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1、商品住房價格上漲原因以及調(diào)控政策的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析摘 要：本文首先對我國商品住房市場的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行簡單分析，并指出目前商品住房市場的格局主要是因為過度投資行為引起。然后分析了商品住房市場需要政府調(diào)控的依據(jù)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)上分析物業(yè)稅的征收對商品住房市場的影響，并且對近年來政府的稅收和利率政策對商品住房市場的影響進(jìn)行分析。在此基礎(chǔ)上得出利用物業(yè)稅對商品住房市場進(jìn)行調(diào)控，能夠從根本上降低目前商品住房的市場價格，提高資源的利用效率。關(guān)鍵字：商品住房 物業(yè)稅 加息 交易稅引 言1998年開始中國住房市場真正走進(jìn)了市場化流通的時代。從2000年至今商品住房價格不論是沿海的一些中大城市，還是全國，都一路高歌猛進(jìn)，飚升
2、的房價使市場中正常的需求得不到實現(xiàn)。2004年以來，中央政府和地方政府相繼出臺一系列調(diào)控政策如新舊“國八條”、“國六條”以及央行的貸款利率的微調(diào)，市場價格也沒有像購房者所期待的那樣出現(xiàn)下降，僅僅是增幅短期內(nèi)的小幅度減緩。然而，短暫的減緩之后，商品住房市場價格增幅仿佛有回升趨勢。對我國商品住房市場價格的研究主要可以分為兩個方面。第一主要是研究商品住房價格的影響因素，并分析宏觀經(jīng)濟(jì)對商品住房市場價格的影響，通過匯率、利率、經(jīng)濟(jì)周期、通貨膨脹預(yù)期的變動對房價的波動進(jìn)行計量分析。如沈悅（2006）、劉洪玉（2006）、徐滇慶（2005）、郭金星（2005）研究認(rèn)為收入、城市化、人口、土地價格等因素是影
3、響房價的重要因素，同時經(jīng)濟(jì)周期、預(yù)期通貨膨脹、利率、匯率、金融市場支持對房價具有一定的外部沖擊。第二集中在對房地產(chǎn)市場泡沫的測量。如黃正新（2002）、李維哲和曲波（2002）、洪開榮（2002）、倪鵬飛（2004）、楊帆（2005）、王雪峰（2005）、胡健穎等（2006）、韓德宗（2005）、周京奎（2004）等通過不同的方法體系對中國房地產(chǎn)市場的泡沫進(jìn)行測量，并且得出各自的結(jié)論。此外還分析了政策環(huán)境如稅收政策、貨幣政策的變化如何影響房價。一、 住房市場化以后的市場發(fā)展?fàn)顩r1996年底，黨中央、國務(wù)院在在中央經(jīng)濟(jì)工作會議上作出決策：把住宅建設(shè)培育為新的增長點。到了1998年，終于取消了傳統(tǒng)
4、的福利分房制度，將商品住房推向市場化軌道。房改出臺后的幾年內(nèi)，住房市場迅速發(fā)展，主要表現(xiàn)在投資的迅速急速上升，1999年，全國商品住房開發(fā)投資4010.17億元，到2004年投資額已達(dá)10375.71億元；全國商品房平均銷售價格1999年2053元，2004年上升到2714元，增長率32.2，其中北京、上海等中心城市商品房平均銷售價格上漲更是驚人。南京市住房市場，在2002年以后，價格的平均年增速達(dá)到了10，商品住房投資增速超過50。表一1999年2004年商品房市場發(fā)展?fàn)顩r年份實際銷售房屋面積實際銷售面積增長率商品房銷售平均價格商品房銷售平均價格增長率199914556.519.462053
