房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)研究.docx

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房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)研究 摘要 隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主要資金來源的房地產(chǎn)信貸的發(fā)展呈現(xiàn)一種加速發(fā)展的態(tài)勢。同樣房地產(chǎn)相關(guān)信貸在商業(yè)銀行資產(chǎn)組合中的比重越來越大。商業(yè)銀行和房地產(chǎn)行業(yè)有著非常密切的，不可分割的利益關(guān)系。銀行業(yè)持有的大量企業(yè)和居民債權(quán)都是以房地產(chǎn)作為主要的資產(chǎn)抵押擔(dān)保形式，房地產(chǎn)價(jià)格漲跌、行情冷暖會(huì)導(dǎo)致銀行業(yè)資產(chǎn)價(jià)值和資產(chǎn)質(zhì)量出現(xiàn)大幅波動(dòng)，房地產(chǎn)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)處理不當(dāng)，泡沫破滅，極有可能出現(xiàn)巨大的社會(huì)資產(chǎn)損失，甚至可能出現(xiàn)銀行危機(jī)和貨幣危機(jī)，直至危及整個(gè)金融體系的安全。所以我們有相當(dāng)?shù)谋匾M(jìn)行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)研究。 本文分四個(gè)部分，按照提出問題，分析問題，解決問題的思路來進(jìn)行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的研究的。第一部分是對于房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)概念進(jìn)行闡述。第二部分是對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)形式的分析。第三部分是對于引發(fā)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的原因進(jìn)行分析。第四部分則是對房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制提出的措施及建議。其中第二部分，和第三部分是本文重點(diǎn)研究的 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 房地產(chǎn)信貸 信貸風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)分析 控制 1.房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)概述 1.1房地產(chǎn)信貸的概述 1.1.1房地產(chǎn)信貸概念 房地產(chǎn)信貸是指銀行對房產(chǎn)、地產(chǎn)和建筑業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)放貸款以及對居民購房、建房的消費(fèi)性貸款。這一借貸活動(dòng)的具體實(shí)務(wù)，是指銀行或其他金融機(jī)構(gòu)通過各項(xiàng)信用手段，把動(dòng)員和籌集起來的社會(huì)閑散資金的支配權(quán)讓渡給土地及房屋的開發(fā)、經(jīng)營者和購房者。 1.1.2房地產(chǎn)信貸的特點(diǎn) （1）房地產(chǎn)信貸還款周期比較長。 （2）房地產(chǎn)信貸行為是一個(gè)過程，具有過程性，整個(gè)信貸行為體現(xiàn)在商業(yè)銀行的信貸交易過程之中。銀行與借款人進(jìn)行信貸交易之前要進(jìn)行一系列的資格審查活動(dòng)，信貸過程中要進(jìn)行審核以及監(jiān)督，貸款完成后仍然需要對于貸款的監(jiān)督、回收等，整個(gè)過程持續(xù)相當(dāng)長的一段時(shí)期。商業(yè)銀行的信貸行為也就體現(xiàn)在了這一個(gè)完整的交易過程中了。 （3）商業(yè)銀行本身是信貸活動(dòng)的主體，商業(yè)銀行的信貸行為受到商業(yè)銀行主體所在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政治環(huán)境的雙重約束，它遵循著一定的法律法規(guī)，于是具有了經(jīng)濟(jì)和政治上的雙重目標(biāo)。 1.2房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的概述 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，指房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域中的一種不確定性或“信息不對稱”。指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)遭受損失的可能性。 1.2.1房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的特征 (1)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)只能有效降低，但無法徹底消除，是不可避免的。風(fēng)險(xiǎn)和收益是成正比的，銀行通過發(fā)放貸款獲得收益，就算目前房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)都能夠順利完成，消費(fèi)者的住房抵押貸款也沒有違約現(xiàn)象，商業(yè)銀行仍然會(huì)面臨并承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)無法降為零，只能通過有效的監(jiān)督和先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)管理辦法來降低。 (2)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)具有空間傳導(dǎo)性。