《模擬題(八) 一、問答題 (一)某綜合用途房地產(chǎn)占地面積5000m2建筑 ...》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《模擬題(八) 一、問答題 (一)某綜合用途房地產(chǎn)占地面積5000m2建筑 ...（8頁珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。
1、模擬題(八) 一、問答題 (一)某綜合用途房地產(chǎn)，占地面積5000m2，建筑面積15000m2，容積率為3，每層建筑面積3750m2。其中，一、二層為出租商鋪，三、四層為出租住房，為了評(píng)估其市場(chǎng)買賣價(jià)格，估價(jià)人員運(yùn)用了收益法對(duì)一層的出租商鋪進(jìn)行了估價(jià)(估價(jià)方法正確)，確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格為9600元/m2。根據(jù)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)用房樓層價(jià)格變化規(guī)律(一層二層差價(jià)2%，二層三層差價(jià)5%，三層四層差價(jià)2%)，判斷出二層價(jià)格為9408元/m2，三層價(jià)格為9837.6元/m2，四層價(jià)格為8758.85元/m2。從而得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為： (9600+9408+9837.6+8758.85)3750=14
2、1016687.5元。請(qǐng)問：1如此確定的最終結(jié)果是否正確?2如何可以讓結(jié)果更加準(zhǔn)確? (二)有一臨街商鋪要轉(zhuǎn)讓，建筑面積500m2，土地使用年限40年，自2006年10月 13日起計(jì)。該商鋪現(xiàn)已出租，租金為每月50b0元，租期為2年，自2007年10月13日計(jì)。當(dāng)?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)租賃的綜合稅率為租金收入的10%，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為510萬元。假如你欲購該商鋪用于出租，作為長期投資，期望收益率為10%。根據(jù)上述資料能否決定購買?為什么? (三)某企業(yè)購得一已停工五年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中14層為商業(yè)裙樓，2 20層為住宅，裙樓部分已完成部分設(shè)備安裝?，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和58層的
3、住宅部分向銀行申請(qǐng)抵押貸款。請(qǐng)問：1擬優(yōu)先選用的估價(jià)方法。2確定評(píng)估價(jià)值時(shí)的主要因素。二、單項(xiàng)選擇題(每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。) (一)某估價(jià)對(duì)象原為某單位2000年集資建房，其中土地是由單位出資購買的，經(jīng)政府批準(zhǔn)單位決定6年后才發(fā)給職工房地產(chǎn)權(quán)證，自發(fā)證之日起，房地產(chǎn)才能上市交易。在距離上市還有6個(gè)月時(shí)，由于債務(wù)糾紛，法院判決將估價(jià)對(duì)象抵債，請(qǐng)?jiān)u估其價(jià)值。 1評(píng)估中估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)選擇( )。 A集資建房之日 B距離上市6個(gè)月之日 C法院判決之日 D發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)證之日 2此時(shí)的估價(jià)技術(shù)路線應(yīng)該是( )。 A先確定估價(jià)對(duì)象可以上市之日的快速變現(xiàn)價(jià)值，再折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn) B先確定單位購
4、買土地價(jià)格及職工集資價(jià)格。再折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn) C先確定估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)值，再折現(xiàn)到可以上市的時(shí)間 D先確定估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)值，再折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn) 3政府舉行土地使用權(quán)拍賣出讓，有意購買者可以委托房地產(chǎn)估價(jià)人員為其評(píng)估能夠承受的最高購買價(jià)格，這也是一種( )。 A市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估 B投資價(jià)值評(píng)估 C原始價(jià)值評(píng)估 D賬面價(jià)值評(píng)估 4經(jīng)鑒定，估價(jià)對(duì)象為基本完好房，其成新率為( )。 A九十成新 B八九成新 C七八成新 D六七成新 (二)某工廠有一臨街廠房，占地面積900m2，用地性質(zhì)為國有劃撥土地，建筑面積為 1800m2，建筑物成新率為80%，房屋所有權(quán)登記的用途為工業(yè)。根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)資料，2007年5月該區(qū)
