《商業(yè)銀行資本管理辦法》附件5_專業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)計(jì)量規(guī)則

《《商業(yè)銀行資本管理辦法》附件5_專業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)計(jì)量規(guī)則》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《《商業(yè)銀行資本管理辦法》附件5_專業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)計(jì)量規(guī)則（22頁珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、附件 6： 專業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)計(jì)量規(guī)則 一、總體要求 （一）商業(yè)銀行采用內(nèi)部評(píng)級(jí)法的，專業(yè)貸款內(nèi)部評(píng)級(jí)體系 應(yīng)滿足本辦法關(guān)于內(nèi)部評(píng)級(jí)法的要求。 在估計(jì)違約風(fēng)險(xiǎn)暴露時(shí)，還應(yīng)充分考慮債務(wù)人違約后，為促 使貸款所形成的資產(chǎn)投入運(yùn)營(yíng)而繼續(xù)發(fā)放貸款的影響，以確保風(fēng) 險(xiǎn)估計(jì)的審慎性。 在估計(jì)違約概率時(shí)， 還應(yīng)注意項(xiàng)目不同階段違約概率的變化， 并謹(jǐn)慎處理違約概率與風(fēng)險(xiǎn)暴露相關(guān)性對(duì)風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)計(jì)算的影 響。 （二）商業(yè)銀行對(duì)專業(yè)貸款采用監(jiān)管映射法的，應(yīng)按照本辦 法規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重和預(yù)期損失比例計(jì)算專業(yè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn) 和預(yù)期損失。 （三）商業(yè)銀行采用監(jiān)管映射法的，應(yīng)達(dá)到以下要求： 1．對(duì)專業(yè)貸

2、款采用一維評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)應(yīng)同時(shí)考慮債務(wù)人的特征 和債項(xiàng)特征以及兩者之間的相關(guān)性，直接反映預(yù)期損失。 2．按照本辦法的要求設(shè)置非違約級(jí)別和違約級(jí)別。 （四）商業(yè)銀行可以對(duì)專業(yè)貸款中的一個(gè)或多個(gè)子類采用監(jiān) 管映射法，對(duì)其他子類采用內(nèi)部評(píng)級(jí)法，但不得同時(shí)對(duì)同一子類 的風(fēng)險(xiǎn)暴露采用不同的方法。 （五）商業(yè)銀行采用監(jiān)管映射法的，若專業(yè)貸款的內(nèi)部評(píng)級(jí) 標(biāo)準(zhǔn)與監(jiān)管評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)不一致，應(yīng)記錄兩者之間的差異，并向銀監(jiān) 會(huì)解釋差異存在的原因和合理性，證明內(nèi)部評(píng)級(jí)與監(jiān)管評(píng)級(jí)的映 射關(guān)系，確保兩者的主要特征相一致。商業(yè)銀行應(yīng)保證其內(nèi)部評(píng) 級(jí)推翻，不會(huì)使映射過程失效。 二、采用監(jiān)管映射法的主要考慮因素 商業(yè)銀行采用

3、監(jiān)管映射法的， 專業(yè)貸款評(píng)級(jí)應(yīng)考慮以下因素： （一）項(xiàng)目融資評(píng)級(jí)應(yīng)考慮財(cái)務(wù)狀況、政治和法律環(huán)境、交 易特點(diǎn)、項(xiàng)目發(fā)起人或債務(wù)人實(shí)力和擔(dān)保安排等 5 方面因素。項(xiàng) 目融資監(jiān)管評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)詳見表 1。 （二）物品融資評(píng)級(jí)應(yīng)考慮財(cái)務(wù)狀況、政治和法律環(huán)境、交 易特點(diǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)特征、項(xiàng)目發(fā)起人實(shí)力和擔(dān)保安排等 7 方面因素。物品融資的監(jiān)管評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)詳見表 2。 （三）商品融資評(píng)級(jí)應(yīng)考慮財(cái)務(wù)狀況、政治和法律環(huán)境、資 產(chǎn)特征、項(xiàng)目發(fā)起人實(shí)力和擔(dān)保安排等 5 方面因素。商品融資監(jiān) 管評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)詳見表 3。 （四）產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)評(píng)級(jí)應(yīng)考慮財(cái)務(wù)狀況、資產(chǎn)特征、 項(xiàng)目發(fā)起人或開發(fā)商實(shí)力和擔(dān)保安排等 4 方面

4、因素。產(chǎn)生收入的 房地產(chǎn)監(jiān)管評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)詳見表 4。 三、監(jiān)管評(píng)級(jí)與外部評(píng)級(jí)的映射關(guān)系 商業(yè)銀行采用監(jiān)管映射法的，應(yīng)將專業(yè)貸款的內(nèi)部評(píng)級(jí)結(jié)果 映射到“優(yōu)”、“良”、“中”、“差”和“違約” 5 個(gè)監(jiān)管評(píng)級(jí)。商業(yè) 銀行應(yīng)參照內(nèi)部評(píng)級(jí)與外部評(píng)級(jí)的映射關(guān)系、監(jiān)管評(píng)級(jí)與外部評(píng) 級(jí)的映射關(guān)系，確保內(nèi)部評(píng)級(jí)與監(jiān)管評(píng)級(jí)映射關(guān)系的一致性和穩(wěn) 定性。 （一）監(jiān)管評(píng)級(jí)“優(yōu)”，對(duì)應(yīng)外部評(píng)級(jí)BBB-（含）以上。指貸 款所形成的資產(chǎn)未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流充足且穩(wěn)定，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和發(fā)起人實(shí)力強(qiáng)，并落實(shí)了全面擔(dān)保安排，即使在經(jīng)濟(jì)和行業(yè)面 臨持續(xù)、嚴(yán)重問題時(shí)，承貸主體仍能償還債務(wù)。 （二） 監(jiān)管評(píng)級(jí)“良”，對(duì)應(yīng)外部評(píng)級(jí)BB+

5、或BB。指貸款所 形成的資產(chǎn)未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流充足且穩(wěn)定，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和發(fā) 起人實(shí)力良好，并落實(shí)了全面擔(dān)保安排，但在經(jīng)濟(jì)和行業(yè)面臨持 續(xù)、嚴(yán)重問題時(shí)，承貸主體可能無法全額償還債務(wù)。 （三） 監(jiān)管評(píng)級(jí)“中”，對(duì)應(yīng)外部評(píng)級(jí)BB-或B+。指貸款所 形成的資產(chǎn)未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流充足，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和發(fā)起人 實(shí)力一般，擔(dān)保安排存在缺陷，導(dǎo)致現(xiàn)金流不夠穩(wěn)定，承貸主體 抵御經(jīng)濟(jì)衰退和行業(yè)波動(dòng)的能力很弱。 （四） 監(jiān)管評(píng)級(jí)“差” ，對(duì)應(yīng)外部評(píng)級(jí) B 到 C- 。指貸款所形 成的資產(chǎn)未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流不確定性很大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和發(fā) 起人實(shí)力差，承貸主體償債能力很大程度上依賴于經(jīng)濟(jì)狀況和市 場(chǎng)需求出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，否

