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1、資產(chǎn)評估基礎(chǔ)教程 主講老師：王紅玲 TEL： 13699732760 前言 一 教學的指導方針 知識性和實踐性 二 本課程的要求和難度 要求學生通過本課程的學習，使大家比較全 面的了解資產(chǎn)評估的理論，掌握資產(chǎn)評估的基本 方法，具有一定的解決資產(chǎn)評估問題的能力。 本課程難度適中。學習過管理會計和財務(wù)管 理課程的同學會覺得比較簡單。 前言 三 本課程的主要內(nèi)容 本科程內(nèi)容可以分為三大部分。 第一部分包含第 1、 2章：講述資產(chǎn)評估的基本理論 和基本方法； 第二部分包含第 3 8章的內(nèi)容：針對不同的資產(chǎn)評 估對象：機器設(shè)備、房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期投資、流 動資產(chǎn)和企業(yè)價值評估等，分別講解不同對象的具
2、體評 估的方法和資產(chǎn)評估程序。我把它稱之為評估實務(wù) 第三部分包含第 10、 11章的內(nèi)容，講述了資產(chǎn)評估 操作規(guī)范以及資產(chǎn)評估中的經(jīng)濟分析。 第一章 資產(chǎn)評估概述 重點與難點 1.資產(chǎn)評估基本要素和特點 2.資產(chǎn)評估價值類型及其劃分 3.各種資產(chǎn)評估假設(shè)的內(nèi)涵和實質(zhì) 4.資產(chǎn)評估各種原則內(nèi)涵及其應用 第一節(jié) 資產(chǎn)評估及其特點 一、資產(chǎn)評估的定義 （一）資產(chǎn)評估的概念 專業(yè)機構(gòu)和人員，按照國家法律、法規(guī)和資產(chǎn) 評估準則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照 相關(guān)程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學方法， 對資產(chǎn)價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行 為和過程。 （二）資產(chǎn)評估要素 1.評估的主體：指資產(chǎn)
3、評估由誰來承擔，它 是資產(chǎn)評估工作得以進行的重要保證。 2.評估的客體：指資產(chǎn)評估的對象，它是對資 產(chǎn)評估內(nèi)容上的界定。 3.評估假設(shè)：假設(shè)對任何學科都是重要的，相 應的理論觀念和方法都是建立在一定假設(shè)的基礎(chǔ) 之上的。資產(chǎn)評估與其他學科一樣，其理論和方 法體系的形成也是建立在一定假設(shè)條件之上的。 4.評估原則：資產(chǎn)評估的行為規(guī)范，調(diào)節(jié)資 產(chǎn)評估委托者、評估業(yè)務(wù)承擔者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有 關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評估中的相互關(guān)系。 5.評估的依據(jù)：指資產(chǎn)評估所應遵循的法律、 法規(guī)、經(jīng)濟行為文件、重大合同協(xié)議等。 第一節(jié) 資產(chǎn)評估及其特點 6.評估的程序 整個資產(chǎn)評估工作是按一定程序系統(tǒng)進行的， 該程序是保證資
4、產(chǎn)評估質(zhì)量的重要手段。 7.評估基準日： 確定資產(chǎn)價值的基準時間。 8.評估的（特定）目的：指資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)的經(jīng)濟 行為對資產(chǎn)評估結(jié)果的要求，或者資產(chǎn)評估結(jié)果 的具體用途，直接或間接地決定和制約資產(chǎn)評估 的條件、價值類型和方法的選擇。 9.評估的價值類型：對評估價值的質(zhì)的規(guī)定， 對資產(chǎn)評估參數(shù)的選擇具有約束性。 10.資產(chǎn)評估方法：確定資產(chǎn)評估價值的手 段和途徑。資產(chǎn)評估的要素是一個有機組 成的整體，它們之間相互依托，相輔相成， 缺一不可，而且它們也是保證資產(chǎn)評估價 值的合理性和科學性的重要條件。 二、資產(chǎn)評估的客體（補充） （一）資產(chǎn)的含義 資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)，即特定權(quán)利主體 擁有或控制的并能給