5、-0.49200018637.1328.0321122.87200122411.920.2521702.75200224969.2711.4122503.69200332247.2429.1523594.84200438231.6418.56271415.05數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒19992004由于長期的福利分房制度壓抑了較大的購房需求，在住房市場化啟動后的幾年內(nèi)，市場需求（包括消費需求和投資需求）較快得到釋放。但是我們知道住宅推向市場后，城鎮(zhèn)居民總體收入水平?jīng)]有達(dá)到購買私人住房的高度。 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒、中國房地產(chǎn)年鑒和南京市統(tǒng)計年鑒計算根據(jù)上表所示，在中國城鎮(zhèn)居民用全部可
6、支配收入購買一套普通住宅，需要1820年；在南京城鎮(zhèn)居民用全部可支配收入購買一套普通住宅需要1724年。此外住房公積金制度的滯后、住宅金融業(yè)服務(wù)的不配套、社保制度不健全所產(chǎn)生的居民預(yù)防性儲蓄，使得城鎮(zhèn)居民住房消費需求依舊受到抑制，此時的需求抑制由體制抑制變?yōu)槭杖胍种?。而投資者在住房市場化后，卻找到了理性的投資對象，這部分人的住房投資行為是住房價格上漲的重要原因。2002年，銀行推出個人住房貸款業(yè)務(wù)，普通家庭的購買力得到提升，一方面消費需求得到一部分釋放，另一方面更多的普通家庭加入到住房的投資隊伍。這部分增加的有效需求使得市場價格更有理由升而不降。對于收入水平不高的家庭，迫于結(jié)婚、拆遷等原因貸款
7、購房加重其負(fù)擔(dān)，而不得不壓縮其他消費，這類家庭就是通常所講的房奴。 表二 2002以來南京商品住房市場投資總量及比例 單位：億平米、年份20022003200420052006投資需求量128140192208300投資所占比例1617191514一般房價沖到戶均收入6倍左右的區(qū)域被經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱之為泡沫區(qū)。而在中國，這一比例已經(jīng)達(dá)到甚至超過了10至20倍。據(jù)計算2004年中國的總體房價收入比已經(jīng)達(dá)到18.70根據(jù)2004年中國統(tǒng)計年鑒和中國房地產(chǎn)年鑒計算，如果以城市作為測算單位，有些城市還高于這個數(shù)字，而在美國總體房價收入比大約35。據(jù)報道 新華網(wǎng)，上海已經(jīng)有94.4的人無法承受中環(huán)線以內(nèi)的房價
8、。所以，目前住房市場呈現(xiàn)的就是這樣的一種景象，一方面價格堅挺，市場住房銷售火熱，另一方面普通家庭因購房背上沉重負(fù)擔(dān)，還有大量的買不起住房的家庭不得不推遲購買，進(jìn)入租房市場。綜上所述，在目前的情況下，住房市場呈現(xiàn)一頭房價高持續(xù)走高，另一頭家庭購買住房壓力沉重的情景并不奇怪，甚至可以說是當(dāng)年房改倉促出臺導(dǎo)致的必然結(jié)果。市場相關(guān)制度的缺失，使得宏觀調(diào)控政策往往失去明顯效果，央行2004年10月份提高基準(zhǔn)利率，提高貸款成本。但是住房的溢價程度和收益流水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款增加的成本，指望降低0.27個百分點來影響投資者預(yù)期，顯然不可能。此后，面對節(jié)節(jié)攀升的房價，中央又連續(xù)出臺“國八條”、“國六條”試圖通過
9、土地控制和征收住房交易環(huán)節(jié)稅收來抑制投機(jī)需求，事實證明效果不明顯。從圖一看，商品房價格下降，增速在短暫的下降后又持續(xù)增長。由此看來，如果根本解決住房市場目前的格局，關(guān)鍵是抑制過度投資。數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局整理二、 商品住房市場調(diào)控政策的經(jīng)濟(jì)分析（一）商品住房市場需要調(diào)控的前提Case和Shiller（1989）、Abraham和Hendershott（1995）、Ito和Iwaisako（1995）、Levin和Wright（1997）、Muellbauer和Murphy（1997）等人就房地產(chǎn)市場的投機(jī)問題作了大量的研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資中確實存在投機(jī)行為，并且是房地產(chǎn)價格的決
