[工程科技]房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目及明細(xì)賬的設(shè)置

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1、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目及明細(xì)賬的設(shè)置序號(hào)科目編號(hào) 一級(jí)會(huì)計(jì)科目名稱 明細(xì)帳的設(shè)置 一、資產(chǎn)類 1 1001 庫存現(xiàn)金 2 1002 銀行存款 按照開戶銀行和其他金融機(jī)構(gòu)、存款種類等，分別設(shè)置“銀 行存款日記賬” 3 1012 其他貨幣資金 設(shè)置外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、信用卡存款、 信用證保證金存款、存出投資款等4 1101 交易性金融資產(chǎn) 按照交易性金融資產(chǎn)的類別和品種，分別“成本”、“公允價(jià)值變動(dòng)”進(jìn)行明細(xì)核算。5 1121 應(yīng)收票據(jù) 按照開出、承兌商業(yè)匯票的單位明細(xì)核算，并 設(shè)置“應(yīng)收票據(jù)備查簿”，逐筆登記每一商業(yè)匯票的種類、號(hào)數(shù)和出票日、票面金額、交易合同號(hào)和付款人、承兌人、背

2、書人的姓名或單位名稱、到期日、背書轉(zhuǎn)讓日、貼現(xiàn)日、貼現(xiàn)率和貼現(xiàn)凈額以及收款日和收回金額、退票情況等資料，商業(yè)匯票到期結(jié)清票款或退票后，應(yīng)當(dāng)在備查簿內(nèi)逐筆注銷6 1122 應(yīng)收賬款 按照開發(fā)項(xiàng)目及債務(wù)人進(jìn)行明細(xì)核算7 1123 預(yù)付賬款 按照開發(fā)項(xiàng)目及供應(yīng)單位、施工單位進(jìn)行明細(xì)核算8 1131 應(yīng)收股利 按照被投資單位進(jìn)行明細(xì)核算9 1132 應(yīng)收利息 按照借款人或被投資單位進(jìn)行明細(xì)核算10 1221 其他應(yīng)收款 按照開發(fā)項(xiàng)目及其他應(yīng)收款的項(xiàng)目和對(duì)方單位（或個(gè)人）進(jìn)行明細(xì)核算11 1231 壞賬準(zhǔn)備 按照應(yīng)收帳款的類別進(jìn)行明細(xì)核算12 1321 代理業(yè)務(wù)資產(chǎn) 按照有無風(fēng)險(xiǎn)和委托單位、資產(chǎn)管理類別

3、（如定向、集合和專項(xiàng)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)）、貸款對(duì)象，分別“成本”、“已實(shí)現(xiàn) 未結(jié)算損益”等進(jìn)行明細(xì)核算13 1402 在途物資 按照開發(fā)項(xiàng)目及供應(yīng)單位進(jìn)行明細(xì)核算14 1403 原材料 按照開發(fā)項(xiàng)目及材料的保管地點(diǎn)(倉庫)、材料的類別、品種和 規(guī)格等進(jìn)行明細(xì)核算 15 1405 開發(fā)產(chǎn)品 按照開發(fā)項(xiàng)目，分別開發(fā)產(chǎn)品的種類（商鋪、住宅等）進(jìn)行明細(xì)核算16 1406 發(fā)出商品 按照購貨單位及商品類別和品種進(jìn)行明細(xì)核算17 1408 委托加工物資 按加工合同、受托加工單位以及加工物資的品種等進(jìn)行明細(xì)核算18 1411 周轉(zhuǎn)材料 按照周轉(zhuǎn)材料的種類（如低值易耗品、包裝物等），同時(shí)還應(yīng)分別“庫存”、“攤銷”進(jìn)

4、行明細(xì)核算19 1471 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備按照存貨項(xiàng)目和類別進(jìn)行明細(xì)核算20 1501 持有至到期投資 按照持有至到期投資的類別和品種，分別“投資成本”、“溢折價(jià)”、應(yīng)計(jì)利息”進(jìn)行明細(xì)核算。21 1502 持有至到期投資減值準(zhǔn)備 按照持有至到期投資類別和品種進(jìn)行明細(xì)核算22 1503 可供出售金融資產(chǎn) 按照可供出售金融資產(chǎn)類別或品種進(jìn)行明細(xì)核算23 1511 長期股權(quán)投資 按照被投資單位進(jìn)行明細(xì)核算。長期股權(quán)投資核算采用權(quán)益法 的，應(yīng)當(dāng)分別“投資成本”、“損益調(diào)整”、“所有者權(quán)益其 他變動(dòng)”進(jìn)行明細(xì)核算。24 1512 長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備 按照被投資單位進(jìn)行明細(xì)核算25 1521 投資性房地產(chǎn)

5、按照投資性房地產(chǎn)類別和項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算，采取公允價(jià)值計(jì) 量的，還應(yīng)分別“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”進(jìn)行明細(xì)核算。26 1531 長期應(yīng)收款 按照承租人或購貨單位（接受勞務(wù)單位）等進(jìn)行明細(xì)核算27 1532 未實(shí)現(xiàn)融資收益 按照未實(shí)現(xiàn)融資收益項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算28 1601 固定資產(chǎn) 按照固定資產(chǎn)類別或項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算29 1602 累計(jì)折舊 按照固定資產(chǎn)類別或項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。30 1603 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 按照固定資產(chǎn)類別或項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。31 1604 在建工程 核算企業(yè)開發(fā)的自有工程，按照“建筑工程”、“安裝工程”、 “在安裝設(shè)備”、“待攤支出”以及單項(xiàng)工程進(jìn)行明細(xì)核算。 在建工程發(fā)生減

6、值的，應(yīng)在本科目設(shè)置“減值準(zhǔn)備”明細(xì)科目 進(jìn)行核算。32 1606 固定資產(chǎn)清理 按照被清理的固定資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。33 1701 無形資產(chǎn) 按照無形資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算34 1702 累計(jì)攤銷 按照無形資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算35 1703 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 按照無形資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算36 1711 商譽(yù) 商譽(yù)發(fā)生減值的，應(yīng)在本科目設(shè)“減值準(zhǔn)備”明細(xì)科目進(jìn)行核 算，也可以單獨(dú)設(shè)置“商譽(yù)減值準(zhǔn)備”科目進(jìn)行核算。37 1801 長期待攤費(fèi)用 按費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算38 1811 遞延所得稅資產(chǎn) 按照可抵扣暫時(shí)性差異等項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算，根據(jù)稅法規(guī)定 可用以后年度稅前利潤彌補(bǔ)的虧損產(chǎn)生的所得稅資產(chǎn)

7、，也在本科目核算。39 1901 待處理財(cái)產(chǎn)損溢 按盤盈、盤虧的資產(chǎn)種類和項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算二、負(fù)債類 40 2001 短期借款 按照借款種類和貸款人進(jìn)行明細(xì)核算41 2101 交易性金融負(fù)債 按照交易性金融負(fù)債類別，分別“本金”、“公允價(jià)值變動(dòng)” 進(jìn)行明細(xì)核算。42 2201 應(yīng)付票據(jù) 按照債權(quán)人進(jìn)行明細(xì)核算，同時(shí)應(yīng)當(dāng)設(shè)置“應(yīng)付票據(jù)備查簿”，詳 細(xì)登記每一商業(yè)匯票的種類、號(hào)數(shù)和出票日期、到期日、票面余額、 交易合同號(hào)和收款人姓名或單位名稱以及付款日期和金額等資料。 應(yīng)付票據(jù)到期結(jié)清時(shí)，應(yīng)當(dāng)在備查簿內(nèi)逐筆注銷。43 2202 應(yīng)付賬款 按照開發(fā)項(xiàng)目，分別不同的債權(quán)人（如供應(yīng)單位、施工單位等）進(jìn)行

