房地產(chǎn)開發(fā)課程設計.doc

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1、華中科技大學文華學院城建學部2007級工程管理房地產(chǎn)開發(fā)課程設計學生： 阮俊峰 學號： 070204011115 2010 年 6月 25日萬全城項目可行性研究報告第一章 項目概況一、項目地理位置“萬全城”是一個集居住、商務寫字樓、商業(yè)為一體的大型復合型房地產(chǎn)開發(fā)項目，位于漢口新華路305號（建設大道與新華路交匯處），正處武漢CBD金融一條街和CLD（中央生活區(qū)）的西北湖畔，濱臨武漢城區(qū)中心兩湖泊（西北湖與北湖），毗鄰江漢區(qū)政府及政務中心。城市和生活配套設施完善，地理位置十分優(yōu)越。二、項目周邊主要生活、商服配套設施綜合商場：武漢新世界百貨、武漢廣場、世貿(mào)廣場、中百超市酒店:三、項目主要經(jīng)濟技術

2、指標（略）第二章 區(qū)域道路、交通現(xiàn)狀規(guī)劃與分析（略）第三章 投資分析一、投資環(huán)境分析隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷深入，2009年武漢市從調(diào)整住房供應結構、加大保障性住房建設力度、嚴格信貸調(diào)控政策和整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序等方面入手，進一步加強了調(diào)控措施的執(zhí)行力度，使武漢市住房供應結構基本合理、住房價格基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)為全市經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定作出了積極貢獻。1. 從市場需求來分析。從長遠發(fā)展看，武漢房地產(chǎn)市場需求依然存在，市場發(fā)展?jié)摿θ栽谠黾?。武漢市目前處于城市化發(fā)展和城市改造的高峰期，新增的需求潛力巨大。在武漢市外來人口達112萬，其中包括白領打工一族、小型創(chuàng)業(yè)者，武漢市

3、本地常駐人口中還有一大批的白領人員（其中包括國企職員）、公務員，本地常住人口也高達858萬，也就是說，平均每9個居住在武漢的居民中，就有1個是“外地人”。 除適婚族及拆遷戶外，因產(chǎn)業(yè)遷移而急需置業(yè)的人數(shù)正在激增，此為2010年的住房剛性需求注入強勁動力。武漢市的購房者占總?cè)藬?shù)的5%，按這一比例計算，武漢市尚有50多萬的人員需要解決住房問題，其中包括首次置業(yè)和重復置業(yè)者。武漢1300萬人口，一年開發(fā)量不到1000萬平方米，再加上一些政策性住房，高價住房只有一兩百萬平方米。2. 從投資規(guī)模和建設開發(fā)指標分析，武漢市房地產(chǎn)市場的基本面仍然趨好。隨著國家“擴內(nèi)需、保增長”的經(jīng)濟發(fā)展思路進一步明確，在積

4、極的財政政策和適度寬松的貨幣政策推動下，武漢市房地產(chǎn)市場經(jīng)過調(diào)整后逐漸將迎來恢復性的增長。3. 從地理位置來分析。武漢地處中部，伴隨著中部崛起，各地都在努力推進產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，國家自主創(chuàng)新示范區(qū)的建立對武漢自身產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整以及周邊區(qū)域經(jīng)濟的帶動作用也會慢慢顯現(xiàn)出來。特別是2009年12月31日，武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)日前獲批成為全國第二個國家自主創(chuàng)新示范區(qū)。將于2010年正式啟動，屆時將成為繼北京中關村之后，以積極開展科技金融創(chuàng)新、股權激勵和科技成果轉(zhuǎn)化獎勵、“兩型產(chǎn)業(yè)”發(fā)展三大創(chuàng)新試點為特色的自主創(chuàng)新示范區(qū)。中國光谷就位于武漢市東南部的三湖六山之間，房地產(chǎn)環(huán)境明顯優(yōu)于其他二線城市，甚至有趕上一

5、線城市的趨勢。在漢口中心城區(qū)，縱橫的建設大道和新華路奠定了西北湖區(qū)域的價值基礎。該區(qū)域為江漢區(qū)區(qū)政府所在地，緊鄰金融大道一條街，武漢體育中心、武漢圖書大世界聚集于此，距離漢口火車站、天河機場也很近。北至發(fā)展大道，南至建設大道，東至香港路，西至青年路，新華路貫穿其中，可謂是江漢區(qū)政治、經(jīng)濟、文化和交通四大中心。這些為該處房地產(chǎn)開發(fā)提供了極佳的條件。4. 從人口環(huán)境來分析。武漢是一個外來人口增多、高校云集、高新技術開發(fā)的城市，有利于房地產(chǎn)的發(fā)展。全國高新技術人才涌向武漢，這將有利于武漢的經(jīng)濟和城市建設，更為武漢帶來了許多新生置業(yè)群，而且，高校教職工成為購房的一個重要部分。二、投資潛力分析萬全城項目

6、正位于江漢區(qū)經(jīng)濟中心-西北湖片區(qū)的和核心商圈范圍內(nèi)，距離武廣商圈也只有5分鐘車程。1. 從居住環(huán)境來看，獨特的景觀資源優(yōu)勢。任何一個城市的發(fā)展都離不開水源，擇水而居更是每個購房者夢寐以求的居住理念。早在2000年，江漢區(qū)政府力排眾議，不惜斥巨資在北湖區(qū)域打造漢口中心城區(qū)首個休閑廣場。如今，西北湖廣場已作為武漢市一座品味高、設施全、特設鮮明城市現(xiàn)代化精品廣場而被市民津津樂道，成為市中心一道亮麗的風景線。居住其中出則盡閱都市繁華，入則縱覽湖觀美景，暢議人生，風光無限。良好的自然景觀資源為該區(qū)域形成CLD氛圍奠定基礎。2. 交通便利，配套設施極其完善。項目僅靠武漢市CBD商務金融中心，擁有便捷自如的