10、定因素之一。在這些文獻(xiàn)中強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)市場中投機(jī)性預(yù)期，是決定未來房地產(chǎn)價格波動的關(guān)鍵因素之一。投機(jī)性預(yù)期不僅受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，而且也受到投機(jī)者的認(rèn)知、情緒、信息等等多種捉摸不定的因素影響所以對投機(jī)性預(yù)期較難準(zhǔn)確把握，而投機(jī)行為通過正反饋機(jī)制的實現(xiàn)引發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)（王子明，2002）。從斯密以來，一直認(rèn)為市場中看不見的手是配置資源的最優(yōu)選擇，但是從動態(tài)的角度看，在投機(jī)性預(yù)期的作用下，房地產(chǎn)市場通過價格吸引大量的資本進(jìn)入，由于房地產(chǎn)商品的供給時期通常較長再加上土地供給彈性較低，市場價格在資本大量進(jìn)入的情況下，進(jìn)一步上漲，由此完成一次正反饋機(jī)制，如此反復(fù)，價格逐漸偏離基準(zhǔn)價格。如此看來在房地產(chǎn)市場中
11、，看不見的手不能自行資源長期的最優(yōu)配置，反而會引起經(jīng)濟(jì)泡沫，更嚴(yán)重的情況下，演化成泡沫經(jīng)濟(jì)。從國內(nèi)外的一系列土地和房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟(jì)事件中，我們可以清楚認(rèn)識到這一點。既然市場不能避免泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生，各國和地區(qū)政府都選擇了政府干預(yù)作為預(yù)防手段。（二）物業(yè)稅征收的經(jīng)濟(jì)分析(1)物業(yè)稅征收的理論解釋物業(yè)稅是對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)所征收的稅，屬于不動產(chǎn)稅的一部分。不動產(chǎn)包括有形土地、建筑物和附屬于土地的改良工事。不動產(chǎn)稅在不同國家、地區(qū)其名稱不盡相同。有的稱“商品住房稅”，有的稱“不動產(chǎn)稅”。 現(xiàn)代意義上的不動產(chǎn)稅，在中世紀(jì)的英格蘭已出現(xiàn)，美國各州現(xiàn)在實施的不動產(chǎn)稅即是步其后塵而設(shè)。在美國對個人持有的動產(chǎn)
12、一般情況下免除財產(chǎn)稅，但規(guī)定若該動產(chǎn)被用于商業(yè)用途，則課以等同房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的財產(chǎn)稅；日本稅制規(guī)定，對土地、建筑物及應(yīng)折舊資產(chǎn)（depreciableassets）征收財產(chǎn)稅；而在香港，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅則被明文規(guī)定為“是向本港土地及/或樓宇的業(yè)主所征收的稅項”；綜觀各國（地區(qū)）規(guī)定，可以認(rèn)為，廣義的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅更確切地說應(yīng)該叫做財產(chǎn)稅，它對商業(yè)用途的動產(chǎn)和房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的評估價值課稅；而狹義的不動產(chǎn)稅即對土地、房屋等不動產(chǎn)的評估價值課稅。一個社會中，產(chǎn)品和服務(wù)是有限的，人們對產(chǎn)品和服務(wù)的消費必然會壓縮他人的消費，所以才由價格和收入來約束購買者的行為，使絕大多數(shù)人能夠分享產(chǎn)品帶來的效用。當(dāng)社
