佛山市獅山中恒海暉城商業(yè)項(xiàng)目前期策劃服務(wù)合同+招商代理合同20121217

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佛山市獅山中恒海暉城商業(yè)地塊項(xiàng)目 招商策劃代理服務(wù)合同 （討論稿） 甲方（委托方）：佛山市中南恒展房地產(chǎn)有限公司 乙方（受托方）：戴德梁行房地產(chǎn)顧問（廣州）有限公司  項(xiàng)目招商策劃代理合同 甲方（委托方）：佛山市中南恒展房地產(chǎn)有限公司 法定地址 : 佛山市南海區(qū)獅山鎮(zhèn)桂丹路99號 法人代表 : 營業(yè)執(zhí)照 : 乙方（受托方）：戴德梁行房地產(chǎn)顧問（廣州）有限公司 法定地址 ：廣州市天河北路233號中信廣場辦公樓4504B-4508A室 法人代表 : 張國正 營業(yè)執(zhí)照 : 44010 84000 07811 根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，甲、乙雙方經(jīng)充分溝通和友好協(xié)商，就甲方開發(fā)建設(shè)的佛山市海暉城商業(yè)地塊項(xiàng)目（以下簡稱“項(xiàng)目”）開發(fā)需要，委托乙方負(fù)責(zé)前期調(diào)研定位、招商策劃代理等服務(wù)事宜，雙方本著平等、互利、長期合作的原則，簽訂本合同，以資共同遵守： 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位置 : 項(xiàng)目地處佛山市南海區(qū)獅山鎮(zhèn)，位于佛山一環(huán)與桂丹路交匯處 項(xiàng)目面積 : 項(xiàng)目占地8萬平方米，體量不限。 二、乙方提供的服務(wù) 根據(jù)本合同約定，乙方應(yīng)向甲方提供的服務(wù)應(yīng)分為項(xiàng)目前期調(diào)研定位，招商策劃代理二個(gè)階段。 （一）第一階段：項(xiàng)目前期調(diào)研及定位 1、該階段服務(wù)期限： 自2012年12月25日起至2013年 月 日止，服務(wù)期限為3個(gè)月。 2、該階段乙方的工作目標(biāo)及內(nèi)容（詳見附件1）。 3、該階段服務(wù)進(jìn)度計(jì)劃： （1）項(xiàng)目組進(jìn)駐現(xiàn)場：乙方應(yīng)在本合同簽訂的同時(shí)，向甲方提供該階段服務(wù)項(xiàng)目專案組的成員名單，經(jīng)甲方審核無異議后七工作日內(nèi)，甲方依據(jù)本合同約定向乙方支付第一筆服務(wù)費(fèi)。 （2）全面實(shí)地調(diào)研：乙方專案組人員應(yīng)立即開展全面實(shí)地分析調(diào)研工作，了解項(xiàng)目前期進(jìn)展、對項(xiàng)目所處區(qū)域商業(yè)市場進(jìn)行調(diào)研分析、目標(biāo)市場分析，并在自收到甲方支付的第一筆服務(wù)費(fèi)之日起——周內(nèi)，向甲方提出不少于兩個(gè)的開發(fā)方案，供甲方選擇使用。 （3）開發(fā)方案的研討：甲方確認(rèn)開發(fā)方案后一周內(nèi)，乙方應(yīng)開展消費(fèi)者、目標(biāo)客戶市場調(diào)查，測試調(diào)研工作，并向甲方提交該項(xiàng)目的調(diào)研定位終期報(bào)告初稿，就定位概念向甲方作以充分匯報(bào)并與甲方共同研究。 （4）商業(yè)策劃與定位報(bào)告的最終完成：乙方提交終期報(bào)告初稿后，專案組人員應(yīng)就該終期初稿報(bào)告與甲方進(jìn)行討論并聽取甲方的修改意見，并在五個(gè)工作日內(nèi)按甲方意見修改完成并提交最終稿提交甲方確認(rèn)。 4、服務(wù)要求 乙方須從市場、商業(yè)角度提供項(xiàng)目定位策劃服務(wù)。服務(wù)內(nèi)容詳見“附件一《佛山市海暉城商業(yè)地塊項(xiàng)目定位策劃報(bào)告》大綱”。 項(xiàng)目商業(yè)定位策劃服務(wù)以書面（中文）報(bào)告書和電子文件的方式提交成果，《佛山市海暉城商業(yè)地塊項(xiàng)目定位策劃報(bào)告》（以下簡稱“報(bào)告”）初稿以電子版文件壹套（PDF格式）的方式提交，終稿報(bào)告以書面報(bào)告書一式叁份及電子版文件壹套（PDF格式）的方式提交。 合同履行方式及期限 序號 事項(xiàng) 履行方式 期限 1 初稿報(bào)告 合同生效后至乙方向甲方交付初稿報(bào)告電子版文件。 45個(gè)法定工作日 2 初稿報(bào)告說明會 甲方在收到初稿報(bào)告電子版文件后，須在5個(gè)法定工作日內(nèi)與乙方約定時(shí)間并召開PPT形式的初稿報(bào)告說明會。如在該期限內(nèi)（5個(gè)法定工作日內(nèi)）甲方不與乙方約定并召開初稿說明會的或無采取任何形式通知乙方延期的，則視為甲方對初稿報(bào)告無異議、確認(rèn)并通過。 5個(gè)法定工作日 3 初稿報(bào)告意見提出 甲方在聽取乙方初稿報(bào)告說明會后5個(gè)法定工作日內(nèi)，根據(jù)合同約定的服務(wù)要求以書面形式提出初稿報(bào)告修改意見，如在該期限內(nèi)甲方?jīng)]以書面形式提出初稿報(bào)告修改意見，則視為對初稿報(bào)告沒異議、確認(rèn)并通過。 5個(gè)法定工作日 4 初稿報(bào)告修改及終稿報(bào)告電子版提交 乙方在收到甲方初稿報(bào)告書面修改意見后完成對初稿報(bào)告的修改并提交終稿報(bào)告電子版文件。 10個(gè)法定工作日 5 終稿報(bào)告確認(rèn) 甲方在收到終稿報(bào)告電子版文件后5個(gè)法定工作日內(nèi)以書面形式進(jìn)行確認(rèn)。如在該期限內(nèi)（5個(gè)法定工作日內(nèi)）甲方不與乙方書面形式確認(rèn)終稿報(bào)告或無采取任何形式通知乙方延期的，則視為甲方對終稿報(bào)告無異議、確認(rèn)并通過。 5個(gè)法定工作日 6 終稿報(bào)告書面報(bào)告書提交 甲方確認(rèn)終稿報(bào)告至乙方提交終稿報(bào)告書面報(bào)告書的期限。 5個(gè)法定工作日 7 合共 -- 約75個(gè)法定工作日 5、該階段服務(wù)費(fèi)的支付： （1）該階段服務(wù)費(fèi)總額為人民幣_____萬元整。 （2）本合同簽訂后，且甲方確認(rèn)乙方專案組人員名單之日起七個(gè)工作日內(nèi)，甲方支付給乙方酬金人民幣 萬元，作為預(yù)付款。 （3）在完成項(xiàng)目該階段服務(wù)后，如甲方委托乙方繼續(xù)提供第二階段服務(wù)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的招商代理的，則該階段剩余的 萬元服務(wù)費(fèi)甲方在完成 再向乙方支付，如甲方不委托乙方繼續(xù)提供第二階段服務(wù)，則甲方向乙方支付 萬元，本合同自動終止。 （二）第二階段：項(xiàng)目招商策劃及代理 1、該階段服務(wù)期限： 如甲方對乙方提供的第一階段服務(wù)滿意，同意乙方繼續(xù)提供第二階段服務(wù)，則該階段服務(wù)期限為：自甲方確認(rèn)乙方提交的該項(xiàng)目《商業(yè)調(diào)研定位終期報(bào)告》之次日起至該項(xiàng)目正式開業(yè)滿 個(gè)月之日止。 