吉林書香水郡營(yíng)銷推廣思考(帶平面） 137頁(yè)

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1、2010年，高新.怡眾名城，風(fēng)雨兼程，取得了驕人的業(yè)績(jī)。然而，“朗香”的芬芳，沒能阻擋下一次征途的腳步，2011年即將到來(lái)，我們整裝待發(fā)，在挑戰(zhàn)自我的堅(jiān)定中，滿懷信心，重新啟程！卷首語(yǔ) Contents/Part1/收獲芳香之旅 2010年?duì)I銷成果Part2/ 2011無(wú)法回避的問(wèn)題現(xiàn)狀分析Part3/問(wèn)題突破口之一 品牌形象升級(jí)Part4/問(wèn)題突破口之二 產(chǎn)品與客戶定位Part5/問(wèn)題突破口之三 推廣節(jié)奏累計(jì)銷售509套累計(jì)銷售面積5萬(wàn)123累計(jì)3個(gè)億住宅實(shí)現(xiàn)6100元/朗香實(shí)現(xiàn)6800元/均價(jià)同比增長(zhǎng)50%住宅、商業(yè)、車庫(kù)住宅、商業(yè)、車庫(kù)均價(jià)Part12010年?duì)I銷成果但是，要求更多必須想

2、的更多這是一場(chǎng)對(duì)自我的挑戰(zhàn) 不謀全局，不足以謀一事，知己知彼，方能百戰(zhàn)百勝 首先，讓我們?nèi)ザ床焓袌?chǎng)1.宏觀房地產(chǎn)政策2.長(zhǎng)春房地產(chǎn)走勢(shì)3.區(qū)域競(jìng)品概況4.關(guān)鍵問(wèn)題2011無(wú)法 回避的問(wèn)題 一、宏觀房地產(chǎn)政策2010年3月18日 國(guó)資委：要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方案。2010年4月15日 國(guó)務(wù)院常委會(huì)：購(gòu)買二套房首付不得低于50%。2010年5月2日 央行年內(nèi)第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率2010年5月6日 深圳“國(guó)十條”出爐，暫停三套房貸2010年7月15日 重申“二套房”定義，無(wú)房有貸也算二套房2010年9月29日 限制土地一年以上禁拿地2010年10月9日 國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)新一

3、輪措施，暫停發(fā)放三套以上貸款。2010年10月19日 央行在全球金融危機(jī)后首次宣布加息。2010年11月10日 央行第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率Part2現(xiàn)狀分析2010年房產(chǎn)新政政策頻出，似在表明中央房政態(tài)度從戰(zhàn)術(shù)性調(diào)整轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略性調(diào)整。10月15日十七屆五中全會(huì)，房地產(chǎn)或成為“十二五”期間的頭號(hào)調(diào)控產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)更加嚴(yán)峻的調(diào)控。就房地產(chǎn)市場(chǎng)總體而言，宏觀調(diào)控的目的是鼓勵(lì)剛性需求，抑制投資性需求。2.房地產(chǎn)行業(yè)不在作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。3.抑制投資性需求。1.中央態(tài)度明確。宏觀形勢(shì)小結(jié)：Part2現(xiàn)狀分析二、長(zhǎng)春房地產(chǎn)走勢(shì)1.宏觀政策長(zhǎng)春作為二線城市政策上“按兵不動(dòng)”。2.新政后的成交量10月

4、底到11月初，長(zhǎng)春商品住宅成交套數(shù)不降反升，屢創(chuàng)新高，10月長(zhǎng)春市主城區(qū)商品房共成交671410.06，6663套，較9月增長(zhǎng)991套，環(huán)比上漲17.5%；可見9.29新政并未對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房產(chǎn)生很大影響，長(zhǎng)春市場(chǎng)表現(xiàn)短期內(nèi)活力依舊。Part2現(xiàn)狀分析長(zhǎng)春市商品住宅供應(yīng)面積走勢(shì)(萬(wàn)平方米)新政后，商品房供應(yīng)面積略有下降。長(zhǎng)春市商品住宅供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)走勢(shì)新政后，商品房供應(yīng)套數(shù)略有下降。長(zhǎng)春市商品住宅成交面積走勢(shì)(萬(wàn)平方米)新政后，商品房成交面積成交套數(shù)逐漸上升，可以看出新政對(duì)市場(chǎng)存在一定時(shí)期的反作用。長(zhǎng)春市商品住宅成交套數(shù)走勢(shì)Part2現(xiàn)狀分析長(zhǎng)春市商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)(元/平方米)新政后，商品

5、房成交均價(jià)從市場(chǎng)最高點(diǎn)6980元/下降到歷史平均點(diǎn)，6630元/。3.2010年長(zhǎng)春市的成交均價(jià)截止11月15日，本年批準(zhǔn)：預(yù)售面積584.32萬(wàn)平方米，其中住宅489.55萬(wàn)平方米，計(jì)50721套；10月份長(zhǎng)春市成交均價(jià)：6630元 Part2現(xiàn)狀分析4.長(zhǎng)春購(gòu)房消費(fèi)特征首套利率上調(diào)，二套首付50%，三套停貸，沖擊最大的是非剛性需求。統(tǒng)計(jì)顯示，長(zhǎng)春市10月份90及以下住宅價(jià)格同比上漲9.2%，環(huán)比上漲1.4%。10月開發(fā)商加快推盤節(jié)奏，推出各類優(yōu)惠。購(gòu)房者方面，大部分購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)下降的幾率不大，所以受政策影響不大。長(zhǎng)春購(gòu)買力以剛需為主90平以下房源受追捧剛需置業(yè)“偏愛”精裝房“剛需族”是對(duì)

6、房子有強(qiáng)烈需要的人群因?yàn)橘I房后將面臨著裝修的困擾，時(shí)間、選材等等多方面的問(wèn)題使得他們焦頭亂額，所以越來(lái)越多的剛需族開始將目光瞄準(zhǔn)精裝房。中海凱旋門開盤兩小時(shí)內(nèi)勁銷600套房源，恒大地產(chǎn)更是以4億的銷售額拉開帷幕，火爆的銷售場(chǎng)面透視出“精裝房”市場(chǎng)的巨大潛力。Part2現(xiàn)狀分析長(zhǎng)春市場(chǎng)小結(jié)：10月份多數(shù)項(xiàng)目處于尾盤銷售狀態(tài)，剩余產(chǎn)品對(duì)新政的敏感程度不大，成交量及成交價(jià)格并沒有受到太大影響。反而是新政在一定程度上促進(jìn)了成交量。另一方面，剛需為主的長(zhǎng)春市場(chǎng)，新政無(wú)法真正觸及市場(chǎng)軟肋，沒有“限購(gòu)令”的新政，對(duì)于長(zhǎng)春市場(chǎng)的影響有限。從消費(fèi)者來(lái)說(shuō)上來(lái)說(shuō)，剛性需求成為80后的主力軍 。這部分剛需一族往往更崇

7、尚快節(jié)奏的生活方式，因此很大程度上，這部分客群推動(dòng)了精裝房市場(chǎng)。2.新政對(duì)長(zhǎng)春市場(chǎng)作用暫不明顯。3.精裝房需求強(qiáng)烈。1.整體持續(xù)穩(wěn)定平穩(wěn)發(fā)展，剛性需求不變。Part2現(xiàn)狀分析三、區(qū)域競(jìng)品概況1.傳統(tǒng)競(jìng)品2.新興競(jìng)品。Part2現(xiàn)狀分析總期數(shù)4期推售期數(shù)4期（未開盤）推售產(chǎn)品產(chǎn)品類型多層和高層面積區(qū)間67-200推售數(shù)量700-800套推售價(jià)格未定1.傳統(tǒng)競(jìng)品咖啡小鎮(zhèn)2010年銷售情況目前對(duì)外滲透信息，多層一樓帶有半地下，有下沉式花園，一樓車庫(kù)，入庫(kù)即進(jìn)入樓道間，是洋房品質(zhì)，多層價(jià)位，價(jià)位未定，開盤時(shí)間未定?？Х刃℃?zhèn)與本案的對(duì)比分析一、品牌成熟?？Х刃℃?zhèn)開發(fā)品牌與本案相比，本案6年的品牌成熟度在

8、高新區(qū)知名度大于咖啡小鎮(zhèn)。二、體量。體量上，咖啡小鎮(zhèn)36萬(wàn)與項(xiàng)目80萬(wàn)大盤相比，影響力也有較大差距。三、未來(lái)動(dòng)力。目前咖啡小鎮(zhèn)處于整個(gè)項(xiàng)目的尾期開發(fā)階段，明年的銷售動(dòng)力主要在上半年爆發(fā)。四、產(chǎn)品上。從產(chǎn)品上看，雖然，咖啡小鎮(zhèn)多層與高層的產(chǎn)品形態(tài)與項(xiàng)目相似，但是就本案電梯多 層，精裝高層的產(chǎn)品形態(tài)看，也具有較大差異。五、位置及配套。從位置及配套上看，咖啡小鎮(zhèn)與本案臨近，享有相同的配套及資源。六、銷售條件2010年因銷售許可證的問(wèn)題，暫未推盤，明年預(yù)期的銷售條件何事具備尚不知曉。Part2現(xiàn)狀分析1.傳統(tǒng)競(jìng)品澳州城2010年銷售情況總共期數(shù)2期推售期數(shù)1期（未開盤）推售產(chǎn)品產(chǎn)品類型高層面積區(qū)間60