5、域工業(yè)和商業(yè)用途的土地市場(chǎng)價(jià)格分別為樓面地價(jià)650元/m2和1400元/m2，其中土地使用權(quán)出讓金為100元/m2和450元/m2。2007年上半年同一條街上類似新改建的商業(yè)用房市場(chǎng)價(jià)格平均為建筑面積4250元/m2，而同期新建上述廠房建筑物的重置總費(fèi)用大約為1500元/m2，問： 5如果按工業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)目的為保險(xiǎn)估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年5月19日，其合理的評(píng)估價(jià)值約為( )萬元。 A315.00 B216.00 C295.20 D333.00 6如果按工業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)目的為抵押估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)同上，評(píng)估價(jià)值為( )萬元。 A333.00 B252.00 C315.00 D324
6、.00 7假設(shè)規(guī)劃允許將其改造裝修成為商業(yè)用房，不考慮改造裝修投資的利息、利潤，估價(jià)時(shí)點(diǎn)同上，該廠房的市場(chǎng)價(jià)格約為( )萬元。 A603 B522 C450 D549 (三)某評(píng)估機(jī)構(gòu)受到委托評(píng)估某市繁華街道上一商業(yè)房地產(chǎn)，在選用估價(jià)方法時(shí)，考慮采用路線價(jià)法，下列關(guān)于估價(jià)方法的描述正確的是： 8路線價(jià)法求得的價(jià)格實(shí)際是一種( )。 A市場(chǎng)價(jià)格 B收益價(jià)格 C積算價(jià)格 D比準(zhǔn)價(jià)格 9在評(píng)估該房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)選用的第二種估價(jià)方法最合理的是( )。 A成本法 B市場(chǎng)比較法 C收益法 D假設(shè)開發(fā)法 10經(jīng)評(píng)估，該宗房地產(chǎn)總價(jià)值250萬元，其中土地價(jià)值60萬元，土地面積1000m2，建筑面積2500m2
7、，周邊類似商業(yè)房地產(chǎn)平均單價(jià)為900元/m2，現(xiàn)在業(yè)主以房地產(chǎn)的最高保險(xiǎn)金額向保險(xiǎn)公司投保，保險(xiǎn)合同上的“保額”應(yīng)該為( )萬元。 A250 B190 C225 D90 三、指錯(cuò)題(下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告中存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)。)某居住房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 封面及目錄(略) 致委托方函(略) 估價(jià)師聲明(略) 估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、委托方 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，法人代表； ，地址； 市路號(hào)，聯(lián)系電話：。 二、受托方 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有限公司，法人代表： ，地址： 市路號(hào)，估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)，聯(lián)系電話：。 三、估價(jià)對(duì)象 1地理位置及
8、概況(略) 2估價(jià)對(duì)象概括估價(jià)對(duì)象位于市路號(hào)院內(nèi)，項(xiàng)目用地15075m2，用途為住宅，剩余土地使用年限至評(píng)估基準(zhǔn)日為40年，估價(jià)對(duì)象用途為配套公建，剩余土地使用年限為30年。建筑面積為6962.3m2，占地面積1890.3m2，容積率為4.16，結(jié)構(gòu)為現(xiàn)澆框架剪力墻結(jié)構(gòu)。待估房地產(chǎn)目前已經(jīng)投入使用一年，內(nèi)、外裝修完善。外裝修采用高檔進(jìn)口磨光花崗巖；門：客廳房門為旋轉(zhuǎn)門和雙向推拉門、內(nèi)門為玻璃門、窗為鋁合金窗及整體鋼化玻璃窗；內(nèi)裝修：墻面為高檔進(jìn)口防雷、耐擦亞光涂料，地面為高級(jí)磨光花崗巖；頂棚為輕鋼龍骨石膏板吊頂及鋁扣板吊頂，衛(wèi)生間墻面為全磁化防滑磚、潔具為臺(tái)灣和成牌潔具；電源配置符合國家規(guī)定標(biāo)
