房地產(chǎn)法期末作業(yè).doc

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房產(chǎn)稅改試點(diǎn)方案評(píng)析 法學(xué)094 方倩蕓 2009012180 摘要：1月27日晚，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議同意在部分城市進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，上海市和重慶市的試點(diǎn)方案同時(shí)亮相。根據(jù)方案，兩地均于1月28日開始正式實(shí)行征收辦法。 關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅改、上海、重慶、德國(guó)模式、未來趨勢(shì) 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開始實(shí)施。 房產(chǎn)稅的特點(diǎn)： 1、房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象只是房屋； 2、征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋； 3、區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法，對(duì)于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)于出租房屋按租金收入征稅。 1月27日晚，兩大直轄市上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案同時(shí)出籠，吸足了全國(guó)所有城鎮(zhèn)觀眾的眼球。 （1）滬渝房產(chǎn)稅細(xì)則一覽： 在兩個(gè)試點(diǎn)方案中，上海市只針對(duì)新購(gòu)住房，且稅率只有0.6%（其中應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍的，稅率暫減為0.4%。），尤其令許多人大失所望。上海新出臺(tái)的房產(chǎn)稅政策極不合理。為什么只對(duì)新購(gòu)住房征稅，反而不對(duì)多占社會(huì)資源的存量房征稅？看來上海的政府是在糊弄百姓、欺騙百姓，他們是既得利益者的保護(hù)傘！”按照上海市的征收辦法， 2010年的房產(chǎn)稅收入，估計(jì)很難超過3000萬元，可能不足同期土地出讓金的1/4000?？梢姲ㄉ虾Ｔ趦?nèi)的地方政府，其買地生財(cái)之路，將會(huì)路漫漫其修遠(yuǎn)兮！ 相對(duì)而言，重慶的方案則稍顯其合理性。按照黃奇帆市長(zhǎng)宣布的內(nèi)容，重慶市自1月28日起對(duì)主城區(qū)超過均價(jià)兩倍的新房征繳房產(chǎn)稅，累計(jì)稅率在0.5%—1.2%，全部獨(dú)棟商品房都在征稅范圍內(nèi)。預(yù)計(jì)重慶今年可以收2億房產(chǎn)稅。 不過，與財(cái)政部發(fā)言人稱房產(chǎn)稅屬于地方財(cái)政收入穩(wěn)定來源的說法迥異，無論上海還是重慶，其試點(diǎn)方案的指導(dǎo)思想，統(tǒng)一是“為進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅制度，合理調(diào)節(jié)居民收入分配，正確引導(dǎo)住房消費(fèi)，有效配置房地產(chǎn)資源?！狈慨a(chǎn)稅的收入，均用于保障性住房建設(shè)等方面的支出?？梢娫诔雠_(tái)之前，兩個(gè)方案的口徑做了統(tǒng)一，并一致均吸收了各界對(duì)房產(chǎn)稅詬病的批評(píng)意見。 顯然，相對(duì)于1月26日如約而來的國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)“新國(guó)八條”的猛烈，上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，味道似乎淡了很多。即使是看起來的重手，在政府日益頻繁的房地產(chǎn)調(diào)控舉措和房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的互映下，來自公眾的質(zhì)疑也愈加嚴(yán)厲。 從本質(zhì)上看，加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，實(shí)際上對(duì)住房投機(jī)需求是極具殺傷力的。