8、明細(xì)核算。44 2203 預(yù)收賬款 按照開發(fā)項(xiàng)目，按購房單位或個(gè)人進(jìn)行明細(xì)核算45 2211 應(yīng)付職工薪酬 按照“工資”、“職工福利”、“社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)”、住房公積金”、“工會(huì)經(jīng)費(fèi)”、“職工教育經(jīng)費(fèi)”、“解除職工勞動(dòng)關(guān)系補(bǔ)償”等應(yīng)付職工薪酬項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。46 2221 應(yīng)交稅費(fèi) 按照應(yīng)交稅費(fèi)的稅種進(jìn)行明細(xì)核算營業(yè)稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅、所得稅、資源稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、教育費(fèi)附加、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)等。企業(yè)代扣代交的個(gè)人所得稅，也通過本科目核算。企業(yè)不需要預(yù)計(jì)應(yīng)交數(shù)所交納的稅金，如印花稅、耕地占用稅等，不在本科目核算。47 2231 應(yīng)付利息 按照存款人或債權(quán)

9、人進(jìn)行明細(xì)核算48 2232 應(yīng)付股利 按照投資者進(jìn)行明細(xì)核算49 2241 其他應(yīng)付款 按照開發(fā)項(xiàng)目，分別其他應(yīng)付款的項(xiàng)目和對(duì)方單位（或個(gè)人）進(jìn)行明細(xì)核算50 2314 代理業(yè)務(wù)負(fù)債 按照有無風(fēng)險(xiǎn)和委托單位、資產(chǎn)管理類別（如定向、集合和專項(xiàng)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)）等進(jìn)行明細(xì)核算51 2801 預(yù)計(jì)負(fù)債 按照預(yù)計(jì)負(fù)債項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算，如對(duì)外提供擔(dān)保、未決訴訟、產(chǎn)品質(zhì)量保證、重組義務(wù)以及固定資產(chǎn)和礦區(qū)權(quán)益棄置義務(wù)等。52 2401 遞延收益 按照政府補(bǔ)助的種類進(jìn)行明細(xì)核算53 2501 長期借款 按照貸款單位和貸款種類，分別“本金”、“溢折價(jià)”、“交易費(fèi)用”等進(jìn)行明細(xì)核算。54 2502 應(yīng)付債券 按照“

10、面值”、“溢折價(jià)”、“應(yīng)計(jì)利息”、“交易費(fèi)用”進(jìn)行明細(xì)核算。企業(yè)發(fā)行的可轉(zhuǎn)換公司債券，應(yīng)在本科目設(shè)置“可轉(zhuǎn)換公司債券”明細(xì)科目進(jìn)行核算。55 2701 長期應(yīng)付款 按照長期應(yīng)付款的種類和債權(quán)人進(jìn)行明細(xì)核算。56 2702 未確認(rèn)融資費(fèi)用按照未確認(rèn)融資費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。57 2711 專項(xiàng)應(yīng)付款 按照撥入資本性投資項(xiàng)目的種類進(jìn)行明細(xì)核算。58 2901 遞延所得稅負(fù)債 按照應(yīng)納稅暫時(shí)性差異項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。三、共同類 59 3101 衍生工具 按照衍生金融工具類別，分別“成本”、“公允價(jià)值變動(dòng)”進(jìn)行 明細(xì)核算60 3201 套期工具 按照套期工具類別進(jìn)行明細(xì)核算61 3202 被套期項(xiàng)目 按

11、照套期項(xiàng)目類別進(jìn)行明細(xì)核算四、所有者權(quán)益類 62 4001 實(shí)收資本 按照投資者進(jìn)行明細(xì)核算63 4002 資本公積 分別“資本溢價(jià)”或“股本溢價(jià)”、“其他資本公積”進(jìn)行明細(xì)核 算64 4101 盈余公積 分別“法定盈余公積”、“任意盈余公積”進(jìn)行明細(xì)核算。企業(yè)（外 商投資）還應(yīng)分別“儲(chǔ)備基金”、“企業(yè)發(fā)展基金”進(jìn)行明細(xì)核算。65 4103 本年利潤 66 4104 利潤分配 分別“提取法定盈余公積”、“提取任意盈余公積”、“應(yīng)付現(xiàn)金股利或利潤”、“轉(zhuǎn)作股本的股利”、“盈余公積補(bǔ)虧”和“未分配利潤”等進(jìn)行明細(xì)核算。企業(yè)（外商投資）還應(yīng)分別“提取儲(chǔ)備基金”、“提取企業(yè)發(fā)展基金”、“提取職工獎(jiǎng)勵(lì)及

12、福利基金”進(jìn)行明細(xì)核算。企業(yè)（中外合作經(jīng)營）在合作期間歸還投資者的投資，應(yīng)在本科。67 4201 庫存股 五、成本類 68 5001 開發(fā)成本 按照開發(fā)項(xiàng)目，分別成本項(xiàng)目（土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程 費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi) 用）進(jìn)行明細(xì)核算 69 5101 開發(fā)間接費(fèi)用 按照開發(fā)項(xiàng)目，分別費(fèi)用項(xiàng)目（職工薪酬、折舊修理費(fèi)、差旅交通費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷費(fèi)、利息支出、其他費(fèi)用）進(jìn)行明細(xì)核算70 5201 勞務(wù)成本 按照提供勞務(wù)種類進(jìn)行明細(xì)核算71 5301 研發(fā)支出 按照研究開發(fā)項(xiàng)目，分別“費(fèi)用化支出”與“資本化支出”進(jìn)行明細(xì)核算六、損益

13、類 72 6001 主營業(yè)務(wù)收入 按照主營業(yè)務(wù)的種類進(jìn)行明細(xì)核算73 6051 其他業(yè)務(wù)收入 按照其他業(yè)務(wù)收入種類進(jìn)行明細(xì)核算，如出租固定資產(chǎn)、出租無形資產(chǎn)、出租包裝物和商品、銷售材料等實(shí)現(xiàn)的收入74 6101 公允價(jià)值變動(dòng)損益 按照交易性金融資產(chǎn)、交易性金融負(fù)債、投資性房地產(chǎn)等進(jìn)行明細(xì)核算75 6111 投資收益 按照投資項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算76 6301 營業(yè)外收入 按照處置非流動(dòng)資產(chǎn)利得、非貨幣性資產(chǎn)交換利得、債務(wù)重組利得、罰沒利得、政府補(bǔ)助利得、確實(shí)無法支付而按規(guī)定程序經(jīng)批準(zhǔn)后轉(zhuǎn)作營業(yè)外收入的應(yīng)付款項(xiàng)等進(jìn)行明細(xì)核算77 6401 主營業(yè)務(wù)成本 主營業(yè)務(wù)的種類進(jìn)行明細(xì)核算78 6402 其他