6、則承貸主體可能違約。 （五） 監(jiān)管評(píng)級(jí)“違約” ，不適用于與外部評(píng)級(jí)映射。按照本 辦法附件 5 規(guī)定的違約定義，承貸主體已經(jīng)違約。 四、監(jiān)管評(píng)級(jí)對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重 一）專業(yè)貸款的 5 個(gè)監(jiān)管評(píng)級(jí)分別對(duì)應(yīng)特定的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重， 具體如下： 1．監(jiān)管評(píng)級(jí) 2．監(jiān)管評(píng)級(jí) 3．監(jiān)管評(píng)級(jí) 4．監(jiān)管評(píng)級(jí) 5．監(jiān)管評(píng)級(jí) 優(yōu)” 良” 中” 差” ，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為 ，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為 ，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為 ，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為 70%； 90%； 115%； 250%； 違約” ，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為 0%。 二）如果商業(yè)銀行或銀監(jiān)會(huì)認(rèn)為，產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)貸款 的未來房地產(chǎn)出租收入、 銷售收

7、入或土地出讓收入的波動(dòng)性較大， 可提高其風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重： 1．監(jiān)管評(píng)級(jí)“優(yōu)” ，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為 95%。 2．監(jiān)管評(píng)級(jí)“良” ，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為 120%。 3．監(jiān)管評(píng)級(jí)“中” ，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為 140%。 （三）符合下列條件之一的專業(yè)貸款，監(jiān)管評(píng)級(jí)為“優(yōu)”的 風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為 50%；監(jiān)管評(píng)級(jí)為“良”的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為 70%： 1．貸款剩余期限不足 2.5 年。 2．銀監(jiān)會(huì)認(rèn)定，商業(yè)銀行授信和評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)比監(jiān)管評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)更 為審慎。 五、監(jiān)管評(píng)級(jí)對(duì)應(yīng)的預(yù)期損失比例 一）專業(yè)貸款的 5 個(gè)監(jiān)管評(píng)級(jí)分別對(duì)應(yīng)特定的預(yù)期損失比 例，具體如下： 1．監(jiān)管評(píng)級(jí)“優(yōu)” 2．監(jiān)管評(píng)級(jí)“良” 3．監(jiān)管評(píng)級(jí)“中” ，

8、預(yù)期損失比例為 0.4%； ，預(yù)期損失比例為 0.8%； ，預(yù)期損失比例為 2.8%； 4．監(jiān)管評(píng)級(jí)“差” ，預(yù)期損失比例為 8%； 5．監(jiān)管評(píng)級(jí)“違約” ，預(yù)期損失比例為 50%。 二）符合下列條件之一的專業(yè)貸款，監(jiān)管評(píng)級(jí)為“優(yōu)”的 預(yù)期損失比例為 0%，監(jiān)管評(píng)級(jí)為“良”的預(yù)期損失率比例 0.4%： 1．貸款剩余期限不足 2.5 年。 2．銀監(jiān)會(huì)認(rèn)定，商業(yè)銀行授信和評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)比監(jiān)管評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)更 為審慎。 六、其他規(guī)定 表 1 、 表 1 ： 表 2、表 3、表 4 為本附件的組成部分。其中： 項(xiàng)目融資的監(jiān)管評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 表 2 ： 物品融資的監(jiān)管評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 表

9、 3 ： 商品融資的監(jiān)管評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 表 4 ： 產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)的監(jiān)管評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 表1:項(xiàng)目融資的監(jiān)管評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 優(yōu) 良 中 差 財(cái)務(wù)狀況 市場(chǎng)形勢(shì)以及競(jìng)爭(zhēng)地位 市場(chǎng)上僅有少數(shù)直接或 市場(chǎng)上僅有少數(shù)直接或 項(xiàng)目在位置、成本或技術(shù)上 不具有優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目在位置、成本或技術(shù) 上比平均水平弱 間接競(jìng)爭(zhēng)者或項(xiàng)目在位 間接競(jìng)爭(zhēng)者或項(xiàng)目在位 置、成本或技術(shù)上具有實(shí) 質(zhì)性和持久性優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)中疋位為頂級(jí)競(jìng)爭(zhēng) 者 市場(chǎng)需求較強(qiáng)并繼續(xù)上 升 置、成本或技術(shù)上具有稍 強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，但該狀況不會(huì) 持久 市場(chǎng)中定位為一流競(jìng)爭(zhēng) 者 市場(chǎng)需求較強(qiáng)并穩(wěn)定 無

10、明顯的市場(chǎng)定位 市場(chǎng)中疋位為般競(jìng)爭(zhēng)者 市場(chǎng)需求充分并穩(wěn)定 市場(chǎng)需求較差并持續(xù)下 降 財(cái)務(wù)比率（例如：償債保障比率 （DSCR，貸款期保障比率（LLCR, 項(xiàng)目期保障比率（PLCR和債務(wù)/資本 比率） 相對(duì)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度來 說，財(cái)務(wù)比率優(yōu)，經(jīng)濟(jì)前 景非?？春? 相對(duì)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度來 說，財(cái)務(wù)比率介于健康和 一般之間，經(jīng)濟(jì)前景看好 相對(duì)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度來說， 財(cái)務(wù)比率符合標(biāo)準(zhǔn) 相對(duì)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度來 說，財(cái)務(wù)比率弱 壓力分析 當(dāng)經(jīng)濟(jì)和行業(yè)面臨持續(xù)、 嚴(yán)重的問題時(shí)，項(xiàng)目仍能 償還債務(wù) 當(dāng)經(jīng)濟(jì)和行業(yè)面臨一般 問題時(shí)，項(xiàng)目能償還債 務(wù)。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)生嚴(yán)重 問題時(shí)，項(xiàng)目才可能違約

11、 項(xiàng)目易受經(jīng)濟(jì)周期中常見 的負(fù)面影響，可能在正常的 低谷期違約 如果情況不好轉(zhuǎn)，項(xiàng)目可 能違約  優(yōu) 良 中 差 融資結(jié)構(gòu) 貸款持續(xù)期與項(xiàng)目持續(xù)期的對(duì)比 項(xiàng)目的有效使用壽命大 大超過貸款期限 項(xiàng)目的有效使用壽命超 過貸款期限 項(xiàng)目的有效使用壽命超過 貸款期限 項(xiàng)目的有效使用壽命可 能低于貸款期限 貸款分期償還計(jì)劃 債務(wù)本息分期均衡償還 債務(wù)本息分期均衡償還 債務(wù)本息分期均衡償還，但 有少部分到期一次性償還 到期一次性償還，或債務(wù) 本息定期等額償還，但有 很大部分到期一次性償 還 政治、法律環(huán)境 考慮項(xiàng)目類型和風(fēng)險(xiǎn)緩釋

