房地產(chǎn)基本制度與政策-房地產(chǎn)交易管理制度.doc

《房地產(chǎn)基本制度與政策-房地產(chǎn)交易管理制度.doc》由會(huì)員分享，可在線(xiàn)閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)基本制度與政策-房地產(chǎn)交易管理制度.doc（83頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

第19講 房地產(chǎn)交易管理房地產(chǎn)交易管理制度與政策(上)一、內(nèi)容提要：1、房地產(chǎn)交易管理2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理3、商品房銷(xiāo)售管理二、考試目的和考試要求本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)交易管理制度、政策的掌握程度考試基本要求：掌握：房地產(chǎn)交易的基本制度，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理，商品房預(yù)售管理，商品房現(xiàn)售管理，商品房銷(xiāo)售代理，商品房銷(xiāo)售中禁止的行為，商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本的主要內(nèi)容。三、內(nèi)容輔導(dǎo)：本講涉及有關(guān)的法律、法規(guī)：1、中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法；2、建設(shè)部令第96號(hào)城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定；3、建設(shè)部城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定；4、建設(shè)部令第69號(hào)已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法；5、建設(shè)部第131號(hào)令城市商品房預(yù)售管理辦法；6、建設(shè)部商品房銷(xiāo)售管理辦法(建設(shè)部令第88號(hào))。內(nèi)容輔導(dǎo)：一、房地產(chǎn)交易管理（一）房地產(chǎn)交易的概述1988年建設(shè)部、國(guó)家物價(jià)局、國(guó)家工商行政管理局發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理的通知中，第一次對(duì)房地產(chǎn)交易有了明確規(guī)定：“城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易，包括各種所有制房屋的買(mǎi)賣(mài)、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押，城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過(guò)程中的各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，均屬房地產(chǎn)交易活動(dòng)管理的范圍，其交易活動(dòng)應(yīng)通過(guò)交易所進(jìn)行?！背鞘蟹康禺a(chǎn)管理法則對(duì)房地產(chǎn)交易進(jìn)行了更為明確的立法解釋?zhuān)悍康禺a(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。例題：中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括( )。（2002年經(jīng)紀(jì)人試題）A房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)C房地產(chǎn)抵押D房地產(chǎn)權(quán)屬登記E房屋租賃答案：ACE解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)權(quán)屬登記不是房地產(chǎn)交易形式，因此ACE是正確的。（二）房地產(chǎn)交易的原則房地產(chǎn)交易行為是平等的民事主體之間的民事行為，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用等原則。（三）房地產(chǎn)交易中的基本制度城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了三項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度，即房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。1、關(guān)于房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度：法律、法規(guī)依據(jù)：城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者做不實(shí)的申報(bào)。”2001年8月建設(shè)部令第96號(hào)修改發(fā)布的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定(以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定)中也規(guī)定：（1）“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格”；（2）房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；（3）“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)以申報(bào)的成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)”。以上規(guī)定為房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度提供了法律依據(jù)，也表明如實(shí)申報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格是交易當(dāng)事人的法定義務(wù)，是房地產(chǎn)交易受法律保護(hù)的必要條件之一。2、關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度：城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估?！?3、關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度：城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度?！背鞘蟹康禺a(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定進(jìn)一步明確：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員”?！胺康禺a(chǎn)估價(jià)師必須是經(jīng)國(guó)家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)，并經(jīng)注冊(cè)登記取得房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證的人員。未取得房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)?！崩}1：中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的房地產(chǎn)交易基本制度有( )。 （2002年經(jīng)紀(jì)人試題）A經(jīng)濟(jì)適用住房只售不租制度B房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格認(rèn)證制度C房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度D房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度E房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度答案：CDE解析：經(jīng)濟(jì)適用住房只售不租制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格認(rèn)證制度，不是城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的房地產(chǎn)交易基本制度。例題2：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以（）為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。A、基準(zhǔn)地價(jià)B標(biāo)定地價(jià)C各類(lèi)房屋的重置價(jià)格D各類(lèi)房屋的抵押價(jià)格E、各類(lèi)房屋的租賃價(jià)格答案：ABC解析：各類(lèi)房屋的抵押價(jià)格一般出于抵押目的，是保守價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是不會(huì)以其為基礎(chǔ)的，同時(shí)各類(lèi)房屋的租賃價(jià)格也是不符合題意的，應(yīng)選ABC。