9、-160推售數(shù)量1000套推售價(jià)格5600-6000元/平米多為小戶型剛需產(chǎn)品占到1期總推盤量50%，銷售許可證尚未下發(fā)，目前開盤時(shí)間未定，預(yù)計(jì)明年為集中上市期。 澳洲城與本案的對(duì)比分析一、品牌成熟澳洲城開發(fā)商與高新相比，首次開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，區(qū)域內(nèi)知名度及品牌力有一定局限性。二、體量上。澳洲城不足20萬(wàn)與項(xiàng)目80萬(wàn)大盤相比，影響力也有較大差距。三、銷售動(dòng)態(tài)。澳洲城處于整個(gè)項(xiàng)目的首期開發(fā)階段，一期一直處于蓄客階段，開盤時(shí)間未定。四、產(chǎn)品上從產(chǎn)品上看，澳洲城全部為26F高層的產(chǎn)品，與本案產(chǎn)品存在根本差異。五、位置及配套從位置及配套上看，澳洲城與本案臨近，享有相同的配套及資源。六、銷售條件與咖啡小鎮(zhèn)

10、情況類似，2010年因銷售許可證的問(wèn)題，澳洲城暫未推盤。Part2現(xiàn)狀分析1.傳統(tǒng)競(jìng)品偉業(yè)星城2010年銷售情況總期數(shù)3期推售期數(shù)3期（未開盤）推售產(chǎn)品產(chǎn)品類型多層、小高層面積區(qū)間51-146推售數(shù)量400套推售價(jià)格5000-6000元/平方米新品推售時(shí)間未定，明年將有實(shí)質(zhì)銷售動(dòng)作。小高層為90以下剛需型產(chǎn)品。偉業(yè)星城與本案的對(duì)比分析一、品牌成熟。偉業(yè)星城開發(fā)商為蘇州的怡陽(yáng)房地產(chǎn)，怡陽(yáng)房地產(chǎn)是蘇州偉業(yè)投資集團(tuán)長(zhǎng)江三角洲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)80強(qiáng)在長(zhǎng)春投資建立的子公司，在長(zhǎng)春有5年房地產(chǎn)品牌運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，作為外省地產(chǎn)品牌與高新相比缺乏品牌忠誠(chéng)度。二、體量。體量上，偉業(yè)星城36萬(wàn)與項(xiàng)目80萬(wàn)大盤相比，影響力

11、也有較大差距。三、未來(lái)動(dòng)力。偉業(yè)星城雖然處于整個(gè)項(xiàng)目的尾期開發(fā)階段，未來(lái)近10萬(wàn)方的推盤量對(duì)本案的影響不容忽視。四、產(chǎn)品上。從產(chǎn)品上看，雖然，多層與高層的產(chǎn)品形態(tài)與項(xiàng)目相似，但是就本案電梯多層，精裝高層的產(chǎn)品形態(tài)看，也具有較大差異。六、銷售條件。2010年因銷售許可證的問(wèn)題，預(yù)計(jì)11與12日開盤推售400套，暫無(wú)動(dòng)靜。Part2現(xiàn)狀分析1.傳統(tǒng)競(jìng)品力旺格林春天2010年銷售情況總期數(shù)4期推售期數(shù)3期（余房銷售）推售產(chǎn)品產(chǎn)品類型高層、小高層面積區(qū)間4990剩余數(shù)量300套推售價(jià)格5800 目前處于三期余房銷售，明年四期產(chǎn)品上市。 力旺格林春天與本案的對(duì)比分析一、品牌成熟。力旺為長(zhǎng)城本土開發(fā)品牌中

12、較具影響力的幾大開發(fā)品牌之 。幾天前，在二道區(qū)又拍下新地塊，品牌成熟及發(fā)展與本案相比，有明顯優(yōu)勢(shì)二、體量。體量上，34萬(wàn)與項(xiàng)目80萬(wàn)大盤相比，單個(gè)項(xiàng)目影響力雖不及本案，單就其開發(fā)的幾個(gè)項(xiàng)目來(lái)看綜合實(shí)力明顯。三、未來(lái)動(dòng)力力旺格林春天共分四期開發(fā)，目前處于整個(gè)項(xiàng)目的3期余房銷售階段，預(yù)計(jì)明年的銷售動(dòng)力主要在四期產(chǎn)品的推售。四、產(chǎn)品上從產(chǎn)品上看，雖然，多層與高層、小高層的產(chǎn)品形態(tài)與項(xiàng)目相似，本案電梯多層，精裝高層的產(chǎn)品 形態(tài)看，也具有較大差異，但同時(shí)看到力旺產(chǎn)品力不容忽視，例如入戶花園等先進(jìn)概念的引入，以及高性價(jià)比，對(duì)本案是不小的沖擊。五、位置及配套從位置及配套上看，力旺格林春天與本案相比，優(yōu)勢(shì)不明

13、顯。Part2現(xiàn)狀分析1.傳統(tǒng)競(jìng)品中鐵國(guó)際花園2010年銷售情況總期數(shù)3期推售期數(shù)1期推售產(chǎn)品產(chǎn)品類型電梯洋房面積區(qū)間100160平方米剩余數(shù)量300套推售價(jià)格5800元/平方米 100以上大戶型，電梯洋房為主。 中鐵國(guó)際花園與本案的對(duì)比分析一、品牌成熟中國(guó)鐵建國(guó)際花園由長(zhǎng)春中鐵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。中鐵地產(chǎn)隸屬于世界500強(qiáng)企業(yè)、上市公司中國(guó)鐵道建筑總公司，由國(guó)資委管理，央企身份。房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)單位。二、體量55萬(wàn)與項(xiàng)目80萬(wàn)大盤相比，體量上有一定差距。三、未來(lái)動(dòng)力目前中鐵1期12個(gè)組團(tuán)的6個(gè)組團(tuán)基本銷售，2011年一期剩余6個(gè)組團(tuán)將陸續(xù)面市。四、產(chǎn)品上項(xiàng)目分為3期開發(fā)建設(shè)，一期項(xiàng)目由

14、5棟高層和27棟多層在內(nèi)的共32棟建筑組成。園區(qū)共12個(gè)組 團(tuán)。一期20萬(wàn)同時(shí)動(dòng)工，2010年7月已交房。五、位置及配套從位置及配套上看，中鐵所處汽車廠區(qū)，生活配套及位置均與本案相差甚遠(yuǎn)。六、銷售動(dòng)態(tài)中鐵國(guó)際花園，近期將與國(guó)際化幼兒園哥倫比亞正式簽約，項(xiàng)目業(yè)主子女入托哥倫比亞英語(yǔ)幼兒園將享受優(yōu)惠條件。Part2現(xiàn)狀分析1.傳統(tǒng)競(jìng)品君地天城2010年銷售情況總期數(shù)4期推售期數(shù)2期推售產(chǎn)品產(chǎn)品類型高層面積區(qū)間120-400平米推售數(shù)量700-800套推售價(jià)格5800元/平米 2010年二期十六峰組團(tuán)，銷售7棟，還剩9棟，面積較大。 君地天城與本案的對(duì)比分析一、品牌成熟。長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)是由北京華瑞君

15、地投資有限公司和南通銀洲昌誠(chéng)置業(yè)有限公司出資建立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，雖然在長(zhǎng)春成立的時(shí)間不長(zhǎng)。其全資公司卻有開發(fā)北京、蘇州、長(zhǎng)春、南通等城市別墅、高端住宅百萬(wàn)平方米的經(jīng)驗(yàn)。在長(zhǎng)春知名度不及高新，卻具有過(guò)硬的產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。二、體量。體量上，60萬(wàn)與項(xiàng)目80萬(wàn)大盤相比，影響力旗鼓相當(dāng)。三、未來(lái)動(dòng)力。目前君地天城處于整個(gè)項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā)階段，明年的銷售動(dòng)作主要集中在十六峰產(chǎn)品。四、產(chǎn)品上。君地天城在高新區(qū)及汽車廠區(qū)乃至長(zhǎng)春市享有較高的口碑，園林景觀樣板區(qū)包裝 等各方 面推廣做足功夫，銷售制約為大戶型高層產(chǎn)品，及地理位置影響了銷售速度。五、位置及配套。從位置及配套上看，君地天城與本案所在高新區(qū)核心區(qū)位相比

16、，成熟度無(wú)法比擬。Part2現(xiàn)狀分析項(xiàng)目名稱預(yù)計(jì)產(chǎn)品類型預(yù)計(jì)推盤量（）預(yù)計(jì)推盤時(shí)間戶型面積備注咖啡小鎮(zhèn)4期10棟多層600002010年12月80-200尾期1棟小高層（8F）2010年12月65-72澳洲城1期7棟高層（26F）1700002011年60-160首期偉業(yè)星城3期10棟多層9000首期2010年12月84-146尾期10小高層（11F、15F）45-70力旺格林春天4期小高層（11F）800002011年40-90尾期高層(15.18F)中鐵國(guó)際花園電梯洋房700002011年100-160君地天城2期9棟高層（14F、17F、24F）700002010年11月到2011年持續(xù)

17、銷售90-400總計(jì)54萬(wàn)平預(yù)計(jì)有大概25萬(wàn)平會(huì)在上半年銷售市場(chǎng)剛性需求為主小結(jié)：傳統(tǒng)競(jìng)品2011年推盤情況預(yù)估通過(guò)上表我們可以看出：2011年傳統(tǒng)競(jìng)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然比較激烈，整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)明年會(huì)有大概超過(guò)50萬(wàn)平的住宅產(chǎn)品推向市場(chǎng)，供應(yīng)量相對(duì)較大。由于2010年，咖啡小鎮(zhèn)、偉業(yè)星城、澳洲城、翡翠花溪等樓盤銷售許可證未下發(fā)，而將開盤時(shí)間移到明年，屆時(shí)，傳統(tǒng)的競(jìng)品項(xiàng)目的剛需型產(chǎn)品將會(huì)在上半年集中爆發(fā)。與競(jìng)品比較，我們2011上市的產(chǎn)品在產(chǎn)品形態(tài)上，具有明顯差異。Part2現(xiàn)狀分析面積共計(jì)剩余套數(shù)面積套數(shù)面積90以下115954535293990-1508138414931534275150以上463

