房地產(chǎn)物業(yè)管理 物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn)

物業(yè)管理全球通3物業(yè)管理與購(gòu)房3什么是物業(yè)管理?從哪些方面了解?3跟物業(yè)管理公司的委托合同要寫些啥?4在成立業(yè)主大會(huì)之前，由誰(shuí)選聘物業(yè)管理企業(yè)5物業(yè)管理與交樓5拿到了新房鑰匙，怎樣驗(yàn)收新房?5物業(yè)管理與入住6即便是自己家，也還有一些事情不能做?6物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不受歡迎的行為有哪些?6出現(xiàn)物業(yè)管理糾紛，我該怎么辦?7物業(yè)的裝飾裝修與維護(hù)物業(yè)的裝飾裝修與維護(hù)7進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修工程，也要申報(bào)?7裝修合同包括哪些內(nèi)容?8進(jìn)行房屋裝修時(shí)，有哪些事情不可以做?9住宅正常情況下，各部位的保修期如何確定?9鄰居之間10住宅相互毗鄰的業(yè)主(使用人)如何友好相處?10因裝修造成其他業(yè)主受損，裝修入是否需要賠償?10對(duì)產(chǎn)權(quán)不屬于自己的毗連房屋要承擔(dān)什么義務(wù)?11物業(yè)的保修與責(zé)任12正常情況下，如何有效地獲得室內(nèi)裝飾裝修的保修？12房屋出現(xiàn)問(wèn)題，界定修繕責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)是什么?12預(yù)防火災(zāi)業(yè)主有責(zé)13有效預(yù)防火災(zāi)，業(yè)主該做些什么?13物業(yè)管理收費(fèi)13空置的物業(yè)是否要繳交物業(yè)管理費(fèi)，是否由我們分?jǐn)?13業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的處理是怎樣的?14租戶欠交的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是否由業(yè)主承擔(dān)?14供水、供電、有線電視等費(fèi)用如何收取?15業(yè)主委員會(huì)業(yè)主與物業(yè)使用人16我到底算不算業(yè)主?16業(yè)主應(yīng)該享有哪些權(quán)利和義務(wù)?16哪些屬于物業(yè)的使用人?17物業(yè)使用人的權(quán)利與義務(wù)如何確定?18業(yè)主大會(huì)18如何成立業(yè)主大會(huì)?18業(yè)主大會(huì)是什么?它有什么職責(zé)?19怎樣召開(kāi)業(yè)主大會(huì)?19什么情況下，業(yè)主大會(huì)的決定有效?20業(yè)主委員會(huì)的籌備業(yè)主委員會(huì)是如何組成的?20什么情況下可以成立業(yè)主委員會(huì)?21業(yè)主委員會(huì)主要有哪些職責(zé)?21業(yè)主委員會(huì)換屆選舉要經(jīng)過(guò)哪些程序?22當(dāng)業(yè)主委員會(huì)委員要符合什么要求?22哪些情形下不能擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員?23業(yè)主委員會(huì)委員或秘書(shū)可不可以支付酬金?23業(yè)主公約24何謂業(yè)主公約，它有什么作用?24業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)怎樣配合居民委員會(huì)的工作?25物業(yè)管理招投標(biāo)25為什么物業(yè)管理要實(shí)行招投標(biāo)?25前期物業(yè)管理招投標(biāo)方式有哪些?26物業(yè)管理招投標(biāo)是在什么情況下進(jìn)行的?26在招投標(biāo)中如何選擇物業(yè)管理公司?27物業(yè)管理公司交接時(shí)，如何移交資料?27能否在物業(yè)管理委托合同期內(nèi)更換物業(yè)管理公司?28專項(xiàng)維修資金28專項(xiàng)維修資金用來(lái)做什么?28房屋有哪些部位是屬于所有業(yè)主共用的?29房屋共用的設(shè)施設(shè)備有哪些?29專項(xiàng)維修資金是怎樣建立的?30專項(xiàng)維修資金由誰(shuí)交？交多少？30使用專項(xiàng)維修資金由誰(shuí)決定?有問(wèn)題時(shí)找誰(shuí)?31物業(yè)管理與購(gòu)房什么是物業(yè)管理?從哪些方面了解?發(fā)叔是一大型國(guó)有企業(yè)退休干部，今年52歲，有一個(gè)兒子，叫法偉，人們都管他叫發(fā)仔。多年來(lái)，發(fā)叔一直為兒子的讀書(shū)、就業(yè)、婚姻、買房操勞，不敢為自己想太多。兒子發(fā)仔從廣州一家大學(xué)物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)后，先是在一家物業(yè)管理公司實(shí)習(xí)，經(jīng)過(guò)自己的努力與奮斗，現(xiàn)在擔(dān)任這家物業(yè)公司的副總經(jīng)理。兒子有出息了，發(fā)叔心里藏了近二十多年的購(gòu)房夢(mèng)，又逐漸清晰起來(lái)。昨天跟發(fā)仔一提，不料，發(fā)仔想都沒(méi)想就說(shuō)明天帶他去看房。第二天，發(fā)仔便輕車熟路地把發(fā)叔載到了一個(gè)小區(qū)的售樓部。只轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)叔就喜歡上了這個(gè)小區(qū)，想掏錢落定?！斑@個(gè)樓盤的質(zhì)素是不錯(cuò)的?！卑l(fā)仔說(shuō)，“可是，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)比其它的樓盤要貴一點(diǎn)!”發(fā)仔提醒道。這回輪到發(fā)叔不懂了，問(wèn)道：“物業(yè)管理是干什么的?”發(fā)仔說(shuō)道：“物業(yè)管理，就是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)?！蹦俏以搹哪男┓矫嫒チ私馕飿I(yè)管理呢?”發(fā)叔又問(wèn)道。 比如物業(yè)管理公司的信譽(yù)及企業(yè)資質(zhì)，服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)、停車場(chǎng)及其他公建配套所有權(quán)、使用權(quán)及收費(fèi)，前期物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容，維修資金的繳交責(zé)任、標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主臨時(shí)公約等。”發(fā)叔說(shuō)：“物業(yè)管理涉及的內(nèi)容還不少呢，看來(lái)我得要認(rèn)真了解了解?！蔽飿I(yè)管理究竟提供哪些服務(wù)?自從那一次看了房之后，發(fā)叔對(duì)物業(yè)管理便多了幾個(gè)心眼，有事沒(méi)事總愛(ài)拿著物業(yè)管理方面的書(shū)來(lái)翻看一番。平時(shí)碰到有不明白的地方，總不忘向發(fā)仔請(qǐng)教?！鞍パ剑热贿@個(gè)物業(yè)管理公司要向我們收費(fèi)，那么他要幫我們做一些什么樣的事情瞞呢?”發(fā)叔突然向正在吃飯的發(fā)仔問(wèn)道?！拔飿I(yè)管理服務(wù)通常要為業(yè)主提供：建筑物及其附屬共用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地的養(yǎng)護(hù)與維修；綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)；安全防范服務(wù)；車輛停放及其場(chǎng)地的管理；高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項(xiàng)目；物業(yè)檔案資料的管理；業(yè)主和使用人委托的其他服務(wù)事項(xiàng)。”發(fā)仔不愧是物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)的高材生，專業(yè)知識(shí)熟記于心，講起來(lái)一套一套的?！敖o我講詳細(xì)點(diǎn)嘛?！边@么多內(nèi)容，發(fā)叔一下子理解不過(guò)來(lái)。“比如，消防設(shè)施、供電線路、路燈、電梯、這些大家共用的設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與修理都屬于物業(yè)管理公司的職責(zé)范疇。另外，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生，園藝綠化，以及公共秩序的維護(hù)等，這些也是物業(yè)管理公司所要做到的。”發(fā)仔詳細(xì)地為發(fā)叔講解?！俺酥猓麄冞€必須管理小區(qū)的物業(yè)檔案資料和業(yè)主或使用人另行委托的其他服務(wù)事項(xiàng)。對(duì)吧?”發(fā)叔總算反應(yīng)過(guò)來(lái)了，接口道?！笆堑?”發(fā)仔笑著說(shuō)?！澳鞘裁词橇硇形械钠渌?wù)呢?”發(fā)叔不解地問(wèn)道。