12、之后的政治 風(fēng)險(xiǎn)，包括風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 風(fēng)險(xiǎn)很低，可供使用的風(fēng) 險(xiǎn)緩釋工具功能優(yōu)異 風(fēng)險(xiǎn)低，可供使用的風(fēng)險(xiǎn) 緩釋工具功能良好 風(fēng)險(xiǎn)不高，可供使用的風(fēng)險(xiǎn) 緩釋工具功能一般 風(fēng)險(xiǎn)很高，缺乏可供使用 的風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具或其功 能較差 政府的支持和項(xiàng)目在長(zhǎng)期對(duì)國(guó)家的重 要程度 項(xiàng)目（主要是出口導(dǎo)向型 的）對(duì)國(guó)家具有重大戰(zhàn)略 性意義，政府強(qiáng)有力的支 持 項(xiàng)目對(duì)國(guó)家重要，政府支 持程度較咼 項(xiàng)目不具有戰(zhàn)略意義，但毫 無疑冋對(duì)政府有利，政府可 能未明確表示支持 項(xiàng)目對(duì)國(guó)家不重要，政府 不支持或支持較弱 法律和監(jiān)管環(huán)境的穩(wěn)定性（法律變革 的風(fēng)險(xiǎn)） 長(zhǎng)期穩(wěn)定有利的監(jiān)管環(huán) 境 中期穩(wěn)定有利的監(jiān)管環(huán) 境

13、 能比較確定地預(yù)測(cè)監(jiān)管環(huán) 境的變化 項(xiàng)目可能受當(dāng)前和未來 的監(jiān)管問題影響 遵照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法律，獲得所有必要支 持和許可的程度 高 較咼 一般 低  優(yōu) 良 中 差 有關(guān)合同和抵質(zhì)押品的強(qiáng)制執(zhí)行力 合同和抵質(zhì)押品能強(qiáng)制 執(zhí)行 合同和抵質(zhì)押品能強(qiáng)制 執(zhí)行 即使存在若干非要害問題， 合同和抵質(zhì)押品仍能強(qiáng)制 執(zhí)行 合同和抵質(zhì)押品強(qiáng)制執(zhí) 行方面存在要害冋題尚 未解決 交易特點(diǎn) 設(shè)計(jì)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 技術(shù)和設(shè)計(jì)完全可靠 技術(shù)和設(shè)計(jì)完全可靠 技術(shù)和設(shè)計(jì)可靠一一用強(qiáng) 大的一攬子完工方案可緩 解萌芽階段的冋題 技術(shù)和設(shè)計(jì)不可靠/存在 技術(shù)問題和/或設(shè)計(jì)

14、復(fù)雜 建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) 審批和選址 已獲全部批件 一些事項(xiàng)尚待批準(zhǔn)但獲 批可能性很大 一些事項(xiàng)尚待批準(zhǔn)但審批 程序明確，審批只是例行公 事 尚未獲得關(guān)鍵批件，審批 并非例行公事，可能還要 滿足其他一些重要條件 建設(shè)合同類型 價(jià)格和日期都固定的總 承包工程、采購及建設(shè)合 同（EPC 價(jià)格和日期都固定的總 承包工程、采購及建設(shè)合 同 價(jià)格和日期都固定的總承 包建設(shè)合同，有一家或一家 以上的承包商 缺乏價(jià)格固定的總承包 合同或合同不完整和/或 存在與各承包商多方聯(lián) 絡(luò)的問題 項(xiàng)目完成擔(dān)保 約定的損害賠償金充足 且由金融實(shí)物資產(chǎn)支持 以及/或財(cái)務(wù)實(shí)力雄厚的 項(xiàng)目發(fā)起

15、人提供項(xiàng)目完 成擔(dān)保 約定的損害賠償金較多 且由金融實(shí)物資產(chǎn)支持 以及/或財(cái)務(wù)實(shí)力較強(qiáng)的 項(xiàng)目發(fā)起人提供項(xiàng)目完 成擔(dān)保 約定的損害賠償金適當(dāng)且 由金融實(shí)物資產(chǎn)支持以及/ 或財(cái)務(wù)實(shí)力較強(qiáng)的項(xiàng)目發(fā) 起人提供項(xiàng)目完成擔(dān)保 約定的損害賠償金不足 或缺之金融實(shí)物資產(chǎn)的 支持或項(xiàng)目完成擔(dān)保較 弱  優(yōu) 良 中 差 承包商承建類似項(xiàng)目的業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)實(shí) 力 強(qiáng) 較強(qiáng) 中 弱 操作風(fēng)險(xiǎn) 營(yíng)運(yùn)與維護(hù)(0 &M)的范圍和性質(zhì) 完備的長(zhǎng)期營(yíng)運(yùn)和維護(hù) 合同，最好附帶業(yè)績(jī)激勵(lì) 條款，和/或營(yíng)運(yùn)和維護(hù) 儲(chǔ)備金賬戶 長(zhǎng)期的營(yíng)運(yùn)和維護(hù)合同， 和/或營(yíng)運(yùn)和維護(hù)儲(chǔ)備金

16、賬戶 不完備的營(yíng)運(yùn)和維護(hù)合同， 或附帶營(yíng)運(yùn)和維護(hù)儲(chǔ)備金 賬戶 缺乏營(yíng)運(yùn)和維護(hù)合同：緩 釋操作無法抵御高營(yíng)業(yè) 成本的風(fēng)險(xiǎn) 運(yùn)營(yíng)商的專業(yè)能力，業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)頭力 很強(qiáng)，或者項(xiàng)目發(fā)起人承 諾提供技術(shù)支持 較強(qiáng) 中 不強(qiáng)/弱，或者當(dāng)?shù)剡\(yùn)營(yíng) 商受當(dāng)局控制 承購風(fēng)險(xiǎn)(Off-take risk ) (a)存在照付不議(take-or-pay )合 同或固定價(jià)格承購(fixed-price off-take )合同的情況下 承購方信譽(yù)卓著；合同終 止條款完備；項(xiàng)目合同期 限略微長(zhǎng)于債務(wù)期限 承購方信譽(yù)良好；合同終 止條款完備；項(xiàng)目合同期 限長(zhǎng)于債務(wù)期限 承購方信譽(yù)一般；合

