商品住房價(jià)格上漲原因以及調(diào)控政策的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

商品住房價(jià)格上漲原因以及調(diào)控政策的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析摘 要：本文首先對(duì)我國商品住房市場的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行簡單分析，并指出目前商品住房市場的格局主要是因?yàn)檫^度投資行為引起。然后分析了商品住房市場需要政府調(diào)控的依據(jù)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)上分析物業(yè)稅的征收對(duì)商品住房市場的影響，并且對(duì)近年來政府的稅收和利率政策對(duì)商品住房市場的影響進(jìn)行分析。在此基礎(chǔ)上得出利用物業(yè)稅對(duì)商品住房市場進(jìn)行調(diào)控，能夠從根本上降低目前商品住房的市場價(jià)格，提高資源的利用效率。關(guān)鍵字：商品住房 物業(yè)稅 加息 交易稅引 言1998年開始中國住房市場真正走進(jìn)了市場化流通的時(shí)代。從2000年至今商品住房價(jià)格不論是沿海的一些中大城市，還是全國，都一路高歌猛進(jìn)，飚升的房價(jià)使市場中正常的需求得不到實(shí)現(xiàn)。2004年以來，中央政府和地方政府相繼出臺(tái)一系列調(diào)控政策如新舊“國八條”、“國六條”以及央行的貸款利率的微調(diào)，市場價(jià)格也沒有像購房者所期待的那樣出現(xiàn)下降，僅僅是增幅短期內(nèi)的小幅度減緩。然而，短暫的減緩之后，商品住房市場價(jià)格增幅仿佛有回升趨勢(shì)。對(duì)我國商品住房市場價(jià)格的研究主要可以分為兩個(gè)方面。第一主要是研究商品住房價(jià)格的影響因素，并分析宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)商品住房市場價(jià)格的影響，通過匯率、利率、經(jīng)濟(jì)周期、通貨膨脹預(yù)期的變動(dòng)對(duì)房價(jià)的波動(dòng)進(jìn)行計(jì)量分析。如沈悅（2006）、劉洪玉（2006）、徐滇慶（2005）、郭金星（2005）研究認(rèn)為收入、城市化、人口、土地價(jià)格等因素是影響房價(jià)的重要因素，同時(shí)經(jīng)濟(jì)周期、預(yù)期通貨膨脹、利率、匯率、金融市場支持對(duì)房價(jià)具有一定的外部沖擊。第二集中在對(duì)房地產(chǎn)市場泡沫的測量。如黃正新（2002）、李維哲和曲波（2002）、洪開榮（2002）、倪鵬飛（2004）、楊帆（2005）、王雪峰（2005）、胡健穎等（2006）、韓德宗（2005）、周京奎（2004）等通過不同的方法體系對(duì)中國房地產(chǎn)市場的泡沫進(jìn)行測量，并且得出各自的結(jié)論。此外還分析了政策環(huán)境如稅收政策、貨幣政策的變化如何影響房價(jià)。一、 住房市場化以后的市場發(fā)展?fàn)顩r1996年底，黨中央、國務(wù)院在在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上作出決策：把住宅建設(shè)培育為新的增長點(diǎn)。到了1998年，終于取消了傳統(tǒng)的福利分房制度，將商品住房推向市場化軌道。房改出臺(tái)后的幾年內(nèi)，住房市場迅速發(fā)展，主要表現(xiàn)在投資的迅速急速上升，1999年，全國商品住房開發(fā)投資4010.17億元，到2004年投資額已達(dá)10375.71億元；全國商品房平均銷售價(jià)格1999年2053元，2004年上升到2714元，增長率32.2，其中北京、上海等中心城市商品房平均銷售價(jià)格上漲更是驚人。南京市住房市場，在2002年以后，價(jià)格的平均年增速達(dá)到了10，商品住房投資增速超過50。表一1999年2004年商品房市場發(fā)展?fàn)顩r年份實(shí)際銷售房屋面積實(shí)際銷售面積增長率商品房銷售平均價(jià)格商品房銷售平均價(jià)格增長率199914556.519.462053-0.49200018637.1328.0321122.87200122411.920.2521702.75200224969.2711.4122503.69200332247.2429.1523594.84200438231.6418.56271415.05數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒19992004由于長期的福利分房制度壓抑了較大的購房需求，在住房市場化啟動(dòng)后的幾年內(nèi)，市場需求（包括消費(fèi)需求和投資需求）較快得到釋放。