房地產(chǎn)物業(yè)管理 物業(yè)管理基本知識培訓

《房地產(chǎn)物業(yè)管理 物業(yè)管理基本知識培訓》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《房地產(chǎn)物業(yè)管理 物業(yè)管理基本知識培訓（46頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、物業(yè)管理全球通3物業(yè)管理與購房3什么是物業(yè)管理?從哪些方面了解?3跟物業(yè)管理公司的委托合同要寫些啥?4在成立業(yè)主大會之前，由誰選聘物業(yè)管理企業(yè)5物業(yè)管理與交樓5拿到了新房鑰匙，怎樣驗收新房?5物業(yè)管理與入住6即便是自己家，也還有一些事情不能做?6物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不受歡迎的行為有哪些?6出現(xiàn)物業(yè)管理糾紛，我該怎么辦?7物業(yè)的裝飾裝修與維護物業(yè)的裝飾裝修與維護7進行室內(nèi)裝飾裝修工程，也要申報?7裝修合同包括哪些內(nèi)容?8進行房屋裝修時，有哪些事情不可以做?9住宅正常情況下，各部位的保修期如何確定?9鄰居之間10住宅相互毗鄰的業(yè)主(使用人)如何友好相處?10因裝修造成其他業(yè)主受損，裝修入是否需要賠償?1

2、0對產(chǎn)權不屬于自己的毗連房屋要承擔什么義務?11物業(yè)的保修與責任12正常情況下，如何有效地獲得室內(nèi)裝飾裝修的保修？12房屋出現(xiàn)問題，界定修繕責任的標準是什么?12預防火災業(yè)主有責13有效預防火災，業(yè)主該做些什么?13物業(yè)管理收費13空置的物業(yè)是否要繳交物業(yè)管理費，是否由我們分攤?13業(yè)主不交物業(yè)管理費的處理是怎樣的?14租戶欠交的物業(yè)管理服務費是否由業(yè)主承擔?14供水、供電、有線電視等費用如何收取?15業(yè)主委員會業(yè)主與物業(yè)使用人16我到底算不算業(yè)主?16業(yè)主應該享有哪些權利和義務?16哪些屬于物業(yè)的使用人?17物業(yè)使用人的權利與義務如何確定?18業(yè)主大會18如何成立業(yè)主大會?18業(yè)主大會是什么

3、?它有什么職責?19怎樣召開業(yè)主大會?19什么情況下，業(yè)主大會的決定有效?20業(yè)主委員會的籌備業(yè)主委員會是如何組成的?20什么情況下可以成立業(yè)主委員會?21業(yè)主委員會主要有哪些職責?21業(yè)主委員會換屆選舉要經(jīng)過哪些程序?22當業(yè)主委員會委員要符合什么要求?22哪些情形下不能擔任業(yè)主委員會委員?23業(yè)主委員會委員或秘書可不可以支付酬金?23業(yè)主公約24何謂業(yè)主公約，它有什么作用?24業(yè)主大會、業(yè)主委員會怎樣配合居民委員會的工作?25物業(yè)管理招投標25為什么物業(yè)管理要實行招投標?25前期物業(yè)管理招投標方式有哪些?26物業(yè)管理招投標是在什么情況下進行的?26在招投標中如何選擇物業(yè)管理公司?27物業(yè)管

4、理公司交接時，如何移交資料?27能否在物業(yè)管理委托合同期內(nèi)更換物業(yè)管理公司?28專項維修資金28專項維修資金用來做什么?28房屋有哪些部位是屬于所有業(yè)主共用的?29房屋共用的設施設備有哪些?29專項維修資金是怎樣建立的?30專項維修資金由誰交？交多少？30使用專項維修資金由誰決定?有問題時找誰?31物業(yè)管理與購房什么是物業(yè)管理?從哪些方面了解?發(fā)叔是一大型國有企業(yè)退休干部，今年52歲，有一個兒子，叫法偉，人們都管他叫發(fā)仔。多年來，發(fā)叔一直為兒子的讀書、就業(yè)、婚姻、買房操勞，不敢為自己想太多。兒子發(fā)仔從廣州一家大學物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)后，先是在一家物業(yè)管理公司實習，經(jīng)過自己的努力與奮斗，現(xiàn)在擔任這家

5、物業(yè)公司的副總經(jīng)理。兒子有出息了，發(fā)叔心里藏了近二十多年的購房夢，又逐漸清晰起來。昨天跟發(fā)仔一提，不料，發(fā)仔想都沒想就說明天帶他去看房。第二天，發(fā)仔便輕車熟路地把發(fā)叔載到了一個小區(qū)的售樓部。只轉了一圈，發(fā)叔就喜歡上了這個小區(qū)，想掏錢落定?！斑@個樓盤的質(zhì)素是不錯的?！卑l(fā)仔說，“可是，物業(yè)管理服務費比其它的樓盤要貴一點!”發(fā)仔提醒道。這回輪到發(fā)叔不懂了，問道：“物業(yè)管理是干什么的?”發(fā)仔說道：“物業(yè)管理，就是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。”那我該從哪些方面去了解物業(yè)管理

6、呢?”發(fā)叔又問道。 比如物業(yè)管理公司的信譽及企業(yè)資質(zhì)，服務內(nèi)容，服務標準，收費、停車場及其他公建配套所有權、使用權及收費，前期物業(yè)管理服務合同的主要內(nèi)容，維修資金的繳交責任、標準及業(yè)主臨時公約等。”發(fā)叔說：“物業(yè)管理涉及的內(nèi)容還不少呢，看來我得要認真了解了解。”物業(yè)管理究竟提供哪些服務?自從那一次看了房之后，發(fā)叔對物業(yè)管理便多了幾個心眼，有事沒事總愛拿著物業(yè)管理方面的書來翻看一番。平時碰到有不明白的地方，總不忘向發(fā)仔請教?！鞍パ剑热贿@個物業(yè)管理公司要向我們收費，那么他要幫我們做一些什么樣的事情瞞呢?”發(fā)叔突然向正在吃飯的發(fā)仔問道?！拔飿I(yè)管理服務通常要為業(yè)主提供：建筑物及其附屬共用設施、設備

7、、場地的養(yǎng)護與維修；綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務；安全防范服務；車輛停放及其場地的管理；高層樓宇增設的服務項目；物業(yè)檔案資料的管理；業(yè)主和使用人委托的其他服務事項?！卑l(fā)仔不愧是物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)的高材生，專業(yè)知識熟記于心，講起來一套一套的?！敖o我講詳細點嘛?！边@么多內(nèi)容，發(fā)叔一下子理解不過來。“比如，消防設施、供電線路、路燈、電梯、這些大家共用的設施設備的維護與修理都屬于物業(yè)管理公司的職責范疇。另外，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生，園藝綠化，以及公共秩序的維護等，這些也是物業(yè)管理公司所要做到的?！卑l(fā)仔詳細地為發(fā)叔講解?！俺酥?，他們還必須管理小區(qū)的物業(yè)檔案資料和業(yè)主或使用人另行委托的其他服務事項。對吧?”發(fā)叔總算反

8、應過來了，接口道?！笆堑?”發(fā)仔笑著說?！澳鞘裁词橇硇形械钠渌漳?”發(fā)叔不解地問道?！氨热鐦I(yè)主要出國了，那么他的物業(yè)可以委托物業(yè)管理公司代為租賃或出售等。但業(yè)主要另外向物業(yè)管理公司支付勞動報酬?！卑l(fā)仔說?！澳俏飿I(yè)管理公司干的活還真不少呢?！卑l(fā)叔感慨的說。跟物業(yè)管理公司的委托合同要寫些啥?這一天，發(fā)叔在報紙上看到一篇新聞報道：一個姓李的業(yè)主因樓上住戶衛(wèi)生間地面滲水，多次要求物業(yè)管理公司解決，可物業(yè)管理公司卻總以合同未注明此項服務為理由而拒絕。該業(yè)主一怒之下，向法院提起訴訟?？吹竭@，發(fā)叔立馬想到自己，急忙給發(fā)仔打了一個電話請教：“兒子呀，我就要買房了，你看這個與物業(yè)管理公司的委托合同要寫些啥