7、交通體系，并有多達20多條公交路線直達武漢三鎮(zhèn)，青年路、新華路客運站近在咫尺，距武漢天河機場僅20分鐘車程，更與武漢鐵路交通樞紐漢口火車站僅隔3.5公里之遙，空路交通運輸?shù)娘@著優(yōu)勢將給你的出行帶來極大便利。另外，該地區(qū)配套設施的完善再武漢市也是首屈一指的，隨著市政府對建設大道金融一條街的成功改造，建銀大廈、瑞通廣場、香格里拉酒店等一流寫字樓、高檔酒店的進駐，建設大道成為真正意義上的集金融、商貿(mào)、娛樂休閑于一體的現(xiàn)代化景觀金融一條街。3. 豪宅領地、一個真正意義上的富人區(qū)正是由于西北湖片區(qū)的核心價值不斷顯現(xiàn)，該區(qū)域也成為了武漢市豪宅的代名詞。世紀華庭、萬豪國際、鳳凰城、天潤北湖假日等項目，共同打

8、造武漢市豪宅領地。住在西北湖片區(qū)，不僅僅是一種生活享受，更是一種身份區(qū)隔的符號，是尊貴、高品位的象征，而該區(qū)域的稀缺預示了該區(qū)域即將成為武漢市絕版豪宅，價值的大幅攀升不言而喻。4. 巨大的發(fā)展空間和升值潛力。周邊商務辦公氣息濃厚，聚集了一些商務寫字樓及政府機關、事業(yè)單位。區(qū)域為居住老城區(qū)，居住人口多且密集。該類人群收入水平高且穩(wěn)定，有很強的購買能力。教育配套設施也顯得較為完善。為了更好的凸現(xiàn)該區(qū)域的核心價值和經(jīng)濟輻射力，江漢區(qū)政府在近期擬建5平方公里的示范區(qū)域，精力打造“環(huán)境優(yōu)雅、功能齊全、設施一流、文明高尚”的現(xiàn)代商貿(mào)金融中心，示范工程項目包括西北湖西片的整體開發(fā)，西北湖北片櫻花園，建設北湖

9、環(huán)湖路，城中村的改造以及北湖西路路面的整治工程。屆時，西北湖片區(qū)的環(huán)境將更加優(yōu)雅、景致更加迷人，道路更加整潔，該區(qū)域作為都市心臟的核心競爭力將進一步得到顯現(xiàn)，其發(fā)展?jié)摿蜕悼臻g都是不可估量的。 第四章 市場分析一、市場預測分析1.2009年武漢市房地產(chǎn)市場回顧宏觀調(diào)控下，2009年中國房地產(chǎn)市場可謂是生機勃勃。2008年底，國家推出了一系列的購房優(yōu)惠政策，堅定了消費者的購房決心；實行積極的財政政策和寬松的貨幣政策，解決了開發(fā)企業(yè)的融資困境。2009年，整個房地產(chǎn)業(yè)迅速褪去2008年萎靡不振的容貌，呈現(xiàn)出一片繁榮的景象。從武漢的房地產(chǎn)業(yè)各項數(shù)據(jù)來看，全線飄紅。2009年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資為7

10、78.59億元，同比增長36.51。其中，房地產(chǎn)住房開發(fā)投資為498.04億元，同比增長17.19。2009年武漢市房屋施工面積為4487.38萬平方米，同比增長18.1%；其中新開工面積為1651.17萬平方米，同比增長14.1%。住房施工面積為3580.99萬平方米，同比增長11.1%；其中，住房新開工面積為1247.61萬平方米，同比增長1.2%。2009年，武漢市商品房銷售面積為1418.4萬平方米，同比增長126.26%。其中，商品住房銷售面積1258.89萬平方米，同比增長90.09%。商品房銷售套數(shù)為122270套，同比增長81.66%。其中，商品住宅銷售120379套，同比增長

11、135.31%。2009年，武漢市存量房交易面積為524.81萬平方米，同比增長87.47%，交易套數(shù)為54586套，同比增長102.82%。其中存量住房交易面積為443.07萬平方米，同比增長134%，交易套數(shù)為51321套，同比增長124.32%。2009年，武漢市商品房綜合銷售均價為5484元/平方米，同比增長6.52%。其中，商品住房銷售均價為5265.91元/平方米，同比增長7.84。2009年，武漢市存量房成交均價為4078元/平方米，同比增長12.42%；其中，存量住房成交均價為3965.47元/平方米，同比增長14.95%。2009年，武漢市土地成交109宗，同比增長128.5

12、7%；成交面積962.54萬平米，同比增長853.02%；出讓金額306.8億，同比增長438.24%。其中，中心城區(qū)土地成交57宗，同比增長6.12%；成交土地面積549.27萬平方米，同比增長443.4%；成交金額266.34億元，同比增長302.03%。房地產(chǎn)市場在一系列優(yōu)惠政策的推動下，剛性需求大量釋放，市場迅速回暖，呈現(xiàn)史上最大成交量。在市場進入繁榮階段的趨勢下，政府似乎開始采取了一系列的調(diào)控政策。首先，下半年政府在全國大力打擊捂盤、囤地行為，公布全國范圍內(nèi)閑置土地；其次，12月國務院發(fā)布“國四條”遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，增加普通商品住房的有效供給，并且繼續(xù)支持居民自住和改善