2、該階段乙方的工作目標(biāo)及服務(wù)內(nèi)容（詳見附件2）。 3、該階段服務(wù)的實(shí)施方案和進(jìn)度表： （1）在本階段服務(wù)開始前五日，乙方須向甲方提供該階段服務(wù)內(nèi)容的具體實(shí)施方案和《工作進(jìn)度表》，甲方應(yīng)在收到后十日內(nèi)確認(rèn)或提出異議。甲方確認(rèn)后，該實(shí)施方案及《工作進(jìn)度表》，即作為本合同附件予以履行。 （2）如甲方提出異議的，乙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)甲方的意見在三日內(nèi)提交修改后的方案和計(jì)劃，如乙方不同意甲方意見或逾期未提交經(jīng)修改的方案和計(jì)劃的或修改二次后甲方仍不滿意的，甲方有權(quán)解除合同，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，甲方無需為此支付費(fèi)用。 （3）該實(shí)施方案及《工作進(jìn)度表》所確定的日期，甲方有權(quán)在合同履行期間根據(jù)實(shí)際情況予以調(diào)整，乙方應(yīng)當(dāng)無條件予以服從，甲方無需對該調(diào)整增加費(fèi)用。 （4）乙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)甲方確認(rèn)的《工作進(jìn)度表》中的階段期限計(jì)劃或甲方調(diào)整后的期限計(jì)劃履行服務(wù)項(xiàng)目，各項(xiàng)完成的日期以乙方提交該項(xiàng)目服務(wù)成果的書面報(bào)告之日為實(shí)際完成之日。 4、該階段招商租金的價(jià)格條件： （1）租金的標(biāo)準(zhǔn)不低于人民幣 元/日/平方米。 （2）乙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守雙方確定的租金底價(jià)及浮動幅度開展工作。非經(jīng)甲方的書面同意，乙方不得擅自低于底價(jià)價(jià)格。 （3）若因市場因素必須調(diào)低價(jià)格時(shí)，經(jīng)甲方同意后可以調(diào)整。同時(shí)，乙方應(yīng)對市場進(jìn)行預(yù)測性分析，以書面報(bào)告形式向甲方提報(bào)，以其針對價(jià)格進(jìn)行綜合性商議。 5、該階段工作模式： （1）專案小組 乙方按甲方確認(rèn)的專案組名單成立該階段服務(wù)專案組，專案小組人員應(yīng)不少于 人。 （2）該階段服務(wù)期限內(nèi)，除常駐項(xiàng)目現(xiàn)場人員外，乙方應(yīng)按每月不少于兩次、每次不少于2人、每次不少于7天的標(biāo)準(zhǔn)向項(xiàng)目現(xiàn)場派駐資深工作人員到項(xiàng)目現(xiàn)場配合執(zhí)行及指導(dǎo)。 （3）現(xiàn)場工作人員：乙方須于本階段服務(wù)開始之日起三日內(nèi)委派兩名專業(yè)策劃招商人員常駐項(xiàng)目現(xiàn)場（駐場人員須具備5年以上房地產(chǎn)策劃及招商代理管理經(jīng)驗(yàn)，并至少具備3個(gè)以上高檔項(xiàng)目服務(wù)經(jīng)歷），具體負(fù)責(zé)該階段服務(wù)的實(shí)施、執(zhí)行和監(jiān)控工作，以確保項(xiàng)目招商的質(zhì)量。 （4）該階段服務(wù)期間，常駐人員應(yīng)全職負(fù)責(zé)甲方業(yè)務(wù)，乙方同意甲方將乙方常駐工作人員納入甲方統(tǒng)一管理，作息時(shí)間按甲方工作人員執(zhí)行。未經(jīng)甲方同意，乙方不得隨意更換、抽調(diào)或減少項(xiàng)目專項(xiàng)服務(wù)人員（長駐人員名單及個(gè)人履歷詳見附件）；如常駐人員不能勝任甲方工作要求，乙方有義務(wù)調(diào)換常駐人員至甲方認(rèn)可；常駐人員的交通食宿等工作費(fèi)用由乙方自行負(fù)責(zé)并承擔(dān)費(fèi)用。 （5）月例會制度： 甲方每月召開一次例會，乙方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須參加，并須按甲方具體要求，溝通項(xiàng)目情況及匯報(bào)工作成果，乙方參加例會所需費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。每月一次例會的具體召開日期和地點(diǎn)以甲方通知為準(zhǔn)。 6、乙方招商基本進(jìn)度指標(biāo)： （1）在 年 月 日前，招商面積應(yīng)達(dá)到總招商面積的25％，在項(xiàng)目正式動工之前應(yīng)達(dá)到總招商面積的50％。具體指標(biāo)以甲方與乙方負(fù)責(zé)招商的客戶實(shí)際簽訂的正式合約，并甲方收到租賃定金為準(zhǔn)。 （2）項(xiàng)目正式動工前，如乙方招商面積未達(dá)到項(xiàng)目總招商面積的50％或乙方未達(dá)到上述招商進(jìn)度指標(biāo)，則甲方有權(quán)解除合同，乙方的服務(wù)費(fèi)減半。 7、該階段服務(wù)費(fèi)的計(jì)?。? 該階段服務(wù)費(fèi)根據(jù)甲方與乙方招商的客戶所簽合約約定的租賃期限分別確定，乙方的招商客戶與甲方簽訂合約的租賃期限不得少于1年 合約期限 傭金 2年－5年〔含5年〕 個(gè)月租金 5年－8年（含8年） 個(gè)月租金 8年以上 個(gè)月租金 注：月租金指合約期限內(nèi)之平均月租金 8、該階段服務(wù)費(fèi)的支付方式： （1）該階段服務(wù)費(fèi)結(jié)算以乙方招商之客戶與甲方簽訂正式的合約并交納相當(dāng)于 個(gè)月租金為前提條件。 （2）若乙方招商的客戶在簽訂合約后悔約，甲方無須向乙方支付傭金,乙方應(yīng)將已收取的服務(wù)費(fèi)自甲方書面通知之日起三日內(nèi)全額退還甲方，甲方也有權(quán)直接從應(yīng)支付給乙方的服務(wù)費(fèi)中扣除。 （3）該階段服務(wù)期間，如果乙方招商客戶悔約，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)立即招進(jìn)新的客戶進(jìn)場。 （4）甲、乙雙方以季度作為該階段服務(wù)費(fèi)的結(jié)算周期。雙方應(yīng)于次季度首月五日前對乙方上個(gè)月的服務(wù)費(fèi)進(jìn)行結(jié)算，甲方于確認(rèn)結(jié)算值后的七日內(nèi)向乙方支付服務(wù)費(fèi)的50％），剩余50％在該階段服務(wù)期滿雙方結(jié)算完畢后支付。 9、該階段服務(wù)成果的形式和要求： （1）該階段服務(wù)期限內(nèi)，乙方為甲方提供的服務(wù)應(yīng)當(dāng)以文字、圖紙、圖片或其他形式的載體體現(xiàn)，各服務(wù)成果具體載體均應(yīng)當(dāng)為至少書面文本二套以及至少電子文本一套（本合同另有約定的除外）。 （2）乙方提交的相應(yīng)書面文件，應(yīng)當(dāng)滿足科學(xué)性、合理性、可操作性和最大限度滿足甲方利益，對報(bào)告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)進(jìn)行充分說明，達(dá)到甲方工作人員可以充分理解。