2017年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試重點(diǎn)摘要1-房地產(chǎn)交易制度政策第一部分

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1房地產(chǎn)交易制度政策第一部分整理數(shù)據(jù)來(lái)源：2016 年全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格考試用書房地產(chǎn)交易制度政策房地產(chǎn)業(yè)、是從事房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理的行業(yè)，、包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的(基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性)產(chǎn)業(yè)，是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系、建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；、房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開(kāi)發(fā)）、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用(1)可以為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件。(2)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，可以帶動(dòng)建筑、建材、化工、輕工、電器等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康增長(zhǎng)。(3)可以改善人民的住房條件和生活環(huán)境。(4)可以加快舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。(5)有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。(6)可以擴(kuò)大就業(yè)。(7)可以增加政府財(cái)政收入。房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)細(xì)分、物業(yè)管理業(yè)：（勞動(dòng)密集和知識(shí)密集）對(duì)已建成并經(jīng)竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，并提供相關(guān)服務(wù)。、物業(yè)承接查驗(yàn)制度：（查驗(yàn)協(xié)議簽訂后日內(nèi)辦理務(wù)業(yè)交接手續(xù)）物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共享部分、共享設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。、住宅專項(xiàng)維修資金制度：(1)專項(xiàng)用于住宅 共享部位 、 共享設(shè)施設(shè)備保修期滿后 的 維修和更新、改造 的資金。(2)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于 業(yè)主 所有；公有住房售房款中提取的住宅維修基金屬于 公有住房的售房單位所有(3)商品住宅、非住宅業(yè)主，按所擁有物業(yè)的 建筑面積 交存住宅專項(xiàng)維修資金每平方米建筑面積交存首期資金數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià) 5%8%(4)出售公有住房交存資金標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主：按每平方米建筑面積交存首期住宅資金數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià) 2%。售房單位：從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金(1)多層 住宅不低于售房款的 20%；2(2)高層 住宅不低于售房款的 30%、房地產(chǎn)咨詢業(yè)：顧問(wèn)服務(wù)，包括市場(chǎng)調(diào)查、投資可研、項(xiàng)目策劃等，由估價(jià)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及估價(jià)是或經(jīng)紀(jì)人承擔(dān)、房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)：（知識(shí)密集）評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，為土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)買賣、抵押、征收征用補(bǔ)償、損害賠償、課稅等提供價(jià)值參考。、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)：（勞動(dòng)密集和知識(shí)密集）(1)幫助房地產(chǎn)出售者、出租人尋找到房地產(chǎn)的購(gòu)買者、承租人或者幫助房地產(chǎn)的購(gòu)買者、承租人尋找到其欲購(gòu)買、承租的房地產(chǎn)(2)在 成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)居房地產(chǎn)主體地位房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)合稱為(房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè))目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中占主體地位的是(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè))。我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革經(jīng)歷了三個(gè)階段：、試點(diǎn)探索階段 、全面推進(jìn)階段 、深化改革階段國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知決定，從（1998 年下半年）開(kāi)始，全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。房地產(chǎn)法律的調(diào)整對(duì)象調(diào)整的是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易和管理有關(guān)的各種社會(huì)關(guān)系、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系：獲得建設(shè)用地使用權(quán)，開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的關(guān)系，包括兩方面內(nèi)容(1)獲得建筑用地使用權(quán)(2)在獲得建筑用地使用權(quán)的土地上建造房屋、房地產(chǎn)交易關(guān)系：買賣、租賃、抵押等交易行為中產(chǎn)生的關(guān)系3、物業(yè)管理關(guān)系：修繕、養(yǎng)護(hù)、保管、看管等產(chǎn)生的法律關(guān)系、行政管理關(guān)系：實(shí)施管理、監(jiān)督、檢查時(shí)發(fā)生的法律關(guān)系、住房保障法律關(guān)系：保障性住房中雙方發(fā)生的法律關(guān)系住房保障法律關(guān)系中涉及的重點(diǎn)問(wèn)題：(1)保障對(duì)象：住房困難且收入、財(cái)產(chǎn)等符合條件的城鎮(zhèn)常住家庭和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員(2)保障方式：配租、配售保障性住房、發(fā)放租賃補(bǔ)貼(3)房源籌集：建設(shè)、收購(gòu)、租賃、受贈(zèng)、政府投資、社會(huì)力量投資(4)租賃型保障房運(yùn)作模式：市場(chǎng)租金、分檔補(bǔ)貼的運(yùn)作模式(5)產(chǎn)權(quán)型保障房運(yùn)作模式：共有產(chǎn)權(quán)的運(yùn)作模式。（滿足條件的前提下才可以上市交易）(6)準(zhǔn)入、退出：不符合條件或違規(guī)時(shí)退出。（可訴請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行）典型特征是其主體法律地位不平等的房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象是(房地產(chǎn)行政管理關(guān)系)房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象中，(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系) 是指開(kāi)發(fā)商依法取得土地使用權(quán)并進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、建造房屋過(guò)程中產(chǎn)生的法律關(guān)系。房地產(chǎn)法規(guī)政策體系由房地產(chǎn)法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)、地方性規(guī)章構(gòu)成、憲法：國(guó)家根本大法、房地產(chǎn)法律：人大頒布，僅次于憲法城市房地產(chǎn)管理法物權(quán)法土地管理法城鄉(xiāng)規(guī)劃法民法通則合同法；擔(dān)保法；資產(chǎn)評(píng)估法、房地產(chǎn)行政法規(guī)：是以國(guó)務(wù)院令頒布的，主要有城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例；國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例；物業(yè)管理?xiàng)l例中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例；城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例； 住房公積金管理?xiàng)l例等、地方性法規(guī)：指有立法權(quán)的地方人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)依據(jù)憲法、法律和行政法規(guī)的規(guī)定、行政(部門 )規(guī)章和規(guī)范性文件(1)行政規(guī)章包括國(guó)務(wù)院部委 制定的部門規(guī)章和 有立法權(quán)的地方政府制定的政府規(guī)章。