14、業(yè)務(wù)成本 按照其他業(yè)務(wù)成本種類進(jìn)行明細(xì)核算，如銷售材料的成本、出租固定資產(chǎn)的累計(jì)折舊、出租無形資產(chǎn)的累計(jì)攤銷、出租包裝物的成本或攤銷額、采用成本模式計(jì)量的投資房地產(chǎn)的累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷等79 6403 營業(yè)稅金及附加 營業(yè)稅、土地增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加等80 6601 銷售費(fèi)用 按照開發(fā)項(xiàng)目，分別費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算，如保險(xiǎn)費(fèi)、包裝費(fèi)、展覽費(fèi)和廣告費(fèi)、商品維修費(fèi)、預(yù)計(jì)產(chǎn)品質(zhì)量保證損失、運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)等以及為銷售本企業(yè)商品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)(含銷售網(wǎng)點(diǎn)、售后服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等)的職工薪酬、業(yè)務(wù)費(fèi)、折舊費(fèi)等經(jīng)營費(fèi)用。81 6602 管理費(fèi)用 按照費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算，如企業(yè)的董事會(huì)和行政管理部門在企業(yè)的

15、經(jīng)營管理中發(fā)生的或者應(yīng)由企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的公司經(jīng)費(fèi)(包括行政管理部門職工薪酬、修理費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費(fèi)和差旅費(fèi)等)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)(包括董事會(huì)成員津貼、會(huì)議費(fèi)和差旅費(fèi)等)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、咨詢費(fèi)(含顧問費(fèi))、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)、研究費(fèi)用、排污費(fèi)等82 6603 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按照費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算，如利息支出(減利息收入)、匯兌差額以及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)、企業(yè)發(fā)生的現(xiàn)金折扣或收到的現(xiàn)金折扣83 6701 資產(chǎn)減值損失按照資 產(chǎn)減值損失的個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算，如壞賬準(zhǔn)備、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備、持有至到期投資減

16、值準(zhǔn)備、固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、在建工程減值準(zhǔn)備、工程物資減值準(zhǔn)備、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、商譽(yù)減值準(zhǔn)備、貸款損失準(zhǔn)備、抵債資產(chǎn)跌價(jià)準(zhǔn)備、損余物資跌價(jià)準(zhǔn)備。84 6711 營業(yè)外支出 按照營業(yè)外支出項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算，如處置非流動(dòng)資產(chǎn)損失、非貨幣性資產(chǎn)交換損失、債務(wù)重組損失、罰款支出、捐贈(zèng)支出等85 6801 所得稅費(fèi)用按照“當(dāng)期所得稅費(fèi)用”、“遞延所得稅費(fèi)用”進(jìn)行明細(xì)核算86 6901 以前年度損益調(diào)整 會(huì)計(jì)科目和主要帳務(wù)處理依據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中確認(rèn)和計(jì)量的規(guī)定制定，涵蓋了各類企業(yè)的交易或事項(xiàng)。企業(yè)在不違反會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告規(guī)定的前提下，可以根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況自行增設(shè)、分拆

17、、合并會(huì)計(jì)科目。企業(yè)不存在的交易或者事項(xiàng)，可以不設(shè)置相關(guān)的會(huì)計(jì)科目。對(duì)于明細(xì)科目，企業(yè)可比照本附錄的規(guī)定自行設(shè)置。會(huì)計(jì)科目編號(hào)供企業(yè)填制會(huì)計(jì)憑證、登記會(huì)計(jì)賬簿、查閱會(huì)計(jì)賬目、采用會(huì)計(jì)軟件系統(tǒng)參考，企業(yè)可結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際情況自行確定會(huì)計(jì)科目編號(hào)。 同時(shí)，朋友們也要注意到，中小型的房地產(chǎn)企業(yè)（資產(chǎn)總額1億元、營業(yè)收入1億元以下）不用全部設(shè)置所有的會(huì)計(jì)科目，可以根據(jù)企業(yè)規(guī)模大小，自行設(shè)置。會(huì)計(jì)科目可以設(shè)置三級(jí)或四級(jí)，主要看是否有利于核算和分析。資產(chǎn)部分流動(dòng)資產(chǎn)通常是指一年內(nèi)能轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的資產(chǎn)。按照慣例，流動(dòng)性越高的資產(chǎn)排在越前面，所謂流動(dòng)性高，就是變現(xiàn)現(xiàn)金的能力快。1001庫存現(xiàn)金會(huì)計(jì)科目中的庫存現(xiàn)

18、金就是指鈔票，人民幣。和資產(chǎn)負(fù)債表上的現(xiàn)金不一樣。庫存現(xiàn)金是狹義上的現(xiàn)金，指人民幣，而財(cái)務(wù)報(bào)表上的現(xiàn)金是廣義上的現(xiàn)金，包涵庫存現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金。說到現(xiàn)金，作為會(huì)計(jì)了，您和出納說話的時(shí)候可要注意點(diǎn)，別問，公司現(xiàn)在有錢嗎？會(huì)讓出納一頭霧水的，有錢？現(xiàn)金還是銀行存款？專業(yè)的會(huì)計(jì)說話要分清現(xiàn)金還是銀行存款的。記得又有一次到市場(chǎng)買菜，秤好菜以后，忽然發(fā)現(xiàn)我沒帶現(xiàn)金，就說，壞了，我沒帶現(xiàn)金（一般人都說我沒帶錢）。賣菜的師傅說，我不要支票的。呵呵，師傅還知道支票呢。老婆在醫(yī)院工作，九十年代的時(shí)候都是到公共澡堂洗澡，老婆看到從浴室出來一女士，實(shí)際上是想問里邊的人多少，可是她上來就問：“里邊病號(hào)多不

19、多啊”把人家嚇壞了這叫職業(yè)語言，呵呵。 1002銀行存款銀行存款就是公司在銀行中存有的貨幣資金。有的隨時(shí)可以使用，有按揭貸款的，部分資金存入保證金賬戶，只有客戶歸還完貸款，解除抵押后才能使用。這部分資金也在銀行存款中列示。您可以按照銀行的名稱分設(shè)二級(jí)明細(xì)賬。例如工商銀行-致遠(yuǎn)分理處、工商銀行-理想分理處、建設(shè)銀行營業(yè)部等等。月底按照銀行對(duì)賬單和銀行日記賬編制銀行余額調(diào)節(jié)表，對(duì)未達(dá)賬項(xiàng)予以關(guān)注。如果公司規(guī)模較大，同時(shí)在幾家銀行辦理銀行貸款和按揭貸款，建議把貸款專戶和銀行按揭賬戶與一般結(jié)算戶分開，設(shè)成三級(jí)明細(xì) 1002.01 銀行存款-結(jié)算戶 -工商銀行-建設(shè)銀行 1002.02 銀行存款-貸款專

20、戶 工商銀行-建設(shè)銀行1002.03 銀行存款-按揭保證金戶-工商銀行-建設(shè)銀行 一般情況下，銀行會(huì)要求對(duì)應(yīng)在開一個(gè)一般結(jié)算戶，專門用于在按揭保證金解凍時(shí)劃入一般結(jié)算戶。這樣區(qū)分的目的是因?yàn)榘唇冶ＷC金戶是不能隨便動(dòng)用的資金，便于統(tǒng)計(jì)公司的可動(dòng)用資金，可動(dòng)用資金這一概念對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)公司來說還是很重要的，在報(bào)建的時(shí)候，發(fā)改委和住建委都會(huì)要銀行開具相應(yīng)的資金證明，這個(gè)按揭保證金上的錢是不能計(jì)算在內(nèi)的。 其實(shí)我們每個(gè)人的心里都有個(gè)情感銀行，就像我們公司的銀行明細(xì)賬。它會(huì)有存款，也有取款。孩子就是我們之間的溝通保證金。夫妻之間，如果經(jīng)常在對(duì)方的戶頭中存款，戶頭的款項(xiàng)愈多，夫妻關(guān)系就愈穩(wěn)固。即使偶爾因自私

