中原深圳雷圳碧榕灣二期營銷推廣報告

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1、單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,1,雷圳碧榕灣二期營銷推廣報告,匯報目標：,關(guān)于在現(xiàn)有嚴峻市場局勢下如果進行突圍的初步溝通,以期能通過此次的溝通，與發(fā)展商達成共識，,制定完善的執(zhí)行推廣方案,3,凡成大事者，必先洞悉市場大勢！,4,凡成大事者，必先洞悉市場大勢！,5,一、深圳市市場情況,6,7,現(xiàn)象,深圳地產(chǎn)走向動蕩時代,2005年、2006年及2007年1-9月價格走勢圖,05/06深圳房價飛速上升，上升幅度遠高于歷年約5的增長幅度,07年1-6月深圳房價瘋狂上,漲，漲幅超出正常預(yù)計范疇,受政府打壓影響，地產(chǎn)低迷動蕩,7,供求：供應(yīng)、需求

2、齊減，投資客比例不斷上升,從05年開始，供不應(yīng)求的矛盾日益顯現(xiàn)！同時，投資客戶的比例不斷上升（07年上半年約為40%）！,數(shù)據(jù)來源：深圳中原深港研究中心,8,價格：價格上漲太快，非理性、非正常上漲！,從05年開始，商品住宅價格開始以兩位數(shù)的速度增加（05年增幅為18%）！,數(shù)據(jù)來源：深圳中原深港研究中心,9,政,策,策,：,：,頻,頻,出,出,政,政,策,策,，,，,旨,旨,在,在,規(guī),規(guī),范,范,市,市,場,場,，,，,穩(wěn),穩(wěn),定,定,房,房,價,價,！,！,05,年,年,主,主,要,要,出,出,臺,臺,政,政,策,策,時間,政策名稱,200603,發(fā)展經(jīng)濟適用房,200604,上調(diào)房貸利率

3、,200605,國六條,200605,9部委“十五條”,200605,二手房營業(yè)稅征收,200607,規(guī)范房產(chǎn)交易秩序,200607,90,平米實意,200607,外資限炒令,200607,強征二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅,200608,招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范,200609,關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知,時間,政策名稱,200504,4月1日起深圳未獲預(yù)售許可證的樓盤不得認籌,200504,“國八條”意見出臺穩(wěn)定房價,200505,七部委出新政：購房不足2年轉(zhuǎn)手將要征收營業(yè)稅,200505,廣東省普通住宅標準是套內(nèi)建面不大于120平米深圳為建筑面積不

4、大于144平米,200507,別墅項目用地一律不再報批,200510,10月1日起預(yù)售商品房須明碼標價,200510,特區(qū)內(nèi)將適量供應(yīng)住宅用地,200511,深圳市地稅局發(fā)布通告，從11月1日起開始征收土地增值稅,200511,市國土局發(fā)布關(guān)于進一步規(guī)范我市商品房銷售行為的通告，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取“提前登記、集中開盤、分期銷售”的售房模式 ，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得代理銷售尚未辦理房地產(chǎn)證的二手房等,06,年,年,主,主,要,要,出,出,臺,臺,政,政,策,策,10,博,弈,弈,：,：,市,市,場,場,與,與,政,政,府,府,相,相,抗,抗,衡,衡,！,！,05,年,年,、,、06,年,年,

5、的,的,價,價,格,格,調(diào),調(diào),控,控,失,失,敗,敗,，,，,價,價,格,格,依,依,然,然,持,持,續(xù),續(xù),高,高,漲,漲,（,（06,年,年,價,價,格,格,漲,漲,幅,幅,為,為30%,）,）,！,！,數(shù),據(jù),據(jù),來,來,源,源,：,：,深,深,圳,圳,中,中,原,原,深,深,港,港,研,研,究,究,中,中,心,心,11,政,府,府,：,：,9070,新,新,政,政,落,落,實,實,，,，,稅,稅,收,收,政,政,策,策,的,的,落,落,實,實,，,，,內(nèi),內(nèi),部,部,高,高,管,管,違,違,規(guī),規(guī),炒,炒,房,房,等,等,；,；,開,發(fā),發(fā),商,商,：,：,捂,盤,盤,惜,惜,售,售

6、,，,，,內(nèi),內(nèi),部,部,認,認,購,購,，,，,土,土,地,地,增,增,值,值,稅,稅,的,的,清,清,算,算,等,等,；,；,中,介,介,：,：,違,規(guī),規(guī),操,操,作,作,，,，,聯(lián),聯(lián),合,合,炒,炒,房,房,等,等,；,；,炒,房,房,團,團,：,：,聯(lián),合,合,做,做,莊,莊,，,，,抬,抬,高,高,房,房,價,價,等,等,。,。,房,價,價,上,上,漲,漲,的,的,“,“,非,非,理,理,性,性,、,、,非,非,正,正,常,常,”,”,可,可,能,能,原,原,因,因,12,政,策,策,：,：,頻,頻,出,出,政,政,策,策,，,，,旨,旨,在,在,規(guī),規(guī),范,范,市,市,場,場,

7、，,，,穩(wěn),穩(wěn),定,定,房,房,價,價,！,！,時間,法規(guī)名稱,時間,法規(guī)名稱,2007-01至10月,調(diào)整準備金率,200707,關(guān)于規(guī)范境外機構(gòu)和境外個人購買商品房的通知,200701,關(guān)于房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知,200707,關(guān)于進一步規(guī)范我市商品房銷售行為的通知,200702,關(guān)于在我市出讓商品住宅用地中安排建設(shè)一定比例政策性住房的實施意見,200707,減少個人存款所得稅至5,2007-03至09,五次加息,200709,提高第二套房首付，同時將第二套房的貸款利率提高為基準利率的1.1倍,200706,商務(wù)部、國家外匯管理局關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審

