資產(chǎn)評(píng)估第一章(課件)

《資產(chǎn)評(píng)估第一章(課件)》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《資產(chǎn)評(píng)估第一章(課件)（30頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)教程 主講老師：王紅玲 TEL： 13699732760 前言 一 教學(xué)的指導(dǎo)方針 知識(shí)性和實(shí)踐性 二 本課程的要求和難度 要求學(xué)生通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，使大家比較全 面的了解資產(chǎn)評(píng)估的理論，掌握資產(chǎn)評(píng)估的基本 方法，具有一定的解決資產(chǎn)評(píng)估問(wèn)題的能力。 本課程難度適中。學(xué)習(xí)過(guò)管理會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)管 理課程的同學(xué)會(huì)覺(jué)得比較簡(jiǎn)單。 前言 三 本課程的主要內(nèi)容 本科程內(nèi)容可以分為三大部分。 第一部分包含第 1、 2章：講述資產(chǎn)評(píng)估的基本理論 和基本方法； 第二部分包含第 3 8章的內(nèi)容：針對(duì)不同的資產(chǎn)評(píng) 估對(duì)象：機(jī)器設(shè)備、房地產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、流 動(dòng)資產(chǎn)和企業(yè)價(jià)值評(píng)估等，分別講解不同對(duì)象的具

2、體評(píng) 估的方法和資產(chǎn)評(píng)估程序。我把它稱(chēng)之為評(píng)估實(shí)務(wù) 第三部分包含第 10、 11章的內(nèi)容，講述了資產(chǎn)評(píng)估 操作規(guī)范以及資產(chǎn)評(píng)估中的經(jīng)濟(jì)分析。 第一章 資產(chǎn)評(píng)估概述 重點(diǎn)與難點(diǎn) 1.資產(chǎn)評(píng)估基本要素和特點(diǎn) 2.資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型及其劃分 3.各種資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的內(nèi)涵和實(shí)質(zhì) 4.資產(chǎn)評(píng)估各種原則內(nèi)涵及其應(yīng)用 第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn) 一、資產(chǎn)評(píng)估的定義 （一）資產(chǎn)評(píng)估的概念 專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)家法律、法規(guī)和資產(chǎn) 評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照 相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型，運(yùn)用科學(xué)方法， 對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的行 為和過(guò)程。 （二）資產(chǎn)評(píng)估要素 1.評(píng)估的主體：指資產(chǎn)

3、評(píng)估由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，它 是資產(chǎn)評(píng)估工作得以進(jìn)行的重要保證。 2.評(píng)估的客體：指資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象，它是對(duì)資 產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容上的界定。 3.評(píng)估假設(shè)：假設(shè)對(duì)任何學(xué)科都是重要的，相 應(yīng)的理論觀念和方法都是建立在一定假設(shè)的基礎(chǔ) 之上的。資產(chǎn)評(píng)估與其他學(xué)科一樣，其理論和方 法體系的形成也是建立在一定假設(shè)條件之上的。 4.評(píng)估原則：資產(chǎn)評(píng)估的行為規(guī)范，調(diào)節(jié)資 產(chǎn)評(píng)估委托者、評(píng)估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有 關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評(píng)估中的相互關(guān)系。 5.評(píng)估的依據(jù)：指資產(chǎn)評(píng)估所應(yīng)遵循的法律、 法規(guī)、經(jīng)濟(jì)行為文件、重大合同協(xié)議等。 第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn) 6.評(píng)估的程序 整個(gè)資產(chǎn)評(píng)估工作是按一定程序系統(tǒng)進(jìn)行的， 該程序是保證資

4、產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量的重要手段。 7.評(píng)估基準(zhǔn)日： 確定資產(chǎn)價(jià)值的基準(zhǔn)時(shí)間。 8.評(píng)估的（特定）目的：指資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)的經(jīng)濟(jì) 行為對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的要求，或者資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果 的具體用途，直接或間接地決定和制約資產(chǎn)評(píng)估 的條件、價(jià)值類(lèi)型和方法的選擇。 9.評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型：對(duì)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定， 對(duì)資產(chǎn)評(píng)估參數(shù)的選擇具有約束性。 10.資產(chǎn)評(píng)估方法：確定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的手 段和途徑。資產(chǎn)評(píng)估的要素是一個(gè)有機(jī)組 成的整體，它們之間相互依托，相輔相成， 缺一不可，而且它們也是保證資產(chǎn)評(píng)估價(jià) 值的合理性和科學(xué)性的重要條件。 二、資產(chǎn)評(píng)估的客體（補(bǔ)充） （一）資產(chǎn)的含義 資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)，即特定權(quán)利主體 擁有或控制的并能給