5、特定權(quán)利主體帶來未 來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。而外延則包括了 具有內(nèi)在經(jīng)濟價值，以及市場交換價值的 所有實物和無形的權(quán)利。 資產(chǎn)評估對象或資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)并 不完全局限于企業(yè)中的資產(chǎn)，所以他和會 計學中的資產(chǎn)定義略有差異。 （二）資產(chǎn)的基本特征 1.必須是經(jīng)濟主體擁有或者控制的。 2.能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的資源， 即可望給經(jīng)濟主體帶來現(xiàn)金流入的資源。 3.資產(chǎn)必須能以貨幣計量。 【 例 1. 1】 標的物是否具有（ ），是評估 師判斷和確認其是否是資產(chǎn)最重要的標準 之一。 A.歷史成本 B.歷史收益 C.預期成本 D.投資收益 （三）資產(chǎn)的價格和價值 1.價格是一個歷史數(shù)據(jù)或事實，是特定 的
6、交易行為中特定買方和賣方對商品或服 務(wù)實際支付或收到的貨幣數(shù)額。 2.資產(chǎn)評估中的價值不是一個歷史數(shù)據(jù) 和事實，它是專業(yè)人士根據(jù)特定的價值定 義在特定的時間內(nèi)對商品、服務(wù)價值的估 計。 3.資產(chǎn)評估的目標是判斷 評估對象的價 值 而不是評估對象的實際成交價格。 （四）資產(chǎn)的分類 P9 三 資產(chǎn)評估的特點 1.市場性 （ 1）根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的不同性質(zhì)，通過模擬市場 條件對資產(chǎn)價值作出評定估算和報告。 （ 2）評估結(jié)果經(jīng)得起市場檢驗。 2.公正性 （ 1）定義：公正性是指資產(chǎn)評估行為服務(wù)于資 產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當事人的 任何一方的需要。 （ 2）公正性的表現(xiàn)有兩點： 一是資產(chǎn)評估是按
7、公允、法定的準則和規(guī)程 進行的，具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范，這是 公正性的技術(shù)基礎(chǔ)。 3.專業(yè)性 （ 1）從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機構(gòu)應由一定數(shù) 量和不同類型的專家及專業(yè)人士組成。 （ 2）評估機構(gòu)及其評估人員對資產(chǎn)價值的 估計判斷是建立在專業(yè)技術(shù)知識和經(jīng)驗的基礎(chǔ)之 上。 4.咨詢性 （ 1）資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè) 化估價意見，這個意見本身并無強制執(zhí)行的效力。 （ 2）評估者只對結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要 求負責，而不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價決策負責。 四 資產(chǎn)評估的功能和作用 （一）資產(chǎn)評估功能 最基本的內(nèi)在功效和能力：評價和評 值。 （二）資產(chǎn)評估的基本作用 1.咨詢的作用 是指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資
8、產(chǎn)業(yè)務(wù)提供 專業(yè)化估價意見，該意見本身并無強制執(zhí) 行的效力。 2.鑒證的作用 鑒證包含鑒別和舉證兩個部分。 資產(chǎn)評估從事的是價值鑒證，而不是權(quán)屬 鑒證。 第二節(jié) 資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則 一、資產(chǎn)評估假設(shè) 資產(chǎn)評估的假設(shè)中最重要的基本假設(shè)有：交 易假設(shè)、公開市場假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假 設(shè)。 （一）交易假設(shè) 1.含義： 交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本 的前提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評估資產(chǎn)已 經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交 易條件等模擬市場進行估價。 2.意義： （ 1）為資產(chǎn)評估得以進行創(chuàng)造了條件。 （ 2）限定了資產(chǎn)評估的外部環(huán)境：資產(chǎn)是 被至于市場交易之中，不能夠脫離