（四）房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)房地產(chǎn)交易管理是指政府設(shè)立的房地產(chǎn)交易管理部門(mén)及其他相關(guān)部門(mén)以法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)行使的指導(dǎo)、監(jiān)督等管理活動(dòng)。它是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)主要是指由國(guó)家設(shè)立的從事房地產(chǎn)交易管理的職能部門(mén)及其授權(quán)的機(jī)構(gòu)，包括國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)即建設(shè)部，省級(jí)建設(shè)行政主管部門(mén)即各省、自治區(qū)建設(shè)廳和直轄市房地產(chǎn)管理局，各市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)以及房地產(chǎn)管理部門(mén)授權(quán)的房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)(房地產(chǎn)交易管理所、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處、房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處、房地產(chǎn)交易中心等)。市、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的主要任務(wù)是：(1)對(duì)房地產(chǎn)交易、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，查處違法行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益；(2)辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證及權(quán)屬轉(zhuǎn)移初審手續(xù)；(3)協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門(mén)征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅款；(4)為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務(wù)；(5)建立定期市場(chǎng)信息發(fā)布制度，為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展服務(wù)。例題：市、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的主要任務(wù)是( )。A、開(kāi)展房地產(chǎn)股票活動(dòng)指導(dǎo)和監(jiān)督B辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證及權(quán)屬轉(zhuǎn)移初審手續(xù)C協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門(mén)征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅費(fèi)D為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務(wù)E、建立定期市場(chǎng)信息發(fā)布制度，為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展服務(wù)答案：BCDE解析：“開(kāi)展房地產(chǎn)股票活動(dòng)指導(dǎo)和監(jiān)督”。不是房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的主要任務(wù)。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概述城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！苯ㄔO(shè)部令第96號(hào)城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定對(duì)此概念中的其他合法方式做了進(jìn)一步的細(xì)化，規(guī)定其他合法方式主要包括下列行為：一是以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；二是一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；三是因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；四是以房地產(chǎn)抵債的；五是法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特征是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。例題：下列情形中，屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的有( )。A房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)B房地產(chǎn)入股C房地產(chǎn)繼承D房地產(chǎn)抵債E房地產(chǎn)典當(dāng)答案：ABD 解析：房地產(chǎn)繼承、房地產(chǎn)典當(dāng)均不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓。例題：下列屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行為有( )。（2003年經(jīng)紀(jì)人試題）A房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)B房地產(chǎn)贈(zèng)與C以房地產(chǎn)抵債D房地產(chǎn)抵押E因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的答案：ABCE解析：房地產(chǎn)抵押，不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行為。（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件從價(jià)值量的角度分類(lèi)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無(wú)償兩種方式，有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、房地產(chǎn)抵債、房地產(chǎn)入股等行為，無(wú)償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈(zèng)與、房地產(chǎn)繼承等行為。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是指房地產(chǎn)權(quán)利人(即兼房屋所有權(quán)人和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)人于一身的權(quán)利主體)將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價(jià)格轉(zhuǎn)讓給他人的行為。房地產(chǎn)贈(zèng)與是指房地產(chǎn)權(quán)利人將其合法擁有的房地產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)送給他人，不要求受贈(zèng)人支付任何費(fèi)用或?yàn)榇顺袚?dān)任何義務(wù)的行為。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)屬于雙務(wù)行為，即買(mǎi)賣(mài)雙方均享有一定的權(quán)利，并需承擔(dān)一定的義務(wù)，房地產(chǎn)贈(zèng)與屬于單務(wù)行為，受讓人不需承擔(dān)任何義務(wù)。例題：下列關(guān)于房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、房地產(chǎn)贈(zèng)與，說(shuō)法不正確的是( )。A、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)屬于雙務(wù)行為 B、房地產(chǎn)贈(zèng)與不要求受贈(zèng)人支付任何費(fèi)用，但受贈(zèng)人應(yīng)承擔(dān)部分義務(wù) C房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人(包括土地使用權(quán)人)將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價(jià)格轉(zhuǎn)讓給他人的行為 D房地產(chǎn)贈(zèng)與屬于單務(wù)行為 答案：B解析：房地產(chǎn)贈(zèng)與是指房地產(chǎn)權(quán)利人將其合法擁有的房地產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)送給他人，不要求受贈(zèng)人支付任何費(fèi)用或?yàn)榇顺袚?dān)任何義務(wù)的行為。