佛山市獅山中恒海暉城商業(yè)項目前期策劃服務合同+招商代理合同20121217

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佛山市獅山中恒海暉城商業(yè)地塊項目 招商策劃代理服務合同 （討論稿） 甲方（委托方）：佛山市中南恒展房地產(chǎn)有限公司 乙方（受托方）：戴德梁行房地產(chǎn)顧問（廣州）有限公司  項目招商策劃代理合同 甲方（委托方）：佛山市中南恒展房地產(chǎn)有限公司 法定地址 : 佛山市南海區(qū)獅山鎮(zhèn)桂丹路99號 法人代表 : 營業(yè)執(zhí)照 : 乙方（受托方）：戴德梁行房地產(chǎn)顧問（廣州）有限公司 法定地址 ：廣州市天河北路233號中信廣場辦公樓4504B-4508A室 法人代表 : 張國正 營業(yè)執(zhí)照 : 44010 84000 07811 根據(jù)有關法律法規(guī)，甲、乙雙方經(jīng)充分溝通和友好協(xié)商，就甲方開發(fā)建設的佛山市海暉城商業(yè)地塊項目（以下簡稱“項目”）開發(fā)需要，委托乙方負責前期調(diào)研定位、招商策劃代理等服務事宜，雙方本著平等、互利、長期合作的原則，簽訂本合同，以資共同遵守： 一、項目概況 項目位置 : 項目地處佛山市南海區(qū)獅山鎮(zhèn)，位于佛山一環(huán)與桂丹路交匯處 項目面積 : 項目占地8萬平方米，體量不限。 二、乙方提供的服務 根據(jù)本合同約定，乙方應向甲方提供的服務應分為項目前期調(diào)研定位，招商策劃代理二個階段。 （一）第一階段：項目前期調(diào)研及定位 1、該階段服務期限： 自2012年12月25日起至2013年 月 日止，服務期限為3個月。 2、該階段乙方的工作目標及內(nèi)容（詳見附件1）。 3、該階段服務進度計劃： （1）項目組進駐現(xiàn)場：乙方應在本合同簽訂的同時，向甲方提供該階段服務項目專案組的成員名單，經(jīng)甲方審核無異議后七工作日內(nèi)，甲方依據(jù)本合同約定向乙方支付第一筆服務費。 （2）全面實地調(diào)研：乙方專案組人員應立即開展全面實地分析調(diào)研工作，了解項目前期進展、對項目所處區(qū)域商業(yè)市場進行調(diào)研分析、目標市場分析，并在自收到甲方支付的第一筆服務費之日起——周內(nèi)，向甲方提出不少于兩個的開發(fā)方案，供甲方選擇使用。 （3）開發(fā)方案的研討：甲方確認開發(fā)方案后一周內(nèi)，乙方應開展消費者、目標客戶市場調(diào)查，測試調(diào)研工作，并向甲方提交該項目的調(diào)研定位終期報告初稿，就定位概念向甲方作以充分匯報并與甲方共同研究。 （4）商業(yè)策劃與定位報告的最終完成：乙方提交終期報告初稿后，專案組人員應就該終期初稿報告與甲方進行討論并聽取甲方的修改意見，并在五個工作日內(nèi)按甲方意見修改完成并提交最終稿提交甲方確認。 4、服務要求 乙方須從市場、商業(yè)角度提供項目定位策劃服務。服務內(nèi)容詳見“附件一《佛山市海暉城商業(yè)地塊項目定位策劃報告》大綱”。 項目商業(yè)定位策劃服務以書面（中文）報告書和電子文件的方式提交成果，《佛山市海暉城商業(yè)地塊項目定位策劃報告》（以下簡稱“報告”）初稿以電子版文件壹套（PDF格式）的方式提交，終稿報告以書面報告書一式叁份及電子版文件壹套（PDF格式）的方式提交。 合同履行方式及期限 序號 事項 履行方式 期限 1 初稿報告 合同生效后至乙方向甲方交付初稿報告電子版文件。 45個法定工作日 2 初稿報告說明會 甲方在收到初稿報告電子版文件后，須在5個法定工作日內(nèi)與乙方約定時間并召開PPT形式的初稿報告說明會。如在該期限內(nèi)（5個法定工作日內(nèi)）甲方不與乙方約定并召開初稿說明會的或無采取任何形式通知乙方延期的，則視為甲方對初稿報告無異議、確認并通過。 5個法定工作日 3 初稿報告意見提出 甲方在聽取乙方初稿報告說明會后5個法定工作日內(nèi)，根據(jù)合同約定的服務要求以書面形式提出初稿報告修改意見，如在該期限內(nèi)甲方?jīng)]以書面形式提出初稿報告修改意見，則視為對初稿報告沒異議、確認并通過。 5個法定工作日 4 初稿報告修改及終稿報告電子版提交 乙方在收到甲方初稿報告書面修改意見后完成對初稿報告的修改并提交終稿報告電子版文件。 10個法定工作日 5 終稿報告確認 甲方在收到終稿報告電子版文件后5個法定工作日內(nèi)以書面形式進行確認。如在該期限內(nèi)（5個法定工作日內(nèi)）甲方不與乙方書面形式確認終稿報告或無采取任何形式通知乙方延期的，則視為甲方對終稿報告無異議、確認并通過。 5個法定工作日 6 終稿報告書面報告書提交 甲方確認終稿報告至乙方提交終稿報告書面報告書的期限。 5個法定工作日 7 合共 -- 約75個法定工作日 5、該階段服務費的支付： （1）該階段服務費總額為人民幣_____萬元整。 （2）本合同簽訂后，且甲方確認乙方專案組人員名單之日起七個工作日內(nèi)，甲方支付給乙方酬金人民幣 萬元，作為預付款。 （3）在完成項目該階段服務后，如甲方委托乙方繼續(xù)提供第二階段服務，負責項目的招商代理的，則該階段剩余的 萬元服務費甲方在完成 再向乙方支付，如甲方不委托乙方繼續(xù)提供第二階段服務，則甲方向乙方支付 萬元，本合同自動終止。 （二）第二階段：項目招商策劃及代理 1、該階段服務期限： 如甲方對乙方提供的第一階段服務滿意，同意乙方繼續(xù)提供第二階段服務，則該階段服務期限為：自甲方確認乙方提交的該項目《商業(yè)調(diào)研定位終期報告》之次日起至該項目正式開業(yè)滿 個月之日止。 2、該階段乙方的工作目標及服務內(nèi)容（詳見附件2）。 3、該階段服務的實施方案和進度表： （1）在本階段服務開始前五日，乙方須向甲方提供該階段服務內(nèi)容的具體實施方案和《工作進度表》，甲方應在收到后十日內(nèi)確認或提出異議。甲方確認后，該實施方案及《工作進度表》，即作為本合同附件予以履行。 （2）如甲方提出異議的，乙方應當根據(jù)甲方的意見在三日內(nèi)提交修改后的方案和計劃，如乙方不同意甲方意見或逾期未提交經(jīng)修改的方案和計劃的或修改二次后甲方仍不滿意的，甲方有權解除合同，雙方互不承擔違約責任，甲方無需為此支付費用。 （3）該實施方案及《工作進度表》所確定的日期，甲方有權在合同履行期間根據(jù)實際情況予以調(diào)整，乙方應當無條件予以服從，甲方無需對該調(diào)整增加費用。 （4）乙方應當根據(jù)經(jīng)甲方確認的《工作進度表》中的階段期限計劃或甲方調(diào)整后的期限計劃履行服務項目，各項完成的日期以乙方提交該項目服務成果的書面報告之日為實際完成之日。 4、該階段招商租金的價格條件： （1）租金的標準不低于人民幣 元/日/平方米。 （2）乙方應當嚴格遵守雙方確定的租金底價及浮動幅度開展工作。非經(jīng)甲方的書面同意，乙方不得擅自低于底價價格。 （3）若因市場因素必須調(diào)低價格時，經(jīng)甲方同意后可以調(diào)整。同時，乙方應對市場進行預測性分析，以書面報告形式向甲方提報，以其針對價格進行綜合性商議。 5、該階段工作模式： （1）專案小組 乙方按甲方確認的專案組名單成立該階段服務專案組，專案小組人員應不少于 人。 （2）該階段服務期限內(nèi)，除常駐項目現(xiàn)場人員外，乙方應按每月不少于兩次、每次不少于2人、每次不少于7天的標準向項目現(xiàn)場派駐資深工作人員到項目現(xiàn)場配合執(zhí)行及指導。 （3）現(xiàn)場工作人員：乙方須于本階段服務開始之日起三日內(nèi)委派兩名專業(yè)策劃招商人員常駐項目現(xiàn)場（駐場人員須具備5年以上房地產(chǎn)策劃及招商代理管理經(jīng)驗，并至少具備3個以上高檔項目服務經(jīng)歷），具體負責該階段服務的實施、執(zhí)行和監(jiān)控工作，以確保項目招商的質(zhì)量。 （4）該階段服務期間，常駐人員應全職負責甲方業(yè)務，乙方同意甲方將乙方常駐工作人員納入甲方統(tǒng)一管理，作息時間按甲方工作人員執(zhí)行。未經(jīng)甲方同意，乙方不得隨意更換、抽調(diào)或減少項目專項服務人員（長駐人員名單及個人履歷詳見附件）；如常駐人員不能勝任甲方工作要求，乙方有義務調(diào)換常駐人員至甲方認可；常駐人員的交通食宿等工作費用由乙方自行負責并承擔費用。 （5）月例會制度： 甲方每月召開一次例會，乙方項目負責人必須參加，并須按甲方具體要求，溝通項目情況及匯報工作成果，乙方參加例會所需費用由乙方自行承擔。每月一次例會的具體召開日期和地點以甲方通知為準。 6、乙方招商基本進度指標： （1）在 年 月 日前，招商面積應達到總招商面積的25％，在項目正式動工之前應達到總招商面積的50％。具體指標以甲方與乙方負責招商的客戶實際簽訂的正式合約，并甲方收到租賃定金為準。 （2）項目正式動工前，如乙方招商面積未達到項目總招商面積的50％或乙方未達到上述招商進度指標，則甲方有權解除合同，乙方的服務費減半。 7、該階段服務費的計?。? 該階段服務費根據(jù)甲方與乙方招商的客戶所簽合約約定的租賃期限分別確定，乙方的招商客戶與甲方簽訂合約的租賃期限不得少于1年 合約期限 傭金 2年－5年〔含5年〕 個月租金 5年－8年（含8年） 個月租金 8年以上 個月租金 注：月租金指合約期限內(nèi)之平均月租金 8、該階段服務費的支付方式： （1）該階段服務費結算以乙方招商之客戶與甲方簽訂正式的合約并交納相當于 個月租金為前提條件。 （2）若乙方招商的客戶在簽訂合約后悔約，甲方無須向乙方支付傭金,乙方應將已收取的服務費自甲方書面通知之日起三日內(nèi)全額退還甲方，甲方也有權直接從應支付給乙方的服務費中扣除。 （3）該階段服務期間，如果乙方招商客戶悔約，乙方應負責立即招進新的客戶進場。 （4）甲、乙雙方以季度作為該階段服務費的結算周期。雙方應于次季度首月五日前對乙方上個月的服務費進行結算，甲方于確認結算值后的七日內(nèi)向乙方支付服務費的50％），剩余50％在該階段服務期滿雙方結算完畢后支付。 9、該階段服務成果的形式和要求： （1）該階段服務期限內(nèi)，乙方為甲方提供的服務應當以文字、圖紙、圖片或其他形式的載體體現(xiàn)，各服務成果具體載體均應當為至少書面文本二套以及至少電子文本一套（本合同另有約定的除外）。 （2）乙方提交的相應書面文件，應當滿足科學性、合理性、可操作性和最大限度滿足甲方利益，對報告內(nèi)容應當進行充分說明，達到甲方工作人員可以充分理解。如甲方工作人員有異議，乙方應當負責給予充分解釋。 （3）對于屬于文案、設計內(nèi)容的服務項目，乙方應當按期向甲方提交書面報告。 （4）其他服務項目如公關活動等，乙方應當向甲方提交相應的方案及建議，并配合甲方檢查具體執(zhí)行情況，隨時提出修正意見，并在活動結束后三日內(nèi)向甲方提交執(zhí)行情況報告。 （5）乙方應當每月五日前，向甲方提交服務月報，其中應當包括當月計劃、當月已完成的項目、計劃履行情況、下月計劃以及對已履行情況的分析、建議。前述文件，均須經(jīng)甲方簽字同意后方可執(zhí)行，如甲方對其內(nèi)容提出異議的，乙方應當按甲方意見限期修改，直至滿足甲方要求。對于緊急事項，甲方可通過電話、傳真通知確認，并在確認后24小時內(nèi)以特快專遞的方式發(fā)出書面確認。經(jīng)甲方確認的營銷計劃、方案、樣稿、報告等，乙方對其文件承擔責任并應嚴格執(zhí)行，不得更改，但可在履行中向甲方提出建議。 三、服務費及其他費用 1、甲方依據(jù)本合同約定向乙方支付的各階段服務費，包括勘察、調(diào)查、走訪、市場問卷調(diào)查、策劃、設計、創(chuàng)意、材料、編制、監(jiān)控、建議、培訓、翻譯、人工、出片、交通、郵寄、項目執(zhí)行、制作、實施及稅費、乙方專案組人員的差旅、食宿費等完成各階段服務所需一切費用，除本合同另有約定外，甲方無需向乙方支付其他任何費用。 2、甲方在向乙方支付各階段服務費前，乙方應向甲方提交請款報告及各階段服務成果報告，甲方審核無異議后七日內(nèi)，向乙方支付服務費。 3、乙方專案組人員的食宿費用由乙方自行承擔，甲方向乙方支付的各階段服務費包含前述費用，除本合同另有約定外，甲方無需另行支付。 4、甲方支付費用的同時，乙方須向甲方相應出具正式合法發(fā)票，否則，甲方有權拒絕支付。 5、支付方式 付款方式為甲方按照上述約定的服務費用及支付方式將應付款項匯至乙方以下銀行賬戶： 銀行名稱：廣州市工商銀行中信支行 戶口名稱：戴德梁行房地產(chǎn)顧問（廣州）有限公司 戶口號碼：3602010619200045778 四、乙方各階段服務的專案小組 1、乙方應按本合同約定，成立各階段服務專案組。乙方應在本合同簽訂同時，向甲方提供各階段服務項目專案組的成員名單，由甲方審核確認。 2、乙方成立的各階段服務專案組人員應當由從事過3個以上與該項目相應階段服務內(nèi)容同規(guī)模、同類型項目的市場調(diào)研、招商策劃、客戶服務、市場營銷、等工作的專業(yè)人員組成。乙方所提交的名單，應當附有各成員的履歷。 3、在乙方提交名單及乙方提供各階段服務期間，甲方有權對該具體工作人員的工作表現(xiàn)或業(yè)務水平提出意見，有權要求乙方更換。乙方應在接到甲方通知之日起三日內(nèi)予以更換。乙方保證其所提供的工作人員名單及簡歷的真實性，否則因此而產(chǎn)生的責任、糾紛均由乙方承擔。 五、甲方責任 1、在各階段服務期間，甲方應真實地向乙方提供企業(yè)及項目的相關資料，如背景資料、本項目相關的建筑圖紙和規(guī)劃等。 2、甲方指 代表甲方具體執(zhí)行本合同，向乙方提供及時、準確的信息咨詢；但該甲方代表所作出的任何承諾、保證、函件、簽字、確認等，均須加蓋甲方公章方為有效； 3、按照雙方商定的工作進度及時做好乙方所提交的方案的審核工作，乙方提交的方案、建議，甲方應于七個工作日予以書面回復（另有約定的除外）；對于乙方提交的文件、報告、申請等，甲方應及時作出答復，但甲方的未答復，并不視為甲方認可。 4、按照合同規(guī)定的付款方式和付款期限向乙方支付服務費等相關費用； 5、甲方有權監(jiān)督評估乙方及乙方專案組人員的工作業(yè)績和服務質(zhì)量的權利。 6、如乙方不執(zhí)行本合同所規(guī)定的義務，使甲方利益受到嚴重損失，則甲方有權單方面終止合同，并向乙方索取相應的賠償。 7、甲方除享有上述權利外，甲方在乙方提供的各服務階段，分別享有如下權利： （1）第一階段 甲方有權得到乙方提交的有關該項目的調(diào)研定位資料及報告。 （2）第二階段 甲方有權審查并修改乙方所提交的書面報告或工作建議等文件。 甲方有權參加、監(jiān)督乙方與招商客戶的招商談判工作。 甲方負責與乙方招商客戶簽訂合約等與該項目有關的任何文件。 甲方負責統(tǒng)一收取招商客戶交納的訂金（定金）、押金及租金等款項。乙方不得向招商客戶收取任何費用，否則一切責任由乙方自行承擔。 六、乙方責任 1、乙方應向甲方提供能夠證明其所有合法證照之副本及復印件（復印件須加蓋公章），經(jīng)甲方確認后留復印件存查。 2、乙方應在項目范圍內(nèi)進行服務工作，不得以違反商業(yè)道德與欺詐、瞞騙的行為從事商業(yè)活動，不得違背甲方意愿做任何有損甲方聲譽或經(jīng)濟利益的行為，否則所造成甲方之損失或法律糾紛由乙方全部負責。 