中國(guó)·西安中鐵·萬(wàn)和城——項(xiàng)目投資可行性報(bào)告

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1、中國(guó)西安 中鐵萬(wàn)和城項(xiàng)目投資可行性報(bào)告提報(bào)單位：西安博眾全程 呈報(bào)時(shí)間：2013年7月基礎(chǔ)信息項(xiàng)目案名：中鐵-萬(wàn)和城項(xiàng)目位置：南三環(huán)，城南客運(yùn)站西鄰項(xiàng)目規(guī)模：占地91畝用地性質(zhì)：城中村改造（無(wú)回遷）開(kāi)發(fā)指標(biāo)：成為西安城南片區(qū)高性價(jià)比品質(zhì)項(xiàng)目標(biāo)桿容積率指標(biāo)：綜合容積率控制在3.5城內(nèi)高新城內(nèi)高新曲江城南城東城西城南城東城西未央浐灞長(zhǎng)安 西安早期市場(chǎng)格局在城內(nèi)區(qū)域興起，主要由于城市尚未向外擴(kuò)張，人群主要集中在城內(nèi)； 高新區(qū)由于最早的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)與人群聚集形成最早的地產(chǎn)板塊之一。城內(nèi) 隨著城市外擴(kuò)的開(kāi)始，城內(nèi)輻射加強(qiáng)，隨之產(chǎn)生城東、城西、城南等區(qū)域； 各區(qū)穩(wěn)步發(fā)展，隨產(chǎn)業(yè)布局變化向各個(gè)方向推進(jìn)； 曲江新

2、區(qū)憑借出眾的歷史資源與景觀資源興起。 隨著城市板塊的拉申，城市往四個(gè)外沿發(fā)展，南郊板塊發(fā)展較早，目前屬于高價(jià)值板塊。 城南隨著交通優(yōu)勢(shì)及自然環(huán)境以前前期發(fā)展較早的認(rèn)知度與成熟度受到客戶青睞； 本案處于電子城的延伸段，南三環(huán)附近。周邊的項(xiàng)目興建，已經(jīng)與高新板塊及電視塔成為投資置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域。城市板塊大興新區(qū)經(jīng)開(kāi)曲江高新本案宗地背景南部新西安的格局南部新西安南部新西安本案本案大曲江大曲江大高新大高新電視塔電視塔CBDCBD立足城南發(fā)展規(guī)劃今天的大城南已形成三足鼎立的發(fā)展趨勢(shì)！今天的大城南已形成三足鼎立的發(fā)展趨勢(shì)！大城南是全市發(fā)展最早最成熟的區(qū)域，多年的政府重點(diǎn)打造，使這里無(wú)論是市政基礎(chǔ)設(shè)施的配套，還

3、是園林景觀的配套、居民的生活配套、文化氛圍都居各大區(qū)域之首。完善的生活配套、濃厚的文化底蘊(yùn)都使城南的品質(zhì)生活氛圍更加濃厚。曲江板塊濃厚的曲江板塊濃厚的文化底蘊(yùn)根脈文化底蘊(yùn)根脈高新區(qū)高新區(qū)CBD+CLD的經(jīng)濟(jì)繁榮的經(jīng)濟(jì)繁榮小寨商圈小寨商圈大學(xué)城板塊的文化大學(xué)城板塊的文化生活氛圍生活氛圍航天城板塊的國(guó)際航天城板塊的國(guó)際頂尖航天科技的發(fā)展頂尖航天科技的發(fā)展電子城板塊成熟住區(qū)電子城板塊成熟住區(qū)電電視視塔塔CBD本案本案 大城南的新格局這里目前是大城南住宅需求的核心區(qū)！這里目前是大城南住宅需求的核心區(qū)！城南在西安市第一次城市規(guī)劃中既被定位為文教區(qū)，是西安科教文匯集地，有陜師大、長(zhǎng)安大學(xué)、等30余所高校，