18、9203538578892合計(jì)1276176184700113167恒大綠洲項(xiàng)目共規(guī)劃住宅產(chǎn)品12棟，均為26-31層高層產(chǎn)品，擬分兩期開發(fā)，一期開發(fā)8棟，開盤推出5棟，150以上剩余較多。 恒大綠洲2010年銷售情況恒大綠洲與本案的對(duì)比分析一、品牌對(duì)比。恒大集團(tuán)為中國(guó)十強(qiáng)房地產(chǎn)品牌，港股上市；品牌價(jià)值遠(yuǎn)高于本項(xiàng)目。二、土地儲(chǔ)備對(duì)比。恒大先后與遼源市、通化市、長(zhǎng)春市南關(guān)區(qū)分別簽署合作協(xié)議，三個(gè)項(xiàng)目總投資近100億元。進(jìn)入發(fā)展?jié)摿薮蟮亩€城市及城鄉(xiāng)結(jié)合部，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｈ?、?xiàng)目位置對(duì)比。恒大位于超然大街比較偏遠(yuǎn)，在地理位置上與本項(xiàng)目位居高新區(qū)商住配套核心區(qū)，不具有可比性。四、項(xiàng)目配套對(duì)比。商

19、業(yè)生活教育配套尚需時(shí)日啟動(dòng)，本項(xiàng)目會(huì)所已經(jīng)成功運(yùn)營(yíng)多年，在區(qū)域內(nèi)知名度較高。Part2現(xiàn)狀分析共計(jì)剩余套數(shù)面積套數(shù)面積90以下000090-150132168605700150以上84125455800合計(jì)2162940516215002010年10月1日開始認(rèn)籌，首推7-12#樓，共6棟多層，剩余面積為140-152居多，在售房源剩余10套，剩余房源為頂層產(chǎn)品。益田.御水丹堤2010年銷售情況益田.御水丹堤與本案的對(duì)比分析一、品牌對(duì)比。益田集團(tuán)深圳民企50強(qiáng)，資產(chǎn)逾150億元，國(guó)內(nèi)垮區(qū)域開發(fā)的實(shí)力開發(fā)商，資產(chǎn)實(shí)力 及品牌規(guī)模比本項(xiàng)目略高一籌。二、土地儲(chǔ)備對(duì)比。益田集團(tuán)自2007年進(jìn)軍長(zhǎng)春以來(lái)

20、，除御水丹堤外還有高新區(qū)超越大街和凈月兩塊商業(yè)與住宅地塊，土地儲(chǔ)備量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本項(xiàng)目。三、項(xiàng)目位置對(duì)比。御水丹堤項(xiàng)目地處102國(guó)道南，比較偏遠(yuǎn)。四、規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)比。北歐立面風(fēng)格，1.2低容積率，生態(tài)園林景觀大氣設(shè)計(jì)，建筑與景觀優(yōu)于本項(xiàng)目。戶型設(shè)計(jì)方面大開間、短進(jìn)深、方正、全明、緊湊戶型設(shè)計(jì)不弱于本項(xiàng)目朗香組團(tuán)戶型設(shè)計(jì)。五、項(xiàng)目配套對(duì)比目前成熟度與本案相差甚遠(yuǎn)Part2現(xiàn)狀分析共計(jì)剩余套數(shù)面積套數(shù)面積高層4324460443244604多層1301950013019500合計(jì)5626410456264104翡翠花溪2010年銷售情況新發(fā)翡翠花溪銷售許可證尚未下發(fā)，現(xiàn)在接受咨詢登記，項(xiàng)目一期首推高層9

21、6平米、115平米、126平米的戶型，多層推出2-5層面積為107-166平米的戶型，別墅180-220平米的戶型。 翡翠花溪與本案的對(duì)比分析一、品牌對(duì)比同是本土地產(chǎn)開發(fā)公司，作為最早進(jìn)駐高新區(qū)的老牌開發(fā)商，經(jīng)多年開發(fā)，高新地產(chǎn)已經(jīng)逐步成為本土知名地產(chǎn)開發(fā)公司，依托集團(tuán)公司的雄厚實(shí)力，在品牌方面，高新地產(chǎn)占據(jù)一定優(yōu)勢(shì)。二、土地儲(chǔ)備對(duì)比土地儲(chǔ)備方面，近日吉林省新發(fā)房屋開發(fā)有限公司以1.68億元的價(jià)格摘得凈月區(qū)云友路南側(cè)一幅6萬(wàn)平方米的商住用地，本項(xiàng)目北區(qū)則有約10萬(wàn)平的土地儲(chǔ)備，此項(xiàng)不相伯仲。三、項(xiàng)目位置對(duì)比兩項(xiàng)目在區(qū)位上基本上一致，依仗佳園路的成熟度本項(xiàng)目還是要略勝一籌。四、項(xiàng)目配套對(duì)比基本共

22、享區(qū)域配套五、產(chǎn)品對(duì)比“翡翠花溪的多層住宅產(chǎn)品較為單一，高層產(chǎn)品戶型比較陳舊，本項(xiàng)目朗香組團(tuán)產(chǎn)品，以及后續(xù)開發(fā)產(chǎn)品相對(duì)占有優(yōu)勢(shì)。Part2現(xiàn)狀分析保利林語(yǔ)2010年銷售情況保利林語(yǔ)項(xiàng)目11月13日已經(jīng)開盤銷售，首次推出200套洋房和79套別墅產(chǎn)品。目前在售洋房面積區(qū)間為90220平米，價(jià)格區(qū)間7300-8500元/平米，聯(lián)排別墅面積為270平米，價(jià)格區(qū)間10000-14000元/平米，類獨(dú)棟別墅面積為320平米。 共計(jì)剩余套數(shù)面積套數(shù)面積洋房20030000507500別墅7923600103000合計(jì)562530006010000保利林語(yǔ)與本案的對(duì)比分析一、品牌對(duì)比中國(guó)央企房地產(chǎn)綜合實(shí)力第一

23、名，品牌價(jià)值第一名，中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合價(jià)值第一名。資產(chǎn)實(shí)力及品牌規(guī)模比本項(xiàng)目略高一籌。二、土地儲(chǔ)備。對(duì)比長(zhǎng)春土地儲(chǔ)備第三大戶，土地儲(chǔ)備量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本項(xiàng)目。三、項(xiàng)目位置。對(duì)比保利林語(yǔ)項(xiàng)目地處102國(guó)道與前進(jìn)大街交匯，比較偏遠(yuǎn)，在地理位置上與本項(xiàng)目位居高新區(qū)商住配套核心區(qū)，不具有可比性。四、規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)比別墅品質(zhì)的園林景觀規(guī)劃1.0的低容積率，生態(tài)園林景觀設(shè)計(jì)，建筑與景觀方面優(yōu)于本案。戶型設(shè)計(jì)方面：洋房產(chǎn)品戶型單一，客戶可選性較少弱于本項(xiàng)目朗香組團(tuán)戶型設(shè)計(jì)。五、項(xiàng)目配套對(duì)比目前成熟度與本案相差甚遠(yuǎn)六、價(jià)格對(duì)比保利林語(yǔ)洋房產(chǎn)品均價(jià)7300-9000元，預(yù)計(jì)開盤折后均價(jià)達(dá)到8000元左右，品牌力支撐其

24、虛高的單價(jià)。Part2現(xiàn)狀分析項(xiàng)目名稱預(yù)計(jì)推盤產(chǎn)品預(yù)計(jì)推盤數(shù)量預(yù)計(jì)推盤時(shí)間主力戶型面積備注恒大綠洲高層（26F）1100002010年-2011年持續(xù)80-160益田御水丹堤多層1700002010年-2011年持續(xù)90-180新發(fā)翡翠花溪洋房20000一期房源尚未開盤143-162高層6000096-159保利林語(yǔ)洋房50000不詳90-220別墅30000270-320總計(jì)44萬(wàn)平預(yù)計(jì)有大概20萬(wàn)平會(huì)在上半年銷售改善性需求為主小結(jié)：新興競(jìng)品2011年推盤情況預(yù)估Part2現(xiàn)狀分析通過(guò)上表我們可以看出：在南部新城城市化腳步逐漸加快的時(shí)機(jī)下，2010年已經(jīng)有大批的產(chǎn)品上市。與傳統(tǒng)的競(jìng)品不同的是

25、，新興的競(jìng)品無(wú)論在產(chǎn)品形態(tài)上，還是品牌力上，都占有一定優(yōu)勢(shì)，而且其改善型的產(chǎn)品對(duì)明年怡眾名城朗香二期將會(huì)是一個(gè)不小的沖擊。而我們的優(yōu)勢(shì)是： 核心區(qū)位、成熟、教育配套。Part2現(xiàn)狀分析小結(jié)：本案與高新新興競(jìng)品相比的“SWOT”劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)挑戰(zhàn)機(jī)遇城市重心南移：新興項(xiàng)目集中在高新區(qū)南部。項(xiàng)目明年的1-5月份，產(chǎn)品推售空檔期，市場(chǎng)熱度將會(huì)降低，形象的維護(hù)尤為重要產(chǎn)品力：對(duì)比新興競(jìng)品項(xiàng)目的戶型、景觀如何改善、創(chuàng)新。形象：面對(duì)新興競(jìng)品的高調(diào)形象，如何突破原有項(xiàng)目形象優(yōu)惠力度：新品上市，恒大綠洲8.5折，一次性9.8折優(yōu)惠力度。大盤優(yōu)勢(shì)：怡眾名城80萬(wàn)平的體量，居高新第一。知名度：高新區(qū)乃至長(zhǎng)春家喻戶曉的名