9、?”這個問題對于物業(yè)管理公司副總經(jīng)理的發(fā)仔來說，簡直就是小菜一碟：“國家物業(yè)管理條例規(guī)定：業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務的合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權利與義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定?！卑l(fā)仔怕阿爸不明白，又接著說：“其中，服務內(nèi)容以及服務要達到的量化標準和收費標準、方法，這兩點是最為重要的，就拿環(huán)境衛(wèi)生服務內(nèi)容來說，每天物業(yè)管理公司對每一區(qū)域、位置，具體到清潔的時間、次數(shù)、方式等都必須在合同中一一明確。物業(yè)管理公司是按合同辦事，合同以外的服務項目，物業(yè)公司有權拒絕?！卑l(fā)仔不厭其

10、煩地給發(fā)叔講解，生怕漏掉一點?！昂贤谙薅p方責任及義務的同時，雙方違約責任及解決糾紛的途徑，以及在什么情況下可以終止合同，這也非常重要吧?”在聽發(fā)仔長篇大論了一番后，發(fā)叔好不容易逮住一個發(fā)揮的機會?！笆堑?，老爸真聰明!不過上面所講樓地面滲水問題，如果屬保修期限和保修范圍的，由建設單位承擔保修責任。否則，當事人任一方司向房屋安全鑒定部門申請，對房屋進行地面滲水責任的鑒定，然后由責任人負責維修并支付維修費用?！卑l(fā)仔笑著說。購房時，建設單位是否應向業(yè)主出示臨時公約?上次，發(fā)叔和發(fā)仔一同看中了一套房子，這天發(fā)叔帶了錢，想去下定。誰知交錢的時候，售樓人員拿了一份業(yè)主臨時公約給發(fā)叔看，公約中對業(yè)主做了

11、許多規(guī)定，嚇得發(fā)叔沒敢交錢，心想還是問清楚發(fā)仔再說。發(fā)叔急急忙忙回到了家，剛好發(fā)仔在家，發(fā)叔進門就問發(fā)仔：“阿偉，臨時業(yè)主公約是怎么回事啊?”本來發(fā)叔去下定金的時候是叫發(fā)仔陪他一起去的，但是當時發(fā)仔實在是沒空，現(xiàn)在看見發(fā)叔那風塵仆仆的樣子，發(fā)仔心里有點內(nèi)疚，忙去倒了一杯水給發(fā)叔：“老爸，你先喝口水，坐下，我慢慢說給你聽?！闭f著拉發(fā)叔坐到沙發(fā)上：“按規(guī)定，建設單位在銷售物業(yè)之前，必須制定臨時業(yè)主公約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定?！薄斑@樣說來，業(yè)主臨時公約還是對業(yè)主有利的嘍?”發(fā)叔說?！爱斎焕玻驗閲颐魑囊?guī)定：建設單

12、位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益?！澳鞘遣皇沁€規(guī)定了建設單位在賣房子前必須明示公約啊?”發(fā)叔又問道?！皩ρ?，建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明，而物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾?！薄拔疫€以為建設單位的業(yè)主臨時公約是個陷井昵，嚇得我都不敢交定金了?！卑l(fā)叔說完便自我解嘲地呵呵笑起來。發(fā)仔對發(fā)叔的想象力也忍俊不禁。在成立業(yè)主大會之前，由誰選聘物業(yè)管理企業(yè)這是發(fā)叔第六次進發(fā)仔房間了，發(fā)仔還在奮筆疾書地忙著。在這之前，發(fā)叔進了幾回發(fā)仔的房間，但每次發(fā)仔都在埋頭苦寫，只好忍住破口而出的沖動，悄悄地退出房間。這次

13、是忍無可忍了，大聲叫道：“阿偉，你忙完沒有啊?”誰知，發(fā)仔忽然大笑起來：“老爸，我早忙完了，只是覺得欣賞你那憂國憂民的樣子實在是一大快事啊，哈哈?！薄澳氵B老爸都耍!”發(fā)叔臉一沉?！袄习?，開開玩笑而已嘛，別氣哦，請問有什么事可為父親大人效勞?”發(fā)仔依然忍不住一臉笑意。“選聘物業(yè)管理企業(yè)似乎都是業(yè)主大會的事，那沒有成立業(yè)主大會的，由誰選聘物業(yè)管理企業(yè)呢?”發(fā)叔“大人不計小人過”。“哦，這個問題呀，簡單?！卑l(fā)仔自大地說：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位負責選聘物業(yè)管理企業(yè)?！薄霸瓉砣绱耍疫€以為業(yè)主委員會沒成立就沒有物業(yè)管理呢?！卑l(fā)叔的氣消了一大半?！耙粋€小區(qū)是不可能沒有物業(yè)管理的

14、。”發(fā)仔笑著接道：“建設單位選聘好物業(yè)管理企業(yè)后，還應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同?！币院蟪闪⒘藰I(yè)主大會就可以由業(yè)主大會重新選聘物業(yè)管理企業(yè),對吧?”發(fā)叔把剛才的不快拋到了九霄云外?！皩O了.嗯,老爸,還有問題嗎?”發(fā)仔笑道。“暫時沒有，想到再你。我現(xiàn)在有約?！卑l(fā)叔高興地邊說邊走出去。物業(yè)管理與交樓拿到了新房鑰匙，怎樣驗收新房?發(fā)叔之所以能下定決心掏定金認購，并從銀行取出儲蓄款交付首期，一是發(fā)叔對自己的眼光很有信心，二是因為樓盤各方面的條件特別好，更重要的是有發(fā)仔把關。這不，發(fā)叔一大早就把發(fā)仔拉去售樓部，要發(fā)仔陪他去驗收房屋。一路上，發(fā)叔的心上下翻騰，畢竟二十多年的愿望就要實現(xiàn)了

15、，怎能不激動呢?不過，發(fā)叔還是沒有忘記向發(fā)仔提問題：“你說，等我拿到新房鑰匙去驗收房屋，應該從哪些細節(jié)著手呢?”“首先，看門窗?？疵可乳T是否能順利開合，看窗與混凝土接口是否有縫隙，開合是否順暢；第二，看地板有無松動、發(fā)霉、爆裂、穿殼等現(xiàn)象；第三，看屋頂有無裂縫、麻點、隆起、滲水等現(xiàn)象；第四，看墻身有無隆起或空殼；第五，看坐廁的下水是否順暢，有無滴漏等異常情況；第六，看衛(wèi)生問及廚房地面有無積水、倒流水和滲漏；第七，看所有電器開關、插座、總電閘的情況?！薄鞍ρ剑阏f這么多細節(jié)，我也一時記不住，干脆你到現(xiàn)場再說吧?！卑l(fā)叔聽了發(fā)仔的一大串回答后，感覺腦袋還是空空的?！叭洳浑x本行嘛?！卑l(fā)仔自我解嘲道：

16、“不過，我先說一遍，一會兒你也好提醒我嘛?！斑@倒也是。驗收新房可完全是細活，馬虎不得，世上可沒有后悔藥吃啊。”發(fā)叔可是個細心的人。物業(yè)管理與入住即便是自己家，也還有一些事情不能做?發(fā)叔買房入住后的第二天就去拜訪鄰居老王。老王端茶倒水，非常熱情，臨走還一臉慎重地告訴發(fā)叔：“你住進去以后，千萬不能在天臺上亂搭東西，上次就有人因為這樣被罰款了?！卑l(fā)叔納悶了，回到家馬上拉住發(fā)仔問：“為什么我是這房屋的主人了，還不能擁有對房屋的使用權呢?”發(fā)仔回答：“并不是你沒有”對房屋的使用權，而是有規(guī)定：業(yè)主在使用房屋時，不能損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌、擅自改變房屋用途；不能對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽

17、臺、天臺、屋面等進行違章鑿、拆、搭占等；不得存放易燃、易爆、劇毒、放射性危險用品；不得利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動?！卑l(fā)叔聽完后還是不解地說：“我是房屋的主人，怎么連房屋的用途都不能做主啊?再說，我在天臺搭個東西、將外墻的顏色改變一下，又不會影響別人呀，為什么不行呢?”。發(fā)仔解釋：“如果你這樣做，整個小區(qū)的形象都受到了影響?！卑l(fā)叔不高興地道：“物業(yè)管理的約束還真多?！卑l(fā)仔開解發(fā)叔：“約束和自由總是相互轉換的，小區(qū)正是因為有了這么多的約束，才變得井然有序?！卑l(fā)叔想了想，笑道：“也是，如果人人都愛干什么就干什么，這小區(qū)就亂套了。”物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不受歡迎的行為有哪些?發(fā)叔一向有晨

18、練的習慣，現(xiàn)在搬了新居，環(huán)境好了，晨練也更勤了。這不，一大早便來到中庭花園健身了。不過這回，發(fā)叔沒多久便回家了。發(fā)仔很奇怪，笑著問道：“老爸，伊拉克的導彈打到這兒了?”發(fā)仔很奇怪，笑著問道：“老爸，伊拉克的導彈打到這兒了?”“別提了，本想去練幾手太極拳，可花園的休閑長廊在一夜之間全堆滿了亂七八糟的雜物，連附近的樹木、草皮都被踐踏得不成樣子?！卑l(fā)叔很氣憤地說道。“像這種情形是不受歡迎的行為，可你知道還有哪些行為發(fā)生在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)也是不受歡迎的昵?”發(fā)仔問道。發(fā)叔一聽這腔調(diào)就知道兒子在出題目考他。這個問題要在一月前，或許不一定能答上來，可今天卻是難不倒發(fā)叔。“這個還不簡單，象踐踏、占用綠地；損毀

19、樹木、園林；占用通道等共用場地；亂拋亂堆垃圾、雜物；發(fā)生超出標準的躁音；排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)等行為都是不受歡迎的?！卑l(fā)叔流利地說?！昂呛?，就這些?”發(fā)仔歪著頭問發(fā)叔。兒子這架勢不明擺著還沒有說齊全?發(fā)叔把手指折來折去，可就是記不起來了?！澳昙o大了，記憶力大不比以前了?！卑l(fā)叔感嘆地說道?！袄习?，比如我們在外面公交站牌上看到貼的那些辦證什么的，然后一個電話”發(fā)仔提醒說?！皩α?，還有不得在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫等，以及法律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為?！苯?jīng)發(fā)仔一提示，發(fā)叔想起來了，話便像開了閘的水一般奔泄而出。“老爸，你真行，都快趕上我了?！卑l(fā)仔望著兩鬢斑白的阿爸，

20、滿懷欽佩，由衷地說道。出現(xiàn)物業(yè)管理糾紛，我該怎么辦?發(fā)叔因休閑長廊堆滿了雜物而好幾天沒去練習太極拳了。這對有五六年晨練習慣的發(fā)叔可不是一件好事情，正愁著要怎樣解決這個問題，剛好發(fā)仔回來拿文件，發(fā)叔可沒把這樣的好機會給浪費掉，問發(fā)仔：“當我跟所委托的物業(yè)管理公司的服務出現(xiàn)糾紛，而不能協(xié)調(diào)解決時，我該怎么辦?”“這個問題說起來話長了?！卑l(fā)仔慢條斯理地回答道：“由于物業(yè)管理活動范圍的廣泛性、服務對象的復雜性，在服務過程中糾紛也往往是多種多樣的，業(yè)主或使用人遇到問題時，首先要了解政策，分析、判斷問題屬于政府哪個行政部門管理的，然后再請相應政府部門協(xié)調(diào)解決。協(xié)調(diào)不成，可以采取法律途徑解決?！薄澳闵儋u關子

21、，快點跟我說清楚?！卑l(fā)叔這幾天一直想就亂占共用面積、踐踏草皮這一事件向有關部門反映，可不料兒子卻在這關鍵時刻賣起關子來了，真急壞了?！按笾路譃閹最??！卑l(fā)仔一看阿爸急了，趕忙把嘻皮勁收了起來：“第一，如果屬于物業(yè)管理收費問題，向物價管理部門反映；第二，房屋質(zhì)量問題，如果是屬于保修期內(nèi)的質(zhì)量問題，向建設管理部門反映，如果是保修期以外的問題，向房屋管理部門反映；第三，房屋建設遺留問題，向建設行政管理部門反映，如臨時水電問題，竣工驗收問題等；第四，物業(yè)消防安全問題，向公安消防管理部門反映。第五，違法建筑問!題，改變房屋用途問題，向規(guī)劃部門反映。”“慢著，你所說的第三條說，房屋遺留問題在日常生活中還有哪

22、些?”發(fā)叔問道?！氨热?，物業(yè)的配套設施，如垃圾城壓縮站、公共廁所、學校、綠地等的建設問題，就需要向建設行政管理部門反映?！卑l(fā)仔說道?！霸瓉砀鞣N不同的問題都有相關的部門負責，那我就不用愁了?！卑l(fā)叔高興地說。物業(yè)的裝飾裝修與維護物業(yè)的裝飾裝修與維護進行室內(nèi)裝飾裝修工程，也要申報?發(fā)叔是個多才多藝的人，平時喜歡畫畫、研究古書。因此，發(fā)叔一直希望能有一個寬大、安靜的書房。但以前住的房子太小，沒條件?，F(xiàn)在的房子是三房兩廳的，正好家里空出了一個房間，發(fā)叔便尋思著把它改成書房。這天吃晚飯的時候。發(fā)叔把這個想法提了出來。“當然好了，這樣整個家里就會有一種濃濃的書香氣息?！卑l(fā)仔很贊成?！袄项^子，這是你一直的夢想

23、啊，以前條件不允許。現(xiàn)在，書房夢該是時候實現(xiàn)了?！卑l(fā)姨是最了解發(fā)叔的人?！耙恢峦ㄟ^，明天我就去找裝修公司?！卑l(fā)叔興奮的說?！袄习?，你動工之前記得要向物業(yè)管理公司登記哦!?！卑l(fā)仔笑道?！笆裁?自己裝修房子還要申報?”發(fā)叔買的是樣板房，所以入住不用裝修。這次自己改裝書房卻還要向物業(yè)管理公司登記，當然不理解。“是呀。物業(yè)管理條例規(guī)定，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)則應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主?！卑l(fā)仔解釋道?！斑@樣啊。那如果我不是業(yè)主，只是在這租房子，我要裝修房子該怎么申報呢?”發(fā)叔打破沙鍋問到底?！胺菢I(yè)主的住宅使用人對住宅室進行裝飾裝修，必須取得