如甲方工作人員有異議，乙方應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)給予充分解釋。 （3）對于屬于文案、設(shè)計(jì)內(nèi)容的服務(wù)項(xiàng)目，乙方應(yīng)當(dāng)按期向甲方提交書面報(bào)告。 （4）其他服務(wù)項(xiàng)目如公關(guān)活動等，乙方應(yīng)當(dāng)向甲方提交相應(yīng)的方案及建議，并配合甲方檢查具體執(zhí)行情況，隨時(shí)提出修正意見，并在活動結(jié)束后三日內(nèi)向甲方提交執(zhí)行情況報(bào)告。 （5）乙方應(yīng)當(dāng)每月五日前，向甲方提交服務(wù)月報(bào)，其中應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)月計(jì)劃、當(dāng)月已完成的項(xiàng)目、計(jì)劃履行情況、下月計(jì)劃以及對已履行情況的分析、建議。前述文件，均須經(jīng)甲方簽字同意后方可執(zhí)行，如甲方對其內(nèi)容提出異議的，乙方應(yīng)當(dāng)按甲方意見限期修改，直至滿足甲方要求。對于緊急事項(xiàng)，甲方可通過電話、傳真通知確認(rèn)，并在確認(rèn)后24小時(shí)內(nèi)以特快專遞的方式發(fā)出書面確認(rèn)。經(jīng)甲方確認(rèn)的營銷計(jì)劃、方案、樣稿、報(bào)告等，乙方對其文件承擔(dān)責(zé)任并應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行，不得更改，但可在履行中向甲方提出建議。 三、服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用 1、甲方依據(jù)本合同約定向乙方支付的各階段服務(wù)費(fèi)，包括勘察、調(diào)查、走訪、市場問卷調(diào)查、策劃、設(shè)計(jì)、創(chuàng)意、材料、編制、監(jiān)控、建議、培訓(xùn)、翻譯、人工、出片、交通、郵寄、項(xiàng)目執(zhí)行、制作、實(shí)施及稅費(fèi)、乙方專案組人員的差旅、食宿費(fèi)等完成各階段服務(wù)所需一切費(fèi)用，除本合同另有約定外，甲方無需向乙方支付其他任何費(fèi)用。 2、甲方在向乙方支付各階段服務(wù)費(fèi)前，乙方應(yīng)向甲方提交請款報(bào)告及各階段服務(wù)成果報(bào)告，甲方審核無異議后七日內(nèi)，向乙方支付服務(wù)費(fèi)。 3、乙方專案組人員的食宿費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)，甲方向乙方支付的各階段服務(wù)費(fèi)包含前述費(fèi)用，除本合同另有約定外，甲方無需另行支付。 4、甲方支付費(fèi)用的同時(shí)，乙方須向甲方相應(yīng)出具正式合法發(fā)票，否則，甲方有權(quán)拒絕支付。 5、支付方式 付款方式為甲方按照上述約定的服務(wù)費(fèi)用及支付方式將應(yīng)付款項(xiàng)匯至乙方以下銀行賬戶： 銀行名稱：廣州市工商銀行中信支行 戶口名稱：戴德梁行房地產(chǎn)顧問（廣州）有限公司 戶口號碼：3602010619200045778 四、乙方各階段服務(wù)的專案小組 1、乙方應(yīng)按本合同約定，成立各階段服務(wù)專案組。乙方應(yīng)在本合同簽訂同時(shí)，向甲方提供各階段服務(wù)項(xiàng)目專案組的成員名單，由甲方審核確認(rèn)。 2、乙方成立的各階段服務(wù)專案組人員應(yīng)當(dāng)由從事過3個(gè)以上與該項(xiàng)目相應(yīng)階段服務(wù)內(nèi)容同規(guī)模、同類型項(xiàng)目的市場調(diào)研、招商策劃、客戶服務(wù)、市場營銷、等工作的專業(yè)人員組成。乙方所提交的名單，應(yīng)當(dāng)附有各成員的履歷。 3、在乙方提交名單及乙方提供各階段服務(wù)期間，甲方有權(quán)對該具體工作人員的工作表現(xiàn)或業(yè)務(wù)水平提出意見，有權(quán)要求乙方更換。乙方應(yīng)在接到甲方通知之日起三日內(nèi)予以更換。乙方保證其所提供的工作人員名單及簡歷的真實(shí)性，否則因此而產(chǎn)生的責(zé)任、糾紛均由乙方承擔(dān)。 五、甲方責(zé)任 1、在各階段服務(wù)期間，甲方應(yīng)真實(shí)地向乙方提供企業(yè)及項(xiàng)目的相關(guān)資料，如背景資料、本項(xiàng)目相關(guān)的建筑圖紙和規(guī)劃等。 2、甲方指 代表甲方具體執(zhí)行本合同，向乙方提供及時(shí)、準(zhǔn)確的信息咨詢；但該甲方代表所作出的任何承諾、保證、函件、簽字、確認(rèn)等，均須加蓋甲方公章方為有效； 3、按照雙方商定的工作進(jìn)度及時(shí)做好乙方所提交的方案的審核工作，乙方提交的方案、建議，甲方應(yīng)于七個(gè)工作日予以書面回復(fù)（另有約定的除外）；對于乙方提交的文件、報(bào)告、申請等，甲方應(yīng)及時(shí)作出答復(fù)，但甲方的未答復(fù)，并不視為甲方認(rèn)可。 4、按照合同規(guī)定的付款方式和付款期限向乙方支付服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用； 5、甲方有權(quán)監(jiān)督評估乙方及乙方專案組人員的工作業(yè)績和服務(wù)質(zhì)量的權(quán)利。 6、如乙方不執(zhí)行本合同所規(guī)定的義務(wù)，使甲方利益受到嚴(yán)重?fù)p失，則甲方有權(quán)單方面終止合同，并向乙方索取相應(yīng)的賠償。 7、甲方除享有上述權(quán)利外，甲方在乙方提供的各服務(wù)階段，分別享有如下權(quán)利： （1）第一階段 甲方有權(quán)得到乙方提交的有關(guān)該項(xiàng)目的調(diào)研定位資料及報(bào)告。 （2）第二階段 甲方有權(quán)審查并修改乙方所提交的書面報(bào)告或工作建議等文件。 甲方有權(quán)參加、監(jiān)督乙方與招商客戶的招商談判工作。 甲方負(fù)責(zé)與乙方招商客戶簽訂合約等與該項(xiàng)目有關(guān)的任何文件。 甲方負(fù)責(zé)統(tǒng)一收取招商客戶交納的訂金（定金）、押金及租金等款項(xiàng)。乙方不得向招商客戶收取任何費(fèi)用，否則一切責(zé)任由乙方自行承擔(dān)。 六、乙方責(zé)任 1、乙方應(yīng)向甲方提供能夠證明其所有合法證照之副本及復(fù)印件（復(fù)印件須加蓋公章），經(jīng)甲方確認(rèn)后留復(fù)印件存查。 2、乙方應(yīng)在項(xiàng)目范圍內(nèi)進(jìn)行服務(wù)工作，不得以違反商業(yè)道德與欺詐、瞞騙的行為從事商業(yè)活動，不得違背甲方意愿做任何有損甲方聲譽(yù)或經(jīng)濟(jì)利益的行為，否則所造成甲方之損失或法律糾紛由乙方全部負(fù)責(zé)。 3、本合同項(xiàng)下的工作，乙方應(yīng)當(dāng)全部自行完成，未經(jīng)甲方書面同意，不得轉(zhuǎn)托他人完成。 4、乙方現(xiàn)指定 為該項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)整個(gè)服務(wù)項(xiàng)目的安排、執(zhí)行和與甲方的溝通、聯(lián)絡(luò)。