但是我們知道住宅推向市場后，城鎮(zhèn)居民總體收入水平?jīng)]有達(dá)到購買私人住房的高度。 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國統(tǒng)計(jì)年鑒、中國房地產(chǎn)年鑒和南京市統(tǒng)計(jì)年鑒計(jì)算根據(jù)上表所示，在中國城鎮(zhèn)居民用全部可支配收入購買一套普通住宅，需要1820年；在南京城鎮(zhèn)居民用全部可支配收入購買一套普通住宅需要1724年。此外住房公積金制度的滯后、住宅金融業(yè)服務(wù)的不配套、社保制度不健全所產(chǎn)生的居民預(yù)防性儲(chǔ)蓄，使得城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)需求依舊受到抑制，此時(shí)的需求抑制由體制抑制變?yōu)槭杖胍种?。而投資者在住房市場化后，卻找到了理性的投資對(duì)象，這部分人的住房投資行為是住房價(jià)格上漲的重要原因。2002年，銀行推出個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，普通家庭的購買力得到提升，一方面消費(fèi)需求得到一部分釋放，另一方面更多的普通家庭加入到住房的投資隊(duì)伍。這部分增加的有效需求使得市場價(jià)格更有理由升而不降。對(duì)于收入水平不高的家庭，迫于結(jié)婚、拆遷等原因貸款購房加重其負(fù)擔(dān)，而不得不壓縮其他消費(fèi)，這類家庭就是通常所講的房奴。 表二 2002以來南京商品住房市場投資總量及比例 單位：億平米、年份20022003200420052006投資需求量128140192208300投資所占比例1617191514一般房價(jià)沖到戶均收入6倍左右的區(qū)域被經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱之為泡沫區(qū)。而在中國，這一比例已經(jīng)達(dá)到甚至超過了10至20倍。據(jù)計(jì)算2004年中國的總體房價(jià)收入比已經(jīng)達(dá)到18.70根據(jù)2004年中國統(tǒng)計(jì)年鑒和中國房地產(chǎn)年鑒計(jì)算，如果以城市作為測算單位，有些城市還高于這個(gè)數(shù)字，而在美國總體房價(jià)收入比大約35。據(jù)報(bào)道 新華網(wǎng)，上海已經(jīng)有94.4的人無法承受中環(huán)線以內(nèi)的房價(jià)。所以，目前住房市場呈現(xiàn)的就是這樣的一種景象，一方面價(jià)格堅(jiān)挺，市場住房銷售火熱，另一方面普通家庭因購房背上沉重負(fù)擔(dān)，還有大量的買不起住房的家庭不得不推遲購買，進(jìn)入租房市場。綜上所述，在目前的情況下，住房市場呈現(xiàn)一頭房價(jià)高持續(xù)走高，另一頭家庭購買住房壓力沉重的情景并不奇怪，甚至可以說是當(dāng)年房改倉促出臺(tái)導(dǎo)致的必然結(jié)果。市場相關(guān)制度的缺失，使得宏觀調(diào)控政策往往失去明顯效果，央行2004年10月份提高基準(zhǔn)利率，提高貸款成本。但是住房的溢價(jià)程度和收益流水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款增加的成本，指望降低0.27個(gè)百分點(diǎn)來影響投資者預(yù)期，顯然不可能。此后，面對(duì)節(jié)節(jié)攀升的房價(jià)，中央又連續(xù)出臺(tái)“國八條”、“國六條”試圖通過土地控制和征收住房交易環(huán)節(jié)稅收來抑制投機(jī)需求，事實(shí)證明效果不明顯。從圖一看，商品房價(jià)格下降，增速在短暫的下降后又持續(xù)增長。由此看來，如果根本解決住房市場目前的格局，關(guān)鍵是抑制過度投資。數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局整理二、 商品住房市場調(diào)控政策的經(jīng)濟(jì)分析（一）商品住房市場需要調(diào)控的前提Case和Shiller（1989）、Abraham和Hendershott（1995）、Ito和Iwaisako（1995）、Levin和Wright（1997）、Muellbauer和Murphy（1997）等人就房地產(chǎn)市場的投機(jī)問題作了大量的研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資中確實(shí)存在投機(jī)行為，并且是房地產(chǎn)價(jià)格的決定因素之一。