3、本合同項下的工作，乙方應當全部自行完成，未經(jīng)甲方書面同意，不得轉托他人完成。 4、乙方現(xiàn)指定 為該項目的負責人，負責整個服務項目的安排、執(zhí)行和與甲方的溝通、聯(lián)絡。該負責人向甲方所作出的任何承諾、保證、函件、簽字、確認等均視為乙方的行為，均由乙方承擔責任。 5、因任何原因合同解除或終止的，乙方應當在三日內(nèi)立即返還甲方所有有關文件、資料，并向甲方妥善交接一切有關工作。在合同履行期間和合同終止后，乙方均應對甲方的文檔資料和一切未授權乙方公開的信息保密，不得向任何人吐露在合同中獲知的甲方秘密。 6、合同中由乙方負責的所有工作均應事先以書面形式交予甲方確認，該書面提案交予甲方前均應由乙方項目負責人審閱同意并簽字確認；甲方一經(jīng)確認，乙方應嚴格執(zhí)行，不得隨意更改經(jīng)由甲方審定的方案； 7、在本合同履行過程中，乙方除承擔上述責任外，在各階段服務期間，乙方還負有下述責任： （1）第一階段： 乙方工作人員應及時將甲方的意見傳達公司總部，乙方應配備相關項目經(jīng)理及業(yè)務執(zhí)行人員，負責執(zhí)行已擬訂好的市場計劃并監(jiān)控市場反饋。 （2）第二階段： 乙方負責項目招商的總體策劃及工作進度等全部內(nèi)容。 乙方應負責起草該項目招商所需相關合同文件，并提交甲方審查。相關合同文件的內(nèi)容的最終決定權由甲方確定，并以甲方與客戶最終簽訂的為準。 乙方應協(xié)助甲方同招商客戶洽談合同中的相關條款，保證甲方獲得良好經(jīng)濟利益和社會利益。所有招商過程中，需與客戶簽訂的文件，包括租賃合同等文件，乙方必須提交甲方，由甲方簽訂。未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得以甲方名義或與項目有關事宜對外簽署任何文件或作出任何承諾、保證。否則，一切責任均由乙方承擔。 乙方必須嚴格按本合同要求和相關工作進度表或甲方調(diào)整后的進度要求分階段完成甲方委托的各有關具體工作，并應積極處理甲方交辦的各項工作，并保證在約定時間內(nèi)按計劃完成招商任務。 作為專業(yè)公司，乙方必須以嚴謹、專業(yè)的態(tài)度和方法為甲方提供專業(yè)的策劃、招商代理等各項服務，并具體負責甲方委托項目的監(jiān)控、實施和執(zhí)行，以確保項目招商客戶的質(zhì)量。由于乙方的工作失誤而導致甲方的損失，由乙方承擔。 乙方同意甲方可以將乙方的名稱、標志等（包括設計、策劃人員的姓名）免費用于該項目的對外宣傳。 七、聲明及保證 1、乙方在此承諾并保證在南海區(qū)范圍內(nèi)不再承接任何與甲方的該項目相同或相類似的或與甲方直接競爭的服務項目，否則，甲方有權解除本合同，乙方并應當承擔本合同總金額10％的違約賠償金。 2、經(jīng)甲方同意后乙方與第三方合作的，乙方須保證本合同約定的費用、比例低于或不高于乙方與其他合作方的收費標準。如有違反，甲方可提前終止合同并不予支付乙方已發(fā)生的上述費用。 3、乙方在其廣告作品中適當位置中加入乙方公司的名稱及電話，要事先取得甲方同意，否則不得實施。 八、特別條款 1、本合同的簽訂及合同中所確定的各服務項目，并不視為由乙方獨家服務，甲方有權在合同期限內(nèi)根據(jù)需要將部分或全部服務項目委托其他人，甲方亦有權通知乙方而減少服務內(nèi)容和項目。 2、本合同履行過程中，甲方有權提前十日通知乙方而解除合同，合同解除后，雙方按已履行的期限及本合同約定的服務費標準據(jù)實結算，多退少補，甲方不再承擔其他補償、賠償責任。 九、違約責任及合同的解除 1、甲方無正當理由逾期支付服務費的，每逾期一日，須向乙方支付應付服務費萬分之三的違約金。 2、乙方未按計劃期限或甲方通知調(diào)整后的進程時間向乙方提交方案、策劃、設計等或有其它遲延提供服務的行為，每逾期一日，乙方須向甲方支付人民幣500元的違約金，逾期達五日的，甲方有權解除本合同。 3、如甲方對乙方完成的任何一期工作成果不滿意（包括調(diào)研報告、《工作進度表》、工作計劃、工作方案等），乙方應當進行修改。經(jīng)兩次修改后甲方仍不滿意的，甲方有權解除本合同，而無需向乙方支付任何賠償、補償。 4、合同期內(nèi)，如因乙方原因造成甲方損失或損害甲方商譽的，甲方有權解除本合同，乙方并應賠償甲方受到的實際損失。 5、乙方違反本合同其它約定的，經(jīng)甲方通知限期改正或履行，而期滿仍未改正或履行的，甲方有權解除本合同。 6、因乙方原因而合同解除或終止的，乙方應當向甲方支付本合同總金額20％的違約賠償金，如該違約賠償金不足以彌補甲方的損失，乙方還須賠償甲方的實際損失。 7、合同期內(nèi)，如乙方未征得甲方同意，擅自發(fā)布或執(zhí)行違背甲方意愿的宣傳和各類公關活動，甲方不負任何責任，造成甲方損失的，乙方應視實際情況向甲方賠償經(jīng)濟、名譽損失，并承擔法律責任。 十、知識產(chǎn)權 1、合同期內(nèi)，乙方各階段服務向甲方提供的一切報告、營銷、策劃、創(chuàng)意、方案等工作成果，一經(jīng)由甲方審核、確認并采用，其使用權、著作權(版權)、載體所有權等權利均歸甲方所有，甲方有權用于廣告發(fā)布、對外宣傳以及再轉讓等。