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì) 管理辦法 、城市商品房預(yù)售 管理辦法 、商品房銷售管理辦法、商品房屋租賃管理辦法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法、閑置土地處置辦法、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 管理辦法 、城市危險(xiǎn)房屋 管理規(guī)定 、建設(shè)部關(guān)于納入國(guó)務(wù)院決定的 15 項(xiàng)行政許可的條件的 規(guī)定 等(2)規(guī)范性文件是指行政機(jī)關(guān)依法制定的具有普遍約束力的文件，具有約束和規(guī)范人們行為的性質(zhì)。規(guī)范性文件：4房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格制度 暫行規(guī)定 、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格考試 實(shí)施辦法 、國(guó)有土地上房屋征收 評(píng)估辦法技術(shù)規(guī)范：房地產(chǎn)估價(jià) 規(guī)范 、房地產(chǎn)估價(jià)基本 術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn) ；房地產(chǎn)登記 技術(shù)規(guī)程、最高人民法院的司法解釋：最高人民法院在審理房地產(chǎn)案件中，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的有關(guān)問(wèn)題 進(jìn)行解釋，或者對(duì)疑難問(wèn)題進(jìn)行研究并就此發(fā)布指導(dǎo)性文件房屋登記辦法屬于(行政規(guī)章) 。全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)頒布的 非專門法律 即相關(guān)的法律有(民法通則城鄉(xiāng)規(guī)劃法合同法擔(dān)保法)。 專門法律 :城市房地產(chǎn)管理法房地產(chǎn)方面的 部門規(guī)章 主要是指國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定的規(guī)章，具體包括(城市商品房預(yù)售管理辦法城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定城市房地產(chǎn)抵押管理辦法城市房屋租賃管理辦法)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度。但是，國(guó)家在本法規(guī)定的范圍內(nèi) 劃撥 國(guó)有土地使用權(quán)的除外。（無(wú)償、 無(wú)使用期限 ）房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度（法定義務(wù)）、房地產(chǎn)成交價(jià)格關(guān)系著當(dāng)事人之間的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，也關(guān)系著國(guó)家的稅費(fèi)收益，成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。、通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)行申報(bào)管理，既防止房地產(chǎn)交易價(jià)格失真，又能有效防止交易雙方為偷逃稅費(fèi)對(duì)交易價(jià)格做不實(shí)的申報(bào)，保證國(guó)家的稅費(fèi)不流失。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估”、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度、由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。、房屋產(chǎn)權(quán)和交易監(jiān)管等職責(zé)繼續(xù)由住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）部門承擔(dān)5房地產(chǎn)交易管理是指政府及其房地產(chǎn)交易管理部門、其他相關(guān)部門以法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)行使的指導(dǎo)、監(jiān)督等管理活動(dòng)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的重要內(nèi)容。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)行(申報(bào)) 管理，既防止房地產(chǎn)交易價(jià)格失真又能保證國(guó)家的稅費(fèi)不流失根據(jù) 房屋 登記辦法的規(guī)定，(直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門) 是法定的房屋登記和發(fā)證機(jī)關(guān)房地產(chǎn)權(quán)利的種類房地產(chǎn)所有權(quán)和房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于用益物權(quán)的是（土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）。房地產(chǎn)所有權(quán)：、房地產(chǎn)所有權(quán)人對(duì)自己的房地產(chǎn)依法享有占有、 使用、收益和處分的權(quán)利。、占有、使用、收益和處分四項(xiàng)基本權(quán)能，構(gòu)成所有權(quán)完整的權(quán)能結(jié)構(gòu)，、所有權(quán)是一級(jí)權(quán)能，其他四項(xiàng)為二級(jí)權(quán)能，具有相對(duì)的獨(dú)立性，它們?cè)谝欢ǖ臈l件下同一級(jí)權(quán)能相分離時(shí)，一級(jí)權(quán)能不會(huì)因此而喪失，其條件是擁有二級(jí)權(quán)能者對(duì)所有權(quán)人應(yīng)盡一定的義務(wù)或者在一定期限后將分離的二級(jí)權(quán)能復(fù)歸于所有權(quán)人。房地產(chǎn)所有權(quán)的特性、完全性：房地產(chǎn)所有權(quán)是房地產(chǎn)為一般支配的完全權(quán)、整體性（單一性）：不能在內(nèi)容或者時(shí)間上加以分割、恒久性：其存在沒(méi)有存續(xù)期間，不因時(shí)效而消滅、彈力性：6當(dāng)房地產(chǎn)被他人非法占有時(shí)，無(wú)論被任何人或任何組織控制，房地產(chǎn)所有權(quán)人有權(quán)索回。、 絕對(duì)性 ：與債權(quán)相比，所有權(quán)不待他人積極作用而實(shí)現(xiàn)。而債權(quán)的行使必須以債務(wù)人的積極協(xié)助（即履行債務(wù)）為條件。房地產(chǎn)所有權(quán)的種類、單獨(dú)所有：一個(gè)單位或個(gè)人享有所有權(quán)、共有：兩個(gè)以上單位或個(gè)人共同享有所有權(quán)，包括按份共有和共同共有、建筑物區(qū)分所有：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。是一種復(fù)合性的權(quán)利。、房地產(chǎn)所有權(quán)具體有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)(1)土地所有權(quán)只有國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)兩種，(2)房屋所有權(quán)則有國(guó)家所有權(quán)，集體所有權(quán)和私人所有權(quán)三種。房地產(chǎn)所有權(quán)的特性有（A 完全性 B 整體性 C 恒久性 D 彈力性）房地產(chǎn)所有權(quán)分類不包括(家庭所有)房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利、建設(shè)用地使用權(quán)(1)建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施(2)取得方式 ： 出讓 、 劃撥 、 租賃 、 作價(jià)出資 （入股）和 授權(quán)經(jīng)營(yíng) ，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓、宅基地使用權(quán)宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。、地役權(quán)房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。包括通行地役權(quán)，排水地役權(quán) ，眺望地役權(quán)，采光地役權(quán)，支撐地役權(quán)，排污地役權(quán)等(1)地役權(quán)人：房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人(2)供役地：他人的房地產(chǎn)(3)需役地：自己的房地產(chǎn)、抵押權(quán)債務(wù)人或者第三人不移轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該7房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。(1)抵押人：債務(wù)人或者第三人(2)抵押權(quán)人：債權(quán)人(3)抵押房地產(chǎn)：用于擔(dān)保債務(wù)履行的房地產(chǎn)、租賃權(quán)以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地權(quán)利人那里取得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利下列各項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的有(農(nóng)業(yè)用地使用權(quán) )房屋所有制城鎮(zhèn)房屋所有制按所有制結(jié)構(gòu)劃分：、全民所有制房產(chǎn)（國(guó)家授權(quán)國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、企事業(yè)單位和軍隊(duì)管理），、集體所有制房產(chǎn)：社會(huì)主義勞動(dòng)群眾集體組織所有的房地產(chǎn)，、私人所有房產(chǎn)（國(guó)家保護(hù)私人房產(chǎn)）：商品房、保障性住房、已購(gòu)公有住房、軍產(chǎn)房等、外資及中外合資房產(chǎn)（外國(guó)政府、企業(yè)、團(tuán)體和僑民所有；我國(guó)企業(yè)或私人同外國(guó)企業(yè)、私人合資經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)），、其他房產(chǎn)如宗教房產(chǎn)、私營(yíng)股份公司房產(chǎn)城鎮(zhèn)房屋所有制按產(chǎn)權(quán)占有形式劃分、單獨(dú)所有房產(chǎn)、共有（公民個(gè)人共有房產(chǎn)，公民與集體、國(guó)家共有房產(chǎn)以及外國(guó)企業(yè)與中國(guó)企業(yè)的共有房產(chǎn)）3、建筑物區(qū)分所有權(quán)(1)對(duì)專有部分的所有權(quán)(2)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)(3)對(duì)共有部分享有共同管理的權(quán)利農(nóng)村房屋所有制、我國(guó)農(nóng)村房屋實(shí)行農(nóng)民自建、自用并以農(nóng)民私有為主的制度。