當(dāng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)時(shí)，其危害不僅僅局限于商業(yè)銀行本身，會(huì)迅速形成恐慌情緒和傳導(dǎo)效應(yīng)，向以房地產(chǎn)為抵押物的其他信貸業(yè)務(wù)包括中間業(yè)務(wù)、負(fù)債業(yè)務(wù)等擴(kuò)散，形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。 (3)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)包括申請、核查、審批、發(fā)放以及貸后管理等環(huán)節(jié)，各個(gè)環(huán)節(jié)都存在著風(fēng)險(xiǎn)因素，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)存在于操作的全過程，因銀行員工操作不當(dāng)，都可能產(chǎn)生操作風(fēng)險(xiǎn)甚至道德風(fēng)險(xiǎn) (4)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)對整體經(jīng)濟(jì)具有明顯的外部負(fù)效應(yīng)?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)全球一體化的進(jìn)程使各國經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系越來越緊密，以金融業(yè)為核心的各個(gè)行業(yè)的關(guān)聯(lián)度越來越高，相互之間的影響也越來越大。 2.房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn) 風(fēng)險(xiǎn)是指未來的一些不確定性，對實(shí)現(xiàn)自身既定目標(biāo)的影響。從不同角度，可以將房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)分為不同的類別。從信貸風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)的形式和我國目前的信貸市場看，可以將風(fēng)險(xiǎn)劃分為信用風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)。接下來就從這幾個(gè)方面進(jìn)行討論。 2.1信用風(fēng)險(xiǎn) 信用風(fēng)險(xiǎn)（credit risk）又稱違約風(fēng)險(xiǎn)是指交易對手（包括房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商與個(gè)人房貸申請者）未能按照約定按時(shí)足額的歸還本息的風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)中最重要，也是所占比率最大的一種。銀行要面對開發(fā)商、建筑商與個(gè)人消費(fèi)者三個(gè)方面的信貸風(fēng)險(xiǎn)，任何的違約或三者之間的交叉違約都會(huì)產(chǎn)生還貸的風(fēng)險(xiǎn)，并且這三者之間的循環(huán)交叉會(huì)形成一條完整的風(fēng)險(xiǎn)鏈，而無法完全分隔。盡管是由各自一方單獨(dú)而形成的債務(wù)，但相互之間在物的傳遞中所形成的因果關(guān)系是無法用單獨(dú)債務(wù)的形式切斷的。 2.2市場風(fēng)險(xiǎn) 市場風(fēng)險(xiǎn)（Market Risk）是指因股市價(jià)格、利率、匯率等的變動(dòng)而導(dǎo)致價(jià)值未預(yù)料到的潛在損失的風(fēng)險(xiǎn)，既對已定目標(biāo)所產(chǎn)生的影響。而有關(guān)房地產(chǎn)市場的價(jià)格主要有利率，匯率，房地產(chǎn)價(jià)格。銀行要面對利率的風(fēng)險(xiǎn)和銀行盈利的風(fēng)險(xiǎn)。如果利率浮動(dòng)，存貸的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)浮動(dòng)。如果給了開發(fā)商貸款，銀行的存款是不能不支付本金和利息的，如果貸款不發(fā)放，銀行一定會(huì)虧損。如果利率浮動(dòng)，存貸的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)浮動(dòng)。如果給了開發(fā)商貸款，就一定希望能從開發(fā)商手中回收貸款，就不得不給建筑商和消費(fèi)者貸款，以形成完整的貸款回收生存鏈。一方面由于歷史原因我國商業(yè)銀行總體資產(chǎn)質(zhì)量不高，特別是規(guī)模較大的四大國有商業(yè)銀行不良資產(chǎn)率高；另一方面，在金融業(yè)逐漸向外資開放后，金融業(yè)競爭更趨激烈，商業(yè)銀行的生存和發(fā)展與其對自身業(yè)務(wù)的管理和創(chuàng)新息息相關(guān)。房地產(chǎn)價(jià)格方面，不管是房地產(chǎn)企業(yè)，還是個(gè)貸申請者，他們貸款的擔(dān)保物往往就是與自己相關(guān)的房地產(chǎn)，地價(jià)或房價(jià)的下跌會(huì)影響抵押物的價(jià)值，而目前我國并未建立抵押物價(jià)格調(diào)整機(jī)制，會(huì)使抵押物市價(jià)小于抵押物擔(dān)保值，進(jìn)而增加房地產(chǎn)信貸的信用風(fēng)險(xiǎn)。 2.3操作風(fēng)險(xiǎn) 操作風(fēng)險(xiǎn)是指由于不當(dāng)或不足的方式操作業(yè)務(wù)對既定業(yè)務(wù)目標(biāo)帶來不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。由于操作風(fēng)險(xiǎn)對銀行貸款的影響越來越大，故新巴塞爾協(xié)議將其列為同信用風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)并列的三大風(fēng)險(xiǎn)之一。操作風(fēng)險(xiǎn)可分為由員工、系統(tǒng)、制度流程和外部事件所引發(fā)的四類風(fēng)險(xiǎn)，并有七種表現(xiàn)形式：內(nèi)部欺詐，外部欺詐，員工做法和工作場所安全性，客戶、產(chǎn)品及業(yè)務(wù)做法，實(shí)物資產(chǎn)損壞，業(yè)務(wù)中斷和系統(tǒng)失靈，交割及流程管理，而其中最主要的內(nèi)外部欺詐據(jù)了操作風(fēng)險(xiǎn)的80%之多。