26、盤。成熟：歷時(shí)5年開發(fā)歷程，3000戶業(yè)主入住。配套：居高新區(qū)核心，生活教育配套完備。豐富的客戶資源與儲(chǔ)備：前期大量的客戶資源如何利用與維護(hù)。2011年區(qū)域內(nèi)保利、融創(chuàng)上城高端競(jìng)品封盤，使怡眾名城在區(qū)域內(nèi)獨(dú)領(lǐng)區(qū)域大盤位置。2011年新品的營(yíng)銷包裝帶來(lái)的形象升級(jí)。銷售時(shí)機(jī)的把握。G15剛需型產(chǎn)品引起一定的市場(chǎng)熱度。Part2現(xiàn)狀分析問(wèn)題一：保持品牌競(jìng)爭(zhēng)力？ 問(wèn)題突破口越來(lái)越多國(guó)內(nèi)一線名企入主長(zhǎng)春，特別是高新區(qū)，作為本土低調(diào)品牌，如何保持企業(yè)品牌的競(jìng)爭(zhēng)力？深化企業(yè)定位并結(jié)合項(xiàng)目營(yíng)銷，持續(xù)傳播。結(jié)合項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)奏，擇機(jī)高調(diào)傳播。結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)，進(jìn)行產(chǎn)品力的提升與突破。問(wèn)題二：形象力與價(jià)格的匹配？問(wèn)題突破

27、口高新區(qū)開發(fā)熱點(diǎn)由本區(qū)域向新區(qū)域轉(zhuǎn)移，新區(qū)域一線開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)炒作，必將吸引購(gòu)買者眼球，加上本項(xiàng)目已開發(fā)六年，印象疲憊在所難免如何保持與提高項(xiàng)目的注意力？樹立區(qū)域內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)者地位對(duì)抗片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)者；強(qiáng)化區(qū)域在高新區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)者地位，對(duì)抗其它區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)者。2011年?duì)I銷問(wèn)題的關(guān)鍵點(diǎn)Part2現(xiàn)狀分析價(jià)值形象朗香二期產(chǎn)品2011年各產(chǎn)品線營(yíng)銷問(wèn)題.今年均價(jià)基礎(chǔ)上，再提升20%，在高新區(qū)及長(zhǎng)春市場(chǎng)，已屬于高端項(xiàng)目。但在景觀、物業(yè)等方面，缺乏一定的產(chǎn)品支持。如何依靠營(yíng)銷策略與執(zhí)行，樹立高端形象，建立與價(jià)格相匹配的價(jià)值感？拉升形象1.突出核心優(yōu)勢(shì)3.創(chuàng)造附加值2.深化產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)地段與成熟、教育稀缺、戶型以高端業(yè)主的生活態(tài)

28、度、生活方式映射項(xiàng)目的高端形象。Part2現(xiàn)狀分析G15，作為首次開發(fā)的高層精裝小戶型，如何實(shí)現(xiàn)更高的溢價(jià)？1.依托大社區(qū)的價(jià)值訴求。2.更精準(zhǔn)的客戶購(gòu)買功能定位。3.更具價(jià)值提升力的包裝策略。4.更具針對(duì)性的訴求與傳播。底商已成為成熟、稀缺、高價(jià)值的產(chǎn)品，如何實(shí)現(xiàn)更高的溢價(jià)？還有車庫(kù)？G15Part2現(xiàn)狀分析 了解了市場(chǎng)，也審視了項(xiàng)目自身的問(wèn)題，6年的成熟大盤，品牌形象如何升級(jí)？問(wèn)題突破口之一1.歷程回顧2.形象回顧3.品牌定位六載精耕細(xì)作每一期產(chǎn)品，潛心規(guī)劃，力爭(zhēng)塑造經(jīng)典每一年，不斷升級(jí)居住品質(zhì)6載，共3000戶業(yè)主選擇在怡眾名城家用建筑記錄城市的發(fā)展最早進(jìn)入高新區(qū)的開發(fā)商一個(gè)“怡眾名城”

29、見證、帶動(dòng)了高新區(qū)的繁華變遷用精雕細(xì)琢的品質(zhì)記錄這個(gè)城市的發(fā)展脈絡(luò)六年積累下的不僅是贊頌的口碑一、歷程回顧Part3品牌形象升級(jí)驚訝 80萬(wàn)平的配套住宅！1年驚嘆 發(fā)展成區(qū)域內(nèi)最知名的本土開發(fā)商！“朗香”二期！ G15！7年6年高新地產(chǎn)/怡眾名城口碑從這里開始建立形象？二、形象回顧Part3品牌形象升級(jí)1.2008以來(lái)的定位之旅長(zhǎng)春首席知性中產(chǎn)宜居之城知性中產(chǎn) 一生之城從競(jìng)爭(zhēng)策略、客戶定位與提升、功能定位等全面闡述、高度概括；“一生之城”，從產(chǎn)品、精神層面，形象提升了項(xiàng)目?jī)r(jià)值。不僅是居住空間的變化，更是心滿意足的生活；不僅是一次換房的欣喜，更是一生一世的默契。Part3品牌形象升級(jí)1.2008

30、以來(lái)的定位之旅首席名校住區(qū) 白金教育配套1. 以最具優(yōu)勢(shì)與差異化的賣點(diǎn)放大，一改市場(chǎng)的綜合性定位，進(jìn)行市場(chǎng)突破。2. 滿足子女就讀名校的現(xiàn)實(shí)需求，3. 契合根深蒂固的望子成龍心理，4. 將項(xiàng)目重要賣點(diǎn)上升為核心價(jià)值。Part3品牌形象升級(jí)2011，新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，需要新的競(jìng)爭(zhēng)策略；深化“長(zhǎng)春首席知性中產(chǎn)宜居之城”的市場(chǎng)定位；繼續(xù)以“首席名校住區(qū)”作為推廣突破口； 首席名校住區(qū)，中央居住生活2.2011以來(lái)的項(xiàng)目定位Part3品牌形象升級(jí)六年光陰，一個(gè)怡眾名城植根春城，建筑生活 我們與那些外來(lái)者，不能比大（規(guī)模大、聲音大）、不能比快（開發(fā)快、工程快）；但我們可以與他們比與消費(fèi)者的感情：我們更理解這

31、塊土地，更理解和我們一起成長(zhǎng)的消費(fèi)者；知你 懂你 休戚相關(guān) 共同成長(zhǎng)Part3品牌形象升級(jí)六年光陰 一個(gè)怡眾名城水景電梯高層、小高層精裝高層小戶型成熟氛圍底商稀缺車庫(kù)六載成熟社區(qū) 優(yōu)居選擇更多Part3品牌形象升級(jí)六年光陰 一個(gè)怡眾名城任何卓越的品質(zhì)都離不開時(shí)間的沉淀大干快干的房地產(chǎn)是違反諸多規(guī)律的。Part3品牌形象升級(jí)慢工出細(xì)活2011年高新集團(tuán)，精細(xì)地產(chǎn)元年精工品質(zhì)Part3品牌形象升級(jí)1.朗香二期產(chǎn)品解析與定位2.G15產(chǎn)品解析與定位一、朗香二期產(chǎn)品解析與定位 1.朗香二期產(chǎn)品基本參數(shù)層高戶型特點(diǎn)銷售面積套數(shù)上市時(shí)間77#9F332三室多1.3萬(wàn)546月上市78#9F332三室多367

32、9#12F332三室多0.8萬(wàn)7280#12F332三室多1.5萬(wàn)482011年末81#12F332三室多4882#12F332三室多1萬(wàn)72共計(jì)4.6萬(wàn)330類別數(shù)值過(guò)程平均面積13946000330平均單價(jià)區(qū)間6800 -8160元/1.與2010年持平，6800元/（參考朗香一期6759元/ ）2.漲幅20% ，6800+6800*0.2=8160元平均總價(jià)價(jià)格94.5-113.4萬(wàn)元139 *6800元/ =94.5萬(wàn)元139 *8160元/ =113.4萬(wàn)元2.朗香二期樣本戶型分析Part4產(chǎn)品與客戶定位3.朗香二期產(chǎn)品特點(diǎn)板式電梯多層改善型三居產(chǎn)品為主臨近水景一樓贈(zèng)送地下室頂層送大

33、面積閣樓核心景觀視野全明戶型50%“322”三房戶型舒適健康型產(chǎn)品功能性及高性價(jià)比別墅級(jí)體驗(yàn)區(qū)域稀缺性價(jià)值77#.78#.79#僅供162套2011珍藏版限量發(fā)售一樓車庫(kù)入戶特享專屬性一樓贈(zèng)送私家花園增添情趣與私密性Part4產(chǎn)品與客戶定位年齡結(jié)構(gòu)70年代以及80后出生的一代人已經(jīng)成為購(gòu)房的主力客戶；家庭結(jié)構(gòu)分析已婚三口之家，子女就讀于幼兒園和小學(xué)家庭占大多數(shù)；教育程度分析本科學(xué)歷超過(guò)半數(shù)，本科以上學(xué)歷的客戶超過(guò)70%；收入情況分析家庭年收入在520萬(wàn)的中等水平收入客戶，占大多數(shù)；工作分析高新區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)和汽車廠區(qū)里的自營(yíng)企業(yè)、合資企業(yè)、教育行業(yè)以及政府機(jī)關(guān)單位的普通職員和中層管理人員為主；購(gòu)買

34、目的分析自住為目的占絕大多數(shù)，二次置業(yè)稍高于首次置業(yè)，高于多次置業(yè)比例；意向房源分析電梯多層的平層產(chǎn)品，面積在90-140平米的二房和三房的清水房產(chǎn)品最受市場(chǎng)歡迎，可見改善性需求是本項(xiàng)目客戶的基本需求特征；關(guān)注因素分析教育配套、價(jià)格、戶型和位置四個(gè)因素所占的比重最大；興趣愛好分析讀書、運(yùn)動(dòng)、旅游是消費(fèi)者最喜聞樂見的活動(dòng)形式；交通工具分析超過(guò)一半的業(yè)主擁有自己的私家車，絕大多數(shù)家庭擁有一輛私家車，基本以1220萬(wàn)的中檔車為主。有車業(yè)主中有四分之一業(yè)主已經(jīng)購(gòu)買了車庫(kù)，在未購(gòu)買車庫(kù)的業(yè)主中大約有44位業(yè)主打算購(gòu)買。Part4產(chǎn)品與客戶定位朗香一期： 平均面積為27392 208=130 平均單價(jià)：6