9、準(zhǔn)；電話、電視線路入戶，留有接口；水、氣、電、熱等市政設(shè)施配套齊全。評(píng)估對(duì)象地下部分為整體車庫，共有168個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位：另有一中型游泳池，可容納200人左右。 四、估價(jià)目的 為委托方向銀行辦理抵押貸款提供房地產(chǎn)價(jià)格依據(jù)。 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2002年7月30日 六、價(jià)值定義 采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)、配套公建用途、在現(xiàn)狀條件下的房屋所有權(quán)及所分?jǐn)偟膰谐鲎屚恋厥褂脵?quán)的公開市場(chǎng)價(jià)值。 七、估價(jià)依據(jù) 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(GB/T50291-1999) 國土資源部土地估價(jià)規(guī)程 北京市人民政府北京市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià) 北京市房地局土地出讓價(jià)格評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(試行) 北
10、京市城市規(guī)劃管理局審定設(shè)計(jì)方案通知書()規(guī)審字號(hào) 公司房屋所有權(quán)證(全字第號(hào)) 公司國有土地使用證全國用()字第號(hào) 委托方提供的其他資料 估價(jià)人員實(shí)地勘察獲取的資料及搜集的市場(chǎng)資料 八、估價(jià)原則 1最高最佳使用原則：最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。本報(bào)告的最高最佳使用為保持現(xiàn)狀的最高最佳使用。 2替代原則：替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。本報(bào)告對(duì)該原則的運(yùn)用體現(xiàn)在利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)中，具體表現(xiàn)為：首先，盡量在同一區(qū)域調(diào)查、選擇已經(jīng)成交的與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相類似房地產(chǎn)的可比實(shí)例，并進(jìn)行修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)
11、格；其次，按照相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格互相牽制，在同一位置、同一估價(jià)目的、同一時(shí)期，具有相同檔次和新舊程度的房地產(chǎn)應(yīng)具有相同價(jià)格的原理，確定最終的評(píng)估結(jié)果。 九、估價(jià)方法 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，結(jié)合國際慣例，評(píng)估人員經(jīng)過分析，確定本報(bào)告采用收益還原法和成本法進(jìn)行估價(jià)?；镜墓纼r(jià)思路為：先用兩種估價(jià)方法分別評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格和成本價(jià)格；然后對(duì)這兩個(gè)價(jià)格進(jìn)行綜合分析，并結(jié)合評(píng)估人員對(duì)市場(chǎng)行情的專業(yè)分析，確定最終的評(píng)估結(jié)果。 收益法：是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種方法。成本法是以開發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象或類似物業(yè)所需
12、耗費(fèi)各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利稅來確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格或價(jià)值的一種估價(jià)方法。 十、估價(jià)結(jié)果 以這兩種方法測(cè)算結(jié)果的算術(shù)平均值作為房價(jià)結(jié)果，總價(jià)為7113.0萬元，大寫金額：柒仟壹佰壹拾叁萬元整。 十一、估價(jià)人員(略) 十二、估價(jià)作業(yè)日期(略) 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 本報(bào)告自完成之日起2年內(nèi)有效，超過此期限該價(jià)格應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整，直至重新評(píng)估。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、個(gè)別因素分析(略) 二、區(qū)域因素分析(略) 三、市場(chǎng)背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估價(jià)方法選用(略) 六、估價(jià)測(cè)算過程 1收益法其基本公式為： 式中 n收益年限； A估價(jià)對(duì)象的年凈收益； r折現(xiàn)率。 (1