8、批和監(jiān)管的通知,2007-10,交行四原則界定第二套房,07,年,年,主,主,要,要,出,出,臺,臺,政,政,策,策,07,年,年,，,，,政,政,府,府,出,出,臺,臺,了,了,一,一,些,些,更,更,為,為,嚴,嚴,厲,厲,的,的,政,政,策,策,，,，,以,以,此,此,來,來,穩(wěn),穩(wěn),定,定,房,房,價,價,！,！,13,政,策,策,影,影,響,響,：,：,“,“,金,金,九,九,銀,銀,十,十,”,”,不,不,再,再,秋,交,交,會,會,情,情,況,況,：,：,深,深,圳,圳,盤,盤,冷,冷,，,，,外,外,地,地,盤,盤,熱,熱,！,！,人,人,氣,氣,火,火,，,，,成,成,交,交

9、,冷,冷,（,（,“,“,十,十,一,一,”,”,期,期,間,間,各,各,區(qū),區(qū),成,成,交,交,價,價,量,量,齊,齊,跌,跌,共,共,成,成,交,交82,套,套,！,！,）,）,火,成,交,交,冰,14,9-11,月,月,部,部,分,分,樓,樓,盤,盤,開,開,盤,盤,情,情,況,況,樓盤,時間,均價（元/）,銷售率,第五園,9月8日,14000,30%,城市峰尚,9月15日,10900,20%,中海大山地,9月15日,36000,34%,方鼎華庭,9月16日,21000,6%,可園,10月1日,10900,22%,水岸新都,10月2日,8500,20%,天集雅苑,10月5日,9000,3

10、0%,中信紅樹灣4期,10月19日,45000,3%,半山御景,10月20日,21500,30%,政,策,策,影,影,響,響,：,：,普,普,遍,遍,開,開,盤,盤,銷,銷,售,售,率,率,為,為20-30%,南,山,山,受,受,政,政,策,策,影,影,響,響,最,最,大,大,，,，,成,成,樓,樓,市,市,重,重,災(zāi),災(zāi),區(qū),區(qū),！,！,數(shù),據(jù),據(jù),來,來,源,源,：,：,深,深,圳,圳,中,中,原,原,深,深,港,港,研,研,究,究,中,中,心,心,15,政策影,響,響：部,分,分樓盤,“,“降價,”,”銷售,！,！,樓盤,開盤時間,均價(元/),備注,左庭右院,2007-8-18,110

11、00,10月1日起買2房送8萬，買3房送10萬,半山溪谷2期,2007-9-30,16000,開盤前預(yù)期20000元/,西岸華府,二批單位,2007-10-1,9500,開盤前預(yù)期突破10000元/,可園七期,2007-10-1,10900,比原計劃低2500元/,水岸新都,2007-10-2,8500,比原計劃低500元/,金域東郡,2007-10-20,7500,開盤之前一直對外透露9000多元/,中海大山地,2007-10-27,公寓6500普通多層8500復(fù)式12000,比計劃低2000元/左右,葵花公寓,2007-10-28,34000,開盤前一直對外稱可能突破40000元/,招商依

12、山郡,2007-11-11,8500,比預(yù)期低2500元/平左右,部分新,開,開盤樓,盤,盤和在,售,售樓盤,通,通過各,種,種方式,進,進行“,降,降價”,銷,銷售！,如,如買幾,房,房送幾,萬,萬，開,盤,盤定價,比,比原計,劃,劃低、,送,送裝修,、,、送家,電,電等。,數(shù)據(jù)來,源,源：深,圳,圳中原,深,深港研,究,究中心,16,政策影,響,響：投,資,資客外,逃,逃！,接受訪,問,問的,深圳客,戶,戶有異,地,地置業(yè),計,計劃的,超,超過了,2/3,，其主,要,要的原,因,因是投,資,資的需,要,要以及,異,異地的,房,房價比,較,較便宜,。,。而在,這,這部分,投,投資客,戶,戶中

13、有,90%,的人認,為,為深圳,市,市場已,沒,沒有太,多,多空間,，,，對后,市,市普遍,不,不看好,！,！,數(shù)據(jù)來,源,源：深,圳,圳中原,二,二級市,場,場品控,中,中心“07年,秋,秋交會,異,異地置,業(yè),業(yè)客戶,調(diào),調(diào)研報,告,告”,17,全市小,結(jié),結(jié)：,供需,矛,矛盾的,增,增加,經(jīng),經(jīng)濟的,增,增長,投,投資資,金,金的大,量,量涌入,政府,政,政策調(diào),控,控失效,等,等原因,，,，導(dǎo)致05年,、,、06,年,年的價,格,格上升,過,過快,07年,政,政府出,臺,臺了更,為,為嚴厲,的,的調(diào)控,措,措施，,效,效果立,竿,竿見影,各片,區(qū),區(qū)價格,及,及成交,都,都受到,不,不

14、同程,度,度的影,響,響,其,中,中以,南山片,區(qū),區(qū)最為,明,明顯,18,二、南,山,山區(qū)的,市,市場情,況,況,19,南山區(qū),：,：價格,非,非理性,上,上漲！,2005年，,南,南山區(qū),商,商品住,宅,宅均價,歷,歷史性,的,的突破30%,（,（為35.73%）,，,，06,年,年和07年前,三,三季度,持,持續(xù)高,漲,漲！,數(shù)據(jù)來,源,源：深,圳,圳中原,深,深港研,究,究中心,20,南山：,房,房價收,入,入比已,超,超過國,際,際警戒,線,線！,由于價,格,格長期,非,非理性,上,上漲，,南,南山區(qū),的,的房價,收,收入比,已,已遠遠,超,超過國,際,際警戒,線,線！（,國,國際警