35、759元/ 平均總價(jià)：1.85億（總銷售額） 208（銷售套數(shù)）=89萬(wàn)朗香二期： 平均面積：139 平均單價(jià)： 6800元/ -8160元/ 平均總價(jià)： 94.5-113.4萬(wàn)元之間Part4產(chǎn)品與客戶定位以朗香一期客群為基礎(chǔ)，且略高于一期客群56% 70后年齡家庭結(jié)構(gòu)教育程度家庭年收入購(gòu)買目的 接受能力交通工具69%三口之家以上78%本科以上32%15萬(wàn)以上53%二次置業(yè)15%接受90萬(wàn)以上房款19%20萬(wàn)以上車型來(lái)源48%合資、政府、教育職位56%中、高管理，私營(yíng)特征朗香一期特征平均面積大平均總價(jià)高Part4產(chǎn)品與客戶定位事業(yè)家庭有成雖具有較強(qiáng)的購(gòu)買力卻具有理性的消費(fèi)觀對(duì)生活品質(zhì)的有相當(dāng)

36、高的要求，是懂得生活，也有能力享受生活的一類人他們大多是政府機(jī)構(gòu)、外企、或私營(yíng)業(yè)主事業(yè)及單位上正值年富力強(qiáng)的中堅(jiān)力量有閱歷、有資歷、有學(xué)識(shí)的70后社會(huì)中堅(jiān)力量Part4產(chǎn)品與客戶定位知 富 階 層高知、高識(shí)，修養(yǎng)及品位的體現(xiàn)。高收入、高消費(fèi)一類社會(huì)中堅(jiān)力量的統(tǒng)稱客戶定位知性中產(chǎn)的升級(jí)表述：隨著項(xiàng)目產(chǎn)品的升價(jià)，價(jià)格的提升，項(xiàng)目人群從有文化、有品位；追求事業(yè)，享受生活；內(nèi)斂的知性中產(chǎn)到，高素質(zhì)、高知識(shí)、高品位、高收入、高消費(fèi)五高人群的知富階層的升級(jí)過(guò)度。Part4產(chǎn)品與客戶定位高小姐33歲高小姐，生在長(zhǎng)春，長(zhǎng)在朝陽(yáng)區(qū)。 她的父母是退休在家的大學(xué)教授，她的先生是吉林大學(xué)的教師。她現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)著一家自己的

37、文化主題餐館。除了自己的事業(yè)，她生活的重心更在于對(duì)家人的照顧，對(duì)孩子的教育培養(yǎng)。而她自己的家，是前些年結(jié)婚時(shí)候在高新區(qū)買的一套二居室。 8.形象定位“朗香”繼續(xù)的故事Part4產(chǎn)品與客戶定位高新區(qū)正發(fā)生日新月異的變化，產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)配套、人群。大學(xué)城文化的氣息滲透進(jìn)靈魂，她于是成了一位知性的女子。高新區(qū)高校的操場(chǎng)、體育館、圖書館、家屬樓和她小時(shí)候生長(zhǎng)的環(huán)境很相似。對(duì)她來(lái)說(shuō)，高新區(qū)是那么的令人親近。這里有她的事業(yè)，她的生活，她的愛情，這里有她內(nèi)心深處的眷戀！高小姐眼中的高新區(qū)她認(rèn)為市中心是鬧市，文化氣息和發(fā)展?jié)摿Σ攀沁x擇居住環(huán)境的首要。生活的所在，不只是房子，重要的選擇什么樣的生活方式。她是一個(gè)典型

38、的“有學(xué)識(shí)”、“有思想”的文化人，所以要求生活與房子一樣，要有可以品味的文化氣息。她熱愛家庭，悉心于對(duì)下一代的培養(yǎng)， 最看中的是子女成長(zhǎng)的環(huán)境，認(rèn)為良好的教育將使孩子終生受益，像她一樣過(guò)有品質(zhì)的生活。高小姐眼中的房子與生活Part4產(chǎn)品與客戶定位吉先生吉先生，40歲，一汽高級(jí)技術(shù)工程師。 子承父業(yè)，家里兩代人都是汽車技術(shù)研究人員，只不過(guò)吉先生更出色，多次去德國(guó)進(jìn)修，在工作中精益求精、富于創(chuàng)造，期望忙碌、努力的工作能給家人創(chuàng)造更好的生活環(huán)境，讓家人的生活品質(zhì)不斷提升。Part4產(chǎn)品與客戶定位高新區(qū)緊鄰汽車廠區(qū)。近幾年的生活配套甚至比自己所在的汽車廠區(qū)還要完善。嶄新的街路，嶄新的住宅區(qū)，不斷南闊的

39、高新區(qū)，居住氛圍日漸濃厚。因工作關(guān)系，經(jīng)常來(lái)高新區(qū)，越來(lái)越喜歡高新區(qū)。吉先生眼中的高新區(qū)他認(rèn)為他離不開汽車文化，周圍的鄰居最好是熟悉的兒時(shí)伙伴、身邊的同事，總之是與汽車有關(guān)系的人，這樣他的生活才不會(huì)離汽車圈層太遠(yuǎn)。忙碌的工作之外，在周末期望過(guò)輕松的生活，陪家人去附近歐亞賣場(chǎng)購(gòu)物、去沃爾瑪逛超市、帶孩子去大學(xué)圖書館閱讀。房子是承載他們?nèi)谥倚腋Ｉ畹娜萜?。吉先生眼中的房子與生活Part4產(chǎn)品與客戶定位王先生王先生，28歲，研究生學(xué)歷，外企管理層， 高學(xué)歷、高收入，準(zhǔn)備近期結(jié)婚。外企的工作經(jīng)歷，讓他注重體面，注重下班后豐富的生活，他認(rèn)為“物以類聚，人以群分”這句話很有道理，只有高起點(diǎn)，不斷晉升，

40、才能過(guò)上自己向往的品質(zhì)生活。他工作努力，哪怕是加班，連續(xù)幾周沒有休息日，也從不抱怨，是這個(gè)社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值的中堅(jiān)者。Part4產(chǎn)品與客戶定位自從參加工作，就在這個(gè)區(qū)域生活，很熟悉這里的環(huán)境。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，很有活力，餐館里、超市、街上年輕人占大多數(shù)。這里的商業(yè)、超市、規(guī)劃中的綠地公園、交通狀況，都很讓自己滿意，最重要的是這里大學(xué)氛圍、人文氣息，是高素質(zhì)的他最看重的一點(diǎn)，所以，結(jié)婚、第一次置業(yè)，他會(huì)首選高新區(qū)。王先生眼中的高新區(qū)工作體面的他，居住的房子也要體面，體面的意思是舒適，而不是張揚(yáng)。最重要的是要理性選擇。買房子除了看地段和園區(qū)環(huán)境外，還要看產(chǎn)品細(xì)節(jié)的規(guī)劃，還要看樓盤的教育配套，他期望他的孩子

41、和他一樣優(yōu)秀，能“青出于藍(lán)而勝于藍(lán)。房子是他拼搏生活的基石，是累時(shí)心靈的棲息之所。王先生眼中的房子與生活Part4產(chǎn)品與客戶定位1234住高新住朗香很優(yōu)越的便捷很舒適的空間心靈的故園 最熟悉的生活傳承知性文化 稀缺建筑珍品他們 心中的房子怎樣的房子？Part4產(chǎn)品與客戶定位用一句話來(lái)說(shuō)中央居住名城首席教育地產(chǎn)洞察“知富階層”心里，契合他們的居住文化Part4產(chǎn)品與客戶定位中央居住名城首席教育地產(chǎn)城市標(biāo)準(zhǔn)記錄城市發(fā)展宜居生活典范配套標(biāo)準(zhǔn)成熟生活配套頂級(jí)教育配套風(fēng)格標(biāo)準(zhǔn)稀缺多層時(shí)尚穩(wěn)重位置標(biāo)準(zhǔn)中央繁華所在深厚文化積淀品牌標(biāo)準(zhǔn)上市公司高端本土品牌品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)水景電梯多層品質(zhì)生活空間Part4產(chǎn)品與客戶定

42、位”朗香“的氣質(zhì)知富階層的”本真生活“本質(zhì)舒適性契合Part4產(chǎn)品與客戶定位”朗香“的本質(zhì)舒適高新中央?yún)^(qū)：占據(jù)高新四條主要干道圍合中心處，絕對(duì)居住中央?yún)^(qū)立體交通網(wǎng)：公交、輕軌環(huán)伺左右，園區(qū)四周主要干道四通八達(dá)成熟生活系：商場(chǎng)、超市、醫(yī)院近在咫尺，成熟生活觸手可及頂級(jí)教育制：從重點(diǎn)幼兒園到重點(diǎn)大學(xué)，打造12年頂級(jí)教育配套稀缺品質(zhì)享：水景電梯多層，優(yōu)享100-130平尊貴大戶生活宜居生活城：成熟、繁華、便捷、文化、尊貴，高新最宜居的生活Part4產(chǎn)品與客戶定位如何提升、包裝朗香的形象價(jià)值？一個(gè)高端項(xiàng)目一個(gè)均好性的項(xiàng)目一個(gè)名氣、景觀、概念無(wú)太多突出之處的項(xiàng)目可以說(shuō)是一個(gè)低調(diào)的項(xiàng)目為什么買？為什么住在

