畢業(yè)設計開題報告 紡織路莊頭地塊房地產(chǎn)項目全程策劃

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1、 紡織路莊頭地塊房地產(chǎn)項目全程策劃 畢業(yè)設計開題報告1.本房地產(chǎn)項目簡介紡織路莊頭地塊位于溫州市鹿城區(qū)，規(guī)劃定位為鹿城區(qū)主流居住區(qū)核心地，交通繁華，全力完善城市配套設施，加強舊城改造建設，突出鹿城主城區(qū)城市特色，提高城市品位，努力建成以商務、旅游、居住、金融、信息等服務功能為主的現(xiàn)代化新城區(qū)，成為未來全市政治、經(jīng)濟、文化中心。該地塊總出讓土地面積為33284.34，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地中的一類居住用地，容積率3.39，建筑密度23.91%，建筑高度60米，計入容積率指標的地上總建筑面積小于110000。該地塊北面是溫瑞塘河，東面是在建中的白鹿洲公園，旁邊還有二十一中，體育中心，友好醫(yī)院等基礎

2、等基礎配套設施。周邊樓盤有置信廣場，鹿城廣場等。2.本房地產(chǎn)項目策劃案的目的、意義及創(chuàng)新點2.1目的、意義第一，本房地產(chǎn)項目策劃案使本人對于房地產(chǎn)專業(yè)只是的綜合面對專業(yè)素養(yǎng)有了很大的提升 。房地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策準確，避免項目運作出現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)策劃是在對房地產(chǎn)項目市場調(diào)研后形成的，它是策劃人不斷地面對市場而總結出來的智慧結晶。因此，它可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準確，避免項目在運作中出現(xiàn)的偏差。第二，本房地產(chǎn)項目策劃案使本人對溫州房地產(chǎn)市場有了更深一步的了。溫州屬于二線城市，城市強力建設發(fā)展，房地產(chǎn)市場也有一定的市場。溫州炒房團聞名全國，因此溫州樓市也是全國偏高。第三，在

3、經(jīng)過課堂理論學習之后，能夠著手策劃一個項目是學生對所學知識能否運用到位的一種測試。第四，為我以后步入社會打下一個基礎，即使不從事策劃行業(yè)，也可以在其他行業(yè)上有所收益。2.2 創(chuàng)新點創(chuàng)新點-景觀聯(lián)排別墅，小區(qū)與塘河融匯本項目位于鹿城區(qū)紡織路，依傍溫瑞塘河，鄰近白鹿洲公園和中央公園。由于本項目靠著塘河，我們就以這個為項目的主要賣點來進行開發(fā)定位。我們沿著河景分布建筑物，把水引進小區(qū)內(nèi)，小區(qū)內(nèi)主干道以蜿蜒狀展示，再在小區(qū)內(nèi)設置人工河，把小區(qū)與塘河融合在一起。設計中由于本項目旁邊就是河流，我們將以水系為構圖中心。設計中把建筑盡量沿水系布置，加強戶外步行系統(tǒng)與綠化空間的整合，創(chuàng)造豐富的視覺效果變化和趣味

4、性的戶外休閑空間，使根多的居民獲得良好的“朝向”與“景向”。結合地下車庫的設計人工造坡，營造寧靜、高檔、富有趣味性的優(yōu)雅的居住社區(qū)環(huán)境。同時通過車庫和入口處的巧妙設計實現(xiàn)了小區(qū)內(nèi)部的人車分流，住戶可直接入戶，使每個住戶歸家的過程都與優(yōu)美的綠地空間緊緊的結合在一起，賦予人們親切宜人的居住體驗。10幢 3層的聯(lián)排別墅，8幢27層的高層，4幢23層的高層組成，使項目集高端于一身。3本房地產(chǎn)項目策劃案現(xiàn)有研究基礎本項目已具備一定的研究基礎，主要包括以下幾個方面：第一，進行了項目初步市場調(diào)研分析。包括：宏觀經(jīng)濟及環(huán)境調(diào)研，項目地塊環(huán)境調(diào)研并進行了項目的SWOT分析，認為項目存在的優(yōu)勢是地塊周正，地段強勢

5、，交通優(yōu)勢突出，周邊配套成熟。劣勢有周邊環(huán)境差。項目的機會是項目發(fā)揮空間較大，市場投資機會。項目的威脅是目前溫州的開發(fā)商手上儲備的土地比較有限，加上近期國家宏觀調(diào)控，拿地成本比較高。第二，通過調(diào)研分析初步確定項目的定位為：高端的歐式風格建筑但在方案設計上方面仍存在問題，需要進一步細化。第三，初步確定項目的賣點為樓盤硬件，建筑風格，自然景觀，區(qū)位價值，賣點的提煉偏虛化，應結合實際進一步優(yōu)化。第四，制訂了項目初步銷售策略，由于溫州房產(chǎn)新政的影響，銷售策略沒有考慮周全，需要進一步詳細的指定銷售策略，廣告策略?？v觀整體初步研究基礎，存在以下幾方面的不足，具體如下：第一， 調(diào)研的內(nèi)容不夠新，應結合溫州現(xiàn)

