房地產(chǎn)信貸風(fēng)險研究.docx

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房地產(chǎn)信貸風(fēng)險研究 摘要 隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主要資金來源的房地產(chǎn)信貸的發(fā)展呈現(xiàn)一種加速發(fā)展的態(tài)勢。同樣房地產(chǎn)相關(guān)信貸在商業(yè)銀行資產(chǎn)組合中的比重越來越大。商業(yè)銀行和房地產(chǎn)行業(yè)有著非常密切的，不可分割的利益關(guān)系。銀行業(yè)持有的大量企業(yè)和居民債權(quán)都是以房地產(chǎn)作為主要的資產(chǎn)抵押擔(dān)保形式，房地產(chǎn)價格漲跌、行情冷暖會導(dǎo)致銀行業(yè)資產(chǎn)價值和資產(chǎn)質(zhì)量出現(xiàn)大幅波動，房地產(chǎn)出現(xiàn)風(fēng)險處理不當(dāng)，泡沫破滅，極有可能出現(xiàn)巨大的社會資產(chǎn)損失，甚至可能出現(xiàn)銀行危機和貨幣危機，直至危及整個金融體系的安全。所以我們有相當(dāng)?shù)谋匾M行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險研究。 本文分四個部分，按照提出問題，分析問題，解決問題的思路來進行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的研究的。第一部分是對于房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的相關(guān)概念進行闡述。第二部分是對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的具體表現(xiàn)形式的分析。第三部分是對于引發(fā)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的原因進行分析。第四部分則是對房地產(chǎn)風(fēng)險控制提出的措施及建議。其中第二部分，和第三部分是本文重點研究的 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 房地產(chǎn)信貸 信貸風(fēng)險 風(fēng)險分析 控制 1.房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)信貸風(fēng)險概述 1.1房地產(chǎn)信貸的概述 1.1.1房地產(chǎn)信貸概念 房地產(chǎn)信貸是指銀行對房產(chǎn)、地產(chǎn)和建筑業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)放貸款以及對居民購房、建房的消費性貸款。這一借貸活動的具體實務(wù)，是指銀行或其他金融機構(gòu)通過各項信用手段，把動員和籌集起來的社會閑散資金的支配權(quán)讓渡給土地及房屋的開發(fā)、經(jīng)營者和購房者。 1.1.2房地產(chǎn)信貸的特點 （1）房地產(chǎn)信貸還款周期比較長。 （2）房地產(chǎn)信貸行為是一個過程，具有過程性，整個信貸行為體現(xiàn)在商業(yè)銀行的信貸交易過程之中。銀行與借款人進行信貸交易之前要進行一系列的資格審查活動，信貸過程中要進行審核以及監(jiān)督，貸款完成后仍然需要對于貸款的監(jiān)督、回收等，整個過程持續(xù)相當(dāng)長的一段時期。商業(yè)銀行的信貸行為也就體現(xiàn)在了這一個完整的交易過程中了。 （3）商業(yè)銀行本身是信貸活動的主體，商業(yè)銀行的信貸行為受到商業(yè)銀行主體所在的經(jīng)濟環(huán)境和政治環(huán)境的雙重約束，它遵循著一定的法律法規(guī)，于是具有了經(jīng)濟和政治上的雙重目標(biāo)。 1.2房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的概述 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，指房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域中的一種不確定性或“信息不對稱”。指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)遭受損失的可能性。 1.2.1房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的特征 (1)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險只能有效降低，但無法徹底消除，是不可避免的。風(fēng)險和收益是成正比的，銀行通過發(fā)放貸款獲得收益，就算目前房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)都能夠順利完成，消費者的住房抵押貸款也沒有違約現(xiàn)象，商業(yè)銀行仍然會面臨并承擔(dān)風(fēng)險，這種風(fēng)險無法降為零，只能通過有效的監(jiān)督和先進的風(fēng)險管理辦法來降低。 (2)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險具有空間傳導(dǎo)性。