9、市場條件而孤 立的進行資產(chǎn)評估。 （二）公開市場假設(shè) 1.含義 （ 1）公開市場假設(shè)就是假定比較完善的公 開市場存在，被評估資產(chǎn)將要在這樣的市場中進 行交易。 （ 2） 公開市場的含義 ： 指充分發(fā)達與完善的市場條件，是一個有自 愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上， 買者和買者的地位是平等的，彼此都有獲得足夠 市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都 是在自愿的、理智的而非強制，或者不受限制的 條件下進行的。 （ 3）公開市場是有范圍的，可以根據(jù)實際 評估業(yè)務(wù)決定其范圍。 （ 4）資產(chǎn)的交換價值受市場機制的制約并 由市場行情決定，而不是由個別交易決定。 2.使用條件 凡是能夠在公開市場
10、上交易，用途較為廣泛 或者通用性較強的資產(chǎn)，都可以考慮使用公開市 場假設(shè)進行評估。 3.意義： 其他假設(shè)（持續(xù)經(jīng)營假設(shè)和清算假設(shè)）都是 以公開市場假設(shè)為基本參照。 （三）持續(xù)使用假設(shè) 1.含義： 持續(xù)使用假設(shè)首先設(shè)定被評估資產(chǎn)正處于使 用狀態(tài)，包括正在使用中的資產(chǎn)和備用的資產(chǎn)； 其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀 態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。 2.使用條件 持續(xù)使用假設(shè)是在一定市場條件下對被評估 資產(chǎn)使用狀態(tài)的假設(shè)，其評估結(jié)果使用范圍常常 是有限制的，他只對特定的買者或者賣者是公平 合理的。 3.分類： 該假設(shè)細分為三種情況：在用續(xù)用；轉(zhuǎn)用續(xù) 用；移地續(xù)用。 （四）清算假設(shè) 清算假設(shè)是對
11、資產(chǎn)在 非公開市場條件下 被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。 清算評估值通常要低于公開市場假設(shè)和持續(xù) 使用假設(shè)前提下同樣資產(chǎn)的評估值。 二、資產(chǎn)評估的原則 （一）資產(chǎn)評估工作原則 1.獨立性原則。 評估主體和評估業(yè)務(wù)的當事人雙方不能有任 何的利益關(guān)系 獨立性原則包含兩層含義 （ 1）評估機構(gòu)的獨立性 （ 2）評估機構(gòu)和評估人員在評估工作始終 堅持獨立的第三者地位。 2.客觀公正性原則。 客觀公正性原則要求資產(chǎn)評估工作實 事求是，尊重客觀實際。 3.科學性原則。 科學性原則要求資產(chǎn)評估機構(gòu)和評估 人員必須 （ 1）遵循科學的評估標準 （ 2）以科學的態(tài)度制定評估方案 （ 3）采用科學的評估方法進
12、行資產(chǎn) 評估。 （二）資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術(shù)原則 在資產(chǎn)在評估執(zhí)業(yè)過程中的一些技術(shù)規(guī)范和業(yè)務(wù)準則。 1.預期收益原則 是以技術(shù)原則的形式概括出資產(chǎn)及其價值的最基本 的決定因素。資產(chǎn)價值的高低主要取決于給他的所有者 預期的收入的高低。收入越多價值越高。 是收益法中收益額確定的重要基礎(chǔ)前提 2.貢獻原則 （ 1）是預期收益原則的一種具體化 （ 2）主要適用于構(gòu)成某整體資產(chǎn)的各組成要素資 產(chǎn)的貢獻，或者是當整體資產(chǎn)缺少該項要素資產(chǎn)將蒙受 的損失。 3.替代原則 作為一種市場規(guī)律，在同一市場上，具有相同使用 價值和質(zhì)量的商品，應有大致相同的交換價值。如果具 有不同的交換價值或價格，買者會選擇價格較低者。 這