17、同對(duì)終 止條款做一般規(guī)定；項(xiàng)目合 同期限一般等于債務(wù)期限 承購方信譽(yù)較差；合同終 止條款規(guī)定不全；項(xiàng)目合 同期限不長(zhǎng)于債務(wù)期限 (b)不存在照付不議合同或固定價(jià)格 承購合同的情況下 項(xiàng)目產(chǎn)品即所產(chǎn)生的主 要服務(wù)或商品在世界范 圍銷售順暢；即使市場(chǎng)價(jià) 格增長(zhǎng)率低于過去，產(chǎn)品 也能按預(yù)定價(jià)格出售 項(xiàng)目產(chǎn)品即所產(chǎn)生的主 要服務(wù)或商品在地區(qū)市 場(chǎng)銷售順暢，即使市場(chǎng)價(jià) 格增長(zhǎng)率低于過去，產(chǎn)品 也能按預(yù)定價(jià)格出售 商品銷售范圍有限且只能 按比預(yù)定價(jià)格低的價(jià)格出 售 項(xiàng)目產(chǎn)品只有一兩個(gè)買 家或者在有組織市場(chǎng)一 般無法售出  優(yōu) 良 中 差 供貨商風(fēng)險(xiǎn) 原材料（

18、feed-stocks ）價(jià)格、數(shù)量和 運(yùn)輸風(fēng)險(xiǎn)；供貨商的業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)實(shí)力 與財(cái)務(wù)實(shí)力很強(qiáng)的供貨 商簽訂長(zhǎng)期供貨合同 與財(cái)務(wù)實(shí)力較強(qiáng)的供貨 商簽訂長(zhǎng)期供貨合同 與財(cái)務(wù)實(shí)力較強(qiáng)的供貨商 簽訂長(zhǎng)期供貨合同，但仍可 能存在一定程度的價(jià)格風(fēng) 險(xiǎn) 與財(cái)務(wù)實(shí)力弱的供貨商 簽訂短期或長(zhǎng)期供貨合 同，肯定存在一定程度的 價(jià)格風(fēng)險(xiǎn) 儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)（如自然資源開發(fā)） 儲(chǔ)備探明且已開發(fā)，并經(jīng) 獨(dú)立方審計(jì)，在項(xiàng)目使用 壽命期內(nèi)超額滿足需要 儲(chǔ)備探明且已開發(fā)，并經(jīng) 獨(dú)立方審計(jì)，在項(xiàng)目使用 壽命期內(nèi)超額滿足需要 探明儲(chǔ)備可在債務(wù)存續(xù)期 滿足項(xiàng)目需要 項(xiàng)目在某種程度上依賴 潛藏或尚未開發(fā)的儲(chǔ)備 不可抗力風(fēng)險(xiǎn)（

19、戰(zhàn)爭(zhēng)、內(nèi)亂、 自然災(zāi)害 等） 風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具有效，風(fēng) 險(xiǎn)暴露的水平較低 風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具有效，風(fēng)險(xiǎn) 暴露的水平較適中 風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具有效，一般防 護(hù) 存在明顯風(fēng)險(xiǎn)，不能完全 緩釋 項(xiàng)目發(fā)起人/債務(wù)人的實(shí)力 發(fā)起人/債務(wù)人的業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)實(shí)力和國(guó) 別/行業(yè)經(jīng)歷 發(fā)起人/債務(wù)人業(yè)績(jī)優(yōu) 秀，財(cái)務(wù)實(shí)力雄厚 發(fā)起人/債務(wù)人業(yè)績(jī)良 好，財(cái)務(wù)實(shí)力良好 發(fā)起人/債務(wù)人業(yè)績(jī)一般， 財(cái)務(wù)實(shí)力良好 發(fā)起人/債務(wù)人缺乏業(yè)績(jī) 或業(yè)績(jī)值得懷疑以及 /或 財(cái)務(wù)實(shí)力微弱 發(fā)起人/債務(wù)人對(duì)項(xiàng)目的支持力度，例 如有股權(quán)、所有權(quán)條款保障，有在必 要時(shí)向項(xiàng)目補(bǔ)充注資的激勵(lì)機(jī)制，以 及其他相關(guān)交易 支持力

20、度大 項(xiàng)目對(duì)發(fā)起人具有高度 戰(zhàn)略意義（核心業(yè)務(wù)一長(zhǎng) 期戰(zhàn)略） 發(fā)起人/債務(wù)人對(duì)他人或 相關(guān)交易的承諾效力較 低或無承諾 支持力度較大 項(xiàng)目對(duì)發(fā)起人具有戰(zhàn)略 意義（核心業(yè)務(wù)一長(zhǎng)期戰(zhàn) 略） 發(fā)起人/債務(wù)人對(duì)他人或 相關(guān)交易有相對(duì)效力較 高的承諾 支持力度一般 項(xiàng)目對(duì)發(fā)起人重要（核心業(yè) 務(wù)） 發(fā)起人/債務(wù)人對(duì)他人或相 關(guān)交易具有一些相對(duì)重要 的承諾 支持有限 項(xiàng)目對(duì)發(fā)起人的長(zhǎng)期戰(zhàn) 略或核心業(yè)務(wù)無關(guān)緊要 發(fā)起人/債務(wù)人對(duì)他人或 相關(guān)交易的承諾極有可 能影響當(dāng)前項(xiàng)目  優(yōu) 良 中 差 擔(dān)保安排 合同和賬戶權(quán)利分配 非常全面 全面 一般 差

21、 抵押物的質(zhì)量、價(jià)值和流動(dòng)性 對(duì)起動(dòng)項(xiàng)目的全部資產(chǎn)、 合同、批文和賬戶擁有手 續(xù)完備的優(yōu)先擔(dān)保權(quán)益 抵質(zhì)押物價(jià)值充足，交易 活躍 對(duì)起動(dòng)項(xiàng)目的全部資產(chǎn)、 合同、批文和賬戶擁有手 續(xù)完備的優(yōu)先擔(dān)保權(quán)益 抵質(zhì)押物價(jià)值充足，具有 交易先例 對(duì)起動(dòng)項(xiàng)目的全部資產(chǎn)、合 同、批文和賬戶擁有一般性 的擔(dān)保權(quán)益 抵質(zhì)押物價(jià)值充足，能夠進(jìn) 行交易 對(duì)貸款人幾乎未提供擔(dān) 保，或抵押條款對(duì)銀行不 利 抵質(zhì)押物價(jià)值充足，或不 能進(jìn)行交易 貸款人對(duì)現(xiàn)金流的控制（例如現(xiàn)金轉(zhuǎn) 賬（cash sweep） 和獨(dú)立第二方賬戶托 管） 好 較好 一般 差 合同條款的約束力（關(guān)于強(qiáng)制提前付 款、遞延付