13、型住房消費，抑制投資投機性購房；接著，出臺進一步加強土地出讓收支管理的通知，規(guī)定開發(fā)商拿地時首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%；之后又明確二手房交易營業(yè)稅免征年限恢復至5年。此系列密集出臺的政策，一方面從供給源頭遏制房價攀升，盤活庫存土地，另一方面在開發(fā)商融資環(huán)境改善的情況下，提高其拿地門坎，并通過增加購房交易中的支出來抑制投資投機性需求增長。2.2010年武漢市房地產(chǎn)市場預測2009年房地產(chǎn)市場的火熱充分反映出購房需求的旺盛，在緩解矛盾上，中央政府一方面要加大商品房供給，一方面又要控制房價的過快增長帶來的民生問題。在經(jīng)濟會議后，國務院也對相關政策進行了調(diào)控，12月9日國務院宣布二手房

14、轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止目的在于抑制投機性購房，12月14日召開的國務院常務會議上提出要求遏制房價過快上漲趨勢，同時加強保障性住房建設。繼2009年12月中央密集出臺一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策以后，在2010年1月中央政府再出臺“國十一條”進一步調(diào)控樓市。 “國十一條”與此前中央所有調(diào)控樓市的政策方向一脈相承，但更加系統(tǒng)全面，從“調(diào)結構、抑投機、控風險、明確責任”四個方面，正式確定了2010年中國房地產(chǎn)政策基調(diào)和架構，今后一年的中國房地產(chǎn)市場變化將難以脫離此政策的背景。國家需要房地產(chǎn)行業(yè)來拉動經(jīng)濟時，就鼓勵購房行為；當經(jīng)濟過熱或者民聲齊怨時，國家只要出臺一道封殺命令，市場就會重歸沉寂。所以2010年市

15、場行情，還是取決于中央政府穩(wěn)定房價的決心和出臺的具體調(diào)控改革措施。中央政府處在各方利益的核心點上，中央的每一次表態(tài)都會引起市場的波瀾，因而中央出臺政策也會越趨穩(wěn)重。當前，宏觀經(jīng)濟、城市化進程、住房需求等驅(qū)動房價上漲的內(nèi)在動力依然較為強勁；同時，土地成本上揚，拆遷成本提高，住房品質(zhì)提升，原材料價格和勞動力成本不斷上揚等帶動房價上漲的外在壓力在不斷加大；此外，資本流動性過剩，通貨膨脹預期，物價持續(xù)高位運行，利率變動，投融資渠道狹窄等宏觀經(jīng)濟不確定因素依然存在。因此，房價溫和性上漲的可能性依然很大。但房地產(chǎn)業(yè)前行的腳步不會停止，路途也充滿了挑戰(zhàn)。二、本項目周邊主要樓盤基本情況目前，西北湖周邊在售在建

16、樓盤主要有：西北湖鳳凰城、兩湖總督、天潤北湖假日、新華豪庭、金利明珠花園、華立新華時代、美林公館、心家泊。從目前已經(jīng)開始銷售的幾個樓盤來看，各個樓盤的定位都不相同，但均有顯著特點。1.西北湖鳳凰城項目地址：江漢區(qū)北湖西路6號住宅均價:6800元/m2總套數(shù)：795套房屋棟數(shù)：4棟戶型面積：85-100 m2總建筑面積：100861.58 m2容積率：4.5綠化率：40%開盤日期：2005-10（第一期）、2006-1（第二期）交房時間：2007年西北湖鳳凰城主打戶型為130 m2左右的三房兩廳，該項目無論從規(guī)劃設計、園林景觀，還是從項目配套和戶型設計來看，都能稱得上是一個高品質(zhì)的住宅項目。絕大

17、部分住宅為南北通透的板式樓，也是目前西北湖片區(qū)在售的最大樓盤。一期臨街，戶型以三房兩廳為主，均價在6000 m2以下，與同地段的樓盤相比，其性價比無疑最佳；二期面糊，戶型以150 m2左右四房兩廳為主，可以全觀景觀，價格達到7000元/ m2，平均套價在100萬元以上。該項目目前基本售罄，主要購買對象為高層商務人士和私營老板。2.萬科城項目地址：江漢區(qū)常青路與三環(huán)線交匯處住宅均價:11300元/m2總套數(shù)：3512套戶型面積：112-169 m2總建筑面積：300000 m2容積率：4.5綠化率：35%開盤日期：2009-12-23三、目標消費群體定位“萬全城”項目除了針對高端消費人群以外，通

18、過它典型的復合型房地產(chǎn)特點，從全方位滿足來自全國不同地區(qū)的人們在武漢居住、寫字樓、投資的需求1. 住宅1.1人員構成：1) 金融證券外資企業(yè)的中高層管理人員；2) IT行業(yè)城市精英3) 律師、醫(yī)生、教師等高收入人群；4) 民營企業(yè)主、個體戶；5) 外埠來漢的投資和貿(mào)易界人士。6) 白領階層，政府機關工作人員、企業(yè)事業(yè)單位員工。1.2住宅消費者特點 1.這些消費者都屬于中等收入階層，消費特征是平時花錢比較謹慎，希望物有所值，更多的是選擇銀行按揭貸款方式買樓，因為他們手中的錢并不是很寬裕。但是其中的個體戶則有所不同，這類人更多的是從投資的角度來看問題的，他們中有很大一部分人是重復置業(yè)者，買來的樓自

19、住的不多，而是以出租的形式獲得回報。2.收入特征：家庭月收入在6000元左右，年收入在60000元，能承受總價為80萬元，以銀行7成20年計，能承受30萬元左右的首付款，月供在4000元左右。3、年齡特征：以30-45歲的為主4、家庭結構：以三代同堂和兩代同堂的為主5、現(xiàn)居住地域要求：居住環(huán)境和居住質(zhì)量要求較高。6、目標客戶群的生活習慣和消費需求： 1）過平常的市民生活2）對物管要求簡單的清潔和保安3）環(huán)境要求安靜、簡便，對樓盤的綜合素質(zhì)要求高 2. 商業(yè)人員構成：1） 地產(chǎn)投資；2） 經(jīng)營商戶；（1） 專業(yè)品牌連鎖店、形象店（國際知名）；（2） 銀行證券等金融機構；（3） 國內(nèi)外知名商超市；