13、會產(chǎn)品充裕時候，個人占有對他人占有的負(fù)外部性影響微乎其微，所以在這種行業(yè)大多數(shù)的政府并沒有進(jìn)行干預(yù)，采取無稅制的做法，例如牙膏行業(yè)，沒有人因為購買牙膏而支付價格以外的稅（也可以理解為零稅率）。在產(chǎn)品稀缺的行業(yè)，個人占有對他人占有的負(fù)外部性影響相對較大，在這種行業(yè)就需要一種制度來約束過度的需求，保證大多數(shù)人的需求能夠得到實現(xiàn)。例如商品住房，土地資源的稀缺決定了商品住房不可能無限供給，個人過度購買（投資或投機(jī)需求），減少了商品住房的供給，在他人需求沒有實現(xiàn)的情況下，必然導(dǎo)致供不應(yīng)求房價升高，從而壓縮了他人的正常消費，此外閑置的商品住房又造成資源的浪費。在一些市場經(jīng)濟(jì)較成熟的資本主義國家，通常用征稅
14、來約束稀缺資源的過度占有。需要強(qiáng)調(diào)的是，物業(yè)稅的征收保證稀缺資源有效利用的一種制度安排，或者說是稀缺資源市場化的制度需求。在市場化初期的行業(yè)，資源占有的傳統(tǒng)格局必然使得這種制度的建設(shè)是長期性的。(2) 征收物業(yè)稅對商品住房市場的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)住房市場化至今，政府沒有區(qū)分市場中的消費需求和投資需求。因此，出臺的調(diào)控政策在約束投資行為的同時，也在約束消費需求。投資者大多是收入穩(wěn)定且高的家庭，在約束條件絕對惡化的同時，其相對約束條件并沒有惡化，甚至改善。這也是為何眾多調(diào)控組合拳失去效果的原因，所以必須有區(qū)分的對市場行為進(jìn)行調(diào)控。投資行為主要由投資者對資產(chǎn)未來收益的預(yù)期和成本決定，成本一般由市場價格和持有成
15、本決定，收益主要由未來各期收益流和基本價格的溢價決定。住房市場化以后持續(xù)的價格上漲強(qiáng)化了投資者對房價繼續(xù)上漲的預(yù)期。另一方面，我國在房改之時沒有征收住房市場持有環(huán)節(jié)稅即物業(yè)稅，這樣除非出現(xiàn)市場價格短期的劇烈暴跌，否則投資收益將肯定大于投資成本。作為理性的投資者，必然選擇住房作為投資對象。上面分析可知，投資者的投資決策取決于投資者對資產(chǎn)的預(yù)期收益和購買成本。降低投資需求關(guān)鍵要降低投資者預(yù)期總收益的收益，因此通過征收持有環(huán)節(jié)稅收即物業(yè)稅，降低未來各期收益，可助于降低投資需求。如（1）和（2）式所示，未征收物業(yè)稅時的投資者的預(yù)期總收益： （1）征收物業(yè)稅投資者的預(yù)期總收益： （2）顯然，通過征收物業(yè)
16、稅可以影響投資者的投資決策。下面我們通過圖二分析，物業(yè)稅的征收對市場均衡的影響。 S圖二E2OP2Q1P*PPD2E1Q*EP1D1Q2 圖三P*PPD2QPD1（3）SD4如圖二，市場總需求D1是由市場各類需求綜合而成。Q*為短期內(nèi)市場最大供給，S是長期市場供給曲線。E點為t期均衡點，此時市場均衡價格P*。征收物業(yè)稅，一方面對商品住房的消費需求不產(chǎn)生影響 為了簡化，我們假設(shè)對擁有一套住宅的家庭，征收零稅率的物業(yè)稅，另一方面提高投資者持有成本，預(yù)期收益減少，當(dāng)期需求下降，則圖二中D1向左移動至D2，市場均衡價格下降至P1。圖中Q*Q1部分為，物業(yè)稅擠出了投資者需求，Q1Q*部分為前期消費需求的