22、款、分期付款和紅利限制 等方面的強(qiáng)制規(guī)定） 合同條款對(duì)此類項(xiàng)目約 束力強(qiáng) 項(xiàng)目不再舉借其他債務(wù) 合同條款對(duì)此類項(xiàng)目約 束力較強(qiáng) 項(xiàng)目舉借的其他債務(wù)非 常有限 合同條款對(duì)此類項(xiàng)目約束 力一般 項(xiàng)目舉借的其他債務(wù)有限 合同條款對(duì)此類項(xiàng)目約 束力弱 項(xiàng)目可能無限舉借其他 債務(wù) 儲(chǔ)備基金（償債、營(yíng)運(yùn)與維護(hù)、更新 和重置、不可預(yù)見事件） 儲(chǔ)備基金覆蓋期超過平 均項(xiàng)目期 儲(chǔ)備基金來源落實(shí)，全部 都由現(xiàn)金或高評(píng)級(jí)銀行 出具的信用證組成 儲(chǔ)備基金覆蓋期等于平 均項(xiàng)目期 所有儲(chǔ)備基金來源都落 實(shí) 儲(chǔ)備基金覆蓋期等于平均 項(xiàng)目期 所有儲(chǔ)備基金來源都落實(shí) 儲(chǔ)備基金覆蓋期低于平 均

23、項(xiàng)目期 儲(chǔ)備基金來源于經(jīng)營(yíng)現(xiàn) 金流  表2:物品融資的監(jiān)管評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 優(yōu) 良 中 差 財(cái)務(wù)狀況 市場(chǎng)狀況 需求旺盛且處升勢(shì) 進(jìn)入障礙大 對(duì)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)前景變化不敏 感 需求旺盛且穩(wěn)定 存在進(jìn)入障礙 對(duì)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)前景變化有些 敏感 需求一般且穩(wěn)定 進(jìn)入障礙有限 對(duì)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)前景變化非常 敏感 需求疲弱且不斷下降 無進(jìn)入障礙 易受技術(shù)和經(jīng)濟(jì)前景變化的 負(fù)面影響，環(huán)境咼度不確定 財(cái)務(wù)比率（償債保障比率和 貸款/價(jià)值比率） 相對(duì)資產(chǎn)類型而言，財(cái)務(wù)比 率健康。經(jīng)濟(jì)情況預(yù)測(cè)非常 好 相對(duì)資產(chǎn)類型而言，財(cái)務(wù)比 率健康/尚可。經(jīng)濟(jì)情況預(yù)測(cè) 好

24、 相對(duì)資產(chǎn)類型而言，財(cái)務(wù)比率 一般 相對(duì)資產(chǎn)類型而言，財(cái)務(wù)比 率過于冒險(xiǎn) 壓力測(cè)試 長(zhǎng)期收入穩(wěn)定 能夠抵御經(jīng)濟(jì)周期中出現(xiàn)的 嚴(yán)重壓力情形 短期收入較好 能夠抵御一些負(fù)面問題。只 有出現(xiàn)嚴(yán)重壓力情形才可能 違約 短期收入不確定 現(xiàn)金流易受經(jīng)濟(jì)周期中常見 的壓力情形的不利影響。貸款 可能在正常的經(jīng)濟(jì)低迷期違 約 收入非常不確定 即使在經(jīng)濟(jì)正常的情況下， 貸款也可能違約，除非情況 發(fā)生好轉(zhuǎn) 市場(chǎng)流動(dòng)性 市場(chǎng)具有全球性 資產(chǎn)流動(dòng)性咼 市場(chǎng)具有全球性或區(qū)域性 資產(chǎn)流動(dòng)性比較咼 區(qū)域性市場(chǎng)且短期前景不利 流動(dòng)性低 只有本地市場(chǎng)或前景不佳 流動(dòng)性低或沒有流動(dòng)性 政治和法律

25、環(huán)境 政治風(fēng)險(xiǎn)，包括風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移 非常低，采用的風(fēng)險(xiǎn)緩釋工 具功能強(qiáng)大 低，采用的風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具功 能較強(qiáng) 中等，風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具功能一般 高，缺乏風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具或功 能差  優(yōu) 良 中 差 法律和監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn) 司法環(huán)境有利于物品的收回 和合同的強(qiáng)制執(zhí)行 司法環(huán)境有利于物品的收回 和合同的強(qiáng)制執(zhí)行 司法環(huán)境總體來說有利于物 品的收回和合同的強(qiáng)制執(zhí)行， 即使恢復(fù)過程可能較長(zhǎng)和/或 較難 法律和監(jiān)管環(huán)境差或不穩(wěn) 定。司法制度使物品收回或 合同的執(zhí)行過程過長(zhǎng)或不可 能 交易特點(diǎn) 與資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命相應(yīng)的融 資條款 完整的支付方案/最后一筆 分期

26、付款金額很小。無寬限 期 最后一筆分期付款比較重 要，但仍保持在適度的水平 最后一筆分期付款重要，有潛 在的寬限期 償還不利被罰款或最后一筆 分期付款非常高 操作風(fēng)險(xiǎn) 批文/許可 已獲得全部批文，資產(chǎn)符合 當(dāng)前和可預(yù)見的穩(wěn)健監(jiān)管法 規(guī)的規(guī)定 全部批文已獲得或正待批 復(fù)，資產(chǎn)符合當(dāng)前和可預(yù)見 的穩(wěn)健監(jiān)管法規(guī)的規(guī)定 大多數(shù)批文已獲得或正待批 復(fù)，資產(chǎn)符合當(dāng)前和可預(yù)見的 穩(wěn)健監(jiān)管法規(guī)的規(guī)定 在獲得所有必要審批事項(xiàng)上 存在問題。部分配置計(jì)劃和/ 或營(yíng)運(yùn)計(jì)劃可能需要修改 營(yíng)運(yùn)與維護(hù)合同的范圍和 性質(zhì) 完備的長(zhǎng)期營(yíng)運(yùn)與維護(hù)合 同，最好配合合同履約激勵(lì) 措施和/或營(yíng)運(yùn)與