21、或不夠體貼而支出，也不至于因此透支。 如果戶頭款項(xiàng)很低，每次沖突將會(huì)擴(kuò)大其嚴(yán)重性。這時(shí)候就用上孩子做溝通調(diào)和的保證金了。當(dāng)信任和欣賞的資金一旦陷入負(fù)債狀態(tài)，而雙方又不斷透支的話，感情或婚姻就會(huì)被推入破產(chǎn)邊緣。 成功的婚姻秘訣是，不斷增加配偶的情感銀行戶頭，直到它充滿體貼，這時(shí)你就會(huì)享受到豐富的愛心，滿溢的信任。平常多說感激欣賞的話，多些體貼關(guān)懷的舉動(dòng)。讓我們的情感銀行永遠(yuǎn)充裕。1122應(yīng)收賬款房地產(chǎn)公司目前都是預(yù)售商品房，用預(yù)收賬款或其它應(yīng)付款科目核算，一般不用應(yīng)收賬款。房地產(chǎn)公司銷售房子一般是兩種回款方式：一次性付清、銀行按揭。只有很少量的分期收款。只有到年底結(jié)賬的時(shí)候，對(duì)于具備結(jié)轉(zhuǎn)收入條件

22、的客戶需要掛出應(yīng)收賬款，對(duì)于分期收款的客戶同樣需要掛出應(yīng)收賬款。另外還有一種情況可能用得上應(yīng)收賬款，房地產(chǎn)公司用房子頂施工單位的工程款。在工程決算未完成，房子已經(jīng)交給施工單位的情況下房地產(chǎn)公司要掛應(yīng)收賬款。房地產(chǎn)開發(fā)商一般不會(huì)賒銷房子，假如在市場(chǎng)發(fā)生大的困難時(shí)，也有可能用分次付款的方式促銷，會(huì)形成應(yīng)收賬款。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司出現(xiàn)應(yīng)收賬款業(yè)務(wù)比較多而且余額大的情況，這樣的工程不干也罷。1123 預(yù)付賬款 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工單位有關(guān)預(yù)付備料款、撥付甲供材、結(jié)算工程款的核算，應(yīng)在“預(yù)付賬款-預(yù)付承包單位款”“應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款”兩個(gè)賬戶進(jìn)行。開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預(yù)付給承包單位的備料款、撥付甲供材和工

23、程款，應(yīng)計(jì)入“預(yù)付賬款-預(yù)付承包單位款”賬戶的借方。決算完成后予以結(jié)轉(zhuǎn)成本。1221 其它應(yīng)收款 留意這個(gè)科目有很多存出保證金要放在這個(gè)科目，主要是報(bào)建過程中的一些如墻改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時(shí)接電保證金等，各地政府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，可以詳細(xì)了解一下項(xiàng)目報(bào)建部門及工程部門的同事。這個(gè)科目建議只設(shè)這樣幾個(gè)明細(xì)科目：內(nèi)部個(gè)人借款、存出保證金、合作單位往來、其它；用個(gè)人、客戶往來核算實(shí)現(xiàn)對(duì)每個(gè)人、單位的明細(xì)治理。要在開始進(jìn)行設(shè)置時(shí)設(shè)好，尤其是存出保證金賬戶，在實(shí)際工作中，報(bào)建部門拿回來的收據(jù)都是一樣的，會(huì)計(jì)尤其是剛?cè)腴T的會(huì)計(jì)通常無法區(qū)分哪些是直接進(jìn)成本的項(xiàng)目，哪些要最后退回來的項(xiàng)目，

24、所以要找懂報(bào)建業(yè)務(wù)的同事把這些項(xiàng)目了解清晰。1402在途物資 1403原材料 1405 開發(fā)產(chǎn)品 1406 發(fā)出商品 1408委托加工物資1411 周轉(zhuǎn)材料5001 開發(fā)成本 5101 開發(fā)間接費(fèi)上述會(huì)計(jì)科目全部在體現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表中的“存貨”項(xiàng)目里。主要項(xiàng)目是開發(fā)成本-項(xiàng)目發(fā)生過程中發(fā)生的成本項(xiàng)目（土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用）；開發(fā)產(chǎn)品-庫存未銷售的房子。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，土地作為房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)商品房的“原材料”，一般體現(xiàn)在存貨項(xiàng)目，而不會(huì)體現(xiàn)在“無形資產(chǎn)”項(xiàng)目中。1601 固定資產(chǎn) 1602 累計(jì)折舊 1603固定資產(chǎn)

25、減值準(zhǔn)備 上述三個(gè)科目都是按照固定資產(chǎn)類別或項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算的。在這里需要解釋的是，累計(jì)折舊是“資產(chǎn)價(jià)值損耗的計(jì)量”。“累計(jì)折舊”賬戶屬于資產(chǎn)類的備抵調(diào)整賬戶，其結(jié)構(gòu)與一般資產(chǎn)賬戶的結(jié)構(gòu)剛好相反，累計(jì)折舊是貸方登記增加，借方登記減少，余額在貸方。固定資產(chǎn)在使用過程中會(huì)發(fā)生磨損，消耗，其價(jià)值會(huì)逐漸減少，這種價(jià)值的減少就是固定資產(chǎn)折舊。有個(gè)笑話這樣形象的描述固定資產(chǎn)和累計(jì)折舊的。結(jié)婚就像固定資產(chǎn)，愛情的長短就像折舊方式，長的叫平均年限法，短的叫加速折舊法，貪圖物質(zhì)的是工作量法，離婚的是提前報(bào)廢。我有個(gè)60歲的老朋友，單身。平時(shí)喜愛運(yùn)動(dòng)，打乒乓球，練武術(shù)，身體倍兒棒。他估計(jì)能夠活到90歲，是正常的直

26、線折舊。但是后來，他請(qǐng)了一個(gè)小保姆，兩年后就死了，這就是加速折舊。 13項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備主要用在上市公司，一般的房地產(chǎn)公司涉及不多，在此不細(xì)詳述。設(shè)立減值準(zhǔn)備的目的就是財(cái)務(wù)的謹(jǐn)慎性原則，但是這些減值準(zhǔn)備稅前一概不能扣除，杜絕和堵住了上市公司調(diào)整會(huì)計(jì)利潤，少繳納企業(yè)所得稅的漏洞。財(cái)務(wù)一個(gè)很重要的原則是審慎或者說保守，這是財(cái)務(wù)的判斷力。一個(gè)跨國公司的平均生命周期是40到50年。長壽公司各有各的特點(diǎn)，但又一些共同的關(guān)鍵要素，比如對(duì)自己的周圍環(huán)境都非常敏感；公司有很強(qiáng)的凝聚力，員工有較強(qiáng)的認(rèn)同感；具有寬容的文化；很重要的一點(diǎn)，就是財(cái)務(wù)上比較保守。長壽公司以一種很古老的方式思考金錢的意義，他們知道在資產(chǎn)中