與信用風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)相比，操作風(fēng)險(xiǎn)有以下特點(diǎn)：首先大多數(shù)的操作風(fēng)險(xiǎn)是可控風(fēng)險(xiǎn)，可以通過人員培訓(xùn)，系統(tǒng)優(yōu)化，制度完善等等措施去盡量減少此類事件的發(fā)生；其次，操作風(fēng)險(xiǎn)與收益之間不存在正相關(guān)的一一映射關(guān)系，不是風(fēng)險(xiǎn)越大收益越高的風(fēng)險(xiǎn)類型。最后操作風(fēng)險(xiǎn)是涉及銀行業(yè)務(wù)部門最廣的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗猩婕皹I(yè)務(wù)操作的部門總會(huì)有操作風(fēng)險(xiǎn)的存在，因此要開展操作風(fēng)險(xiǎn)管理需要各部門相互配合，相互監(jiān)督。 3.引發(fā)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的原因分析 3.1房地產(chǎn)周期性波動(dòng) 任何一個(gè)市場經(jīng)濟(jì)的國家都會(huì)存在著經(jīng)濟(jì)周期性，改革開放后的中國也不例外。經(jīng)濟(jì)周期（Business cycle）也稱商業(yè)周期，是指經(jīng)濟(jì)在運(yùn)行過程中循環(huán)往復(fù)的出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張和經(jīng)濟(jì)緊縮的現(xiàn)象，可以分為衰退、蕭條、復(fù)蘇、繁榮四個(gè)階段。一方面房地產(chǎn)行業(yè)作為中國宏觀經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，作為中國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其受經(jīng)濟(jì)本身周期性的影響，另一方面房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策的影響非常大，國家政策的周期性也會(huì)對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生周期性的影響。 3.2.借款人資本不足或使用不正當(dāng)手段 3.2.1借款人資金不足 借款人在從事房地產(chǎn)這種屬于成本大、風(fēng)險(xiǎn)大、交易量也比較大的投資產(chǎn)業(yè)時(shí)，不可能像進(jìn)行成本較小、風(fēng)險(xiǎn)較低，交易量較小的市場活動(dòng)的時(shí)候，僅憑自身擁有的資金就完成了房地產(chǎn)投資開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)商們有可能存在其自有資金匱乏的情況，在這種情況下開發(fā)商們就會(huì)像銀行貸款。但一旦企業(yè)經(jīng)營中出現(xiàn)不利情況，本金及前期收益相對企業(yè)的負(fù)債遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，銀行貸款就會(huì)受損。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入資金缺乏的情形，通常是發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的初期。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的利潤空間十分龐大，因而吸引了眾多的投資者們介入這一行業(yè)，但是房地產(chǎn)行業(yè)本質(zhì)上有著投資大、周期長的特點(diǎn)，因此資金實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)就顯得非常的被動(dòng)。特別是在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣或房地產(chǎn)市場出現(xiàn)其它不能預(yù)料的情況時(shí)，一些項(xiàng)目就很有可能出現(xiàn)資金短缺的情況，房地產(chǎn)企業(yè)在盡其所能地去實(shí)行挽救的措施后，資金仍然還存在缺口，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)們就會(huì)向銀行貸款，由此風(fēng)險(xiǎn)就有產(chǎn)生的空間了。 3.2.2借款人使用不正常手段 部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)利潤期望值過高，只顧追求高額利潤，任意抬高了出售價(jià)。人為炒作過多，如開發(fā)商生造概念、虛假宣傳、欺騙顧客、哄抬房價(jià)；宣傳房價(jià)會(huì)大幅度上漲，誤導(dǎo)消費(fèi)者，乘機(jī)抬價(jià)出售等。為了盡快銷售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用不正常的銷售手段。開發(fā)商總會(huì)向潛在的購房人介紹自己房屋的優(yōu)勢，其中，“零首付”無疑對購房者來說具有很大的吸引力，由于首付款對很多年輕購房者來說也是一個(gè)不小的障礙，因此，不少購房者出于對“零首付”的優(yōu)惠，會(huì)與開發(fā)商串通作弊而申請貸款。這種行為具體表現(xiàn)為開發(fā)商與購房者協(xié)商，將實(shí)際售價(jià)提高一定比例，再向購房人出具收到首付款的收據(jù)，雙方按合同約定的虛假售價(jià)交易，并到銀行按此價(jià)辦理按揭手續(xù)，這樣購房者事實(shí)上并未向開發(fā)商支付一分錢的首付，而由銀行完完全全地提供了房屋的總價(jià)。這樣就使得銀行承擔(dān)了所有購房風(fēng)險(xiǎn)。 3.3．商業(yè)銀行內(nèi)部之原因 3.3.1管理不嚴(yán)格 這主要表現(xiàn)在銀行對信貸缺乏全面科學(xué)的評估制度，對借款人的借款用途、物資保證、經(jīng)營管理和還款資金來源等方面審查不嚴(yán)格。