27、維護(hù)儲(chǔ)備 金賬戶（如有需要） 長(zhǎng)期營(yíng)運(yùn)與維護(hù)合同和/或 營(yíng)運(yùn)與維護(hù)儲(chǔ)備金賬戶（如 有需要） 不完備的營(yíng)運(yùn)與維護(hù)合同或 營(yíng)運(yùn)與維護(hù)儲(chǔ)備金賬戶（如有 丿二1二【中4、 需要■丿 缺乏營(yíng)運(yùn)與維護(hù)合同：營(yíng)運(yùn) 成本風(fēng)險(xiǎn)過高，風(fēng)險(xiǎn)緩釋作 用有限 營(yíng)運(yùn)商的財(cái)務(wù)實(shí)力、同類資 產(chǎn)的管理業(yè)績(jī)和對(duì)租賃期 滿資產(chǎn)的再次營(yíng)銷能力 業(yè)績(jī)和再營(yíng)銷能力出眾 業(yè)績(jī)和再營(yíng)銷能力良好 業(yè)績(jī)短、差，再營(yíng)銷能力不確 疋 業(yè)績(jī)無或不為人知，缺之資 產(chǎn)再營(yíng)銷能力  優(yōu) 良 中 差 資產(chǎn)特征 與同一市場(chǎng)資產(chǎn)相比，配 置、型號(hào)、設(shè)計(jì)和維修（如 飛機(jī)的使用年限和型號(hào)）方 面的情況 在設(shè)計(jì)和

28、維修上擁有很強(qiáng)的 優(yōu)勢(shì)，配置標(biāo)準(zhǔn)，物品符合 上市流通要求 設(shè)計(jì)和維修中等偏上，配置 標(biāo)準(zhǔn)，但可能存在非常有限 的一些例外情況，物品符合 上市流通需要 設(shè)計(jì)和維修一般，配置有些特 殊，可能使物品在市場(chǎng)上流通 受限 設(shè)計(jì)和維修差，資產(chǎn)接近經(jīng) 濟(jì)使用壽命。配置非常特殊， 物品的市場(chǎng)流動(dòng)性差 轉(zhuǎn)售價(jià)值 當(dāng)前的轉(zhuǎn)售價(jià)值大大高于債 務(wù)價(jià)值 轉(zhuǎn)售價(jià)值適度高于債務(wù)價(jià)值 轉(zhuǎn)售價(jià)值略高于債務(wù)價(jià)值 轉(zhuǎn)售價(jià)值低于債務(wù)價(jià)值 資產(chǎn)價(jià)值及流動(dòng)性相對(duì)于 經(jīng)濟(jì)周期的敏感程度 資產(chǎn)價(jià)值及流動(dòng)性相對(duì)經(jīng)濟(jì) 周期較不敏感 資產(chǎn)價(jià)值及流動(dòng)性相對(duì)經(jīng)濟(jì) 周期敏感 資產(chǎn)價(jià)值及流動(dòng)性相對(duì)經(jīng)濟(jì) 周期相當(dāng)敏感 資產(chǎn)價(jià)值及流

29、動(dòng)性相對(duì)經(jīng)濟(jì) 周期的敏感度非常咼 發(fā)起人實(shí)力 營(yíng)運(yùn)商的財(cái)務(wù)實(shí)力、同類資 產(chǎn)的管理業(yè)績(jī)和對(duì)租賃期 滿資產(chǎn)的再次營(yíng)銷能力 業(yè)績(jī)和再營(yíng)銷能力出眾 業(yè)績(jī)和再營(yíng)銷能力良好 業(yè)績(jī)短、差，再營(yíng)銷能力不確 疋 業(yè)績(jī)無或不為人知，缺之資 產(chǎn)再營(yíng)銷能力 發(fā)起人的業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)實(shí)力 發(fā)起人業(yè)績(jī)出眾，財(cái)力強(qiáng)盛 發(fā)起人業(yè)績(jī)和財(cái)力優(yōu)良 發(fā)起人業(yè)績(jī)一般，財(cái)力優(yōu)良 發(fā)起人業(yè)績(jī)無或值得懷疑及 /或財(cái)力微弱  優(yōu) 良 中 差 擔(dān)保安排 資產(chǎn)控制 法律文件保障貸款人對(duì)資產(chǎn) 或擁有此資產(chǎn)的公司實(shí)施有 效控制（例如擁有材料完備 的優(yōu)先擔(dān)保權(quán)益，或租賃框 架中包含此

30、擔(dān)保品） 法律文件保障貸款人對(duì)資產(chǎn) 或擁有此資產(chǎn)的公司實(shí)施有 效控制（例如擁有材料完備 的擔(dān)保權(quán)益，或租賃框架中 包含此擔(dān)保品） 法律文件保障貸款人對(duì)資產(chǎn) 或擁有此資產(chǎn)的公司實(shí)施有 效控制（例如擁有材料完備的 擔(dān)保權(quán)益，或租賃框架中包含 此擔(dān)保品） 合同幾乎未規(guī)定向貸款人提 供擔(dān)保，造成對(duì)資產(chǎn)喪失控 制的風(fēng)險(xiǎn) 貸款人擁有的監(jiān)控資產(chǎn)場(chǎng) 所和狀況的權(quán)利和手段 貸款人能夠在任何時(shí)間任何 地點(diǎn)監(jiān)控資產(chǎn)的場(chǎng)所和狀況 （定期報(bào)告、檢查的可能性） 貸款人幾乎能夠在任何時(shí)間 任何地點(diǎn)監(jiān)控資產(chǎn)的場(chǎng)所和 狀況 貸款人能夠在任何時(shí)間任何 地點(diǎn)監(jiān)控資產(chǎn)的場(chǎng)所和狀況 貸款人能夠有限監(jiān)控資產(chǎn)的 場(chǎng)所和狀

31、況 損害保險(xiǎn) 向頂級(jí)保險(xiǎn)公司投保 保險(xiǎn)額高 包括擔(dān)保品損害保險(xiǎn) 向優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)公司投保 保險(xiǎn)額較咼 不包括擔(dān)保品損害保險(xiǎn) 向一般保險(xiǎn)公司投保 保險(xiǎn)額一般 不包括擔(dān)保品損害保險(xiǎn) 向差的保險(xiǎn)公司投保 保險(xiǎn)額低 不包括擔(dān)保品損害保險(xiǎn)  表3 :商品融資的監(jiān)管評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 優(yōu) 良 中 差 財(cái)務(wù)狀況 交易的超額擔(dān)保程度 優(yōu) 良 中 差 政治和法律環(huán)境 國(guó)家風(fēng)險(xiǎn) 沒有國(guó)家風(fēng)險(xiǎn) 有限的國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)（特別是新 興市場(chǎng)國(guó)家的儲(chǔ)備在境外離 岸存放） 有國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)（特別是新興市場(chǎng) 國(guó)家的儲(chǔ)備在境外離岸存放） 國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)高（特別是新興市