27、保持一定的結(jié)余的重要性，它意味著行動(dòng)的靈活性和獨(dú)立性，意味著自己始終處于從容的主動(dòng)地位，而競(jìng)爭對(duì)手將處處被動(dòng)，處處受節(jié)制。 然而保守常常被片面誤導(dǎo)，走向保守的僵硬的一面。但是，保守與固步自封完全是兩回事。007的作者伊安佛萊明說，“永遠(yuǎn)不要對(duì)歷險(xiǎn)說不，永遠(yuǎn)說是。不然的話，你的生活將會(huì)乏味無比?！庇袝r(shí)保守意味著主動(dòng)，意味著更快速的反應(yīng)。X戰(zhàn)警中說：“最有效的防御就是主動(dòng)的進(jìn)攻。拿破侖認(rèn)為一個(gè)戰(zhàn)略領(lǐng)導(dǎo)人所具備的所有品質(zhì)中最理想的是具備審慎的品質(zhì)。在拿破侖眼里，“審慎”表明的是一種行為，這種行為是隨經(jīng)驗(yàn)而增長的智慧的結(jié)果。在事務(wù)管理中理智，在資源使用上節(jié)儉，在有危險(xiǎn)或冒險(xiǎn)時(shí)謹(jǐn)慎，在做出決策前運(yùn)用智力

28、和經(jīng)驗(yàn)，在行動(dòng)時(shí)主動(dòng)積極，是審慎的行為體現(xiàn)。 堅(jiān)守嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶徤魉伎?，保持職業(yè)的懷疑態(tài)度，堅(jiān)持做人做事的原則，這是一位職業(yè)會(huì)計(jì)人應(yīng)該遵循的。負(fù)債部分依照會(huì)計(jì)慣例，負(fù)債按照必須償還的時(shí)間長短排列，越快需要償還的項(xiàng)目排在越上面。流動(dòng)負(fù)債2001 短期借款 一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的借款期限是2年或年以上，應(yīng)該核算在長期借款里面，房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款取消以后，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款期限都超過一年，掛在長期借款科目里。只有當(dāng)長期借款到期日在1年之內(nèi)才將貸款金額轉(zhuǎn)入短期借款。2202 應(yīng)付賬款，建議分一下單位的類別：如總包單位、分包單位、設(shè)計(jì)單位等，也可以按照公司開發(fā)的小區(qū)分類。視具體情況而定，如果項(xiàng)目小的話，就沒有

29、必要，直接用往來核算，在用往來核算的時(shí)候，一定要用往來單位的全稱，方便以后核查，這一點(diǎn)，做會(huì)計(jì)要給予相應(yīng)的重視。同時(shí)建議所有的付款都到這里走一道，即便是票款兩清的時(shí)候。即用下面的分錄：借：應(yīng)付賬款貸：銀行存款借：開發(fā)成本貸：應(yīng)付賬款不要簡化成借：開發(fā)成本貨：銀行存款這樣可以保證在做財(cái)務(wù)決算時(shí)，與往來單位對(duì)賬可以一目了然，這一工作應(yīng)該引起相當(dāng)?shù)闹匾?，等到?jīng)Q算時(shí)再來清理，工作量大得無法想象。2203 預(yù)收賬款現(xiàn)在的銷售模式都是預(yù)售的模式，預(yù)收賬款也要采取往來客戶核算的模式，分小區(qū)-樓號(hào)-單元-101（-102）這樣的明細(xì)核算最好。很多公司采用表代賬的模式，這一點(diǎn)并不好，財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)沒有，很難保證正

30、確性，如果有很好的銷售控制軟件來控制，也可以用表代賬的模式。千萬不要相信EXECl 表這種電子文件，沒有一個(gè)人能保證在頻繁地操作中不會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤，一旦出現(xiàn)，根本沒有辦法追溯，將讓你痛苦不已。因?yàn)樗鼰o法記錄過程，而財(cái)務(wù)軟件則不同，能夠告訴你形成最后結(jié)果的過程。在預(yù)收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分開來，才至于出現(xiàn)你的老板會(huì)找你要什么數(shù)據(jù)，而你拿不出來的局面。也為你后期項(xiàng)目預(yù)測(cè)回款提供一定的依據(jù)。2171 應(yīng)交稅費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅及附加、土地增值稅和所得稅需要預(yù)繳，各地情況不一樣，具體以主管稅務(wù)部門的要求為準(zhǔn)，從近幾年來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅情況在稅款中占有

31、很大的比例，所以在稅款的繳納上可以與稅務(wù)部門做一定的溝通，具體繳納情況則要看與稅務(wù)部門的溝通情況了。賬務(wù)處理上則有幾種不同的形式，根據(jù)企業(yè)報(bào)表的具體需要而定。有的企業(yè)把預(yù)繳的稅款放在本科目的借方，把提取的稅金掛在長期待攤費(fèi)用，結(jié)轉(zhuǎn)收入成本時(shí)配比結(jié)轉(zhuǎn)稅金。如果與稅務(wù)關(guān)系好，輕易核虧，放在損益表也無不可，不能死搬會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。2241 其它應(yīng)付款 一般來講，預(yù)收的房屋銷售款應(yīng)在預(yù)收賬款的核算，如果為了會(huì)計(jì)報(bào)表的需要，有可能需要放在此科目。在項(xiàng)目發(fā)包的過程中，會(huì)要求施工單位交納一定的工程進(jìn)度質(zhì)量保證金也會(huì)在此科目核算，亦要用往來核算，建議先整體規(guī)劃好。二級(jí)明細(xì)設(shè)成存入保證金、合作單位往來、暫收房款定金等

32、，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況來考慮。2501 長期借款 核算銀行貸款。2701 長期應(yīng)付款 一般房地產(chǎn)公司都會(huì)有營業(yè)稅返還的相關(guān)政策，收到財(cái)政相應(yīng)的補(bǔ)貼時(shí)，一般放入此科目。4001 實(shí)收資本 4002 資本公積4101 盈余公積4103 本年利潤4104 利潤分配與其它無異。實(shí)收資本是指投資者作為資本投入到企業(yè)中的各種資產(chǎn)的價(jià)值，所有者向企業(yè)投入的資本，在一般情況下無需償還，可以長期周轉(zhuǎn)使用。注冊(cè)資金，也稱為注冊(cè)資本是指在公司登記機(jī)關(guān)登記的全部股東實(shí)繳的出資額。實(shí)收資本大于或等于注冊(cè)資本。如果實(shí)收資本小于注冊(cè)資本，說明該公司資本金沒有到位。5001 開發(fā)成本如能確定核算對(duì)象的，直接計(jì)入“開發(fā)成本”，主

33、要包括：1、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。2、 前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。3、 建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。4、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道

34、路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。5、 公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。6、 開發(fā)間接費(fèi)（由5101轉(zhuǎn)入）。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。建議在建立核算體系之前與成本控制部門（預(yù)算部門）進(jìn)行溝通，最好做到成本部門的口徑與財(cái)務(wù)部門核算的口徑一致，確保后期

35、項(xiàng)目決算、對(duì)賬工作的順利進(jìn)行，不要弄成成本部門和財(cái)務(wù)部門提出來的數(shù)據(jù)不一致，造成被動(dòng)局面。5101 開發(fā)間接費(fèi)用 一般核算項(xiàng)目期間的銀行貸款利息及工程現(xiàn)場(chǎng)部門的費(fèi)用，即指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。一般包括工程部門、設(shè)計(jì)部門、成本控制部門、綜合報(bào)建部門的費(fèi)用。其中銀行貸款利息也可以單獨(dú)設(shè)置一個(gè)科目，開發(fā)成本-利息支出，這樣的明細(xì)科目劃分有利于財(cái)務(wù)分析，同時(shí)對(duì)后期的土地增值稅匯算清繳提供了方便。6001 主營業(yè)務(wù)收入

