物業(yè)管理概論：第三講 物業(yè)服務企業(yè)

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1、第三講 物業(yè)服務企業(yè) 第一節(jié)第三節(jié)第二節(jié)第四節(jié)物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的性質和類型的性質和類型物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的機構設置的機構設置物業(yè)管理人員的知識結構和素質要求物業(yè)管理人員的知識結構和素質要求物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的權利和義務的權利和義務一、物業(yè)服務企業(yè)的概念二、物業(yè)服務企業(yè)的類型三、物業(yè)服務企業(yè)建立程序和條件第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的性質和類型的性質和類型一、物業(yè)服務企業(yè)的概念一、物業(yè)服務企業(yè)的概念 物業(yè)服務企業(yè)是指依法設立，具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。第一節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的性質和類型第一節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的性質和類型第一節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的性質和類型

2、第一節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)的性質和類型華農后勤物業(yè)中心是不是物業(yè)服務企業(yè)呢？二、物業(yè)服務企業(yè)的類型按業(yè)務性質劃分12.租賃經營型物業(yè)服務企業(yè)3.委托代理型物業(yè)服務企業(yè)1.委托服務型物業(yè)服務企業(yè)第一節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)的性質和類型1.委托服務型物業(yè)服務企業(yè) 1）由開發(fā)建設單位委托，承擔對業(yè)主委員會成立前的前期管理。2）成立業(yè)主委員會后，由業(yè)主委員會選聘或在公開招標中競投取得管理權。委托服務型物業(yè)管理企業(yè)只有經營管理權，而且大多數從事住宅小區(qū)的物業(yè)管理，以做好公共服務、專項服務和特約服務的工作為主，同時也兼職一些為小區(qū)內業(yè)主和用戶生活提供方便的經營性項目。2.租賃經營型物業(yè)服務企業(yè) 有些房地產開發(fā)企業(yè)建成的

3、商業(yè)大廈、寫字樓、工業(yè)大廈、批發(fā)市場等物業(yè)后并不出售，而交給從事租賃經營的物業(yè)管理企業(yè)管理，通過租金回收投資。此類物業(yè)管理企業(yè)不僅具有維護管理服務的職能，更主要的是對所管物業(yè)進行租賃經營。租賃經營型物業(yè)管理企業(yè)雖然以物業(yè)的租賃經營業(yè)務為主，但管理服務也占有相當重要的地位。與住宅小區(qū)相比，寫字樓、商業(yè)大廈等更需要高標準、高質量的管理。3.委托代理型物業(yè)服務企業(yè) 只設管理層，不設或只設很少的操作層，清潔、綠化、治安等委托專業(yè)公司實施，物業(yè)管理企業(yè)只負責監(jiān)督。從理論上說，這類企業(yè)比較先進，不但恰如其分地充當“管家”的角色，又不喧賓奪主，出現“主人”與“管家”的錯位，又不用對操作層的工作親歷親為，而且

4、充分利用專業(yè)公司的優(yōu)越性，降低業(yè)主支付的管理費用，提高管理服務質量。1）對業(yè)主聘請專業(yè)公司提供顧問性意見，由業(yè)主委員會選聘專業(yè)公司簽訂合同；2）物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主的委托，代聘各類的專業(yè)公司，由物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)公司簽訂合同。二、物業(yè)服務企業(yè)的類型3.由房地產管理部門附屬房管所改制的物業(yè)服務企業(yè)4.由機關、企事業(yè)單位管房部門改制的物業(yè)服務企業(yè)2.單獨成立的物業(yè)服務企業(yè)1.由發(fā)展商成立的物業(yè)服務企業(yè) 2按隸屬關系劃分第一節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)的性質和類型三、物業(yè)服務企業(yè)的建立程序和條件（一）物業(yè)服務企業(yè)的資質條件 物業(yè)管理企業(yè)的資質條件，主要是為界定、查驗、衡量這類企業(yè)具備或擁有的資金數量、專業(yè)人員

5、，受委托管理物業(yè)的規(guī)模等方面的狀況，是企業(yè)實力、規(guī)模的標志。第一節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)的性質和類型2004年物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法（建設部令第125號）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；管理兩種類型以上的物業(yè)管理，各類物業(yè)的建筑面積分別占相應計算基數的百分比之和不低于100%：多層住宅200萬平方米；高層住宅100萬平方米；獨立式住宅（別墅）15萬平方米；辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米；建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經營管理業(yè)績。級資質級資質注冊資本500萬元以上；物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管