32、場(chǎng)國(guó)家的儲(chǔ)備在境外離岸存 放） 國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)的緩釋措施 非常有力的緩釋措施： 強(qiáng)有力的離岸機(jī)制 戰(zhàn)略性商品 購買商實(shí)力一流 有力的緩釋措施： 有離岸機(jī)制 戰(zhàn)略性商品 購買商實(shí)力強(qiáng) 緩釋措施一般： 有離岸機(jī)制 商品戰(zhàn)略性較低 購買商實(shí)力一般 只有部分緩釋措施： 缺乏離岸機(jī)制 非戰(zhàn)略商品 購買商實(shí)力弱 資產(chǎn)特征 流動(dòng)性和易損程度 商品公開報(bào)價(jià) 可利用期貨或場(chǎng)外市場(chǎng)工具 套做保值 商品不易損壞 商品公開報(bào)價(jià) 可利用場(chǎng)外市場(chǎng)工具套做保 值 商品不易損壞 商品非公開報(bào)價(jià)但有市場(chǎng)流 動(dòng)性 套做保值與否不確定 商品不易損壞 商品非公開報(bào)價(jià)，相對(duì)市場(chǎng)

33、的廣度和深度而言，流動(dòng)性 受限 缺乏合適的套做保值工具 商品易損壞  優(yōu) 良 中 差 發(fā)起人實(shí)力 交易商財(cái)務(wù)實(shí)力 相對(duì)于交易策略和風(fēng)險(xiǎn)而言 非常強(qiáng) 強(qiáng) 一般 弱 業(yè)績(jī)，包括輔助流程的管理 能力 在有冋題交易上經(jīng)驗(yàn)豐富 操作成功和成本節(jié)約的業(yè)績(jī) 優(yōu) 在有問題交易上經(jīng)驗(yàn)夠用 操作成功和成本節(jié)約的業(yè)績(jī) 良 在有問題交易上經(jīng)驗(yàn)有限 操作成功和成本節(jié)約的業(yè)績(jī) 一般 總體業(yè)績(jī)有限或不確定 成本和利潤(rùn)波動(dòng)大 交易控制和保值政策 交易對(duì)手方選擇、套做保值 和監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格 交易對(duì)手方選擇、套做保值 和監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng) 有交易經(jīng)驗(yàn)，問題沒有或很小

34、 交易員有巨額損失交易記錄 財(cái)務(wù)披露質(zhì)量 優(yōu) 良 中 財(cái)務(wù)披露存在一些不確定性 或不充分 擔(dān)保安排 資產(chǎn)控制 貸款人擁有完備的優(yōu)先擔(dān)保 權(quán)益，在任何時(shí)間可視需要 在法律上對(duì)資產(chǎn)行使控制權(quán) 貸款人擁有完備的優(yōu)先擔(dān)保 權(quán)益，在任何時(shí)間可視需要 在法律上對(duì)資產(chǎn)行使控制權(quán) 在某一環(huán)節(jié)貸款人對(duì)資產(chǎn)的 控制發(fā)生中斷，憑借對(duì)交易流 程的了解或第三方承擔(dān)可緩 釋此中斷問題 合同存在喪失資產(chǎn)控制權(quán)的 風(fēng)險(xiǎn)?；謴?fù)可能有危險(xiǎn) 損害保險(xiǎn) 向頂級(jí)保險(xiǎn)公司投保 保險(xiǎn)額高 包括擔(dān)保品損害保險(xiǎn) 向優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)公司投保 保險(xiǎn)額較咼 不包括擔(dān)保品損害保險(xiǎn) 向一般保險(xiǎn)公司投保 保險(xiǎn)額

35、一般 不包括擔(dān)保品損害保險(xiǎn) 向差的保險(xiǎn)公司投保 保險(xiǎn)額低 不包括擔(dān)保品損害保險(xiǎn)  表4:產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)的監(jiān)管評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 優(yōu) 良 中 差 財(cái)務(wù)狀況 市場(chǎng)狀況 目前項(xiàng)目類型和場(chǎng)所供需均 衡 即將面市的競(jìng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)項(xiàng) 目少于或等于需求預(yù)測(cè) 目前項(xiàng)目類型和場(chǎng)所供需均 衡 即將面市的競(jìng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)項(xiàng) 目大體等于需求預(yù)測(cè) 市場(chǎng)供需基本均衡 競(jìng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目即將面市， 其他房地產(chǎn)處于計(jì)劃中，項(xiàng)目 設(shè)計(jì)和生產(chǎn)能力沒有新項(xiàng)目 先進(jìn) 市場(chǎng)需求弱，何時(shí)改善達(dá)到 均衡并不確定 項(xiàng)目租期屆滿后不易找到承 租人。新的租賃條件不如現(xiàn) 在的優(yōu)越 財(cái)務(wù)比率和墊款比例

36、 （DSCRg用于以出租為目的的 房地產(chǎn)并且在建設(shè)階段不適 用，LTV適用于以出售為目的 的房地產(chǎn)） 相對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目類型，償債 保障比率（DSCR很高，貸 款/價(jià)值比率（LTV）低。如 果存在二級(jí)市場(chǎng)，按市場(chǎng)價(jià) 認(rèn)購 償債保障比率（DSCR和貸 款/價(jià)值比率（LTV）良好。 如果存在二級(jí)市場(chǎng)，按市場(chǎng) 價(jià)認(rèn)購 房地產(chǎn)的償債保障比率 （DSCR惡化，價(jià)值下跌，導(dǎo) 致貸款/價(jià)值比率（LT"上升 房地產(chǎn)的償債保障比率 （DSCR惡化嚴(yán)重，其貸款/ 價(jià)值比率（LTV）大大高于新 貸款的最低標(biāo)準(zhǔn) 壓力分析 房地產(chǎn)的資金來源、或有事 項(xiàng)和負(fù)債配置可使其在面臨 嚴(yán)重的財(cái)務(wù)壓力（如利

37、率、 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)）情況下履行償債 義務(wù) 房地產(chǎn)在面臨持續(xù)的財(cái)務(wù)壓 力（如利率、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)）情 況下能履行償債義務(wù)。該房 地產(chǎn)僅在面臨嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)問題 時(shí)才可能違約 在經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)，房地產(chǎn)收入將 減少，降低其資本開支能力并 增加了違約風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況趨緊，除 非近期改善否則可能違約  優(yōu) 良 中 差 現(xiàn)金流預(yù)測(cè) (a)已完工、穩(wěn)定的房地產(chǎn)項(xiàng)目 合同租期長(zhǎng)且到期日分散 房地產(chǎn)租與信譽(yù)好的客戶 房地產(chǎn)承租記錄顯示客戶均 到期續(xù)租 空置率低 費(fèi)用(維修、保險(xiǎn)、保安和 財(cái)產(chǎn)稅)可預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)大部分合同租期長(zhǎng) 承租戶信譽(yù)各異 合同到期續(xù)租情況正常 空置率