43、這里？Part4產(chǎn)品與客戶定位如何提升、包裝朗香的形象價(jià)值？角度一每一處房子都在訴說(shuō)著主人的生活方式，或主動(dòng)或被動(dòng)任何事物都有它完美的角度低調(diào)的項(xiàng)目低調(diào)的生活隱逸的態(tài)度與境界知富階層中央隱逸場(chǎng)中央名城 藏鋒納瑞生活領(lǐng)袖 隱逸中央Part4產(chǎn)品與客戶定位如何提升、包裝朗香的形象價(jià)值？角度二不需任何身外之物表征自己。買房子只是為了享受生活。回歸本真生活Part4產(chǎn)品與客戶定位首席名校住區(qū)、知性中產(chǎn)、知富階層，文化是他們的共有基因 獻(xiàn)給懂生活的文化人Part4產(chǎn)品與客戶定位如何提升、包裝朗香的形象價(jià)值？角度三稀缺的電梯多層，中央居住區(qū)首席大盤，全名校住區(qū) 少數(shù)知富階層的奢享Part4產(chǎn)品與客戶定位朗

44、香二期平面表現(xiàn)表現(xiàn)方向一：知富階層的中央隱逸場(chǎng)出發(fā)點(diǎn)：隱逸場(chǎng)，通過(guò)對(duì)比突出項(xiàng)目人群低調(diào)而懂得享受生活的特征，以著重表現(xiàn)人群低調(diào)凸顯項(xiàng)目高端形象。報(bào)廣表現(xiàn)：從成交人群的主要行業(yè)中，選擇建筑、汽車、教育三個(gè)行業(yè)，通過(guò)對(duì)比說(shuō)明表現(xiàn)大人物的隱逸生活。標(biāo)題：誰(shuí)能想到？引文：這個(gè)出入怡眾名城的老者，能從菜籃子里讀出中國(guó)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)。內(nèi)文：手提菜籃子一副和藹的面孔難掩那份儒雅的氣質(zhì)眼前的老者正是某大學(xué)經(jīng)濟(jì)系資深教授在臨近退休的年紀(jì)他選擇在怡眾名城頤養(yǎng)天年誰(shuí)能成想就是這樣一個(gè)普通的老人竟能從蔬果的價(jià)格變化中領(lǐng)悟出中國(guó)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)也許，正是這份淡薄于胸的大智慧才讓他如此與眾不同不是只有教授才有發(fā)言權(quán)做一個(gè)逛菜市場(chǎng)的

45、老人同樣能發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的奧秘在這里，不論多平凡或者多不平凡總能找到生活的重心朗香組團(tuán)期，高新區(qū)配套服務(wù)區(qū)核心、高新怡眾名城中央?yún)^(qū)位，90140m2稀缺純板電梯多層。全名校住區(qū)，蘊(yùn)藏文化，蘊(yùn)藏生活智慧。標(biāo)題：誰(shuí)能想到？引文：水景旁手持報(bào)紙的中年人，剛剛榮獲建筑工程魯班獎(jiǎng)。內(nèi)文：每天下午都有一個(gè)中年人坐在水景旁看報(bào)紙出于好奇與他交談 才知道他是個(gè)工程師常年在建筑工地與水泥鋼筋打交道對(duì)建筑質(zhì)量的優(yōu)劣了如指掌卻感嘆很少領(lǐng)略完工之后的美好自從住在怡眾名城每天都在水景旁坐一下看看報(bào)紙，體會(huì)屬于自己的風(fēng)景“請(qǐng)問(wèn)，我該如何稱呼你？”“就叫我老劉吧?！痹瓉?lái)那個(gè)剛剛獲得魯班獎(jiǎng)的工程師就是他或許，再多的繁華榮耀也抵不過(guò)

46、山水風(fēng)景來(lái)的驚心動(dòng)魄平靜處的一波一瀾正是蕩滌身心的醒世良方怡眾名城，水景，心景朗香組團(tuán)期，高新區(qū)配套服務(wù)區(qū)核心、高新怡眾名城中央?yún)^(qū)位，90140m2稀缺純板電梯多層。全名校住區(qū)，蘊(yùn)藏文化，蘊(yùn)藏生活智慧。標(biāo)題：誰(shuí)能想到？引文：門前餐廳里侃侃而談的他，就是那個(gè)簽定5000萬(wàn)訂單的青年才俊。內(nèi)文：在怡眾名城經(jīng)常能看到他在門前廣場(chǎng)納涼的人群中亦或是在商業(yè)街悠閑的散步中每次，他都是像今天一樣開朗地笑著從朋友的朋友輾轉(zhuǎn)得知他是某汽車行的銷售冠軍曾經(jīng)一紙合同拿下5000萬(wàn)的訂單活得放松，掙得輕松誰(shuí)都想這樣生活之中，除了事業(yè)、身份、榮譽(yù)更多的應(yīng)該是充滿歡樂的自然生活朗香組團(tuán)期，高新區(qū)配套服務(wù)區(qū)核心、高新怡眾名

47、城中央?yún)^(qū)位，90140m2稀缺純板電梯多層。全名校住區(qū)，蘊(yùn)藏文化，蘊(yùn)藏生活智慧。表現(xiàn)方向二：知富階層的奢享生活風(fēng)格：在平面及語(yǔ)言調(diào)性的把握上以2010年朗香一期為基礎(chǔ)，做品質(zhì)提升出發(fā)點(diǎn)：奢享，著重表現(xiàn)產(chǎn)品大戶型的舒適賣點(diǎn)，同時(shí)配合教育及區(qū)位優(yōu)勢(shì)。報(bào)廣表現(xiàn)：以“五子”“五感”“五好”為概括性說(shuō)明，將產(chǎn)品賣點(diǎn)與教育相結(jié)合，整合訴求。主標(biāo)：五子及第副標(biāo)：朗香組團(tuán)期車子+房子+票子+孩子+位子內(nèi)文：人的一生，總有很多追求，當(dāng)功名利祿已屬平常，你需要的是什么樣的生活？朗香組團(tuán)期，占據(jù)高新區(qū)配套服務(wù)區(qū)核心、高新怡眾名城中央?yún)^(qū)位，園區(qū)內(nèi)，90140m2稀缺純板電梯多層奢享自然生活，15000m2水系景觀舉目

48、可得，市政府機(jī)關(guān)第二幼兒園出門即是；園區(qū)外，省二實(shí)驗(yàn)高新學(xué)校、第一實(shí)驗(yàn)學(xué)校咫尺之距，優(yōu)越教育資源奠定美好未來(lái)。不僅如此，歷經(jīng)7年穩(wěn)健發(fā)展，社區(qū)商圈已然成熟，餐飲、娛樂、休閑、購(gòu)物應(yīng)有盡有，滿足一切生活所需。五子及第，知富人生優(yōu)居首選，恭候品鑒。主標(biāo)：五好人家副標(biāo)：朗香組團(tuán)期好地段+好教育+好配套+好景觀+好房子內(nèi)文：占據(jù)高新區(qū)配套服務(wù)區(qū)核心，朗香組團(tuán)期攜五好優(yōu)勢(shì)亮相春城。園區(qū)內(nèi)，90140m2稀缺純板電梯多層，于中央?yún)^(qū)位奢享自然生活，15000m2水系景觀舉目可得，市政府機(jī)關(guān)第二幼兒園出門即是；園區(qū)外，省二實(shí)驗(yàn)高新學(xué)校、第一實(shí)驗(yàn)學(xué)校咫尺之距，優(yōu)越教育資源奠定美好未來(lái)。不僅如此，歷經(jīng)7年穩(wěn)健發(fā)展

49、，社區(qū)商圈已然成熟，餐飲、娛樂、休閑、購(gòu)物應(yīng)有盡有，滿足一切生活所需。五好人家，獻(xiàn)給懂生活的知富者，恭候品鑒。主標(biāo)：五感生活如標(biāo)：朗香組團(tuán)期聽自然+看美景+聞新意+觸品質(zhì)+品人生內(nèi)文：身份、地位、榮譽(yù)，只是一種標(biāo)簽，真正親身感受到的，才是生活的擁有。朗香組團(tuán)期，占據(jù)高新區(qū)配套服務(wù)區(qū)核心、高新怡眾名城中央?yún)^(qū)位，園區(qū)內(nèi)，90140m2稀缺純板電梯多層奢享自然生活，15000m2水系景觀舉目可得，市政府機(jī)關(guān)第二幼兒園出門即是；園區(qū)外，省二實(shí)驗(yàn)高新學(xué)校、第一實(shí)驗(yàn)學(xué)校咫尺之距，優(yōu)越教育資源奠定美好未來(lái)。不僅如此，歷經(jīng)7年穩(wěn)健發(fā)展，社區(qū)商圈已然成熟，餐飲、娛樂、休閑、購(gòu)物應(yīng)有盡有，滿足一切生活所需。值得擁

50、有的五感生活，恭候品鑒。二、G15產(chǎn)品解析與定位1.G15產(chǎn)品基本參數(shù)層高戶型特點(diǎn)銷售面積套數(shù)上市時(shí)間G15#18F332三室多，二室少3.4萬(wàn)400預(yù)計(jì)10月上市2.G15樣本戶型分析平均面積：34000400=80平均單價(jià)區(qū)間： 與2010年持平，5700元/（參考73#74#5679元/ ） 漲幅20% ，5679+5679*0.2=6800元 5700元/ -6800元/平均總價(jià)價(jià)格：80 *5700元/ =45.6萬(wàn)元 80 *6800元/ =54.4萬(wàn)元 45.6-54.4萬(wàn)元之間Part4產(chǎn)品與客戶定位3.G15產(chǎn)品特點(diǎn)板式高層剛需型產(chǎn)品精裝修標(biāo)準(zhǔn)1梯4戶50-90中小戶型公攤小