“比如業(yè)主要出國(guó)了，那么他的物業(yè)可以委托物業(yè)管理公司代為租賃或出售等。但業(yè)主要另外向物業(yè)管理公司支付勞動(dòng)報(bào)酬?！卑l(fā)仔說(shuō)?！澳俏飿I(yè)管理公司干的活還真不少呢?！卑l(fā)叔感慨的說(shuō)。跟物業(yè)管理公司的委托合同要寫些啥?這一天，發(fā)叔在報(bào)紙上看到一篇新聞報(bào)道：一個(gè)姓李的業(yè)主因樓上住戶衛(wèi)生間地面滲水，多次要求物業(yè)管理公司解決，可物業(yè)管理公司卻總以合同未注明此項(xiàng)服務(wù)為理由而拒絕。該業(yè)主一怒之下，向法院提起訴訟。看到這，發(fā)叔立馬想到自己，急忙給發(fā)仔打了一個(gè)電話請(qǐng)教：“兒子呀，我就要買房了，你看這個(gè)與物業(yè)管理公司的委托合同要寫些啥?”這個(gè)問(wèn)題對(duì)于物業(yè)管理公司副總經(jīng)理的發(fā)仔來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)直就是小菜一碟：“國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)的合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利與義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定?！卑l(fā)仔怕阿爸不明白，又接著說(shuō)：“其中，服務(wù)內(nèi)容以及服務(wù)要達(dá)到的量化標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、方法，這兩點(diǎn)是最為重要的，就拿環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)內(nèi)容來(lái)說(shuō)，每天物業(yè)管理公司對(duì)每一區(qū)域、位置，具體到清潔的時(shí)間、次數(shù)、方式等都必須在合同中一一明確。物業(yè)管理公司是按合同辦事，合同以外的服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)公司有權(quán)拒絕。”發(fā)仔不厭其煩地給發(fā)叔講解，生怕漏掉一點(diǎn)?！昂贤谙薅p方責(zé)任及義務(wù)的同時(shí)，雙方違約責(zé)任及解決糾紛的途徑，以及在什么情況下可以終止合同，這也非常重要吧?”在聽(tīng)發(fā)仔長(zhǎng)篇大論了一番后，發(fā)叔好不容易逮住一個(gè)發(fā)揮的機(jī)會(huì)。“是的，老爸真聰明!不過(guò)上面所講樓地面滲水問(wèn)題，如果屬保修期限和保修范圍的，由建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任。否則，當(dāng)事人任一方司向房屋安全鑒定部門申請(qǐng)，對(duì)房屋進(jìn)行地面滲水責(zé)任的鑒定，然后由責(zé)任人負(fù)責(zé)維修并支付維修費(fèi)用。”發(fā)仔笑著說(shuō)。購(gòu)房時(shí)，建設(shè)單位是否應(yīng)向業(yè)主出示臨時(shí)公約?上次，發(fā)叔和發(fā)仔一同看中了一套房子，這天發(fā)叔帶了錢，想去下定。誰(shuí)知交錢的時(shí)候，售樓人員拿了一份業(yè)主臨時(shí)公約給發(fā)叔看，公約中對(duì)業(yè)主做了許多規(guī)定，嚇得發(fā)叔沒(méi)敢交錢，心想還是問(wèn)清楚發(fā)仔再說(shuō)。發(fā)叔急急忙忙回到了家，剛好發(fā)仔在家，發(fā)叔進(jìn)門就問(wèn)發(fā)仔：“阿偉，臨時(shí)業(yè)主公約是怎么回事啊?”本來(lái)發(fā)叔去下定金的時(shí)候是叫發(fā)仔陪他一起去的，但是當(dāng)時(shí)發(fā)仔實(shí)在是沒(méi)空，現(xiàn)在看見(jiàn)發(fā)叔那風(fēng)塵仆仆的樣子，發(fā)仔心里有點(diǎn)內(nèi)疚，忙去倒了一杯水給發(fā)叔：“老爸，你先喝口水，坐下，我慢慢說(shuō)給你聽(tīng)?！闭f(shuō)著拉發(fā)叔坐到沙發(fā)上：“按規(guī)定，建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，必須制定臨時(shí)業(yè)主公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定?！薄斑@樣說(shuō)來(lái)，業(yè)主臨時(shí)公約還是對(duì)業(yè)主有利的嘍?”發(fā)叔說(shuō)。“當(dāng)然啦，因?yàn)閲?guó)家明文規(guī)定：建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益?！澳鞘遣皇沁€規(guī)定了建設(shè)單位在賣房子前必須明示公約啊?”發(fā)叔又問(wèn)道?！皩?duì)呀，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明，而物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾?！薄拔疫€以為建設(shè)單位的業(yè)主臨時(shí)公約是個(gè)陷井昵，嚇得我都不敢交定金了?！卑l(fā)叔說(shuō)完便自我解嘲地呵呵笑起來(lái)。發(fā)仔對(duì)發(fā)叔的想象力也忍俊不禁。在成立業(yè)主大會(huì)之前，由誰(shuí)選聘物業(yè)管理企業(yè)這是發(fā)叔第六次進(jìn)發(fā)仔房間了，發(fā)仔還在奮筆疾書(shū)地忙著。在這之前，發(fā)叔進(jìn)了幾回發(fā)仔的房間，但每次發(fā)仔都在埋頭苦寫，只好忍住破口而出的沖動(dòng)，悄悄地退出房間。這次是忍無(wú)可忍了，大聲叫道：“阿偉，你忙完沒(méi)有啊?”誰(shuí)知，發(fā)仔忽然大笑起來(lái)：“老爸，我早忙完了，只是覺(jué)得欣賞你那憂國(guó)憂民的樣子實(shí)在是一大快事啊，哈哈?！薄澳氵B老爸都耍!”發(fā)叔臉一沉?！袄习郑_(kāi)開(kāi)玩笑而已嘛，別氣哦，請(qǐng)問(wèn)有什么事可為父親大人效勞?”發(fā)仔依然忍不住一臉笑意?！斑x聘物業(yè)管理企業(yè)似乎都是業(yè)主大會(huì)的事，那沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)的，由誰(shuí)選聘物業(yè)管理企業(yè)呢?”發(fā)叔“大人不計(jì)小人過(guò)”。“哦，這個(gè)問(wèn)題呀，簡(jiǎn)單?！卑l(fā)仔自大地說(shuō)：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)選聘物業(yè)管理企業(yè)?！薄霸瓉?lái)如此，我還以為業(yè)主委員會(huì)沒(méi)成立就沒(méi)有物業(yè)管理呢。”發(fā)叔的氣消了一大半?！耙粋€(gè)小區(qū)是不可能沒(méi)有物業(yè)管理的?！卑l(fā)仔笑著接道：“建設(shè)單位選聘好物業(yè)管理企業(yè)后，還應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！币院蟪闪⒘藰I(yè)主大會(huì)就可以由業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)管理企業(yè),對(duì)吧?”發(fā)叔把剛才的不快拋到了九霄云外。“對(duì)極了.嗯,老爸,還有問(wèn)題嗎?”發(fā)仔笑道?！皶簳r(shí)沒(méi)有，想到再你。我現(xiàn)在有約?！卑l(fā)叔高興地邊說(shuō)邊走出去。物業(yè)管理與交樓拿到了新房鑰匙，怎樣驗(yàn)收新房?發(fā)叔之所以能下定決心掏定金認(rèn)購(gòu)，并從銀行取出儲(chǔ)蓄款交付首期，一是發(fā)叔對(duì)自己的眼光很有信心，二是因?yàn)闃潜P各方面的條件特別好，更重要的是有發(fā)仔把關(guān)。這不，發(fā)叔一大早就把發(fā)仔拉去售樓部，要發(fā)仔陪他去驗(yàn)收房屋。一路上，發(fā)叔的心上下翻騰，畢竟二十多年的愿望就要實(shí)現(xiàn)了，怎能不激動(dòng)呢?不過(guò)，發(fā)叔還是沒(méi)有忘記向發(fā)仔提問(wèn)題：“你說(shuō)，等我拿到新房鑰匙去驗(yàn)收房屋，應(yīng)該從哪些細(xì)節(jié)著手呢?”“首先，看門窗?？疵可乳T是否能順利開(kāi)合，看窗與混凝土接口是否有縫隙，開(kāi)合是否順暢；第二，看地板有無(wú)松動(dòng)、發(fā)霉、爆裂、穿殼等現(xiàn)象；第三，看屋頂有無(wú)裂縫、麻點(diǎn)、隆起、滲水等現(xiàn)象；第四，看墻身有無(wú)隆起或空殼；第五，看坐廁的下水是否順暢，有無(wú)滴漏等異常情況；第六，看衛(wèi)生問(wèn)及廚房地面有無(wú)積水、倒流水和滲漏；第七，看所有電器開(kāi)關(guān)、插座、總電閘的情況?！薄鞍ρ剑阏f(shuō)這么多細(xì)節(jié)，我也一時(shí)記不住，干脆你到現(xiàn)場(chǎng)再說(shuō)吧?！卑l(fā)叔聽(tīng)了發(fā)仔的一大串回答后，感覺(jué)腦袋還是空空的?！叭洳浑x本行嘛。”發(fā)仔自我解嘲道：“不過(guò)，我先說(shuō)一遍，一會(huì)兒你也好提醒我嘛?！