36、、6051 其他業(yè)務(wù)收入、6111 投資收益、6301 營業(yè)外收入、6401 主營業(yè)務(wù)成本、6402其他業(yè)務(wù)成本6403 主營業(yè)務(wù)稅金及附加、6711 營業(yè)外支出、6801 所得稅費(fèi)用、6901 以前年度損益調(diào)整等損益類科目與其它行業(yè)無異。6602 管理費(fèi)用 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用包括籌建期間發(fā)生的開辦費(fèi)、董事會(huì)和行政管理部門在企業(yè)的經(jīng)營管理中發(fā)生的或者應(yīng)由企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的公司經(jīng)費(fèi)(包括行政管理部門職工薪酬、修理費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費(fèi)和差旅費(fèi)等)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)(包括董事會(huì)成員津貼、會(huì)議費(fèi)和差旅費(fèi)等)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、咨詢費(fèi)(含顧問費(fèi))、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、房產(chǎn)稅、車船使用稅

37、、土地使用稅、印花稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)、研究費(fèi)用、排污費(fèi)等。 企業(yè)行政管理部門發(fā)生的固定資產(chǎn)修理費(fèi)用等后續(xù)支出，不符合固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的，也在本賬戶核算。6603 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按照費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算，如利息支出(減利息收入)、匯兌差額以及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)、企業(yè)發(fā)生的現(xiàn)金折扣或收到的現(xiàn)金折扣。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用一般做資本化處理，除非貸款利息發(fā)生時(shí)項(xiàng)目已完工。6601 銷售費(fèi)用 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售費(fèi)用包括保險(xiǎn)費(fèi)、包裝費(fèi)、展覽費(fèi)和廣告費(fèi)、商品維修費(fèi)、預(yù)計(jì)產(chǎn)品質(zhì)量保證損失、運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)等以及為銷售本企業(yè)商品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)(含銷售網(wǎng)點(diǎn)、售后服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等)的職工薪酬、業(yè)務(wù)費(fèi)、折舊費(fèi)等經(jīng)營費(fèi)用。

38、 銷售前期費(fèi)主要指樣板房裝飾費(fèi)、售樓處建造與裝飾費(fèi)。銷售推廣費(fèi)主要是與銷售相關(guān)的媒體廣告費(fèi)、廣告制作費(fèi)、展位費(fèi)戶外發(fā)布費(fèi)、短信費(fèi)燈箱制作費(fèi)、樓書印刷費(fèi)等。業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)是指企業(yè)發(fā)放的印有企業(yè)標(biāo)志的禮品、紀(jì)念品、傳單等。合同交易費(fèi)是指合同交易時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向住建委繳納的交易手續(xù)費(fèi)。銷售傭金是指房地產(chǎn)企業(yè)向銷售代理公司支付的銷售策劃或傭金。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售費(fèi)用，廣告費(fèi)占整個(gè)銷售費(fèi)用的比例較大，約50-70%的比重。第二章 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立階段會(huì)計(jì)與稅收處理 第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立階段會(huì)計(jì)處理房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置的前置條件本書暫不詳細(xì)介紹，需要各位網(wǎng)友要關(guān)注一下新公司法和城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例。為方便初涉

39、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)盡快掌握會(huì)計(jì)與稅收知識(shí)，本書以中小型的房地產(chǎn)有限責(zé)任公司為例介紹房地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅收。設(shè)立公司時(shí)主要的關(guān)注點(diǎn)：1、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊(cè)資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。2、設(shè)立有限責(zé)任公司符合股東法定人數(shù)：有限責(zé)任公司由五十個(gè)以下股東出資設(shè)立。（注意：最多50人，

40、可以是1人）3、公司法第二十六條有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本為在公司登記機(jī)關(guān)登記的全體股東認(rèn)繳的出資額。公司全體股東的首次出資額不得低于注冊(cè)資本的百分之二十，也不得低于法定的注冊(cè)資本最低限額，其余部分由股東自公司成立之日起兩年內(nèi)繳足；其中，投資公司可以在五年內(nèi)繳足。 有限責(zé)任公司注冊(cè)資本的最低限額為人民幣三萬元。法律、行政法規(guī)對(duì)有限責(zé)任公司注冊(cè)資本的最低限額有較高規(guī)定的，從其規(guī)定。（注意：房地產(chǎn)公司最低100萬元，但是各個(gè)省份對(duì)暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)公司有注冊(cè)資金的最低要求，山東省最低1000萬元。）4、公司法第二十七條股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的

41、非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財(cái)產(chǎn)除外。 對(duì)作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評(píng)估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。法律、行政法規(guī)對(duì)評(píng)估作價(jià)有規(guī)定的，從其規(guī)定。 全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊(cè)資本的百分之三十。（注意：30%） 第三十六條公司成立后，股東不得抽逃出資。（注意：不得抽逃） 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立階段設(shè)計(jì)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)主要包括對(duì)接受投資者出資業(yè)務(wù)和開辦費(fèi)以及納稅業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理。 設(shè)置兩個(gè)會(huì)計(jì)科目，“實(shí)收資本”和“資本公積”。先說一下實(shí)收資本，實(shí)收資本簡單地說就是公司的本錢。 這個(gè)項(xiàng)目反映的是公司所有者，投資人或股東，他們?cè)诠静砰_業(yè)的時(shí)候，投到公司的錢。在

42、關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目時(shí)，一個(gè)是要搞清楚主要的投資人或股東都有誰，都投了多少錢，占總投資額的比例有多大，為什么要關(guān)注這個(gè)呢，主要是看一看，誰是老大，誰在公司說了算，因?yàn)?，出的錢越多，在股東會(huì)上說話就越算數(shù)。另外要關(guān)注的是資本公積項(xiàng)目，所謂資本公積，簡單的說，這些錢確定是股東或投資人的，但沒有明確說明，具體哪個(gè)股東或投資人應(yīng)該分多少，可以把它看成是還沒有最后分配到股東或投資人自己帳上的公共的錢，共有的錢。為什么會(huì)有這處項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目是如何形成的，主要是幾個(gè)方面，一個(gè)是股票或資本溢價(jià)，說簡單一點(diǎn)，就是在公司成立后，后來加入的股東或投資人，應(yīng)該要比公司成立時(shí)的股東或投資人支付要多出一部分錢，才可以得到與在公司

43、成立時(shí)的股東或投資人一樣的持股比例，為什么呢？因?yàn)槿思冶饶阆韧度耄饶愣喑袚?dān)了資金的風(fēng)險(xiǎn)，你的資金沒有承擔(dān)這些風(fēng)險(xiǎn)，如果要得到與以前股東或投資人相同的持股比例，當(dāng)然要多付出一些錢來，后來的股東或投資人多付的那部分錢，就是股票或資本溢價(jià)。資本公積另外一個(gè)重要來源就是，公司以外的人捐贈(zèng)給公司的東西，對(duì)方捐贈(zèng)的是公司，而不是某一個(gè)股東或投資人，因此，這些東西是全部股東或投資人公共的，于是做為資本公積。 明白了“實(shí)收資本”和“資本公積”，做賬就很簡單了。（一）新設(shè)立公司的會(huì)計(jì)核算 1、投資者以貨幣出資 在工商登記辦理完公司名稱預(yù)約后開立臨時(shí)賬戶后，房地產(chǎn)企業(yè)收到投資人投入的貨幣資金，才能存入到這個(gè)臨時(shí)