當(dāng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險爆發(fā)時，其危害不僅僅局限于商業(yè)銀行本身，會迅速形成恐慌情緒和傳導(dǎo)效應(yīng)，向以房地產(chǎn)為抵押物的其他信貸業(yè)務(wù)包括中間業(yè)務(wù)、負(fù)債業(yè)務(wù)等擴散，形成流動性風(fēng)險。 (3)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)包括申請、核查、審批、發(fā)放以及貸后管理等環(huán)節(jié)，各個環(huán)節(jié)都存在著風(fēng)險因素，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險存在于操作的全過程，因銀行員工操作不當(dāng)，都可能產(chǎn)生操作風(fēng)險甚至道德風(fēng)險 (4)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險對整體經(jīng)濟具有明顯的外部負(fù)效應(yīng)。現(xiàn)代經(jīng)濟社會全球一體化的進程使各國經(jīng)濟的聯(lián)系越來越緊密，以金融業(yè)為核心的各個行業(yè)的關(guān)聯(lián)度越來越高，相互之間的影響也越來越大。 2.房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的具體表現(xiàn) 風(fēng)險是指未來的一些不確定性，對實現(xiàn)自身既定目標(biāo)的影響。從不同角度，可以將房地產(chǎn)信貸風(fēng)險分為不同的類別。從信貸風(fēng)險的表現(xiàn)的形式和我國目前的信貸市場看，可以將風(fēng)險劃分為信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險。接下來就從這幾個方面進行討論。 2.1信用風(fēng)險 信用風(fēng)險（credit risk）又稱違約風(fēng)險是指交易對手（包括房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商與個人房貸申請者）未能按照約定按時足額的歸還本息的風(fēng)險。信用風(fēng)險是房地產(chǎn)信貸風(fēng)險中最重要，也是所占比率最大的一種。銀行要面對開發(fā)商、建筑商與個人消費者三個方面的信貸風(fēng)險，任何的違約或三者之間的交叉違約都會產(chǎn)生還貸的風(fēng)險，并且這三者之間的循環(huán)交叉會形成一條完整的風(fēng)險鏈，而無法完全分隔。盡管是由各自一方單獨而形成的債務(wù)，但相互之間在物的傳遞中所形成的因果關(guān)系是無法用單獨債務(wù)的形式切斷的。 2.2市場風(fēng)險 市場風(fēng)險（Market Risk）是指因股市價格、利率、匯率等的變動而導(dǎo)致價值未預(yù)料到的潛在損失的風(fēng)險，既對已定目標(biāo)所產(chǎn)生的影響。而有關(guān)房地產(chǎn)市場的價格主要有利率，匯率，房地產(chǎn)價格。銀行要面對利率的風(fēng)險和銀行盈利的風(fēng)險。如果利率浮動，存貸的風(fēng)險也會浮動。如果給了開發(fā)商貸款，銀行的存款是不能不支付本金和利息的，如果貸款不發(fā)放，銀行一定會虧損。如果利率浮動，存貸的風(fēng)險也會浮動。如果給了開發(fā)商貸款，就一定希望能從開發(fā)商手中回收貸款，就不得不給建筑商和消費者貸款，以形成完整的貸款回收生存鏈。一方面由于歷史原因我國商業(yè)銀行總體資產(chǎn)質(zhì)量不高，特別是規(guī)模較大的四大國有商業(yè)銀行不良資產(chǎn)率高；另一方面，在金融業(yè)逐漸向外資開放后，金融業(yè)競爭更趨激烈，商業(yè)銀行的生存和發(fā)展與其對自身業(yè)務(wù)的管理和創(chuàng)新息息相關(guān)。房地產(chǎn)價格方面，不管是房地產(chǎn)企業(yè)，還是個貸申請者，他們貸款的擔(dān)保物往往就是與自己相關(guān)的房地產(chǎn)，地價或房價的下跌會影響抵押物的價值，而目前我國并未建立抵押物價格調(diào)整機制，會使抵押物市價小于抵押物擔(dān)保值，進而增加房地產(chǎn)信貸的信用風(fēng)險。 2.3操作風(fēng)險 操作風(fēng)險是指由于不當(dāng)或不足的方式操作業(yè)務(wù)對既定業(yè)務(wù)目標(biāo)帶來不確定性的風(fēng)險。由于操作風(fēng)險對銀行貸款的影響越來越大，故新巴塞爾協(xié)議將其列為同信用風(fēng)險、市場風(fēng)險并列的三大風(fēng)險之一。操作風(fēng)險可分為由員工、系統(tǒng)、制度流程和外部事件所引發(fā)的四類風(fēng)險，并有七種表現(xiàn)形式：內(nèi)部欺詐，外部欺詐，員工做法和工作場所安全性，客戶、產(chǎn)品及業(yè)務(wù)做法，實物資產(chǎn)損壞，業(yè)務(wù)中斷和系統(tǒng)失靈，交割及流程管理，而其中最主要的內(nèi)外部欺詐據(jù)了操作風(fēng)險的80%之多。與信用風(fēng)險和市場風(fēng)險相比，操作風(fēng)險有以下特點：首先大多數(shù)的操作風(fēng)險是可控風(fēng)險，可以通過人員培訓(xùn)，系統(tǒng)優(yōu)化，制度完善等等措施去盡量減少此類事件的發(fā)生；其次，操作風(fēng)險與收益之間不存在正相關(guān)的一一映射關(guān)系，不是風(fēng)險越大收益越高的風(fēng)險類型。