城市房地產(chǎn)管理法及城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)符合的條件，采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)旱谝?、達(dá)不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)阂猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)用于投資開(kāi)發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25以上；屬于成片開(kāi)發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。同時(shí)規(guī)定應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)。作出此項(xiàng)規(guī)定的目的，就是嚴(yán)格限制炒買(mǎi)地皮牟取暴利，并切實(shí)保障建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施。第二、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。第三、依法收回土地使用權(quán)的。第四、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的。共有房地產(chǎn)，是指房屋的所有權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)為兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)利人所共同擁有。共有房地產(chǎn)權(quán)利的行使需經(jīng)全體共有人同意，不能因部分權(quán)利人的請(qǐng)求而轉(zhuǎn)讓。第五、權(quán)屬有爭(zhēng)議的。權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)，是指有關(guān)當(dāng)事人對(duì)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的歸屬發(fā)生爭(zhēng)議，致使該項(xiàng)房地產(chǎn)權(quán)屬難以確定。第六、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的。第七、法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。例題：下列房地產(chǎn)屬于不得轉(zhuǎn)讓情況包括（）。A、依法收回土地使用權(quán)的B共有房地產(chǎn)，經(jīng)過(guò)其他共有人書(shū)面同意的C未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的D、依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的E、權(quán)屬有爭(zhēng)議的答案：ACE解析：“共有房地產(chǎn)，經(jīng)過(guò)其他共有人書(shū)面同意的”和“依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的”，是可以轉(zhuǎn)讓的。（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序做了如下規(guī)定：1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同；2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；3房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書(shū)面答復(fù)，7日內(nèi)未做書(shū)面答復(fù)的，視為同意受理；4房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；5房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；6房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。此外，凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)轉(zhuǎn)移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，不按上述法定程序辦理的，其轉(zhuǎn)讓或變更一律無(wú)效并不得對(duì)抗第三人。例題：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后( )日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格。A、15 B、30 C60 D90 答案：D解析：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格（四）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的書(shū)面協(xié)議。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同。合同的內(nèi)容由當(dāng)事人協(xié)商擬定，一般應(yīng)包括：(1)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱(chēng)、住所及聯(lián)系方式；(2)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的名稱(chēng)和編號(hào)；(3)房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；(4)土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限；(5)房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；(6)成交價(jià)格及支付方式；(7)房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間；(8)違約責(zé)任；(9)雙方約定的其他事項(xiàng)。例題：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各方（）關(guān)系的協(xié)議。A、權(quán)利B義務(wù)C買(mǎi)賣(mài)D轉(zhuǎn)讓E、抵押答案：AB 解析：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議（五）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓人所取得的土地使用權(quán)的權(quán)利、義務(wù)范圍應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓人所原有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)范圍相一致。以出讓方式取得土地使用權(quán)，在土地使用期限屆滿(mǎn)前可以在不同土地使用者之間自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)珶o(wú)論轉(zhuǎn)讓幾手原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變。以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去該宗土地使用權(quán)已使用年限后的剩余年限。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人擬改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。例題：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用30年后轉(zhuǎn)讓?zhuān)茏屓说氖褂媚晗拗挥校ǎ┠辍、20 B30 C40 D70答案：C解析：根據(jù)“以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！?0年減去年30年，為40年，因此，應(yīng)選取C。