保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)告分析

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1、,*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析報(bào)告,目錄,公司簡(jiǎn)介,1,同行業(yè)對(duì)比分析,2,財(cái)務(wù)分析,3,存在問題及財(cái)務(wù)分析建議,4,一、保利公司簡(jiǎn)介,保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“保利地產(chǎn)”）是由中國(guó)保利集團(tuán)公司全資子公司保利南方集團(tuán)有限公司于1992年9月14日在廣州市注冊(cè)成立的全民所有制企業(yè)，公司經(jīng)批準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍為：一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)，出租本公司開

2、發(fā)的商品房，房屋工程設(shè)計(jì)、舊樓拆遷等。,公司簡(jiǎn)介,十大股東,十大股東,二、同行業(yè)對(duì)比分析,根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)分析,，2011年，全國(guó)房地產(chǎn),開發(fā)投資,61740億元，比上年增長(zhǎng)27.9%，增速比上年回落5.3個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資44308億元，增長(zhǎng)30.2%，增速比1-11月回落2.6個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.8%。,2011年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),房屋施工面積,50.80億平方米，比上年增長(zhǎng)25.3%，增速比上年回落1.2個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落2.6個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅施工面積38.84億平方米，增長(zhǎng)23.4%。房屋新開工面積19.01億平方

3、米，增長(zhǎng)16.2%，增速比上年回落24.4個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落4.3個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積14.60億平方米，增長(zhǎng)12.9%。房屋竣工面積8.92億平方米，增長(zhǎng)13.3%，增速比上年提高5個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落9.0個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅竣工面積7.17億平方米，增長(zhǎng)13.0%。,2011年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),土地購(gòu)置面積,4.10億平方米，比上年增,長(zhǎng),2.6%,，,增速比上年回落22.6個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款8049億元，下降1.9%，而上年為增長(zhǎng)59.3%，1-11月為增長(zhǎng)4.3%。,20,11,年房地產(chǎn)綜合財(cái)務(wù)比較,二、同行業(yè)對(duì)比分析,

4、2011年，全國(guó)商品房,銷售面積,10.99億平方米，比上年增長(zhǎng)4.9%，增速比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落3.6個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)3.9%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)6.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)12.6%。商品房銷售額59119億元，增長(zhǎng)12.1%，增速比上年回落6.8個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落3.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額增長(zhǎng)10.2%，辦公樓銷售額增長(zhǎng)16.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)23.7,2011年末，全國(guó)商品房,待售面積,27194萬平方米，比11月末增加1763萬平方米。其中，住宅待售面積增加1322萬平方米，辦公樓增加115萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加

5、203萬平方米,2011年12月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā),景氣指數(shù),（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為98.89，比11月份回落0.98點(diǎn),由此可見，我國(guó)房地產(chǎn)投資,增速有點(diǎn)放緩，但,仍然處于一個(gè)高度發(fā)展的時(shí)期,，,并且隨著一線城市的帶動(dòng)，二三線城市的房地產(chǎn)投資業(yè)逐漸進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)間段。,三、財(cái)務(wù)分析,A,基本財(cái)務(wù)比率分析,B,綜合分析杜邦分析體系,C,企業(yè)財(cái)務(wù)能力綜合評(píng)價(jià),主要財(cái)務(wù)指標(biāo),主要財(cái)務(wù)指標(biāo),基本財(cái)務(wù)比率分析,償債能力分析,2008,年,到2011年,保利公司償債能力指標(biāo),基本財(cái)務(wù)比率分析,償債能力分析,流動(dòng)比率,從圖和表中數(shù)據(jù)看出流動(dòng)比率從2010年6月,的2.45,到2011年8月,1

6、,一直都在下降，,但與行業(yè)龍頭萬科比較，比萬科的償債能力更強(qiáng)。,2011年6月開始小于2，達(dá)到1.,93,.,2011年8月達(dá)到1.88.不過,還是屬于一個(gè)正常的范圍里面，一直維持在2左右，是比較合理的。,流動(dòng)比率,從圖和表中數(shù)據(jù)看出流動(dòng)比率從2010年6月,的2.45,到2011年8月,1,一直都在下降，,但與行業(yè)龍頭萬科比較，比萬科的償債能力更強(qiáng)。,2011年6月開始小于2，達(dá)到1.,93,.,2011年8月達(dá)到1.88.不過,還是屬于一個(gè)正常的范圍里面，一直維持在2左右，是比較合理的。,基本財(cái)務(wù)比率分析,償債能力分析,速動(dòng)比率,由于是受,大環(huán)境,的限制，存貨可能較多，從而使速動(dòng)資產(chǎn)較少，