斑@倒也是。驗(yàn)收新房可完全是細(xì)活，馬虎不得，世上可沒(méi)有后悔藥吃啊?！卑l(fā)叔可是個(gè)細(xì)心的人。物業(yè)管理與入住即便是自己家，也還有一些事情不能做?發(fā)叔買房入住后的第二天就去拜訪鄰居老王。老王端茶倒水，非常熱情，臨走還一臉慎重地告訴發(fā)叔：“你住進(jìn)去以后，千萬(wàn)不能在天臺(tái)上亂搭東西，上次就有人因?yàn)檫@樣被罰款了。”發(fā)叔納悶了，回到家馬上拉住發(fā)仔問(wèn)：“為什么我是這房屋的主人了，還不能擁有對(duì)房屋的使用權(quán)呢?”發(fā)仔回答：“并不是你沒(méi)有”對(duì)房屋的使用權(quán)，而是有規(guī)定：業(yè)主在使用房屋時(shí)，不能損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、擅自改變房屋用途；不能對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面等進(jìn)行違章鑿、拆、搭占等；不得存放易燃、易爆、劇毒、放射性危險(xiǎn)用品；不得利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)?！卑l(fā)叔聽(tīng)完后還是不解地說(shuō)：“我是房屋的主人，怎么連房屋的用途都不能做主啊?再說(shuō)，我在天臺(tái)搭個(gè)東西、將外墻的顏色改變一下，又不會(huì)影響別人呀，為什么不行呢?”。發(fā)仔解釋：“如果你這樣做，整個(gè)小區(qū)的形象都受到了影響。”發(fā)叔不高興地道：“物業(yè)管理的約束還真多。”發(fā)仔開(kāi)解發(fā)叔：“約束和自由總是相互轉(zhuǎn)換的，小區(qū)正是因?yàn)橛辛诉@么多的約束，才變得井然有序?！卑l(fā)叔想了想，笑道：“也是，如果人人都愛(ài)干什么就干什么，這小區(qū)就亂套了?！蔽飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)不受歡迎的行為有哪些?發(fā)叔一向有晨練的習(xí)慣，現(xiàn)在搬了新居，環(huán)境好了，晨練也更勤了。這不，一大早便來(lái)到中庭花園健身了。不過(guò)這回，發(fā)叔沒(méi)多久便回家了。發(fā)仔很奇怪，笑著問(wèn)道：“老爸，伊拉克的導(dǎo)彈打到這兒了?”發(fā)仔很奇怪，笑著問(wèn)道：“老爸，伊拉克的導(dǎo)彈打到這兒了?”“別提了，本想去練幾手太極拳，可花園的休閑長(zhǎng)廊在一夜之間全堆滿了亂七八糟的雜物，連附近的樹(shù)木、草皮都被踐踏得不成樣子?！卑l(fā)叔很氣憤地說(shuō)道?！跋襁@種情形是不受歡迎的行為，可你知道還有哪些行為發(fā)生在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)也是不受歡迎的昵?”發(fā)仔問(wèn)道。發(fā)叔一聽(tīng)這腔調(diào)就知道兒子在出題目考他。這個(gè)問(wèn)題要在一月前，或許不一定能答上來(lái)，可今天卻是難不倒發(fā)叔?！斑@個(gè)還不簡(jiǎn)單，象踐踏、占用綠地；損毀樹(shù)木、園林；占用通道等共用場(chǎng)地；亂拋亂堆垃圾、雜物；發(fā)生超出標(biāo)準(zhǔn)的躁音；排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)等行為都是不受歡迎的。”發(fā)叔流利地說(shuō)?！昂呛?，就這些?”發(fā)仔歪著頭問(wèn)發(fā)叔。兒子這架勢(shì)不明擺著還沒(méi)有說(shuō)齊全?發(fā)叔把手指折來(lái)折去，可就是記不起來(lái)了?！澳昙o(jì)大了，記憶力大不比以前了?！卑l(fā)叔感嘆地說(shuō)道?！袄习?，比如我們?cè)谕饷婀徽九粕峡吹劫N的那些辦證什么的，然后一個(gè)電話”發(fā)仔提醒說(shuō)?！皩?duì)了，還有不得在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫(huà)等，以及法律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為?！苯?jīng)發(fā)仔一提示，發(fā)叔想起來(lái)了，話便像開(kāi)了閘的水一般奔泄而出?！袄习?，你真行，都快趕上我了?！卑l(fā)仔望著兩鬢斑白的阿爸，滿懷欽佩，由衷地說(shuō)道。出現(xiàn)物業(yè)管理糾紛，我該怎么辦?發(fā)叔因休閑長(zhǎng)廊堆滿了雜物而好幾天沒(méi)去練習(xí)太極拳了。這對(duì)有五六年晨練習(xí)慣的發(fā)叔可不是一件好事情，正愁著要怎樣解決這個(gè)問(wèn)題，剛好發(fā)仔回來(lái)拿文件，發(fā)叔可沒(méi)把這樣的好機(jī)會(huì)給浪費(fèi)掉，問(wèn)發(fā)仔：“當(dāng)我跟所委托的物業(yè)管理公司的服務(wù)出現(xiàn)糾紛，而不能協(xié)調(diào)解決時(shí)，我該怎么辦?”“這個(gè)問(wèn)題說(shuō)起來(lái)話長(zhǎng)了。”發(fā)仔慢條斯理地回答道：“由于物業(yè)管理活動(dòng)范圍的廣泛性、服務(wù)對(duì)象的復(fù)雜性，在服務(wù)過(guò)程中糾紛也往往是多種多樣的，業(yè)主或使用人遇到問(wèn)題時(shí)，首先要了解政策，分析、判斷問(wèn)題屬于政府哪個(gè)行政部門管理的，然后再請(qǐng)相應(yīng)政府部門協(xié)調(diào)解決。協(xié)調(diào)不成，可以采取法律途徑解決?！薄澳闵儋u關(guān)子，快點(diǎn)跟我說(shuō)清楚?！卑l(fā)叔這幾天一直想就亂占共用面積、踐踏草皮這一事件向有關(guān)部門反映，可不料兒子卻在這關(guān)鍵時(shí)刻賣起關(guān)子來(lái)了，真急壞了?！按笾路譃閹最??！卑l(fā)仔一看阿爸急了，趕忙把嘻皮勁收了起來(lái)：“第一，如果屬于物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題，向物價(jià)管理部門反映；第二，房屋質(zhì)量問(wèn)題，如果是屬于保修期內(nèi)的質(zhì)量問(wèn)題，向建設(shè)管理部門反映，如果是保修期以外的問(wèn)題，向房屋管理部門反映；第三，房屋建設(shè)遺留問(wèn)題，向建設(shè)行政管理部門反映，如臨時(shí)水電問(wèn)題，竣工驗(yàn)收問(wèn)題等；第四，物業(yè)消防安全問(wèn)題，向公安消防管理部門反映。第五，違法建筑問(wèn)!題，改變房屋用途問(wèn)題，向規(guī)劃部門反映。”“慢著，你所說(shuō)的第三條說(shuō)，房屋遺留問(wèn)題在日常生活中還有哪些?”發(fā)叔問(wèn)道?！氨热纾飿I(yè)的配套設(shè)施，如垃圾城壓縮站、公共廁所、學(xué)校、綠地等的建設(shè)問(wèn)題，就需要向建設(shè)行政管理部門反映?！卑l(fā)仔說(shuō)道?！霸瓉?lái)各種不同的問(wèn)題都有相關(guān)的部門負(fù)責(zé)，那我就不用愁了。”發(fā)叔高興地說(shuō)。物業(yè)的裝飾裝修與維護(hù)物業(yè)的裝飾裝修與維護(hù)進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修工程，也要申報(bào)?發(fā)叔是個(gè)多才多藝的人，平時(shí)喜歡畫(huà)畫(huà)、研究古書(shū)。因此，發(fā)叔一直希望能有一個(gè)寬大、安靜的書(shū)房。但以前住的房子太小，沒(méi)條件。現(xiàn)在的房子是三房?jī)蓮d的，正好家里空出了一個(gè)房間，發(fā)叔便尋思著把它改成書(shū)房。這天吃晚飯的時(shí)候。發(fā)叔把這個(gè)想法提了出來(lái)。“當(dāng)然好了，這樣整個(gè)家里就會(huì)有一種濃濃的書(shū)香氣息。”發(fā)仔很贊成?！袄项^子，這是你一直的夢(mèng)想啊，以前條件不允許?，F(xiàn)在，書(shū)房夢(mèng)該是時(shí)候?qū)崿F(xiàn)了?！卑l(fā)姨是最了解發(fā)叔的人?！耙恢峦ㄟ^(guò)，明天我就去找裝修公司。”發(fā)叔興奮的說(shuō)。“老爸，你動(dòng)工之前記得要向物業(yè)管理公司登記哦!?！卑l(fā)仔笑道?！笆裁?自己裝修房子還要申報(bào)?”發(fā)叔買的是樣板房，所以入住不用裝修。這次自己改裝書(shū)房卻還要向物業(yè)管理公司登記，當(dāng)然不理解。“是呀。物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)則應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主?！卑l(fā)仔解釋道?！斑@樣啊。那如果我不是業(yè)主，只是在這租房子，我要裝修房子該怎么申報(bào)呢?”發(fā)叔打破沙鍋問(wèn)到底?！胺菢I(yè)主的住宅使用人對(duì)住宅室進(jìn)行裝飾裝修，必須取得業(yè)主的書(shū)面同意，然后告知物業(yè)管理企業(yè)?！卑l(fā)仔對(duì)答如流?！澳銈儍筛缸觿e光說(shuō)話，不吃飯。菜都諒了?！卑l(fā)姨埋怨地說(shuō)道。裝修申報(bào)要向物業(yè)管理企業(yè)提交哪些資料？發(fā)仔穿好鞋子正準(zhǔn)備出門。忽然被發(fā)叔叫住?！鞍?