5、特定權(quán)利主體帶來(lái)未 來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。而外延則包括了 具有內(nèi)在經(jīng)濟(jì)價(jià)值，以及市場(chǎng)交換價(jià)值的 所有實(shí)物和無(wú)形的權(quán)利。 資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象或資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)并 不完全局限于企業(yè)中的資產(chǎn)，所以他和會(huì) 計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)定義略有差異。 （二）資產(chǎn)的基本特征 1.必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的。 2.能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源， 即可望給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)現(xiàn)金流入的資源。 3.資產(chǎn)必須能以貨幣計(jì)量。 【 例 1. 1】 標(biāo)的物是否具有（ ），是評(píng)估 師判斷和確認(rèn)其是否是資產(chǎn)最重要的標(biāo)準(zhǔn) 之一。 A.歷史成本 B.歷史收益 C.預(yù)期成本 D.投資收益 （三）資產(chǎn)的價(jià)格和價(jià)值 1.價(jià)格是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)，是特定 的

6、交易行為中特定買(mǎi)方和賣(mài)方對(duì)商品或服 務(wù)實(shí)際支付或收到的貨幣數(shù)額。 2.資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值不是一個(gè)歷史數(shù)據(jù) 和事實(shí)，它是專(zhuān)業(yè)人士根據(jù)特定的價(jià)值定 義在特定的時(shí)間內(nèi)對(duì)商品、服務(wù)價(jià)值的估 計(jì)。 3.資產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)是判斷 評(píng)估對(duì)象的價(jià) 值 而不是評(píng)估對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)格。 （四）資產(chǎn)的分類(lèi) P9 三 資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn) 1.市場(chǎng)性 （ 1）根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的不同性質(zhì)，通過(guò)模擬市場(chǎng) 條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)值作出評(píng)定估算和報(bào)告。 （ 2）評(píng)估結(jié)果經(jīng)得起市場(chǎng)檢驗(yàn)。 2.公正性 （ 1）定義：公正性是指資產(chǎn)評(píng)估行為服務(wù)于資 產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的 任何一方的需要。 （ 2）公正性的表現(xiàn)有兩點(diǎn)： 一是資產(chǎn)評(píng)估是按

7、公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程 進(jìn)行的，具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范，這是 公正性的技術(shù)基礎(chǔ)。 3.專(zhuān)業(yè)性 （ 1）從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)應(yīng)由一定數(shù) 量和不同類(lèi)型的專(zhuān)家及專(zhuān)業(yè)人士組成。 （ 2）評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估人員對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的 估計(jì)判斷是建立在專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之 上。 4.咨詢性 （ 1）資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專(zhuān)業(yè) 化估價(jià)意見(jiàn)，這個(gè)意見(jiàn)本身并無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的效力。 （ 2）評(píng)估者只對(duì)結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要 求負(fù)責(zé)，而不對(duì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價(jià)決策負(fù)責(zé)。 四 資產(chǎn)評(píng)估的功能和作用 （一）資產(chǎn)評(píng)估功能 最基本的內(nèi)在功效和能力：評(píng)價(jià)和評(píng) 值。 （二）資產(chǎn)評(píng)估的基本作用 1.咨詢的作用 是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是為資

8、產(chǎn)業(yè)務(wù)提供 專(zhuān)業(yè)化估價(jià)意見(jiàn)，該意見(jiàn)本身并無(wú)強(qiáng)制執(zhí) 行的效力。 2.鑒證的作用 鑒證包含鑒別和舉證兩個(gè)部分。 資產(chǎn)評(píng)估從事的是價(jià)值鑒證，而不是權(quán)屬 鑒證。 第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則 一、資產(chǎn)評(píng)估假設(shè) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)中最重要的基本假設(shè)有：交 易假設(shè)、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假 設(shè)。 （一）交易假設(shè) 1.含義： 交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本 的前提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已 經(jīng)處在交易過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交 易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。 2.意義： （ 1）為資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行創(chuàng)造了條件。 （ 2）限定了資產(chǎn)評(píng)估的外部環(huán)境：資產(chǎn)是 被至于市場(chǎng)交易之中，不能夠脫離

9、市場(chǎng)條件而孤 立的進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。 （二）公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè) 1.含義 （ 1）公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)就是假定比較完善的公 開(kāi)市場(chǎng)存在，被評(píng)估資產(chǎn)將要在這樣的市場(chǎng)中進(jìn) 行交易。 （ 2） 公開(kāi)市場(chǎng)的含義 ： 指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件，是一個(gè)有自 愿的買(mǎi)者和賣(mài)者的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上， 買(mǎi)者和買(mǎi)者的地位是平等的，彼此都有獲得足夠 市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買(mǎi)賣(mài)雙方的交易行為都 是在自愿的、理智的而非強(qiáng)制，或者不受限制的 條件下進(jìn)行的。 （ 3）公開(kāi)市場(chǎng)是有范圍的，可以根據(jù)實(shí)際 評(píng)估業(yè)務(wù)決定其范圍。 （ 4）資產(chǎn)的交換價(jià)值受市場(chǎng)機(jī)制的制約并 由市場(chǎng)行情決定，而不是由個(gè)別交易決定。 2.使用條件 凡是能夠在公開(kāi)市場(chǎng)