在這些文獻(xiàn)中強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)市場中投機(jī)性預(yù)期，是決定未來房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的關(guān)鍵因素之一。投機(jī)性預(yù)期不僅受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，而且也受到投機(jī)者的認(rèn)知、情緒、信息等等多種捉摸不定的因素影響所以對(duì)投機(jī)性預(yù)期較難準(zhǔn)確把握，而投機(jī)行為通過正反饋機(jī)制的實(shí)現(xiàn)引發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)（王子明，2002）。從斯密以來，一直認(rèn)為市場中看不見的手是配置資源的最優(yōu)選擇，但是從動(dòng)態(tài)的角度看，在投機(jī)性預(yù)期的作用下，房地產(chǎn)市場通過價(jià)格吸引大量的資本進(jìn)入，由于房地產(chǎn)商品的供給時(shí)期通常較長再加上土地供給彈性較低，市場價(jià)格在資本大量進(jìn)入的情況下，進(jìn)一步上漲，由此完成一次正反饋機(jī)制，如此反復(fù)，價(jià)格逐漸偏離基準(zhǔn)價(jià)格。如此看來在房地產(chǎn)市場中，看不見的手不能自行資源長期的最優(yōu)配置，反而會(huì)引起經(jīng)濟(jì)泡沫，更嚴(yán)重的情況下，演化成泡沫經(jīng)濟(jì)。從國內(nèi)外的一系列土地和房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟(jì)事件中，我們可以清楚認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。既然市場不能避免泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生，各國和地區(qū)政府都選擇了政府干預(yù)作為預(yù)防手段。（二）物業(yè)稅征收的經(jīng)濟(jì)分析(1)物業(yè)稅征收的理論解釋物業(yè)稅是對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)所征收的稅，屬于不動(dòng)產(chǎn)稅的一部分。不動(dòng)產(chǎn)包括有形土地、建筑物和附屬于土地的改良工事。不動(dòng)產(chǎn)稅在不同國家、地區(qū)其名稱不盡相同。有的稱“商品住房稅”，有的稱“不動(dòng)產(chǎn)稅”。 現(xiàn)代意義上的不動(dòng)產(chǎn)稅，在中世紀(jì)的英格蘭已出現(xiàn)，美國各州現(xiàn)在實(shí)施的不動(dòng)產(chǎn)稅即是步其后塵而設(shè)。在美國對(duì)個(gè)人持有的動(dòng)產(chǎn)一般情況下免除財(cái)產(chǎn)稅，但規(guī)定若該動(dòng)產(chǎn)被用于商業(yè)用途，則課以等同房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)稅；日本稅制規(guī)定，對(duì)土地、建筑物及應(yīng)折舊資產(chǎn)（depreciable assets）征收財(cái)產(chǎn)稅；而在香港，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅則被明文規(guī)定為“是向本港土地及/或樓宇的業(yè)主所征收的稅項(xiàng)”；綜觀各國（地區(qū)）規(guī)定，可以認(rèn)為，廣義的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅更確切地說應(yīng)該叫做財(cái)產(chǎn)稅，它對(duì)商業(yè)用途的動(dòng)產(chǎn)和房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的評(píng)估價(jià)值課稅；而狹義的不動(dòng)產(chǎn)稅即對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值課稅。一個(gè)社會(huì)中，產(chǎn)品和服務(wù)是有限的，人們對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)的消費(fèi)必然會(huì)壓縮他人的消費(fèi)，所以才由價(jià)格和收入來約束購買者的行為，使絕大多數(shù)人能夠分享產(chǎn)品帶來的效用。