51、，高性價(jià)比省時(shí)省心，成品房稀缺性價(jià)值依托80萬(wàn)平大社區(qū)暢享成熟配套時(shí)尚立面時(shí)尚新居風(fēng)范南北通透健康舒適Part4產(chǎn)品與客戶定位年齡70后，80后是產(chǎn)品主流人群家庭奮斗型滿巢家庭學(xué)歷客戶受教育程度普遍較高。來(lái)源地緣性客戶，8成為新客戶交通主要以12萬(wàn)元以內(nèi)的私家車代步愛好旅游、健身、看電影。子女7成以上客群，孩子就讀小學(xué)或幼兒園置業(yè)經(jīng)驗(yàn)5成以上有兩次以上置業(yè)經(jīng)驗(yàn)置業(yè)目的6成以上用于自住關(guān)注因素價(jià)格、交通、教育、戶型Part4產(chǎn)品與客戶定位73.74#： 平均面積為 70 平均單價(jià)：5679元/ 平均總價(jià)：2156萬(wàn)（總銷售額） 54（銷售套數(shù)）=39萬(wàn)G15： 平均面積：80 平均單價(jià)： 570

52、0元/ -6800元/ 平均總價(jià)： 45.6-54.4萬(wàn)元之間Part4產(chǎn)品與客戶定位年齡70后，80后是產(chǎn)品主流人群家庭奮斗型滿巢家庭婚姻狀況75%已婚家庭年收入80%15萬(wàn)元以下置業(yè)類別50%為公司職員所屬行業(yè)40%為國(guó)企及私營(yíng)企業(yè)置業(yè)經(jīng)驗(yàn)50%以上有兩次以上置業(yè)經(jīng)驗(yàn)置業(yè)目的60%成以上用于自住關(guān)注因素價(jià)格、交通、教育、戶型73.74#特征特征高層精裝平均面積增大以73.74#客群為參照，公司白領(lǐng)，投資客異軍突起Part4產(chǎn)品與客戶定位處于事業(yè)的奮斗期，家庭的組建期有感性的生活愿景，雖然購(gòu)買力有限，卻敢于挑戰(zhàn)并嘗試新生事物對(duì)生活品位有較強(qiáng)要求，在他們眼中，了解生活，才會(huì)懂得生活。他們大多是

53、國(guó)營(yíng)企業(yè)、或私營(yíng)企業(yè)的白領(lǐng)思想獨(dú)立，即將而立，漸漸退去80后的青澀。對(duì)未來(lái)多了自信，少了沖動(dòng)有理想、有思想、有追求的80后新時(shí)代階層Part4產(chǎn)品與客戶定位新 銳 中 產(chǎn)別具一格、品味、格調(diào)的意識(shí)形態(tài) 勇敢提出新的看法,敢于挑戰(zhàn)傳統(tǒng) “白領(lǐng)”以上社會(huì)階層 知性中產(chǎn)的概念延伸：新銳中產(chǎn)，主要是指具有強(qiáng)烈自主生活意識(shí)，和消費(fèi)前沿及導(dǎo)向的新銳人群，這樣一類人在區(qū)域內(nèi)來(lái)說(shuō)可以理解成時(shí)尚白領(lǐng)，但是新銳中產(chǎn)，切合了他們擺脫小資白領(lǐng)的內(nèi)心需求，同時(shí)也是知性中產(chǎn)的概念延伸。Part4產(chǎn)品與客戶定位如何更精準(zhǔn)的提升、包裝G15的價(jià)值？大社區(qū)里的精裝小戶型。中央名城 成熟配套 首席名校住區(qū)有一個(gè)概念，很適合高15

54、CONDO 集合社區(qū)CONDO生活主張：年輕的、核心的、小尺度的、陽(yáng)光的、軌道上的、便利的、共享的。CONDOCONDO含義：含義：CONDOCONDO源于美國(guó)。是為年輕的白領(lǐng)建造的小戶型高檔公寓，源于美國(guó)。是為年輕的白領(lǐng)建造的小戶型高檔公寓，CONDOCONDO強(qiáng)調(diào)實(shí)用性與強(qiáng)調(diào)實(shí)用性與舒適性，是依托于高端物業(yè)的住宅產(chǎn)品，可共享區(qū)域內(nèi)的頂級(jí)配套資源。舒適性，是依托于高端物業(yè)的住宅產(chǎn)品，可共享區(qū)域內(nèi)的頂級(jí)配套資源。 Part4產(chǎn)品與客戶定位或許，地段和產(chǎn)品差異已經(jīng)開始吸引市場(chǎng)眼球；或許，樓盤戶型和總價(jià)決定著它已經(jīng)開始銷售；或許，400余套房子原本并不擔(dān)心賣出去；預(yù)測(cè)?！癈ONDO社區(qū)”新關(guān)注熱點(diǎn)

55、面對(duì)挑剔的消費(fèi)者面對(duì)精明的投資者 Part4產(chǎn)品與客戶定位中央住區(qū)，45-55萬(wàn)主力小兩居，原創(chuàng)戶型精裝5公里以外的高新南部片區(qū)至少也要6500-7000/平米，面對(duì)有限的支付能力，難道只能住的更遠(yuǎn)，起早貪黑？看夠了市場(chǎng)上的大戶型，雖然舒適，但和自己的收入很不成比例；雖然市場(chǎng)上有公寓產(chǎn)品，但算算性價(jià)比，想下生活配套，下一次的居住改善要等多少年？高新中央居住區(qū)，時(shí)尚小戶型，45-55萬(wàn)！直接掀起銷售第一沖擊波。打擊消費(fèi)者敏感的置業(yè)價(jià)格曲線，造成市場(chǎng)關(guān)注率及來(lái)電來(lái)訪量?！镜谝徊ā?震撼。所有人都愿意承認(rèn)小戶型是過(guò)渡產(chǎn)物，但那就是你最早的家。“薄板”給你毫無(wú)保留的通透；你覺得生活太單調(diào)？那給你“獨(dú)立

56、廚衛(wèi)”讓你體驗(yàn)一把，無(wú)論單身貴族還是二人世界，好好過(guò)把居家生活的癮；90%的實(shí)用率，就給你權(quán)力讓你做自己的設(shè)計(jì)師。除非你不來(lái)。小戶型決不應(yīng)該委曲求全。市場(chǎng)上太多的小戶型抓住了人們的一個(gè)通病，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)（其實(shí)不然），所以消費(fèi)者要犧牲掉許多原本對(duì)生活的規(guī)劃和渴望。“CONDO社區(qū)”從原創(chuàng)的角度告訴你什么才是講究建筑，講究細(xì)節(jié)，講究住的小天地?！镜诙ā?求證。年輕人自己沒有太多的時(shí)間去裝房子，要不就得勞煩父母；因?yàn)樯铋啔v的缺乏，自己裝出來(lái)的房子難免有不合理之處，例如收納空間的設(shè)計(jì)就很有講究。整個(gè)CONDO社區(qū)由開發(fā)商統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)模化的裝修，采購(gòu)成本很低，給年輕的業(yè)主省下的錢夠買家電的了?！镜诙ā?

57、價(jià)值。對(duì)小戶型，這是一種奢侈。高新區(qū)其他產(chǎn)品無(wú)法滿足“新銳中產(chǎn)” 的更高要求。對(duì)于上百萬(wàn)的大戶型，花了大把的銀子才體會(huì)到的生活配套和景觀等附加價(jià)值，此刻卻在“CONDO社區(qū)”身上出現(xiàn)了。融合、陽(yáng)光、共享、便捷、輕松的生活，保守來(lái)說(shuō)，這足以讓人嫉妒。CONDO社區(qū)核心價(jià)值分析Part4產(chǎn)品與客戶定位產(chǎn)品永遠(yuǎn)只賣給一部分人。消費(fèi)者購(gòu)買過(guò)程：一個(gè)購(gòu)買者（不單指某個(gè)單體）在完成購(gòu)買決定的時(shí)間內(nèi)，一定會(huì)充當(dāng)著5個(gè)不同的角色，也可以說(shuō)是5個(gè)層面會(huì)影響購(gòu)買過(guò)程。Part4產(chǎn)品與客戶定位購(gòu)買的使用者購(gòu)買的影響者購(gòu)買的采購(gòu)者購(gòu)買的決定者信息的控制者購(gòu)買Part4產(chǎn)品與客戶定位中、小戶型購(gòu)房過(guò)程的5個(gè)角色扮演父母

58、：老媽又催了，說(shuō)不結(jié)婚就要?dú)⑦^(guò)來(lái)住在一起都兩年了，馬上都奔三十的人，現(xiàn)在不結(jié)過(guò)了年一定要結(jié)，不定明年房?jī)r(jià)又要漲孩子：先不要孩子吧，買房后會(huì)是個(gè)負(fù)擔(dān)，這附近就有學(xué)校，不急。愛人：她雖然沒開口，但我知道她其實(shí)很想結(jié)婚，結(jié)婚后一起供樓不會(huì)太辛苦。狀態(tài)：這么漂著也不是個(gè)辦法，朋友買房的買房，結(jié)婚的結(jié)婚，總不至于結(jié)婚還租房吧！投資：手上閑錢不太多，每一筆投入都必須收獲更多甚至算計(jì)什么時(shí)候讓家人小住幾日，什么時(shí)候是出租旺季。 面對(duì)高額的房貸，雖然今天花明天的錢已然成為時(shí)尚，但是我們 并不想盲目投入到供房壓力的漩渦之中。年紀(jì)與收入始終不能成為正比，但是想有自己的小地方。想要有個(gè)家，一個(gè)不需要多大的地方，這并