4、有中學(xué)近50所，另有數(shù)十家科研院所。由于城南學(xué)校云集，文化氛圍濃郁，同時(shí)高新和曲江的國(guó)際化新區(qū)的定位發(fā)展，使得大城南在城市發(fā)展的綜合實(shí)力上一直領(lǐng)先于其他各區(qū)域，所以一直以來(lái)，城南都是西安人安家置業(yè)的首選。得益于城南交通樞紐即城南客運(yùn)站的投入使用，南三環(huán)沿線的房地產(chǎn)亦贏來(lái)了第二輪發(fā)展的熱潮，同時(shí)城市發(fā)展的需要，高新的二次創(chuàng)業(yè)、曲江的二次發(fā)展、航天城的崛起的加速，都會(huì)對(duì)三區(qū)之心三環(huán)沿線的再次發(fā)展起到帶動(dòng)作用，還有地鐵2號(hào)線的開(kāi)通，大學(xué)城的文化氛圍、高新和曲江的各種生活配套都使這里的生活氛圍更為舒適！ 大城南交通樞紐城南客運(yùn)站本案大西安城市“腰椎”南三環(huán)南北主軸朱雀大街 毗鄰高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，曲江新區(qū)

5、，南接小寨商業(yè)圈、高等教育中心，俯瞰長(zhǎng)安路毗鄰高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，曲江新區(qū)，南接小寨商業(yè)圈、高等教育中心，俯瞰長(zhǎng)安路CBDCBD核心區(qū)核心區(qū)域，以域，以1515分鐘車程為半徑，確立一個(gè)分鐘車程為半徑，確立一個(gè)復(fù)合生活場(chǎng)、工作場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)國(guó)際化多元生活版圖。復(fù)合生活場(chǎng)、工作場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)國(guó)際化多元生活版圖。城市 “腰椎”，城市重心上的中心價(jià)值 高新、電視塔、曲江西安-城南 無(wú)論是地鐵的規(guī)劃建設(shè)，還是城南客運(yùn)站的遷移及大力興修的千畝城市綠肺無(wú)論是地鐵的規(guī)劃建設(shè)，還是城南客運(yùn)站的遷移及大力興修的千畝城市綠肺清涼寺公清涼寺公園，都可看出政府對(duì)區(qū)域的大力扶植及規(guī)劃導(dǎo)向，區(qū)域的未來(lái)發(fā)展已大勢(shì)所成，交通、商園，都可看

6、出政府對(duì)區(qū)域的大力扶植及規(guī)劃導(dǎo)向，區(qū)域的未來(lái)發(fā)展已大勢(shì)所成，交通、商業(yè)、教育、公園綠化等等，項(xiàng)目所在區(qū)域城南業(yè)、教育、公園綠化等等，項(xiàng)目所在區(qū)域城南CLDCLD的區(qū)域規(guī)劃正嫁接在政府規(guī)劃、區(qū)域發(fā)的區(qū)域規(guī)劃正嫁接在政府規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展的勢(shì)頭上日漸成熟、逐步完善，與項(xiàng)目的核心價(jià)值不言而喻，其價(jià)值也將隨區(qū)域的未來(lái)展的勢(shì)頭上日漸成熟、逐步完善，與項(xiàng)目的核心價(jià)值不言而喻，其價(jià)值也將隨區(qū)域的未來(lái)發(fā)展逐步攀升。發(fā)展逐步攀升。總結(jié) 三環(huán)以北片區(qū)三環(huán)以北片區(qū)的項(xiàng)目的項(xiàng)目以紫郡長(zhǎng)安為以紫郡長(zhǎng)安為價(jià)格標(biāo)價(jià)格標(biāo)桿，周邊的項(xiàng)目普遍桿，周邊的項(xiàng)目普遍在在7600元元/三環(huán)以南片區(qū)的項(xiàng)目三環(huán)以南片區(qū)的項(xiàng)目以時(shí)豐姜溪花都為價(jià)以

7、時(shí)豐姜溪花都為價(jià)格標(biāo)桿。周邊城改項(xiàng)格標(biāo)桿。周邊城改項(xiàng)目較多，均價(jià)在目較多，均價(jià)在6500元元/（大部分為城改（大部分為城改項(xiàng)目）。項(xiàng)目）。營(yíng)銷背景：競(jìng)爭(zhēng)分析營(yíng)銷背景：競(jìng)爭(zhēng)分析高新南端板塊高價(jià)值板塊電視塔板塊高價(jià)值板塊南三環(huán)邊板塊未來(lái)高價(jià)值板塊時(shí)豐姜溪花都華城泊郡江林新城中環(huán)國(guó)際城中鐵尚都城中建群星會(huì)萬(wàn)象春天紫郡長(zhǎng)安星克拉廣場(chǎng)西江月區(qū)域現(xiàn)狀：樓市目前開(kāi)發(fā)大打優(yōu)惠措施，特價(jià)、打折。目前剛需戶型及不限購(gòu)的項(xiàng)目，銷售較好。區(qū)域競(jìng)品分析高新南端板塊高價(jià)值板塊電視塔板塊高價(jià)值板塊南三環(huán)邊板塊未來(lái)高價(jià)值板塊時(shí)豐姜溪花都華城泊郡江林新城中環(huán)國(guó)際城中鐵尚都城中建群星會(huì)萬(wàn)象春天紫郡長(zhǎng)安星克拉廣場(chǎng)西江月項(xiàng)目項(xiàng)目總占