24、業(yè)主的書面同意，然后告知物業(yè)管理企業(yè)?！卑l(fā)仔對答如流?！澳銈儍筛缸觿e光說話，不吃飯。菜都諒了?！卑l(fā)姨埋怨地說道。裝修申報要向物業(yè)管理企業(yè)提交哪些資料？發(fā)仔穿好鞋子正準備出門。忽然被發(fā)叔叫住?！鞍?，你昨天說裝修要申報，你看我得怎么申報?”發(fā)叔問發(fā)仔?！澳阒灰獛R有關資料去就行了?！卑l(fā)仔很快地說?！澳且獛裁促Y料呢?”發(fā)叔一心想今天就把這事給辦了。發(fā)仔急了，他還要趕回去開會呢，于是說道：“老爸，這個說來話長，這樣吧，我到公司后叫人把這方面的資料發(fā)給你，你自己看，好吧?”說完轉身出門去了。好不容易過了一個小時，發(fā)叔心想，該發(fā)過來了吧。發(fā)叔打開電腦，進入了郵箱。果然有一封新郵件。主題是：裝修人應向物

25、業(yè)管理公司提供什么資料?發(fā)叔急不可待地打開來看。只見寫到：(1)房屋所有權證(或者證明其合法權益的有效憑證)；(2)申請人身份證件；(3)裝飾裝修方案；(4)變動建筑主體或者承重結構的，超過設計標準或者規(guī)范增加樓面負荷的，需提交原設計單位或者具有相應資質(zhì)的設計單位提出的設汁方案第一頁完了，發(fā)叔一邊翻頁一邊想：要提交的資料還真不少，幸虧我提前問了阿偉，要不然白跑一趟了。發(fā)叔繼續(xù)往下看：(5)搭建建筑物、構筑物，改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的，應當提交城市規(guī)劃行政主管部門的批準文件：拆改供暖管道和設施的，需提交供暖管理單位的批準文件；拆改燃氣管道和設施的，需提交燃氣管道單位的批準文件；改

26、動衛(wèi)生間、廚房防水層的，應當按照防水層標準提交施工方案；(6)委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關資質(zhì)證書的復印件；(7)非業(yè)主的住宅使用人，還需提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面證明。發(fā)叔一口氣看完了郵件的第二頁，真是不看不知道，一看嚇一跳，裝修申報要提供這么多資料!裝修合同包括哪些內(nèi)容?發(fā)叔對這次書房的裝修是既興奮又擔心，興奮的是幾十年來的書房夢終于可以實現(xiàn)了；擔心的是，自己從來沒有裝修過房子，對這一方面不熟悉，萬一找了一家不好的裝飾裝修公司，花錢又多，裝修得又不合自己心意。所以發(fā)叔找裝飾裝修公司非常謹慎，在貨比三家后，最終選定了朋友介紹的一家裝飾公司，經(jīng)過再三洽談，終于到了要簽定裝修合同的時

27、候。這時候發(fā)叔又有點把握不定了，簽合同那天發(fā)叔叫上了發(fā)仔。只用了10分鐘發(fā)仔就和裝飾公司簽好了裝修合同。發(fā)叔忙問：“行了?這么快呀?我看看。”“當然了，你都和他們談好了，我簽個字要多少時間?”發(fā)仔笑道?！鞍?這不就是昨天他們拿給我看的那份合同嗎?這合同沒問題嗎?”發(fā)叔還是擔心?！皼]問題，一般裝修合同該有的內(nèi)容都已包括了，而且也說得很清楚?！卑l(fā)仔說?！耙话阊b修合同應該包括哪些內(nèi)容?”發(fā)叔雖然放心了，可是又有了好奇心?！氨热纾何腥撕捅晃腥说男彰蛘邌挝幻Q、住所地址、聯(lián)系電話；住宅室內(nèi)裝飾裝修的房間數(shù)、建筑面積，裝飾裝修的項目、方式、規(guī)格、質(zhì)量要求以及質(zhì)量驗收方式?！卑l(fā)仔給發(fā)叔講解說：“還有，

28、裝飾裝修工程的開工、竣工時問；裝飾裝修工程保修的內(nèi)容、期限；裝飾裝修工程價格，計價和支付方式、時間等?！薄芭?，這些內(nèi)容我們的合同里全有了?！卑l(fā)叔高興地說。“連裝修合同都簽了，剩下就是向物業(yè)管理公司申報了。嘿，我們家很快就有嘲房了。”發(fā)叔仿佛覺得一間古色古香的書房就在眼前了。進行房屋裝修時，有哪些事情不可以做?金雞水庫，山清水秀，鳥語花香。水庫的中間還有一座小島，小島里一塊臨水的大石上，發(fā)叔和發(fā)仔父子倆正悠然自得地釣魚和瞎侃。什么海灣戰(zhàn)事、意甲英超、家庭工作都是他們的話題，自然物業(yè)管理問題也不會少。發(fā)叔和發(fā)仔不但是父子，更多的是朋友?！皹巧系耐醪烧鎽K?！卑l(fā)叔說?！霸趺戳?”發(fā)仔不解的問道?！八?/p>

29、裝修房子，工程進展到一半就被勒令停止了，而且還要罰款?！卑l(fā)叔滿懷同情。“那他一定是裝修的時候，未經(jīng)批準就做了什么禁止的事情。”發(fā)仔說?！鞍?裝修房子又不違法，怎么這樣啊?”發(fā)叔認為在目己的房子里干什么事都是天經(jīng)地義。發(fā)仔啼笑皆非：“老爸，不是說違法，而是物業(yè)管理法規(guī)中規(guī)定的禁止行為?！薄澳悄阏f清楚，哪些事情是不可做的。我可不想出現(xiàn)那種情況?！卑l(fā)叔著急地說。（1）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，不得搭建建筑物、構筑物，改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；(2)未經(jīng)煤氣管理單位批準，不得拆改燃氣管道和設施。老爸，記住沒有?！卑l(fā)仔笑著說?！爱斎挥涀?”發(fā)叔指指自己的頭說?！昂呛?，我也知道老爸的記憶

30、力比我還好?！卑l(fā)仔開發(fā)叔玩笑的同時，對自己能如此牢固地記住專業(yè)知識更是沾沾自喜。發(fā)叔雖然也為有發(fā)仔一個這樣聰明的兒子高興，但臉上卻是故意不以為然?！巴砹耍覀兓厝グ?”住宅正常情況下，各部位的保修期如何確定?發(fā)叔正在家里看報紙，發(fā)姨提了兩大袋的東西從外面回來。發(fā)叔笑著說：“老太婆，怎么買這么多東西回來呀?不用錢啊?”“哎，怎么買皮鞋給我啊?”發(fā)叔看見發(fā)姨買了一雙皮鞋給自己，不但不高興還責怪發(fā)姨，因為發(fā)叔向來不喜歡穿皮鞋?！胺凑?0塊錢，還保修三個月呢?！卑l(fā)姨對這次的收獲很是滿意?！艾F(xiàn)在的東西什么不保修啊?車、家用電器，就連我們這房子都保修呢?！卑l(fā)叔說。發(fā)姨覺得奇怪了，就問發(fā)叔：“房子都有保修

31、?那我們這房子保修多少年?”“呵呵!不是這樣算的。房屋不同部位的保修期是不同的。比如：屋面防水的保修期是3年；而墻面、廚房和衛(wèi)生問地面、地下室、管道滲漏等的保修期是1年?！薄昂?老頭子，知道的還真不少啊!”發(fā)姨笑著說。“那當然，保修期為1年的還有墻面、頂棚抹灰層脫落，地面空鼓開裂、大面積起砂，門窗翹裂、五金件損壞以及衛(wèi)生潔具等；而燈具、電器開關的保修期為6個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設備的保修期是一個采暖期或供冷期。”發(fā)叔一臉得意?！皢眩项^子，挺不錯嘛!”發(fā)姨打心里佩服發(fā)叔，“上次，我們樓上的下水管道不是塞了嗎?下水管有保修期嗎?”“有啊，管道堵塞的保修期為2個月。還有很多其他部位、部件的保修期，