17、釋放。因此物業(yè)稅收，使得社會福利增加CP*P1OQ*。此外，由于持有成本的增加，市場存量房的供給增加，QQ*向右移至Q=Q2，市場均衡價格下期將繼續(xù)下降，則社會福利又增加圖二中的陰影部分即梯形E1P1P2E2的面積。（三）加息和征收流轉(zhuǎn)稅對住房市場的影響分析近年來隨著一些大中城市商品住房市場價格上漲過快，中央和各地方政府意識到要限制投資需求，先后采用利率、稅收政策和行政手段進(jìn)行調(diào)控。1.加息對商品住房市場的影響效應(yīng)圖三表示作為消費品的住宅市場供求狀況，圖中的S為住房市場的供給曲線，Q處可以認(rèn)為是短期市場中的最大供給量。D是住房市場的需求曲線，其中包括了消費需求和投資需求，該曲線是消費需求和投資
18、需求函數(shù)的綜合而成。當(dāng)央行加息，一方面對于依靠銀行貸款的以消費為目的的購房者來說，購房成本上升，因此，消費需求下降，需求曲線D1有向D2移動的趨勢；另一方面，對于投資者來說央行加息的幅度相對其收益來說很小的時候，只要其預(yù)期收益大于成本，其需求不會因此而減少。此外，由于商品住房對普通消費者來說是必需品，也就是說在當(dāng)期由于加息的原因，沒有消化的潛在需求在未來期內(nèi)必然會得到釋放，所以只要存在潛在需求對未來的市場價格總會產(chǎn)生一定的上漲壓力。圖三中的需求曲線D2又有向D3移動的壓力。投資者在進(jìn)行投資決策時，也會考慮這個信息，則如果短期內(nèi)市場供給沒有足夠大，投資者對市場價格的預(yù)期必然是更趨樂觀，在這種情況
19、下，投資者的需求在貸款利率小幅度上漲時，其需求不降反升，需求曲線有向D4移動的趨勢。在加息后商品住房價格上升或下降取決于兩種需求在市場中所占的比例。所以，我們說幅度較小的加息對市場價格的影響效應(yīng)更多是通過影響消費需求來降低市場價格，而消費需求卻正是我們所需要“保護(hù)”的市場需求。2.流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收對住房市場的影響效應(yīng)。所謂轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅，即流轉(zhuǎn)稅收，流轉(zhuǎn)稅是通過對商品住房交易征收一定稅收來降低商品住房投資者套利收益，以此抑制投資者需求。如前所述商品住房市場需求主要有兩類，消費需求、投資需求。首先流轉(zhuǎn)稅不影響消費需求，因為這部分購買者短期內(nèi)出售住房的概率較小。其次，投資需求取決于投資者對商品住房未來能帶
20、來的預(yù)期收益以及預(yù)期資產(chǎn)溢價。如， （3）其中為投資者預(yù)期自己會在期賣出住房的概率；如果征收流轉(zhuǎn)稅收則投資者的預(yù)期總收益為：， （4）其中為稅率；流轉(zhuǎn)稅的征收一方面降低了交易環(huán)節(jié)的預(yù)期收益，對于普通的投資者而言其期賣出住房的概率會下降，則下降，另一方面不影響持有環(huán)節(jié)的預(yù)期收益即部分。從兩方面影響可知總預(yù)期收益必然下降，總預(yù)期收益下降是否意味投資需求必然下降？雖然，部分下降，但是我們說是投資者預(yù)期的資產(chǎn)溢價部分，只要預(yù)期在未來期內(nèi)住房價格不發(fā)生下跌，投資者所持有的資產(chǎn)價值依然能夠得到保值或增值，在資產(chǎn)得到保值或者增值的基礎(chǔ)上，只要部分得到實現(xiàn)，投資者的需求不會因此而下降。所以征收流轉(zhuǎn)稅充其量只是