20、（4） 民營企業(yè)。3. 寫字樓人員構成：1） 跨國公司擬在國內(nèi)華中地區(qū)設置辦事處或者分公司或子公司；2） 銀行、保險、證券等金融業(yè)和通訊設備、汽車等制造業(yè)；3） 部分政府事業(yè)單位4） 本地的大中型企業(yè)；5） 專業(yè)型公司，如廣告、律師事務所、會計師事務所等中介服務結構。4. 消費者購買行為和心理 總體分析： 1）白領階層和企事業(yè)單位的職工買樓的目的主要是為了改善居住環(huán)境，以自住為主。自住者在買房時比較看重居住環(huán)境、文化氛圍、交通環(huán)境，因為自住講究的是舒適。這部分的消費者平時是上班族，如果交通條件不好，就會給他們帶來工作的不便，所以說交通是他們首選地一個因素。2）政府機關工作人員和個體戶中，投資行

21、為比較強。政府機關工作人員，條件稍好的早就有了住房，但是其中有一部分住房時國家分配或者房改房，這類房子沒有選擇的余地，因此大部分政府工作人員對現(xiàn)有住房不滿意，不滿意的因素有地理因素、住房內(nèi)外環(huán)境、樓盤建筑設計、配套設施等，因而他們有了住房也希望購房，目的是改善居住條件。3）政府工作人員中，也有一少部分人買房是為了投資。以投資為目的的消費者，比較看重地理位置、價格，這兩方面的因素會對其投資的回報產(chǎn)生直接影響。4）購房誘因的設置 針對自住者的誘因應放大小區(qū)環(huán)境、樓盤本身素質(zhì)、附加值及價格上。針對投資者的誘因應放在價格、交通、附加值上。第五章 建設地點及自然條件一、地理位置（略）二、區(qū)域地質(zhì)構造（略

22、）三、區(qū)域地貌（略）四、場地地基土、基巖構成及特征（略）六、地震地質(zhì)條件（略）第六章 項目的SWOT分析一、優(yōu)勢（Strength）1） 1）區(qū)位優(yōu)勢：項目位于武漢市商業(yè)中心區(qū)，地處武漢市CBD金融一條街和CLD（中央生活區(qū)）的西北湖畔，近傍西北湖廣場和噴泉公園，現(xiàn)代購房者都追求依山傍水，享受自然、親近自然，而本項目有著優(yōu)越的自然景觀優(yōu)勢；金融街與之隔道相鄰，中心商務區(qū)寫字樓、娛樂休閑、購物優(yōu)勢得天獨厚。項目所處地段有城市主要交通干道-建設大道和景觀大道-新華下路和青年路，交通便利。優(yōu)越的地理位置。距漢口中心城區(qū)的核心。環(huán)境優(yōu)雅安寧，又坐擁繁華。獨享自然景觀資源。南面為北湖和西湖，直接供給空間

23、視野。項目所在區(qū)域價值很高，為武漢市公認的豪宅區(qū)。人居純度良好，附近社區(qū)生活和諧性較高。2）物業(yè)優(yōu)勢：本項目集高層臨湖住宅、高層智能化甲級商務寫字樓和大型商務三位一體，體量大、檔次高，自身功能配套齊全，因此，具有獨特的物業(yè)優(yōu)勢。天安物業(yè)為武漢萬全城提供物業(yè)管理顧問服務。3）項目周邊或毗鄰擁有金融街、酒店及商務配套獨享西北湖周邊的購物娛樂配套，坐擁新華下路和青年路的餐飲休閑配套等優(yōu)越條件，生活居住、商務娛樂、休閑購物等非常優(yōu)越。，二、劣勢（Weakness）1)項目地塊整體出現(xiàn)不規(guī)則的形狀，一定程度上弱化了地塊的價值；2）土地成本相對較高（地價昂貴、拆遷費用大），致使前期投入費用較多，對后期的開

24、發(fā)和資金回籠有一定的壓力。3）本項目為本公司開發(fā)的第一個項目，在本地市場的知名度和影響力有一定的局限性。4）項目占地僅為24畝，難以形成規(guī)模效應,且缺乏品牌效應。5）兩湖總督將南面的西湖和北湖遮住，對項目挖掘湖景資源有一定影響。6）噪音影響和汽車尾氣排放對居住環(huán)境的影響，項目所處市政道路，較大的車流量，為本項目帶來交通便利的同時，較大的車流也帶來了噪音干擾，在解決噪音影響、提高隔音效果的問題上增加了項目的投資。7）項目地處武漢市中心區(qū)，消費水平為武漢是最高，消費者購房壓力較大，對項目后期營銷帶來一定的麻煩。8) 文化教育缺乏初高中教育學校。三、機會（Opportunity）1） 當城市化進程加

25、快，市場需求隨之增加，這一切都預示了買方市場將不斷地擴大；2） 王家墩商務中心擬建為逐步最大商務中心，屆時該地區(qū)區(qū)域價值將得到進一步提升；3） 西北湖區(qū)域高檔樓盤與新華西路大盤共同構成武漢漢口地區(qū)的中央生活區(qū)，居住價值得到進一步提升。4） 目前市場上的小戶型普遍功能設計不完善，犧牲了舒適性，屬于純過渡性住宅。四、威脅（Threats）1） 周邊大盤云集，且都是頗具知名度的開發(fā)商，競爭激烈；區(qū)域內(nèi)交通干道沿線許多新項目相繼上市，對本項目在后期營銷中的客戶起到了一定的分流。區(qū)內(nèi)項目的推出將直接沖擊本項目。2) 區(qū)域內(nèi)住宅價格水平偏高，客戶形成一定的“心理價格”定勢，逾越有難度。后期銷售壓力大，資金