8、地總占地銷售周期銷售周期銷售進(jìn)度銷售進(jìn)度面積區(qū)間面積區(qū)間價(jià)格價(jià)格主力戶型主力戶型工程進(jìn)度工程進(jìn)度證件證件華城泊郡華城泊郡165165畝畝4 4年年銷售后期銷售后期36-15036-150700070008080、9090、110110現(xiàn)房現(xiàn)房五證齊全五證齊全姜溪花都姜溪花都600600畝畝4 4年年一期尾盤、二一期尾盤、二期在售期在售40-13740-137650065005050、8080、104104準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房2 2個(gè)證個(gè)證中鐵尚都城中鐵尚都城230230畝畝2 2年年二期在售二期在售80-17080-170650065008686、9292、102102二期封頂二期封頂4 4個(gè)證個(gè)證西

9、江月西江月10001000畝畝4 4年年一期在售一期在售56-13156-131650065005656、8585、102102、120120部分封頂部分封頂2 2個(gè)證個(gè)證中環(huán)國(guó)際城中環(huán)國(guó)際城2472474 4年年一期一期2#2#清盤清盤671376713763006300元元8711187111地上地上6 6層層4 4個(gè)證個(gè)證江林新城江林新城4004005 5年年四期在售四期在售5020050200660066007272、9999準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房1 1個(gè)證個(gè)證萬(wàn)象春天萬(wàn)象春天100010004 4年年一、二期售罄一、二期售罄三期在售三期在售491404914065006500元元7272、80

10、80部分準(zhǔn)現(xiàn)房部分準(zhǔn)現(xiàn)房4 4個(gè)證件個(gè)證件群星會(huì)群星會(huì)62624 4年年一期尾盤一期尾盤5816058160750075007878、8888、117117整盤準(zhǔn)現(xiàn)房整盤準(zhǔn)現(xiàn)房五證齊全五證齊全紫郡長(zhǎng)安紫郡長(zhǎng)安280280畝畝5 5年年尾盤尾盤3615036150精裝公寓精裝公寓78007800住宅住宅760076004545134134149149現(xiàn)房現(xiàn)房五證齊全五證齊全市場(chǎng)總結(jié) 通過(guò)對(duì)周邊市場(chǎng)的調(diào)研分析，限購(gòu)后，目前市場(chǎng)的產(chǎn)品主要是迎合剛需客群。產(chǎn)品集中在80平110平的戶型。市場(chǎng)購(gòu)買人群80%的客群為首次置業(yè)的剛需客戶，年齡段為28歲左右，具備明顯的群體特性。但在限購(gòu)政策出現(xiàn)緩沖期后，單一

11、的剛需產(chǎn)品，已經(jīng)不能滿足市場(chǎng)需求。在講著高性價(jià)比的供求之間，大打價(jià)格戰(zhàn)，促銷戰(zhàn)。 目前市場(chǎng)的主流產(chǎn)品依然為剛需產(chǎn)品，也是現(xiàn)金流產(chǎn)品。開(kāi)發(fā)商已經(jīng)紛紛試水，眾多樓盤紛紛利用促銷方式聚攏人氣，通過(guò)會(huì)員卡、返點(diǎn)等優(yōu)惠手段吸引消費(fèi)者。更有項(xiàng)目打出6000-6500元的價(jià)格以此節(jié)流剛需客戶，目前促銷均價(jià)區(qū)間6800元/平米7500元/平米。 本案周邊項(xiàng)目從規(guī)模及產(chǎn)品分為兩大類型，一類為中高端項(xiàng)目，如紫郡長(zhǎng)安、中建群星會(huì)。一類為偽高端項(xiàng)目，如江林新城、時(shí)豐姜溪花。本案處在兩大類型之中。具有一定的競(jìng)爭(zhēng)的壓力。因些本案產(chǎn)品應(yīng)具有一定的特色及差異化。 通過(guò)對(duì)周邊市場(chǎng)的調(diào)研分析，限購(gòu)后，目前市場(chǎng)的產(chǎn)品主要是迎合剛需