該負(fù)責(zé)人向甲方所作出的任何承諾、保證、函件、簽字、確認(rèn)等均視為乙方的行為，均由乙方承擔(dān)責(zé)任。 5、因任何原因合同解除或終止的，乙方應(yīng)當(dāng)在三日內(nèi)立即返還甲方所有有關(guān)文件、資料，并向甲方妥善交接一切有關(guān)工作。在合同履行期間和合同終止后，乙方均應(yīng)對甲方的文檔資料和一切未授權(quán)乙方公開的信息保密，不得向任何人吐露在合同中獲知的甲方秘密。 6、合同中由乙方負(fù)責(zé)的所有工作均應(yīng)事先以書面形式交予甲方確認(rèn)，該書面提案交予甲方前均應(yīng)由乙方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審閱同意并簽字確認(rèn)；甲方一經(jīng)確認(rèn)，乙方應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行，不得隨意更改經(jīng)由甲方審定的方案； 7、在本合同履行過程中，乙方除承擔(dān)上述責(zé)任外，在各階段服務(wù)期間，乙方還負(fù)有下述責(zé)任： （1）第一階段： 乙方工作人員應(yīng)及時(shí)將甲方的意見傳達(dá)公司總部，乙方應(yīng)配備相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)理及業(yè)務(wù)執(zhí)行人員，負(fù)責(zé)執(zhí)行已擬訂好的市場計(jì)劃并監(jiān)控市場反饋。 （2）第二階段： 乙方負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商的總體策劃及工作進(jìn)度等全部內(nèi)容。 乙方應(yīng)負(fù)責(zé)起草該項(xiàng)目招商所需相關(guān)合同文件，并提交甲方審查。相關(guān)合同文件的內(nèi)容的最終決定權(quán)由甲方確定，并以甲方與客戶最終簽訂的為準(zhǔn)。 乙方應(yīng)協(xié)助甲方同招商客戶洽談合同中的相關(guān)條款，保證甲方獲得良好經(jīng)濟(jì)利益和社會利益。所有招商過程中，需與客戶簽訂的文件，包括租賃合同等文件，乙方必須提交甲方，由甲方簽訂。未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得以甲方名義或與項(xiàng)目有關(guān)事宜對外簽署任何文件或作出任何承諾、保證。否則，一切責(zé)任均由乙方承擔(dān)。 乙方必須嚴(yán)格按本合同要求和相關(guān)工作進(jìn)度表或甲方調(diào)整后的進(jìn)度要求分階段完成甲方委托的各有關(guān)具體工作，并應(yīng)積極處理甲方交辦的各項(xiàng)工作，并保證在約定時(shí)間內(nèi)按計(jì)劃完成招商任務(wù)。 作為專業(yè)公司，乙方必須以嚴(yán)謹(jǐn)、專業(yè)的態(tài)度和方法為甲方提供專業(yè)的策劃、招商代理等各項(xiàng)服務(wù)，并具體負(fù)責(zé)甲方委托項(xiàng)目的監(jiān)控、實(shí)施和執(zhí)行，以確保項(xiàng)目招商客戶的質(zhì)量。由于乙方的工作失誤而導(dǎo)致甲方的損失，由乙方承擔(dān)。 乙方同意甲方可以將乙方的名稱、標(biāo)志等（包括設(shè)計(jì)、策劃人員的姓名）免費(fèi)用于該項(xiàng)目的對外宣傳。 七、聲明及保證 1、乙方在此承諾并保證在南海區(qū)范圍內(nèi)不再承接任何與甲方的該項(xiàng)目相同或相類似的或與甲方直接競爭的服務(wù)項(xiàng)目，否則，甲方有權(quán)解除本合同，乙方并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)本合同總金額10％的違約賠償金。 2、經(jīng)甲方同意后乙方與第三方合作的，乙方須保證本合同約定的費(fèi)用、比例低于或不高于乙方與其他合作方的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如有違反，甲方可提前終止合同并不予支付乙方已發(fā)生的上述費(fèi)用。 3、乙方在其廣告作品中適當(dāng)位置中加入乙方公司的名稱及電話，要事先取得甲方同意，否則不得實(shí)施。 八、特別條款 1、本合同的簽訂及合同中所確定的各服務(wù)項(xiàng)目，并不視為由乙方獨(dú)家服務(wù)，甲方有權(quán)在合同期限內(nèi)根據(jù)需要將部分或全部服務(wù)項(xiàng)目委托其他人，甲方亦有權(quán)通知乙方而減少服務(wù)內(nèi)容和項(xiàng)目。 2、本合同履行過程中，甲方有權(quán)提前十日通知乙方而解除合同，合同解除后，雙方按已履行的期限及本合同約定的服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)，甲方不再承擔(dān)其他補(bǔ)償、賠償責(zé)任。 九、違約責(zé)任及合同的解除 1、甲方無正當(dāng)理由逾期支付服務(wù)費(fèi)的，每逾期一日，須向乙方支付應(yīng)付服務(wù)費(fèi)萬分之三的違約金。 2、乙方未按計(jì)劃期限或甲方通知調(diào)整后的進(jìn)程時(shí)間向乙方提交方案、策劃、設(shè)計(jì)等或有其它遲延提供服務(wù)的行為，每逾期一日，乙方須向甲方支付人民幣500元的違約金，逾期達(dá)五日的，甲方有權(quán)解除本合同。 3、如甲方對乙方完成的任何一期工作成果不滿意（包括調(diào)研報(bào)告、《工作進(jìn)度表》、工作計(jì)劃、工作方案等），乙方應(yīng)當(dāng)進(jìn)行修改。經(jīng)兩次修改后甲方仍不滿意的，甲方有權(quán)解除本合同，而無需向乙方支付任何賠償、補(bǔ)償。 4、合同期內(nèi)，如因乙方原因造成甲方損失或損害甲方商譽(yù)的，甲方有權(quán)解除本合同，乙方并應(yīng)賠償甲方受到的實(shí)際損失。 5、乙方違反本合同其它約定的，經(jīng)甲方通知限期改正或履行，而期滿仍未改正或履行的，甲方有權(quán)解除本合同。 6、因乙方原因而合同解除或終止的，乙方應(yīng)當(dāng)向甲方支付本合同總金額20％的違約賠償金，如該違約賠償金不足以彌補(bǔ)甲方的損失，乙方還須賠償甲方的實(shí)際損失。 7、合同期內(nèi)，如乙方未征得甲方同意，擅自發(fā)布或執(zhí)行違背甲方意愿的宣傳和各類公關(guān)活動，甲方不負(fù)任何責(zé)任，造成甲方損失的，乙方應(yīng)視實(shí)際情況向甲方賠償經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)損失，并承擔(dān)法律責(zé)任。 十、知識產(chǎn)權(quán) 1、合同期內(nèi)，乙方各階段服務(wù)向甲方提供的一切報(bào)告、營銷、策劃、創(chuàng)意、方案等工作成果，一經(jīng)由甲方審核、確認(rèn)并采用，其使用權(quán)、著作權(quán)(版權(quán))、載體所有權(quán)等權(quán)利均歸甲方所有，甲方有權(quán)用于廣告發(fā)布、對外宣傳以及再轉(zhuǎn)讓等。本合同期滿或提前解除后，未經(jīng)甲方同意，乙方不得使用上述工作成果。 （2、如甲方未按本合同全額支付乙方策劃服務(wù)費(fèi)用，則乙方撰寫之《佛山市海暉城商業(yè)地塊項(xiàng)目定位策劃報(bào)告》著作版權(quán)歸乙方所有，甲方未經(jīng)乙方同意無權(quán)使用該報(bào)告，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，乙方有權(quán)追究甲方的侵權(quán)責(zé)任，給乙方造成損失的，乙方有權(quán)向甲方要求賠償。如甲方按本合同全額支付乙方策劃服務(wù)費(fèi)用后，則報(bào)告之版權(quán)歸甲方所有。） 十一、保密責(zé)任 為履行本合同，甲方向乙方提供經(jīng)營、業(yè)務(wù)、產(chǎn)品、技術(shù)等有關(guān)的文件、信息、圖紙及軟件等，乙方須對甲方所提供的上述資料和所知悉的甲方的一切未經(jīng)公開的商業(yè)秘密負(fù)有保密義務(wù)，并應(yīng)采取一切合理的措施以使其所接受的資料免于散發(fā)、傳播、披露、復(fù)制、濫用及被無關(guān)人員接觸。如乙方違反本條款，甲方有權(quán)解除本合同，同時(shí)乙方須賠償甲方因此而受到的損失。 對于甲方提供的資料及乙方完成的服務(wù)成果，乙方應(yīng)當(dāng)在合同解除或終止時(shí)交還甲方。甲方無需為此而額外支付費(fèi)用。 十二、免責(zé)條款 1、如因不可抗力致使一方不能履行本合同義務(wù)的，該方不承擔(dān)責(zé)任，但該方應(yīng)在合理的時(shí)間內(nèi)提供所發(fā)生的不可抗力的證明文件。 2、甲方有權(quán)提前十日通知乙方而解除或暫停合同，雙方按乙方已提供的服務(wù)及本合同約定價(jià)款結(jié)算，甲方未支付的部分在雙方結(jié)算后七日內(nèi)結(jié)算，除此之外，甲方不再承擔(dān)其他責(zé)任。 十三、爭議的解決 雙方因本合同發(fā)生爭議的，應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，任何一方可提請項(xiàng)目所在地人民法院訴訟解決。 十四、通知 1、 甲方根據(jù)本合同發(fā)出任何通知書予乙方，可發(fā)送至如下地址： 地址： 郵編： 甲方也可直接發(fā)送至乙方服務(wù)現(xiàn)場。 經(jīng)郵局將通知書寄出48小時(shí)后，視為送達(dá)。 2、所有乙方根據(jù)本合同發(fā)出予甲方的書面通知或向乙方提交的工作成果，如派人送達(dá)的，應(yīng)直接送達(dá)到，可發(fā)送致如下地址： 地址： 郵編： 如采取特快專遞送達(dá)的，以甲方實(shí)際收到為準(zhǔn)。 十五、其他 1、本合同附件系本合同的組成部分，同合同正文具有同等法律效力。 2、本合同自雙方法定代表人簽字并加蓋公章后生效。本合同一式肆份，雙方各執(zhí)貳份。 甲方（蓋章）： 乙方（蓋章）： 佛山市中南恒展房地產(chǎn)有限公司 戴德梁行房地產(chǎn)顧問(廣州)有限公司 代表： 代表： 日期： 日期： 附件1： 乙方項(xiàng)目前期調(diào)研及定位階段工作目標(biāo)及服務(wù)內(nèi)容 一、工作目標(biāo) 通過對本項(xiàng)目所處區(qū)位的細(xì)致調(diào)研，把握這一區(qū)域未來的消費(fèi)特征，確認(rèn)適合本項(xiàng)目最理想的發(fā)展規(guī)模、業(yè)態(tài)概念、市場定位、主題構(gòu)思、商品組合、目標(biāo)租戶、鋪位面積等，了解有關(guān)項(xiàng)目的投資效益，建立一個(gè)適合商業(yè)定位，以利于本項(xiàng)目的開發(fā)能真正滿足當(dāng)?shù)叵M(fèi)者及業(yè)態(tài)要求，并具備良好的發(fā)展?jié)摿?。而商業(yè)策劃與定位的主旨，乙方將提交甲方有關(guān)下列問題的專業(yè)意見： 能充分發(fā)揮地塊的優(yōu)點(diǎn)、與發(fā)展本項(xiàng)目的整體形象協(xié)調(diào)一致，并能顧及當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場發(fā)展水平的業(yè)態(tài)概念、市場定位及消費(fèi)組合。 本項(xiàng)目應(yīng)包括多少及哪類業(yè)態(tài)業(yè)種及其他適合本項(xiàng)目經(jīng)營的物業(yè)組成。 未來本項(xiàng)目將會帶來怎樣的競爭？該類競爭項(xiàng)目將包括什么組合及設(shè)施？甲方發(fā)展本項(xiàng)目須做出怎樣的改動以應(yīng)對有關(guān)競爭？ 投資本項(xiàng)目的收支預(yù)測及有關(guān)經(jīng)濟(jì)效益分析。 二、服務(wù)內(nèi)容 通過對佛山市場及本項(xiàng)目現(xiàn)狀的綜合考察和市場調(diào)研分析，對本項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位和客戶定位，工作內(nèi)容主要涵蓋如下部分： 1、項(xiàng)目前期進(jìn)展情況分析及調(diào)研方式確定 在探討本項(xiàng)目的基本商業(yè)業(yè)態(tài)組合定位方案前，乙方會先行分析甲方之前已就本項(xiàng)目進(jìn)行之籌備工作及事務(wù)，有關(guān)分析之要點(diǎn)將著重于前期研究所采用的方法，并將評估研究內(nèi)容是否適用，于技術(shù)上是否正確可行，以及是否有需要做出修訂及校正。同時(shí)根據(jù)本項(xiàng)目特質(zhì)、輻射范圍確定調(diào)研區(qū)域及科學(xué)的調(diào)研方法。 2、市場調(diào)研分析 市場調(diào)研分析的目的是從不同的層面對佛山市及本項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行比較分析，以確保項(xiàng)目定位所涉及市場信息的全面、客觀、準(zhǔn)確。 市場調(diào)研分析 為了了解佛山市南海區(qū)地域目前和未來相關(guān)的商業(yè)物業(yè)市場情況將進(jìn)行相應(yīng)的市場調(diào)研研究工作，這些調(diào)研、研究、分析將包括以下方面： 地域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、家庭經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、公共工程建設(shè)、區(qū)域特色及未來發(fā)展趨勢 商業(yè)總體概況、商業(yè)特征、區(qū)域商圈、業(yè)態(tài)形式、交通狀況、面積規(guī)模、輻射范圍、功能結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)組合、競爭狀況等 人口規(guī)模、人口構(gòu)成、人口素質(zhì)、家庭狀況、收入來源、收入水平、消費(fèi)狀況、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)心理等 零售市場、主題市場、專業(yè)市場、休閑市場、業(yè)態(tài)組合市場、其他業(yè)態(tài)市場的概況，市場發(fā)展趨勢；以及政府對上述市場的相關(guān)政策及發(fā)展規(guī)劃 各業(yè)態(tài)市場的經(jīng)營狀況、顧客構(gòu)成、布局規(guī)劃、管理模式、經(jīng)營方式、服務(wù)水平、營銷策略等 各業(yè)態(tài)商戶資源狀況、主力商戶情況、經(jīng)營形式、經(jīng)營實(shí)力、合作條件、發(fā)展計(jì)劃、物業(yè)需求、裝修標(biāo)準(zhǔn)、租金標(biāo)準(zhǔn)等 本項(xiàng)目周邊環(huán)境狀況及發(fā)展規(guī)劃、周邊商業(yè)配套狀況及發(fā)展規(guī)劃、現(xiàn)有及潛在競爭者 根據(jù)以上市場調(diào)研分析，將預(yù)測未來市場發(fā)展趨勢，同時(shí)分析不同市場方面的未來需求情況。 