當(dāng)社會(huì)產(chǎn)品充裕時(shí)候，個(gè)人占有對(duì)他人占有的負(fù)外部性影響微乎其微，所以在這種行業(yè)大多數(shù)的政府并沒有進(jìn)行干預(yù)，采取無稅制的做法，例如牙膏行業(yè)，沒有人因?yàn)橘徺I牙膏而支付價(jià)格以外的稅（也可以理解為零稅率）。在產(chǎn)品稀缺的行業(yè)，個(gè)人占有對(duì)他人占有的負(fù)外部性影響相對(duì)較大，在這種行業(yè)就需要一種制度來約束過度的需求，保證大多數(shù)人的需求能夠得到實(shí)現(xiàn)。例如商品住房，土地資源的稀缺決定了商品住房不可能無限供給，個(gè)人過度購買（投資或投機(jī)需求），減少了商品住房的供給，在他人需求沒有實(shí)現(xiàn)的情況下，必然導(dǎo)致供不應(yīng)求房價(jià)升高，從而壓縮了他人的正常消費(fèi)，此外閑置的商品住房又造成資源的浪費(fèi)。在一些市場經(jīng)濟(jì)較成熟的資本主義國家，通常用征稅來約束稀缺資源的過度占有。需要強(qiáng)調(diào)的是，物業(yè)稅的征收保證稀缺資源有效利用的一種制度安排，或者說是稀缺資源市場化的制度需求。在市場化初期的行業(yè)，資源占有的傳統(tǒng)格局必然使得這種制度的建設(shè)是長期性的。(2) 征收物業(yè)稅對(duì)商品住房市場的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)住房市場化至今，政府沒有區(qū)分市場中的消費(fèi)需求和投資需求。因此，出臺(tái)的調(diào)控政策在約束投資行為的同時(shí)，也在約束消費(fèi)需求。投資者大多是收入穩(wěn)定且高的家庭，在約束條件絕對(duì)惡化的同時(shí)，其相對(duì)約束條件并沒有惡化，甚至改善。這也是為何眾多調(diào)控組合拳失去效果的原因，所以必須有區(qū)分的對(duì)市場行為進(jìn)行調(diào)控。投資行為主要由投資者對(duì)資產(chǎn)未來收益的預(yù)期和成本決定，成本一般由市場價(jià)格和持有成本決定，收益主要由未來各期收益流和基本價(jià)格的溢價(jià)決定。住房市場化以后持續(xù)的價(jià)格上漲強(qiáng)化了投資者對(duì)房價(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期。另一方面，我國在房改之時(shí)沒有征收住房市場持有環(huán)節(jié)稅即物業(yè)稅，這樣除非出現(xiàn)市場價(jià)格短期的劇烈暴跌，否則投資收益將肯定大于投資成本。作為理性的投資者，必然選擇住房作為投資對(duì)象。上面分析可知，投資者的投資決策取決于投資者對(duì)資產(chǎn)的預(yù)期收益和購買成本。降低投資需求關(guān)鍵要降低投資者預(yù)期總收益的收益，因此通過征收持有環(huán)節(jié)稅收即物業(yè)稅，降低未來各期收益，可助于降低投資需求。如（1）和（2）式所示，未征收物業(yè)稅時(shí)的投資者的預(yù)期總收益： （1）征收物業(yè)稅投資者的預(yù)期總收益： （2）顯然，通過征收物業(yè)稅可以影響投資者的投資決策。下面我們通過圖二分析，物業(yè)稅的征收對(duì)市場均衡的影響。 S圖二E2OP2Q1P*PPD2E1Q*EP1D1Q2 圖三P*PPD2QPD1（3）SD4如圖二，市場總需求D1是由市場各類需求綜合而成。Q*為短期內(nèi)市場最大供給，S是長期市場供給曲線。E點(diǎn)為t期均衡點(diǎn)，此時(shí)市場均衡價(jià)格P*。征收物業(yè)稅，一方面對(duì)商品住房的消費(fèi)需求不產(chǎn)生影響 為了簡化，我們假設(shè)對(duì)擁有一套住宅的家庭，征收零稅率的物業(yè)稅，另一方面提高投資者持有成本，預(yù)期收益減少，當(dāng)期需求下降，則圖二中D1向左移動(dòng)至D2，市場均衡價(jià)格下降至P1。圖中Q*Q1部分為，物業(yè)稅擠出了投資者需求，Q1Q*部分為前期消費(fèi)需求的釋放。因此物業(yè)稅收，使得社會(huì)福利增加CP*P1×OQ*。此外，由于持有成本的增加，市場存量房的供給增加，QQ*向右移至Q=Q2，市場均衡價(jià)格下期將繼續(xù)下降，則社會(huì)福利又增加圖二中的陰影部分即梯形E1P1P2E2的面積。（三）加息和征收流轉(zhuǎn)稅對(duì)住房市場的影響分析近年來隨著一些大中城市商品住房市場價(jià)格上漲過快，中央和各地方政府意識(shí)到要限制投資需求，先后采用利率、稅收政策和行政手段進(jìn)行調(diào)控。1.加息對(duì)商品住房市場的影響效應(yīng)圖三表示作為消費(fèi)品的住宅市場供求狀況，圖中的S為住房市場的供給曲線，Q處可以認(rèn)為是短期市場中的最大供給量。