、農(nóng)民對(duì)宅基地?fù)碛惺褂脵?quán)，對(duì)在宅基地上建造的房屋擁有所有權(quán)。、小產(chǎn)權(quán)房：由鄉(xiāng)村集體、鄉(xiāng)村集體與開(kāi)發(fā)商合作或開(kāi)發(fā)商協(xié)議租用集體土地后，在集體土地上自行開(kāi)發(fā)建設(shè)并向社會(huì)公開(kāi)出售的產(chǎn)權(quán)權(quán)能不完整或權(quán)能行使受限制的商品性住房。屬于違法建設(shè)和銷售，不受國(guó)家法律保護(hù)。房屋所有權(quán)的取得、原始取得依法建造房屋；依法沒(méi)收房屋；收歸國(guó)有的無(wú)主房屋；合法添附的房屋（如翻建、加層）。、繼受取得8(1)因法律 行為 繼受取得： 如房屋買賣（包括拍賣）； 房屋贈(zèng)與；房屋相互交換(2)因法律 事件 繼受取得：指因 被繼承人死亡（包括宣告死亡）的法律事件，繼承人或受遺贈(zèng)人依法取得房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)的消滅因某種法律 事實(shí) 的出現(xiàn)，使原房產(chǎn)權(quán)利人失去對(duì)該房產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權(quán)利。(1)房屋產(chǎn)權(quán)主體的消滅。房屋所有權(quán)人（自然人）死亡、法人被終止(2)房屋產(chǎn)權(quán)客體的消滅。(3)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、受贈(zèng)等引起原房產(chǎn)權(quán)利人對(duì)該房產(chǎn)權(quán)利的消滅。(4)因國(guó)家行政命令或法院判決而喪失。房產(chǎn)征收、法院判決使原房產(chǎn)權(quán)利人生法律效力而喪失該房屋的所有權(quán)。(5)房產(chǎn)所有權(quán)人放棄所有權(quán)。我國(guó)房屋所有權(quán)的特點(diǎn)(1)房屋的國(guó)家所有權(quán)、集體所有權(quán)和個(gè)人所有權(quán)同時(shí)并存，同等地受到憲法和法律的保護(hù)。(2)房屋所有權(quán)的客體是具有一定結(jié)構(gòu)、可供利用的房屋，而不是單指組成房屋的材料。(3)房屋所有權(quán)與其所依附的土地的使用權(quán)不可分離。(4)國(guó)家所有的房屋廣泛實(shí)行所有權(quán)與使用權(quán)的分離。國(guó)家享有所有權(quán)，國(guó)有企、事業(yè)單位和其他組織享有使用權(quán)。(5)房屋所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但受到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的制約。(6)房屋所有權(quán)的設(shè)立與移轉(zhuǎn)，需辦理房屋所有權(quán)登記和轉(zhuǎn)移登記手續(xù) 。房屋征收的概念國(guó)家為了 公共利益 的需要，依照法定權(quán)限和程序強(qiáng)制取得單位、個(gè)人及其他不動(dòng)產(chǎn)并給予公平補(bǔ)償?shù)男袨椋?011 年 1 月 21 日國(guó)務(wù)院公布了國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例房屋征收的限制條件(1)只能為了公共利益的需要；(2)必須嚴(yán)格依照法定的權(quán)限和程序；(3)政府以征收的執(zhí)行人身份出現(xiàn)，(4)以被征收房地產(chǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)值對(duì)被征收人的損失予以公平補(bǔ)償。房屋征收的前提條件公共利益 是國(guó)家征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋的前提條件(1)國(guó)防和外交的需要(2)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要(3)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；(4)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要(5)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城9區(qū)改建的需要；(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。征收土地具有的明顯的特點(diǎn)包括(A 具有一定的強(qiáng)制性，征地是國(guó)家的特有行為，被征地單位和農(nóng)民必須服從國(guó)家的需要；C 要妥善安置被征地單位和農(nóng)民的生產(chǎn)和生活，依法給予被征地單位和農(nóng)民補(bǔ)償；E 被征收后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即集體所有的土地變?yōu)閲?guó)有土地)征收與征用的區(qū)別有（A 適用對(duì)象不同 B 前提條件不同 D 所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同 E 補(bǔ)償內(nèi)容不同）對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償內(nèi)容包括（A 被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償 B 因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償 C 因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償）土地所有制的性質(zhì)和形式、我國(guó)現(xiàn)行土地所有制的性質(zhì)為社會(huì)主義公有制，其形式有兩種，一種是全民所有制，另一種是勞動(dòng)群眾集體所有制。、土地公有制是我國(guó)土地制度的基礎(chǔ)和核心，也是我國(guó)社會(huì)主義制度的重要經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)土地的全民所有制全民所有制 的土地被稱為國(guó)家所有土地，簡(jiǎn)稱國(guó)有土地，其所有權(quán)由 國(guó)務(wù)院 代表國(guó)家行使。國(guó)有土地所有權(quán)由（國(guó)務(wù)院 ）代表國(guó)家行使國(guó)有土地的范圍，其規(guī)定如下：、城市市區(qū)的土地；、農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地；、國(guó)家依法征收的土地；、依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；、因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。土地的勞動(dòng)群眾集體所有制勞動(dòng)群眾集體所有制的土地采取的是農(nóng)民集體所有制的形式，該種所有制的土地被稱為農(nóng)民集體所有土地，簡(jiǎn)稱集體土地農(nóng)民集體的范圍有下列 3 種：、農(nóng)民集體；、村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體；、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。憲法第十條規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地， 除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外 ，屬于 集體所有 ；10宅基地和自留地、自留山，也屬于 集體所有 。第九條規(guī)定：礦藏、水流、 森林 、 山嶺 、 草原 、荒地、灘涂等自然資源，都屬于 國(guó)家所有 ，即全民所有；由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外以下關(guān)于我國(guó)現(xiàn)行土地基本制度理解正確的是(A 全部土地為社會(huì)主義公有制 B 城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有 D 實(shí)行土地有償使用制度； E 土地的勞動(dòng)群眾集體所有制具體采取的是農(nóng)民集體所有制的形式)。土地登記制度根據(jù)土地管理法和不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例，國(guó)家依法實(shí)施土地登記制度。土地登記是指，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將土地權(quán)利及相關(guān)事項(xiàng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。土地登記的內(nèi)容：、集體土地所有權(quán)登記、耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記、建設(shè)用地使用權(quán)登記、宅基地使用權(quán)登記、土地他項(xiàng)權(quán)利（包括抵押權(quán)、承租權(quán)以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利）根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例，土地登記由土地所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理；直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的土地登記依法登記的土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯土地用途管制制度、根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地用途分為 農(nóng)用地 、 建設(shè)用地 和 未利用土地 。