相關(guān)案例分析 乙方將選取數(shù)個(gè)相關(guān)的案例進(jìn)行分析，研究的主要方向是這些案例的發(fā)展歷程，成功的經(jīng)驗(yàn)。 案例分析的目的是借鑒類似商業(yè)公建項(xiàng)目在業(yè)態(tài)規(guī)劃、總體結(jié)構(gòu)布局、物業(yè)條件利用及業(yè)種配比上的經(jīng)驗(yàn)，供本項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展提供參考。 SWOT 分析 在區(qū)域分析及市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，對本項(xiàng)目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會及風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并在項(xiàng)目實(shí)施前全面考慮這些因素，以確保項(xiàng)目的成功開發(fā)。 本項(xiàng)目市場競爭分析 ? 競爭區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀分析 ? 相關(guān)商業(yè)項(xiàng)目佛山市場供應(yīng)狀況分析 ? 本類型市場租賃狀況分析 -可比性市場分析 -可比性市場界定 -可比性市場現(xiàn)存供應(yīng)量分析 -可比性市場價(jià)格分析 -可比性市場租售狀況分析 ? 項(xiàng)目規(guī)模比較分析 ? 環(huán)境景觀比較分析 ? 建筑風(fēng)格比較分析 ? 內(nèi)部結(jié)構(gòu)比較分析 ? 配套設(shè)施比較分析 3. 業(yè)態(tài)商業(yè)市場分析 根據(jù)競爭項(xiàng)目（現(xiàn)存及未來的競爭）的性質(zhì)、未來的業(yè)態(tài)商業(yè)市場趨勢以及商圈人口及目標(biāo)市場的特征，結(jié)合本項(xiàng)目物業(yè)特質(zhì)，制訂業(yè)態(tài)概念。整體目標(biāo)在于建立一個(gè)全新、與別不同、具良好收益及發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)項(xiàng)目。 ?評估本項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)市場及店鋪數(shù)量、質(zhì)量及市場收益業(yè)績及租金水平，以分析區(qū)域市場的特征及確定項(xiàng)目最理想的定位，以形成與其他市場差異互補(bǔ)的定位。 ?具體研究主要競爭項(xiàng)目現(xiàn)存商戶資源之資料，以作甲方項(xiàng)目商業(yè)組合之參考。這可從微觀角度分析業(yè)態(tài)業(yè)種組合，確認(rèn)發(fā)展機(jī)會。 ?整理目前正在或即將在佛山發(fā)展的商業(yè)項(xiàng)目資料，包括商業(yè)樓面面積、位置、商品組合、租金標(biāo)準(zhǔn)及租約期等，可清晰評估、把握本項(xiàng)目所要確定的業(yè)種項(xiàng)目比例。 4.目標(biāo)市場分析 分析發(fā)展本項(xiàng)目主要目標(biāo)市場的特征及未來發(fā)展?jié)摿?，以了解有關(guān)市場之性質(zhì)及重要性。 ?本地消費(fèi)客層：根據(jù)前往競爭項(xiàng)目的方便程度及距離識別發(fā)展項(xiàng)目的商圈范圍。另有關(guān)會影響本項(xiàng)目道路的未來交通基建亦為考慮之列。至于商圈區(qū)域居民的人口、零售消費(fèi)及人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則將按政府?dāng)?shù)據(jù)評估。 ?外來消費(fèi)客層：評估外來消費(fèi)人群的概況（如客流來源、消費(fèi)群體比例、旅游消費(fèi)周期、消費(fèi)熱點(diǎn)等）可得知此市場大概的經(jīng)濟(jì)帶動能力。 5.適合本項(xiàng)目的開發(fā)方案研擬 根據(jù)上述分析結(jié)果，研擬本案最適合之兩個(gè)開發(fā)方案，并形成調(diào)研定位中期報(bào)告初稿（需有財(cái)務(wù)分析）。為落實(shí)本案之開發(fā)目標(biāo)符合市場之需求，開發(fā)定位詳情如下： ?整體策略方針及結(jié)構(gòu) ?市場定位 ?經(jīng)營主題 ?目標(biāo)市場 ?商業(yè)開發(fā)策略 ?業(yè)態(tài)業(yè)種組合 ?樓層業(yè)態(tài)業(yè)種商業(yè)空間規(guī)劃 ?主力目標(biāo)客戶鎖定 6、消費(fèi)者市場調(diào)查 該部分調(diào)查以主流消費(fèi)客層為基礎(chǔ)擴(kuò)展進(jìn)行消費(fèi)者市場調(diào)查，以深入了解消費(fèi)期望，以及測試研擬方案的可行性。 問卷調(diào)查： 在附近和佛山市南海區(qū)主要購物街道或住宅區(qū)、商家及與本項(xiàng)目定位關(guān)聯(lián)的場所進(jìn)行截?fù)艋蛉霊粼L問（詳情待定），可測試及論證有關(guān)目標(biāo)市場的設(shè)定、本項(xiàng)目定位概念及組合、推廣模式。 主要探討范圍包括： 市場調(diào)查確實(shí)的樣本數(shù)目及訪問地點(diǎn)有待與甲方研究確定。問卷初稿及調(diào)查所需要使用的其他資料將由乙方籌備，然后再與甲方討論制定。 7、目標(biāo)客戶調(diào)查 為取得更具資料性及詳盡的回應(yīng)，乙方建議進(jìn)行座談會討論。乙方建議針對目標(biāo)客戶進(jìn)行1至2組的座談會。 座談會討論可讓我們廣泛了解目標(biāo)客戶的意見及要求。主要內(nèi)容如下： ?他們對該發(fā)展項(xiàng)目的意見 ?該發(fā)展項(xiàng)目是否能配合他們未來的業(yè)務(wù)擴(kuò)展計(jì)劃 ?他們要求的單位面積 ?對租/售模式的建議 ?有關(guān)配套、車位、機(jī)電設(shè)施方面的主要要求 ?討論題目方案由乙方負(fù)責(zé)籌備。 8、財(cái)務(wù)分析 乙方以甲方提供的數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，進(jìn)行財(cái)務(wù)可行性研究，以具體分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，在檢討分析上述方案以后，乙方會就建議項(xiàng)目采用的不同商品組合方案進(jìn)行多項(xiàng)分析，包括： ?營運(yùn)收益及支出評估 ?營運(yùn)額預(yù)測 ?折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析-凈現(xiàn)值 ?