6、有情況來整理資料。第二， 對于項目所在地的競爭樓盤沒有仔細進行過調(diào)研，應多跑中介或者上搜尋，為本項目的策劃提供幫助。第三， 小區(qū)的整體規(guī)劃比較浪費，建筑面積沒有達到限制建筑面積，這個開發(fā)商鎖不會犯的錯誤4本房地產(chǎn)項目策劃案待解決的重點與難點問題4.1 重點第一，進一步深化產(chǎn)品策劃，在做好產(chǎn)品定位分析基礎上完善產(chǎn)品的概念設計。第二，進一步完善概念設計，在做好景觀設計的基礎上做好銷售策略。第三，在做初步銷售策略，廣告策略，促銷策略，對各階段的文案工作進行深入整理。4.2 難點第一，在營銷策略上缺乏新意。第二，對于戶型設計比較沒把握，設計的都是大戶型，在溫州走的但是高端路線，因此宣傳方面要有足夠的影

7、響力。第三，景觀設計上也是難點，本項目的設計理念是在小區(qū)里設計水景、休閑廣場、森林氧吧、特色果園區(qū)、密林區(qū)、兒童嬉戲區(qū)、多功能運動區(qū)等景觀區(qū)域。并通過森林、陽光、水系、綠地、地景雕塑、景觀小品這些容易被人們親近的景觀元素，將它們?nèi)谌氩煌坝^區(qū)域及人們的生活中去。因此要聘請著名設計公司為項目設計出獨一無二的景觀傳奇。第四，項目所在區(qū)域是拆遷區(qū)，此前居住的都是些文化水平有限的人，人員雜亂，魚目混珠，因此在以后的物業(yè)管理上應該加強。第五，目標客戶定位不準，打開任何一份策劃報告，其中對消費者的描述必然充斥“2040歲之間”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品質(zhì)”、“以男性為主”、“自住和投資兼有”

8、這樣千人一面的套話。售價超過30萬元的房產(chǎn)對消費者的研究，居然還比不上售價不超過3元的飲料(如可口可樂)對消費者研究的態(tài)度和深度。而本項目也未能逃離這個千篇一律。5.本房地產(chǎn)項目策劃案研究步驟與進度5.1 研究步驟房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃小區(qū)規(guī)劃圖成品（含建筑CAD提高強化訓練）、概念圖片選取，戶型分析、建筑分析、園林景觀分析各樓層平面圖、立面圖、剖面圖成品、建筑材料、設備選擇及智能化系統(tǒng)設計建議房地產(chǎn)推廣策劃小區(qū)小品及綠地配套命名、各幢樓命名、各套面積測算、價目表制訂、銷控表制訂、開盤計劃與活動安排策劃項目效果圖制作、路牌廣告設計、系列報告廣告設計、樓書成品設計（含Photoshop強化訓練）房地產(chǎn)策

9、劃報告撰寫房地產(chǎn)全程策劃報告文本制作(含Office軟件高級應用)畢業(yè)設計成果匯報畢業(yè)設計匯報成果制作5.2 進度安排2011年2月16日-2011年2月27日 撰寫與修改開題報告2011年2月21日-2011年3月6日 完成房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃方案2011年3月7日-2011年3月20日 完成房地產(chǎn)推廣策劃方案2011年3月21日-2011年4月3日 完成房地產(chǎn)全程策劃報告文本制作2011年4月4日-2011年4月8日 完成畢業(yè)設計成果匯報6. 參考文獻6.1參考專著1 高炳華，房地產(chǎn)市場營銷，華中科技出版社，2004年2 卓堅紅，房地產(chǎn)營銷策劃，50-603 卓堅紅，房地產(chǎn)銷售實務，40-564

10、 鄧揚威，房地產(chǎn)創(chuàng)意點評，廣東旅游出版社，20065 唐。E舒爾茨等，整合營銷傳播，中國物價出版社，20026 賈十軍，房地產(chǎn)項目全程策劃廣東經(jīng)濟出版社，20037 葉劍平，房地產(chǎn)營銷首都經(jīng)貿(mào)大學出版社，20028 彭加亮，打造房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力上海人民出版社，20039 曾維富，陳斌.房地產(chǎn)營銷如何運用4C理論中外房地產(chǎn)導報1999.910 杜淑云，前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)成敗的關鍵企業(yè)活力2002.12 11 喻穎正.章偉杰.林旭東.蔡照光，地產(chǎn)新概念執(zhí)行力暨南大學出版12 徐建平，房地產(chǎn)策劃與推廣南方房地產(chǎn)，2006-113 湖南房地產(chǎn)協(xié)會，湖南房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會，湖南房地產(chǎn)2003-200614 陸龍坤某淑瓊，構筑房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力中國房地產(chǎn)信息6.2參考案例1 巴黎世家項目市場營銷策劃研究2 吉盛花園小區(qū)房地產(chǎn)項目營銷方案策劃3 麗園陽光_住宅項目營銷策劃方案研究4 海韻苑營銷策劃（綜合）5 深圳山水源房地產(chǎn)項目營銷策劃研究6 溫州半島琴灣別墅營銷策劃研究7 北鴻_河畔公寓營銷推廣計劃8 成都南延線蜀郡房地產(chǎn)項目開發(fā)方案9 福滿園房地產(chǎn)項目市場開發(fā)策劃研究10 郴州市湘南風情康居園營銷（綜合）11成都南延線蜀郡房地產(chǎn)項目開發(fā)方案12 上海漫園別墅項目的整體策劃分析13 星光名都項目營銷策劃14 雙楠商業(yè)中心_營銷策劃案15東新城市花園營銷策劃（綜合）1