、土地用途管制的 核心 是 不能隨意改變農(nóng)用地的用途 。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)?？刂平ㄔO(shè)用地總量，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地耕地保護(hù)制度十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策。物權(quán)法，國(guó)家對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量耕地是指種植農(nóng)作物的土地，包括熟地、新開(kāi)發(fā)復(fù)墾整理地、休閑地、輪歇地草田輪作地：以種植農(nóng)作物為主，間有零星果樹(shù)、桑樹(shù)或其他樹(shù)木的土地；平均每年能保證收獲一季的已墾灘地和海涂（指海岸潮間淺灘）。耕地中還包括南方寬1.0 米，北方寬2.0 米的溝、渠、路和田埂中國(guó)耕地所具有的明顯特點(diǎn)包括(A 人均占有耕地少 B 耕地總體質(zhì)量差 C 生產(chǎn)水平低 D 退化11嚴(yán)重，后備資源不足 )土地使用制城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度改革改革開(kāi)放前的行政劃撥、無(wú)償 、無(wú)限期、無(wú)流動(dòng)的土地使用制度 改為 土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓制度。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立：物權(quán)法第一百三十七條規(guī)定：設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或劃撥等方式。另外還包括租賃、作價(jià)出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的概念城市房地產(chǎn)管理法第二十三條規(guī)定：土地使用權(quán)劃撥，是指、縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者、將土地使用權(quán)無(wú)償交給土地使用者使用的行為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍、國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的特征：、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)， 除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外 ，沒(méi)有使用期限的限制。、劃撥土地使用權(quán)包括(1)土地使用者繳納征收（拆遷）安置、補(bǔ)償費(fèi)用（如城市的存量土地或集體土地）和(2)無(wú)償取得（如國(guó)有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式。、 除法律、法規(guī)另有規(guī)定外 ，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。、取得劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)并按法定的程序辦理手續(xù)。、在國(guó)家沒(méi)有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國(guó)有土地，除出讓土地以外的土地 ，均按劃撥土地進(jìn)行管理。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式：、招標(biāo)出讓方式市、縣人民政府 國(guó)土資源行政主管部門 發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。12、拍賣出讓方式出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)、進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。、掛牌出讓方式出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。、協(xié)議出讓方式國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。物權(quán)法第一百三十七條規(guī)定：工業(yè)、 商業(yè) 、旅游、娛樂(lè)和商品住宅 等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取 招標(biāo) 、 拍賣 等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。及 掛牌 方式出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限、居住用地 70 年；、工業(yè)用地 50 年； 工業(yè)廠房、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50 年；、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40 年； 大型超市、綜合或其他用地 50 年。繼續(xù)使用土地申請(qǐng)方式、住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期,、非住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿，繼續(xù)使用土地的，(1)屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，(2)經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付出讓金等費(fèi)用國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、當(dāng)事人的名稱和住所；、土地界址、面積等；、建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間；、土地用途；、使用期限；、出讓金等費(fèi)用及其支付方式；、解決爭(zhēng)議的方法國(guó)有建設(shè)用地租賃的概念國(guó)家將國(guó)有建設(shè)用地租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為國(guó)有建設(shè)用地租賃的方式13招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議國(guó)有建設(shè)用地租賃的期限、租賃期限：短期租賃和長(zhǎng)期租賃，、短期租賃年限一般不超過(guò) 5 年，、長(zhǎng)期租賃具體租賃期限由租賃合同約定，但最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）：國(guó)家以一定年期的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)（股份有限公司或有限責(zé)任公司），該建設(shè)用地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為國(guó)家對(duì)企業(yè)出資的國(guó)家資本金或股本金的行為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)：國(guó)家根據(jù)需要，以一定年期的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理國(guó)家無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)有多種原因，主要有(A 土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的；B 國(guó)家根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán)的；C 各級(jí)司法部門沒(méi)收其所有財(cái)產(chǎn)而收回土地使用權(quán)的；E 土地使用者自動(dòng)放棄土地使用權(quán)的)。建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的管理。未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù) 2 年未使用的劃撥土地使用權(quán)，國(guó)家可以無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)(B 互換 C 贈(zèng)與 D 出資 E 抵押)，但法律另有規(guī)定的除外集體土地使用權(quán)的概念、民事主體依法取得對(duì)集體土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、使用和收益的民事權(quán)利。民事主體是指集體所有制單位承包經(jīng)營(yíng)戶和個(gè)人。、物權(quán)法規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)在 性質(zhì)上可合稱 為集體土地使用權(quán)。集體土地使用權(quán)分為兩種(1)農(nóng)地使用權(quán)（現(xiàn)行規(guī)定為 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、 自留地和自留山使用權(quán)），農(nóng)地包括耕地、其他農(nóng)業(yè)用地、用于農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)的荒地(2)農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)：包括 宅基地、集體企業(yè)和 公益用地等集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)2014 年 11 月 21 日，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見(jiàn)，為我國(guó)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)提供了政策支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃與設(shè)計(jì)管理城鄉(xiāng)規(guī)劃、包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。14、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。、詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)劃區(qū)是指城市、鎮(zhèn)和村莊的建成區(qū)以及因城鄉(xiāng)建設(shè)和發(fā)展需要，必須實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、 近 郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法中城市規(guī)劃區(qū)是指（城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)）因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。城鎮(zhèn)體系規(guī)劃分為全國(guó)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、市域(鎮(zhèn)域)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃以及縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：城鎮(zhèn)空間布局和規(guī)?？刂疲卮蠡A(chǔ)設(shè)施的布局，為保護(hù)生態(tài)環(huán)境、資源等需要嚴(yán)格控制的區(qū)域省、自治區(qū)人民政府組織編制省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，報(bào) 國(guó)務(wù)院 審批。城市規(guī)劃管理的基本概念城市規(guī)劃監(jiān)管體制和機(jī)制不斷創(chuàng)新，并逐步建立了綠線、紫線、藍(lán)線、黃線管理制度城市總體規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：城市、鎮(zhèn)的發(fā)展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設(shè)的地域范圍，各類專項(xiàng)規(guī)劃等城市總體規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容、規(guī)劃區(qū)范圍、規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地、水源地和水系、基本農(nóng)田和綠化用地、環(huán)境保護(hù)、自然與歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)以及防災(zāi)減災(zāi)等內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)作為城市總體規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容、城市總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為 20 年城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃以及鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃的編制，應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，并與土地利用總體規(guī)劃相銜接；從事城鄉(xiāng)規(guī)劃編制工作應(yīng)當(dāng)具備 法人 資格。城市人民政府組織編制城市總體規(guī)劃。社會(huì)公眾參與、 同級(jí)人大常委會(huì) 審議、 上級(jí)政府 審批城市規(guī)劃修改有下列情形之一的，組織編制機(jī)關(guān)方可按照規(guī)定的權(quán)限和程序修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃：(1)上級(jí)人民政府制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)生變更，提出修改規(guī)劃要求的；(2)行政區(qū)劃調(diào)整確需修改規(guī)劃的；15(3)因國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)重大建設(shè)工程確需修改規(guī)劃的；(4)經(jīng)評(píng)估確需修改規(guī)劃的；(5)城鄉(xiāng)規(guī)劃的審批機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)修改規(guī)劃的其他情形。城市規(guī)劃的實(shí)施、城市規(guī)劃經(jīng)審批頒布后，即具有法規(guī)效力。、城市規(guī)劃的實(shí)施管理主要是報(bào)建審批管理和批后管理兩部分內(nèi)容。(1)報(bào)建審批管理包括對(duì)建設(shè)項(xiàng)目選址審批核發(fā)項(xiàng)目 選址 意見(jiàn)書，對(duì)城市用地審批核發(fā)建設(shè) 用地規(guī)劃 許可證（未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)），對(duì)建設(shè)工程審批核發(fā)建設(shè) 工程規(guī)劃 許可證。(2)批后管理主要是按照規(guī)劃實(shí)施監(jiān)督檢查體系 對(duì)違章占地和違章建設(shè)的查禁工作 。城市規(guī)劃報(bào)建審批管理包括(A 建設(shè)項(xiàng)目選址管理 C建設(shè)用地規(guī)劃管理 D建設(shè)工程規(guī)劃管理)。不屬 于城市規(guī)劃的實(shí)施管理范疇的是（B.建設(shè)工程施工許可證）【解析】建設(shè)工程施工許可證是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，由建設(shè)行政主管部門頒發(fā)兩證一書、建設(shè)項(xiàng)目 選址 意見(jiàn)書國(guó)家對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目，特別是國(guó)家的大、中型建設(shè)項(xiàng)目的宏觀管理，在可行性研究階段，主要是通過(guò)計(jì)劃管理和規(guī)劃管理來(lái)實(shí)現(xiàn)。城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)定：按照國(guó)家規(guī)定需要有關(guān)部門批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位在報(bào)送有關(guān)部門批準(zhǔn)或者核準(zhǔn) 前 ，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請(qǐng) 核發(fā)選址意見(jiàn)書 。、建設(shè)用地規(guī)劃許可證在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以 劃撥 方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案后， 建設(shè)單位 應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出 建設(shè)用地規(guī)劃許可 申請(qǐng)，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范嗣，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(1)在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府 申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 。(2)申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案等材料。(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可管理的主要內(nèi)容：核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 前 的管理工作有：16(1)建筑管理；(2)道路管理；(3)管線管理；(4) 審定設(shè)計(jì)方案；核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 后 的管理工作有：(1)放線、驗(yàn)線制度；(2)建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收；(3)竣工資料的報(bào)送在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證前，城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)對(duì)(C .建設(shè)工程施工圖 )進(jìn)行審查臨時(shí)性建設(shè)規(guī)劃管理在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，臨時(shí)建設(shè)應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)自行拆除城市規(guī)劃實(shí)施的監(jiān)督檢查、縣級(jí)以上人民政府及其城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃編制、審批、實(shí)施、修改的監(jiān)督檢查。未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；、尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處 建設(shè)工程造價(jià) 5%以上10%以下 的罰款；、無(wú)法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收入，可以并處 建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下 的罰款、建設(shè)單位未在建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后個(gè)月內(nèi)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報(bào)送有關(guān)竣工驗(yàn)收資料的，由所在城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)任限期補(bǔ)報(bào)，逾期不補(bǔ)報(bào)的，處萬(wàn)元以上萬(wàn)元以下的罰款5、工程竣工報(bào)告應(yīng)經(jīng) 項(xiàng)目經(jīng)理 和 施工單位有關(guān)負(fù)責(zé)人 審核簽字。