13、)年有效毛租金收入的確定。根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處位置，評(píng)估人員經(jīng)過對(duì)同類物業(yè)大量的市場(chǎng)調(diào)查得知，在考慮了租金損失和押金收益后，確定估價(jià)對(duì)象單位建筑面積日租金水平為5元/(m2天)，故：年有效毛租金收入=536070%=1260元/m2 根據(jù)估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查，該地區(qū)地下車庫收益水平在400600元/(月個(gè))，地下游泳池月收益水平在40萬60萬元之間。根據(jù)估價(jià)人員的分析，在考慮了估價(jià)對(duì)象周圍的實(shí)際情況，確定估價(jià)對(duì)象地下車庫收益水平為500元/(月個(gè))：游泳池月收益水平為50萬元，空置率為50%，則：年有效車位收入=500元/(月個(gè))168個(gè)12月=1008000元/年游泳池年有效收入=5012月50%=
14、300萬元/年地下部分總收入=400.8萬元/年 (2)運(yùn)營費(fèi)用率的確定。 根據(jù)目前北京市商業(yè)設(shè)施運(yùn)營管理費(fèi)用率的平均水平，估價(jià)對(duì)象地上部分運(yùn)營費(fèi)率為 35%，地下部分運(yùn)營費(fèi)率取25%。 (3)年凈租金的計(jì)算：建筑物凈租金=年有效毛租金收入年運(yùn)營費(fèi)用 =1260-126025%=945元/m2建筑物年凈收入=945元/m23780.6m2=357.27萬元地下部分總凈收入=400.8-400.865%=260.52萬元/年 (4)資本化率的確定。 資本化率實(shí)質(zhì)上是一種投資的收益率，它與風(fēng)險(xiǎn)的大小成正比。風(fēng)險(xiǎn)越大，收益率越高，亦即資本化率越高；反之亦然。在本報(bào)告中，評(píng)估人員按照安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整
15、值的方法確定資本化率。 資本化利率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)因素調(diào)整值 安全利率：2002年3月中國人民銀行確定的一年期定期存款利率為1.98%；2002年憑證式國債五年期票面年利率為2.74%；2001年憑證式國債五年期票面年利率為3.14%；2000年憑證式國債五年期票面年利率為3.14%。 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值：風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值視投資風(fēng)險(xiǎn)程度而定，且經(jīng)調(diào)整后還原利率應(yīng)高于銀行的貸款利率及融資成本，根據(jù)評(píng)估人員的專業(yè)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，北京市房地產(chǎn)領(lǐng)域該值為7%左右，根據(jù)上述分析及國家五年期間長期債券利率，計(jì)算安全利率： 2000年(1+i)5=(1+53
16、.14%)，i2000=2.96%； 2001年(1+i)5=(1+53.14%)，i2001=2.96%； 2002年(1+i)5=(1+52.74%)，i2002=2.60%； 確定i0=(2.96+2.96+2.6)/3=2.84%，其高于銀行的存款利率1.98%。 根據(jù)收益型房地產(chǎn)產(chǎn)品類型的特點(diǎn)，具體將該風(fēng)險(xiǎn)分為低、中、高三個(gè)區(qū)域，即低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域的還原利率可取5.84%7.84%，中風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域或取7.84%9.84%，高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域可取 9.84%11.84%。 除考慮風(fēng)險(xiǎn)對(duì)資本化利率的影響外，綜合考慮資產(chǎn)管理的繁瑣性和流動(dòng)性以及通貨膨脹的影響，我們認(rèn)為該物業(yè)屬于中低風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，故資本化利率取8
17、%。 (5)收益價(jià)格的計(jì)算。 估價(jià)對(duì)象的耐用年限為50年，至估價(jià)期日已經(jīng)使用了7.25年(1995年4月25日2002年7月30日)，收益年限為42.75年。 收益法的計(jì)算公式有很多，評(píng)估人員認(rèn)為：北京市的商業(yè)用房市場(chǎng)已趨于成熟和穩(wěn)定，因此按純收益不變且收益為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算，即P=A/i1-1/(1+i)N 式中 P收益價(jià)格： A年凈收益； J資本化率； N收益年限(年)。地上建筑物收益單位價(jià)格=9451-1/(1+8%)42.75/8%=11372元/m2地上建筑物收益總價(jià)=113723780.6=4299.3萬元地下建筑物收益總價(jià)=260.521-1/(1+8%)42.75/8%=3