32、由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定?！卑l(fā)叔難得有表現(xiàn)的機會，當然是全力以赴了?！拔覀冑I的諸如鞋子類的物品的保修期是從購買之日算起，房子的保修期是不是也一樣昵?”發(fā)姨又問道?！爱斎徊皇?，住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。”發(fā)叔今天可過足了物業(yè)管理專家癮。鄰居之間住宅相互毗鄰的業(yè)主(使用人)如何友好相處?電梯門一開，發(fā)仔就聽見發(fā)叔和人爭吵，連忙加快腳步走過去：“爸，怎么了?”“這位先生住在樓下，一上來就氣勢洶洶的，說我家裝修吵著他了?！卑l(fā)叔顯得非常激動?！半y道我說錯了嗎?你們家整天乒乒乓乓的，吵死了，別人還要不要休息?再說，你們裝修前也應該告訴鄰居一聲吧?！遍L發(fā)男子也據(jù)理力爭

33、。“給您造成的打擾我們深感抱歉，但恐怕還要請您忍耐一段時間。”發(fā)仔道歉的同時也表明了態(tài)度，說完又轉向發(fā)叔說：“老爸，這就是你不對了。作為裝修人，你在裝修前應向毗鄰的所有人明示裝修時問、地點等；另外，應該維護公眾利益。裝修涉及住宅共用部位、共用沒施沒備時，不得有損害其他用戶利益的行為。而其他住宅的所有人或使用人也要尊重裝修人裝修住宅的權利，不能隨意干擾裝修行為哦。當然，任何單位或個人對裝修中出現(xiàn)的影響公眾利益的質(zhì)量事故、質(zhì)量缺陷以及其他影響周崮住戶正常生活的行為，都有權檢舉、控告、投訴?！卑l(fā)仔一口氣說了一大串?！罢f得對，我們既然住到一塊了，就應該互相尊重，互相體諒!”長發(fā)男子道?！笆茄?，住宅相互

34、毗鄰的所有人或使用人在各自行使自己的權利時，都要尊重他方所有人或使用人的權利，相互問應當給予一定的方便或接受一定的限制。住宅相鄰關系從本質(zhì)上是一方所有人或使用人的財產(chǎn)權利的延伸，同時又是對他方所有人或使用人的財產(chǎn)權利的限制。”發(fā)仔不愧是行家?！昂冒桑页鋈ヂ糜我欢螘r間，等你家裝修好了我再回來?！遍L發(fā)男子說。 “真對不起，想不到給你帶來了這么大的麻煩?！卑l(fā)叔覺得不好意思?！皼]事，反正我早想休息一段時間了。再見!”長發(fā)男子笑著走了。因裝修造成其他業(yè)主受損，裝修入是否需要賠償?長發(fā)男子走后，發(fā)叔心有余悸，想不到與鄰居之間相處還有學問在里頭。做得稍有不對就可能得罪鄰居，弄得象剛才一樣尷尬。嗯，說不定還

35、會被罰款呢?！袄习?，還氣啊?”發(fā)仔見發(fā)叔自那個長發(fā)男子走后就一直發(fā)呆，以為他還在為剛才的事生氣?！皝y講。我在想：如果我沒有申報就裝修會怎么樣呢?”發(fā)叔說?！把b修人未申報登記進行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，并處500元以上1000元以下的罰款?！卑l(fā)仔嬉皮笑臉地說?！澳侨绻已b修影響到了鄰居的生活呢?”發(fā)叔又問?！澳且从袥]有損害到別人的利益嘍，如以下幾種情況就要賠償：因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應當負責修復和賠償。還有：裝修人因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動侵占公共空問，對公共部位，和設施造成損害的，由城市房地產(chǎn)行政主管部

36、門責令改正，造成損失的，依法承擔賠償責任?！卑l(fā)仔說到自己的專業(yè)自然而然就嚴肅起來。“啊，原來有這么多要賠償啊，還好，問清楚了。要不，被罰了都不知怎么回事呢?？墒牵绻麊栴}是裝修企業(yè)造成的呢?！卑l(fā)叔又想到了一個問題?！皩儆谘b飾裝修企業(yè)責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償?！卑l(fā)仔答道。“那就好，裝修企業(yè)怕承擔責任，應該會避免你說的那些情況。”發(fā)叔還是很樂觀地說?！澳且欢ㄊ且獙I(yè)的裝修企業(yè)哦?！卑l(fā)仔笑道。對產(chǎn)權不屬于自己的毗連房屋要承擔什么義務?“老頭子，外面有人找你。”發(fā)姨喊發(fā)叔。發(fā)叔心里一驚，難道又有人來提意見了。發(fā)叔邊想邊往外走?！芭叮愫?你好!”原來是上次那個長發(fā)男子。“阿伯，您好!”長發(fā)

37、男子熱情地跟發(fā)叔打招呼。一番寒喧之后，知道長發(fā)男子叫王凱?！吧洗握娌缓靡馑?。都怪我不懂物業(yè)知識。不過，我后來補了課。原來，我們對異產(chǎn)毗連房屋還要承擔相應的義務呢?！卑l(fā)叔首先道歉。“異產(chǎn)毗連房屋是什么?”王凱不解地問?！熬褪墙Y構相連或是具有共有、共用設備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的房屋?！卑l(fā)叔答道?！芭?有什么義務?”王凱笑道?！八◣讉€方面：(1)所有人或使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設施等，應共同合理使用并承擔相應的義務，除另有約定外，任何一方不得多占、獨占，比如，保持共用樓道的衛(wèi)生；(2)所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益

38、的行為?！薄叭绻乙盐覀冞@層共用的陽臺砌成封閉的實體墻，行嗎?”王凱問。“那要看情況，因為：一方所有人要改變共用部位的外形或結構，除須經(jīng)城市規(guī)劃部門批準外，還須征得其他所有人的書面同意?！卑l(fā)叔儼然一個專家的樣子?！霸瓉硎沁@樣?！蓖鮿P笑笑。“我有個電信部門的朋友，他想在天臺裝小靈通基站，不知要辦哪些手續(xù)?”“他這種情況是屬于異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人，如果他要使用異產(chǎn)毗連房屋的共用部位時，取得其他所有人一致同意，并簽定書面協(xié)議就可以了?！笨磥戆l(fā)叔還真的下了工夫。物業(yè)的保修與責任正常情況下，如何有效地獲得室內(nèi)裝飾裝修的保修？今天發(fā)叔把書房布置好了：一個胡桃木的大書柜、一張紅木的書桌和一張紅木椅子

39、、兩盆文竹，墻上掛了幾幅字畫。雖簡單卻大氣。晚上，發(fā)仔一回來，還沒放下包，發(fā)叔就拉著他進書房去看他的杰作。_“哇!老爸果然有品味!”發(fā)仔一進書房就叫道，“老爸，你這書房算是驗收合格了吧?讓我看看質(zhì)量保修書?！卑l(fā)仔就怕發(fā)叔因得意而忘形?！昂?，等等!”發(fā)叔拿了裝修公司的質(zhì)量保修書給發(fā)仔看。發(fā)仔認真看了一遍后說：“這家公司還蠻正規(guī)的?！薄斑@個保修書很重要嗎?”發(fā)叔問道?！爱斎?，關系到裝修人的切身利益。凡是驗收合格后，裝飾裝修企業(yè)都要向裝修人出具質(zhì)量保修書?！薄拔疫€以為沒什么用呢。除了這個保修書還有很多資料呢。”發(fā)叔說。“那些你也要保存好，那是裝修公司提供的他們所購材料的資料?！?仔提醒發(fā)叔?！斑B這些