城市紫線、綠線、藍(lán)線和黃線劃定、城市紫線是指國(guó)家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)和省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)的保護(hù)范圍界線，以及歷史文化街區(qū)外經(jīng)縣級(jí)以上人民政府公布保護(hù)的歷史建筑的保護(hù)范圍界線。、城市綠線是指城市各類綠地范圍的控制線?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)提出不同類型用地的界線、規(guī)定綠化率控制指標(biāo)和綠化用地界線的具體坐標(biāo)。、城市藍(lán)線是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫(kù)、渠和濕地等城市地表水體保護(hù)和控制的地域界線。、城市黃線是指對(duì)城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線城市紫線、綠線、藍(lán)線和黃線管理、在城市紫線范圍內(nèi)確定各類建設(shè)項(xiàng)目，必須先由市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依據(jù)保護(hù)規(guī)劃進(jìn)行審查，組織專家論證并進(jìn)行公示后核發(fā)選址意見(jiàn)書。、城市綠線內(nèi)的用地，不得改作他用，不得違反法律法規(guī)、強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及批準(zhǔn)的規(guī)劃進(jìn)行17開(kāi)發(fā)建設(shè)，不符合規(guī)劃要求的建筑物及其他設(shè)施應(yīng)當(dāng)限期遷出。、在城市藍(lán)線內(nèi)進(jìn)行各項(xiàng)建設(shè)，必須符合經(jīng)批準(zhǔn)的城市規(guī)劃。、在城市黃線內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建各類建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，應(yīng)當(dāng)依法向建設(shè)主管部門(城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門) 申請(qǐng)辦理城市規(guī)劃許可城市紫線、綠線、藍(lán)線和黃線監(jiān)督、城市紫線監(jiān)督對(duì)擅自調(diào)整和改變城市紫線，擅自調(diào)整和違反保護(hù)規(guī)劃的行政行為，或者由于人為原因，導(dǎo)致歷史文化街區(qū)和歷史建筑遭受局部破壞的，省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和直轄市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門等監(jiān)督機(jī)關(guān)可以提出糾正決定，督促執(zhí)行。、城市綠線監(jiān)督各類建設(shè)工程要與其配套的綠化工程同步設(shè)計(jì)，同步施工，同步驗(yàn)收。、城市藍(lán)線、黃線監(jiān)督城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門 定期 對(duì)城市藍(lán)線、黃線管理情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，對(duì)違反城市藍(lán)線、黃線管理辦法在城市藍(lán)線、黃線范圍內(nèi)進(jìn)行各類建設(shè)活動(dòng)的，按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和城市地表水體的控制界線分別為(D.城市黃線與城市藍(lán)線)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界線是 （A、用地紅線 ）城市和建筑設(shè)計(jì)管理、提高城市設(shè)計(jì)水平鼓勵(lì)開(kāi)展城市設(shè)計(jì)工作，通過(guò)城市設(shè)計(jì)，從整體平面和立體空間上統(tǒng)籌城市建筑布局，協(xié)調(diào)城市景觀風(fēng)貌，體現(xiàn)城市地域特征、民族特色和時(shí)代風(fēng)貌。、加強(qiáng)建筑設(shè)計(jì)管理按照“適用、經(jīng)濟(jì)、綠色、美觀”的建筑方針，突出建筑使用功能以及節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材和環(huán)保，防止片面追求建筑外觀形象、保護(hù)歷史文化風(fēng)貌有序?qū)嵤┏鞘行扪a(bǔ)和有機(jī)更新，解決老城區(qū)環(huán)境品質(zhì)下降、空間秩序混亂、歷史文化遺產(chǎn)損毀等問(wèn)題，促進(jìn)建筑物、街道立面、天際線、色彩和環(huán)境更加協(xié)調(diào)、優(yōu)美。項(xiàng)目報(bào)建制度、凡在我國(guó)境內(nèi)投資興建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，都必須實(shí)行報(bào)建制度，接受當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或其授權(quán)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。、報(bào)建的程序?yàn)椋洪_(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)列入年度投資計(jì)劃后，須向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門進(jìn)行報(bào)建，交驗(yàn)有關(guān)批準(zhǔn)文件，領(lǐng)取工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建表，認(rèn)真填寫后報(bào)送，并要求進(jìn)行招標(biāo)準(zhǔn)備。、報(bào)建內(nèi)容主要包括：工程名稱、建設(shè)地點(diǎn)、投資規(guī)模、資金來(lái)源、當(dāng)年投資額、工程規(guī)模、開(kāi)工日期、竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況共十項(xiàng)。建筑工程施工許可管理的范圍18、在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開(kāi)工前應(yīng)當(dāng)向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。、工程投資額在 30 萬(wàn)元以下 或者建筑面積在 300m2 以下 的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。、按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開(kāi)工報(bào)告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。、必須申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證的建筑工程未取得施工許可證的，一律不得開(kāi)工。申領(lǐng)建筑工程施工許可證的條件、應(yīng)當(dāng)辦理用地批準(zhǔn)手續(xù)的，已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)。、在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。、施工場(chǎng)地已經(jīng)基本具備施工條件、已經(jīng)確定施工企業(yè)。、有滿足施工需要的技術(shù)資料，設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定審查合格。、有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。、按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。、建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)。(1)建設(shè)工期 不足一年 的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的 50%，(2)建設(shè)工期 超過(guò)一年 的，到位資金原則上不少于工程合同價(jià)的 30%。、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件建筑工程施工許可證的管理、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起 3 個(gè)月內(nèi)開(kāi)工。、因故不能按期開(kāi)工的，應(yīng)當(dāng)在期滿前向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期，并說(shuō)明理由；延期以兩次為限，每次不超過(guò) 3 個(gè)月。、既不開(kāi)工又不申請(qǐng)延期或者超過(guò)延期次數(shù)、時(shí)限的，施工許可證自行廢止4、在建的建筑工程因故中止施工的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自中止施工之日起 1 個(gè)月內(nèi) 向發(fā)證機(jī)關(guān)報(bào)告，并做好建筑工程的維護(hù)管理工作。因故不能按期開(kāi)工的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)在施工許可證期滿前向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期，并說(shuō)明理由；延期以兩次為限，每次不超過(guò)(C3 )個(gè)月工期超過(guò)一年的建設(shè)工程，申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證，其到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的(B 30)、建設(shè)工程，是指土木工程、建筑工程、線路管道和設(shè)備安裝工程及裝修工程。、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的單位。、建設(shè)單位不得將建設(shè)工程肢解發(fā)包。19、建設(shè)工程發(fā)包單位不得迫使承包方低于成本競(jìng)標(biāo)，不得任意壓縮合理工期。、施工單位應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)承攬工程。、施工單位對(duì)建設(shè)工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)。