12、客群。產(chǎn)品集中在90平110平的戶型。市場(chǎng)購(gòu)買人群80%的客群為首次置業(yè)及改善型客戶。年齡段為2835歲，從客群看地緣性客戶為主。投資分析-1可銷售面積可銷售面積/平米平米開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本元元/平米平米整盤均價(jià)整盤均價(jià)元元/平米平米總銷售額總銷售額銷售周期銷售周期2020萬(wàn)萬(wàn)47004700750075001515億億3030個(gè)月個(gè)月PART1:項(xiàng)目背景投資分析-2總投資總投資總投入總投入稅后投資利潤(rùn)稅后投資利潤(rùn)開(kāi)發(fā)周期開(kāi)發(fā)周期9.49.4億億2.52.5億億5.65.6億億2424個(gè)月個(gè)月資金安排制表依據(jù)：制表依據(jù)：按年目標(biāo)銷售額按年目標(biāo)銷售額5億億銷售面積銷售面積約約平米平米/年年銷售均價(jià)

13、銷售均價(jià)約約元元/平米平米月銷售面積月銷售面積約約/平米平米月銷售額月銷售額約約/萬(wàn)元萬(wàn)元8 8萬(wàn)萬(wàn)750075006600660049504950銷售計(jì)劃 節(jié)點(diǎn)安排節(jié)點(diǎn)安排工作目標(biāo)工作目標(biāo)快速回款期快速回款期強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期溢價(jià)期溢價(jià)期時(shí)間周期時(shí)間周期6 6個(gè)月個(gè)月1818個(gè)月個(gè)月6 6個(gè)月個(gè)月證件進(jìn)度證件進(jìn)度土地證辦理完畢土地證辦理完畢五證齊全五證齊全五證齊全五證齊全銷售面積銷售面積5萬(wàn)平米萬(wàn)平米1111萬(wàn)平米萬(wàn)平米4 4萬(wàn)平米萬(wàn)平米銷售均價(jià)銷售均價(jià)73007300元元/ /平米平米75007500元元/ /平米平米78007800元元/ /平米平米銷售金額銷售金額3.653.65億億8.25

14、8.25億億3.123.12億億銷售回款（銷售回款（35%）1.271.27億億2.382.38億億+8.25+8.25億元億元3.123.12億億合計(jì)合計(jì)約約15.0215.02億億產(chǎn)品建議1-1-建議規(guī)劃一棟精裝酒店公寓不限購(gòu)產(chǎn)品，建議在整盤均價(jià)之上增加建議規(guī)劃一棟精裝酒店公寓不限購(gòu)產(chǎn)品，建議在整盤均價(jià)之上增加500500元元/ /平米，對(duì)于成本投入來(lái)講，裝修費(fèi)用在開(kāi)發(fā)尾期才體現(xiàn)，沒(méi)有增加前期開(kāi)發(fā)平米，對(duì)于成本投入來(lái)講，裝修費(fèi)用在開(kāi)發(fā)尾期才體現(xiàn)，沒(méi)有增加前期開(kāi)發(fā)投入。此類產(chǎn)品門檻低、不限購(gòu)、可投資，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，可作為前期快速投入。此類產(chǎn)品門檻低、不限購(gòu)、可投資，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，可作為前期快速回籠資金產(chǎn)品構(gòu)成之一。回籠資金產(chǎn)品構(gòu)成之一。2-2-建議著重規(guī)劃設(shè)計(jì)臨城南客運(yùn)站沿街商業(yè)面積，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。建議著重規(guī)劃設(shè)計(jì)臨城南客運(yùn)站沿街商業(yè)面積，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。3-3-建議加大贈(zèng)送面積，提升項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。建議加大贈(zèng)送面積，提升項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。4-4-建議產(chǎn)品規(guī)劃面積區(qū)間為（建議產(chǎn)品規(guī)劃面積區(qū)間為（45504550）- -（80908090）- -（100120100120）平米左右，）平米左右，比例比例10:70:2010:70:20