，你昨天說(shuō)裝修要申報(bào)，你看我得怎么申報(bào)?”發(fā)叔問(wèn)發(fā)仔?！澳阒灰獛R有關(guān)資料去就行了。”發(fā)仔很快地說(shuō)?！澳且獛裁促Y料呢?”發(fā)叔一心想今天就把這事給辦了。發(fā)仔急了，他還要趕回去開(kāi)會(huì)呢，于是說(shuō)道：“老爸，這個(gè)說(shuō)來(lái)話長(zhǎng)，這樣吧，我到公司后叫人把這方面的資料發(fā)給你，你自己看，好吧?”說(shuō)完轉(zhuǎn)身出門去了。好不容易過(guò)了一個(gè)小時(shí)，發(fā)叔心想，該發(fā)過(guò)來(lái)了吧。發(fā)叔打開(kāi)電腦，進(jìn)入了郵箱。果然有一封新郵件。主題是：裝修人應(yīng)向物業(yè)管理公司提供什么資料?發(fā)叔急不可待地打開(kāi)來(lái)看。只見(jiàn)寫到：(1)房屋所有權(quán)證(或者證明其合法權(quán)益的有效憑證)；(2)申請(qǐng)人身份證件；(3)裝飾裝修方案；(4)變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面負(fù)荷的，需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)汁方案第一頁(yè)完了，發(fā)叔一邊翻頁(yè)一邊想：要提交的資料還真不少，幸虧我提前問(wèn)了阿偉，要不然白跑一趟了。發(fā)叔繼續(xù)往下看：(5)搭建建筑物、構(gòu)筑物，改變住宅外立面，在非承重外墻上開(kāi)門、窗的，應(yīng)當(dāng)提交城市規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)文件：拆改供暖管道和設(shè)施的，需提交供暖管理單位的批準(zhǔn)文件；拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的，需提交燃?xì)夤艿绬挝坏呐鷾?zhǔn)文件；改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房防水層的，應(yīng)當(dāng)按照防水層標(biāo)準(zhǔn)提交施工方案；(6)委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書(shū)的復(fù)印件；(7)非業(yè)主的住宅使用人，還需提供業(yè)主同意裝飾裝修的書(shū)面證明。發(fā)叔一口氣看完了郵件的第二頁(yè)，真是不看不知道，一看嚇一跳，裝修申報(bào)要提供這么多資料!裝修合同包括哪些內(nèi)容?發(fā)叔對(duì)這次書(shū)房的裝修是既興奮又擔(dān)心，興奮的是幾十年來(lái)的書(shū)房夢(mèng)終于可以實(shí)現(xiàn)了；擔(dān)心的是，自己從來(lái)沒(méi)有裝修過(guò)房子，對(duì)這一方面不熟悉，萬(wàn)一找了一家不好的裝飾裝修公司，花錢又多，裝修得又不合自己心意。所以發(fā)叔找裝飾裝修公司非常謹(jǐn)慎，在貨比三家后，最終選定了朋友介紹的一家裝飾公司，經(jīng)過(guò)再三洽談，終于到了要簽定裝修合同的時(shí)候。這時(shí)候發(fā)叔又有點(diǎn)把握不定了，簽合同那天發(fā)叔叫上了發(fā)仔。只用了10分鐘發(fā)仔就和裝飾公司簽好了裝修合同。發(fā)叔忙問(wèn)：“行了?這么快呀?我看看?！薄爱?dāng)然了，你都和他們談好了，我簽個(gè)字要多少時(shí)間?”發(fā)仔笑道?！鞍?這不就是昨天他們拿給我看的那份合同嗎?這合同沒(méi)問(wèn)題嗎?”發(fā)叔還是擔(dān)心。“沒(méi)問(wèn)題，一般裝修合同該有的內(nèi)容都已包括了，而且也說(shuō)得很清楚。”發(fā)仔說(shuō)?！耙话阊b修合同應(yīng)該包括哪些內(nèi)容?”發(fā)叔雖然放心了，可是又有了好奇心?！氨热纾何腥撕捅晃腥说男彰蛘邌挝幻Q、住所地址、聯(lián)系電話；住宅室內(nèi)裝飾裝修的房間數(shù)、建筑面積，裝飾裝修的項(xiàng)目、方式、規(guī)格、質(zhì)量要求以及質(zhì)量驗(yàn)收方式?！卑l(fā)仔給發(fā)叔講解說(shuō)：“還有，裝飾裝修工程的開(kāi)工、竣工時(shí)問(wèn)；裝飾裝修工程保修的內(nèi)容、期限；裝飾裝修工程價(jià)格，計(jì)價(jià)和支付方式、時(shí)間等?！薄芭?，這些內(nèi)容我們的合同里全有了?！卑l(fā)叔高興地說(shuō)?！斑B裝修合同都簽了，剩下就是向物業(yè)管理公司申報(bào)了。嘿，我們家很快就有嘲房了。”發(fā)叔仿佛覺(jué)得一間古色古香的書(shū)房就在眼前了。進(jìn)行房屋裝修時(shí)，有哪些事情不可以做?金雞水庫(kù)，山清水秀，鳥(niǎo)語(yǔ)花香。水庫(kù)的中間還有一座小島，小島里一塊臨水的大石上，發(fā)叔和發(fā)仔父子倆正悠然自得地釣魚(yú)和瞎侃。什么海灣戰(zhàn)事、意甲英超、家庭工作都是他們的話題，自然物業(yè)管理問(wèn)題也不會(huì)少。發(fā)叔和發(fā)仔不但是父子，更多的是朋友。“樓上的王伯可真慘?！卑l(fā)叔說(shuō)?！霸趺戳?”發(fā)仔不解的問(wèn)道?！八b修房子，工程進(jìn)展到一半就被勒令停止了，而且還要罰款?！卑l(fā)叔滿懷同情?！澳撬欢ㄊ茄b修的時(shí)候，未經(jīng)批準(zhǔn)就做了什么禁止的事情?！卑l(fā)仔說(shuō)。“啊!裝修房子又不違法，怎么這樣啊?”發(fā)叔認(rèn)為在目己的房子里干什么事都是天經(jīng)地義。發(fā)仔啼笑皆非：“老爸，不是說(shuō)違法，而是物業(yè)管理法規(guī)中規(guī)定的禁止行為。”“那你說(shuō)清楚，哪些事情是不可做的。我可不想出現(xiàn)那種情況?！卑l(fā)叔著急地說(shuō)。（1）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，不得搭建建筑物、構(gòu)筑物，改變住宅外立面，在非承重外墻上開(kāi)門、窗；(2)未經(jīng)煤氣管理單位批準(zhǔn)，不得拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。老爸，記住沒(méi)有?！卑l(fā)仔笑著說(shuō)?！爱?dāng)然記住!”發(fā)叔指指自己的頭說(shuō)。“呵呵，我也知道老爸的記憶力比我還好。”發(fā)仔開(kāi)發(fā)叔玩笑的同時(shí)，對(duì)自己能如此牢固地記住專業(yè)知識(shí)更是沾沾自喜。發(fā)叔雖然也為有發(fā)仔一個(gè)這樣聰明的兒子高興，但臉上卻是故意不以為然?！巴砹耍覀兓厝グ?”住宅正常情況下，各部位的保修期如何確定?發(fā)叔正在家里看報(bào)紙，發(fā)姨提了兩大袋的東西從外面回來(lái)。發(fā)叔笑著說(shuō)：“老太婆，怎么買這么多東西回來(lái)呀?不用錢啊?”“哎，怎么買皮鞋給我啊?”發(fā)叔看見(jiàn)發(fā)姨買了一雙皮鞋給自己，不但不高興還責(zé)怪發(fā)姨，因?yàn)榘l(fā)叔向來(lái)不喜歡穿皮鞋?！胺凑?0塊錢，還保修三個(gè)月呢?！卑l(fā)姨對(duì)這次的收獲很是滿意。“現(xiàn)在的東西什么不保修啊?車、家用電器，就連我們這房子都保修呢。”發(fā)叔說(shuō)。發(fā)姨覺(jué)得奇怪了，就問(wèn)發(fā)叔：“房子都有保修?那我們這房子保修多少年?”“呵呵!不是這樣算的。房屋不同部位的保修期是不同的。比如：屋面防水的保修期是3年；而墻面、廚房和衛(wèi)生問(wèn)地面、地下室、管道滲漏等的保修期是1年。”“嘿!老頭子，知道的還真不少啊!”發(fā)姨笑著說(shuō)?！澳钱?dāng)然，保修期為1年的還有墻面、頂棚抹灰層脫落，地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂，門窗翹裂、五金件損壞以及衛(wèi)生潔具等；而燈具、電器開(kāi)關(guān)的保修期為6個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備的保修期是一個(gè)采暖期或供冷期?！卑l(fā)叔一臉得意?！皢眩项^子，挺不錯(cuò)嘛!”發(fā)姨打心里佩服發(fā)叔，“上次，我們樓上的下水管道不是塞了嗎?下水管有保修期嗎?”“有啊，管道堵塞的保修期為2個(gè)月。還有很多其他部位、部件的保修期，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶自行約定?！卑l(fā)叔難得有表現(xiàn)的機(jī)會(huì)，當(dāng)然是全力以赴了。“我們買的諸如鞋子類的物品的保修期是從購(gòu)買之日算起，房子的保修期是不是也一樣昵?”發(fā)姨又問(wèn)道?！爱?dāng)然不是，住宅保修期從開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算?！卑l(fā)叔今天可過(guò)足了物業(yè)管理專家癮。鄰居之間住宅相互毗鄰的業(yè)主(使用人)如何友好相處?電梯門一開(kāi)，發(fā)仔就聽(tīng)見(jiàn)發(fā)叔和人爭(zhēng)吵，連忙加快腳步走過(guò)去：“爸，怎么了?”“這位先生住在樓下，一上來(lái)就氣勢(shì)洶洶的，說(shuō)我家裝修吵著他了。”發(fā)叔顯得非常激動(dòng)?！半y道我說(shuō)錯(cuò)了嗎?你們家整天乒乒乓乓的，吵死了，別人還要不要休息?