2日常抽檢記錄、查崗記錄、有線電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶3突發(fā)事件處理記錄4車輛管理記錄設備設施管理資料（包括消防）1公用設備設施維修保養(yǎng)計劃2公用設備設施維修保養(yǎng)記錄3機電設備運行、巡查記錄4設備分承包方檔案5公用設備設施臺帳及更新記錄綠化清潔資料1清潔班檢記錄、清潔周檢記錄2綠化工作記錄、綠化周檢記錄3消殺記錄、綠化病蟲害檢查記錄員工
43、管理資料1員工個人資料、聘用記錄2員工業(yè)績考核及獎罰記錄3員工培訓計劃、培訓檔案、考核記錄4員工晉升、薪金變動及內務管理記錄顧客反饋資料1服務質量回訪記錄2意見調查、統(tǒng)計記錄3投訴及處理記錄4需求服務5代辦、代托、代理服務、預約服務行政文件1值班及檢查記錄2有關財務記錄（包括飯?zhí)秘攧眨韶攧杖藛T專職保管）3主管部門文件4項目部文件及集團內部相關文件5有關文件6內部管理規(guī)章制度、通知、通報等文件信訪資料1信訪登記表2 信訪初談記錄主題活動主要是計劃、組織過程、活動結果等特約服務資料主要是通過服務中心受理、代理、代辦的衣食住行等分包商主要是分包商資源、業(yè)績、能力評定、合同考核等iv. 項目部檔案管
44、理規(guī)程1. 目的規(guī)范本單位文件資料積累、整理和歸檔工作，維護檔案的完整、安全，體現(xiàn)其歷史面貌。2. 職責1. 經理助理負責指導項目部檔案分類及保管工作。2. 項目部配備資料員。(1) 資料員（兼）負責本單位文件材料的形成與歸檔。主持文件材料的收集、分類整理和立卷歸檔工作。(2) 資料員（兼）應作好檔案管理利用工作。(3) 資料員（兼）對到期檔案提出存、毀意見，并報項目部負責人審批執(zhí)行。3. 工作規(guī)程1. 文件材料的形成與歸檔(1) 凡本單位在各項業(yè)務工作中形成的具有保存價值的文件、圖紙及有關材料都必須歸檔。歸檔的具體范圍、時間和要求按有關規(guī)定執(zhí)行。(2) 歸檔的重點是本部門制訂的及上級大廈或其
45、它單位發(fā)來的與項目部主營業(yè)務有密切聯(lián)系的文件資料。凡屬歸檔的文件，包括完整的正本、正件與附件、轉發(fā)件與原件，以及領導的重要指示，都必須齊全與完整。2. 項目部資料員（兼）負責本單位檔案的管理(1) 項目部檔案分基建、設備及管理運行、管理運作、文書、人事、創(chuàng)建、管理體系、特殊載體八大門類。其中基建檔案按工程項目分類；管理運作按內容分類；設備運行按專業(yè)分類；文書檔案按年度內容進行分類；人事檔案按部門人員組成分類；磁帶、光盤、照片、影帶等資料按內容分類；創(chuàng)建檔案按內容分類具體見檔案分類保管表。(2) 資料員（兼）負責編制本單位卷內文件目錄、卷內圖紙目錄等檔案檢索工具。(3) 資料員（兼）負責建立檔案
46、借閱制度，檔案的接收、移出、外借必須履行登記手續(xù)；借出檔案須在規(guī)定的時間內歸還。a) 本單位所有工作人員都有借閱檔案的權利和保護檔案的義務。b) 本單位人員查閱檔案時，須填寫文件借閱審批登記表，經所在部門負責人批準后方可借閱，所借檔案須按期歸還。c) 借閱者須愛護檔案，不得丟失。所借檔案不得隨意折疊和拆散，嚴禁對檔案隨意更改、涂寫。d) 借出和歸還檔案時，應辦理清點手續(xù)，由資料員（兼）和借閱者當面核對清楚。e) 檔案如有丟失，損壞或泄密，要立即追究當事者責任。f) 調離本單位的工作人員，必須清理移交檔案文件后方可辦理調離手續(xù)。g) 外單位人員借閱本單位檔案須持有所在單位介紹信和本人工作證，并填