15、,戒,戒線為6）,數(shù)據(jù)來,源,源：深,圳,圳中原,深,深港研,究,究中心,21,政策影,響,響：7-10,月,月南山,商,商品住,宅,宅成交,大,大幅下,降,降,的,從8月,份,份開始,，,，南山,區(qū),區(qū)商品,住,住宅成,交,交量明,顯,顯下降,（,（甚至,比,比3-6月還,少,少）！,數(shù)據(jù)來,源,源：深,圳,圳中原,深,深港研,究,究中心,22,7-11月南,山,山區(qū)住,宅,宅樓盤,開,開盤情,況,況,樓盤,時間,均價（元/）,銷售率,后海公館,7月24日,26000,30%,半山海景蘭溪谷（二期）,7月27日,41000,9%,博海名苑,7月29日,38000,30%,澳城,8月26日,3

16、0000,34%,方鼎華庭,9月16日,21000,6%,中信紅樹灣4期,10月19日,45000,3%,榮超僑鄉(xiāng)諾園,11月10日,36000,5%,政策影,響,響：南,山,山成重,災(zāi),災(zāi)區(qū)！,新政后,，,，南山,區(qū),區(qū)新推,樓,樓盤雖,然,然價格,沒,沒降，,但,但新開,盤,盤樓盤,銷,銷售率,大,大都在1成以,下,下！,數(shù)據(jù)來,源,源：深,圳,圳中原,深,深港研,究,究中心,23,政策影,響,響：三,級,級市場,影,影響很,大,大！,從7月,份,份開始,，,，南山,區(qū),區(qū)二手,住,住宅成,交,交量明,顯,顯下降,（,（成交,量,量遠比1-6,月,月少）,！,！部分,二,二手房,價,價格跳

17、,水,水！,數(shù)據(jù)來,源,源：深,圳,圳中原,深,深港研,究,究中心,部分二,手,手房價,格,格下跌,南山部,分,分二手,房,房（特,別,別是高,檔,檔物業(yè),）,）聚集,大,大量投,資,資客，,價,價格開,始,始下跌,，,，,不少地,鋪,鋪張貼,出,出減多,少,少萬急,售,售的標,語,語,。,24,南山區(qū),小,小結(jié)：,政,政策對,南,南山的,影,影響最,大,大！,從05年開,始,始，南,山,山區(qū)商,品,品住宅,價格非,理,理性快,速,速上漲,！,！,房價收,入,入比已,超,超過國,際,際警戒,線,線,7-10月商,品,品住宅,成,成交大,幅,幅下降,，,，成為,樓,樓市重,災(zāi),災(zāi)區(qū),新開,盤,盤

18、樓盤,價格雖,然,然未降,，,，但開,盤,盤銷售,率,率在猛,降,降！,7-10月二,手,手房成,交,交量大,幅,幅下降,、,、部分,成,成交價,格,格在下,跌,跌,25,三、前,海,海片區(qū),情,情況,26,前海片,區(qū),區(qū)：,四至：,南頭二,線,線關(guān)以,東,東、深,南,南大道,以,以南、,前,前海路,以,以西、,內(nèi),內(nèi)環(huán)路,以,以北的,區(qū),區(qū)域,。,。,27,規(guī)劃定,位,位：以,港,港口和,物,物流業(yè),為,為核心,的,的濱海,城,城區(qū),規(guī)劃定,位,位：,規(guī)劃為,市,市級物,流,流商務(wù),中,中心，,規(guī),規(guī)劃期,內(nèi),內(nèi)同時,是,是前海,片,片區(qū)級,服,服務(wù)中,心,心，遠,期,期結(jié)合,寶,寶安中,心

19、,心區(qū)一,體,體化建,設(shè),設(shè)形成,更,更高一,級,級服務(wù),中,中心。,片區(qū)以,媽,媽灣港,區(qū),區(qū)集裝,箱,箱碼頭,建,建設(shè)為,龍,龍頭，,前,前海物,流,流園區(qū),和,和西客,站,站建設(shè),為,為重點,。,。,28,交通：,西,西部通,道,道拉近,了,了前海,與,與香港,的,的距離,每天通,關(guān),關(guān)17,個,個半小,時,時,（6：3024：00）,首次實,行,行一地,兩,兩檢,，可減,省,省約5,至,至10,分,分鐘,以貨運,為,為主兼,容,容客運,西部通,道,道承載,著,著來往,于,于深港,之,之間超,過,過50,的貨,物,物運輸,量,量，其,必,必然的,結(jié),結(jié)果，,就,就是帶,來,來運輸,、,、

20、倉儲,、,、裝卸,、,、分流,、,、分裝,以,以及配,套,套服務(wù),等,等產(chǎn)業(yè),的,的迅速,發(fā),發(fā)展，,相,相應(yīng)地,也,也帶來,龐,龐大的,資,資金流,。,。,29,前海灣,物,物流園,：,：前海,騰,騰飛的,翅,翅膀！,位于月,亮,亮灣大,道,道，桂,廟,廟路，,聽,聽海路,和,和綠化,岸,岸線，,媽,媽灣大,道,道相圍,合,合的地,區(qū),區(qū)。該,物,物流園,區(qū),區(qū)填海,工,工程是,二,二,六,六年度,深,深圳市,重,重大建,設(shè),設(shè)項目,之,之一，,前,前海片,區(qū),區(qū)填海,計,計劃總,投,投資六,十,十億元,，,，計劃,于,于二,一,一一年,完,完成。,將,將在未,來,來五年,內(nèi),內(nèi)在海,上,上