7、從速動(dòng)比例從,09年的0.74到11年6月的0.39,，,說明企業(yè),短期償債能力,在逐漸減弱,。,到8月又有所回升，說明企業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭還是比較好的。,速動(dòng)比率,根據(jù)圖表，通過與萬科的比較得出，保利的短期償債能力比萬科強(qiáng)，且保利的勢(shì)頭比萬科好，速動(dòng)比率在8月有所回升。從圖得知他們的速動(dòng)比率都不高，在0.5左右，由此也可得知速動(dòng)比率過低是與該行業(yè)的大環(huán)境有關(guān)系的。,基本財(cái)務(wù)比率分析,償債能力分析,資產(chǎn)負(fù)債率,資產(chǎn)負(fù)債率逐年上升，說明企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提高，但是適度的負(fù)債比率既能保證企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需的資金，又能保證資金的安全性。,資產(chǎn)負(fù)債率,資產(chǎn)負(fù)債率,保利和萬科負(fù)債都是逐年增加，且保利的負(fù)債率略高于萬科

8、，都屬于正常范圍之內(nèi).,綜合上面財(cái)務(wù)指標(biāo)，資產(chǎn)負(fù)債率在逐年增加，而流動(dòng)比率和速動(dòng)比率都呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，企業(yè)需警惕債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，建議企業(yè)在增加負(fù)債，獲得資金發(fā)展企業(yè)的同時(shí)，也要注意提高自己的償債能力。,基本財(cái)務(wù)比率分析,營(yíng)運(yùn)能力分析,保利地產(chǎn)200,8,年20,10,年運(yùn)營(yíng)能力指標(biāo),基本財(cái)務(wù)比率分析,營(yíng)運(yùn)能力分析,應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)應(yīng)收賬款變現(xiàn)速度的快慢及管理效率的高低。周轉(zhuǎn)率高說明收賬迅速，賬齡較短；資產(chǎn)流動(dòng)性強(qiáng)，短期償債能力強(qiáng)；可以減少收賬費(fèi)用和壞賬損失。,從上圖可以看出從05年到08年持續(xù)上升，但是09、10年呈下降趨勢(shì)。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理。,應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率,基本財(cái)務(wù)比率分析,營(yíng)運(yùn)能

9、力分析,存貨周轉(zhuǎn)率的快慢，不僅反映出企業(yè)采購(gòu)、存儲(chǔ)、生產(chǎn)及銷售各環(huán)節(jié)管理工作狀況的好壞，而且對(duì)企業(yè)償債能力及獲利能力產(chǎn)生決定性的影響。一般來說存貨周轉(zhuǎn)率越高越好。存貨周轉(zhuǎn)率越高，說明其變現(xiàn)的速度越快，周轉(zhuǎn)額越大，資金占用水平越低。通過存貨分析，還有利于找出存貨管理存在的問題，盡可能降低資金占用水平。上圖中可以看出05年到10年數(shù)據(jù)很接近，在較小的幅度內(nèi)中變化。,存貨周轉(zhuǎn)率,基本財(cái)務(wù)比率分析,營(yíng)運(yùn)能力分析,流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,在一定時(shí)期內(nèi)、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)越多說明以相同的流動(dòng)資產(chǎn)完成的周轉(zhuǎn)額越多，流動(dòng)資產(chǎn)利用效果越好。,從07年到08年有小幅的上升，但是09年開始下降。企業(yè)可以通過提高銷售收入來提高