21、抑制了投資者的再交易行為，提高其住房持有偏好，并不影響投資需求。從流轉(zhuǎn)稅對市場的負(fù)面影響來看，在市場中沒有出現(xiàn)過多的投機(jī)需求時，流轉(zhuǎn)稅可能抑制了一部分正常的存量房的流轉(zhuǎn)。在土地供給相對短缺的情況下，抑制存量房進(jìn)入市場，將有助于市場價格的上漲。我們再來看投機(jī)需求部分。投機(jī)需求完全取決于對資產(chǎn)溢價的預(yù)期，進(jìn)而在其預(yù)期內(nèi)實現(xiàn)轉(zhuǎn)手套利。投機(jī)者的預(yù)期收益為 （5）其中為投機(jī)者在當(dāng)期購買住房的成本。如果征收流轉(zhuǎn)稅收則投資者的預(yù)期總收益為： （6）其中為稅率；顯而易見，當(dāng)投機(jī)行為抬高市場價格時，流轉(zhuǎn)稅主要作用在于降低市場中的投機(jī)需求。而對投資需求來說，流轉(zhuǎn)稅提高了投資者商品住房的持有概率，并不影響其投資的預(yù)
22、期收益，因而不影響投資需求。所以流轉(zhuǎn)稅只有在市場中充斥大量投機(jī)需求的情況下才能明顯起到調(diào)控住房價格作用。如圖四、圖五 圖形推導(dǎo)過程見附錄部分PeD3D4D2D1QPP*S圖四 Pe*D3*D4D2D1*QPP*S圖五 圖四中斜率為正的虛線表示投機(jī)者的需求，斜率為負(fù)的虛線表示消費者的需求。斜率為正的實線表示市場中投機(jī)需求比例超過一定比例時市場的總需求，斜率為負(fù)的實線表示市場中投機(jī)需求比例沒有超過一定比例時市場的總需求。當(dāng)征收流轉(zhuǎn)稅則D1下降到圖五中的D1*，由于流轉(zhuǎn)稅不影響普通消費需求，所以投機(jī)需求下降使得市場總需求D3下降到圖五中的D3*，市場均衡價格由Pe下降到Pe*，市場中的價格虛高格局得
23、到一定改善。如果流轉(zhuǎn)稅的力度足夠大，則D3*和Pe*將會繼續(xù)下降。2004年10月份央行小幅度加息以及稅收政策實施以來，商品住房市場價格并沒有像事先有關(guān)人士分析的那樣出現(xiàn)下降趨勢，如圖六所示：圖六各地區(qū)2005年17月與2004年房價漲幅對比圖資料來源：2006中國房地產(chǎn)市場展望國家信息中心房地產(chǎn)信息處由于對商品住房的購買者的利率需求彈性不同，加息不一定能抑制市場總需求。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅抑制商品住房的再流通，一方面使得一部分存量房不能進(jìn)入市場，不能對新建住房供給不足進(jìn)行彌補(bǔ)，另一方面，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收對以套利為目的的投資需求影響較大，只有在市場中的投機(jī)需求比例超過一定比例時，其作用方能顯現(xiàn)。物業(yè)稅增加
24、了投資者的持有成本，直接對投資者的決策產(chǎn)生影響，投資者在未來必然將物業(yè)稅作為內(nèi)生變量進(jìn)行決策，進(jìn)而調(diào)整其資產(chǎn)組合結(jié)構(gòu)，所以物業(yè)稅是通過改變投資者決策函數(shù)對商品住房市場進(jìn)行調(diào)控，進(jìn)而能夠從根本上降低目前商品住房的市場價格，提高資源的利用效率。三、 結(jié)束語征收住房物業(yè)稅是市場必要的制度安排，旨在通過征收物業(yè)稅來充分利用有限的土地資源，即而改善社會福利。短期內(nèi)的住房價格高漲是各種因素的長期累計作用的結(jié)果，不能指望短期內(nèi)征收物業(yè)稅能降低住房價格。但是作為完善的住房市場的一個重要的制度安排，已經(jīng)運(yùn)行了近10年的中國住房市場，征收物業(yè)稅是無容置疑，同樣也刻不容緩。前文分析，我們認(rèn)為小幅度加息和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收