D是住房市場的需求曲線，其中包括了消費(fèi)需求和投資需求，該曲線是消費(fèi)需求和投資需求函數(shù)的綜合而成。當(dāng)央行加息，一方面對(duì)于依靠銀行貸款的以消費(fèi)為目的的購房者來說，購房成本上升，因此，消費(fèi)需求下降，需求曲線D1有向D2移動(dòng)的趨勢(shì)；另一方面，對(duì)于投資者來說央行加息的幅度相對(duì)其收益來說很小的時(shí)候，只要其預(yù)期收益大于成本，其需求不會(huì)因此而減少。此外，由于商品住房對(duì)普通消費(fèi)者來說是必需品，也就是說在當(dāng)期由于加息的原因，沒有消化的潛在需求在未來期內(nèi)必然會(huì)得到釋放，所以只要存在潛在需求對(duì)未來的市場價(jià)格總會(huì)產(chǎn)生一定的上漲壓力。圖三中的需求曲線D2又有向D3移動(dòng)的壓力。投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，也會(huì)考慮這個(gè)信息，則如果短期內(nèi)市場供給沒有足夠大，投資者對(duì)市場價(jià)格的預(yù)期必然是更趨樂觀，在這種情況下，投資者的需求在貸款利率小幅度上漲時(shí)，其需求不降反升，需求曲線有向D4移動(dòng)的趨勢(shì)。在加息后商品住房價(jià)格上升或下降取決于兩種需求在市場中所占的比例。所以，我們說幅度較小的加息對(duì)市場價(jià)格的影響效應(yīng)更多是通過影響消費(fèi)需求來降低市場價(jià)格，而消費(fèi)需求卻正是我們所需要“保護(hù)”的市場需求。2.流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收對(duì)住房市場的影響效應(yīng)。所謂轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅，即流轉(zhuǎn)稅收，流轉(zhuǎn)稅是通過對(duì)商品住房交易征收一定稅收來降低商品住房投資者套利收益，以此抑制投資者需求。如前所述商品住房市場需求主要有兩類，消費(fèi)需求、投資需求。首先流轉(zhuǎn)稅不影響消費(fèi)需求，因?yàn)檫@部分購買者短期內(nèi)出售住房的概率較小。其次，投資需求取決于投資者對(duì)商品住房未來能帶來的預(yù)期收益以及預(yù)期資產(chǎn)溢價(jià)。如， （3）其中為投資者預(yù)期自己會(huì)在期賣出住房的概率；如果征收流轉(zhuǎn)稅收則投資者的預(yù)期總收益為：， （4）其中為稅率；流轉(zhuǎn)稅的征收一方面降低了交易環(huán)節(jié)的預(yù)期收益，對(duì)于普通的投資者而言其期賣出住房的概率會(huì)下降，則下降，另一方面不影響持有環(huán)節(jié)的預(yù)期收益即部分。從兩方面影響可知總預(yù)期收益必然下降，總預(yù)期收益下降是否意味投資需求必然下降？雖然，部分下降，但是我們說是投資者預(yù)期的資產(chǎn)溢價(jià)部分，只要預(yù)期在未來期內(nèi)住房價(jià)格不發(fā)生下跌，投資者所持有的資產(chǎn)價(jià)值依然能夠得到保值或增值，在資產(chǎn)得到保值或者增值的基礎(chǔ)上，只要部分得到實(shí)現(xiàn)，投資者的需求不會(huì)因此而下降。所以征收流轉(zhuǎn)稅充其量只是抑制了投資者的再交易行為，提高其住房持有偏好，并不影響投資需求。從流轉(zhuǎn)稅對(duì)市場的負(fù)面影響來看，在市場中沒有出現(xiàn)過多的投機(jī)需求時(shí)，流轉(zhuǎn)稅可能抑制了一部分正常的存量房的流轉(zhuǎn)。在土地供給相對(duì)短缺的情況下，抑制存量房進(jìn)入市場，將有助于市場價(jià)格的上漲。我們?cè)賮砜赐稒C(jī)需求部分。投機(jī)需求完全取決于對(duì)資產(chǎn)溢價(jià)的預(yù)期，進(jìn)而在其預(yù)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)手套利。投機(jī)者的預(yù)期收益為 （5）其中為投機(jī)者在當(dāng)期購買住房的成本。如果征收流轉(zhuǎn)稅收則投資者的預(yù)期總收益為： （6）其中為稅率；顯而易見，當(dāng)投機(jī)行為抬高市場價(jià)格時(shí)，流轉(zhuǎn)稅主要作用在于降低市場中的投機(jī)需求。而對(duì)投資需求來說，流轉(zhuǎn)稅提高了投資者商品住房的持有概率，并不影響其投資的預(yù)期收益，因而不影響投資需求。所以流轉(zhuǎn)稅只有在市場中充斥大量投機(jī)需求的情況下才能明顯起到調(diào)控住房價(jià)格作用。