再說(shuō)，你們裝修前也應(yīng)該告訴鄰居一聲吧?！遍L(zhǎng)發(fā)男子也據(jù)理力爭(zhēng)?！敖o您造成的打擾我們深感抱歉，但恐怕還要請(qǐng)您忍耐一段時(shí)間。”發(fā)仔道歉的同時(shí)也表明了態(tài)度，說(shuō)完又轉(zhuǎn)向發(fā)叔說(shuō)：“老爸，這就是你不對(duì)了。作為裝修人，你在裝修前應(yīng)向毗鄰的所有人明示裝修時(shí)問(wèn)、地點(diǎn)等；另外，應(yīng)該維護(hù)公眾利益。裝修涉及住宅共用部位、共用沒(méi)施沒(méi)備時(shí)，不得有損害其他用戶利益的行為。而其他住宅的所有人或使用人也要尊重裝修人裝修住宅的權(quán)利，不能隨意干擾裝修行為哦。當(dāng)然，任何單位或個(gè)人對(duì)裝修中出現(xiàn)的影響公眾利益的質(zhì)量事故、質(zhì)量缺陷以及其他影響周崮住戶正常生活的行為，都有權(quán)檢舉、控告、投訴?！卑l(fā)仔一口氣說(shuō)了一大串。“說(shuō)得對(duì)，我們既然住到一塊了，就應(yīng)該互相尊重，互相體諒!”長(zhǎng)發(fā)男子道?！笆茄?，住宅相互毗鄰的所有人或使用人在各自行使自己的權(quán)利時(shí)，都要尊重他方所有人或使用人的權(quán)利，相互問(wèn)應(yīng)當(dāng)給予一定的方便或接受一定的限制。住宅相鄰關(guān)系從本質(zhì)上是一方所有人或使用人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的延伸，同時(shí)又是對(duì)他方所有人或使用人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的限制。”發(fā)仔不愧是行家?！昂冒桑页鋈ヂ糜我欢螘r(shí)間，等你家裝修好了我再回來(lái)?！遍L(zhǎng)發(fā)男子說(shuō)。 “真對(duì)不起，想不到給你帶來(lái)了這么大的麻煩?！卑l(fā)叔覺(jué)得不好意思?！皼](méi)事，反正我早想休息一段時(shí)間了。再見(jiàn)!”長(zhǎng)發(fā)男子笑著走了。因裝修造成其他業(yè)主受損，裝修入是否需要賠償?長(zhǎng)發(fā)男子走后，發(fā)叔心有余悸，想不到與鄰居之間相處還有學(xué)問(wèn)在里頭。做得稍有不對(duì)就可能得罪鄰居，弄得象剛才一樣尷尬。嗯，說(shuō)不定還會(huì)被罰款呢。“老爸，還氣啊?”發(fā)仔見(jiàn)發(fā)叔自那個(gè)長(zhǎng)發(fā)男子走后就一直發(fā)呆，以為他還在為剛才的事生氣?！皝y講。我在想：如果我沒(méi)有申報(bào)就裝修會(huì)怎么樣呢?”發(fā)叔說(shuō)。“裝修人未申報(bào)登記進(jìn)行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處500元以上1000元以下的罰款?！卑l(fā)仔嬉皮笑臉地說(shuō)?！澳侨绻已b修影響到了鄰居的生活呢?”發(fā)叔又問(wèn)?！澳且从袥](méi)有損害到別人的利益嘍，如以下幾種情況就要賠償：因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。還有：裝修人因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)侵占公共空問(wèn)，對(duì)公共部位，和設(shè)施造成損害的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！卑l(fā)仔說(shuō)到自己的專業(yè)自然而然就嚴(yán)肅起來(lái)。“啊，原來(lái)有這么多要賠償啊，還好，問(wèn)清楚了。要不，被罰了都不知怎么回事呢?？墒?，如果問(wèn)題是裝修企業(yè)造成的呢。”發(fā)叔又想到了一個(gè)問(wèn)題。“屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償?！卑l(fā)仔答道?！澳蔷秃?，裝修企業(yè)怕承擔(dān)責(zé)任，應(yīng)該會(huì)避免你說(shuō)的那些情況?！卑l(fā)叔還是很樂(lè)觀地說(shuō)?！澳且欢ㄊ且獙I(yè)的裝修企業(yè)哦?！卑l(fā)仔笑道。對(duì)產(chǎn)權(quán)不屬于自己的毗連房屋要承擔(dān)什么義務(wù)?“老頭子，外面有人找你?！卑l(fā)姨喊發(fā)叔。發(fā)叔心里一驚，難道又有人來(lái)提意見(jiàn)了。發(fā)叔邊想邊往外走?！芭叮愫?你好!”原來(lái)是上次那個(gè)長(zhǎng)發(fā)男子?！鞍⒉?，您好!”長(zhǎng)發(fā)男子熱情地跟發(fā)叔打招呼。一番寒喧之后，知道長(zhǎng)發(fā)男子叫王凱?！吧洗握娌缓靡馑肌６脊治也欢飿I(yè)知識(shí)。不過(guò)，我后來(lái)補(bǔ)了課。原來(lái)，我們對(duì)異產(chǎn)毗連房屋還要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)呢?！卑l(fā)叔首先道歉?！爱惍a(chǎn)毗連房屋是什么?”王凱不解地問(wèn)?！熬褪墙Y(jié)構(gòu)相連或是具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的房屋?！卑l(fā)叔答道?！芭?有什么義務(wù)?”王凱笑道?！八◣讉€(gè)方面：(1)所有人或使用人對(duì)共有、共用的門廳、陽(yáng)臺(tái)、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，除另有約定外，任何一方不得多占、獨(dú)占，比如，保持共用樓道的衛(wèi)生；(2)所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為?！薄叭绻乙盐覀冞@層共用的陽(yáng)臺(tái)砌成封閉的實(shí)體墻，行嗎?”王凱問(wèn)?！澳且辞闆r，因?yàn)椋阂环剿腥艘淖児灿貌课坏耐庑位蚪Y(jié)構(gòu)，除須經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)外，還須征得其他所有人的書(shū)面同意。”發(fā)叔儼然一個(gè)專家的樣子。“原來(lái)是這樣?！蓖鮿P笑笑。“我有個(gè)電信部門的朋友，他想在天臺(tái)裝小靈通基站，不知要辦哪些手續(xù)?”“他這種情況是屬于異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人，如果他要使用異產(chǎn)毗連房屋的共用部位時(shí)，取得其他所有人一致同意，并簽定書(shū)面協(xié)議就可以了?！笨磥?lái)發(fā)叔還真的下了工夫。物業(yè)的保修與責(zé)任正常情況下，如何有效地獲得室內(nèi)裝飾裝修的保修？今天發(fā)叔把書(shū)房布置好了：一個(gè)胡桃木的大書(shū)柜、一張紅木的書(shū)桌和一張紅木椅子、兩盆文竹，墻上掛了幾幅字畫(huà)。雖簡(jiǎn)單卻大氣。晚上，發(fā)仔一回來(lái)，還沒(méi)放下包，發(fā)叔就拉著他進(jìn)書(shū)房去看他的杰作。_“哇!老爸果然有品味!”發(fā)仔一進(jìn)書(shū)房就叫道，“老爸，你這書(shū)房算是驗(yàn)收合格了吧?讓我看看質(zhì)量保修書(shū)?！卑l(fā)仔就怕發(fā)叔因得意而忘形?！昂?，等等!”發(fā)叔拿了裝修公司的質(zhì)量保修書(shū)給發(fā)仔看。發(fā)仔認(rèn)真看了一遍后說(shuō)：“這家公司還蠻正規(guī)的。”“這個(gè)保修書(shū)很重要嗎?”發(fā)叔問(wèn)道。“當(dāng)然，關(guān)系到裝修人的切身利益。凡是驗(yàn)收合格后，裝飾裝修企業(yè)都要向裝修人出具質(zhì)量保修書(shū)?！薄拔疫€以為沒(méi)什么用呢。除了這個(gè)保修書(shū)還有很多資料呢?！卑l(fā)叔說(shuō)。“那些你也要保存好，那是裝修公司提供的他們所購(gòu)材料的資料。” 仔提醒發(fā)叔?！斑B這些也要呀?”“是呀!在裝修過(guò)程中，兒是由裝飾裝修公司負(fù)責(zé)采購(gòu)的材料及設(shè)備，都應(yīng)當(dāng)向裝修人提交說(shuō)明書(shū)、保修書(shū)和環(huán)保說(shuō)明書(shū)?！卑l(fā)仔答道。發(fā)叔暗自慶幸找了家好公司：“你不說(shuō)，我還真不知道要這些資料呢。還好，他們能主動(dòng)給我。”“這家公司是不錯(cuò)，保修期也合理。一般規(guī)定是：在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期為兩年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生問(wèn)和外墻面的防漏為五年。而這家公司分別是三年和五年半。就是說(shuō)，老爸，你的書(shū)房至少三年是不用擔(dān)心的?！卑l(fā)仔笑著說(shuō)。“當(dāng)初，反復(fù)挑選裝修公司的功夫總算沒(méi)白費(fèi)?！卑l(fā)叔高興的說(shuō)，“那保修期怎么算?”“保修期自工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算?！卑l(fā)仔說(shuō)完接著補(bǔ)一句：“老爸，這回你可放心了?！