2014年電大房地產(chǎn)法形成性考核冊(cè)答案.doc

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房地產(chǎn)法形成性考核 作業(yè)一 一、1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系、房地產(chǎn)交易關(guān)系、房地產(chǎn)管理關(guān)系、物業(yè)管理關(guān)系 2、憲法、房地產(chǎn)法律、國(guó)務(wù)院發(fā)布的房地產(chǎn)法規(guī)、決議和命令、最高人民法院的文件、國(guó)務(wù)院各部委發(fā)布的命令、指示和規(guī)章、地方政權(quán)機(jī)關(guān)發(fā)布的房地產(chǎn)管理法規(guī) 二、1、房地產(chǎn)法律關(guān)系：是房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易及管理過(guò)程中發(fā)生在房地產(chǎn)主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 2、土地征用：指國(guó)家或政府為了公共目的依法強(qiáng)制取得他人土地并給予補(bǔ)償?shù)囊环N行為。 3、安置補(bǔ)償費(fèi)：指國(guó)家對(duì)被征地單位支付的安置因征地所造成的多余農(nóng)業(yè)人口而支付的補(bǔ)助金額。 三、1、土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的關(guān)系？ 答：土地使用權(quán)出讓作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的一種形式，它與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為相同，都是一方將其擁有的土地使用權(quán)依法有償，有期限的讓渡與另一方當(dāng)事人。土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓行為均不得影響國(guó)家對(duì)出讓、轉(zhuǎn)讓的土地所有權(quán)。這兩點(diǎn)體現(xiàn)了二者的共性。同時(shí)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是以土地使用權(quán)出讓為前提條件，而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓又可以促進(jìn)土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)的繁榮和發(fā)展。 區(qū)別：1、土地使用權(quán)出讓是創(chuàng)設(shè)財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為，而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓則是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。2、法律關(guān)系主體不同：土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系的主體一方是土地所有者，另一方是土地使用者；而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系中的雙方當(dāng)事人均為土地使用者。3、出讓金與轉(zhuǎn)讓費(fèi)的構(gòu)成及反映的關(guān)系不同：土地使用權(quán)出讓金除了土地所有者事先投資外，主要指地租。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)出了包括出讓金和土地使用者的投資及其利息之外，還包括經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。 2、土地使用權(quán)出讓合同變更與解除的條件主要有那幾種情況？ 答：1、社會(huì)公共利益的需要。2、雙方協(xié)商并經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)方可變更。3、由于一方違約，致使出讓合同沒(méi)有必要履行的。4、土地滅失。因自然災(zāi)害原因造成土地滅失的，使土地使用權(quán)出讓合同履行成為不可能時(shí)，可以解除出讓合同。 四、試論房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移讓的條件。P233-235 五、案例分析 答：1、法院應(yīng)判定兩家公司簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同》無(wú)效。因環(huán)宇公司既不具備預(yù)售房地產(chǎn)的條件，也不具備房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件，并且該房已抵押給了銀行，更無(wú)權(quán)用它收益。 2、環(huán)宇公司應(yīng)退還巖達(dá)公司的房款，并承擔(dān)資金占用期間的損失（利息）。 作業(yè)二 一、1、ACDE 2、BD 3、ABC 4、B 5、ACE 二、1、房地產(chǎn)（狹義）：指土地與建筑物在空間上合為一體的財(cái)產(chǎn)形態(tài)。它是土地與建筑物的有機(jī)結(jié)合。 2、土地征用權(quán)：指國(guó)家或政府再不需要其他土地所有者同意的情況下，通過(guò)一定的補(bǔ)償，依法把土地用于公共目的的權(quán)利。它有三個(gè)特征：它屬于國(guó)家或政府的特有權(quán)利；它以公共目的為前提；它以補(bǔ)償為條件。 三、1、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)法的內(nèi)容。 答：廣義的房地產(chǎn)法包括了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系進(jìn)行調(diào)整的所有法律規(guī)范，如憲法規(guī)范、民法規(guī)范、經(jīng)濟(jì)法規(guī)范、行政法規(guī)范、刑法規(guī)范等，甚至還包括國(guó)務(wù)院以及中央各部委所頒發(fā)的條例、規(guī)章、規(guī)定等。狹義的房地產(chǎn)法在我國(guó)一般均指《城市房地產(chǎn)管理法》。 2、簡(jiǎn)述土地征用的程序。 答：1、申請(qǐng)。2、審查。3、批準(zhǔn)。4、公告。征用土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在收到批準(zhǔn)文件之日起10日內(nèi)在被征用土地所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村范圍內(nèi)予以公告。 四、案例分析。 答：1、市房屋買(mǎi)賣(mài)合同，是無(wú)效合同。 