如圖四、圖五 圖形推導(dǎo)過程見附錄部分PeD3D4D2D1QPP*S圖四 Pe*D3*D4D2D1*QPP*S圖五 圖四中斜率為正的虛線表示投機(jī)者的需求，斜率為負(fù)的虛線表示消費(fèi)者的需求。斜率為正的實(shí)線表示市場中投機(jī)需求比例超過一定比例時(shí)市場的總需求，斜率為負(fù)的實(shí)線表示市場中投機(jī)需求比例沒有超過一定比例時(shí)市場的總需求。當(dāng)征收流轉(zhuǎn)稅則D1下降到圖五中的D1*，由于流轉(zhuǎn)稅不影響普通消費(fèi)需求，所以投機(jī)需求下降使得市場總需求D3下降到圖五中的D3*，市場均衡價(jià)格由Pe下降到Pe*，市場中的價(jià)格虛高格局得到一定改善。如果流轉(zhuǎn)稅的力度足夠大，則D3*和Pe*將會(huì)繼續(xù)下降。2004年10月份央行小幅度加息以及稅收政策實(shí)施以來，商品住房市場價(jià)格并沒有像事先有關(guān)人士分析的那樣出現(xiàn)下降趨勢(shì)，如圖六所示：圖六各地區(qū)2005年17月與2004年房價(jià)漲幅對(duì)比圖資料來源：2006中國房地產(chǎn)市場展望國家信息中心房地產(chǎn)信息處由于對(duì)商品住房的購買者的利率需求彈性不同，加息不一定能抑制市場總需求。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅抑制商品住房的再流通，一方面使得一部分存量房不能進(jìn)入市場，不能對(duì)新建住房供給不足進(jìn)行彌補(bǔ)，另一方面，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收對(duì)以套利為目的的投資需求影響較大，只有在市場中的投機(jī)需求比例超過一定比例時(shí)，其作用方能顯現(xiàn)。物業(yè)稅增加了投資者的持有成本，直接對(duì)投資者的決策產(chǎn)生影響，投資者在未來必然將物業(yè)稅作為內(nèi)生變量進(jìn)行決策，進(jìn)而調(diào)整其資產(chǎn)組合結(jié)構(gòu)，所以物業(yè)稅是通過改變投資者決策函數(shù)對(duì)商品住房市場進(jìn)行調(diào)控，進(jìn)而能夠從根本上降低目前商品住房的市場價(jià)格，提高資源的利用效率。三、 結(jié)束語征收住房物業(yè)稅是市場必要的制度安排，旨在通過征收物業(yè)稅來充分利用有限的土地資源，即而改善社會(huì)福利。短期內(nèi)的住房價(jià)格高漲是各種因素的長期累計(jì)作用的結(jié)果，不能指望短期內(nèi)征收物業(yè)稅能降低住房價(jià)格。但是作為完善的住房市場的一個(gè)重要的制度安排，已經(jīng)運(yùn)行了近10年的中國住房市場，征收物業(yè)稅是無容置疑，同樣也刻不容緩。前文分析，我們認(rèn)為小幅度加息和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收不能從根本上改善住房市場的運(yùn)行，為了提高稀缺的住房資源的利用效率，征收住房物業(yè)稅作為完善市場制度的重要方面已經(jīng)迫在眉睫。但征收制度出臺(tái)之前，必須要解決幾個(gè)技術(shù)難題：第一，住房購買的實(shí)名制度，以此可以區(qū)別各類需求。第二，大量存量房包括福利分房體制下的存量房，如何征收。第三，稅率的制定，必須針對(duì)各類需求制定不同級(jí)別的稅率。只有在市場內(nèi)部制度完善的條件下，通過經(jīng)濟(jì)杠桿、行政手段進(jìn)行宏觀調(diào)控才能事半功倍。參考文獻(xiàn)：1.Abraham,J.,Hendershott,P.H. 1995.Bubbles in metropolitan housing markers.J.Housing Res.6,191-207.2.Barberis N., A.Shleifer and R.Vishny, 1997, A Model of Investor Sentiment, Journal of Financial Economics, 49,307-3433.Case,K.E.,Shiller,R.J.1989.The efficiency of the market for single-family homes.America Economic Review.79,125-1274.De Long, J.Betal.,1990,Noise Trade Risk in Financial Market, Journal of Political Economy,98,703-7385.Ito.T., 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