10、周轉(zhuǎn)率。,基本財(cái)務(wù)比率分析,營(yíng)運(yùn)能力分析,固定資產(chǎn)投資得當(dāng)，固定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理，能夠充分發(fā)揮效率。反之，說明固定資產(chǎn)使用效率不高，提供的生產(chǎn)超過不多，企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力不強(qiáng)。從05年到10年呈先降后升的趨勢(shì)。固定資產(chǎn)的使用效率越來越高。,固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,基本財(cái)務(wù)比率分析,營(yíng)運(yùn)能力分析,總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)在一定時(shí)期銷售收入與資產(chǎn)總額的比率。它反映企業(yè)全部資產(chǎn)的利用效率，是分析和評(píng)價(jià)企業(yè)全部資產(chǎn)管理水平的一個(gè)綜合性指標(biāo)。從05年到10年，逐漸下降，企業(yè)應(yīng)采取各項(xiàng)措施來提供企業(yè)的資產(chǎn)利用程度，比如提高銷售收入或處理多余的資產(chǎn)。,基本財(cái)務(wù)比率分析,成長(zhǎng)能力分析,保利地產(chǎn)2007年2010年成

11、長(zhǎng)能力指標(biāo),基本財(cái)務(wù)比率分析,成長(zhǎng)能力分析,主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)分析,主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率是指企業(yè)報(bào)告期主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)額與基期主營(yíng)業(yè)務(wù)收入總額的比率，它說明了企業(yè)重點(diǎn)發(fā)展方向的成長(zhǎng)性，并從業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張方面衡量企業(yè)的持續(xù)發(fā)展能力。,保利地產(chǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率2007年為101.51,2008年為91.24，2009年為48.11,2010年為56.15，可見，2007年到2008年，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率出現(xiàn)下滑，企業(yè)發(fā)展受阻，但是在2010年，它的增長(zhǎng)率出現(xiàn)了上升，說明保利地產(chǎn)已經(jīng)意識(shí)到企業(yè)問題所在，并采取措施改善，使業(yè)務(wù)規(guī)模又開始上升，雖然幅度不大，但可持續(xù)發(fā)展能力又得到復(fù)蘇。,基本財(cái)務(wù)比率分析,成長(zhǎng)

12、能力分析,凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率分析,凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率是企業(yè)報(bào)告期利潤(rùn)增長(zhǎng)額與基期凈利潤(rùn)的比率。企業(yè)的積累、發(fā)展和給投資者的匯報(bào)，主要取決于凈利潤(rùn)，所以凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率也是企業(yè)成長(zhǎng)能力的指標(biāo)。并且該指標(biāo)越高，說明企業(yè)積累越多，持續(xù)發(fā)展能力越強(qiáng)。,保利地產(chǎn)的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率2007年為126.04,2008年為50.35，2009年為57.19,2010年為39.8，從中可以看出，保利地產(chǎn)的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率出現(xiàn)了明顯下滑，2010年比2007年下降了70%之多，說明該公司的持續(xù)發(fā)展能力正在減弱。,基本財(cái)務(wù)比率分析,成長(zhǎng)能力分析,其他指標(biāo)分析,主營(yíng)利潤(rùn)增長(zhǎng)率、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率、息稅前利潤(rùn)增長(zhǎng)率，2010年這些指標(biāo)的數(shù)值相對(duì)于

13、2007年來說出現(xiàn)大幅度下降，雖然相對(duì)于2009年有所上升，但是上升幅度不大，說明企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展出現(xiàn)阻礙，公司體系需要調(diào)整。,但是每股收益增長(zhǎng)率卻在2008年出現(xiàn)大幅度下跌之后，2009年和2010年相對(duì)于2007年都出現(xiàn)了顯著的上升，股票市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)良好。,基本財(cái)務(wù)比率分析,盈利能力分析,萬科2006年2010年盈利能力指標(biāo),保利2006年2010年盈利能力指標(biāo),基本財(cái)務(wù)比率分析,盈利能力分析,保利地產(chǎn):銷售凈利率和銷售毛利率具體發(fā)展趨勢(shì),基本財(cái)務(wù)比率分析,盈利能力分析,由以上數(shù)據(jù)分析可以看出：,保利公司盈利缺乏競(jìng)爭(zhēng)性,保利地產(chǎn)2010年前三季度的銷售毛利率、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率、營(yíng)業(yè)凈利率分別為3