13、是市場法評估的理論基礎(chǔ) 4.供求原則 假定在其他條件不變的前提下，商品價格隨著需 求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。 是對替代原則的補充 5.評估時點原則 評估基準日為資產(chǎn)評估提供了一個時間基準。本 原則要求資產(chǎn)評估必須要有評估基準日，評估值就是評 估基準日的資產(chǎn)價值。 第三節(jié) 評估目的和價值類型 一、資產(chǎn)評估目的 （一）資產(chǎn)評估目的分類 1.資產(chǎn)評估目的分為 一般目的和特定目的。 一般目的包含特定目的，而特定目的 則是一般目的的具體化。 2.資產(chǎn)評估一般目的 幻燈片 24 3.資產(chǎn)評估的特定目的 幻燈片 25 （ 1）資產(chǎn)評估一般目的或者資產(chǎn)評估 的基本目標是由資產(chǎn)評估的性質(zhì)及其基本 功
14、能決定的 （ 2）資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的一般目的 只能是資產(chǎn)在評估時點的公允價值。 （ 3）資產(chǎn)評估中的公允價值的一個 顯著特點： 它與相關(guān)當事人的地位、資產(chǎn)的狀況 及資產(chǎn)所面臨的市場條件相吻合，并且沒 有損害各當事人的合法權(quán)益，亦沒有損害 他人的利益 （ 1）含義： 資產(chǎn)評估的特定目的指的是資產(chǎn)業(yè)務(wù)（指 的是引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟行為，即被評估資產(chǎn)即 將發(fā)生的經(jīng)濟行為）對評估結(jié)果用途的具體要求。 同樣的資產(chǎn)，因為評估目的不同，其評估值也不 相同 資產(chǎn)評估的特定目的實質(zhì)上是判斷特定條件 下或者具體條件下資產(chǎn)的公允價值 我國資產(chǎn)評估實踐表明，資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要有： 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。企業(yè)出售。企業(yè)兼并。 企業(yè)聯(lián)營。股
15、份經(jīng)營。中外合資、合作企 業(yè)清算。擔保。企業(yè)租賃。債務(wù)重組。 引起資產(chǎn)評估的其他合法經(jīng)濟行為。 二、資產(chǎn)評估的價值類型 （一）資產(chǎn)評估的價值類型的含義 資產(chǎn)評估中的價值類型是指資產(chǎn)評估 結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。它是對資 產(chǎn)評估的一個質(zhì)的規(guī)定。 不同的價值類型從不同的角度反映資 產(chǎn)評估價值的屬性和特征。 不同屬性的價值類型所代表的資產(chǎn)評 估價值不僅在性質(zhì)上是不同的，而且在數(shù) 量上往往也存在較大差異。 （二）資產(chǎn)評估價值的特點 P10 1. 時效性 2.目的性 3.意見性 4.估計性 （三）資產(chǎn)評估價值類型 1. 公開市場價值 2.投資價值 3.重置價值 4.清算價格 （ 1）資產(chǎn)的通用性 （
16、 2）清算時間的限制 練習題 一、單項選擇題 1.（ ）是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的前提假 設(shè)。 A.公開市場假設(shè) B.交易假設(shè) C.清算假設(shè) D.在用續(xù)用假設(shè) 2.從本質(zhì)上講，資產(chǎn)評估是一種（ ）活動。 A事實判斷估算 B價值分析估算 C價格分析確定 D資產(chǎn)保值估算 3.資產(chǎn)評估值與資產(chǎn)交易中的實際成交價格存在下列關(guān) 系（ ）。 A.前者必須高于后者 B.前者必須低于后者 C.前者必須等于后者 D.前者可以高于、低于或 等于后者 4.資產(chǎn)評估中確認資產(chǎn)的基本標準之一是 看其是否具有（ ）。 A.歷史成本 B.歷史收 益 C.預期成本 D.預期收 益 5.資產(chǎn)評估工作的執(zhí)行操作者不同于會計 計價，它是由獨立于企業(yè)以外的社會中介 機構(gòu)完成的。這一點說明資產(chǎn)評估具有 （ ）。 A.市場性 B.公正性 C.咨詢性 D.專業(yè)性 二 多選題 1.資產(chǎn)評估的資產(chǎn)具有以下基本特征 （ ）。 A. 是由過去的交易或者事項形成的資源 B. 必須是經(jīng)濟主體擁有或者控制的 C. 能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的資源， 即可望給經(jīng)濟主題帶來現(xiàn)金流入的資源 D. 資產(chǎn)必須能以貨幣計量
資產(chǎn)評估第一章(課件)