21、填出,總,總面積,約,約13.78,平,平方公,里,里的土,地,地。,30,劣勢分,析,析：配,套,套設(shè)施,缺,缺乏！,有惠爾,佳,佳百貨,、,、一本,電,電器和,民,民潤超,市,市,也,有,有工商,銀,銀行和,招,招商銀,行,行南山,分,分行,還,還有一,致,致藥店,和,和合丹,醫(yī),醫(yī)藥,學,學校、,醫(yī),醫(yī)院、,書,書城等,也,也都有,但數(shù),量,量不多,且規(guī),模,模不大,更缺,乏,乏大型,綜,綜合商,業(yè),業(yè)休閑,場,場。,31,劣勢分,析,析：舊,城,城改造,較,較為困,難,難!,前海路,以,以西是,大,大面積,的,的農(nóng)民,房,房和以,前,前遺留,下,下來的,工,工廠，,建,建筑無,序,序，

22、違,章,章建設(shè),較,較多，,不,不但給,這,這里整,體,體環(huán)境,造,造成了,一,一定的,影,影響，,也,也會給,舊,舊城改,造,造帶來,較,較大阻,力,力。,32,劣勢分,析,析：月,亮,亮灣大,道,道噪音,較,較大！,按照規(guī),劃,劃，,西部通,道,道將與,沿,沿江高,速,速銜接,，,，形成,與,與城市,交,交通分,離,離的西,北,北向高,速,速過境,通,通道。,由于沿,江,江高速,目,目前尚,未,未實施,，,，近期,西,西部通,道,道只能,接,接入月,亮,亮灣大,道,道。在,南,南坪快,速,速（二,期,期）建,成,成前，,月,月亮灣,大,大道是,西,西部港,區(qū),區(qū)唯一,對,對外疏,港,港通道

23、,。,。,33,劣勢：,高,高壓線,路,路及平,南,南鐵路,阻,阻礙片,區(qū),區(qū)開發(fā),！,！,高壓電,線,線的存,在,在對片,區(qū),區(qū)規(guī)劃,和,和建筑,設(shè),設(shè)計帶,來,來了較,多,多的困,難,難；沿,海,海岸的,平,平南鐵,路,路把前,海,海分隔,開,開來，,影,影響前,海,海的整,體,體布局,。,。,34,劣勢：,污,污染嚴,重,重！,光大木,材,材廠和,發(fā),發(fā)電站,，,，空氣,污,污染和,輻,輻射情,況,況突出,！,！,35,前海房,地,地產(chǎn)：,樓,樓盤一,直,直以大,社,社區(qū)為,主,主！,樓盤,開發(fā)商,總建筑面積,(單位:萬),一期,推出時間,陽光棕櫚園,中海地產(chǎn),37,2001年12月15

24、日,鼎太風華,鼎太風華投資公司,42,2004年5月17日,星海名城,振業(yè)地產(chǎn),80,2001年9月1日,城市山林,華聯(lián)置業(yè),22,2006年3月16日,綠海名都,名居地產(chǎn),12,2003年11月8日,諾德國際,居住社區(qū),中鐵諾德投資公司,21,2007年底,陽光棕,櫚,櫚園,綠海名,都,都,36,前海房,地,地產(chǎn)：,價,價格洼,地,地,南山目,前,前主要,在,在售樓,盤,盤（一,手,手）,在價格,方,方面，,前,前海片,區(qū),區(qū)受片,區(qū),區(qū)發(fā)展,制,制約,現(xiàn),現(xiàn)階段,為,為南山,區(qū),區(qū)的價,格,格洼地,，,，未來,價,價值有,一,一定的,上,上升空,間,間！,樓盤,主力戶型(),價格,(元/)

25、,銷售率,榮超僑香諾園,3房110130,39000,3.00%,中信紅樹灣,4期,3房、4房,168270,45000,6.00%,方鼎華庭,2房5469,21000,10.00%,澳城花園,3房100135,30000,34.00%,后海公館,3房102133,26000,30.00%,半山海景,蘭溪谷二期,4房171222,41000,9.00%,博海名苑,復(fù)式139235,38000,40.32%,紅樹西岸,2房、3房150-260,44500,65%,城中央,3房96150,16500,64.60%,南山目,前,前主要,在,在售樓,盤,盤（二,手,手）,37,前海房,地,地產(chǎn):,前,

26、前海及,周,周邊片,區(qū),區(qū)的潛,在,在供應(yīng),樓盤,發(fā)展商,建筑面積(),主力戶型(),預(yù)計推出時間,預(yù)計均價（,元/）,首地容御,優(yōu)地地產(chǎn),200000,08年,海月四期,招商地產(chǎn),76000,175左右三房、四房,08年中,皇庭項目,皇庭集團,53834,180-230的三房、四房,年底或明年初,富力項目,富力地產(chǎn),26000,160-180的三房、四房,08年中,云棲西岸閣,新潤園地產(chǎn),20000,1房43，2房77,08年,預(yù)計均價為1.5萬,卓越維港,卓越地產(chǎn),130000,TH、高層,年底或明年初,鴻威項目,鴻威地產(chǎn),107500,寶能項目,寶能,273400,高層,08年中,三湘項

27、目,三湘,183500,TH、高層,08年初,半島城邦2至5期,南海益田,860000,高層,08至09年,鼎太風華六期,鼎太風華地產(chǎn),56000,90以下的3房,08年,預(yù)計均價為3萬,城市山林二期,華聯(lián)置業(yè),115143,3房106132,07年年底,預(yù)計均價為3萬,諾德國際居住區(qū),中鐵諾德,207652,2房65-80，3房86-89,08年初,預(yù)計均價為1.8萬,前海片,區(qū),區(qū)潛在,供,供應(yīng)樓,盤,盤較少,，,，但單,個,個樓盤,規(guī),規(guī)模較,大,大，周,邊,邊片區(qū),潛,潛在供,應(yīng),應(yīng)量較,大,大！,38,前海片,區(qū),區(qū)小結(jié),：,：,前海灣,物,物流園,：,：插上,騰,騰飛的,翅,翅膀！