59、不是遙不可及吧Part4產(chǎn)品與客戶定位每一個(gè)角色都是一個(gè)需求。環(huán)境好，戶型爽，價(jià)格經(jīng)濟(jì)，有陽(yáng)臺(tái)、社區(qū)有花園，大的廳，寬的臥室，他們會(huì)覺得和他們很合拍我們的兩房，足夠提供幸福甜蜜的空間！高性價(jià)比的兩房他們喜歡，這和符合他們過(guò)去習(xí)慣了的生活和現(xiàn)在存在的證明！他們只是想有個(gè)溫馨空間，能讓彼此獲得許多樂趣就行Part4產(chǎn)品與客戶定位如意算盤。和本案的各項(xiàng)指標(biāo)相結(jié)合，不妨來(lái)做一道算術(shù)題。Part4產(chǎn)品與客戶定位“”（加法）建筑實(shí)用，實(shí)用率高達(dá)90%；結(jié)構(gòu)布局，原創(chuàng)小兩居，獨(dú)立廚衛(wèi)；陽(yáng)光純板，南北通透，青春鮮氧；增加對(duì)室內(nèi)發(fā)空間的想象與實(shí)現(xiàn)，增加對(duì)生活功能的挑剔；增加小戶型對(duì)生活多樣化的滿足“”（減法）面

60、積均價(jià)，精裝5000-5500元/平；交通時(shí)間，緊鄰“光谷大街”等4條大道；還有城市輕軌，直達(dá)城市繁華；減低對(duì)總價(jià)過(guò)高而承受的風(fēng)險(xiǎn)，減去浪費(fèi)在路上的時(shí)間，減低上下班多余的煩躁，減去城市中心帶的噪音和污染，減低過(guò)多城市生活的壓力“ ”（乘法）生活想象，優(yōu)享80萬(wàn)平大盤成熟配套；空間樂趣，50-90多種戶型，獨(dú)立空間；家庭事業(yè)，溫馨兩居，合理布局 ；起碼擔(dān)心的不是面積問(wèn)題而是布置問(wèn)題，如果生活不能改變，那就改變生活，至少?gòu)倪@開始，你的事業(yè)將有一個(gè)新起點(diǎn)“ ”（除法）總價(jià)空間，宜居空間，低首付和低月供；配套生活，除了便捷，還有繁華，還有文化氛圍，還有孩子未來(lái)的教育環(huán)境； 除去首期和月供，你將有更多的

61、計(jì)劃為將來(lái)打算；除去因?yàn)榭臻g對(duì)欲望的束縛，不再只為一個(gè)理由而生活；除去因?yàn)槌鞘薪o你的浮躁，即使年青，你也可以平靜下來(lái)。 “ ” 的結(jié)果。原創(chuàng)的“CONDO社區(qū)”，從建筑和空間上打造人性化住宅。宜居的“CONDO社區(qū)”，可以暫時(shí)安定下來(lái)，開始為將來(lái)慢慢打算。多功能“CONDO社區(qū)”，現(xiàn)階段自住，兼顧投資，為未來(lái)的生活改善做好儲(chǔ)備。Part4產(chǎn)品與客戶定位具有敏銳目光的投資客：通貨膨脹、負(fù)利率、國(guó)際上泛濫的貨幣，低迷的股市，投資房產(chǎn)毫無(wú)疑問(wèn)是最保值的；雖然宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)，但哪個(gè)城市、哪兒項(xiàng)目也沒見降價(jià)啊，還都在漲，可見投資房產(chǎn)是增值的。照顧第三代的“隔代人”：年輕人有了小寶寶，需要

62、父母的幫忙照料，當(dāng)然是住的越近越好了，最好還是帶電梯的，照顧baby上上下下很方便；就算不用父母幫忙帶孩子，做為已年到中年的獨(dú)生子也應(yīng)該讓父母離自己住的近些，方便”?；丶铱纯础?。除此之外還有兩部分人是我們“CONDO社區(qū)” 的主人Part4產(chǎn)品與客戶定位如何更精準(zhǔn)的提升、包裝高15的價(jià)值？ 這樣的房子、這樣的生活，對(duì)于新銳中產(chǎn)，是奢侈的，準(zhǔn)確的說(shuō)，是奢適； CONDO社區(qū)，新銳中產(chǎn)的奢適之家在講求實(shí)用主義理性思維的基礎(chǔ)上，倡導(dǎo)一種健康、高貴、優(yōu)雅、從容、注重生活品味的居住觀。適度奢侈，在奢侈與舒適中取得兩者平衡的置業(yè)方式，以追求在必要的尊貴與奢華中實(shí)現(xiàn)自然而健康的舒適的生活。表現(xiàn)在對(duì)具體產(chǎn)品的

63、選擇上，更注重對(duì)品質(zhì)感的關(guān)注，對(duì)細(xì)節(jié)的苛求，對(duì)舒適生活的重視。Part4產(chǎn)品與客戶定位G15平面表現(xiàn) 案名方向一：“如果” 案名方向二：“溢香”產(chǎn)品定位：新銳中產(chǎn)的奢適之家產(chǎn)品賣點(diǎn)：大社區(qū)里的精裝小戶型訴求點(diǎn)：產(chǎn)品賣點(diǎn)+教育配套+生活配套案名一：如果釋義：如果，如“果”般的純熟，如“果”般的繽紛，如“果”般豐收的喜悅，如“果”如果，突出項(xiàng)目多種配套與一身，各種精彩，無(wú)限可能?！叭绻笔谴笊鐓^(qū)配套的純熟；“如果”是項(xiàng)目教育氛圍的韻染；“如果”是高新地產(chǎn)六年的載譽(yù)前行；“如果”是精致小戶的精彩呈現(xiàn)；“如果”更易為目標(biāo)人群所接受，符合目標(biāo)的心理需求：對(duì)未來(lái)的希望與期待。符合都市白領(lǐng)年輕、睿智、陽(yáng)光的

64、特點(diǎn)。同時(shí)，如果，從讀音、字意等多方面具有強(qiáng)烈的差異化特征，能夠令我們的項(xiàng)目以更加鮮明的形象在競(jìng)品突顯出來(lái)，易于記憶，易于傳播，易于形成深刻印象。主標(biāo)：如果，繪有的！ All your life副標(biāo)：優(yōu)越的教育環(huán)境？要什么有什么，如果，給你機(jī)會(huì)！游標(biāo)：大社區(qū)5090m2精裝小戶型，豐富配套奢適生活內(nèi)文：想給孩子一個(gè)好的學(xué)習(xí)空間，要有名校，要有一條龍的教育配套；想給孩子一個(gè)好的生活空間，要有風(fēng)景，還要有娛樂休閑廣場(chǎng)；想象不如行動(dòng)，來(lái)“如果”，圓一個(gè)家的夢(mèng)。高新怡眾名城精裝高層組團(tuán)，大社區(qū)里的小戶型，依托80萬(wàn)平大盤優(yōu)勢(shì)，市政府機(jī)關(guān)第二幼兒園就在園區(qū)內(nèi)，省二實(shí)驗(yàn)高新學(xué)校、第一實(shí)驗(yàn)學(xué)校近在咫尺，暢享

65、名校住區(qū)精彩生活。主標(biāo)：如果，繪有的！ All your life副標(biāo)：核心地段&增值空間？要什么有什么，如果，給你機(jī)會(huì)！游標(biāo)：大社區(qū)5090m2精裝小戶型，豐富配套奢適生活內(nèi)文：想要住在核心地段，要有發(fā)展?jié)摿?，豐富的娛樂休閑配套；想要住在成熟地段，要有完善交通，滿足生活各種需求；想象不如行動(dòng)，來(lái)如果，圓一個(gè)家的夢(mèng)。高新怡眾名城精裝高層組團(tuán)，大社區(qū)里的小戶型，依托80萬(wàn)平大盤優(yōu)勢(shì)，成熟社區(qū)商業(yè)，娛樂、休閑、餐飲、購(gòu)物應(yīng)有盡有，豐富生活舉步即至；區(qū)內(nèi)大型水系景觀，娛樂會(huì)所，休閑設(shè)施，為生活增添無(wú)窮樂趣。主標(biāo)：如果，繪有的！ All your life副標(biāo)：奢適生活家？要什么有什么，如果，給你機(jī)會(huì)

66、！游標(biāo)：大社區(qū)5090m2精裝小戶型，豐富配套奢適生活內(nèi)文：想要高性價(jià)比的房子，不大不小，住起來(lái)自由舒適；想要新房、成品房，省時(shí)省力，住起來(lái)不失品質(zhì)感；想象不如行動(dòng)，來(lái)如果，圓一個(gè)家的夢(mèng)。高新怡眾名城精裝高層組團(tuán)，大社區(qū)里的小戶型，板式高層南北通透，居家舒適明朗；時(shí)尚立面、精裝戶型，迎合品位需求；一梯四戶，公攤小、使用率高。依托80萬(wàn)平大盤優(yōu)勢(shì)，成熟生活盡顯品質(zhì)。產(chǎn)品定位：新銳中產(chǎn)的奢適之家產(chǎn)品賣點(diǎn)：大社區(qū)里的精裝小戶型訴求點(diǎn)：產(chǎn)品賣點(diǎn)+教育配套+生活配套案名二： 溢香釋義： 醇熟之極，豐沛之至，方可為“溢”；似錦繁華，成熟綻現(xiàn)，始覺芳香。溢香，詮釋著項(xiàng)目G15組團(tuán)作為大社區(qū)里小戶型的與眾不同之處，與項(xiàng)目緊密聯(lián)系在一起。G15組團(tuán)，大社區(qū)小戶型的精致生活，洋溢著大社區(qū)成熟生活的氣息，洋溢著學(xué)府書香，洋溢著對(duì)精致生活的憧憬，洋溢著高新六載的濃郁積淀，一段醇香的生活正在開啟?！按枷恪秉c(diǎn)出項(xiàng)目的特色，同時(shí)又與“朗香”在推廣上保持統(tǒng)一。主標(biāo)：裝滿365天精彩副標(biāo)：大社區(qū)5090m2精裝小戶型，周至配套豐富生活內(nèi)文：80萬(wàn)平大規(guī)模社區(qū)，成熟社區(qū)商業(yè)，娛樂、休閑、餐飲、購(gòu)物應(yīng)有盡有，豐富生活舉步即