第20講 房地產(chǎn)交易管理制度與政策（六）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按國(guó)務(wù)院的規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，按照國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā)199261號(hào)文件國(guó)務(wù)院關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問(wèn)題的通知的規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，須經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)審查批準(zhǔn)。城市房地產(chǎn)管理法做了明確規(guī)定，對(duì)劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式，一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金；另一種是不改變?cè)型恋氐膭潛苄再|(zhì)由轉(zhuǎn)讓方上繳土地收益或做其他處理。城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定規(guī)定以下幾種情況可以不辦理出讓手續(xù)：(1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于城市房地產(chǎn)管理法第二十三條規(guī)定的項(xiàng)目，即：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。(2)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；(3)按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；(4)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；(5)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓年限土地用途和其他條件的；(6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；(7)縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。對(duì)于暫不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)將土地收益上繳國(guó)家或做其他處理，并在合同中注明。例題：下列屬于轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定規(guī)定的可以不辦出讓手續(xù)的是( )。A、私有住宅轉(zhuǎn)讓后不用于居住的B、國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地C城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地D轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)能確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的 E、按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的答案：BCE解析：“私有住宅轉(zhuǎn)讓后不用于居住的、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)能確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的”，是不屬于轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定規(guī)定的可以不辦出讓手續(xù)的范圍。（七）已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)全部是劃撥供給，已購(gòu)公有住房的土地使用權(quán)絕大部分也是劃撥供給的，原先的政策對(duì)這兩類(lèi)住房的上市有較嚴(yán)格的限制性規(guī)定。1999年4月，建設(shè)部令第69號(hào)已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法頒布實(shí)施，標(biāo)志著上市限令的取消。為鼓勵(lì)住房消費(fèi)，國(guó)家對(duì)已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的上市從營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅、個(gè)人所得稅、土地收益以及上市條件等方面均給予了減、免優(yōu)惠政策(詳見(jiàn)房地產(chǎn)稅收制度與政策一章)。例題：經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)全部是（）供給。A、出租B出讓C劃撥D置換答案：C 解析：經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)全部是劃撥供給。三、商品房銷(xiāo)售管理（一）商品房預(yù)售的概念商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)付定金或房?jī)r(jià)款的行為。城市房地產(chǎn)管理法明確了商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。建設(shè)部第95號(hào)令城市商品房預(yù)售管理辦法對(duì)商品房預(yù)售管理的有關(guān)問(wèn)題做了進(jìn)一步細(xì)化。例題：（）是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)付定金或房?jī)r(jià)款的行為。A、商品房銷(xiāo)售B商品房預(yù)售C商品房轉(zhuǎn)讓D商品房買(mǎi)賣(mài)答案：B 解析：這是商品房預(yù)售的概念。（二）商品房預(yù)售的條件(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；(4)開(kāi)發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。例題：關(guān)于商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合的條件，正確的表述有( )。（2002年經(jīng)紀(jì)人試題）A已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)B(niǎo)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得預(yù)售許可證明C按建設(shè)的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期D向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得預(yù)售許可證明E按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定預(yù)售價(jià)格和竣工交付日期答案：AB解析：按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。（三）商品房預(yù)售許可城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證方能預(yù)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)提交下列證件及資料：(1)土地使用權(quán)證書(shū)；(2)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(3)投入資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25以上的證明；(4)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；(5)工程施工合同；(6)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖；(7)其他有關(guān)資料。例題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得（）方能預(yù)售商品房。A、商品房銷(xiāo)售許可證B商品房預(yù)售許可證C商品房經(jīng)營(yíng)許可證D商品房買(mǎi)賣(mài)許可證答案：B解析：未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。（四）商品房預(yù)售合同登記備案房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得了商品房預(yù)售許可證后，就可以向社會(huì)預(yù)售其商品房，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂書(shū)面預(yù)售合同。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。例題：商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起（）日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。