28、,前海片,區(qū),區(qū)主要,以,以大盤,為,為主,價格洼,地,地，增,長,長速度,較,較其他,片,片區(qū)緩,慢,慢,配套,匱,匱乏，,噪,噪音大,嚴重的,環(huán),環(huán)境污,染,染,地產(chǎn)形,象,象落后,，,，舊城,改,改造困,難,難,受以上,因,因素制,約,約:,前海屬,于,于封閉,型,型房地,產(chǎn),產(chǎn)市場,向外擴,型,型房地,產(chǎn),產(chǎn)市場,轉(zhuǎn),轉(zhuǎn)變過,程,程中,39,前海典,型,型樓盤,分,分析,40,鼎太風,華,華（6,期,期）,開發(fā)商:,深圳市,鼎,鼎太風,華,華投資,有,有限公,司,司,項目位,置,置,：前海,路,路與內(nèi),環(huán),環(huán)路交,匯,匯處,總建筑,面,面積,：52725,綠化率,：50,車位,：248

29、,總戶數(shù),：606戶,主力戶,型,型：1,房,房2,房,房,3房,預(yù)計推,出,出時間:,2008年,41,鼎太風,華,華（6,期,期）,優(yōu)勢：,1、42萬平,大,大社區(qū),，,，生活,氛,氛圍濃,厚,厚,2、建,筑,筑密度,低,低，多,層,層綠化,帶,帶,3、教,育,育配套,極,極為全,面,面（從,幼,幼兒園,到,到大學,）,）,4、美,譽,譽度高,，,，形象,好,好,劣勢：,1、沿,月,月亮灣,大,大道，,噪,噪音大,2、交,通,通出行,不,不方便,3、小,區(qū),區(qū)大，,出,出入口,少,少,42,城中央,：,：大社,區(qū),區(qū)，大,品,品牌，,生,生活便,利,利！,開發(fā)商,：,：,深圳市,振,振業(yè)股

30、,份,份有限,公,公司,項目位,置,置,：南山,區(qū),區(qū)前海,路,路西側(cè),占地面,積,積,：33789.2,總建筑,面,面積,：181399.54 ,容積率,：4.2,綠化率,：53,總戶數(shù),：1108戶,車位,：671個,主力戶,型,型,：3房,，,，4房,（,（125 ,）,）,均價,：,17500元/ ,推出時,間,間：,2007年7,月,月1日,43,城中央,：,：大社,區(qū),區(qū)，大,品,品牌，,生,生活便,利,利！,優(yōu)勢：,1、大,社,社區(qū)，,人,人氣旺,2、周,邊,邊商業(yè),配,配套完,善,善,3、臨,近,近前海,公,公園,4、項,目,目智能,化,化、安,全,全性高,5、戶,型,型方正,

31、、,、“3,1”,新,新居住,理,理念,劣勢：,1、前,海,海片區(qū),相,相對發(fā),展,展緩慢,2、臨,近,近立交,橋,橋和港,灣,灣大道,，,，噪音,大,大,3、容,積,積率高,，,，車位,不,不足,4、項,目,目自身,美,美譽度,低,低,44,戶型1,：,：,客廳不,便,便擺放,家,家電,主臥室,景,景觀好,廚房無,窗,窗,45,戶型2,：,：贈送,面,面積豐,富,富，戶,型,型設(shè)計,緊,緊湊,陽臺形,狀,狀不規(guī),則,則,動線錯,亂,亂,空中庭,院,院,46,諾德國,際,際居住,區(qū),區(qū)：產(chǎn),品,品+附,加,加值+,大,大社區(qū),開發(fā)商,：,：,深圳市,中,中鐵諾,德,德投資,有,有限公,司,司,

32、項目位,置,置,：沿湖,路,路與前,海,海路交,匯,匯處西,南,南,占地面,積,積,：69217.33,總建筑,面,面積,：207652 ,容積率,：3,車位,：1387個,總戶數(shù),：約1400,戶,戶,主力戶,型,型,：2房,（,（65,80,）,，,，3,房,房（8689 ,）,）,推出時,間,間:,預(yù)計在2007年12月,主打推,廣,廣語：,國際精,英,英社區(qū),47,諾德國,際,際居住,區(qū),區(qū)：項,目,目分析,優(yōu)勢：,1、深,圳,圳工程,實,實力最,強,強的世,界,界500強項,目,目,2、環(huán),大,大南山,最,最大的,新,新盤,3、5,號,號地鐵,距,距項目200,米,米,4、,環(huán),環(huán)大

33、,南,南山,海,海景,第,第一,盤,盤,5、5萬,平,平集,中,中式,小,小區(qū),園,園林,6、,深,深圳,唯,唯一,帶,帶負,離,離子,的,的空,調(diào),調(diào)電,梯,梯（,富,富士,達,達電,梯,梯）,7、,全,全中,空,空LOW-E,玻,玻璃,、,、新,風,風系,統(tǒng),統(tǒng),（,（降,噪,噪音,、,、輻,射,射，,窗,窗戶,裝,裝配,新,新風,系,系統(tǒng),，,，不,開,開窗,可,可換,氣,氣通,風,風）,8、,1房,、,、2,房,房送,精,精裝,，,，贈,送,送率,高,高,劣勢,：,：,1、,發(fā),發(fā)展,商,商寫,字,字樓,品,品牌,優(yōu),優(yōu)質(zhì),，,，但,是,是首,次,次做,住,住宅,2、,周,周邊,污,污