本合同期滿或提前解除后，未經(jīng)甲方同意，乙方不得使用上述工作成果。 （2、如甲方未按本合同全額支付乙方策劃服務費用，則乙方撰寫之《佛山市海暉城商業(yè)地塊項目定位策劃報告》著作版權歸乙方所有，甲方未經(jīng)乙方同意無權使用該報告，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，乙方有權追究甲方的侵權責任，給乙方造成損失的，乙方有權向甲方要求賠償。如甲方按本合同全額支付乙方策劃服務費用后，則報告之版權歸甲方所有。） 十一、保密責任 為履行本合同，甲方向乙方提供經(jīng)營、業(yè)務、產(chǎn)品、技術等有關的文件、信息、圖紙及軟件等，乙方須對甲方所提供的上述資料和所知悉的甲方的一切未經(jīng)公開的商業(yè)秘密負有保密義務，并應采取一切合理的措施以使其所接受的資料免于散發(fā)、傳播、披露、復制、濫用及被無關人員接觸。如乙方違反本條款，甲方有權解除本合同，同時乙方須賠償甲方因此而受到的損失。 對于甲方提供的資料及乙方完成的服務成果，乙方應當在合同解除或終止時交還甲方。甲方無需為此而額外支付費用。 十二、免責條款 1、如因不可抗力致使一方不能履行本合同義務的，該方不承擔責任，但該方應在合理的時間內(nèi)提供所發(fā)生的不可抗力的證明文件。 2、甲方有權提前十日通知乙方而解除或暫停合同，雙方按乙方已提供的服務及本合同約定價款結算，甲方未支付的部分在雙方結算后七日內(nèi)結算，除此之外，甲方不再承擔其他責任。 十三、爭議的解決 雙方因本合同發(fā)生爭議的，應協(xié)商解決，協(xié)商不成時，任何一方可提請項目所在地人民法院訴訟解決。 十四、通知 1、 甲方根據(jù)本合同發(fā)出任何通知書予乙方，可發(fā)送至如下地址： 地址： 郵編： 甲方也可直接發(fā)送至乙方服務現(xiàn)場。 經(jīng)郵局將通知書寄出48小時后，視為送達。 2、所有乙方根據(jù)本合同發(fā)出予甲方的書面通知或向乙方提交的工作成果，如派人送達的，應直接送達到，可發(fā)送致如下地址： 地址： 郵編： 如采取特快專遞送達的，以甲方實際收到為準。 十五、其他 1、本合同附件系本合同的組成部分，同合同正文具有同等法律效力。 2、本合同自雙方法定代表人簽字并加蓋公章后生效。本合同一式肆份，雙方各執(zhí)貳份。 甲方（蓋章）： 乙方（蓋章）： 佛山市中南恒展房地產(chǎn)有限公司 戴德梁行房地產(chǎn)顧問(廣州)有限公司 代表： 代表： 日期： 日期： 附件1： 乙方項目前期調(diào)研及定位階段工作目標及服務內(nèi)容 一、工作目標 通過對本項目所處區(qū)位的細致調(diào)研，把握這一區(qū)域未來的消費特征，確認適合本項目最理想的發(fā)展規(guī)模、業(yè)態(tài)概念、市場定位、主題構思、商品組合、目標租戶、鋪位面積等，了解有關項目的投資效益，建立一個適合商業(yè)定位，以利于本項目的開發(fā)能真正滿足當?shù)叵M者及業(yè)態(tài)要求，并具備良好的發(fā)展?jié)摿?。而商業(yè)策劃與定位的主旨，乙方將提交甲方有關下列問題的專業(yè)意見： 能充分發(fā)揮地塊的優(yōu)點、與發(fā)展本項目的整體形象協(xié)調(diào)一致，并能顧及當?shù)厣虡I(yè)市場發(fā)展水平的業(yè)態(tài)概念、市場定位及消費組合。 本項目應包括多少及哪類業(yè)態(tài)業(yè)種及其他適合本項目經(jīng)營的物業(yè)組成。 未來本項目將會帶來怎樣的競爭？該類競爭項目將包括什么組合及設施？甲方發(fā)展本項目須做出怎樣的改動以應對有關競爭？ 投資本項目的收支預測及有關經(jīng)濟效益分析。 二、服務內(nèi)容 通過對佛山市場及本項目現(xiàn)狀的綜合考察和市場調(diào)研分析，對本項目進行準確的市場定位和客戶定位，工作內(nèi)容主要涵蓋如下部分： 1、項目前期進展情況分析及調(diào)研方式確定 在探討本項目的基本商業(yè)業(yè)態(tài)組合定位方案前，乙方會先行分析甲方之前已就本項目進行之籌備工作及事務，有關分析之要點將著重于前期研究所采用的方法，并將評估研究內(nèi)容是否適用，于技術上是否正確可行，以及是否有需要做出修訂及校正。同時根據(jù)本項目特質(zhì)、輻射范圍確定調(diào)研區(qū)域及科學的調(diào)研方法。 2、市場調(diào)研分析 市場調(diào)研分析的目的是從不同的層面對佛山市及本項目區(qū)域發(fā)展規(guī)劃進行比較分析，以確保項目定位所涉及市場信息的全面、客觀、準確。 