折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析-內(nèi)部回報(bào)率 ?敏感性分析 9、最終定位方案的確定 根據(jù)上述分析結(jié)果，乙方對研擬本案 最適合之兩個(gè)開發(fā)方案進(jìn)行調(diào)整，建議如何從實(shí)質(zhì)角度選擇本項(xiàng)目最優(yōu)方案。所有提交方案均需仔細(xì)研究，以確定其是否切合實(shí)際及在商業(yè)的層面上是否可行。完成調(diào)研定位終期報(bào)告。 附件2： 乙方招商策劃代理階段工作目標(biāo)及服務(wù)內(nèi)容 一、工作目標(biāo) 通過制定合適策略，以最有利的條件及在最短時(shí)間內(nèi)，覓得最能符合建議商品組合及市場定位要求的合適租戶。過程包括運(yùn)作過程招商推廣、開幕前期宣傳服務(wù)、招商實(shí)務(wù)策劃、對目標(biāo)租戶應(yīng)采用的策略等，并通過對商業(yè)條款的洽談吸引商家入駐，最終令本項(xiàng)目取得良好的營銷績效。 二、工作內(nèi)容 乙方根據(jù)本項(xiàng)目的前期商業(yè)策劃/定位確定的目標(biāo)市場，制訂策略，具體主持招商工作的進(jìn)程。主要工作內(nèi)容涵蓋如下部分： 1、制定招商策略 （1）策略 ?招商思想確立 ?招商網(wǎng)絡(luò)遴選 ?招商區(qū)域確定 ?招商階段制定 ?招商活動計(jì)劃 ?招商承諾計(jì)劃 （2）招商過程模擬 招商實(shí)施： ?租客租賃心理分析 ?商鋪情況介紹 ?簽定意向書 ?客戶檔案記錄 ?成交情況總匯 租賃合同執(zhí)行監(jiān)控： ?收款催款過程控制 ?按期交款的收款控制 ?延期交工的收款控制 ?入住環(huán)節(jié)控制 ?客戶檔案 ?客戶回訪與親情培養(yǎng) ?與物業(yè)管理的交接 招商結(jié)束： ?招商資料的整理和保管 ?招商隊(duì)伍、人員的業(yè)績評定 ?招商工作中的處理個(gè)案記錄 ?招商工作總結(jié) （3）實(shí)施各階段策劃推廣執(zhí)行方案 每一個(gè)階段的推廣方案將有所區(qū)別，而執(zhí)行的策略也將根據(jù)實(shí)際情況做出調(diào)整，乙方招商團(tuán)隊(duì)將制定各階段招商計(jì)劃并加以施行。 2、招商前資料準(zhǔn)備 （1）招商資料準(zhǔn)備 合同文本：租賃合同標(biāo)準(zhǔn)文本、保險(xiǎn)合同、公證書 （2）制定招商工作進(jìn)度總表 （3）招商控制與招商進(jìn)度模擬 ?招商控制表 ?收入預(yù)算表 ?分項(xiàng)開支計(jì)劃 ?邊際費(fèi)用 ?優(yōu)惠打折 3、招商實(shí)務(wù)籌劃 （1）編寫招商手冊。 （2）客戶管理制度體系建立 ?電話接聽登記表 ?新客戶表 ?老客戶表 ?客戶訪談記錄表 ?招商日統(tǒng)計(jì)表 ?招商周報(bào)表 ?招商月報(bào)表 ?已成交客戶檔案表 ?應(yīng)收帳款控制表 ?保留商鋪控制表 （3）招商作業(yè)指導(dǎo)書制作 ?項(xiàng)目概括 ?職業(yè)素質(zhì)準(zhǔn)則： ?招商基礎(chǔ)知識與技巧： ?業(yè)務(wù)的階段性 ?業(yè)務(wù)的特殊性 ?業(yè)務(wù)的技巧 4、招商組織與日常管理 （1）及時(shí)調(diào)整招商策略（招商時(shí)間表、價(jià)目表等） （2）全面向目標(biāo)客戶推介項(xiàng)目 （3）安排有興趣客戶現(xiàn)場考察 （4）與客戶進(jìn)行租務(wù)談判 （5）安排客戶簽署合同書及正式合同 （6）安排與客戶之間的公關(guān)應(yīng)酬活動 附件四： 工作進(jìn)度表 附件五：《佛山市海暉城商業(yè)地塊項(xiàng)目定位策劃報(bào)告》大綱 第一部分 商業(yè)定位 1. 項(xiàng)目發(fā)展背景簡析 本部分首先從宏觀上研究佛山市(獅山)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況并預(yù)測其發(fā)展走勢，研究對象包括佛山市(獅山)GDP、人均GDP、城市居民人均可支配收入、城市居民人均消費(fèi)性支出等。在佛山市經(jīng)濟(jì)整體環(huán)境進(jìn)行研究之后，分析項(xiàng)目所在區(qū)域近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢和城市規(guī)劃情況，以及其可能對本項(xiàng)目所產(chǎn)生的影響。 1.1佛山市(獅山)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 ? 經(jīng)濟(jì)概況與發(fā)展水平分析 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與支柱產(chǎn)業(yè)分析 ? 社會消費(fèi)品零售總額分析 ? 人口構(gòu)成及人口特征分析 ? 人口消費(fèi)力水平分析（含人均可支配收入及人均消費(fèi)性支出分析） 1.2佛山市(獅山)規(guī)劃分析 ? 城市發(fā)展定位及發(fā)展規(guī)劃分析 ? 城市產(chǎn)業(yè)布局對項(xiàng)目的影響分析 ? 城市商業(yè)/商務(wù)發(fā)展規(guī)劃分析 ? 城市交通規(guī)劃分析 ? 城市配套規(guī)劃對項(xiàng)目開發(fā)的影響分析 2.佛山市(獅山)物業(yè)市場分析 2.1商業(yè)市場研究（含專業(yè)市場） ? 商業(yè)發(fā)展歷程及趨勢 ? 項(xiàng)目所在區(qū)域及周邊商圈分析 ? 商業(yè)市場供應(yīng)分析 ? 商業(yè)市場需求分析 ? 商業(yè)市發(fā)展趨勢分析 2.2酒店市場研究 ? 項(xiàng)目所在區(qū)域星級酒店分布 ? 星級酒店供應(yīng)分析 ? 星級酒店經(jīng)營現(xiàn)狀 ? 星級酒店配套設(shè)施 ? 項(xiàng)目所在區(qū)域未來星級酒店發(fā)展趨勢預(yù)測 3. 案例研究 本部分主要通過分析類似項(xiàng)目發(fā)展歷程，了解其成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，面臨的困難和采取的策略。 ? 區(qū)位環(huán)境 ? 市場定位 ? 功能組合布局 ? 配套設(shè)施 ? 租售策略 ? 可借鑒意義 4.項(xiàng)目發(fā)展條件分析 本部分主要通過研究項(xiàng)目所處的區(qū)域環(huán)境、周邊人口、交通、商業(yè)配套設(shè)施及項(xiàng)目自身臨路狀況等，為本項(xiàng)目找準(zhǔn)合適的發(fā)展策略提供決策依據(jù)。 4.1項(xiàng)目開發(fā)條件分析 ? 項(xiàng)目周邊人口 ? 項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析 ? 項(xiàng)目交通條件分析 ? 項(xiàng)目周邊配套分析 4.2項(xiàng)目SWOT分析 ? 項(xiàng)目優(yōu)勢分析 ? 項(xiàng)目劣勢分析 ? 項(xiàng)目機(jī)遇分析 ? 項(xiàng)目威脅分析 5.項(xiàng)目定位 以市場需求和符合項(xiàng)目的特點(diǎn)及可持續(xù)發(fā)展為向?qū)?