34、染,嚴,嚴重,（,（空,氣,氣、,噪,噪音,污,污染,）,）,3、,區(qū),區(qū)域,內(nèi),內(nèi)配,套,套較,差,差,4,、,、交,通,通目,前,前不,是,是很,方,方便,48,諾德,國,國際,居,居住,區(qū),區(qū)：5,萬,萬,園,園林,49,諾德,國,國際,居,居住,區(qū),區(qū)：,主,主入,口,口夜,景,景圖,50,諾德,國,國際,居,居住,區(qū),區(qū)：,外,外立,面,面設(shè),計,計,外立,面,面設(shè),計,計,51,產(chǎn)品,：,：贈,送,送率,高,高！,入戶,花,花園,52,產(chǎn)品,：,：高,贈,贈送,率,率,落地,凸,凸窗,視,視野,開,開闊,53,城市,山,山林2期,：,：景,觀,觀好,，,，大,社,社區(qū),，,，人,文

35、,文氛,圍,圍濃,厚,厚！,開發(fā),商,商：,深圳,市,市華,聯(lián),聯(lián)置,業(yè),業(yè)有,限,限公,司,司,項目,位,位置,：東,濱,濱路,與,與南,山,山大,道,道交,界,界處,總建,筑,筑面,積,積,：115143,綠化,率,率,：50,車位,：1337個,總戶,數(shù),數(shù),：816,戶,戶,主力,戶,戶型,：三,房,房(106.86,132.98,),四房(139.66202.47,),均價,：約30000元/,推出,時,時間,：,：08年,初,初,54,城市,山,山林2期,：,：,優(yōu)勢,：,：,1、,較,較1,期,期水,平,平線,更,更高,，,，處,于,于南,山,山山,腰,腰部,分,分，,視,視野,

36、好,好，,空,空氣,好,好，,2、45m寬,的,的弧,形,形視,覺,覺通,廊,廊，,溝,溝通,南,南山,大,大道,和,和南,側(cè),側(cè)的,荔,荔林,公,公園,3、,大,大社,區(qū),區(qū)，,分,分兩,期,期共,占,占地8.3萬,平,平,4、,小,小區(qū),門,門前,大,大型,噴,噴泉,5、,擁,擁有,雙,雙山,體,體公,園,園,劣勢,：,：,1、,項,項目,周,周邊,業(yè),業(yè)態(tài),布,布局,雜,雜亂,，,，車,流,流量,大,大,2、,依,依山,而,而建,，,，不,利,利于,小,小區(qū),內(nèi),內(nèi)部,居,居民,出,出入,3、,會,會館,面,面積,不,不大,4、,已,已入,住,住客,戶,戶對,部,部分,樓,樓的,質(zhì),質(zhì)量

37、,有,有投,訴,訴,55,產(chǎn)品,：,：通,透,透性,好,好，,無,無浪,費,費面,積,積,客廳,面,面積,大,大,廚房,和,和餐,廳,廳連,接,接性,好,好,入戶,花,花園,保,保證,私,私密,性,性,56,面對,片,片區(qū),競,競爭,力,力比,較,較強,勢,勢的,其,其他,項,項目,和,和如,此,此低,迷,迷的,市,市場,我們該,怎,怎么做,？,？,57,？,政策對,深,深圳樓,市,市影響,很,很大，,但,但部分,樓,樓盤仍,能,能逆市,飄,飄紅！,我們也,看,看到了,市,市場上,的,的例外,58,10月14日,，,，宇宏,公元,盛,盛世開,盤,盤勁銷,近,近六成,！,！,成功關(guān),鍵,鍵點：,

38、良好的,產(chǎn),產(chǎn)品優(yōu),勢,勢+區(qū),域,域影響,力,力成就,了,了宇宏,公元,盛,盛世的,熱,熱銷！,贈送率,高,高達60%,59,10月20日,，,，萬科,金域,東,東郡銷,售,售率100%,成功關(guān),鍵,鍵點：,品牌號,召,召力,品,品質(zhì)展,示,示1P營銷,價格,策,策略,均價7500,元,元/,60,7月24日，,后,后海公,館,館開盤,銷,銷售率,突,突破3,成,成！,成功關(guān),鍵,鍵點：,到位的,產(chǎn),產(chǎn)品展,示,示+豐,富,富的營,銷,銷活動+贈送,精,精裝修,61,8月25日，,中,中海西,岸,岸華府,開,開盤勁,銷,銷8成,！,！,成功關(guān),鍵,鍵點：,品牌號,召,召力+,產(chǎn),產(chǎn)品優(yōu),勢,

39、勢+產(chǎn),品,品展示+價格,策,策略,銷售中心,62,開盤旺,銷,銷的因,素,素分析,樓盤名稱,宇宏公元盛世,后海公館,萬科金域東郡,中海西岸華府,品牌,在龍崗區(qū),影響力強,一般,號召力極強,號召力極強,產(chǎn)品,贈送率高達60%,現(xiàn)場展示到位、用材料獨特,（干掛花崗巖石材）,現(xiàn)場展示到位,現(xiàn)場,展示到位,客戶定位,定位為,龍城客戶,以南山為主，以福田和,羅湖為輔,以坪山本地客戶為主,以松崗本地客戶為主,營銷推廣,以塑造一種生活高度占位龍崗中心生活,以視覺傳達力的包裝及形象,輔助特性的體驗展示,給目標客戶以MYhert,MYlife的品質(zhì)生活空間,以區(qū)域發(fā)展為契機,并迎合契機片區(qū)炒作,并通過體驗營銷