40、也要呀?”“是呀!在裝修過程中，兒是由裝飾裝修公司負責采購的材料及設備，都應當向裝修人提交說明書、保修書和環(huán)保說明書?！卑l(fā)仔答道。發(fā)叔暗自慶幸找了家好公司：“你不說，我還真不知道要這些資料呢。還好，他們能主動給我?！薄斑@家公司是不錯，保修期也合理。一般規(guī)定是：在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期為兩年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生問和外墻面的防漏為五年。而這家公司分別是三年和五年半。就是說，老爸，你的書房至少三年是不用擔心的?！卑l(fā)仔笑著說?！爱敵?，反復挑選裝修公司的功夫總算沒白費?！卑l(fā)叔高興的說，“那保修期怎么算?”“保修期自工程竣工驗收合格之日起計算?！卑l(fā)仔說完接著補一句：“老爸，這

41、回你可放心了。”房屋出現(xiàn)問題，界定修繕責任的標準是什么?上次發(fā)姨買給發(fā)叔的皮鞋，發(fā)叔一次都沒穿過，今天趁參加原單位活動，就把它拿了出來。誰知剛穿上腳，鞋底就裂了一條縫?！鞍?，便宜就是沒好貨?！卑l(fā)叔苦著臉自言自語。拿出保修卡一看，保修期早過了?！斑€好，才五十塊錢，要是五萬或五十萬就慘了。”發(fā)叔心想。“五十萬?我們家房子的保修期過后的維修責任該誰負呢?”發(fā)叔馬上就想到了自己剛裝修不久的房子，想到這，連破皮鞋也來不及換就跑到發(fā)仔的房間問正在看書的發(fā)仔：“阿偉，物業(yè)的維修責任在保修期內(nèi)由建設單位承擔，那保修期過了之后呢?”發(fā)叔急得好象保修期馬上就要過了似的。 發(fā)仔見發(fā)叔急成這個樣子，忍不住笑了，說道：

42、“保修期過了后，那要看維修什么部位了?！薄氨热缯f房屋室內(nèi)的維修?！卑l(fā)叔問?！胺课菔覂?nèi)部分的維修自然由所屬業(yè)主負責，費用也由業(yè)主承擔?！卑l(fā)仔不緊不慢?！澳枪灿貌课荒?”發(fā)叔緊接著問。“共用的部位當然是共同負責了，詳細點說就是：房屋單體共用部位和共用設施設備的維修由物業(yè)管理公司負責，但費用由房屋單體內(nèi)的業(yè)主按房屋建筑面積比例共同承擔?！薄耙源祟愅?，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設施設備的維修費用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按房屋建筑面秘比例共同承擔，對吧?”發(fā)叔問道!“老爸聰明!那市政共用設施的維修呢?”發(fā)仔想刁難一下發(fā)叔。這下輪到發(fā)叔不慌不忙了：“市政共用設施的維修肯定由設施歸屬單位負責了，費用也由設施歸

43、屬單位承擔。”發(fā)叔豈是等閑之輩?！拔覍习值木囱稣媸侨缣咸辖?，連綿不絕啊!”發(fā)叔被發(fā)仔逗得直樂：“去，一邊涼快去!”預防火災業(yè)主有責有效預防火災，業(yè)主該做些什么?發(fā)叔接到一個物業(yè)管理公司的通知，通知要求業(yè)主派一個成年代表到物業(yè)管理公司學習消防知識。發(fā)叔家自然非發(fā)叔莫屬。發(fā)叔花了一個下午的時間學習消防知識，帶回來許多資料，還做了很詳細的筆記。一回來了就把發(fā)姨和發(fā)仔叫到了一塊。“現(xiàn)在貫徹會議精神!”發(fā)叔故作莊重的樣子。“老爸，我就不用了吧?”發(fā)仔笑著說。“你都會了?那你給我說說，預防火災，面該做些什么？”發(fā)孜好像生氣的說?！斑@簡單，首先就是要愛護消防設施，發(fā)現(xiàn)消防設施損壞及時向物業(yè)管理公司反映，

44、如物業(yè)公司仍不履行消防安全職責的，可以向公安消防機構舉報。第二嘛一一”發(fā)仔故意吱嗚了半天?！安挥浀昧税?第二就是公共場所不堆放物品，保證疏散通道、安全出口暢通無阻；如違反規(guī)定造成損害，應依法承擔責任?！卑l(fā)叔得意地笑道。“還有呢?”發(fā)仔壞壞地問道?！斑€有就是，還有”發(fā)叔想了半天也想不出來，不過，發(fā)叔靈機一動就有了，只見他不慌不忙地說：“兒子，你不是說你是一本活的物業(yè)管理百科書嗎?那你說說看，除了我們前面說的兩點，預防火災，業(yè)主還要做些什么?”“還有就是沒有了呀?！卑l(fā)仔大笑道?！昂呛且灰弧卑l(fā)姨是早就笑成一團了。物業(yè)管理收費空置的物業(yè)是否要繳交物業(yè)管理費，是否由我們分攤?這一天，發(fā)叔閑著沒事，就到小

45、區(qū)周圍看了看，發(fā)現(xiàn)整個小區(qū)里面還有一些房子沒有賣出去?；氐郊?，發(fā)叔突然想到：我們這個小區(qū)還有好幾套房子沒有賣出去，這些空著的房子要不要交物業(yè)管理費呢?發(fā)叔琢磨了半天也沒琢磨出個結果來。發(fā)仔下班回來了，發(fā)叔一刻也等不及，問發(fā)仔：“那些沒有賣出去的房子要不要交管理費?如果要交，那是由誰交的?不會是我們這些已經(jīng)住進來的業(yè)主平攤了吧?”發(fā)仔莞爾一笑：“老爸，你總得等我歇口氣吧!”“對了，剛回家先喝口水吧?！卑l(fā)叔說著已倒了一杯水遞給發(fā)仔。發(fā)仔故做激動狀地接過水：“老爸，謝謝!為了表示我的謝意，我就不休息了，抓緊給你說說吧?！闭f完后喝了口水，接著說道：“當然不是，是由建設單位交。按規(guī)定，已竣工伯尚未出售或

46、者尚未交給物業(yè)買受入的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。即未出售的房屋，所有權人就是建設單位，與其他業(yè)主一樣要承擔業(yè)主繳付物業(yè)管理費的義務。不能將義務轉移給其他業(yè)主。放心吧，我們并沒有多交一分錢?！卑l(fā)仔耐心地解釋?！斑@樣我就放心了，我還以為這些費用要我們來攤呢?！卑l(fā)叔長長的舒了一口氣。業(yè)主不交物業(yè)管理費的處理是怎樣的? 今年“51”假期，發(fā)叔過得實在無聊，平時的玩伴都外出旅游去了，只剩他一個人在小區(qū)內(nèi)看風景。特別是和發(fā)叔最投機的的老王，去了美國女兒家里，打算住半年。發(fā)叔發(fā)悶的同時又替老友心疼，心疼他要白交半年的物業(yè)管理費，因為聽發(fā)仔說過，即使不住在小區(qū)，物業(yè)管理服務費還是要照交的。發(fā)叔終于還是

47、忍不住打了個越洋電話給老王，跟他說了這回事，可誰知老王大笑發(fā)叔是庸人自擾?！拔也唤痪褪橇?，我在女兒這過得挺好的，說不定就不回去了，到時把房子賣了。”老王得意地說。發(fā)叔聽了啞然失笑，說：“這可行不通?！崩贤鯁柕溃骸霸趺葱胁煌?我不交管理費物業(yè)公司又能把我怎樣呢?”老王還是很得意?！皶涯愀娴椒ㄔ喝パ?”發(fā)叔笑道。老王一驚，“啊，有這么嚴重?”“當然，業(yè)主不按時繳交物業(yè)管理服務費的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納?！卑l(fā)叔對這問題可是一清二楚啊?！鞍?，遲交物業(yè)管理服務費到頭來還是自己吃虧?”老王剛才的得意勁全沒了?！翱墒且矝]有說物業(yè)公司可以把我告到法院去呀?”“還沒完呢。”這下輪到發(fā)叔得意了：“經(jīng)催