10、上交易，用途較為廣泛 或者通用性較強(qiáng)的資產(chǎn)，都可以考慮使用公開(kāi)市 場(chǎng)假設(shè)進(jìn)行評(píng)估。 3.意義： 其他假設(shè)（持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)和清算假設(shè)）都是 以公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)為基本參照。 （三）持續(xù)使用假設(shè) 1.含義： 持續(xù)使用假設(shè)首先設(shè)定被評(píng)估資產(chǎn)正處于使 用狀態(tài)，包括正在使用中的資產(chǎn)和備用的資產(chǎn)； 其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀 態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。 2.使用條件 持續(xù)使用假設(shè)是在一定市場(chǎng)條件下對(duì)被評(píng)估 資產(chǎn)使用狀態(tài)的假設(shè)，其評(píng)估結(jié)果使用范圍常常 是有限制的，他只對(duì)特定的買(mǎi)者或者賣(mài)者是公平 合理的。 3.分類(lèi)： 該假設(shè)細(xì)分為三種情況：在用續(xù)用；轉(zhuǎn)用續(xù) 用；移地續(xù)用。 （四）清算假設(shè) 清算假設(shè)是對(duì)

11、資產(chǎn)在 非公開(kāi)市場(chǎng)條件下 被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說(shuō)明。 清算評(píng)估值通常要低于公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)和持續(xù) 使用假設(shè)前提下同樣資產(chǎn)的評(píng)估值。 二、資產(chǎn)評(píng)估的原則 （一）資產(chǎn)評(píng)估工作原則 1.獨(dú)立性原則。 評(píng)估主體和評(píng)估業(yè)務(wù)的當(dāng)事人雙方不能有任 何的利益關(guān)系 獨(dú)立性原則包含兩層含義 （ 1）評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性 （ 2）評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員在評(píng)估工作始終 堅(jiān)持獨(dú)立的第三者地位。 2.客觀公正性原則。 客觀公正性原則要求資產(chǎn)評(píng)估工作實(shí) 事求是，尊重客觀實(shí)際。 3.科學(xué)性原則。 科學(xué)性原則要求資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估 人員必須 （ 1）遵循科學(xué)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) （ 2）以科學(xué)的態(tài)度制定評(píng)估方案 （ 3）采用科學(xué)的評(píng)估方法進(jìn)

12、行資產(chǎn) 評(píng)估。 （二）資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則 在資產(chǎn)在評(píng)估執(zhí)業(yè)過(guò)程中的一些技術(shù)規(guī)范和業(yè)務(wù)準(zhǔn)則。 1.預(yù)期收益原則 是以技術(shù)原則的形式概括出資產(chǎn)及其價(jià)值的最基本 的決定因素。資產(chǎn)價(jià)值的高低主要取決于給他的所有者 預(yù)期的收入的高低。收入越多價(jià)值越高。 是收益法中收益額確定的重要基礎(chǔ)前提 2.貢獻(xiàn)原則 （ 1）是預(yù)期收益原則的一種具體化 （ 2）主要適用于構(gòu)成某整體資產(chǎn)的各組成要素資 產(chǎn)的貢獻(xiàn)，或者是當(dāng)整體資產(chǎn)缺少該項(xiàng)要素資產(chǎn)將蒙受 的損失。 3.替代原則 作為一種市場(chǎng)規(guī)律，在同一市場(chǎng)上，具有相同使用 價(jià)值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價(jià)值。如果具 有不同的交換價(jià)值或價(jià)格，買(mǎi)者會(huì)選擇價(jià)格較低者。 這