A、10 B20 C30 D60答案：C解析：商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。（五）商品房現(xiàn)售商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。建設(shè)部令第88號(hào)頒布的商品房銷(xiāo)售管理辦法規(guī)定，商品房現(xiàn)售必須符合以下條件：(1)出售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；(2)取得土地使用權(quán)證書(shū)或使用土地的批準(zhǔn)文件；(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(4)已通過(guò)竣工驗(yàn)收；(5)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；(6)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套設(shè)施設(shè)備交付使用條件，其他配套設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期；(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。例題：以下符合商品房現(xiàn)售的條件包括（）。A、取得土地使用權(quán)證書(shū)或使用土地的批準(zhǔn)文件B取得土地使用權(quán)證書(shū)或使用土地的批準(zhǔn)文件C拆遷安置已經(jīng)落實(shí)D物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)E、尚未通過(guò)竣工驗(yàn)收答案：ABCD解析：因?yàn)轫?xiàng)目尚未通過(guò)竣工驗(yàn)收，是不能進(jìn)行商品房現(xiàn)售的，因此，這項(xiàng)是錯(cuò)誤的。（六）商品房銷(xiāo)售代理房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷(xiāo)售的經(jīng)營(yíng)方式。(1)實(shí)行銷(xiāo)售代理必須簽訂委托合同。房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書(shū)面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。中介機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買(mǎi)人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷(xiāo)售委托書(shū)。(2)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的收費(fèi)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷(xiāo)售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。(3)房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員的資格條件。房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、涉及的法律多，因此對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員的資格有一定的要求，必須經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)取得相應(yīng)的資格后，才能從事商品房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。例題：下列關(guān)于商品房銷(xiāo)售代理，表述正確的包括（）。A、房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)委托專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷(xiāo)售的一種經(jīng)營(yíng)方式B實(shí)行銷(xiāo)售代理可以不簽訂委托合同C受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷(xiāo)售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用D房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員必須經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)取得相應(yīng)的資格后，才能從事商品房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。 E、目前對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員的資格尚沒(méi)有一定的要求答案：ACD解析：實(shí)行銷(xiāo)售代理，必須簽訂委托合同；目前對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員的資格有一定的要求。（七）商品房銷(xiāo)售中禁止的行為商品房銷(xiāo)售管理辦法禁止下列行為：(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷(xiāo)售給他人。(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。(3)不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用。(4)商品住宅不得分割拆零銷(xiāo)售。（八）商品房買(mǎi)賣(mài)合同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)與購(gòu)房者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，2000年建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局對(duì)原于1995年頒布的商品房購(gòu)銷(xiāo)合同示范文本進(jìn)行了修訂，并更名為商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本(以下稱(chēng)示范文本)。1、關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)包括以下主要內(nèi)容包括：(1)當(dāng)事人名稱(chēng)或姓名和住所；(2)商品房基本情況；(3)商品房的銷(xiāo)售方式；(4)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；(5)交付使用條件及日期；(6)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；(7)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；(8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；(9)面積差異的處理方式；(10)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；(11)解決爭(zhēng)議的辦法；(12)違約責(zé)任；(13)雙方約定的其他事項(xiàng)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)。例題：目前實(shí)行的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本指的是（）。A、商品房購(gòu)銷(xiāo)合同示范文本B商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本C商品房購(gòu)買(mǎi)合同示范文本D商品房轉(zhuǎn)讓合同示范文本答案：B 解析：2000年建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局對(duì)商品房購(gòu)銷(xiāo)合同示范文本進(jìn)行了修訂，并更名為商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本。2、關(guān)于計(jì)價(jià)方式：商品房銷(xiāo)售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)或按建筑面積計(jì)價(jià)等三種方式進(jìn)行。但是，產(chǎn)權(quán)登記按建筑面積登記，按套、套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)并不影響用建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿忻娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。例題：商品房銷(xiāo)售方式包括（）。