6、理和技術人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；（企業(yè)）級資質級資質 注冊資本300萬元以上；物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；（企業(yè)）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100：多層住宅100萬平方米；高層住宅50萬平方米；獨立式住宅（別墅）8萬平方米；辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬

7、平方米；建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經營管理業(yè)績。級資質級資質（企業(yè)）注冊資本50萬元以上；物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；有委托的物業(yè)管理項目；建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。一級二級三級注冊資本（萬元）50030050管理和技術人員（人）302010中級以上職稱管理和技術人員（人）20105管理物業(yè)類型兩種

8、以上兩種以上有面積基數多層（萬平方米）200100高層（萬平方米）10050別墅（萬平方米）158其他（萬平方米）5020臨時資質企業(yè)新建立的物業(yè)服務企業(yè)應按有關規(guī)定到縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門申請領取臨時資質證書臨時資質證書后，方可從事物業(yè)管理工作。12臨時資質證書有效期為1年年。有效期滿后，物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)管理行政主管部門申請三級資質的評定。未獲通過的，物業(yè)管理行政主管部門應當取消其從事物業(yè)管理業(yè)務的資格。一級資質二級資質三級資質臨時資質由建設部審批由省、自治區(qū)建委（建設廳）審批可由省、自治區(qū)建委（建設廳）同意，地級市以上物業(yè)管理主管部門審批向縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門申

9、請一級資質沒有資質一級資質沒有資質珠海市丹田物業(yè)管理股份有限公司（主干道以西學院辦公大樓）廣東華信物業(yè)管理有限公司（主干道以東學院辦公大樓）華南農業(yè)大學物業(yè)管理服務中心（教工住宅、教學樓）華南農業(yè)大學學生公寓管理中心（學生宿舍）華南農業(yè)大學物業(yè)單位三、物業(yè)服務企業(yè)建立程序和條件（二）物業(yè)服務企業(yè)的設立所需申報資料 第一節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)的性質和類型第一節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的性質和類型三、物業(yè)服務企業(yè)的建立程序和條件（三）物業(yè)服務企業(yè)建立程序1234 根據成立條件，準備材料和文件向所在地工商行政管理局申請企業(yè)名稱登記、法人注冊登記及開業(yè)登記向所在地市級以上物業(yè)管理主管部門備案和提出資質申請到稅務部門進

10、行稅務登記，以及到公安機關（或授權單位）進行公章登記和刻制一、物業(yè)服務企業(yè)的機構設置二、物業(yè)服務企業(yè)組織機構的類型第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的機構設置的機構設置第二節(jié)、物業(yè)服務企業(yè)的機構設置一、一、物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的機構設置的機構設置（一）機構設置的基本要求具備服務性功能充分發(fā)揮公司職員的潛能高效靈活關系協(xié)調（二）機構設置原則1、因事設職原則2、權責對等原則3、統(tǒng)一指揮原則4、分工協(xié)作原則5、經濟原則（三）物業(yè)服務企業(yè)的機構設置辦公室財務部工程部客戶服務部經營服務部經理室二、物業(yè)服務企業(yè)組織機構的類型3.事業(yè)部制4.矩陣式2.直線職能式1.直線式第二節(jié)、物業(yè)服務企業(yè)的機構設

11、置經 理經理助理經理助理作業(yè)組長作業(yè)組長作業(yè)組長作業(yè)組長（一）直線式（一）直線式第二節(jié)、物業(yè)服務企業(yè)的機構設置（一）直線式（一）直線式優(yōu)點優(yōu)點 責權高度統(tǒng)一、行動效率高。缺點缺點對經理的要求高，每位經理需要在廣泛的業(yè)務范圍內進行計劃、實施、管理等工作，負擔極重。當公司的業(yè)務量擴大以后經理一個人就無法顧及全面。（二）直線職能式（二）直線職能式經 理職能機構分公司職能機構職能機構分公司專業(yè)組職能機構職能機構專業(yè)組第二節(jié)、物業(yè)服務企業(yè)的機構設置（二）直線職能式（二）直線職能式優(yōu)點優(yōu)點保持了直線式的集中統(tǒng)一指揮的優(yōu)點，又具有職能分工的長處，對于減輕主管領導的負擔，彌補主管領導專業(yè)上的不足起到了重要作用