另外，銀行貸款制度不健全或執(zhí)行不力，出現(xiàn)“人情貸款”，“以貸謀私”的現(xiàn)象，也增加了銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)。如果銀行信貸人員對借款人生產(chǎn)經(jīng)營、財(cái)務(wù)核算、市場信息掌握的信息不充足，那么在預(yù)測、評估、應(yīng)變、控制信貸資金運(yùn)用中不確定因素的能力就較差，從而造成貸款發(fā)放上的失誤，加大了信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。 3.3.2執(zhí)行存在偏差 在貸款實(shí)務(wù)中，超額擔(dān)保頻頻發(fā)生，使得擔(dān)保往往流于形式。這無疑會(huì)增加銀行信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。的確，現(xiàn)實(shí)中抵押物的價(jià)值不是一成不變的，多數(shù)情況下它會(huì)隨時(shí)間、市場及抵押物自身使用等情況的變化而變化，房屋的價(jià)值也一樣，會(huì)隨著某地段的升值貶值、使用上的磨損等因素而發(fā)生變化。但是，設(shè)定抵押權(quán)時(shí)房屋的價(jià)值如果遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于債權(quán)就相當(dāng)于增加了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。 4.房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施 針對我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)和成因，房地產(chǎn)信貸防范體系應(yīng)設(shè)置三大防線：風(fēng)險(xiǎn)控制線、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁線和風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)防線。 （1）風(fēng)險(xiǎn)控制線。由于我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的主導(dǎo)因素是人為因素，所以建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制是風(fēng)險(xiǎn)防范體系的基礎(chǔ)，也是當(dāng)前房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范最需要加強(qiáng)的環(huán)節(jié)。而人為因素中最根本的是人的心理和道德風(fēng)險(xiǎn)因素人的品質(zhì)，所以選擇和培養(yǎng)優(yōu)秀的房貸員工是防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的第一道屏障。 （2）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁。許多風(fēng)險(xiǎn)如來自借款人一方的人為或意外的風(fēng)險(xiǎn)因素，無論是道德上的風(fēng)險(xiǎn)，還是市場狀況的變動(dòng)，都是銀行所無法有效控制的，這時(shí)需用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁來填補(bǔ)控制手段的不足。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁主要有三種形式：抵押、擔(dān)保和保險(xiǎn)。 （3）風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)措施。這是房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)事后補(bǔ)救措施，即科學(xué)計(jì)提房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，以彌補(bǔ)各營業(yè)年度的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)損失，穩(wěn)定銀行經(jīng)營。這實(shí)際上是銀行的一種自我保險(xiǎn)。隨著金融體改的深化，自保將逐漸走向聯(lián)保，直至在銀行體系中形成房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)基金，并通過證券化運(yùn)作，將房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)在全社會(huì)進(jìn)行分散。 5.結(jié)語 綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)帶動(dòng)效應(yīng)大，產(chǎn)業(yè)鏈長，資金密集型行業(yè)。它的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展緊密相連。房地產(chǎn)行業(yè)作為一典型的資金密集型行業(yè)，他的發(fā)展是與金融體系的支持分不開的，無論是房地產(chǎn)開發(fā)性信貸還是房地產(chǎn)消費(fèi)性信貸，銀行信貸都將房地產(chǎn)業(yè)和銀行緊緊的聯(lián)系在了一起。所以商業(yè)銀行要利用房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間緊密的、相互依存、相互促進(jìn)的關(guān)系，進(jìn)一步分析市場，完善管理，調(diào)整結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)協(xié)調(diào)，促進(jìn)自身和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 6.參考文獻(xiàn) 1. 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