26、回籠慢。第七章 項目的規(guī)劃與定位（略）第八章 項目營銷、推廣策略（略）第九章 物業(yè)管理及服務（略）第十章 投資估算及資金籌措（略）第十一章 財務評價（略）第十二章 風險分析一、項目風險房地產(chǎn)投資受到影響較多，某個環(huán)節(jié)的變化或某個因素的形成都會給房地產(chǎn)項目帶來不同的風險。一般來說，房地產(chǎn)投資面臨宏觀經(jīng)濟與政策、投入要素、金融、市場、企業(yè)自身等風險，目前來看，主要有以下風險：一、宏觀經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)周期風險任何國家的經(jīng)濟運行都存在著經(jīng)濟蕭條、復蘇、增長和衰退再到蕭條、復蘇等階段的經(jīng)濟周期，經(jīng)濟周期的波動已成為一個世界性的經(jīng)濟現(xiàn)象，只不過由于體制、政策等因素的不同導致不同的階段出現(xiàn)的時間短長不一。經(jīng)濟發(fā)展

27、持續(xù)增長則會提高居民收入、消費能力和預期，從而刺激房地產(chǎn)消費。與經(jīng)濟周期性波動相類似，房地產(chǎn)行業(yè)也存在周期性波動，房地產(chǎn)的周期波動主要表現(xiàn)在價格漲跌、成家量多少、投資量的增減等經(jīng)濟指標變化上其總的趨勢分為上升期和下降期，復蘇與增長階段衰退階段。從我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史看，我國房地產(chǎn)市場存在低潮期短，上升期長的特點。所以，可以選擇恰當?shù)耐顿Y時機，以最小的風險獲取最大的收益。二、金融風險房地產(chǎn)投資投入大、周期長，沒有大量的資金供應，房地產(chǎn)投資是難以維繼的。因此，房地產(chǎn)業(yè)離開了金融業(yè)的支持是不可能得到發(fā)展的。而國家正是通過金融政策，即運用貨幣供應量、利率、稅率及匯率等經(jīng)濟杠桿對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控，引

28、導房地產(chǎn)經(jīng)濟運轉(zhuǎn)，使之與國民經(jīng)濟發(fā)展相互協(xié)調(diào)實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的社會總供需的動態(tài)平衡。貨幣供應量的大小直接影響著房地產(chǎn)行業(yè)的活力和市場的興衰，是市場經(jīng)濟中制約企業(yè)不可缺少的調(diào)控手段。通過控制貨幣供應量，從而控制投資，調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度。房地產(chǎn)業(yè)對貨幣依存度相當高，貨幣供應量的擴大必然有利于大量資金進入房地產(chǎn)市場，從而引起房地產(chǎn)價格的攀升，反之，則可能導致資金抽出房地產(chǎn)市場， 房地產(chǎn)價格下跌。在資金供不應求的情況下，利率將上調(diào)，反之利率將下調(diào)。負債經(jīng)營是房地產(chǎn)投資的特征之一，而且還影響對房地產(chǎn)的需求，從而影響房地產(chǎn)的供應。當利率上升時，房地產(chǎn)投資減少，建筑業(yè)開工率下降，房地產(chǎn)銷售困難，反之則投資加大，

29、開工率上升，銷售好轉(zhuǎn)。據(jù)統(tǒng)計，當前房地產(chǎn)投資的資金60%主要來自銀行貸款，所以銀行利息率的任何變化，都會給房地產(chǎn)投資帶來較大風險。三、企業(yè)風險1 經(jīng)營風險當前的房地產(chǎn)市場是完全競爭市場，但是土地受到國家控制，政策繁多，部分區(qū)域市場操作不規(guī)范。房地產(chǎn)投資者如果在經(jīng)營上的不善或失誤，會喪失對房地產(chǎn)市場的占有率，造成期望收入與實際情況相背離的風險。經(jīng)營風險還可能來源于投資者的主觀因素，它包括投資區(qū)位的選擇失誤、對當?shù)叵M傾向不了解等等。2 財務風險房地產(chǎn)投資者資金來源分為自有資金和借貸資金，并且絕大多數(shù)投資者資金是借貸資金。在利率保持不變的狀態(tài)下，投資者可以充分利用自有資金和借貸資金這支財務杠桿的效

30、應，擴大投資利潤，如果這個財務杠桿運用得不好，同時也加大了收不抵債的風險。3 市場風險當房地產(chǎn)供不應求時，房地產(chǎn)價格急速上升，利潤較高，吸引大量的投資者進入，逐步增大供給。當市場供給量超越需求達到一定程度時，房地產(chǎn)投資者將面臨激烈競爭，利潤下降。消費者需求的偏好會隨著時間推移和價格的變化而發(fā)生變化，其不確定性也會給房地產(chǎn)投資帶來極大的風險。2009年從全國到武漢，商品房成交量出現(xiàn)大幅上漲，同時房價的過快攀升也一定程度的超出了居民的收入水平，同時也會透支了未來市場的購買力，所以行業(yè)走勢需要正確的判研，來確定自己的投資方向和力度、供求變化的風險。1. 項目定位的風險：本項目定位于高端綜合物業(yè)，市場

31、定位較高，目標客戶群為高收入人群，比較單一，市場營銷壓力較大，風險較大。2. 項目投資支持能力風險：本項目投資較大（總投資高達5.7億，自有資金約3.7億，銀行貸款2億，資金籌措利息較大），資金回籠較慢。3. 項目質(zhì)量風險。包括：在在項目決策階段由于技術經(jīng)濟分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價格矛盾導致的質(zhì)量問題；在設計階段向設計提出違反設計規(guī)范的、標準，特別是強制性標準的要求，又通過關系關照造成投機性質(zhì)量問題；施工階段，忽視或者敷衍隱蔽工程的與驗收，施工工藝、工程不能通過驗收，造成嚴重的工程質(zhì)量問題，給售出交房后造成質(zhì)量隱患，因質(zhì)量問題產(chǎn)生的糾紛沖突而形成風險。材料采購過程中，材料不能通過驗收，供應拖延、