18、135.2萬元該建筑總收益價(jià)格=4299.3+3135.2=7434.5萬元 2成本法 A采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取土地價(jià)值。 a北京市基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵(略) b根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算宗地地價(jià)的思路及過程如下： (1)出讓金。 依據(jù)上述基準(zhǔn)地價(jià)表，六類地價(jià)區(qū)、配套公建用途，出讓金基數(shù)為5001000元/m2。估價(jià)對(duì)象處于六類地價(jià)區(qū)中上等位置，條件較好，出讓金基數(shù)取上述標(biāo)準(zhǔn)的接近高限值即 800元/m2。根據(jù)容積率修正系數(shù)表，詳見表3-28。表3-28 容積率修正系數(shù)表容積率1或12345678910修正系數(shù)11.912.743.504.204.905.606.307.007.70 設(shè)定容積率為4.16，容積
19、率修正系數(shù)為3.32。 則單位土地面積出讓金為：8003.32=2656元/m2。 (2)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)。 估價(jià)對(duì)象紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通一平”。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用情況，并參照北京市現(xiàn)行大市政及四源費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，取每建筑面積市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)為650元/m2。小區(qū)建設(shè)配套費(fèi)取300元/m2。 則估價(jià)對(duì)象地面基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)=9503.76=3572元/m2。 (3)土地開發(fā)費(fèi)。 估價(jià)對(duì)象的土地開發(fā)是委托另外一公司開發(fā)的，根據(jù)委托開發(fā)合同書，估價(jià)對(duì)象的實(shí)際開發(fā)費(fèi)用折算為3000元/m2(包括土地開發(fā)費(fèi)及城鎮(zhèn)拆遷費(fèi))。 (4)估價(jià)對(duì)象地價(jià)。 根據(jù)上述測(cè)算結(jié)果，求
20、取熟地價(jià)。地面熟地價(jià)=土地出讓金+基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)=2656+3572+3000=9228)元/m2 (5)樓面地價(jià)。樓面地價(jià)=地面熟地價(jià)/容積率=2454元/m2 B建造成本 (1)確定建筑物的直接成本。 估價(jià)對(duì)象建筑物為框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)外部中高檔裝修。按照1996年北京市建筑工程概算定額和材料預(yù)算價(jià)格、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)用定額以及1996年北京市建設(shè)工程間接費(fèi)及其他費(fèi)用定額進(jìn)行匡算；并參考近期同類型建筑物的結(jié)算價(jià)格，綜合考慮后確定建筑物的單位直接建造成本。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定其直接成本(包括結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及紅線內(nèi)市政工程)為3200元/m2。 (2)計(jì)算建筑物的間接成本。 根據(jù)
21、北京市對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)稅費(fèi)政策和估價(jià)對(duì)象建筑物的具體情況，逐項(xiàng)計(jì)算間接成本費(fèi)率。各種間接成本費(fèi)率的組成如下： (a)管理費(fèi) 8.00% (b)專業(yè)人士費(fèi) 10.00% 合計(jì)： 18.00%間接成本=320018.00%=576元/m2 則 建造成本=3200+576=3776元/m2 (3)計(jì)算建設(shè)期貸款利息。 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)造型及建筑面積，按照北京建筑安裝工程工期定額計(jì)算，確定本項(xiàng)目的開發(fā)期為2年，假設(shè)資金分期均勻投入，考慮近年來貸款利率的變化，貸款年利率取為5.49%，則：利息=24545.49%2+37765.49%1=270+207=477元/m2 (4)銷售稅費(fèi)。 指房屋銷售