建設(shè)工程建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)包括( )。A 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、施工以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購(gòu)進(jìn)行招標(biāo)B 建設(shè)單位不可將建設(shè)工程適當(dāng)?shù)闹獍l(fā)包C 建設(shè)工程發(fā)包單位不得迫使承包方以低于成本的價(jià)格競(jìng)標(biāo)，不得任意壓縮合理工期建設(shè)D 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將施工圖設(shè)計(jì)文件提交有資格的施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)審查E 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的單位建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理制度、國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門對(duì)全國(guó)的建設(shè)工程質(zhì)量實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理。、國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門和國(guó)務(wù)院鐵路、交通、水利等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量的法律、法規(guī)和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。、國(guó)務(wù)院發(fā)展改革部門按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職責(zé)，組織稽查特派員，對(duì)國(guó)家出資的重大建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)督檢查。建設(shè)工程質(zhì)量保修管理房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算建筑工程項(xiàng)目 最低保修期限地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程 設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏 年供熱與供冷系統(tǒng) 個(gè)采暖期、供冷期電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝 年裝修工程 年、存續(xù)期：承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期 減去 商品房竣工至交付之間的時(shí)間、 商品住宅 的保修期 不得低于 建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期，、當(dāng)存續(xù)期 少于 施工單位對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的最低保修期限時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 對(duì) 購(gòu)買人的保修期不得低于下列最低保修期限(保修期自商品住宅交付之日起計(jì)算)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)保修期自商品住宅交付之日起計(jì)算建筑工程項(xiàng)目 最低保修期限地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu) 在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修20屋面防水3 年(竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足 3 年的，適用此款 )墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏 1 年墻面、頂棚抹灰層脫落 1 年地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂 1 年門窗翹裂、五金件損壞 1 年管道堵塞 2 個(gè)月供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備 1 個(gè)采暖期或供冷期衛(wèi)生潔具 1 年燈具、電器開(kāi)關(guān) 6 個(gè)月、 非住宅商品房 的保修期 不得低于 建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。（按照前項(xiàng)作法）、因不可抗拒力或者使用不當(dāng)造成的損失，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。保修期自商品住宅交付之日起計(jì)算建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收管理工程竣工驗(yàn)收的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)、國(guó)務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)工程竣工驗(yàn)收的監(jiān)督管理。、縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)工程竣工驗(yàn)收的監(jiān)督管理，具體工作可以委托所屬的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)實(shí)施。、工程竣工驗(yàn)收由 建設(shè)單位 負(fù)責(zé)組織實(shí)施工程竣工驗(yàn)收的條件(1)完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；(2)提出工程竣工報(bào)告；(3)提出工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；(4)提出質(zhì)量檢查報(bào)告；(5)有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；(6)有進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告。(7)建設(shè)單位已按合同約定支付工程款。(8)有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。(9)對(duì)于住宅工程，進(jìn)行分戶驗(yàn)收并驗(yàn)收合格，建設(shè)單位按戶出具住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表。(10)建設(shè)主管部門及工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)責(zé)令整改的問(wèn)題全部整改完畢。(11)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件21在正常使用下，下列符合施工單位對(duì)房屋建筑工程的最低保修期限規(guī)定的有（A.屋面防水為5年C.裝修工程為2年）工程竣工驗(yàn)收的程序(1)工程完工后，施工單位向建設(shè)單位提交工程竣工報(bào)告，申請(qǐng)工程竣工驗(yàn)收。(2)建設(shè)單位收到工程竣工報(bào)告后，對(duì)符合竣工驗(yàn)收要求的工程，組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位組成驗(yàn)收組，制定驗(yàn)收方案。(3)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收 7個(gè)工作日前 將驗(yàn)收的時(shí)間、地點(diǎn)及驗(yàn)收組名單書面通知負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)。(4)建設(shè)單位組織工程竣工驗(yàn)收。由(A.國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門) 負(fù)責(zé)全國(guó)工程竣工驗(yàn)收的監(jiān)督管理工作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量責(zé)任制度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)和營(yíng)銷的主體，是整個(gè)活動(dòng)的組織者。其他所有參與部門都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇的，都和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生合同關(guān)系，出現(xiàn)問(wèn)題也應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與責(zé)任單位協(xié)調(diào)對(duì)質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的處理方式、房屋竣工后，必須驗(yàn)收合格后方可交付使用。、商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的， 購(gòu)買人有權(quán)退房 ，甚至要求開(kāi)發(fā)企業(yè)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。、注意的問(wèn)題(1)交付使用之后，是指辦理了交付使用手續(xù)之后， 與房屋所有權(quán)證辦理與否無(wú)關(guān)，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題與使用時(shí)間關(guān)系不大， 房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的，均可申請(qǐng)退房 。(2)是確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，而不是一般性的質(zhì)量問(wèn)題。一般性的質(zhì)量問(wèn)題主要通過(guò)質(zhì)量保修解決。(3)必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門申請(qǐng)重新核驗(yàn)，以質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的結(jié)論為依據(jù) ，其他單位檢測(cè)結(jié)果無(wú)效。