最后操作風(fēng)險是涉及銀行業(yè)務(wù)部門最廣的風(fēng)險，因為所有涉及業(yè)務(wù)操作的部門總會有操作風(fēng)險的存在，因此要開展操作風(fēng)險管理需要各部門相互配合，相互監(jiān)督。 3.引發(fā)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的原因分析 3.1房地產(chǎn)周期性波動 任何一個市場經(jīng)濟的國家都會存在著經(jīng)濟周期性，改革開放后的中國也不例外。經(jīng)濟周期（Business cycle）也稱商業(yè)周期，是指經(jīng)濟在運行過程中循環(huán)往復(fù)的出現(xiàn)經(jīng)濟擴張和經(jīng)濟緊縮的現(xiàn)象，可以分為衰退、蕭條、復(fù)蘇、繁榮四個階段。一方面房地產(chǎn)行業(yè)作為中國宏觀經(jīng)濟的支柱行業(yè)，作為中國經(jīng)濟的重要組成部分，其受經(jīng)濟本身周期性的影響，另一方面房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策的影響非常大，國家政策的周期性也會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生周期性的影響。 3.2.借款人資本不足或使用不正當(dāng)手段 3.2.1借款人資金不足 借款人在從事房地產(chǎn)這種屬于成本大、風(fēng)險大、交易量也比較大的投資產(chǎn)業(yè)時，不可能像進行成本較小、風(fēng)險較低，交易量較小的市場活動的時候，僅憑自身擁有的資金就完成了房地產(chǎn)投資開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)商們有可能存在其自有資金匱乏的情況，在這種情況下開發(fā)商們就會像銀行貸款。但一旦企業(yè)經(jīng)營中出現(xiàn)不利情況，本金及前期收益相對企業(yè)的負(fù)債遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，銀行貸款就會受損。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入資金缺乏的情形，通常是發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的初期。因為房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間十分龐大，因而吸引了眾多的投資者們介入這一行業(yè)，但是房地產(chǎn)行業(yè)本質(zhì)上有著投資大、周期長的特點，因此資金實力不強的企業(yè)就顯得非常的被動。特別是在宏觀經(jīng)濟環(huán)境不景氣或房地產(chǎn)市場出現(xiàn)其它不能預(yù)料的情況時，一些項目就很有可能出現(xiàn)資金短缺的情況，房地產(chǎn)企業(yè)在盡其所能地去實行挽救的措施后，資金仍然還存在缺口，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)們就會向銀行貸款，由此風(fēng)險就有產(chǎn)生的空間了。 3.2.2借款人使用不正常手段 部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)利潤期望值過高，只顧追求高額利潤，任意抬高了出售價。人為炒作過多，如開發(fā)商生造概念、虛假宣傳、欺騙顧客、哄抬房價；宣傳房價會大幅度上漲，誤導(dǎo)消費者，乘機抬價出售等。為了盡快銷售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用不正常的銷售手段。開發(fā)商總會向潛在的購房人介紹自己房屋的優(yōu)勢，其中，“零首付”無疑對購房者來說具有很大的吸引力，由于首付款對很多年輕購房者來說也是一個不小的障礙，因此，不少購房者出于對“零首付”的優(yōu)惠，會與開發(fā)商串通作弊而申請貸款。這種行為具體表現(xiàn)為開發(fā)商與購房者協(xié)商，將實際售價提高一定比例，再向購房人出具收到首付款的收據(jù)，雙方按合同約定的虛假售價交易，并到銀行按此價辦理按揭手續(xù)，這樣購房者事實上并未向開發(fā)商支付一分錢的首付，而由銀行完完全全地提供了房屋的總價。這樣就使得銀行承擔(dān)了所有購房風(fēng)險。 3.3．商業(yè)銀行內(nèi)部之原因 3.3.1管理不嚴(yán)格 這主要表現(xiàn)在銀行對信貸缺乏全面科學(xué)的評估制度，對借款人的借款用途、物資保證、經(jīng)營管理和還款資金來源等方面審查不嚴(yán)格。另外，銀行貸款制度不健全或執(zhí)行不力，出現(xiàn)“人情貸款”，“以貸謀私”的現(xiàn)象，也增加了銀行信貸的風(fēng)險。如果銀行信貸人員對借款人生產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)核算、市場信息掌握的信息不充足，那么在預(yù)測、評估、應(yīng)變、控制信貸資金運用中不確定因素的能力就較差，從而造成貸款發(fā)放上的失誤，加大了信貸資產(chǎn)的風(fēng)險。 3.3.2執(zhí)行存在偏差 在貸款實務(wù)中，超額擔(dān)保頻頻發(fā)生，使得擔(dān)保往往流于形式。這無疑會增加銀行信貸資產(chǎn)的風(fēng)險。的確，現(xiàn)實中抵押物的價值不是一成不變的，多數(shù)情況下它會隨時間、市場及抵押物自身使用等情況的變化而變化，房屋的價值也一樣，會隨著某地段的升值貶值、使用上的磨損等因素而發(fā)生變化。