13、是市場(chǎng)法評(píng)估的理論基礎(chǔ) 4.供求原則 假定在其他條件不變的前提下，商品價(jià)格隨著需 求的增長(zhǎng)而上升，隨著供給的增加而下降。 是對(duì)替代原則的補(bǔ)充 5.評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則 評(píng)估基準(zhǔn)日為資產(chǎn)評(píng)估提供了一個(gè)時(shí)間基準(zhǔn)。本 原則要求資產(chǎn)評(píng)估必須要有評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估值就是評(píng) 估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價(jià)值。 第三節(jié) 評(píng)估目的和價(jià)值類(lèi)型 一、資產(chǎn)評(píng)估目的 （一）資產(chǎn)評(píng)估目的分類(lèi) 1.資產(chǎn)評(píng)估目的分為 一般目的和特定目的。 一般目的包含特定目的，而特定目的 則是一般目的的具體化。 2.資產(chǎn)評(píng)估一般目的 幻燈片 24 3.資產(chǎn)評(píng)估的特定目的 幻燈片 25 （ 1）資產(chǎn)評(píng)估一般目的或者資產(chǎn)評(píng)估 的基本目標(biāo)是由資產(chǎn)評(píng)估的性質(zhì)及其基本 功

14、能決定的 （ 2）資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的一般目的 只能是資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。 （ 3）資產(chǎn)評(píng)估中的公允價(jià)值的一個(gè) 顯著特點(diǎn)： 它與相關(guān)當(dāng)事人的地位、資產(chǎn)的狀況 及資產(chǎn)所面臨的市場(chǎng)條件相吻合，并且沒(méi) 有損害各當(dāng)事人的合法權(quán)益，亦沒(méi)有損害 他人的利益 （ 1）含義： 資產(chǎn)評(píng)估的特定目的指的是資產(chǎn)業(yè)務(wù)（指 的是引起資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)行為，即被評(píng)估資產(chǎn)即 將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為）對(duì)評(píng)估結(jié)果用途的具體要求。 同樣的資產(chǎn)，因?yàn)樵u(píng)估目的不同，其評(píng)估值也不 相同 資產(chǎn)評(píng)估的特定目的實(shí)質(zhì)上是判斷特定條件 下或者具體條件下資產(chǎn)的公允價(jià)值 我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐表明，資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要有： 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。企業(yè)出售。企業(yè)兼并。 企業(yè)聯(lián)營(yíng)。股

15、份經(jīng)營(yíng)。中外合資、合作企 業(yè)清算。擔(dān)保。企業(yè)租賃。債務(wù)重組。 引起資產(chǎn)評(píng)估的其他合法經(jīng)濟(jì)行為。 二、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型 （一）資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型的含義 資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類(lèi)型是指資產(chǎn)評(píng)估 結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。它是對(duì)資 產(chǎn)評(píng)估的一個(gè)質(zhì)的規(guī)定。 不同的價(jià)值類(lèi)型從不同的角度反映資 產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的屬性和特征。 不同屬性的價(jià)值類(lèi)型所代表的資產(chǎn)評(píng) 估價(jià)值不僅在性質(zhì)上是不同的，而且在數(shù) 量上往往也存在較大差異。 （二）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的特點(diǎn) P10 1. 時(shí)效性 2.目的性 3.意見(jiàn)性 4.估計(jì)性 （三）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型 1. 公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值 2.投資價(jià)值 3.重置價(jià)值 4.清算價(jià)格 （ 1）資產(chǎn)的通用性 （

16、 2）清算時(shí)間的限制 練習(xí)題 一、單項(xiàng)選擇題 1.（ ）是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假 設(shè)。 A.公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè) B.交易假設(shè) C.清算假設(shè) D.在用續(xù)用假設(shè) 2.從本質(zhì)上講，資產(chǎn)評(píng)估是一種（ ）活動(dòng)。 A事實(shí)判斷估算 B價(jià)值分析估算 C價(jià)格分析確定 D資產(chǎn)保值估算 3.資產(chǎn)評(píng)估值與資產(chǎn)交易中的實(shí)際成交價(jià)格存在下列關(guān) 系（ ）。 A.前者必須高于后者 B.前者必須低于后者 C.前者必須等于后者 D.前者可以高于、低于或 等于后者 4.資產(chǎn)評(píng)估中確認(rèn)資產(chǎn)的基本標(biāo)準(zhǔn)之一是 看其是否具有（ ）。 A.歷史成本 B.歷史收 益 C.預(yù)期成本 D.預(yù)期收 益 5.資產(chǎn)評(píng)估工作的執(zhí)行操作者不同于會(huì)計(jì) 計(jì)價(jià)，它是由獨(dú)立于企業(yè)以外的社會(huì)中介 機(jī)構(gòu)完成的。這一點(diǎn)說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估具有 （ ）。 A.市場(chǎng)性 B.公正性 C.咨詢性 D.專(zhuān)業(yè)性 二 多選題 1.資產(chǎn)評(píng)估的資產(chǎn)具有以下基本特征 （ ）。 A. 是由過(guò)去的交易或者事項(xiàng)形成的資源 B. 必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的 C. 能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源， 即可望給經(jīng)濟(jì)主題帶來(lái)現(xiàn)金流入的資源 D. 資產(chǎn)必須能以貨幣計(jì)量