22、時(shí)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)，包括營業(yè)稅及其附加、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)等，取總成本的9%，則：銷售稅費(fèi)=(2454+3776+477)9%=604元/m2 (5)開發(fā)商利潤。 按照北京市當(dāng)前的市場(chǎng)狀況，根據(jù)北京市房地產(chǎn)管理局出讓地價(jià)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(試行)的規(guī)定，按照不同的年期，開發(fā)商利潤取不同的值，該項(xiàng)目投資年限取2年。同時(shí)，考慮到估價(jià)對(duì)象的具體情況，開發(fā)商利潤率取為25%，則：開發(fā)商利潤=總成本25%=(2454+3776+477+604)25%=1828元/m2 (6)成新率。 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的建成時(shí)間及估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)踏勘實(shí)測(cè)，故確定估價(jià)對(duì)象建筑物綜合成新率為100%。 (7)計(jì)算成本價(jià)格。 綜上所述，在計(jì)
23、算出估價(jià)對(duì)象的土地取得費(fèi)用、建造成本、利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)商利潤及成新率后，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的成本價(jià)格為： 成本單位價(jià)格=(土地取得費(fèi)用+建造成本+利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)商利潤)成新率 =(2454+3776+477+604+1828)100%=9139元/m2成本法總價(jià)格=91396962.3=6362.8萬元 七、估價(jià)結(jié)果確定 以上分別用收益法和成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了評(píng)估，得到估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格和成本價(jià)格分別是： 收益價(jià)格：7434.5萬元 成本價(jià)格：6362.8萬元 兩個(gè)結(jié)果相差較大，經(jīng)分析，造成這種差異的主要原因是由于商業(yè)用房租賃市場(chǎng)目前處于平穩(wěn)的增長階段，收益法測(cè)算的結(jié)果比較接
24、近實(shí)際情況，成本法從房地產(chǎn)建造成本角度估算房地產(chǎn)積算價(jià)格，與目前市場(chǎng)價(jià)格略有差異。因此，評(píng)估人員確定將上述二結(jié)果進(jìn)行加權(quán)平均，即：估價(jià)對(duì)象總價(jià)=7434.5萬元0.7+6362.8萬元0.3=7049.29萬元 大寫金額：柒仟零肆拾玖萬貳仟玖佰元整。 八、附件(略) 四、改錯(cuò)題(錯(cuò)處不超過4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。) 某開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用途為單身公寓，土地使用權(quán)年限為2007年3月1日至2077年2月 28日，土地使用權(quán)出讓金已經(jīng)全部交清。規(guī)劃建筑面積5000m2，預(yù)計(jì)售價(jià)3000元/m2。 該項(xiàng)目于2007年7月1日開工，原定工期9個(gè)月，建筑費(fèi)為1200元/m2，管
25、理費(fèi)用為建筑費(fèi)用的5%。建筑費(fèi)和相應(yīng)的管理費(fèi)用投入時(shí)間為：開工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中間投入，季度利率6.66%，銷售稅率和銷售費(fèi)用分別為售價(jià)的6%和3%。開工后第一季度結(jié)束時(shí)，已有1000m2建筑面積按3000元/m2預(yù)售。開工后第二季度結(jié)束時(shí)，項(xiàng)目的原開發(fā)商擬將項(xiàng)目以合作開發(fā)的方式轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方式為：一次性付給一筆轉(zhuǎn)讓費(fèi)；用于補(bǔ)償已投入的土地使用權(quán)出讓金和建筑費(fèi)等投資。已預(yù)售的1000m2的凈銷售收入在銷售結(jié)束時(shí)由原開發(fā)商返還給合作方?，F(xiàn)合作方委托評(píng)估該項(xiàng)目在2008年1月1日的價(jià)格V，估算如下： 1計(jì)算開發(fā)完成后的價(jià)值 3000500