14、24272、195861、14398，都低于房地產(chǎn)行業(yè)龍頭公司的38803、223773、170937。,對(duì)比保利地產(chǎn)三年來與萬科公司的銷售毛利率、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率和營(yíng)業(yè)凈利率，我們可以發(fā)現(xiàn)，將多元化、差異化作為長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略的保利地產(chǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本率遠(yuǎn)高于萬科，在房地產(chǎn)這樣規(guī)模經(jīng)營(yíng)的行業(yè)中，希望保持差異化的高利潤(rùn)率需要有更加高效的營(yíng)銷系統(tǒng)、財(cái)務(wù)系統(tǒng)來保障其銷售利潤(rùn)，保利地產(chǎn)需在營(yíng)銷方面加大投資，從而找到擴(kuò)大差異化渠道，取得高利潤(rùn)率的目標(biāo)。,綜合分析,杜邦分析體系法2010年杜邦分析,綜合分析,考察上表，可以發(fā)現(xiàn)，,保利的最大亮點(diǎn)在于公司的經(jīng)營(yíng)效率,，以下詳述之：,1、,資產(chǎn)負(fù)債率和權(quán)益乘數(shù)的聯(lián)動(dòng)分析。,

15、從資產(chǎn)負(fù)債率上看，較低的資產(chǎn)負(fù)債率意味著還有較大的財(cái)務(wù)空間，公司可以通過增加負(fù)債來擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模；從權(quán)益乘數(shù)上看，權(quán)益乘數(shù)過大則意味著進(jìn)一步利用財(cái)務(wù)杠桿的空間有限。保利進(jìn)一步通過增加負(fù)債來擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的空間已經(jīng)不大。,2、,主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率分析。,保利的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率不及行業(yè)平均水平。同時(shí)，我們也可以看出保利的毛利率水平亦不高。我們知道，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率和毛利率與產(chǎn)品定價(jià)和開發(fā)成本有關(guān)。,3、,三項(xiàng)費(fèi)用率分析。,三項(xiàng)費(fèi)用率是考察公司內(nèi)部管理效率一個(gè)有用指標(biāo)。從這個(gè)角度看，保利的費(fèi)用控制大大好于行業(yè)平均水平。,總體上看，對(duì)提高凈資產(chǎn)收益率來說，較高的主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利率當(dāng)然是件好事。但主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利率的下降又很可

16、能是不以主觀意志為轉(zhuǎn)移的客觀趨勢(shì)。,企業(yè)財(cái)務(wù)能力綜合評(píng)價(jià),綜合以上的分析結(jié)果，可以得到對(duì)A公司財(cái)務(wù)狀況的綜合評(píng)價(jià)。,1、,報(bào)告期內(nèi)，公司抓住市場(chǎng)有利時(shí)機(jī)，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)規(guī)?？缭绞皆鲩L(zhǎng)。,大幅提升了整體盈利水平，進(jìn)一步增強(qiáng)了短期債償能力，并逐步取得費(fèi)用預(yù)算控制的規(guī)?；?yīng)。,2、,公司整體資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理、質(zhì)量?jī)?yōu)良。,2010 年末，公司總資產(chǎn)1,523.28 億元，較上年末增長(zhǎng) 69.57%。年底存貨與預(yù)付賬款等經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例達(dá)到 80.92%，流動(dòng)資產(chǎn)占 96.29%，無長(zhǎng)期沉淀資產(chǎn)；公司年末資產(chǎn)負(fù)債率為 78.98%，較上年度末有所提高；年末預(yù)收賬款余額 515.44 億元，占總負(fù)債的 42.84%；剔除不需要實(shí)際償還的預(yù)收賬款后，公司實(shí)際負(fù)債水平相對(duì)較低。,3、,公司抓住房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的機(jī)遇，擴(kuò)大銷售規(guī)模、加強(qiáng)房款回收，并適時(shí)拓展新的融資渠道，有力地補(bǔ)充了公司自有經(jīng)營(yíng)資金。,同時(shí)，公司不斷以長(zhǎng)期貸款置換短期內(nèi)到期貸款，優(yōu)化負(fù)債期限結(jié)構(gòu)，釋放短期償債壓力，降低資金風(fēng)險(xiǎn)；年末短期債務(wù)合計(jì) 73.33 億元，占金融機(jī)構(gòu)借款（含公司債）比 例從上年度的 14.02%降到本年的 12.5