25、不能從根本上改善住房市場的運(yùn)行，為了提高稀缺的住房資源的利用效率，征收住房物業(yè)稅作為完善市場制度的重要方面已經(jīng)迫在眉睫。但征收制度出臺之前，必須要解決幾個技術(shù)難題：第一，住房購買的實名制度，以此可以區(qū)別各類需求。第二，大量存量房包括福利分房體制下的存量房，如何征收。第三，稅率的制定，必須針對各類需求制定不同級別的稅率。只有在市場內(nèi)部制度完善的條件下，通過經(jīng)濟(jì)杠桿、行政手段進(jìn)行宏觀調(diào)控才能事半功倍。參考文獻(xiàn)：1.Abraham,J.,Hendershott,P.H. 1995.Bubbles in metropolitan housing markers.J.Housing Res.6,191-
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28、60,249-2827.Levin, E.J., Wright, R.E.1997, The impact of speculation on house prices in the United Kingdom. Economic. Modell. 14, 567-585.8.Muellbauer,J.,Murphy A.1997. Booms and busts in the UK housing market. Centre for Economic Policy Research Discussion Paper No. 1615.9.唐齊鳴，葉俊，2003，噪聲交易下證券市場參加主體
29、的最優(yōu)決策模型，數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究，3，10310710.袁志剛，樊瀟彥，2003，房地產(chǎn)市場理性泡沫分析，經(jīng)濟(jì)研究，3，354111.郭金星，2005，房地產(chǎn)的虛擬性及其波動研究，南開大學(xué)出版社12.范里安，2003，微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)現(xiàn)代觀點，上海三聯(lián)書店、上海人民出版社13.國家信息中心，2006中國房地產(chǎn)市場展望14.王小廣，高國力，樊彩耀，1999，住房體制改革，廣東經(jīng)濟(jì)出版社15.徐滇慶 2005 房價與泡沫經(jīng)濟(jì) 機(jī)械工業(yè)出版社16.沈悅 2006 房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系研究 中國水利水電出版社、知識產(chǎn)權(quán)出版社17.劉洪玉 2006 房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟(jì) 清華大學(xué)出版社18.王子明 2
30、002 泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì) 北京大學(xué)出版社19.倪鵬飛 2003房價供需30項指標(biāo)作證：中國房地產(chǎn)有泡沫20.中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)附錄：商品住房具有必需品和虛擬資本的兩種特性 郭金星 商品住房的虛擬性及其波動研究 南開大學(xué)出版社 2005年12月，依此我們把市場中的需求分為消費需求和投資需求 其中包括對租金的需求，還包括對T期和T1期資產(chǎn)溢價的投資。在商品住房市場中投資者不僅僅包括追求租金收入的那部分投資者，還包括了為了獲取資產(chǎn)溢價的那部分人，這部分人稱為套利者。商品住房消費者：購買商品住房僅僅為了自己的生活需要。這時商品住房是一種普通的必需品。商品住房投資者者：購買商品住房為了獲取商品住房能夠帶來的
31、收入流以及商品住房的資產(chǎn)溢價。作為必需品，商品住房的市場需求量是由市場價格決定，隨著價格的升高而減少，市場需求隨著收入等外生變量的改變而改變。作為虛擬資本，商品住房的市場需求量不僅僅是由當(dāng)期的價格決定，還受當(dāng)期對下一期價格的預(yù)期所決定。如果預(yù)期價格高則本期需求量升高。商品住房市場中的兩種不同的需求，有著不同的需求函數(shù)，形成不同的需求曲線。因此，由兩種需求決定的市場總需求可能因為兩種需求分別占總需求的比重的不同而發(fā)生變化，從而由需求決定的市場價格也不同。由于投資者對市場價格的預(yù)期改變，其需求量可能改變，從而需求曲線的形狀可能發(fā)生變化，由此形成的市場價格也隨之改變?；谝陨戏治鑫覀儤?gòu)建數(shù)學(xué)模型如下
