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1、物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ)物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標(biāo)1物業(yè)設(shè)備概述 *什么是物業(yè)設(shè)備設(shè)施呢？物業(yè)設(shè)備既包括室內(nèi)設(shè)備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤?yīng)以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，這些設(shè)備構(gòu)成了物業(yè)設(shè)備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務(wù)的有機組成部分。注：作為現(xiàn)代物業(yè)，無論是住宅、商業(yè)，還是寫字樓、工業(yè)廠房或其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設(shè)備是其不可缺少的重要組成部分。是為了滿足人們生活的基本需求，同時還是人們追求生活更舒適、更安全的物質(zhì)保證。只有這些設(shè)備、設(shè)施正常運作，物業(yè)的功能和作用才能夠得以實現(xiàn)。第1頁/共85頁 2、物業(yè)設(shè)備管理的意義 注：物業(yè)設(shè)備管理
2、的基本內(nèi)容包括管理和服務(wù)兩個方面，也就是說，需要做好物業(yè)設(shè)備的管理、運行、維修和保養(yǎng)等方面的工作。 *管理、使用好物業(yè)設(shè)備、設(shè)施有以下幾個方面的意義： 物業(yè)設(shè)備管理在為人們提供良好的工作、學(xué)習(xí)及生活環(huán)境中，起到基礎(chǔ)性管理的作用，并提供了有力保障。 物業(yè)設(shè)備管理是實現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進(jìn)物業(yè)與設(shè)備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強有力手段。 物業(yè)設(shè)備管理是提高現(xiàn)有設(shè)備、設(shè)施性能與完好率，延長設(shè)備使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設(shè)備安全運行的保證。 物業(yè)設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要，對文明衛(wèi)生、環(huán)境建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)起到保駕護(hù)航的作用。 物業(yè)設(shè)備管理能強化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)。第2頁/共85頁 物業(yè)設(shè)
3、備管理的目標(biāo) 注：物業(yè)設(shè)備在整個物業(yè)內(nèi)處于非常重要的地位。它是物業(yè)運作的物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)。 * 用好、管好、維護(hù)檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，是物業(yè)設(shè)備管理的根本目標(biāo)。 * 衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個指標(biāo)： A設(shè)備有效利用率，； B設(shè)備的完好率，； 第3頁/共85頁 物業(yè)設(shè)備是否完好的標(biāo)準(zhǔn)為： 零部件完整齊全， 設(shè)備運轉(zhuǎn)正常 設(shè)備技術(shù)資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全 設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象 防凍、保溫、防腐等措施完整有效 第4頁/共85頁 物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容 物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理 物業(yè)設(shè)備運行管理、 物業(yè)設(shè)備維修管理、 物業(yè)設(shè)備更新改造管理、 備品配件管理、 固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理
4、和工程資料的管理等。 第5頁/共85頁 1、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理 注：主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強制性文件。 （1）設(shè)備原始檔案 設(shè)備原始檔案包括： 設(shè)備清單或裝箱單。 設(shè)備發(fā)票。 產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書。 開箱驗收報告 第6頁/共85頁 產(chǎn)品技術(shù)資料 安裝施工、水壓試驗、調(diào)試、驗收報告。 （2）設(shè)備技術(shù)資料 設(shè)備技術(shù)資料包括： 設(shè)備卡片 設(shè)備臺賬 設(shè)備技術(shù)登錄簿 竣工圖 系統(tǒng)資料 第7頁/共85頁 （3）政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強制性文件 2、物業(yè)設(shè)備運行管理 * 物業(yè)設(shè)備的運行管理實際上包括了物業(yè)設(shè)備
5、技術(shù)運行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟運行管理兩部分。 （應(yīng)取得兩個方面的成果）： 一是 設(shè)備的運行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài) 針對設(shè)備的特點，制定科學(xué)、嚴(yán)密且切實可行的操作規(guī)程。第8頁/共85頁 對操作人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，必須嚴(yán)格要求持證才能上崗。 加強維護(hù)保養(yǎng)工作。 設(shè)備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須定期校驗，確保靈敏可靠。 對運行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗用直觀的方法來管理，而應(yīng)在運行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進(jìn)行技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上，做深入、透徹、準(zhǔn)確的分析。 對事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行“三不放過”原則。即事故原因未查清不放過、對事故責(zé)任者未處理不放過、事故后沒
6、有采取改善措施不放過。 第9頁/共85頁 二是 從設(shè)備的購置到運行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟效益，即設(shè)備的全過程管理的各項費用最經(jīng)濟。 設(shè)備的經(jīng)濟運行管理，可從以下幾個方面進(jìn)行： （1）初期投資費用管理 在購置設(shè)備時，應(yīng)綜合考慮以下因素： 設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)必須滿足使用要求，并注意考慮到發(fā)展的需要。 設(shè)備的安全可靠程度、操作難易程度及對工作環(huán)境的要求。 設(shè)備的價格及運行時能源的耗用情況。 設(shè)備的壽命。 設(shè)備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和震動。 注意采用新技術(shù)、新工藝、新材料及新型設(shè)備，第10頁/共85頁 （2）運行成本管理 能源消耗的經(jīng)濟核算。 操作人員的配置
7、 維修費用的管理 3、物業(yè)設(shè)備維修管理 設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時會釀成設(shè)備事故。 （1）維護(hù)保養(yǎng)方式：主要是“清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對長時期運行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進(jìn)行強制保養(yǎng)。第11頁/共85頁 （2）維護(hù)保養(yǎng)工作的實施 維護(hù)保養(yǎng)工作主要分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩種。 日常維護(hù)保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對設(shè)備進(jìn)行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時巡視記錄各運行參數(shù)，隨時注意運行中有無異聲、震動、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對設(shè)備做好清潔工作。第12頁/