市場調(diào)研分析 為了了解佛山市南海區(qū)地域目前和未來相關的商業(yè)物業(yè)市場情況將進行相應的市場調(diào)研研究工作，這些調(diào)研、研究、分析將包括以下方面： 地域產(chǎn)業(yè)結構、人口結構、家庭經(jīng)濟結構、公共工程建設、區(qū)域特色及未來發(fā)展趨勢 商業(yè)總體概況、商業(yè)特征、區(qū)域商圈、業(yè)態(tài)形式、交通狀況、面積規(guī)模、輻射范圍、功能結構、業(yè)態(tài)組合、競爭狀況等 人口規(guī)模、人口構成、人口素質(zhì)、家庭狀況、收入來源、收入水平、消費狀況、消費結構、消費習慣、消費心理等 零售市場、主題市場、專業(yè)市場、休閑市場、業(yè)態(tài)組合市場、其他業(yè)態(tài)市場的概況，市場發(fā)展趨勢；以及政府對上述市場的相關政策及發(fā)展規(guī)劃 各業(yè)態(tài)市場的經(jīng)營狀況、顧客構成、布局規(guī)劃、管理模式、經(jīng)營方式、服務水平、營銷策略等 各業(yè)態(tài)商戶資源狀況、主力商戶情況、經(jīng)營形式、經(jīng)營實力、合作條件、發(fā)展計劃、物業(yè)需求、裝修標準、租金標準等 本項目周邊環(huán)境狀況及發(fā)展規(guī)劃、周邊商業(yè)配套狀況及發(fā)展規(guī)劃、現(xiàn)有及潛在競爭者 根據(jù)以上市場調(diào)研分析，將預測未來市場發(fā)展趨勢，同時分析不同市場方面的未來需求情況。 相關案例分析 乙方將選取數(shù)個相關的案例進行分析，研究的主要方向是這些案例的發(fā)展歷程，成功的經(jīng)驗。 案例分析的目的是借鑒類似商業(yè)公建項目在業(yè)態(tài)規(guī)劃、總體結構布局、物業(yè)條件利用及業(yè)種配比上的經(jīng)驗，供本項目規(guī)劃發(fā)展提供參考。 SWOT 分析 在區(qū)域分析及市場調(diào)研的基礎上，對本項目的優(yōu)勢、劣勢、機會及風險進行分析，并在項目實施前全面考慮這些因素，以確保項目的成功開發(fā)。 本項目市場競爭分析 ? 競爭區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀分析 ? 相關商業(yè)項目佛山市場供應狀況分析 ? 本類型市場租賃狀況分析 -可比性市場分析 -可比性市場界定 -可比性市場現(xiàn)存供應量分析 -可比性市場價格分析 -可比性市場租售狀況分析 ? 項目規(guī)模比較分析 ? 環(huán)境景觀比較分析 ? 建筑風格比較分析 ? 內(nèi)部結構比較分析 ? 配套設施比較分析 3. 業(yè)態(tài)商業(yè)市場分析 根據(jù)競爭項目（現(xiàn)存及未來的競爭）的性質(zhì)、未來的業(yè)態(tài)商業(yè)市場趨勢以及商圈人口及目標市場的特征，結合本項目物業(yè)特質(zhì)，制訂業(yè)態(tài)概念。整體目標在于建立一個全新、與別不同、具良好收益及發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)項目。 ?評估本項目周邊區(qū)域內(nèi)市場及店鋪數(shù)量、質(zhì)量及市場收益業(yè)績及租金水平，以分析區(qū)域市場的特征及確定項目最理想的定位，以形成與其他市場差異互補的定位。 ?具體研究主要競爭項目現(xiàn)存商戶資源之資料，以作甲方項目商業(yè)組合之參考。這可從微觀角度分析業(yè)態(tài)業(yè)種組合，確認發(fā)展機會。 ?整理目前正在或即將在佛山發(fā)展的商業(yè)項目資料，包括商業(yè)樓面面積、位置、商品組合、租金標準及租約期等，可清晰評估、把握本項目所要確定的業(yè)種項目比例。 4.目標市場分析 分析發(fā)展本項目主要目標市場的特征及未來發(fā)展?jié)摿?，以了解有關市場之性質(zhì)及重要性。 ?本地消費客層：根據(jù)前往競爭項目的方便程度及距離識別發(fā)展項目的商圈范圍。另有關會影響本項目道路的未來交通基建亦為考慮之列。至于商圈區(qū)域居民的人口、零售消費及人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)則將按政府數(shù)據(jù)評估。 ?外來消費客層：評估外來消費人群的概況（如客流來源、消費群體比例、旅游消費周期、消費熱點等）可得知此市場大概的經(jīng)濟帶動能力。 5.適合本項目的開發(fā)方案研擬 根據(jù)上述分析結果，研擬本案最適合之兩個開發(fā)方案，并形成調(diào)研定位中期報告初稿（需有財務分析）。為落實本案之開發(fā)目標符合市場之需求，開發(fā)定位詳情如下： ?整體策略方針及結構 ?市場定位 ?經(jīng)營主題 ?目標市場 ?商業(yè)開發(fā)策略 ?業(yè)態(tài)業(yè)種組合 ?樓層業(yè)態(tài)業(yè)種商業(yè)空間規(guī)劃 ?主力目標客戶鎖定 6、消費者市場調(diào)查 該部分調(diào)查以主流消費客層為基礎擴展進行消費者市場調(diào)查，以深入了解消費期望，以及測試研擬方案的可行性。 問卷調(diào)查： 在附近和佛山市南海區(qū)主要購物街道或住宅區(qū)、商家及與本項目定位關聯(lián)的場所進行截擊或入戶訪問（詳情待定），可測試及論證有關目標市場的設定、本項目定位概念及組合、推廣模式。 主要探討范圍包括： 市場調(diào)查確實的樣本數(shù)目及訪問地點有待與甲方研究確定。