48、收仍不交付的，物業(yè)企業(yè)也可依法向人民法院起訴。所以”“我月底就回來去交管理費?！边€沒等發(fā)叔說完，老王就急得要早點回來了?！昂冒?我到時去接你的機!”發(fā)叔可高興了，很快就可以和老王天南地北地瞎侃了。租戶欠交的物業(yè)管理服務費是否由業(yè)主承擔?自從發(fā)叔知道老鄰居老張也快搬新居的時候，心里就一直很高興，心想：我們這一輩總算是熬出頭了，兒女都長大了，辛苦了大半輩子現(xiàn)在總算過上清閑舒適的日子了，越來越多的人住進了高尚小區(qū)。嗯，不知老張什么時候搬新居?正想著，忽然門鈴響了。發(fā)叔快步走去開門。一開門，老張站在門外。發(fā)叔趕忙把老張請進屋里。“老張啊，你可來看我了?！薄鞍l(fā)叔，我是來向你請教的呢!”“不敢。你遇到什么

49、難題了?”“我兒子有套房子想租出去，想請教你房子租出去后的物業(yè)管理費該由誰承擔啊，是由租戶交還是我兒子交呢?”老張問。發(fā)叔想了想，說：“這個問題嘛，其實要你兒子和租戶談的，可以是租戶也可以是業(yè)主，雙方確定下來并在租賃合同里注明后，按合同來辦。”老張恍然大悟地哦了一聲：“原來是這樣!那萬一租戶毀約不交，又或是他們欠了許多管理費后就不聲不響地走了，那他們欠交的管理費要不要我們補交?”“當然要的，按時交納物業(yè)管理服務費是業(yè)主的義務嘛，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，但業(yè)主負連帶交納責任?！薄盀槭裁茨?合同中注明了由租戶交都不算數(shù)嗎?”老張問道?！耙驗槲飿I(yè)公司是跟業(yè)主

50、簽的服務合同，只向業(yè)主收物業(yè)管理費。租戶沒有按照你們雙方簽訂的合同履行業(yè)主義務，當然還是由業(yè)主自行承擔，向物業(yè)管理公司支付?！卑l(fā)叔說完又接道：“所以要千萬小心。有些素質(zhì)不高的租戶，他不但不交物業(yè)管理費，連水、電費也可能不交就跑了!”“不怕，我可以像物業(yè)管理公司一樣先收履約金嘛!”原來老張在聽的過程中已想好了主意。供水、供電、有線電視等費用如何收取?發(fā)叔今天交完水電費回來時，看見休閑長廊里聚了許多人好象在議論什么。其中老王、老張也在，發(fā)叔好奇地上去大聲地問道：“嘿!在議論什么國家大事呢?老王一看是發(fā)叔，象遇到了大救星一樣，說道：“哎，你終于來了，我們正想找你呢!”發(fā)叔奇怪了：“找我?什么事啊?”

51、“哦，是這樣的，剛剛出了個通知，說，從下個月開始，小區(qū)的水費、電費、有線電視費等由物業(yè)管理公司代收。我們怕物業(yè)管理公司代收后會收取我們的手續(xù)費或會收得貴一點。所以我們在這里等你，想讓你問問你兒子，物業(yè)管理公司代收這些費用好不好?”還是老王把事情說清楚了?！芭?，就這事啊，不用問我兒子了，我前兩天剛看了新出臺的物業(yè)管理條例，其中有一條是：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。”發(fā)叔笑笑說?！澳蔷褪钦f，物業(yè)管理企業(yè)是不能代收水、電費或有線電視費嘍?”老王興備地問?！澳且膊皇牵┧?、供電等單位可以直接向用戶收取，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)代收上述費用。但是有規(guī)定：物業(yè)

52、管理企業(yè)接受委托代收水費、電費、有線電視費等費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。所以你們不用擔心他們亂收費的?！卑l(fā)叔說?！鞍?，看，我們白擔心了一場吧。”老王笑著對大家說。“也是有收獲的嘛，我們不是又學到了新知識嗎?”聽說以后交水、電費都由物業(yè)管理企業(yè)代勞，而又不用交多任何費用，大伙都很高興。業(yè)主委員會業(yè)主與物業(yè)使用人我到底算不算業(yè)主?發(fā)叔自從上個月開始繳交物業(yè)管理費以后，有一個問題一直在心頭納悶，這幾天很想問問發(fā)仔，但發(fā)仔總沒時間，問別人吧，又不好意思。這也難怪，大多數(shù)中國人都愛面子。其實三千年前，大思想家孔子說過了“知之為知之，不知為不知”，但愛面子的中國人又有幾個身體力行過呢?到頭來還

53、不是“知之就知之，不知就不知?”幸好，發(fā)叔在兒子面前不會感到難為情，所以，長期以來有什么不懂的事情總愛和兒子討論一番，在從“不知”到“知之”的過程中，發(fā)叔增長知識的同時，還時時為大有出息的兒子深感欣慰。這天，兒子開會回來，滿面春風。發(fā)叔就連忙放下手中的活兒，從一個小匣子里拿出一張紙條說：“發(fā)仔，這是上個月交的物業(yè)管理費發(fā)票，你看看?！卑l(fā)仔把手提包放下，拿起發(fā)票仔細看了看，“很詳細，沒有什么問題啊。”“是這樣的，上次交錢的時候，工作人員提到了一個概念，我弄不懂，你給我解釋一下?！薄罢f吧，是什么概念?”“你給我講一下，什么叫做業(yè)主?”“這件事啊，”發(fā)仔笑了笑，“爸爸，房地產(chǎn)權證寫著你的名字，你都是

54、這個小區(qū)的業(yè)主了，你還不知什么叫做業(yè)主啊?！卑l(fā)仔頓了頓接著說：“顧名思義，業(yè)主就是物業(yè)的主人唄，說得正規(guī)點就是(一)物業(yè)的所有權人；(二)持有空置物業(yè)的建設單位；(三)已辦理商品房預售合同登記且所購房屋已入住使用的單位和個人。”“我知道了，成為業(yè)主的關鍵，是對物業(yè)有所有權，對不?”“是的，上述物業(yè)所有權人要有房管部門發(fā)給的房地產(chǎn)權證或辦理登記的商品房預售合同?！卑l(fā)叔聽完后如釋重負，積在心頭很長時間的癥結今天終于解開了。那種快樂的心情，有點想高歌一曲，但在兒子面前多少要保留點威信于是“忍”住了。業(yè)主應該享有哪些權利和義務?中國人講究一個“名份”，“我貴為汝夫”，我在享受“夫君”的權利同時，還必須

55、恪守“夫君”的義務，所以“名份”二字其實也包含了兩個方面：其一，是義務；其二，是權利。在對等中真正“名符其實”。所以，就當發(fā)叔明白了自己是“業(yè)主”的一瞬間，馬上就有另一個問題“油然而生”一作為一種“名份”存在的“業(yè)主”究竟有哪些權利和義務呢?象這種問題，對于物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)的發(fā)仔而言，簡直就是小菜一碟，其熟悉程度差不多是“倒背如流”，所以，當發(fā)叔一提起，發(fā)仔就滔滔不絕起來?！鞍凑瘴飿I(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務；提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；參加業(yè)主大會會議，行使投票權；選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務

56、合同；對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。打個比方吧，小區(qū)內(nèi)有關規(guī)章制度的制定，都要通過業(yè)主的審核，還有對于業(yè)主委員會的日常工作有權監(jiān)督等?！卑l(fā)叔聽到這里，馬上想到了“當家作主”，他笑著對兒子說：“簡單來說，業(yè)主有權當家作主對不?”“對極了，業(yè)主有權共同參與物業(yè)管理?！薄斑@個問題我清楚了，現(xiàn)在你說說，作為一個業(yè)主還有哪些義務應該遵守呢?”發(fā)叔真是有問不完的問題?！皹I(yè)主應該執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的有關決定；應該遵守業(yè)主公約；應該遵守有關物業(yè)管理