8、共85頁 定期維護(hù)保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進(jìn)行的。它是有計劃地將設(shè)備停止運行，進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。 應(yīng)做好以下工作： 徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通； 檢查運動部件運轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙； 檢查安全裝置； 檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞； 清洗油箱，檢查油位指示器，換油； 檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常。第13頁/共85頁 （3）設(shè)備的點檢 設(shè)備的點檢就是對設(shè)備有針對性的檢查。設(shè)備點檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。 設(shè)備的點檢包括日常點檢及計劃點檢。 設(shè)備的日常點檢由操作人員隨機檢查。日常點檢內(nèi)容主要包括：運行狀況及參數(shù)；安全保護(hù)裝置；易磨損的零部件；易污
9、染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件；在運行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。第14頁/共85頁 設(shè)備的計劃點檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進(jìn)行，計劃點檢內(nèi)容主要有：記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；更換零部件；確定修理的部位、部件及修理時間；安排檢修計劃。第15頁/共85頁 (4) 物業(yè)設(shè)備的計劃檢修 對在用設(shè)備，根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計劃，對設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是計劃檢修 實行計劃檢修，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對它進(jìn)行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。
10、第16頁/共85頁 (5) 計劃檢修和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系第17頁/共85頁設(shè)備設(shè)施管理概述第18頁/共85頁一、房屋及設(shè)備設(shè)施的種類和組成部分一、房屋及設(shè)備設(shè)施的種類和組成部分第19頁/共85頁第20頁/共85頁第21頁/共85頁第22頁/共85頁第23頁/共85頁二、設(shè)備設(shè)施管理的基本要求二、設(shè)備設(shè)施管理的基本要求第24頁/共85頁100% 全全部部設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施施總總數(shù)數(shù)量量完完好好設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施施數(shù)數(shù)量量設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施施完完好好率率第25頁/共85頁三、設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容與方法三、設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容與方法第26頁/共85頁第27頁/共85頁第28頁/共85頁第29頁/共85頁二、設(shè)備設(shè)施維修
11、養(yǎng)護(hù)計劃與實施二、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計劃與實施第30頁/共85頁設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計劃的制定設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計劃的制定第31頁/共85頁第32頁/共85頁第33頁/共85頁第34頁/共85頁第35頁/共85頁第36頁/共85頁l第37頁/共85頁第38頁/共85頁第39頁/共85頁明確目標(biāo)明確目標(biāo)收集材料收集材料計劃草案論證計劃草案論證計劃確定，履行必要的批準(zhǔn)手續(xù)，一般還要計劃確定，履行必要的批準(zhǔn)手續(xù)，一般還要向業(yè)主進(jìn)行必要的解釋或說明向業(yè)主進(jìn)行必要的解釋或說明執(zhí)行計劃：根據(jù)實際情況的變化進(jìn)行適當(dāng)?shù)膱?zhí)行計劃：根據(jù)實際情況的變化進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整調(diào)整計劃的可計劃的可執(zhí)行性和執(zhí)行性和驗證辦法驗證辦法以往運
12、行記錄以往運行記錄技術(shù)狀況診斷技術(shù)狀況診斷技術(shù)檔案資料技術(shù)檔案資料計劃草案編寫計劃草案編寫技術(shù)可行技術(shù)可行性分析性分析資源的滿資源的滿足情況足情況資金的落資金的落實情況實情況能否滿足能否滿足需求需求第40頁/共85頁設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計劃維修養(yǎng)護(hù)的對象：名稱、位置、狀態(tài)、范圍維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任人：人員構(gòu)成、分工和責(zé)權(quán)維修養(yǎng)護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)：包括養(yǎng)護(hù)的頻次和時間間隔維修養(yǎng)護(hù)的方法：包括必要的程序和規(guī)程維修養(yǎng)護(hù)效果的驗證： 包括驗證的方法、記錄等第41頁/共85頁設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計劃的實施設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計劃的實施第42頁/共85頁設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計劃的實施設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計劃的實施第43頁/共85頁運行和使用
13、者的責(zé)任和配合運行和使用者的責(zé)任和配合第44頁/共85頁維修保養(yǎng)人員職責(zé)維修保養(yǎng)人員職責(zé)第45頁/共85頁月、季度檢查月、季度檢查第46頁/共85頁第47頁/共85頁半年檢查和書面報告半年檢查和書面報告第48頁/共85頁更換材料、設(shè)備的供應(yīng)更換材料、設(shè)備的供應(yīng)第49頁/共85頁安全工作安全工作第50頁/共85頁共用設(shè)備設(shè)施的運行管理共用設(shè)備設(shè)施的運行管理第51頁/共85頁第52頁/共85頁第53頁/共85頁第54頁/共85頁第55頁/共85頁第56頁/共85頁第57頁/共85頁第58頁/共85頁第59頁/共85頁房屋及共用設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理項目的外包控房屋及共用設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理項目的外包控制制第
14、60頁/共85頁第61頁/共85頁第62頁/共85頁第63頁/共85頁共用設(shè)備設(shè)施外包管理合同的簽署和外包控制共用設(shè)備設(shè)施外包管理合同的簽署和外包控制第64頁/共85頁第65頁/共85頁幾種典型設(shè)備設(shè)施的管理幾種典型設(shè)備設(shè)施的管理第66頁/共85頁第67頁/共85頁第68頁/共85頁第69頁/共85頁第70頁/共85頁第71頁/共85頁第72頁/共85頁第73頁/共85頁第74頁/共85頁第75頁/共85頁第76頁/共85頁第77頁/共85頁第78頁/共85頁第79頁/共85頁第80頁/共85頁第81頁/共85頁第82頁/共85頁第83頁/共85頁第84頁/共85頁感謝您的觀看！第85頁/共85頁
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