26、0/(1+1.665%)=14754340元 2計(jì)算建筑費(fèi) 1200500030%/(1+1.665%)0.5=1785200元 3計(jì)算管理費(fèi) 17852005%/(1+1.665%)0.5=88526元 4計(jì)算銷售稅和銷售費(fèi)用 14754340(6%+3%)/(1+1.665%)=1306143元 5計(jì)算利潤(V+1785200+88526+1306143)20%=0.2V+635973 6計(jì)算開發(fā)完成后的價(jià)值-建筑費(fèi)-管理費(fèi)-銷售稅和銷售費(fèi)用-利潤 V=14754340-1785200-88526-1306143-0.2V-635973 V=9115415元模擬題(八)參考答案 一、問答題
27、 (一)答案： 1不正確。因?yàn)橐?、二層為商鋪，三、四層為住宅，用途不同，售價(jià)會(huì)相差很大，無法直接按樓層的差異比例折算。 2正確的估價(jià)方法是根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本理論，分別計(jì)算綜合用途房地產(chǎn)各種用途的客觀市場(chǎng)價(jià)值，加總得到房地產(chǎn)總價(jià)值。其中商業(yè)出租部分優(yōu)先使用收益法，住宅部分還可以使用市場(chǎng)比較法。 (二)答案： 不能決定購買： (1)現(xiàn)租約期滿后的客觀租金水平不知道，故還需了解租金變化趨勢(shì)； (2)租約期滿后的客觀出租率不清楚，還需調(diào)查掌握； (3)出租經(jīng)營成本的水平不清楚，還需調(diào)查掌握。 (三)答案： 1可優(yōu)先采用假設(shè)開發(fā)法，再采用成本法，然后綜合調(diào)整。 2采用假設(shè)開發(fā)法確定房地產(chǎn)開發(fā)完成
28、后的價(jià)值時(shí)，商業(yè)裙房的住宅應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)分析估價(jià)。 3應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，而不能按5年前的價(jià)值評(píng)估。 4應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法，應(yīng)合理確定扣除項(xiàng)。 5應(yīng)考慮停工造成的抵押物損耗及功能折舊對(duì)價(jià)值的影響。 二、單項(xiàng)選擇題 (一)1C 2D 3B 4D (二)5B提示： 1500180080%=216萬元 6C提示：1500(180080%+ 650-100)=315萬元 7D提示：(4250-1400+650-450)1500=549萬元 (三)8D 9C 10B 三、指錯(cuò)題 答案： 1房地產(chǎn)權(quán)利狀況描述不全。 2房地產(chǎn)現(xiàn)狀描述不全。 3估價(jià)原則中缺少估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)原則。 4估價(jià)結(jié)果報(bào)告中總地價(jià)缺少貨幣種類
29、。 5估價(jià)報(bào)告有效期不能超過一年。 6有效毛租金收入計(jì)算未對(duì)空置率70%進(jìn)行說明。 7運(yùn)營費(fèi)用率計(jì)算有誤，計(jì)算時(shí)地上部分與地下部分調(diào)換了費(fèi)用率。 8計(jì)算建筑物收入未對(duì)地上建筑面積進(jìn)行計(jì)算說明。 9收益價(jià)格計(jì)算中，收益年限有誤，應(yīng)以土地使用權(quán)剩余年限30年計(jì)算。 10成本法中土地價(jià)值容積率修正參數(shù)不合理。 11土地使用權(quán)價(jià)值求取辦法有誤，估價(jià)技術(shù)路線不合理。 12基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)按項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生成本計(jì)算不合理。 13成本法中各項(xiàng)費(fèi)用比例無依據(jù)。 14成本法計(jì)算中應(yīng)說明如何計(jì)算地下部分建筑成本。 15成本法中計(jì)算投資利息不應(yīng)用單利計(jì)算，應(yīng)用復(fù)利。 16開發(fā)利益計(jì)算基數(shù)有誤。 17銷售稅費(fèi)計(jì)算不合理，一般以銷售收入為基數(shù)計(jì)算。 18估價(jià)報(bào)告中估價(jià)結(jié)果缺少貨幣種類和單價(jià)。 四、改錯(cuò)題 答案： 1計(jì)算建筑費(fèi)有錯(cuò)誤，應(yīng)為1200500030%/(1+1.665%)0.5=1785200元 2計(jì)算管理費(fèi)有錯(cuò)誤，應(yīng)為17852005%=89260元 3計(jì)算銷售稅費(fèi)和銷售費(fèi)用有錯(cuò)誤，應(yīng)為：14754340(6%+3%)=1327891元 4計(jì)算利潤有錯(cuò)誤，應(yīng)為：(V+1785200+89260)20%=0.2V+374892元
模擬題(八) 一、問答題 (一)某綜合用途房地產(chǎn)占地面積5000m2建筑 ...