問卷初稿及調(diào)查所需要使用的其他資料將由乙方籌備，然后再與甲方討論制定。 7、目標客戶調(diào)查 為取得更具資料性及詳盡的回應，乙方建議進行座談會討論。乙方建議針對目標客戶進行1至2組的座談會。 座談會討論可讓我們廣泛了解目標客戶的意見及要求。主要內(nèi)容如下： ?他們對該發(fā)展項目的意見 ?該發(fā)展項目是否能配合他們未來的業(yè)務擴展計劃 ?他們要求的單位面積 ?對租/售模式的建議 ?有關配套、車位、機電設施方面的主要要求 ?討論題目方案由乙方負責籌備。 8、財務分析 乙方以甲方提供的數(shù)據(jù)為基準，進行財務可行性研究，以具體分析項目的經(jīng)濟效益，在檢討分析上述方案以后，乙方會就建議項目采用的不同商品組合方案進行多項分析，包括： ?營運收益及支出評估 ?營運額預測 ?折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析-凈現(xiàn)值 ?折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析-內(nèi)部回報率 ?敏感性分析 9、最終定位方案的確定 根據(jù)上述分析結果，乙方對研擬本案 最適合之兩個開發(fā)方案進行調(diào)整，建議如何從實質(zhì)角度選擇本項目最優(yōu)方案。所有提交方案均需仔細研究，以確定其是否切合實際及在商業(yè)的層面上是否可行。完成調(diào)研定位終期報告。 附件2： 乙方招商策劃代理階段工作目標及服務內(nèi)容 一、工作目標 通過制定合適策略，以最有利的條件及在最短時間內(nèi)，覓得最能符合建議商品組合及市場定位要求的合適租戶。過程包括運作過程招商推廣、開幕前期宣傳服務、招商實務策劃、對目標租戶應采用的策略等，并通過對商業(yè)條款的洽談吸引商家入駐，最終令本項目取得良好的營銷績效。 二、工作內(nèi)容 乙方根據(jù)本項目的前期商業(yè)策劃/定位確定的目標市場，制訂策略，具體主持招商工作的進程。主要工作內(nèi)容涵蓋如下部分： 1、制定招商策略 （1）策略 ?招商思想確立 ?招商網(wǎng)絡遴選 ?招商區(qū)域確定 ?招商階段制定 ?招商活動計劃 ?招商承諾計劃 （2）招商過程模擬 招商實施： ?租客租賃心理分析 ?商鋪情況介紹 ?簽定意向書 ?客戶檔案記錄 ?成交情況總匯 租賃合同執(zhí)行監(jiān)控： ?收款催款過程控制 ?按期交款的收款控制 ?延期交工的收款控制 ?入住環(huán)節(jié)控制 ?客戶檔案 ?客戶回訪與親情培養(yǎng) ?與物業(yè)管理的交接 招商結束： ?招商資料的整理和保管 ?招商隊伍、人員的業(yè)績評定 ?招商工作中的處理個案記錄 ?招商工作總結 （3）實施各階段策劃推廣執(zhí)行方案 每一個階段的推廣方案將有所區(qū)別，而執(zhí)行的策略也將根據(jù)實際情況做出調(diào)整，乙方招商團隊將制定各階段招商計劃并加以施行。 2、招商前資料準備 （1）招商資料準備 合同文本：租賃合同標準文本、保險合同、公證書 （2）制定招商工作進度總表 （3）招商控制與招商進度模擬 ?招商控制表 ?收入預算表 ?分項開支計劃 ?邊際費用 ?優(yōu)惠打折 3、招商實務籌劃 （1）編寫招商手冊。 （2）客戶管理制度體系建立 ?電話接聽登記表 ?新客戶表 ?老客戶表 ?客戶訪談記錄表 ?招商日統(tǒng)計表 ?招商周報表 ?招商月報表 ?已成交客戶檔案表 ?應收帳款控制表 ?保留商鋪控制表 （3）招商作業(yè)指導書制作 ?項目概括 ?職業(yè)素質(zhì)準則： ?招商基礎知識與技巧： ?業(yè)務的階段性 ?業(yè)務的特殊性 ?業(yè)務的技巧 4、招商組織與日常管理 （1）及時調(diào)整招商策略（招商時間表、價目表等） （2）全面向目標客戶推介項目 （3）安排有興趣客戶現(xiàn)場考察 （4）與客戶進行租務談判 （5）安排客戶簽署合同書及正式合同 （6）安排與客戶之間的公關應酬活動 附件四： 工作進度表 附件五：《佛山市海暉城商業(yè)地塊項目定位策劃報告》大綱 第一部分 商業(yè)定位 1. 項目發(fā)展背景簡析 本部分首先從宏觀上研究佛山市(獅山)經(jīng)濟發(fā)展情況并預測其發(fā)展走勢，研究對象包括佛山市(獅山)GDP、人均GDP、城市居民人均可支配收入、城市居民人均消費性支出等。在佛山市經(jīng)濟整體環(huán)境進行研究之后，分析項目所在區(qū)域近年來經(jīng)濟發(fā)展走勢和城市規(guī)劃情況，以及其可能對本項目所產(chǎn)生的影響。 1.1佛山市(獅山)經(jīng)濟發(fā)展分析 ? 經(jīng)濟概況與發(fā)展水平分析 ? 產(chǎn)業(yè)結構與支柱產(chǎn)業(yè)分析 ? 社會消費品零售總額分析 ? 人口構成及人口特征分析 ? 人口消費力水平分析（含人均可支配收入及人均消費性支出分析） 1.2佛山市(獅山)規(guī)劃分析 ? 城市發(fā)展定位及發(fā)展規(guī)劃分析 ? 城市產(chǎn)業(yè)布局對項目的影響分析 ? 