然而，由于社會(huì)群體明顯分為有房者和無房者量大群體，且很多人將房產(chǎn)稅、降低房?jī)r(jià)看作是對(duì)私人財(cái)產(chǎn)的公然侵犯，加之地方政府對(duì)房?jī)r(jià)下跌可能導(dǎo)致嚴(yán)重危機(jī)且中斷地方土地財(cái)政來源的擔(dān)心，房產(chǎn)稅在一些城市的推進(jìn)由困難重重轉(zhuǎn)為輕描淡寫。即使是試點(diǎn)的城市，也會(huì)由于征詢各方意見導(dǎo)致的中和作用，最終不能起到調(diào)控房?jī)r(jià)的作用。 雖然房產(chǎn)稅不能對(duì)降房?jī)r(jià)起到立竿見影的作用，但如果將房產(chǎn)稅政策加上“新國(guó)八條”新增的內(nèi)容，特別是對(duì)二套住房差別化信貸政策，以及從嚴(yán)制定和執(zhí)行的住房限購(gòu)措施，對(duì)于上海這樣的一個(gè)房?jī)r(jià)過高、泡沫巨大的城市，新購(gòu)住房需求的增長(zhǎng)將面臨空前的壓力。 （2）稅改重建利益分配格局 現(xiàn)行的房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納,房產(chǎn)稅的稅率依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的稅率為1.2%,依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的稅率為12%,自住用房則免征房產(chǎn)稅。 　　對(duì)于房產(chǎn)稅的征收,有官員強(qiáng)調(diào),現(xiàn)行自住房的房產(chǎn)稅是免征的,現(xiàn)在只是要對(duì)自住之外的房產(chǎn)征房產(chǎn)稅,并提高稅率,這最簡(jiǎn)便易行,也能達(dá)到加大購(gòu)房成本,抑制投機(jī)。 　　　 房產(chǎn)稅改革是抑制高房?jī)r(jià)的調(diào)控政策中的重要一環(huán),對(duì)于扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)現(xiàn)狀將起到非常重要的作用。從政策的長(zhǎng)期效果來看,受益的必然也是普通公民。 　　從以上分析可以看出,無論是資源稅還是房產(chǎn)稅,對(duì)于老百姓都可稱為利好,至少?zèng)]有直接的利益損失。稅改其實(shí)是對(duì)現(xiàn)行利益分配格局的重建。 　　對(duì)股市而言,這兩個(gè)稅種的征收,將直接或間接地對(duì)資源類和房地產(chǎn)類股票產(chǎn)生負(fù)面影響,所以市場(chǎng)有反應(yīng)也是正常的。在關(guān)系理順之后,股市終會(huì)回到自己固有的節(jié)奏。 （3）借鑒德國(guó)模式 終結(jié)中國(guó)房地產(chǎn)暴利 德國(guó)模式 　　特征一：高稅制遏制炒房 　　近幾年，外資也曾一度涌入德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。德國(guó)某地產(chǎn)銀行專業(yè)人士對(duì)本刊記者說，當(dāng)時(shí)一部分政府經(jīng)營(yíng)的租賃房轉(zhuǎn)讓給私人企業(yè)改造，市場(chǎng)普遍預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)上漲，于是有不少國(guó)外資金進(jìn)入，但不久后這些資金便被迫撤走，這與德國(guó)政府高稅制遏制炒房不無關(guān)系。 　　該人士介紹，從事地產(chǎn)買賣經(jīng)營(yíng)者涉及繳納的稅種包括土地稅、土地購(gòu)買稅及資本利得稅，重重高稅負(fù)擠壓了經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)空間，也打擊了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易活躍度。 　　首先，在土地稅上，政府對(duì)于自用式房屋購(gòu)買者和其他土地買賣經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分，不同對(duì)待。該稅名為土地稅，實(shí)際上是政府向德國(guó)境內(nèi)的地產(chǎn)（包括土地、地面建筑物）征稅，稅金的多少則按照登記的地產(chǎn)狀態(tài)和價(jià)值確定。其征稅基礎(chǔ)為每年初按照稅收評(píng)估法（根據(jù)成交土地的價(jià)格得出同類土地的納稅價(jià)值）所確定的課稅標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值，一年一繳。