40、塑造片區(qū)身份價值象征,以品牌帶動區(qū)域發(fā)展的切入點,高調(diào)宣傳企業(yè)能力并為客戶提供全新價值體驗空間,活動,歐洲生活品鑒,公開發(fā)售之后開放樣板房、,寶馬新款車試駕會、,名酒沙龍港股投資論壇,萬客會夏日,名車賞,少兒文化活動,價格策略,片區(qū)價格標桿,高價策略,比預(yù)期價格低2000元/,比預(yù)期價格低1500元/,附加值,送中央空調(diào),送精裝修,萬科物管，升值潛力大,中海物管，升值潛力大,63,小結(jié)：,樓,樓盤逆,市,市飄紅,的,的秘訣,品牌號,召,召力,精準,的,的客戶,定,定位,獨到的,定,定位和,高,高調(diào),的營銷,推,推廣,自身,品,品質(zhì)塑,造,造及,高附加,值,值,合理,的,的,“價格,”,”策略,

41、64,事實足,以,以說明:,低迷的,市,市場,依,依然會,有,有項目,能,能脫穎,而,而出,問題是:我們,如,如何應(yīng),對,對?,怎樣才,能,能做到,逆,逆市飄,紅,紅?,65,我們怎,么,么樣?,66,碧榕灣:,總共分,兩,兩期開,發(fā),發(fā),一期2005,年,年銷售,由五棟7-8,層,層多層,建,建筑組,團,團而成,，,，,一期開,盤,盤當日,銷,銷售八,成,成,價,格,格為5700,元,元/平,方,方米,項目概,況,況,項目一,期,期,項目二,期,期,67,項目二,期,期概況,二期07年-08年,開,開發(fā)，,現(xiàn),現(xiàn)工程,進,進度1,棟,棟建至7-8,層,層；,用地面,積,積33273.76,平

42、,平方米,總建筑,面,面積：120140.0平,方,方米,容積率,：,：2.85,商業(yè)面,積,積：13000平方,米,米,總戶數(shù),：,：942戶,面積區(qū),間,間：三,房,房118-130.98平,方,方米,兩房69-89.5,平,平方米,一房48平方,米,米,單房38平方,米,米,68,項目二,期,期分析,四至,項目一,期,期,北,太子山,莊,莊,山水情,山海翠,廬,廬,山居歲,月,月,南山實,驗,驗學校,諾德國,際,際住區(qū),廠房,臨時,停,停車,用,用地,月亮,灣,灣大,道,道,南山,熱,熱電,廠,廠,南山,污,污水,處,處理,廠,廠,項目,二,二期,69,項目,二,二期,分,分析,四,至,

43、至,70,四至,分,分析,西面:受南,山,山熱,電,電廠,污,污染,月,亮,亮灣,大,大道,噪,噪音,影,影響,較,較大,北面:現(xiàn)為,約,約八,層,層高,廠,廠房,且,有,有集,裝,裝廂,及,及貨,柜,柜車,停,?？?點,點,東面:為前,海,海路,及,公,公交,車,車站,，,，遠,景,景可,看,看到,大,大南,山,山山,體,體，,有,有少,量,量山,體,體景,觀,觀資,源,源,南面:諾德,國,國際,住,住區(qū),四至,評,評述:,周邊,環(huán),環(huán)境,較,較為,惡,惡劣,受,月,月亮,灣,灣大,道,道、,南,南山,熱,熱機,電,電廠,，,，貨,柜,柜車,通,通行,等,等環(huán),境,境影,響,響，,項,項目,

44、的,的價,值,值突,破,破受,到,到限,制,制,71,交通,輻射,南,南山,、,、南,油,油、,蛇,蛇口,；,；與,前,前海,路,路、,荔,荔灣,路,路、,港,港灣,大,大道,、,、內(nèi),環(huán),環(huán)路,、,、南,山,山大,道,道等,主,主要,交,交通,干,干道,相,相連,。,。,本項,目,目,沿海,高,高速,連,連廣,深,深高,速,速,南坪,快,快速,前,前海,段,段,濱海,大,大道,接,接桂,廟,廟路,前海,路,路,西部,通,通道,出,出口,72,交通,片區(qū),交,交通,較,較為,便,便利,，,，前,海,海路,連,連接,濱,濱河,路,路直,達,達關(guān),內(nèi),內(nèi)，,沿,沿湖,路,路連,月,月亮,灣,灣大,

45、道,道至,寶,寶安,大,大道,，,，深,南,南大,道,道,交通,評,評述,：,：,現(xiàn)階,段,段交,通,通發(fā),達,達，,未,未來,規(guī),規(guī)劃,有,有沿,海,海高,速,速公,路,路，,地,地鐵,五,五號,線,線，,南,南平,快,快速,路,路，,將,將極,大,大的,拉,拉升,片,片區(qū),價,價值,。,。,73,配套,大南,山,山公,園,園,青青,世,世界,深大,附,附中,沃爾,瑪,瑪,蘇寧,電,電器,人人,樂,樂,海雅,百,百貨,銅鑼,灣,灣,本項,目,目,74,配套,項目,周,周邊,配,配套,較,較為,不,不方,便,便，,商,商業(yè),氛,氛圍,較,較為,單,單薄,，,，周,邊,邊業(yè),態(tài),態(tài)主,要,要集,