狈课莩霈F(xiàn)問(wèn)題，界定修繕責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)是什么?上次發(fā)姨買給發(fā)叔的皮鞋，發(fā)叔一次都沒(méi)穿過(guò)，今天趁參加原單位活動(dòng)，就把它拿了出來(lái)。誰(shuí)知?jiǎng)偞┥夏_，鞋底就裂了一條縫?！鞍ィ阋司褪菦](méi)好貨?！卑l(fā)叔苦著臉自言自語(yǔ)。拿出保修卡一看，保修期早過(guò)了?！斑€好，才五十塊錢，要是五萬(wàn)或五十萬(wàn)就慘了?！卑l(fā)叔心想?！拔迨f(wàn)?我們家房子的保修期過(guò)后的維修責(zé)任該誰(shuí)負(fù)呢?”發(fā)叔馬上就想到了自己剛裝修不久的房子，想到這，連破皮鞋也來(lái)不及換就跑到發(fā)仔的房間問(wèn)正在看書(shū)的發(fā)仔：“阿偉，物業(yè)的維修責(zé)任在保修期內(nèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，那保修期過(guò)了之后呢?”發(fā)叔急得好象保修期馬上就要過(guò)了似的。 發(fā)仔見(jiàn)發(fā)叔急成這個(gè)樣子，忍不住笑了，說(shuō)道：“保修期過(guò)了后，那要看維修什么部位了。”“比如說(shuō)房屋室內(nèi)的維修?！卑l(fā)叔問(wèn)?！胺课菔覂?nèi)部分的維修自然由所屬業(yè)主負(fù)責(zé)，費(fèi)用也由業(yè)主承擔(dān)?！卑l(fā)仔不緊不慢。“那共用部位呢?”發(fā)叔緊接著問(wèn)。“共用的部位當(dāng)然是共同負(fù)責(zé)了，詳細(xì)點(diǎn)說(shuō)就是：房屋單體共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，但費(fèi)用由房屋單體內(nèi)的業(yè)主按房屋建筑面積比例共同承擔(dān)?！薄耙源祟愅疲飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按房屋建筑面秘比例共同承擔(dān)，對(duì)吧?”發(fā)叔問(wèn)道!“老爸聰明!那市政共用設(shè)施的維修呢?”發(fā)仔想刁難一下發(fā)叔。這下輪到發(fā)叔不慌不忙了：“市政共用設(shè)施的維修肯定由設(shè)施歸屬單位負(fù)責(zé)了，費(fèi)用也由設(shè)施歸屬單位承擔(dān)?！卑l(fā)叔豈是等閑之輩?！拔覍?duì)老爸的敬仰真是如滔滔江水，連綿不絕啊!”發(fā)叔被發(fā)仔逗得直樂(lè)：“去，一邊涼快去!”預(yù)防火災(zāi)業(yè)主有責(zé)有效預(yù)防火災(zāi)，業(yè)主該做些什么?發(fā)叔接到一個(gè)物業(yè)管理公司的通知，通知要求業(yè)主派一個(gè)成年代表到物業(yè)管理公司學(xué)習(xí)消防知識(shí)。發(fā)叔家自然非發(fā)叔莫屬。發(fā)叔花了一個(gè)下午的時(shí)間學(xué)習(xí)消防知識(shí)，帶回來(lái)許多資料，還做了很詳細(xì)的筆記。一回來(lái)了就把發(fā)姨和發(fā)仔叫到了一塊?！艾F(xiàn)在貫徹會(huì)議精神!”發(fā)叔故作莊重的樣子?！袄习?，我就不用了吧?”發(fā)仔笑著說(shuō)。“你都會(huì)了?那你給我說(shuō)說(shuō)，預(yù)防火災(zāi)，面該做些什么？”發(fā)孜好像生氣的說(shuō)?！斑@簡(jiǎn)單，首先就是要愛(ài)護(hù)消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞及時(shí)向物業(yè)管理公司反映，如物業(yè)公司仍不履行消防安全職責(zé)的，可以向公安消防機(jī)構(gòu)舉報(bào)。第二嘛一一”發(fā)仔故意吱嗚了半天。“不記得了吧!第二就是公共場(chǎng)所不堆放物品，保證疏散通道、安全出口暢通無(wú)阻；如違反規(guī)定造成損害，應(yīng)依法承擔(dān)責(zé)任?！卑l(fā)叔得意地笑道?！斑€有呢?”發(fā)仔壞壞地問(wèn)道?！斑€有就是，還有”發(fā)叔想了半天也想不出來(lái)，不過(guò)，發(fā)叔靈機(jī)一動(dòng)就有了，只見(jiàn)他不慌不忙地說(shuō)：“兒子，你不是說(shuō)你是一本活的物業(yè)管理百科書(shū)嗎?那你說(shuō)說(shuō)看，除了我們前面說(shuō)的兩點(diǎn)，預(yù)防火災(zāi)，業(yè)主還要做些什么?”“還有就是沒(méi)有了呀。”發(fā)仔大笑道?！昂呛且灰弧卑l(fā)姨是早就笑成一團(tuán)了。物業(yè)管理收費(fèi)空置的物業(yè)是否要繳交物業(yè)管理費(fèi)，是否由我們分?jǐn)?這一天，發(fā)叔閑著沒(méi)事，就到小區(qū)周圍看了看，發(fā)現(xiàn)整個(gè)小區(qū)里面還有一些房子沒(méi)有賣出去?；氐郊?，發(fā)叔突然想到：我們這個(gè)小區(qū)還有好幾套房子沒(méi)有賣出去，這些空著的房子要不要交物業(yè)管理費(fèi)呢?發(fā)叔琢磨了半天也沒(méi)琢磨出個(gè)結(jié)果來(lái)。發(fā)仔下班回來(lái)了，發(fā)叔一刻也等不及，問(wèn)發(fā)仔：“那些沒(méi)有賣出去的房子要不要交管理費(fèi)?如果要交，那是由誰(shuí)交的?不會(huì)是我們這些已經(jīng)住進(jìn)來(lái)的業(yè)主平攤了吧?”發(fā)仔莞爾一笑：“老爸，你總得等我歇口氣吧!”“對(duì)了，剛回家先喝口水吧?！卑l(fā)叔說(shuō)著已倒了一杯水遞給發(fā)仔。發(fā)仔故做激動(dòng)狀地接過(guò)水：“老爸，謝謝!為了表示我的謝意，我就不休息了，抓緊給你說(shuō)說(shuō)吧?！闭f(shuō)完后喝了口水，接著說(shuō)道：“當(dāng)然不是，是由建設(shè)單位交。按規(guī)定，已竣工伯尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受入的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。即未出售的房屋，所有權(quán)人就是建設(shè)單位，與其他業(yè)主一樣要承擔(dān)業(yè)主繳付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。不能將義務(wù)轉(zhuǎn)移給其他業(yè)主。放心吧，我們并沒(méi)有多交一分錢?！卑l(fā)仔耐心地解釋?！斑@樣我就放心了，我還以為這些費(fèi)用要我們來(lái)攤呢?！卑l(fā)叔長(zhǎng)長(zhǎng)的舒了一口氣。業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的處理是怎樣的? 今年“51”假期，發(fā)叔過(guò)得實(shí)在無(wú)聊，平時(shí)的玩伴都外出旅游去了，只剩他一個(gè)人在小區(qū)內(nèi)看風(fēng)景。特別是和發(fā)叔最投機(jī)的的老王，去了美國(guó)女兒家里，打算住半年。發(fā)叔發(fā)悶的同時(shí)又替老友心疼，心疼他要白交半年的物業(yè)管理費(fèi)，因?yàn)槁?tīng)發(fā)仔說(shuō)過(guò)，即使不住在小區(qū)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)還是要照交的。發(fā)叔終于還是忍不住打了個(gè)越洋電話給老王，跟他說(shuō)了這回事，可誰(shuí)知老王大笑發(fā)叔是庸人自擾?！拔也唤痪褪橇耍以谂畠哼@過(guò)得挺好的，說(shuō)不定就不回去了，到時(shí)把房子賣了。”老王得意地說(shuō)。發(fā)叔聽(tīng)了啞然失笑，說(shuō)：“這可行不通?！崩贤鯁?wèn)道：“怎么行不通了!我不交管理費(fèi)物業(yè)公司又能把我怎樣呢?”老王還是很得意?！皶?huì)把你告到法院去呀!”發(fā)叔笑道。老王一驚，“啊，有這么嚴(yán)重?”“當(dāng)然，業(yè)主不按時(shí)繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納?！卑l(fā)叔對(duì)這問(wèn)題可是一清二楚啊?！鞍?，遲交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)到頭來(lái)還是自己吃虧?”老王剛才的得意勁全沒(méi)了?！翱墒且矝](méi)有說(shuō)物業(yè)公司可以把我告到法院去呀?”“還沒(méi)完呢。”這下輪到發(fā)叔得意了：“經(jīng)催收仍不交付的，物業(yè)企業(yè)也可依法向人民法院起訴。所以”“我月底就回來(lái)去交管理費(fèi)。”還沒(méi)等發(fā)叔說(shuō)完，老王就急得要早點(diǎn)回來(lái)了。“好啊!我到時(shí)去接你的機(jī)!”發(fā)叔可高興了，很快就可以和老王天南地北地瞎侃了。租戶欠交的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是否由業(yè)主承擔(dān)?自從發(fā)叔知道老鄰居老張也快搬新居的時(shí)候，心里就一直很高興，心想：我們這一輩總算是熬出頭了，兒女都長(zhǎng)大了，辛苦了大半輩子現(xiàn)在總算過(guò)上清閑舒適的日子了，越來(lái)越多的人住進(jìn)了高尚小區(qū)。