32、供應商不能履行合同、運輸中的損壞以及在工地上的損失、工程試生產(chǎn)不合格，經(jīng)過評價工程未達到指定的標準。4. 項目的合同履約能力風險。由于整個項目涉及多個參與者且過程復雜，建設周期長，與各方簽訂協(xié)議或合同履約過程中難免出現(xiàn)違約的情況，作為開發(fā)商，應及時掌握有效信息，并進行協(xié)調(diào)溝通、協(xié)商，控制風險，防止對方提出索賠，減少索賠的費用。另外，通過有效的合同管理，使自己不違約，處于不能被索賠的境地，防止反索賠。5. 經(jīng)濟風險。 國家經(jīng)濟政策的變化，產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整，銀根緊縮，項目的產(chǎn)品的市場變化；項目工程承包市場、材料供應市場、勞動力市場的變動，工資的提高，物價的上漲，通貨膨脹速度加快，原材料進口價格和外匯

33、匯率的變化等；以及對政府政策的理解失誤或者片面，違規(guī)操作等。6. 自然條件：如風暴、特殊的未預測到的地質(zhì)條件如流砂、泉眼等，反常的惡劣的雨、雪天氣，冰凍天氣，惡劣的現(xiàn)場條件，周邊存在對項目的干擾源，工程項目的建設可能造成對自然環(huán)境的破壞，不良的運輸條件可能造成供應的中斷。二、規(guī)避項目風險的對策1.技術措施 對施工單位而言，如選擇有彈性的，抗風險能力強的技術方案，而不是采用新的未經(jīng)過工程實用的不成熟的施工方案（這一點，對開放商而言，在招投標階段需要對投標單位的施工組織設計仔細研究）；對地理、地質(zhì)情況進行詳細勘察或鑒定，預先進行技術試驗、模擬，準備多套備選方案，采用各種保護措施和安全保障措施，以免

34、在施工過程中，由于業(yè)主提供的地質(zhì)水文資料不準確，而導致施工方向業(yè)主提出索賠。2.要求對方提供擔保。這主要針對合作伙伴的誠信風險。例如有銀行出具投標保函、預付款保函、履約保函等3.采取合作的方式共同承擔風險。任何一個項目不可能完全有一個企業(yè)不部門獨立承擔風險須與其他企業(yè)或部門合作。1）有合作就有風險的分擔。2）尋找抗風險能力強的可靠的有信譽的合作伙伴。例如合資者為政府、大的可靠公司、金融集團等，則雙方結合后，項目的抗風險能力會大大增強。3）通過合同分配風險。合同規(guī)定風險分擔的責任及誰對風險負責。4.采取其他方式，例如采用多領域、多地域、多項目的投資以分散風險。認真研究項目利益相關者化競爭為合作

35、：房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及競爭對手、銀行、顧客、承包商、經(jīng)紀公司、政府等，一個項目成功的最佳結局是大家的共同成功，研究每個利益相關者的需求，在博弈中尋求合作，找到利益的共同點，是從事房地產(chǎn)項目風險管理的最高境界。房地產(chǎn)市場的繁榮有序，所有的項目開發(fā)在合理的項目定位中，開發(fā)商取得利潤，銀行取得利息，承包商取得勞務報酬，顧客滿足房屋需求，經(jīng)紀公司取得服務報酬。實現(xiàn)共贏是項目開發(fā)的理想目標。任何僅從某方利益出發(fā)不顧他人利益的做法勢必使得項目陷入風險之中，使博弈雙方陷入“囚徒困境”。5.利用計劃管理、目標管理、過程監(jiān)督、節(jié)點考核等技術手段對風險管理過程實施“事前”、“事中”的有效控制。在編制計劃中，就對風險

36、存在的種類、影響范圍、時間、效果進行識別、分析、評價，按照一般規(guī)律制定控制風險的方法。6. 建立信息資訊系統(tǒng) 信息資訊系統(tǒng)是進行科學的房地產(chǎn)項目可行性研究、項目決策和風險管理的基礎。項目開發(fā)的風險貫穿四個階段，而信息量的限制則使開發(fā)商在同各個利益相關者的博弈中無法作出準確的判斷。 企業(yè)的風險管理決策也需通過信息資訊系統(tǒng)傳達到各風險管理人員和相關工作人員。通過信息資訊系統(tǒng)，房地產(chǎn)開發(fā)商的風險管理人員可以及時收集有關風險信息，及時掌握國內(nèi)外政治、經(jīng)濟、社會以及房地產(chǎn)市場等的變化動態(tài)，分析、預測市場未來的變化趨勢，并迅速地反饋信息以利于決策者進行各種決策。建立一個信息流暢、遍布整個企業(yè)的信息資訊系統(tǒng)

37、是房地產(chǎn)項目風險管理的基礎。7.在房地產(chǎn)項目中遇到最多的是金融風險。對于一個項目而言，制約其順利開發(fā)的首要因素是資金。有很多項目由于資金不到位或者別的原因?qū)е沦Y金鏈斷掉而使項目停滯。作為開發(fā)商應該積極使用各種金融手段為項目獲取資金，以減少開發(fā)過程中的風險。而政府、銀行也積極創(chuàng)造一個良好的融資平臺、金融環(huán)境和保險市場。一個項目的成功應當是項目利益相關方的共同努力。下面是各種可供采用的風險規(guī)避轉(zhuǎn)移方法。 （1）大力發(fā)展和完善房地產(chǎn)抵押貸款 我國的房地產(chǎn)項目多是采用以信貸為主的間接融資方式。這種貸款方式極大限制了企業(yè)可貸款資金額，因為開發(fā)商缺乏足夠可以信任的還貸資產(chǎn)，銀行不愿意給太多的貸款，而且一般