根據(jù)聯(lián)邦統(tǒng)一的稅率，建筑用土地的稅率為3.5‰，獨(dú)戶住宅土地稅率分兩類，價(jià)值在75000馬克以內(nèi)的稅率為2.6‰，75000馬克以上的稅率為3.5‰，雙戶住宅稅率為3.1‰。為了鼓勵(lì)購(gòu)買住宅自住，政府對(duì)居民自用的第一套住宅不征地面建筑物部分稅收。也就是購(gòu)置住宅的普通居民，每年只需繳納房基地部分（該房基地價(jià)值單獨(dú)評(píng)估，并在房產(chǎn)證書中備注）的土地稅。 　　其次，政府對(duì)地產(chǎn)買賣獲利者征收高額的土地購(gòu)買稅和資本利得稅。土地購(gòu)買稅亦可稱土地交易稅，凡國(guó)內(nèi)登記過的土地被出售就要按規(guī)定繳納土地購(gòu)買稅，此處征稅基礎(chǔ)同樣指土地和地面建筑物兩者的價(jià)值總和，稅率為3.5%。對(duì)于買賣獲利部分，政府還將對(duì)出售房征收資本利得稅，十年內(nèi)出售即參照公司稅標(biāo)準(zhǔn)征收資本收益的25%。土地購(gòu)買稅和資本利得稅的適用范圍還包括買賣房地產(chǎn)公司的股票。 　　特征二：繁榮租賃市場(chǎng) 　　在德國(guó)，居民大多沒有自有房，而選擇租房住。公開數(shù)據(jù)顯示，德國(guó)自有住房率為42%，租賃住房率為58%，3800萬戶家庭中超過2000萬的家庭居住在租住的房屋中，其中77%的年輕人都是租房居住。 　　“租房市場(chǎng)的繁榮，很大一點(diǎn)在于德國(guó)法律對(duì)于房客一邊倒的利益保障?！鄙鲜龅聡?guó)地產(chǎn)銀行人士說，“有非常完善的《租房法》，從居住者的利益角度來講，租房和買房的差別不是很大，這樣有效保證了市場(chǎng)的租房需求?！? 　　制度對(duì)房客的利益保護(hù)一方面體現(xiàn)在租價(jià)上。由于房屋具體情況各異，租價(jià)由租賃雙方自行協(xié)定，仍屬市場(chǎng)化行為。但出于對(duì)租戶的利益保護(hù)，法律對(duì)房租做了上限限制：如果房東所定的房租超出“合理租價(jià)”的20%，就構(gòu)成了違法行為。房客可以向法庭起訴，且結(jié)果不僅是房租應(yīng)立即降20%，房東也將受到最高10萬馬克的罰款。如果房東所定的房租超出“合理房租”的50%，就構(gòu)成了犯罪，房東將受到更高額度的罰款，甚至被判三年徒刑。而對(duì)于其中談及的“合理租價(jià)”，政府方面提供了充分的指導(dǎo)價(jià)參考。各地區(qū)的市政建設(shè)部門會(huì)與房客協(xié)會(huì)、房屋租賃和買賣中介機(jī)構(gòu)，定期根據(jù)當(dāng)?shù)赝ǔＧ闆r下的房租價(jià)格統(tǒng)計(jì)來制定一張“租房?jī)r(jià)格表”。該表詳細(xì)列示不同類型、不同地理位置房屋的合理租價(jià)建議，并公開發(fā)表。這份表格有著公認(rèn)的權(quán)威性，基本作為法庭審理案件時(shí)房租合理與否的依據(jù)。 　　“另一方面，房東也不可以隨意漲價(jià)。法律規(guī)定，三年內(nèi)房租漲價(jià)如果超出20%，就作為違法處理。在這個(gè)限額內(nèi)，先前的合同沒有做詳細(xì)規(guī)定的情況下，如果房東租價(jià)的上漲價(jià)格比率超過市場(chǎng)物價(jià)指數(shù)的上漲比率，房客有權(quán)利拒絕房租上調(diào)。如果房東對(duì)房屋進(jìn)行了返修裝修之類，他可以要求10%到25%的漲幅。一般來說，租房合同簽訂后，房客的利益就會(huì)得到充分的保障?！鄙鲜鋈耸空f。 　　除價(jià)格之外，法律在其他方面也充分保障了房客的利益。比如法律規(guī)定，房東將房子租給房客，必須保持完好無缺，如果房子或房?jī)?nèi)的設(shè)施有損，則由房東承擔(dān)修理和費(fèi)用。如果有損壞，而房東不予修理，則在房租上作相應(yīng)降低。據(jù)本刊記者了解，根據(jù)先前法庭判例中曾出現(xiàn)過的情況，如果房屋內(nèi)唯一的廁所無法使用，房客可提出將房租降低80%，如果雨水嚴(yán)重漏入房間頂墻，房客可提出將房租降低50%，如果淋浴設(shè)備有損無法使用，房客可提出將房租降低16%。再比如，房屋租出后，盡管房產(chǎn)依舊屬于房東，但房子的使用權(quán)僅屬于房客。包括房東在內(nèi)的任何人在沒有得到房客許可的情況下無權(quán)進(jìn)入該房子，更不能要求房客搬出。 （4）未來房地產(chǎn)改革趨勢(shì) 擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)房產(chǎn)稅有其必然性。從房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展來看，房產(chǎn)稅的擴(kuò)大征收是大勢(shì)所趨，可以合理引導(dǎo)投資者消費(fèi)房產(chǎn)。 