嗯，不知老張什么時(shí)候搬新居?正想著，忽然門鈴響了。發(fā)叔快步走去開(kāi)門。一開(kāi)門，老張站在門外。發(fā)叔趕忙把老張請(qǐng)進(jìn)屋里。“老張啊，你可來(lái)看我了?！薄鞍l(fā)叔，我是來(lái)向你請(qǐng)教的呢!”“不敢。你遇到什么難題了?”“我兒子有套房子想租出去，想請(qǐng)教你房子租出去后的物業(yè)管理費(fèi)該由誰(shuí)承擔(dān)啊，是由租戶交還是我兒子交呢?”老張問(wèn)。發(fā)叔想了想，說(shuō)：“這個(gè)問(wèn)題嘛，其實(shí)要你兒子和租戶談的，可以是租戶也可以是業(yè)主，雙方確定下來(lái)并在租賃合同里注明后，按合同來(lái)辦?！崩蠌埢腥淮笪虻嘏读艘宦暎骸霸瓉?lái)是這樣!那萬(wàn)一租戶毀約不交，又或是他們欠了許多管理費(fèi)后就不聲不響地走了，那他們欠交的管理費(fèi)要不要我們補(bǔ)交?”“當(dāng)然要的，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的義務(wù)嘛，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，但業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任?！薄盀槭裁茨?合同中注明了由租戶交都不算數(shù)嗎?”老張問(wèn)道。“因?yàn)槲飿I(yè)公司是跟業(yè)主簽的服務(wù)合同，只向業(yè)主收物業(yè)管理費(fèi)。租戶沒(méi)有按照你們雙方簽訂的合同履行業(yè)主義務(wù)，當(dāng)然還是由業(yè)主自行承擔(dān)，向物業(yè)管理公司支付?！卑l(fā)叔說(shuō)完又接道：“所以要千萬(wàn)小心。有些素質(zhì)不高的租戶，他不但不交物業(yè)管理費(fèi)，連水、電費(fèi)也可能不交就跑了!”“不怕，我可以像物業(yè)管理公司一樣先收履約金嘛!”原來(lái)老張?jiān)诼?tīng)的過(guò)程中已想好了主意。供水、供電、有線電視等費(fèi)用如何收取?發(fā)叔今天交完水電費(fèi)回來(lái)時(shí)，看見(jiàn)休閑長(zhǎng)廊里聚了許多人好象在議論什么。其中老王、老張也在，發(fā)叔好奇地上去大聲地問(wèn)道：“嘿!在議論什么國(guó)家大事呢?老王一看是發(fā)叔，象遇到了大救星一樣，說(shuō)道：“哎，你終于來(lái)了，我們正想找你呢!”發(fā)叔奇怪了：“找我?什么事啊?”“哦，是這樣的，剛剛出了個(gè)通知，說(shuō)，從下個(gè)月開(kāi)始，小區(qū)的水費(fèi)、電費(fèi)、有線電視費(fèi)等由物業(yè)管理公司代收。我們怕物業(yè)管理公司代收后會(huì)收取我們的手續(xù)費(fèi)或會(huì)收得貴一點(diǎn)。所以我們?cè)谶@里等你，想讓你問(wèn)問(wèn)你兒子，物業(yè)管理公司代收這些費(fèi)用好不好?”還是老王把事情說(shuō)清楚了?！芭叮瓦@事啊，不用問(wèn)我兒子了，我前兩天剛看了新出臺(tái)的物業(yè)管理?xiàng)l例，其中有一條是：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用?！卑l(fā)叔笑笑說(shuō)?！澳蔷褪钦f(shuō)，物業(yè)管理企業(yè)是不能代收水、電費(fèi)或有線電視費(fèi)嘍?”老王興備地問(wèn)?！澳且膊皇?，供水、供電等單位可以直接向用戶收取，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)代收上述費(fèi)用。但是有規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收水費(fèi)、電費(fèi)、有線電視費(fèi)等費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。所以你們不用擔(dān)心他們亂收費(fèi)的?！卑l(fā)叔說(shuō)?！鞍?，看，我們白擔(dān)心了一場(chǎng)吧?！崩贤跣χ鴮?duì)大家說(shuō)。“也是有收獲的嘛，我們不是又學(xué)到了新知識(shí)嗎?”聽(tīng)說(shuō)以后交水、電費(fèi)都由物業(yè)管理企業(yè)代勞，而又不用交多任何費(fèi)用，大伙都很高興。業(yè)主委員會(huì)業(yè)主與物業(yè)使用人我到底算不算業(yè)主?發(fā)叔自從上個(gè)月開(kāi)始繳交物業(yè)管理費(fèi)以后，有一個(gè)問(wèn)題一直在心頭納悶，這幾天很想問(wèn)問(wèn)發(fā)仔，但發(fā)仔總沒(méi)時(shí)間，問(wèn)別人吧，又不好意思。這也難怪，大多數(shù)中國(guó)人都愛(ài)面子。其實(shí)三千年前，大思想家孔子說(shuō)過(guò)了“知之為知之，不知為不知”，但愛(ài)面子的中國(guó)人又有幾個(gè)身體力行過(guò)呢?到頭來(lái)還不是“知之就知之，不知就不知?”幸好，發(fā)叔在兒子面前不會(huì)感到難為情，所以，長(zhǎng)期以來(lái)有什么不懂的事情總愛(ài)和兒子討論一番，在從“不知”到“知之”的過(guò)程中，發(fā)叔增長(zhǎng)知識(shí)的同時(shí)，還時(shí)時(shí)為大有出息的兒子深感欣慰。這天，兒子開(kāi)會(huì)回來(lái)，滿面春風(fēng)。發(fā)叔就連忙放下手中的活兒，從一個(gè)小匣子里拿出一張紙條說(shuō)：“發(fā)仔，這是上個(gè)月交的物業(yè)管理費(fèi)發(fā)票，你看看?！卑l(fā)仔把手提包放下，拿起發(fā)票仔細(xì)看了看，“很詳細(xì)，沒(méi)有什么問(wèn)題啊?！薄笆沁@樣的，上次交錢的時(shí)候，工作人員提到了一個(gè)概念，我弄不懂，你給我解釋一下?！薄罢f(shuō)吧，是什么概念?”“你給我講一下，什么叫做業(yè)主?”“這件事啊，”發(fā)仔笑了笑，“爸爸，房地產(chǎn)權(quán)證寫著你的名字，你都是這個(gè)小區(qū)的業(yè)主了，你還不知什么叫做業(yè)主啊?！卑l(fā)仔頓了頓接著說(shuō)：“顧名思義，業(yè)主就是物業(yè)的主人唄，說(shuō)得正規(guī)點(diǎn)就是(一)物業(yè)的所有權(quán)人；(二)持有空置物業(yè)的建設(shè)單位；(三)已辦理商品房預(yù)售合同登記且所購(gòu)房屋已入住使用的單位和個(gè)人?！薄拔抑懒?，成為業(yè)主的關(guān)鍵，是對(duì)物業(yè)有所有權(quán)，對(duì)不?”“是的，上述物業(yè)所有權(quán)人要有房管部門發(fā)給的房地產(chǎn)權(quán)證或辦理登記的商品房預(yù)售合同?！卑l(fā)叔聽(tīng)完后如釋重負(fù)，積在心頭很長(zhǎng)時(shí)間的癥結(jié)今天終于解開(kāi)了。那種快樂(lè)的心情，有點(diǎn)想高歌一曲，但在兒子面前多少要保留點(diǎn)威信于是“忍”住了。業(yè)主應(yīng)該享有哪些權(quán)利和義務(wù)?中國(guó)人講究一個(gè)“名份”，“我貴為汝夫”，我在享受“夫君”的權(quán)利同時(shí)，還必須恪守“夫君”的義務(wù)，所以“名份”二字其實(shí)也包含了兩個(gè)方面：其一，是義務(wù)；其二，是權(quán)利。在對(duì)等中真正“名符其實(shí)”。所以，就當(dāng)發(fā)叔明白了自己是“業(yè)主”的一瞬間，馬上就有另一個(gè)問(wèn)題“油然而生”一作為一種“名份”存在的“業(yè)主”究竟有哪些權(quán)利和義務(wù)呢?象這種問(wèn)題，對(duì)于物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)的發(fā)仔而言，簡(jiǎn)直就是小菜一碟，其熟悉程度差不多是“倒背如流”，所以，當(dāng)發(fā)叔一提起，發(fā)仔就滔滔不絕起來(lái)?！鞍凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。打個(gè)比方吧，小區(qū)內(nèi)有關(guān)規(guī)章制度的制定，都要通過(guò)業(yè)主的審核，還有對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的日常工作有權(quán)監(jiān)督等?！卑l(fā)叔聽(tīng)到這里，馬上想到了“當(dāng)家作主”，他笑著對(duì)兒子說(shuō)：“簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，業(yè)主有權(quán)當(dāng)家作主對(duì)不?”“對(duì)極了，業(yè)主有權(quán)共同參與物業(yè)管理。”“這個(gè)問(wèn)題我清楚了，現(xiàn)在你說(shuō)說(shuō)，作為一個(gè)業(yè)主還有哪些義務(wù)應(yīng)該遵守呢?”發(fā)叔真是有問(wèn)不完的問(wèn)題?！皹I(yè)主應(yīng)該執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的有關(guān)決定；應(yīng)該遵守業(yè)主公約；應(yīng)該遵守有關(guān)物業(yè)管理的制度、規(guī)定；須按時(shí)交付物業(yè)管理費(fèi)、按規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金等?！