47、寫文件借閱審批登記表，由檔案所在單位負責人審批后方可借閱。(4) 檔案柜管理。a) 配備檔案柜，作好防火、防盜、防光、防高溫、防潮、防有害氣體、防塵、防蟲等八防工作。b) 檔案柜排列方式要便于查找。c) 對照片、膠片、磁帶、光盤等特殊載體的檔案必須配備特制的設備進行管理。d) 定期對檔案柜進行檢查、清理、核對工作，做到帳物相符；對破損檔案及時進行修補和復制。十一、 管理指標的承諾及完成措施a) 短期內達到的效果i. 順利完成接管，保證不影響移動辦公和營業(yè)。做好接管服務人員接管后的思想工作，避免任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)疏漏。ii. 接管物業(yè)一月內使整個項目包括廣場、辦公樓、營業(yè)廳衛(wèi)生面貌煥然一新，樓內地面、
48、樓梯間徹底清洗，石材全面維護。iii. 接管物業(yè)一個月內使各項物業(yè)管理工作走上正常，二個月內走上規(guī)范的物業(yè)管理。iv. 接管物業(yè)三個月內使樓內各機房環(huán)境煥然一新，設備面貌有較大的改觀（除銹、解決跑冒滴漏）。b) 維修和應急服務反應時間：項目處理時間備 注一般的水電維修515分鐘之內趕到現(xiàn)場處理原則：遇到類似緊急情況，有關人員應以最快速度立即趕到事故現(xiàn)場。客戶對服務質量的投訴、接到投訴即時提出誠懇的處理意見，并在適當?shù)臅r候進行回訪電梯關人接報后10分鐘之內有關人員必須趕到現(xiàn)場c) 服務要求達到的最終效果（合同期內）序號指標名稱承諾指標完成承諾指標的措施1房屋及配套設施完好率99以上采用分工負責制
49、，責任到人。建立完善的巡查制度，健全檔案記錄，每半年進行一次房屋完好率檢查。2房屋零修、急修及時率99以上維修人員24小時待命，接到維修通知立即組織維修，十五分鐘內到達現(xiàn)場。零修工程及時完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度和回訪記錄。3維修工程質量合格率100維修全程控制、監(jiān)督檢查，并按規(guī)定及時回訪。4綠化完好率98%專人負責綠化養(yǎng)護、清潔工作5綠化保潔率99保潔員十二小時保潔工作，按保潔標準進行操作，保潔工作落實到人，監(jiān)督檢查得力，嚴格考核。6道路完好率及使用率99安管員24小時巡查、保潔員保潔過程中巡查，發(fā)現(xiàn)問題可以及時通知工程人員維修。7化糞池、雨水井、污水井完好率99保潔員每月清理雨水井、污水井，化糞池每季度清理，必要時工程人員協(xié)助，可以確保較高完好率。8排水管、明暗溝完好率99排水溝、明暗溝保潔員每月清理。9公共照明路燈完好率96落實責任人，堅持對公共照明等公用設施進行日常巡視檢修和定期維護保養(yǎng)，并健全檔案記錄。10停車場、單車棚完好率99安管員24小時巡查、工程人員24小時維修服務可以確保停車場、單車棚的完好。11區(qū)內治安案件發(fā)生率1以下實行24小時監(jiān)察制度，明確安管員員職責，層層防衛(wèi)。12火災發(fā)生率1以下全員義務消防員制，定期培訓和演習，加大宣傳力度，由主任負責組織進行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理確護管全。13違章發(fā)生率
某公司物業(yè)管理投標書(doc 131頁)