57、的制度、規(guī)定；須按時交付物業(yè)管理費、按規(guī)定交納專項維修資金等?！甭牭竭@里，發(fā)叔覺得很得意，覺得自己真正是物業(yè)的主人了。剎那間，心中涌出無數(shù)美好的念頭，一種責任感與使命感充溢了身體中的每一個細胞，大有“物業(yè)興亡，舍我其誰”的美妙感受。哪些屬于物業(yè)的使用人?這天，發(fā)叔被老李、老張、老王拉著到休閑長廊“砌長城”。相對于老張他們，發(fā)叔平時算是甚少打麻將，所以技術不是很好。不過，發(fā)叔第一盤就來了個自摸，所以心花怒放。正在這時候，門前有一個年輕人走了進來，對他們說“各位叔叔，請問附近有房子出租嗎?”發(fā)叔向來是熱心人，他接口道：“年輕人，準備租多大的房子呢?”“三房兩廳的?！薄袄蠌?，你家不是有套房子空著的嗎

58、，不如租出去，免得空閑著?！崩侠罱又f?！拔以缬羞@個打算，好吧，年輕人，我給你一個電話號碼，你去問問我媳婦，”老張笑咪咪地說。乎出現(xiàn)了一個問題，年輕人走后，發(fā)叔琢磨開了，你覺得這里面似乎出現(xiàn)了一個問題，想到將房子租出去了，自己就不是“業(yè)主”了，而租房者就是“業(yè)主了，那他可以享受一系列法定的權利和承擔一系列義務。自己的權利及義務豈不是隨著房子的出租而“剝奪”了嗎?不行，這個問題一定要和兒子商量一下，也好給老張?zhí)醾€醒。那天，發(fā)叔一回到家，就問兒子發(fā)仔：“業(yè)主與物業(yè)使用人到底有什么區(qū)別?”“這是兩個不同的概念。”發(fā)仔接著說“業(yè)主是指物業(yè)所有權人，對物業(yè)具有處分、收益、使用和占有的權力。而物業(yè)使用人，

59、則不一定是物業(yè)所有權人，物業(yè)使用人正常是指物業(yè)的承租入或非業(yè)主使用物業(yè)的人。這里面是有區(qū)別的，物業(yè)使用人沒有所有權，簡單來說，他(她)只有物業(yè)使用權?！薄班?，原來是這樣，不過你還是給我舉幾個例子吧?！卑l(fā)叔接口道?！按騻€比方，如果你將房子出租出去，那些租房子的人就是物業(yè)使用人，他(她)與你簽訂房屋租賃合同，在合同期限內(nèi)，享有物業(yè)的使用權，但沒有所有權。其實還不止這種情形，比如你沒有將房子出租，可能會讓自己的親朋好友住，這群人也一樣屬于物業(yè)使用人?！卑l(fā)叔終于明白了，他總結道：“也就是說看是業(yè)主還是物業(yè)使用人的標準，是看他(她)到底有所有權呢，還是只有使用權，對不?”“是的?！眱鹤痈械胶芨吲d。發(fā)叔也

60、一下釋然了，不用擔心老張的權利被剝奪了。物業(yè)使用人的權利與義務如何確定?發(fā)叔是個愛動腦的人，就在發(fā)叔弄明白業(yè)主與物業(yè)使用人之間的區(qū)別后，又一個問題產(chǎn)生了，發(fā)叔想，業(yè)主與物業(yè)使用人的最大區(qū)別是對“物業(yè)所有權”的不同。業(yè)主，具有所有權；物業(yè)使用人，則具有物業(yè)使用權?！拔飿I(yè)使用人有哪些權利和義務呢?”發(fā)叔問發(fā)仔。發(fā)仔說：“物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人共同約定，但前提是不違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關規(guī)定?！薄霸趺醇s定?”發(fā)叔又道?！氨热纾瑯I(yè)主可以將參與與決定有關物業(yè)管理重大事項的權利委托物業(yè)使用人，如投票選舉業(yè)主委員會委員等；當然也可以要求物業(yè)使用人履行相關義務，如按時繳納

61、物業(yè)管理服務費等。不過這些約定都應當在合同中注明?！卑l(fā)仔細心為發(fā)叔講解。發(fā)叔聽到這里接口道：“這里似乎有問題?！薄芭?，有什么問題?”發(fā)仔奇怪地望著發(fā)叔?！皹I(yè)主把權利委托給物業(yè)使用人好辦，他不行使也不會損害業(yè)主的利益，但義務就不一樣，如果物業(yè)使用人不履行，業(yè)主就要自己履行，對吧?”發(fā)叔說?！巴郏习?，你的心思可真周密，這你也想到了。不錯，如果物業(yè)使用人違反物業(yè)管理條例或業(yè)主公約的規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。”發(fā)仔可是真的佩服發(fā)叔的思維能力。業(yè)主大會如何成立業(yè)主大會?為了修改業(yè)主公約的事，發(fā)叔到處去搜集意見，希望在下次召開業(yè)主大會的時候能將現(xiàn)在存在的問題都解決掉。晚上，發(fā)姨做好了飯菜，發(fā)仔也已

62、經(jīng)回家了，發(fā)叔還沒回來。發(fā)姨很擔心：“這老頭，怎么回事呀，從來不會要人等的呀!不會出什么事了吧?”“媽，放心了，老爸是這個小區(qū)的模范業(yè)主，這次業(yè)主公約的修改，還有誰比他更操心的?！卑l(fā)仔笑著安慰發(fā)姨?！拔一貋砹?”人不見，聲先到，可以想象發(fā)叔是何等的開心。發(fā)叔開了門進來，手上抱了一大堆資料。東西還沒放下，就嚷開了：“阿偉，怎樣成立業(yè)主大會啊?”“一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主人會。由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。”發(fā)仔心里佩服發(fā)叔做事的那份認真。“業(yè)主大會由所有業(yè)主組成，我們小區(qū)的業(yè)主這么多，也許開業(yè)主大會的時候站都沒地方站呢。”看來一說到物業(yè)管理，發(fā)叔不吃飯

63、也渾身是勁。“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主人數(shù)較多的，以幢、單元、樓層為單位推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。”發(fā)仔邊說邊從發(fā)叔手里接過一大沓資料。“那人數(shù)很少的呢?比如只有一個業(yè)主。”發(fā)叔的想象力可真豐富。“只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，山業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責?！卑l(fā)仔笑著道?！翱茨銈兊臉幼?，是不用吃飯都飽了?！卑l(fā)姨在一旁笑道。“當然要吃飯，身體乃革命的本錢啊!開飯嘍!”發(fā)仔大叫。業(yè)主大會是什么?它有什么職責?這幾天小區(qū)的業(yè)主都在議論本小區(qū)的業(yè)主公約，每一個人對業(yè)主公約的內(nèi)容都有自己的意見，發(fā)叔也不例外。發(fā)叔認為目前的業(yè)主公約有一些不合理的地方，應該修改一下，但是還不知道修改業(yè)主公約要通過什么樣的程序。有物業(yè)管理方面的問題就問發(fā)仔都成習慣了。所以晚上等到兒子下班后第一句話就向他問道：“阿偉，修改業(yè)主公約要通過什么樣的程序?”“對業(yè)主公約的修改要通過小區(qū)的業(yè)主大會?！卑l(fā)仔答道?！皹I(yè)主大會才有這樣的權利，業(yè)主大會是什么組織?”發(fā)叔很奇怪?！皹I(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成的組織。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權