32、：假設(shè)1 在商品住房市場上存在兩類購買者。一類是消費者，用m來表示，他們在市場中所占的比例用z來衡量；另一類是投資者，用n來表示，他們在市場中所占的比例用x表示。假設(shè)2 為了簡單起見，我們把模型限定為期間為兩期。假設(shè)3 對于消費者而言，僅用其可支配收入Ym進(jìn)行消費，其中一部分收入用于購房消費，其消費總額為PQ，P代表商品住房價格，Q代表商品住房的購買量；另一部分收入用于其它商品消費，其消費總量為G，商品的價格標(biāo)準(zhǔn)化為1；假設(shè)消費者效用函數(shù)服從柯布道格拉斯效用函數(shù)消費者在其可支配收入約束下選擇購房數(shù)量以最大化效用： st 上述最優(yōu)化一階條件為： （1）假設(shè)4 對于投資者而言，僅用可支配收入Yn進(jìn)
33、行商品住房購買，其中一部分用于購買商品住房其購買總額為PQ，P代表商品住房價格，Q代表商品住房的購買量；另一部分用于消費，其消費總量為C，商品價格標(biāo)準(zhǔn)化為1。投資者對下一期商品住房價格的預(yù)期為簡單外推預(yù)期即Pet1Pt（PtPt1）。商品住房產(chǎn)生的單位收入流（租金）為d，投資者為了購買商品住房投資，而放棄的機(jī)會成本為PQ*r（r為社會平均資本收益率）。投資者都屬于風(fēng)險厭惡者，每個投資者都具有關(guān)于財富W的常數(shù)風(fēng)險效用函數(shù)： 這里，表示風(fēng)險厭惡系數(shù)。在上述假定條件下，當(dāng)投資收益為正態(tài)分布時候，其最大化期望效用E（U）為這里是最終的預(yù)期財富，而則表示一期以前的財富的方差。投資者的最優(yōu)化決策是選擇數(shù)量
34、的商品住房來使得E(U)最大化，同時還受自身可支配收入的約束： （2）st 這里表示對t1期的市場價格的預(yù)期，表示預(yù)測Pt1的方差。上述最優(yōu)化一階條件為： （3） （3）、（1）式表示商品住房市場中兩種需求函數(shù)。我們分別用x、z表示投資者和消費者的人數(shù)比例。則市場總需求可以表示為： （4）將（1）、（3）帶入（4）可以得出商品住房市場的總需求曲線：（5）簡化（7）式我們可以得到市場需求曲線： （6） （7） 對（6）、（7）式的解釋，表示外推預(yù)期系數(shù)，在商品住房市場中，表示投資者對過去價格增幅的樂觀程度。當(dāng)*的時候，投資者對價格以過去的增幅水平不是很樂觀，則市場總需求曲線如附圖中S實線部分。上漲*的時候，投資者對價格以過去的增幅水平較樂觀。此時則市場總需求曲線如附圖中S的虛線部分， 當(dāng)價格低于P*的時候，投資者對商品住房價格預(yù)期不樂觀，則商品住房對于他們來說還是正常商品，一旦價格高于P*的時候，投資者對商品住房價格預(yù)期樂觀，此時商品住房對他們來說已經(jīng)成為投機(jī)商品。附圖表示的需求曲線實線和虛線部分分別是商品住房市場正常狀態(tài)下的市場需求曲線和商品住房市場處于泡沫期的市場需求曲線。QPP*S圖二財 產(chǎn)房地產(chǎn)所得稅房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅房地產(chǎn)稅無形動產(chǎn)有形動產(chǎn)房地產(chǎn)非住宅房屋住宅與土地尚未分離的農(nóng)作物等構(gòu)筑物建筑物建筑用地農(nóng)業(yè)土地土地定著物土地不動產(chǎn)動 產(chǎn)房地產(chǎn)保/持有稅物業(yè)稅
商品住房價格上漲原因以及調(diào)控政策的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析