44、賬戶。驗(yàn)資，辦理完?duì)I業(yè)執(zhí)照，刻章，開立基本存款賬戶，然后才能動(dòng)用這筆資金。主管會(huì)計(jì)根據(jù)銀行加蓋受理章的現(xiàn)金繳款單或銀行進(jìn)賬單的金額，借記“銀行存款”科目；按投入資本所占份額，貸記“實(shí)收資本”，按其差額，貸記“資本公積-資本溢價(jià)”。網(wǎng)友們，在這里需要注意的是，新辦企業(yè)一般不存在資本溢價(jià)?！纠?-1】甲、乙兩公司共同出資設(shè)立致遠(yuǎn)地產(chǎn)有限責(zé)任公司（以下簡稱致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司），公司注冊(cè)資本為10 000 000元，甲、乙持股比例分別是60%、40%。2010年5月20日，致遠(yuǎn)地產(chǎn)有限責(zé)任公司如期收到各投資者一次性繳足的款項(xiàng)。 根據(jù)上述資料，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司依據(jù)銀行進(jìn)賬單作以下賬務(wù)處理：借：銀行存款臨時(shí)戶 10

45、 000 000 貸：實(shí)收資本甲公司 6 000 000 乙公司 4 000 000公司拿到營業(yè)執(zhí)照，刻好財(cái)務(wù)印簽，重新開立基本賬戶，需要將臨時(shí)存款賬戶的資金轉(zhuǎn)入基本存款賬戶上，這筆資金就可以動(dòng)用了。 2、投資者以非貨幣資產(chǎn)出資以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資，需要注意投資方如期辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)，其中對(duì)于動(dòng)產(chǎn)，原則上以交付為轉(zhuǎn)移，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)、機(jī)動(dòng)車，由于我國一般實(shí)行登記主義，則需要進(jìn)行相應(yīng)的過戶登記，對(duì)于法律法規(guī)規(guī)定需要辦理過戶登記才能算為財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，如違反規(guī)定未及時(shí)辦理過戶登記的，即使非貨幣財(cái)產(chǎn)已實(shí)際交付給公司使用，仍將視為投資方未履行相應(yīng)的出資義務(wù)。 按照公司法規(guī)定，要先辦理財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)才能驗(yàn)資，

46、但因?yàn)樵O(shè)立時(shí)法律主體尚未產(chǎn)生，無法辦理財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。所以實(shí)踐中一般是按分期出資的方式，先以貨幣資金出資成立公司，之后再短期內(nèi)辦理土地使用權(quán)、房產(chǎn)等非貨幣資產(chǎn)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)，然后再辦理驗(yàn)資手續(xù)。 以實(shí)物資產(chǎn)出資的，應(yīng)在辦理財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)時(shí)，按照評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值或合同、協(xié)議或公司章程的價(jià)值，借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”，按投入資本，貸記“實(shí)收資本”。【例2-2】甲、乙、丙三家公司共同出資設(shè)立致遠(yuǎn)地產(chǎn)有限責(zé)任公司進(jìn)行，公司注冊(cè)資本10000000元，甲乙丙持股比例分別是50%、30%、20%。甲以土地使用權(quán)出資，土地使用權(quán)進(jìn)過評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值是5000000元，乙公司以貨幣資金出資3000000元，丙公司

47、以設(shè)備出資2000000元。根據(jù)上述資料，乙公司將資金打入致遠(yuǎn)公司臨時(shí)賬戶后，致遠(yuǎn)公司依據(jù)進(jìn)賬單作以下賬務(wù)處理：借：銀行存款臨時(shí)戶 3 000 000 貸：實(shí)收資本乙公司 3 000 000甲公司于致遠(yuǎn)公司辦妥驗(yàn)資手續(xù)時(shí)，依據(jù)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移清單和評(píng)估確認(rèn)價(jià)值證明文件，致遠(yuǎn)公司應(yīng)作如下賬務(wù)處理：借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 5 000 000 貸：實(shí)收資本甲公司 5 000 000如果這塊土地全部是用來開發(fā)商品房的，公司應(yīng)作賬務(wù)調(diào)整；借：開發(fā)成本土地出讓及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5 000 000 貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 5 000 000丙公司辦妥財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)時(shí)，依據(jù)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移清單和評(píng)估確認(rèn)價(jià)值證明文件，致遠(yuǎn)公司應(yīng)作如

48、下賬務(wù)處理：借：固定資產(chǎn) 3 000 000 貸：實(shí)收資本丙公司 3 000 000上述公司的成立是比較理想化的情況。如果甲公司實(shí)際投入的土地評(píng)估價(jià)值大于5000000萬元，如何做賬務(wù)處理呢？通常的做法是，在三方的投資協(xié)議或合同中明確約定，多余的掛賬甲公司的其他應(yīng)付款。如果甲公司土地評(píng)估價(jià)值是6000000萬元。致遠(yuǎn)公司依據(jù)銀行進(jìn)賬單、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)、評(píng)估價(jià)值確認(rèn)證明文件，作如下賬務(wù)處理：借：無形資產(chǎn)-土地使用權(quán) 6000000銀行存款-臨時(shí)戶 3000000固定資產(chǎn) 2000000 貸：實(shí)收資本甲公司 5000000 -乙公司 3000000 -丙公司 2000000 其他應(yīng)付款甲公司 100

49、0000二、公司增加注冊(cè)資本的核算房地產(chǎn)企業(yè)增加資本一般有三條途徑：一是所有者（包括原企業(yè)所有者和新投資者）投入；二是資本公積轉(zhuǎn)為實(shí)收資本；三是將盈余公積轉(zhuǎn)增資本。企業(yè)將盈余公積轉(zhuǎn)增資本時(shí)，必須經(jīng)股東會(huì)決議批準(zhǔn)。在實(shí)際將盈余公積轉(zhuǎn)增資本時(shí)，要按股東原有持股比例結(jié)轉(zhuǎn)。這里要注意的是，資本公積和盈余公積均屬所有者權(quán)益。公司為有限責(zé)任公司的，應(yīng)按原投資者所持股份同比例增加各股東的股權(quán)。房地產(chǎn)企業(yè)在增加注冊(cè)資本時(shí)按照增加注冊(cè)資本的不同方式，進(jìn)行不同的會(huì)計(jì)處理。1 所有者（包括原企業(yè)所有者和新投資者）投入所有者（包括原企業(yè)所有者和新投資者）接受投資投入的資本，借記“銀行存款”、“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”

50、、“長期股權(quán)投資”等科目，貸記“實(shí)收資本”等科目。企業(yè)增加注冊(cè)資本時(shí)有新投資者介入，新介入的投資者繳納的出資額大于其按約定比例計(jì)算的其在注冊(cè)資本中所占的份額部分，應(yīng)作為資本公積，計(jì)入“資本公積資本溢價(jià)”科目。（1）投資者以貨幣出資房地產(chǎn)企業(yè)增加注冊(cè)資本的，應(yīng)在投資者將貨幣存入準(zhǔn)備設(shè)立的公司在銀行開設(shè)的臨時(shí)賬戶時(shí)，依據(jù)銀行加蓋受理章的現(xiàn)金繳款單，或者銀行進(jìn)賬單回單的金額，借記“銀行存款”科目；按投入資本在注冊(cè)資本中所占份額，貸記“實(shí)收資本”科目，按其差額，貸記“資本公積資本溢價(jià)”等科目。【例2- 3】致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司由甲、乙共同投資設(shè)立，原注冊(cè)資本為10 000 000元。甲、乙出資分別為6000