38、低 費(fèi)用可預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)大部分出租合同為中期 承租戶信譽(yù)各異 合同到期續(xù)租情況一般 空置率一般 費(fèi)用相對(duì)可預(yù)測(cè)但隨收入變 動(dòng) 房地產(chǎn)出租合同期限不一 承租戶信譽(yù)各異 合同到期原承租戶很少續(xù)租 空置率咼 吸引新租戶的場(chǎng)地費(fèi)用開支 很咼 (b)已完工但不穩(wěn)定的房地產(chǎn) 項(xiàng)目 租賃活動(dòng)按計(jì)劃開展或超出 計(jì)劃。項(xiàng)目近期將穩(wěn)定 租賃活動(dòng)按計(jì)劃開展或超出 計(jì)劃。項(xiàng)目近期將穩(wěn)定 多數(shù)租賃活動(dòng)按計(jì)劃開展，但 是一段時(shí)期內(nèi)項(xiàng)目不穩(wěn)定 出租情況不如預(yù)期。盡管達(dá) 到目標(biāo)入住率，但收入不理 想，導(dǎo)致現(xiàn)金流緊張 (c)在建項(xiàng)目 房地產(chǎn)在貸款存續(xù)期間已全 部預(yù)租或預(yù)售給信用等級(jí)為 投資

39、級(jí)的承租人或買家 房地產(chǎn)已全部預(yù)租或預(yù)售給 信譽(yù)好的承租人或買家 租賃活動(dòng)按計(jì)劃進(jìn)行，但房地 產(chǎn)可能沒有預(yù)租 房地產(chǎn)因成本過高、市價(jià)下 跌、承租人撤租或其他原因 而惡化 資產(chǎn)特征 場(chǎng)所 房地產(chǎn)位于非常優(yōu)越的地 段，方便租戶 房地產(chǎn)位于優(yōu)越的地段，方 便租戶 房地產(chǎn)位置缺乏比較優(yōu)勢(shì) 房地產(chǎn)位置、配置、設(shè)計(jì)和 維修存在冋題 設(shè)計(jì)和條件 房地產(chǎn)因設(shè)計(jì)、配置和維修 較好而受歡迎，遠(yuǎn)比新項(xiàng)目 有競(jìng)爭(zhēng)力 房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、配置和維修 得當(dāng)，設(shè)計(jì)和性能比新項(xiàng)目 有競(jìng)爭(zhēng)力 房地產(chǎn)的配置、設(shè)計(jì)和維修尚 可 房地產(chǎn)的配置、設(shè)計(jì)或維修 薄弱  優(yōu) 良 中 差

40、 在建房地產(chǎn) 建設(shè)預(yù)算保守，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)較 低，承包商水平很高 建設(shè)預(yù)算保守，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)較 低，承包商水平很高 建設(shè)預(yù)算夠用，承包商水平一 般 建設(shè)開支超出預(yù)算或項(xiàng)目 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)過咼而不切實(shí)際。 承包商可能不合格 發(fā)起人/開發(fā)商實(shí)力 開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)力和意愿 發(fā)起人/開發(fā)商提供大量現(xiàn) 金用于建設(shè)或收購房地產(chǎn) 發(fā)起人/開發(fā)商資金充裕，直 接負(fù)債及或有負(fù)債低 發(fā)起人/開發(fā)商的房地產(chǎn)位 置分散，種類多樣 發(fā)起人/開發(fā)商提供較多現(xiàn) 金用于建設(shè)或收購房地產(chǎn) 發(fā)起人/開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況 良好，能在出現(xiàn)現(xiàn)金流短缺 的情況下支持房地產(chǎn)建設(shè) 發(fā)起人/開發(fā)商的房地產(chǎn)位 置分散

41、 發(fā)起人/開發(fā)商提供資金不多 或非現(xiàn)金 發(fā)起人/開發(fā)商財(cái)務(wù)實(shí)力中等 或偏下 發(fā)起人/開發(fā)商支持房地產(chǎn) 項(xiàng)目的能力不足，意愿不強(qiáng) 類似房地產(chǎn)項(xiàng)目的聲譽(yù)和業(yè)績(jī) 管理層富有經(jīng)驗(yàn)，發(fā)起人資 質(zhì)出色 在類似項(xiàng)目上聲譽(yù)佳、長(zhǎng)期 業(yè)績(jī)好 管理層經(jīng)驗(yàn)和發(fā)起人資質(zhì)良 好 發(fā)起人或管理層在類似項(xiàng)目 上業(yè)績(jī)好 管理層經(jīng)驗(yàn)和發(fā)起人資質(zhì)一 般 管理層或發(fā)起人在類似項(xiàng)目 上未發(fā)生過嚴(yán)重問題 管理層經(jīng)驗(yàn)不足，發(fā)起人資 質(zhì)不合規(guī)格 管理層和發(fā)起人的問題曾 導(dǎo)致房地產(chǎn)管理困難 與房地產(chǎn)業(yè)參與方的關(guān)系 與一流房地產(chǎn)租賃代理商等 保持密切關(guān)系 與一流房地產(chǎn)租賃代理商等 關(guān)系可靠 與租賃代理商和其他

42、提供重 要房地產(chǎn)服務(wù)各方之間保持 適當(dāng)關(guān)系 與租賃代理商和其他提供重 要房地產(chǎn)服務(wù)各方之間關(guān)系 不好 自籌資金到位情況 已全部到位 預(yù)計(jì)優(yōu)于貸款到位 預(yù)計(jì)與貸款同比例到位 遲于貸款到位或無法到位  優(yōu) 良 中 差 擔(dān)保安排 留置權(quán)性質(zhì) 擁有手續(xù)完備的第一順位留 置權(quán) 擁有手續(xù)完備的第一順位留 置權(quán) 擁有手續(xù)完備的第一順位留 置權(quán) 貸款人的執(zhí)行抵質(zhì)權(quán)的能力 受到限制 租金分配（長(zhǎng)期出租 的房地產(chǎn) 項(xiàng)目） 銀行已經(jīng)獲得租金分配，并 掌握現(xiàn)租戶的信息，如出租 表單、項(xiàng)目租約的副本，以 通知租戶直接向貸款人繳納 租金 銀行已經(jīng)獲得租金分配，并 掌握現(xiàn)租戶的信息，如出租 表單、項(xiàng)目租約的副本，以 通知租戶直接向貸款人繳納 租金 銀行已經(jīng)獲得租金分配，并掌 握現(xiàn)租戶的信息，如出租表 單、項(xiàng)目租約的副本，以通知 租戶直接向貸款人繳納租金 銀行尚未獲得租金分配，或 未掌握用于向租戶發(fā)通知的 必要信息 保險(xiǎn)覆蓋面情況 適當(dāng) 適當(dāng) 適當(dāng) 不合格