A、按套(單元)計(jì)價(jià)B按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)C按建筑面積計(jì)價(jià)D按均攤建筑面積計(jì)價(jià)E、按套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)答案：ABC解析：按均攤建筑面積計(jì)價(jià)、按套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)不是商品房銷(xiāo)售方式。3、關(guān)于誤差處理方式：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與登記面積發(fā)生的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：(1)面積誤差比絕對(duì)值在3以?xún)?nèi)(含3)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；(2)面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房日期30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3之內(nèi)(含3)的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3(含3)以?xún)?nèi)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超過(guò)3的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。面積誤差比計(jì)算公式為：按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。例題：商品房銷(xiāo)售面積誤差比絕對(duì)值在3以?xún)?nèi)(含3)的，應(yīng)該（）。A、據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款B買(mǎi)受人有權(quán)退房C不據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款D買(mǎi)受人應(yīng)該有權(quán)退房答案：A解析：面積誤差比絕對(duì)值在3以?xún)?nèi)(含3)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。4、關(guān)于中途變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，建設(shè)商品房。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作出書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房，買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。5、關(guān)于保修責(zé)任：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。例題：對(duì)于中途變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)房地產(chǎn)的，買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起（）日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。A、10 B15 C20 D30答案：B解析：買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。綜合分析題及解析：A市B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)出讓方式，在該市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，取得了一塊土地的使用權(quán)，出讓合同約定由B公司進(jìn)行住宅建設(shè)，該項(xiàng)目計(jì)劃總投資3600萬(wàn)元。B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為融通資金，準(zhǔn)備通過(guò)預(yù)售其建設(shè)的商品房，取得部分建設(shè)資金。B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得商品房預(yù)售許可證后，向社會(huì)預(yù)售了商品房，并與李某、張某分別簽訂了書(shū)面預(yù)售合同，合同約定建筑面積都為100平方米。建設(shè)中，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，對(duì)包括李某、張某所預(yù)購(gòu)的商品房戶(hù)型進(jìn)行了變更。經(jīng)確權(quán)登記，李某所預(yù)購(gòu)的商品房建筑面積為107平方米，李某所預(yù)購(gòu)的商品房建筑面積為96平方米。1進(jìn)行商品房預(yù)售，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)向( ) 部門(mén)提出預(yù)售申請(qǐng)。A、A市人民政府建設(shè)管理部門(mén)B、A市人民政府土地管理部門(mén)CA市人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)DA市人民政府規(guī)劃管理部門(mén) 答案：C2、B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司辦理商品房預(yù)售時(shí)，在其他條件均具備時(shí)，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金應(yīng)達(dá)到( )萬(wàn)元以上，才可以申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證。A、750 B、900 C950 D1800答案：B解析：按照商品房預(yù)售的條件中，“(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”， 而該項(xiàng)目計(jì)劃總投資3600萬(wàn)元。因此，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證在其他條件均具備時(shí)，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金應(yīng)達(dá)到：3600X25%9003、B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得商品房預(yù)售許可證后，向社會(huì)預(yù)售了商品房，并與承購(gòu)人簽訂書(shū)面預(yù)售合同。之后，應(yīng)在簽約之日起（）日內(nèi)辦理登記備案手續(xù)。A、10 B20 C30 D60答案：C4、B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司持商品房預(yù)售合同到（）辦理登記備案手續(xù)。A、A市人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)BA市人民政府土地管理部門(mén)CA市人民政府規(guī)劃管理部門(mén)DA市人民政府建設(shè)管理部門(mén)答案：AB5、B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要對(duì)戶(hù)型進(jìn)行變更，必須經(jīng)( )批準(zhǔn)。A、A市人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)BA市人民政府土地管理部門(mén)CA市人民政府規(guī)劃管理部門(mén)DA市人民政府建設(shè)管理部門(mén)答案：C6、李某所預(yù)購(gòu)的商品房建筑面積為107平方米，其面積誤差比的絕對(duì)值是( )。A、3% B、5% C7% D9% 答案：C解析：根據(jù)“面積誤差比（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積100”，本題中，李某所預(yù)購(gòu)的商品房合同約定面積100平方米，李某所預(yù)購(gòu)的商品房產(chǎn)權(quán)登記面積107平方米，因此，該題面積誤差比（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積100（107100）/1007%。7、張某所預(yù)購(gòu)的商品房建筑面積為96平方米，其面積誤差比的絕對(duì)值是( )。A、1% B、2% C3% D4% 答案：D解析：根據(jù)“面積誤差比（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積100”，本題中，李某所預(yù)購(gòu)的商品房合同約定面積100平方米，李某所預(yù)購(gòu)的商品房產(chǎn)權(quán)登記面積96平方米，因此，該題面積誤差比的絕對(duì)值（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積100（96100）/1004%。