城市商業(yè)/商務發(fā)展規(guī)劃分析 ? 城市交通規(guī)劃分析 ? 城市配套規(guī)劃對項目開發(fā)的影響分析 2.佛山市(獅山)物業(yè)市場分析 2.1商業(yè)市場研究（含專業(yè)市場） ? 商業(yè)發(fā)展歷程及趨勢 ? 項目所在區(qū)域及周邊商圈分析 ? 商業(yè)市場供應分析 ? 商業(yè)市場需求分析 ? 商業(yè)市發(fā)展趨勢分析 2.2酒店市場研究 ? 項目所在區(qū)域星級酒店分布 ? 星級酒店供應分析 ? 星級酒店經(jīng)營現(xiàn)狀 ? 星級酒店配套設施 ? 項目所在區(qū)域未來星級酒店發(fā)展趨勢預測 3. 案例研究 本部分主要通過分析類似項目發(fā)展歷程，了解其成功開發(fā)經(jīng)驗，面臨的困難和采取的策略。 ? 區(qū)位環(huán)境 ? 市場定位 ? 功能組合布局 ? 配套設施 ? 租售策略 ? 可借鑒意義 4.項目發(fā)展條件分析 本部分主要通過研究項目所處的區(qū)域環(huán)境、周邊人口、交通、商業(yè)配套設施及項目自身臨路狀況等，為本項目找準合適的發(fā)展策略提供決策依據(jù)。 4.1項目開發(fā)條件分析 ? 項目周邊人口 ? 項目區(qū)位環(huán)境分析 ? 項目交通條件分析 ? 項目周邊配套分析 4.2項目SWOT分析 ? 項目優(yōu)勢分析 ? 項目劣勢分析 ? 項目機遇分析 ? 項目威脅分析 5.項目定位 以市場需求和符合項目的特點及可持續(xù)發(fā)展為向?qū)В鬼椖慷ㄎ痪邆淝罢靶?、?chuàng)新性、合理性以及持續(xù)的競爭力。 5.1項目整體定位策略 ? 項目整體發(fā)展策略建議 ? 商業(yè)地塊類別建議（專業(yè)市場或零售商業(yè)） ? 項目各類型物業(yè)體量建議 5.2項目商業(yè)定位 ? 市場定位建議 ? 檔次定位建議 ? 目標消費群定位 ? 功能業(yè)態(tài)組合建議 ? 目標商戶組合建議 5.3項目酒店定位 ? 市場定位建議 ? 檔次定位建議 ? 目標客戶定位 6.項目規(guī)劃設計要點建議 針對本項目市場定位、擬訂的目標客戶、商戶組合，對項目設計要點進行提示，為項目設計提供指引，使項目設計符合市場、符合目標客戶需求。 6.1整體規(guī)劃設計要點建議 ? 整體平面布局設計要點建議 ? 整體人流車流設計要點建議 ? 整體出入口設計要點建義 6.2項目商業(yè)設計要點建議 ? 項目商業(yè)平面布局設計要點建議 ? 項目商業(yè)硬件設計要點建議 ? 項目商業(yè)停車位配置設計要點建議 6.3項目酒店設計要點建議 ? 項目酒店平面布局設計要點建議 ? 項目酒店配套設施設計要點建議 ? 項目酒店停車位配置設計要點建議 7. 項目開發(fā)策略及開發(fā)節(jié)奏建議 本部分將重點分析項目如何開發(fā)（是一次開發(fā)還是二次開發(fā)）、何時入市，為委托方擬訂合理的開發(fā)計劃提供市場基礎。 7.1項目開發(fā)建議 ? 項目整體開發(fā)建議（一次開發(fā)還是二次開發(fā)） ? 項目分期開發(fā)建議 7.2項目入市時機建議 ? 項目入市時機建議 ? 項目開發(fā)時間進度計劃建議 根據(jù)最佳入市時機、項目開發(fā)所需時間，倒推開發(fā)時間進度計劃。 8.項目財務分析 本部分將結合委托方需求，針對項目整體進行財務分析。 8.1項目租金價格建議 8.2項目財務分析 ? 項目開發(fā)投資估算 ? 項目招商進度與價格 ? 項目收入與資金回收進度 ? 項目資金籌措與使用計劃 ? 項目損益及利潤 ? 項目全投資現(xiàn)金流量分析 9.項目發(fā)展小結 結合項目開發(fā)市場背景及定位、規(guī)劃研究，對項目地塊投資可行性進行綜合評價。 注： 1.項目開發(fā)物業(yè)所涉及的各項成本投入由委托方提供。 2.大綱在項目實操過程中將按實際情況進行調(diào)整。 第二部分 設計任務書大綱 本部分將根據(jù)項目定位，協(xié)助委托方擬訂項目設計任務書要點，為設計單位提供指引。包括以下內(nèi)容： 1 項目規(guī)劃設計說明 1.1項目概況及周邊條件說明 ? 項目區(qū)位 ? 建筑規(guī)模 ? 地塊條件 ? 道路交通 ? 周邊環(huán)境 1.2項目定位及目標客戶群體說明 ? 項目商業(yè)物業(yè)定位及目標客戶群體 ? 項目酒店物業(yè)定位及目標客戶群體 1.3項目規(guī)劃布局構思說明 ? 項目定位 ? 設計理念及意向 ? 整體布局 ? 提供景觀、燈光設計與效果建議 2 項目各類物業(yè)設計要求 2.1商業(yè)物業(yè)設計要求 ? 立面及建筑風格要求 ? 出入口位置要求 ? 人流、車流動線要求 ? 店鋪間隔要求 ? 商業(yè)物業(yè)硬件要求 2.2酒店物業(yè)規(guī)劃設計要求 ? 立面及建筑風格要求 ? 出入口要求 ? 人流、車流動線要求 ? 戶型配比要求 ? 戶型間隔要求 ? 配套設施要求 注：大綱在項目實操過程中將按實際情況進行調(diào)整。 第 34 頁 共 34 頁