，使?xiàng)目定位具備前瞻性、創(chuàng)新性、合理性以及持續(xù)的競爭力。 5.1項(xiàng)目整體定位策略 ? 項(xiàng)目整體發(fā)展策略建議 ? 商業(yè)地塊類別建議（專業(yè)市場或零售商業(yè)） ? 項(xiàng)目各類型物業(yè)體量建議 5.2項(xiàng)目商業(yè)定位 ? 市場定位建議 ? 檔次定位建議 ? 目標(biāo)消費(fèi)群定位 ? 功能業(yè)態(tài)組合建議 ? 目標(biāo)商戶組合建議 5.3項(xiàng)目酒店定位 ? 市場定位建議 ? 檔次定位建議 ? 目標(biāo)客戶定位 6.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議 針對本項(xiàng)目市場定位、擬訂的目標(biāo)客戶、商戶組合，對項(xiàng)目設(shè)計(jì)要點(diǎn)進(jìn)行提示，為項(xiàng)目設(shè)計(jì)提供指引，使項(xiàng)目設(shè)計(jì)符合市場、符合目標(biāo)客戶需求。 6.1整體規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議 ? 整體平面布局設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議 ? 整體人流車流設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議 ? 整體出入口設(shè)計(jì)要點(diǎn)建義 6.2項(xiàng)目商業(yè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議 ? 項(xiàng)目商業(yè)平面布局設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議 ? 項(xiàng)目商業(yè)硬件設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議 ? 項(xiàng)目商業(yè)停車位配置設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議 6.3項(xiàng)目酒店設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議 ? 項(xiàng)目酒店平面布局設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議 ? 項(xiàng)目酒店配套設(shè)施設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議 ? 項(xiàng)目酒店停車位配置設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議 7. 項(xiàng)目開發(fā)策略及開發(fā)節(jié)奏建議 本部分將重點(diǎn)分析項(xiàng)目如何開發(fā)（是一次開發(fā)還是二次開發(fā)）、何時(shí)入市，為委托方擬訂合理的開發(fā)計(jì)劃提供市場基礎(chǔ)。 7.1項(xiàng)目開發(fā)建議 ? 項(xiàng)目整體開發(fā)建議（一次開發(fā)還是二次開發(fā)） ? 項(xiàng)目分期開發(fā)建議 7.2項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)建議 ? 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)建議 ? 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃建議 根據(jù)最佳入市時(shí)機(jī)、項(xiàng)目開發(fā)所需時(shí)間，倒推開發(fā)時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃。 8.項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 本部分將結(jié)合委托方需求，針對項(xiàng)目整體進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。 8.1項(xiàng)目租金價(jià)格建議 8.2項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ? 項(xiàng)目開發(fā)投資估算 ? 項(xiàng)目招商進(jìn)度與價(jià)格 ? 項(xiàng)目收入與資金回收進(jìn)度 ? 項(xiàng)目資金籌措與使用計(jì)劃 ? 項(xiàng)目損益及利潤 ? 項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量分析 9.項(xiàng)目發(fā)展小結(jié) 結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)市場背景及定位、規(guī)劃研究，對項(xiàng)目地塊投資可行性進(jìn)行綜合評價(jià)。 注： 1.項(xiàng)目開發(fā)物業(yè)所涉及的各項(xiàng)成本投入由委托方提供。 2.大綱在項(xiàng)目實(shí)操過程中將按實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。 第二部分 設(shè)計(jì)任務(wù)書大綱 本部分將根據(jù)項(xiàng)目定位，協(xié)助委托方擬訂項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書要點(diǎn)，為設(shè)計(jì)單位提供指引。包括以下內(nèi)容： 1 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)說明 1.1項(xiàng)目概況及周邊條件說明 ? 項(xiàng)目區(qū)位 ? 建筑規(guī)模 ? 地塊條件 ? 道路交通 ? 周邊環(huán)境 1.2項(xiàng)目定位及目標(biāo)客戶群體說明 ? 項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)定位及目標(biāo)客戶群體 ? 項(xiàng)目酒店物業(yè)定位及目標(biāo)客戶群體 1.3項(xiàng)目規(guī)劃布局構(gòu)思說明 ? 項(xiàng)目定位 ? 設(shè)計(jì)理念及意向 ? 整體布局 ? 提供景觀、燈光設(shè)計(jì)與效果建議 2 項(xiàng)目各類物業(yè)設(shè)計(jì)要求 2.1商業(yè)物業(yè)設(shè)計(jì)要求 ? 立面及建筑風(fēng)格要求 ? 出入口位置要求 ? 人流、車流動線要求 ? 店鋪間隔要求 ? 商業(yè)物業(yè)硬件要求 2.2酒店物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 ? 立面及建筑風(fēng)格要求 ? 出入口要求 ? 人流、車流動線要求 ? 戶型配比要求 ? 戶型間隔要求 ? 配套設(shè)施要求 注：大綱在項(xiàng)目實(shí)操過程中將按實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。 第 34 頁 共 34 頁