8、如果該合同對(duì)誤差問(wèn)題未作約定，那么關(guān)于李某所預(yù)購(gòu)的商品房建筑面積為107平方米問(wèn)題，說(shuō)法正確的是( )。A、李某有權(quán)退房B、李某無(wú)權(quán)退房C李某若不退房，應(yīng)補(bǔ)交7平方米房?jī)r(jià)款D李某若不退房，應(yīng)補(bǔ)交3平方米房?jī)r(jià)款 答案：AD解析：根據(jù)誤差的處理方式中，“合同未作約定的，按以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值在3以?xún)?nèi)(含3)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3之內(nèi)(含3)的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人”。本題面積誤差比超出7%，因此，面積誤差比在3之內(nèi)的3平方米房?jī)r(jià)款由李某補(bǔ)足：而超出3部分的4平方米房?jī)r(jià)款由B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸李某所有。正確答案應(yīng)為AD。9、如果該合同對(duì)誤差問(wèn)題未作約定，那么關(guān)于張某所預(yù)購(gòu)的商品房建筑面積為96平方米問(wèn)題，說(shuō)法正確的是( )。A、張某有權(quán)退房B、張某無(wú)權(quán)退房C張某若不退房，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)返還5平方米房?jī)r(jià)款D張某若不退房，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)返還4平方米房?jī)r(jià)款 答案：AC解析：根據(jù)誤差的處理方式中，“合同未作約定的，按以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值在3以?xún)?nèi)(含3)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3(含3)以?xún)?nèi)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超過(guò)3的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人”，本題面積誤差比不足4%，因此，面積誤差比絕對(duì)值在3之內(nèi)的3平方米房?jī)r(jià)款由B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司返還張某：絕對(duì)值超過(guò)3的1平方米房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還給張某，也就是要返還2平方米房?jī)r(jià)款；共計(jì)5平方米。正確答案應(yīng)為AC。第21講 房地產(chǎn)交易管理制度與政策第一節(jié)關(guān)于最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的司法解一、內(nèi)容提要：1、關(guān)于最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的司法解釋2、房屋租賃管理3、房地產(chǎn)抵押管理二、考試目的和考試要求本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)交易管理制度、政策的掌握程度考試基本要求：掌握：房地產(chǎn)抵押的政策規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同和房地產(chǎn)抵押登記，房地產(chǎn)抵押的效力。熟悉：房屋租賃管理，房地產(chǎn)抵押的受償。了解：房地產(chǎn)抵押的基本概念。三、內(nèi)容輔導(dǎo)：本講涉及有關(guān)的法律、法規(guī)：1、中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法；2、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法；3、中華人民共和國(guó)合同法；4、城市房屋租賃管理辦法(建設(shè)部第42號(hào)令)；5、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法(建設(shè)部令第98號(hào))。第一節(jié)關(guān)于最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的司法解最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋(法釋20037號(hào))已于2003年6月1日起施行，現(xiàn)將有關(guān)內(nèi)容簡(jiǎn)介如下：1、該解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱(chēng)為出賣(mài)人) 將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。2出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。3商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載人商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。4出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。5商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷(xiāo)售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。6當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。7當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。8拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。9被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照司法解釋第八條的規(guī)定處理。10具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(1)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；(2)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。11出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(1)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；(2)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；(3)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。12買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。13對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。14房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。15因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者、房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。16因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。17交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。18出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(1)面積誤差比絕對(duì)值在3以?xún)?nèi)(含3)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；(2)面積誤差比絕對(duì)值超出3，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3以?xún)?nèi)(含3)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3以?xún)?nèi)(含3)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。19根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。20法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。21當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。