但是，設(shè)定抵押權(quán)時房屋的價值如果遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于債權(quán)就相當(dāng)于增加了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險。 4.房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范措施 針對我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的特點和成因，房地產(chǎn)信貸防范體系應(yīng)設(shè)置三大防線：風(fēng)險控制線、風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁線和風(fēng)險財務(wù)防線。 （1）風(fēng)險控制線。由于我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的主導(dǎo)因素是人為因素，所以建立科學(xué)的風(fēng)險控制機制是風(fēng)險防范體系的基礎(chǔ)，也是當(dāng)前房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范最需要加強的環(huán)節(jié)。而人為因素中最根本的是人的心理和道德風(fēng)險因素人的品質(zhì)，所以選擇和培養(yǎng)優(yōu)秀的房貸員工是防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的第一道屏障。 （2）風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁。許多風(fēng)險如來自借款人一方的人為或意外的風(fēng)險因素，無論是道德上的風(fēng)險，還是市場狀況的變動，都是銀行所無法有效控制的，這時需用風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁來填補控制手段的不足。風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁主要有三種形式：抵押、擔(dān)保和保險。 （3）風(fēng)險財務(wù)措施。這是房地產(chǎn)信貸風(fēng)險事后補救措施，即科學(xué)計提房地產(chǎn)信貸風(fēng)險準(zhǔn)備金，以彌補各營業(yè)年度的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險損失，穩(wěn)定銀行經(jīng)營。這實際上是銀行的一種自我保險。隨著金融體改的深化，自保將逐漸走向聯(lián)保，直至在銀行體系中形成房地產(chǎn)信貸風(fēng)險基金，并通過證券化運作，將房地產(chǎn)信貸風(fēng)險在全社會進行分散。 5.結(jié)語 綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)是一個帶動效應(yīng)大，產(chǎn)業(yè)鏈長，資金密集型行業(yè)。它的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟的發(fā)展緊密相連。房地產(chǎn)行業(yè)作為一典型的資金密集型行業(yè)，他的發(fā)展是與金融體系的支持分不開的，無論是房地產(chǎn)開發(fā)性信貸還是房地產(chǎn)消費性信貸，銀行信貸都將房地產(chǎn)業(yè)和銀行緊緊的聯(lián)系在了一起。所以商業(yè)銀行要利用房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間緊密的、相互依存、相互促進的關(guān)系，進一步分析市場，完善管理，調(diào)整結(jié)構(gòu)，加強協(xié)調(diào)，促進自身和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 6.參考文獻 1. 王世強，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險分析，2001.05.01 2. 吳瑩迪，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險控制法律機制研究，2008.04 3. 王威威，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險控制研究，2012.03 4. 易洪濤，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險控制與銀行創(chuàng)新，2006.04.01 5. 仝培濤，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險研究，2006.04 6. 鐘強，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中風(fēng)險控制機制的研究，2004.11.01 7. 張雯，中國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的度量與控制研究，2009.06.01 8. 孟秋菊，中國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險與控制研究,2011.05 9. 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