2、應(yīng)當(dāng)這樣處理：雙方簽訂的代理興建房屋合同是無(wú)效的；符祝浪應(yīng)付給萬(wàn)泉河黃酒實(shí)業(yè)有限公司欠購(gòu)房款30萬(wàn)元及1996年7月1日起至判決還清之日止的欠款利息。 作業(yè)三 一、 填空題。 1、行為、事件 2、以經(jīng)營(yíng)為目的、以自用為目的 3、土地登記人、土地位置、土地權(quán)屬性質(zhì)、用地面積、地類(lèi)面積、土地實(shí)際用途、土地等級(jí)、土地權(quán)屬來(lái)源及依據(jù)和土地使用期限。 二、1、土地利用總體規(guī)劃：指各級(jí)人民政府根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的情況，對(duì)土地的開(kāi)發(fā)、利用、整治和保護(hù)在時(shí)間上和空間上所作的戰(zhàn)略構(gòu)思和設(shè)計(jì)方案。 2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)褐阜康禺a(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。 3、房屋租賃：指房屋所有人作為出租人，將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 三、1、簡(jiǎn)述房屋租賃的條件。 答：1、有從事房屋租賃的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。房屋租賃屬于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的一種方式，因此出租人應(yīng)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，取得合法的經(jīng)營(yíng)資格。2、出租房屋所占的土地是以出讓方式取得的。3、有合法的房屋所有證書(shū)。4、房屋屬正常使用，符合安全條件。 2、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)抵押權(quán)標(biāo)的物的范圍。 答：根據(jù)《房地產(chǎn)法》第31條和第47條的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押權(quán)標(biāo)的范圍包括房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)；以出讓方式取得的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，后者則視為權(quán)利的抵押。 四、論述題。 試論房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容。 答：1、雙方當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng)、住所。2、房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)名稱(chēng)和編號(hào)。3、房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限。4、土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得方式及年限。5、房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)。6、成交價(jià)格及支付方式。7、房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間。8、違約責(zé)任。9、雙方約定的其他事項(xiàng)。 作業(yè)四 一、1、A 2、ABCD 3、C 4、ABC 二、1、土地使用權(quán)拍賣(mài)出讓?zhuān)褐竿恋厥褂脵?quán)出讓人在指定時(shí)間、地點(diǎn)利用公開(kāi)場(chǎng)所，就所出讓的土地使用權(quán)公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)出讓人的一種方式。 2、城鎮(zhèn)土地使用稅：指國(guó)家向在城鎮(zhèn)或工礦區(qū)范圍內(nèi)使用國(guó)家土地和集體所有土地的單位和個(gè)人，按占用土地面積分等額征收的一種土地稅。 3、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理：指房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)按照房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律和國(guó)家的政策法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和監(jiān)督的活動(dòng)。 三、試答需辦理土地變更登記手續(xù)的情形。 答：1、依法通過(guò)土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓取得國(guó)有土地使用權(quán)的應(yīng)將出讓、轉(zhuǎn)讓合同向土地管理部門(mén)申請(qǐng)變更土地登記。 2、因贈(zèng)與或繼承、買(mǎi)賣(mài)、交換、分割土地附著物引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)持有關(guān)合法證明文件，向土地管理部門(mén)申請(qǐng)變更土地登記。 3、宗地合并或一宗地分割為兩宗以上宗地時(shí)，有關(guān)各方應(yīng)持合并或分割協(xié)議書(shū)及其他合法證明文件到土地管理部門(mén)申請(qǐng)變更土地登記。 4、因機(jī)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并等原因引起土地權(quán)屬變更的，變更各方應(yīng)持有關(guān)合法證明文件到土地管理部門(mén)申請(qǐng)變更土地登記。 5、非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地在工程竣工一個(gè)月內(nèi)，由土地使用者按照規(guī)定程序申請(qǐng)復(fù)查后再辦理正式變更土地登記。 6、凡因土地權(quán)屬引起他項(xiàng)權(quán)利轉(zhuǎn)移的。 7、抵押國(guó)有土地使用權(quán)。 8、因土地征收、劃撥、土地使用權(quán)依法回收、抵押終止或因自然災(zāi)害等原因造成土地使用權(quán)或所有權(quán)以及他項(xiàng)權(quán)利消滅的。 9、因變更土地使用者、所有者、他項(xiàng)權(quán)利擁有者的名稱(chēng)、地址，或因變更土地的主要使用用途和因錯(cuò)漏登記的。 四、案例分析。 答：1、市房屋買(mǎi)賣(mài)合同，是無(wú)效合同。 2、應(yīng)當(dāng)這樣處理：雙方簽訂的代理興建房屋合同是無(wú)效的；符祝浪應(yīng)付給萬(wàn)泉河黃酒實(shí)業(yè)有限公司欠購(gòu)房款30萬(wàn)元及1996年7月1日起至判決還清之日止的欠款利息。