首先，從時(shí)間上來看，房產(chǎn)稅在滬渝兩地試點(diǎn)即將滿一年，其經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)足以作為其他城市的參考，上海和重慶分屬東部和西部城市，兩地的樣本極具代表性。 其次，從經(jīng)驗(yàn)上來看，上海和重慶雖然都試點(diǎn)房產(chǎn)稅，兩地的稅率也都依據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行差異征收。不過，重慶率先向存量房開征房產(chǎn)稅，而上海在這方面始終沒有具體行動(dòng)。從另一方面來看，上海同時(shí)執(zhí)行了較為嚴(yán)格的限購(gòu)令，而重慶并沒有進(jìn)行限購(gòu)。兩地的經(jīng)驗(yàn)既有相似又有不同，適合全國(guó)大范圍城市的不同需求。 第三，從房地產(chǎn)調(diào)控來看，調(diào)控初見成效，多城市房?jī)r(jià)已經(jīng)放緩或是停止上漲的腳步，房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)市場(chǎng)一項(xiàng)長(zhǎng)期穩(wěn)定的稅收，此時(shí)進(jìn)一步推進(jìn)房產(chǎn)稅可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)從調(diào)控到常態(tài)的平滑過渡，在一定程度上穩(wěn)定調(diào)控成效。 與房產(chǎn)稅相比，帶有明顯行政色彩的限購(gòu)令，雖然并非房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)治久安的保障，不過，作為此輪調(diào)控最具新意的手段，限購(gòu)令在很大程度上直接擠出了投資投機(jī)資金，促使房地產(chǎn)調(diào)控早日見效。 首先，央行從12月5日，下調(diào)了人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放大約4000億的銀行資金，從一定程度上緩解了市場(chǎng)的流動(dòng)性，房地產(chǎn)開發(fā)貸和購(gòu)房貸的緊張程度也隨之緩解。限購(gòu)若在此時(shí)退出，翹首等待了一年的投機(jī)資金又將大量涌入市場(chǎng)。 其次，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將放緩，多國(guó)紛紛下調(diào)2012年增長(zhǎng)預(yù)期，在全球經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程中，中國(guó)也難獨(dú)善其身。社科院近日發(fā)布的年度宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)報(bào)告預(yù)計(jì)，2012年我國(guó)GDP增長(zhǎng)率在8.9%左右。國(guó)家信息中心常務(wù)副主任王長(zhǎng)勝稱，明年GDP增速保持8.7%水平。經(jīng)濟(jì)增速的放緩帶來宏觀經(jīng)濟(jì)政策放松的預(yù)期，限購(gòu)作為本輪調(diào)控的“利器”如當(dāng)前就退場(chǎng)，則難免房地產(chǎn)市場(chǎng)重回2009年那樣的情況出現(xiàn)。 總之，當(dāng)前樓市調(diào)控還不具備各種政策退出的條件，未來需要落實(shí)已有的調(diào)控政策，同時(shí)還應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化已出臺(tái)的調(diào)控措施，才能遏制房?jī)r(jià)上漲，鞏固宏調(diào)成果。 參考文獻(xiàn) 1.劉素榮.關(guān)于我國(guó)房產(chǎn)稅改革的思考[J].財(cái)會(huì)研究，2010.11 2. 貢慧.房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的比較分析[J].中國(guó)房地產(chǎn),2011年 08期 3呂文靜. 我國(guó)現(xiàn)階段房產(chǎn)稅改革的特點(diǎn)及其未來——以上海和重慶為例分析[J]. 中國(guó)證券期貨,2011年 05期 4谷成.房產(chǎn)稅改革再思考[J].財(cái)經(jīng)問題研究,2011年04期 5楊繼瑞、馬永坤.滬渝房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的思考與對(duì)策[J].高校理論戰(zhàn)線, 2011年 05期