甭?tīng)到這里，發(fā)叔覺(jué)得很得意，覺(jué)得自己真正是物業(yè)的主人了。剎那間，心中涌出無(wú)數(shù)美好的念頭，一種責(zé)任感與使命感充溢了身體中的每一個(gè)細(xì)胞，大有“物業(yè)興亡，舍我其誰(shuí)”的美妙感受。哪些屬于物業(yè)的使用人?這天，發(fā)叔被老李、老張、老王拉著到休閑長(zhǎng)廊“砌長(zhǎng)城”。相對(duì)于老張他們，發(fā)叔平時(shí)算是甚少打麻將，所以技術(shù)不是很好。不過(guò)，發(fā)叔第一盤就來(lái)了個(gè)自摸，所以心花怒放。正在這時(shí)候，門前有一個(gè)年輕人走了進(jìn)來(lái)，對(duì)他們說(shuō)“各位叔叔，請(qǐng)問(wèn)附近有房子出租嗎?”發(fā)叔向來(lái)是熱心人，他接口道：“年輕人，準(zhǔn)備租多大的房子呢?”“三房?jī)蓮d的。”“老張，你家不是有套房子空著的嗎，不如租出去，免得空閑著?！崩侠罱又f(shuō)?！拔以缬羞@個(gè)打算，好吧，年輕人，我給你一個(gè)電話號(hào)碼，你去問(wèn)問(wèn)我媳婦，”老張笑咪咪地說(shuō)。乎出現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，年輕人走后，發(fā)叔琢磨開(kāi)了，你覺(jué)得這里面似乎出現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，想到將房子租出去了，自己就不是“業(yè)主”了，而租房者就是“業(yè)主了，那他可以享受一系列法定的權(quán)利和承擔(dān)一系列義務(wù)。自己的權(quán)利及義務(wù)豈不是隨著房子的出租而“剝奪”了嗎?不行，這個(gè)問(wèn)題一定要和兒子商量一下，也好給老張?zhí)醾€(gè)醒。那天，發(fā)叔一回到家，就問(wèn)兒子發(fā)仔：“業(yè)主與物業(yè)使用人到底有什么區(qū)別?”“這是兩個(gè)不同的概念?！卑l(fā)仔接著說(shuō)“業(yè)主是指物業(yè)所有權(quán)人，對(duì)物業(yè)具有處分、收益、使用和占有的權(quán)力。而物業(yè)使用人，則不一定是物業(yè)所有權(quán)人，物業(yè)使用人正常是指物業(yè)的承租入或非業(yè)主使用物業(yè)的人。這里面是有區(qū)別的，物業(yè)使用人沒(méi)有所有權(quán)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，他(她)只有物業(yè)使用權(quán)。”“噢，原來(lái)是這樣，不過(guò)你還是給我舉幾個(gè)例子吧。”發(fā)叔接口道?！按騻€(gè)比方，如果你將房子出租出去，那些租房子的人就是物業(yè)使用人，他(她)與你簽訂房屋租賃合同，在合同期限內(nèi)，享有物業(yè)的使用權(quán)，但沒(méi)有所有權(quán)。其實(shí)還不止這種情形，比如你沒(méi)有將房子出租，可能會(huì)讓自己的親朋好友住，這群人也一樣屬于物業(yè)使用人。”發(fā)叔終于明白了，他總結(jié)道：“也就是說(shuō)看是業(yè)主還是物業(yè)使用人的標(biāo)準(zhǔn)，是看他(她)到底有所有權(quán)呢，還是只有使用權(quán)，對(duì)不?”“是的。”兒子感到很高興。發(fā)叔也一下釋然了，不用擔(dān)心老張的權(quán)利被剝奪了。物業(yè)使用人的權(quán)利與義務(wù)如何確定?發(fā)叔是個(gè)愛(ài)動(dòng)腦的人，就在發(fā)叔弄明白業(yè)主與物業(yè)使用人之間的區(qū)別后，又一個(gè)問(wèn)題產(chǎn)生了，發(fā)叔想，業(yè)主與物業(yè)使用人的最大區(qū)別是對(duì)“物業(yè)所有權(quán)”的不同。業(yè)主，具有所有權(quán)；物業(yè)使用人，則具有物業(yè)使用權(quán)?！拔飿I(yè)使用人有哪些權(quán)利和義務(wù)呢?”發(fā)叔問(wèn)發(fā)仔。發(fā)仔說(shuō)：“物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人共同約定，但前提是不違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定?！薄霸趺醇s定?”發(fā)叔又道?！氨热?，業(yè)主可以將參與與決定有關(guān)物業(yè)管理重大事項(xiàng)的權(quán)利委托物業(yè)使用人，如投票選舉業(yè)主委員會(huì)委員等；當(dāng)然也可以要求物業(yè)使用人履行相關(guān)義務(wù)，如按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等。不過(guò)這些約定都應(yīng)當(dāng)在合同中注明?！卑l(fā)仔細(xì)心為發(fā)叔講解。發(fā)叔聽(tīng)到這里接口道：“這里似乎有問(wèn)題?！薄芭?，有什么問(wèn)題?”發(fā)仔奇怪地望著發(fā)叔?！皹I(yè)主把權(quán)利委托給物業(yè)使用人好辦，他不行使也不會(huì)損害業(yè)主的利益，但義務(wù)就不一樣，如果物業(yè)使用人不履行，業(yè)主就要自己履行，對(duì)吧?”發(fā)叔說(shuō)?！巴郏习?，你的心思可真周密，這你也想到了。不錯(cuò)，如果物業(yè)使用人違反物業(yè)管理?xiàng)l例或業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任?！卑l(fā)仔可是真的佩服發(fā)叔的思維能力。業(yè)主大會(huì)如何成立業(yè)主大會(huì)?為了修改業(yè)主公約的事，發(fā)叔到處去搜集意見(jiàn)，希望在下次召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的時(shí)候能將現(xiàn)在存在的問(wèn)題都解決掉。晚上，發(fā)姨做好了飯菜，發(fā)仔也已經(jīng)回家了，發(fā)叔還沒(méi)回來(lái)。發(fā)姨很擔(dān)心：“這老頭，怎么回事呀，從來(lái)不會(huì)要人等的呀!不會(huì)出什么事了吧?”“媽，放心了，老爸是這個(gè)小區(qū)的模范業(yè)主，這次業(yè)主公約的修改，還有誰(shuí)比他更操心的?！卑l(fā)仔笑著安慰發(fā)姨?！拔一貋?lái)了!”人不見(jiàn)，聲先到，可以想象發(fā)叔是何等的開(kāi)心。發(fā)叔開(kāi)了門進(jìn)來(lái)，手上抱了一大堆資料。東西還沒(méi)放下，就嚷開(kāi)了：“阿偉，怎樣成立業(yè)主大會(huì)啊?”“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主人會(huì)。由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立。”發(fā)仔心里佩服發(fā)叔做事的那份認(rèn)真?！皹I(yè)主大會(huì)由所有業(yè)主組成，我們小區(qū)的業(yè)主這么多，也許開(kāi)業(yè)主大會(huì)的時(shí)候站都沒(méi)地方站呢?！笨磥?lái)一說(shuō)到物業(yè)管理，發(fā)叔不吃飯也渾身是勁。“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主人數(shù)較多的，以幢、單元、樓層為單位推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議?！卑l(fā)仔邊說(shuō)邊從發(fā)叔手里接過(guò)一大沓資料?！澳侨藬?shù)很少的呢?比如只有一個(gè)業(yè)主?！卑l(fā)叔的想象力可真豐富。“只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，山業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)?！卑l(fā)仔笑著道?！翱茨銈兊臉幼樱遣挥贸燥埗硷柫??！卑l(fā)姨在一旁笑道?！爱?dāng)然要吃飯，身體乃革命的本錢啊!開(kāi)飯嘍!”發(fā)仔大叫。業(yè)主大會(huì)是什么?它有什么職責(zé)?這幾天小區(qū)的業(yè)主都在議論本小區(qū)的業(yè)主公約，每一個(gè)人對(duì)業(yè)主公約的內(nèi)容都有自己的意見(jiàn)，發(fā)叔也不例外。發(fā)叔認(rèn)為目前的業(yè)主公約有一些不合理的地方，應(yīng)該修改一下，但是還不知道修改業(yè)主公約要通過(guò)什么樣的程序。有物業(yè)管理方面的問(wèn)題就問(wèn)發(fā)仔都成習(xí)慣了。所以晚上等到兒子下班后第一句話就向他問(wèn)道：“阿偉，修改業(yè)主公約要通過(guò)什么樣的程序?”“對(duì)業(yè)主公約的修改要通過(guò)小區(qū)的業(yè)主大會(huì)。”發(fā)仔答道。“業(yè)主大會(huì)才有這樣的權(quán)利，業(yè)主大會(huì)是什么組織?”發(fā)叔很奇怪。“業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成的組織。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)