12、，提高了工作質量和效率。缺點缺點下級缺乏必要的自主權；各個職能部門之間缺乏橫向聯系，容易產生脫節(jié)和矛盾；信息反饋速度較慢，對環(huán)境的敏感度較差。（三）事業(yè)部制（三）事業(yè)部制公司經理職能部門職能部門職能部門事業(yè)部事業(yè)部事業(yè)部業(yè)務部門職能部門職能部門第二節(jié)、物業(yè)服務企業(yè)的機構設置（三）事業(yè)部制（三）事業(yè)部制優(yōu)點優(yōu)點以多樣化的服務來滿足業(yè)主和使用人的多樣化要求，因而在一定程度上分散了風險；有利于公司最高管理者擺脫日常管理工作，專心搞公司的戰(zhàn)略決策、長期規(guī)劃和非程序化決策；有利于調動各事業(yè)部的積極性和創(chuàng)造性；有利于公司新業(yè)務的開發(fā)，提高物業(yè)管理的專業(yè)化管理水平和服務水平。缺點缺點由于各事業(yè)部是相對獨立的

13、，造成職能機構重疊，所需的管理人員較多，增加了管理的費用；各事業(yè)部都有自己獨立的經濟利益，容易造成各自為政的現象，各事業(yè)部的利益難以協(xié)調，從而影響公司的整體利益；職權下放過大，容易造成失控現象，一旦事業(yè)部失控，公司就會被架空。（四）矩陣式（四）矩陣式經理保潔組綠化組保安組維修組服務組職能部門職能部門職能部門（四）矩陣式（四）矩陣式優(yōu)點優(yōu)點分工明確、專業(yè)化強，有利于充分發(fā)揮專業(yè)化的優(yōu)勢，提高技術水平和管理水平；由于受雙重領導，有利于各部門之間的相互協(xié)調和配合；減少中間階層，信息傳遞快，而且及時準確；適應性強。缺點缺點因為受雙重領導，所以在橫向和縱向都容易出現矛盾，導致雙重領導和推卸責任。一、物業(yè)

14、管理者的知識結構二、物業(yè)管理人員的專業(yè)技能三、物業(yè)管理人員的綜合能力第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)管理人員的知識結構和素質物業(yè)管理人員的知識結構和素質要求要求一、物業(yè)管理者的知識結構一、物業(yè)管理者的知識結構管理學知識法律知識建筑工程及房屋設備知識財會與金融保險知識第三節(jié)物業(yè)管理人員的知識結構和素質要求二、物業(yè)管理人員的專業(yè)技能二、物業(yè)管理人員的專業(yè)技能溝通和協(xié)調能力運用計算機的能力設備操作能力文秘能力第三節(jié)物業(yè)管理人員的知識結構和素質要求三、物業(yè)管理人員的綜合能力三、物業(yè)管理人員的綜合能力 提出新設想，新方案，不斷解決新問題。多聽、多記，克制感情，沉靜思考1.善于判斷；2.善于分析；3.善于總結。創(chuàng)新能力

15、決策能力自制能力組織指揮能力第三節(jié)物業(yè)管理人員的知識結構和素質要求充分發(fā)揮人財物的作用，調動員工積極性一、物業(yè)服務企業(yè)的權利二、物業(yè)服務企業(yè)的義務第四節(jié)第四節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的權利和義務的權利和義務1.根據物業(yè)服務委托合同和管理規(guī)約對物業(yè)提供管理和服務2.依照物業(yè)管理委托合同和有關規(guī)定收取管理費3.有權制止違反規(guī)章制度的行為4.有權要求業(yè)主委員會協(xié)助管理一、一、物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的權利的權利第四節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)的權利和義務5.有權選聘專業(yè)公司承擔專項管理業(yè)務6.有權經營特約服務和便民服務一、一、物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的權利的權利第四節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務1.履行物業(yè)管理

16、委托合同，依法經營2.接受業(yè)主委員會和業(yè)主及非業(yè)主使用人監(jiān)督3.重大管理措施應提交業(yè)主委員會審議批準4.接受行政主管部門監(jiān)督指導二、二、物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的義務的義務第四節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務5.公布管理費收支賬目6.提供優(yōu)良生活環(huán)境，搞好社區(qū)文化7.發(fā)現違法行為要及時向有關行政管理機關報告8.物業(yè)管理委托合同終止時，必須向業(yè)主委員會移交全部租用房屋，以及物業(yè)管理檔案、財務等資料和本物業(yè)的公共財產，包括管理費、公共收入積累形成的資產。同時業(yè)主委員有權制定專業(yè)審計機構對物業(yè)管理財務狀況進行審計。二、二、物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的義務的義務第四節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務THANK YOU !