22商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：(1)逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。(2)逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。23由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(1)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；(2)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(3)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。24合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。25商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。26出賣(mài)人與包銷(xiāo)人訂立商品房包銷(xiāo)合同，約定出賣(mài)人將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷(xiāo)人以出賣(mài)人的名義銷(xiāo)售的，包銷(xiāo)期滿(mǎn)未銷(xiāo)售的房屋，由包銷(xiāo)人按照合同約定的包銷(xiāo)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，但當(dāng)事人另有約定的除外。27出賣(mài)人自行銷(xiāo)售已經(jīng)約定由包銷(xiāo)人包銷(xiāo)的房屋，包銷(xiāo)人請(qǐng)求出賣(mài)人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。28對(duì)于買(mǎi)受人因商品房買(mǎi)賣(mài)合同與出賣(mài)人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷(xiāo)人參加訴訟；出賣(mài)人、包銷(xiāo)人和買(mǎi)受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。29商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。30因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。31以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。32商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。33買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買(mǎi)受人，請(qǐng)求處分商品房買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下買(mǎi)受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣(mài)人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣(mài)人時(shí)，如果出賣(mài)人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。34買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書(shū)并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買(mǎi)受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加出賣(mài)人為當(dāng)事人，但出賣(mài)人提供保證的除外。35城市房地產(chǎn)管理法施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，該解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用該解釋。城市房地產(chǎn)管理法施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，在該解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用該解釋。城市房地產(chǎn)管理法施行前發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)行為，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和最高人民法院(關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解釋)。例題：下列關(guān)于2003年6月1日起施行的最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的司法解釋?zhuān)f(shuō)法正確的是（）。A、出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效B出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效C商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)D當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持E、當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持答案：BCE解析：出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效；當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。第二節(jié)房屋租賃管理 一、房屋租賃的概念城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為?！背鞘蟹课葑赓U管理辦法(建設(shè)部第42號(hào)令)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)租賃管理辦法)對(duì)此概念做了細(xì)化，規(guī)定：“房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及以合作方式與他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，均應(yīng)遵守本辦法”，即這幾種行為也應(yīng)按照房屋租賃關(guān)系進(jìn)行管理。例題：城市房屋租賃管理辦法規(guī)定的房屋租賃形式有( )。（2002年經(jīng)紀(jì)人試題）A將房屋出租給他人居住B將房屋出租給他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)C將房屋以合作方式與他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、D以房屋作價(jià)入股E將房屋無(wú)償借用給他人答案：ABC解析：以房屋作價(jià)入股，屬于房屋轉(zhuǎn)讓的形式；將房屋無(wú)償借用給他人，未產(chǎn)生支付租金的行為，不屬于城市房屋租賃管理辦法規(guī)定的房屋租賃形式。二、房屋租賃的政策租賃政策是指由各級(jí)人民政府制定的用于規(guī)范租賃行為的法律，法規(guī)和規(guī)范性文件。我國(guó)采取住宅用房與非住宅用房區(qū)別對(duì)待、分別管理的作法。對(duì)住宅用房的租賃，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。”對(duì)于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款?！痹谏鐣?huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，對(duì)于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，在不違背政策法律的前提下，可以由租賃雙方根據(jù)平等、自愿的原則協(xié)商議定租金和其他租賃條款，而不應(yīng)當(dāng)由政府規(guī)定統(tǒng)一租金標(biāo)準(zhǔn)，要靠市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)和制約。房屋租賃政策仍將成為房屋租賃的重要依據(jù)，主要有：(1)公有房屋租賃，出租人必須持有房屋所有權(quán)證和房屋所在地人民政府規(guī)定的其他證明文件，承租人必須持有房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租房證明和身份證明(法人單位介紹信)。私有房屋出租人必須持有房屋所有權(quán)證，承租人必須持有身份證明。(2)承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共有居住人要求維持原租賃關(guān)系的，出租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。