(4)對(duì)給購(gòu)房人造成的損失應(yīng)當(dāng)有合理的界定，只應(yīng)包含直接損失，不應(yīng)含精神損失 等間接性損失。關(guān)于因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的責(zé)任導(dǎo)致主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的已售商品住房處理方式的說(shuō)法，正確的是(C.購(gòu)房人有權(quán)選擇退房或換房)住宅質(zhì)量保證和住宅使用說(shuō)明制度住宅質(zhì)量保證書22、內(nèi)容住宅質(zhì)量保證書，應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。、保修項(xiàng)目和保修期(1)存續(xù)期：承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期減去商品房竣工至交付之間的時(shí)間。(2)商品住宅的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期，如竣工時(shí)間2016年1 月、商品房交付時(shí)間2017年7月，相距1 年6個(gè)月，存續(xù)期約定2年保修期年個(gè)月個(gè)月，此個(gè)月保修期年，則開(kāi)發(fā)單位對(duì)購(gòu)買人之保修期限不得低于下列保修期限(3)當(dāng)存續(xù)期 少于 施工單位對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的最低保修期限時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)買人的保修期不得低于下列最低保修期限：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3 年的，適用此款）；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月。(4)非住宅商品房的保修期 不得低于 建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。(5)因不可抗拒力或者使用不當(dāng)造成的損失，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。保修期自商品住宅交付之日起計(jì)算。住宅使用說(shuō)明書的內(nèi)容(1)開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；(2)結(jié)構(gòu)類型；(3)裝修、裝飾注意事項(xiàng)；(4)上水、下水、電、燃?xì)狻崃?、通信、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明；(5)有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)；(6)門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；23(7)配電負(fù)荷；(8)承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明；(9)其他需說(shuō)明的問(wèn)題。關(guān)于住宅質(zhì)量保證書中商品住宅有關(guān)項(xiàng)目 最低保修期限 的說(shuō)法，正確的有(B.墻面抹灰層脫落1年C. 衛(wèi)生間地面滲漏1年D. 電氣開(kāi)關(guān)6個(gè)月E. 管道堵塞2 個(gè)月 )商品房交付使用管理(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按期交付符合交付使用條件的商品房(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向購(gòu)房人提供 住宅質(zhì)量保證書 和 住宅使用說(shuō)明書(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。測(cè)繪結(jié)果與合同中約定面積數(shù)據(jù)有差異，合同未作約定，依照商品房銷售管理辦法20條辦理面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi)（含 3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款面積誤差比絕對(duì)值超出 3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。、買受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起 30 日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。、買受人不退房的，(1)產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出 3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。(2)產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出 3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)助購(gòu)買人辦理 土地使用權(quán)變更 （開(kāi)發(fā)單位變更為個(gè)人）和房屋所有權(quán)登記手續(xù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將辦理房屋權(quán)屬登記數(shù)據(jù)報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念1、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法24方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無(wú)償兩種方式。(1)有償轉(zhuǎn)讓 主要包括房地產(chǎn) 買賣 、房地產(chǎn) 抵債 、房地產(chǎn) 作價(jià)入股 等行為，(2)無(wú)償轉(zhuǎn)讓 主要包括房地產(chǎn) 贈(zèng)與 、 繼承 等行為。 注意所有人名稱變更不算轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)買賣屬于雙務(wù)行為，房地產(chǎn)贈(zèng)與屬于單務(wù)行為，受讓人不需承擔(dān)任何義務(wù)下列情形中，屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的有（A房地產(chǎn)買賣B房地產(chǎn)入股 D房地產(chǎn)抵債）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件(1)達(dá)不到下列條件的房地產(chǎn) 不得轉(zhuǎn)讓 。以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開(kāi)發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于 房屋建設(shè)工程的 ，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的 25以 上；屬于成片開(kāi)發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定 查封 或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的 。(3)依法 收回 土地使用權(quán)的。(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。(5)權(quán)屬有 爭(zhēng)議 的。(6)未 依法登記 領(lǐng)取 權(quán)屬證書的 。(7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開(kāi)發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的(C.25% )以上，否則房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓城市房地產(chǎn)管理法及城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合的條件，其中不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)包括(B.權(quán)屬有爭(zhēng)議的；C. 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；D.依法收回土地使用權(quán)的；E. 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的 )房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后 90日內(nèi) 持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；(3)房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在 7日內(nèi) 作出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理；25(4)房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；(5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；(6)登記機(jī)構(gòu)辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書根據(jù)城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定，關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序的規(guī)定，表述正確的有 (A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；D.房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；E .房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同合同的內(nèi)容由當(dāng)事人協(xié)商擬定，一般應(yīng)包括：(1)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；(2)房地產(chǎn)權(quán)屬證書的名稱和編號(hào)；(3)房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；(4)土地宗地號(hào)、 土地使用權(quán)取得的方式 及 年限