51、000元、4 000 000元。2009年5月26日，丙公司加入致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司，投入貨幣資金3 000 000元，經(jīng)協(xié)商，丙公司持股比例為20%，投資后的注冊(cè)資本為12 500 000元。根據(jù)上述資料，丙公司投入資本時(shí)，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下財(cái)務(wù)處理：借：銀行存款 3 000 000 貸：實(shí)收資本丙公司 2 500 000 資本公積資本溢價(jià) 500 000在這里需要說明的是：在公司成立后，后來加入的股東，應(yīng)該要比公司成立時(shí)的股東支付要多出一部分錢，才可以得到與在公司成立時(shí)的股東一樣的持股比例，為什么呢？因?yàn)槿思冶饶阆韧度耄饶愣喑袚?dān)了資金的風(fēng)險(xiǎn)，你的資金沒有承擔(dān)這些風(fēng)險(xiǎn)，如果要得到與以前股東相同的

52、持股比例，當(dāng)然要多付出一些錢來，后來的股東多付的那部分錢，就是資本溢價(jià)，在科目上走“資本公積”。（2）投資者以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資以非貨幣資產(chǎn)增資時(shí)，股東應(yīng)當(dāng)在依法辦理財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，依據(jù)財(cái)產(chǎn)移交清冊(cè)，借記“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“長期股權(quán)投資”等科目，貸記“實(shí)收資本”等科目。【例2-4】致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司由甲乙共同投資設(shè)立，原注冊(cè)資本為10 500 000元。甲乙出資分別為6000 000元、4500 000元。2009年2月15日，丙公司加入致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司，投入土地使用權(quán)5 000 000元，經(jīng)協(xié)商，注冊(cè)資本增加為15 000 000元，丙公司持股比例為30%。丙于4月15日辦妥土地使用權(quán)過戶手續(xù)。

53、致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司將土地使用權(quán)作為儲(chǔ)備土地用于開發(fā)住宅核算。根據(jù)上述資料，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理：借：開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5 000 000貸：實(shí)收資本丙公司 4 500 000資本公積資本溢價(jià) 500 0002 將資本公積轉(zhuǎn)為實(shí)收資本將資本公積轉(zhuǎn)為資本。在辦理增資手續(xù)后，依據(jù)股東會(huì)決議，應(yīng)借記“資本公積資本溢價(jià)”科目，貸記“實(shí)收資本”或“股本”科目?！纠?-5】致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司由甲、乙、丙共同投資設(shè)立，原注冊(cè)資本為1 000萬元，甲、乙出資分別為600萬元、400萬元。為了擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，經(jīng)批準(zhǔn)，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司按照原出資比例將資本公積500萬元轉(zhuǎn)增資本。根據(jù)上述資料，依據(jù)股東會(huì)決議，致遠(yuǎn)地

54、產(chǎn)公司應(yīng)作以下財(cái)務(wù)處理：借：資本公積 5 000 000 貸：實(shí)收資本甲 3 000 000 乙 2 000 000三、公司實(shí)收資本減少的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)收資本減少有兩種原因；一是資本過剩；二是企業(yè)發(fā)生重大虧損。企業(yè)因資本過剩而減資，一般要發(fā)還股款。公司減少注冊(cè)資本，應(yīng)當(dāng)符合公司法規(guī)定的程序，減少后的注冊(cè)資本數(shù)額應(yīng)達(dá)到法律、行政法律、行政法規(guī)規(guī)定的公司注冊(cè)資本的最低限額并經(jīng)驗(yàn)資機(jī)構(gòu)驗(yàn)資。有限責(zé)任公司減少實(shí)收資本的會(huì)計(jì)處理比較簡單，按法定程序報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)減少注冊(cè)資本的，按照股東大會(huì)批準(zhǔn)文件借記“實(shí)收資本”科目，貸記“庫存現(xiàn)金”、“銀行存款”等科目。四、開辦費(fèi)的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的

55、開辦費(fèi)，包括人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)成本的借款費(fèi)用等。籌建期間為從企業(yè)開始籌建之日起至取得營業(yè)執(zhí)照之日的期間。開辦費(fèi)在實(shí)際發(fā)生時(shí)，依據(jù)相關(guān)原始憑證，借記“管理費(fèi)用開辦費(fèi)”，貸記“銀行存款”等科目?！纠?-6】209年1月5日，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司支付設(shè)立驗(yàn)資費(fèi)用10 000元。在驗(yàn)資費(fèi)用實(shí)際發(fā)生時(shí)，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)依據(jù)銀行轉(zhuǎn)賬憑證和驗(yàn)資發(fā)票作以下賬務(wù)處理：借：長期待攤費(fèi)用開辦費(fèi) 10 000 銀行存款 10 000 同時(shí)在開始生產(chǎn)經(jīng)營的當(dāng)月轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益借：管理費(fèi)用開辦費(fèi) 10 000貸：長期待攤費(fèi)用開辦費(fèi) 10 000第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立階段稅務(wù)處理房地產(chǎn)

56、企業(yè)設(shè)立階段涉及的稅收主要有印花稅和契稅。在此需要強(qiáng)調(diào)的是，稅收籌劃在設(shè)立階段就應(yīng)該準(zhǔn)備了，籌劃要做到前面，未雨綢繆啊。具體的籌劃方法各位網(wǎng)友可以閱讀下實(shí)戰(zhàn)派房地產(chǎn)稅收與稅收籌劃。網(wǎng)址：與當(dāng)?shù)囟悇?wù)人員處理好關(guān)系也是財(cái)務(wù)人員很重要的工作，雖然很怵與他們打交道，但又不得不面對(duì)。但是財(cái)務(wù)人員必須堅(jiān)持的是，講法律，講法規(guī)；依據(jù)法規(guī)做好稅收籌劃；不做假賬。從下面的笑話中即可看出企業(yè)會(huì)計(jì)怎么看稅務(wù)人員的。話說某房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部正在緊張運(yùn)行中，忽有人大吼一聲：都不許動(dòng)！把錢都交出來！是恐怖分子搶錢來了！ 肅然無聲中。忽然有會(huì)計(jì)輕拍胸口，松了一口氣：“嚇?biāo)懒?，我還以為是稅局的呢”。言歸正傳一、印花稅1、營業(yè)帳

57、薄 記載資金的帳薄按照實(shí)收資本和資本公積的合計(jì)金額0.5在帳薄啟用時(shí)貼花；其他帳薄在啟用時(shí)按件貼花，每件5元。2、權(quán)利許可證照 房產(chǎn)證、土地證、營業(yè)執(zhí)照，每件5元。3、土地使用權(quán)合同 對(duì)于以土地使用權(quán)投資入股的，公司以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)征收印花稅，按照合同記載金額的0.5貼花。二、契稅在房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立階段，如果接受出資人額土地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)出資的，接受出資的單位按照成交價(jià)格的3%-5%繳納契稅。三、稅收的賬務(wù)處理房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的印花稅和契稅，一般不通過“應(yīng)繳稅費(fèi)”科目進(jìn)行核算，印花稅在實(shí)際繳納時(shí)直接進(jìn)入“管理費(fèi)用”，契稅發(fā)生時(shí)視去的土地使用權(quán)的用途計(jì)入不同的會(huì)計(jì)科目?！纠?-7】2009年3月，致遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司購買印花稅票1000元。繳納土地入股時(shí)的契稅60000元。 致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作如下會(huì)計(jì)處理：借：管理費(fèi)用 1000 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)-契稅 60000 貸：銀行存款 61000四、開辦費(fèi)的稅務(wù)規(guī)定中華人民共和國企業(yè)所得稅法（中華人民共和國主席令2007年第63號(hào)）第十三條規(guī)定， 在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)發(fā)生的下列支出，作為長期待攤費(fèi)用，按照規(guī)定攤銷的，準(zhǔn)予扣除：