38、比較難以得到銀行貸款。而開發(fā)商一旦項目失敗，企業(yè)資不抵債，遭受損失的最終承受者必然是國家，而縱觀國外則多是采用抵押貸款為主要手段的房地產(chǎn)融資方式，通過以房地產(chǎn)作抵押防范信貸風險，減少不良貸款，保障國家的利益，同時也能有助于開發(fā)商進行成功的房地產(chǎn)項目開發(fā)。 （2）積極推動房地產(chǎn)證券化 長期以來，銀行等金融機構一直是我國房地產(chǎn)開發(fā)公司的主要融資對象，導致房地產(chǎn)市場受信貸規(guī)模的變化而波動較大，這不利于房地產(chǎn)開發(fā)公司可持續(xù)性發(fā)展。房地產(chǎn)證券化，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票或債券，使企業(yè)籌資社會化，降低開發(fā)商對金融機構的依賴程度，使國家信貸規(guī)模的變動對房地產(chǎn)業(yè)的沖擊相應減小。同時，通過房地產(chǎn)證券化還可

39、以使得社會資金流向效益好、有市場需求的房地產(chǎn)企業(yè)，從而使企業(yè)以市場需求為導向，市場供求機制在資金引導下得到發(fā)揮。另外，房地產(chǎn)證券化可以將企業(yè)項目風險分散各個股東，從而分散單一項目主體承擔的項目風險。 （3）發(fā)展房地產(chǎn)保險 房地產(chǎn)項目在決策、前期、開發(fā)建設和租售階段時時刻刻受到各種風險的威脅，風險事件的發(fā)生會導致開發(fā)商項目損失，或者產(chǎn)生某種責任。通過大力發(fā)展房地產(chǎn)保險業(yè)務，利用保險的風險分散、轉(zhuǎn)移和規(guī)避功能達到減少風險損失.保險可以使開發(fā)商獲得一定的經(jīng)濟補償，為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供安全保障，維護開發(fā)商的經(jīng)濟效益。我國房地產(chǎn)保險業(yè)務的發(fā)展還處于初始階段，一方面險種單一，主要以房屋財產(chǎn)保險為主，而其它

40、險種如房地產(chǎn)責任保險和擔保保險開展極少，另一方面覆蓋面窄，業(yè)務量小，保險業(yè)的滯后使得房地產(chǎn)開發(fā)和消費中的大量風險無法轉(zhuǎn)移、化解，直接影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，為促進我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和加強風險管理，應大力建立房地產(chǎn)保險體系，組建專業(yè)房地產(chǎn)保險公司，擴大保險險種，合理解決相關保險費率額問題，規(guī)范房地產(chǎn)保險技術規(guī)范、投保與理賠程序，健全房地產(chǎn)保險的法律、規(guī)范等。第十三章 結論與建議一、結論1. 從長遠發(fā)展看，武漢房地產(chǎn)市場需求依然存在，市場發(fā)展?jié)摿θ栽谠黾印耐顿Y規(guī)模和建設開發(fā)指標分析，武漢市房地產(chǎn)市場的基本面仍然趨好。隨著國家“擴內(nèi)需、保增長”的經(jīng)濟發(fā)展思路進一步明確，在積極的財政政策和適度寬

41、松的貨幣政策推動下，武漢市房地產(chǎn)市場經(jīng)過調(diào)整后逐漸將迎來恢復性的增長。2009年房地產(chǎn)市場的火熱充分反映出購房需求的旺盛，在緩解矛盾上，中央政府一方面要加大商品房供給，一方面又要控制房價的過快增長帶來的民生問題。在經(jīng)濟會議后，國務院也對相關政策進行了調(diào)控，12月9日國務院宣布二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止目的在于抑制投機性購房，12月14日召開的國務院常務會議上提出要求遏制房價過快上漲趨勢，同時加強保障性住房建設。繼2009年12月中央密集出臺一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策以后，在2010年1月中央政府再出臺“國十一條”進一步調(diào)控樓市。 “國十一條”與此前中央所有調(diào)控樓市的政策方向一脈相承，但更加系統(tǒng)全面

42、，從“調(diào)結構、抑投機、控風險、明確責任”四個方面，正式確定了2010年中國房地產(chǎn)政策基調(diào)和架構，今后一年的中國房地產(chǎn)市場變化將難以脫離此政策的背景。國家需要房地產(chǎn)行業(yè)來拉動經(jīng)濟時，就鼓勵購房行為；當經(jīng)濟過熱或者民聲齊怨時，國家只要出臺一道封殺命令，市場就會重歸沉寂。所以2010年市場行情，還是取決于中央政府穩(wěn)定房價的決心和出臺的具體調(diào)控改革措施。因此，萬全城項目既有一定的機遇，又有很大的挑戰(zhàn)，需要我們認真對待，把握市場脈搏，與時俱進，積極迎接挑戰(zhàn)。2.品質(zhì)、品牌與市場是決定銷售的主要因素。隨著人們生活水平的提高，人們對于房子的追求不僅僅只滿足它基本的居住需求，而對房子的舒適性、保值性提出了更高

43、要求?，F(xiàn)在隨著樓盤間的競爭加大，房子附加值的多少成為樓盤競爭力大小的有力砝碼。 附加值是樓盤在滿足其基本的功能之外而給居住者帶來的更多的附加價值，比如樓盤品牌、樓盤文化、樓盤配套服務以及樓盤絕佳的地段給樓盤帶來的附加值等?？v觀濟南所有樓盤，樓盤的品質(zhì)越高，其附加值也就越大，當然其價格也相應越高，比如巴黎豪庭、加州陽光等。他們的均價雖然每平方米都在6500元以上，但是這些樓盤帶給居住者除了高的居住品質(zhì)外，還為居住者帶來了更多超出樓盤價值的更高附加值價值。巴黎花園、學府佳園賦予樓盤的特有的文化也為樓盤帶來高附加值，這類樓盤能吸引高素質(zhì)人群的居住，高素質(zhì)人群可以提升房產(chǎn)價值，從深層次上再次提升該區(qū)域

44、的居住價值；而歷山名郡、白金瀚宮絕佳的地段使此類樓盤具備了貴胄氣質(zhì)。此類樓盤絕版的地段，周邊有著完善的生活和休閑配套，銀行、餐廳、酒吧、購物中心、公園等一應俱全，超多的樓盤附加值從而顯現(xiàn)居住的最終價值。3. 提高產(chǎn)品的性價比有助于銷售 資金回籠、變現(xiàn) 沒有賣不動的價格，只有賣不動的產(chǎn)品。當價格和產(chǎn)品價值不對稱時，在“賣”的這個動作進程上就會出現(xiàn)問題，一些開發(fā)商開始著急了，降價確實在進行。不過仍然有很多開發(fā)商，即使在在物價和成本普漲和資金鏈幾乎要斷裂的前提下，也并沒有選擇大規(guī)模的降價促銷，這說明他們知道降價不是辦法，大規(guī)模競相降價無疑自殺。所以，一味的降價或各種促銷不如提高性價比，房子降價不等于

45、樓市回歸理性，產(chǎn)品的性價比、附加值、開發(fā)商的服務水平的提高才是關鍵。 價格之戰(zhàn)的惡性競爭可能帶來巨大的災難性后果，在未來一段時間里，一些高品質(zhì)性價比高的房產(chǎn)，將更受歡迎。萬全城項目定位復合型高檔物業(yè)，提高其性價比，比如關注居住環(huán)境、建筑與環(huán)境、人與環(huán)境的協(xié)調(diào)、注重共享空間的利用與價值，有利于后期的銷售，加快資金回收。二、建議1.強調(diào)項目可行性分析和市場監(jiān)測可行性研究是對擬建投資項目進行全面的綜合技術經(jīng)濟分析，提出該項目是否值得投資和如何進行建設的咨詢意見，為項目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法。當今火熱市場行情下，企業(yè)需要做好可行性研究，做好項目開發(fā)成本和財務分析。房地產(chǎn)開發(fā)中既涉及土地、稅

46、費、工程、開發(fā)、營銷、財務等費用，也包括不可預測費用。財務費用主要分析成本與收益，一般以動態(tài)分析為主，以靜態(tài)分析為輔，對項目進行現(xiàn)金流量分析、動態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面進行合理評估。這些費用和預測充滿不確定性因素，所以，可行性分析正確如否對項目利潤和風險防范影響較大。進行充分的市場調(diào)研和監(jiān)測，對供求變化做出良好的反應。須委托專業(yè)咨詢公司對房地產(chǎn)市場的供求狀況進行調(diào)研，獲取詳細的信息資料，同時根據(jù)社會需求和城市建設規(guī)劃來調(diào)整投資項目，避免供需失衡的風險。2、把控經(jīng)營風險投資者需要關注政策導向，把握投資時機。我國房地產(chǎn)市場不夠完善，國家和地方經(jīng)常會出臺一系列政策。房地產(chǎn)

47、投資者在投資決策做出前，應主動與當?shù)卣?、金融機構、各級主管部門取得聯(lián)系，及時了解國家各項財稅政策和城市建設規(guī)劃變動可能產(chǎn)生的影響，及時調(diào)整投資策略，控制投資風險，提高投資收益，把握投資方向。個人投資者需要對個人收入合理評估，防止收入下降產(chǎn)生債務問題。此外，還需要估算好投資回報期。3、優(yōu)化投資組合房地產(chǎn)投資活動雖然是一個周期長、高風險高收益的活動，但是各個投資建設項目的風險程度、獲利能力、資金需求量各有不同。投資者可以合理恰當?shù)拇钆涓鞣N不同投資類型的項目，計算整體收益與整體風險之間的相關性，盡可能縮短投資回收期，降低借入資金成本，規(guī)避財務風險。同時減少資金成本中借入資金的比例，吸引更多的投資者

48、，分擔風險。4、投資優(yōu)勢產(chǎn)品 在產(chǎn)品設計方面，為了擴大利潤和開發(fā)經(jīng)驗的限制，武漢許多樓盤產(chǎn)品設計不盡合理，暗房、畸形房、通風采光等問題層出不窮。武漢市房地產(chǎn)產(chǎn)品面臨升級換代，其設計和理念與沿海城市相比還有進一步提升的空間，節(jié)能環(huán)保住宅、多功能住宅、低密度住宅、商務型住宅、低碳生活住宅、老年住宅等將成為未來住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的方向，武漢市中高層消費需要得到最大化的開發(fā)和挖掘。5.針對我國房地產(chǎn)項目風險管理現(xiàn)狀，從企業(yè)內(nèi)部發(fā)展和外部環(huán)境建設、擴大各種融資渠道等角度提出了以下建議。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強房地產(chǎn)項目風險管理的關鍵在于加強自身抵抗風險能力。具體措施包括：建立現(xiàn)代企業(yè)制度；編制科學且完備的風險管理計劃書；強化項目的風險管理研究；建立企業(yè)風險管理組織；建立信息咨詢系統(tǒng)；建立風險管理績效評價體系等，從金融角度提出擴大融資渠道，充分利用保險。從企業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境來講，需要強調(diào)以下一些方面：控制房地產(chǎn)項目規(guī)模和供給結構；控制消費需求和消費結構，建立項目風險分擔體系和風險轉(zhuǎn)讓市場，建立房地產(chǎn)項目風險約束機制等。