46、中,中在,臨,臨街,商,商鋪,為,為主,，,，商,業(yè),業(yè)檔,次,次較,低,低，,片,片區(qū),缺,缺乏,大,大型,商,商業(yè),配,配套,，,，醫(yī),療,療配,套,套主,要,要有,太,太子,山,山莊,的,的社,區(qū),區(qū)康,復(fù),復(fù)中,心,心，,教,教育,配,配套,有,有南,山,山學,校,校及,紅,紅太,陽,陽教,育,育中,心,心。,以內(nèi),環(huán),環(huán)路,為,為界,，,，與,南,南油,、,、蛇,口,口、,后,后海,片,片區(qū),等,等形,成,成強,烈,烈的,反,反差,配套,評,評述,：,：,片區(qū),配,配套,落,落后,，,，制,約,約了,項,項目,所,所在,片,片區(qū),的,的發(fā),展,展。,現(xiàn),現(xiàn)階,段,段大,型,型配,套,

47、套主,要,要依,靠,靠南,油,油、,大,大南,山,山片,區(qū),區(qū)的,如,如沃,爾,爾瑪,等,等商,業(yè),業(yè),75,建筑規(guī)劃,二期俊朗,挺,挺拔，充,滿,滿現(xiàn)代感,的,的建筑立,面,面如果一,顆,顆城市的,明,明珠聳立,在,在前海灣,灰與赭石,色,色的色彩,搭,搭配,絢,麗,麗而又充,滿,滿時尚氣,息,息,一期,一期與二,期,期的整體,風,風格反差,較,較大，對,二,二期視覺,產(chǎn),產(chǎn)生一些,遮,遮擋,一期,二期,76,園林,整體由水,景,景貫穿整,體,體小區(qū),給,給整體小,區(qū),區(qū)增添了,一,一些情趣,和,和氛圍;,整體園林,設(shè),設(shè)計風格,較,較為質(zhì)樸,缺乏亮,點,點,且與一期,形,形成較大,的,的干

48、擾和,影,影響,77,戶型,雷圳碧榕灣花園戶型面積指標表,戶型,建筑面積,戶數(shù),戶數(shù)比例,各戶型總面積,面積比,90以上,大三房,130.98,32,3.40%,4256,29.98%,128.24,32,3.40%,4168,中三房,123.28,14,1725.92,116.62,29,3381.99,119.73,30,3591.9,115.42,30,3462.6,118,15,12.53%,1770,90以下,大兩房,89.5,150,15.92%,13500,70.02%,中兩房,81.59,30,2447.7,77.63,14,1086.82,79.38,14,1111.32,7

49、5,240,31.63%,18000,小兩房,69,78,8.28%,5382,一房一廳,48,156,16.56%,7488,單房,38,78,8.28%,2964,合計,942,74140,78,項目分析,戶型,三房二廳,二,二衛(wèi)123.28,入戶花園,露臺設(shè)計,二房一廳,一,一衛(wèi)79.38,露臺,79,戶型,戶型整體,設(shè),設(shè)計較為,平,平淡,贈,送,送面積少,缺乏亮,點,點與創(chuàng)新,功能布局,不,不臺合理,部分戶型,設(shè),設(shè)計有入,戶,戶花園,露,露臺(部,分,分兩房或,三,三房單位)等;,整體戶型,主,主要存在,如,如下缺陷:,1、部分,廚,廚房采光,存,存在問題,；,；,2、洗手,間,間

50、開窗正,對,對入戶花,園,園；,3、廳寬,過,過窄,。,80,項目分析,SWOT,優(yōu)勢S,弱勢W,威脅T,機會O,S.W.O.T,優(yōu)勢：,項目位于,前,前海區(qū)，,承,承接南山,與,與寶安中,心,心區(qū)經(jīng)濟,動,動脈,未,來,來發(fā)展強,勁,勁,周邊交通,了,了路網(wǎng)比,較,較發(fā)達，,近西部通,道,道出口，,為,為港口第,一,一站,項,目,目通達性,好,好,項目依托,大,大南山與,月,月亮灣公,園,園,有一,定,定的景觀,資,資源,劣勢：,項目周邊,受,受噪音影,響,響比較嚴,重,重,周邊受南,山,山熱電廠,影,影響，片,區(qū),區(qū)環(huán)境受,到,到一些影,響,響,項目周邊,有,有廠房，,比,比較雜亂,，,，

51、影響樓,盤,盤素質(zhì),戶型結(jié)構(gòu),缺,缺乏創(chuàng)新,及,及亮點,威脅：,項目周邊,競,競爭較大,，,，從產(chǎn)品,類,類型、推,售,售時間上,，,，諾德國,際,際住區(qū)的,競,競爭會比,較,較激勵；,同片區(qū)的,其,其他同品,質(zhì),質(zhì)及產(chǎn)品,類,類型將分,流,流客戶；,周邊區(qū)域,的,的同價位,，,，也將分,流,流目標客,戶,戶；,機會：,隨著關(guān)內(nèi),其,其他區(qū)域,，,，寶安的,價,價格快速,上,上升，片,區(qū),區(qū)已形成,價,價格洼地,，,，具有價,格,格優(yōu)勢，,隨著交通,路,路網(wǎng)的完,善,善，片區(qū),的,的潛力被,逐,逐步發(fā)掘,，,，,片區(qū)的生,活,活配套逐,步,步完善,根據(jù)對南,山,山的規(guī)劃,，,，對片區(qū),環(huán),環(huán)境

52、有影,響,響的企業(yè),會,會搬遷或,改,改良，片,區(qū),區(qū)的適合,居,居住的程,度,度會加高,81,與其他項,目,目的綜合,比,比較,項目名稱,本項目,星海名城,6期,鼎太風華6期,城市山林2期,諾德國際居住區(qū),發(fā)展商品牌,規(guī)模,地段,交通,周邊環(huán)境,整體規(guī)劃,園林景觀,戶型結(jié)構(gòu),物業(yè)管理,商業(yè)配套,綜合,82,項目核心,競,競爭力分,析,析,從現(xiàn)狀來,看,看,我們,項,項目與周,邊,邊競爭項,目,目比較,在品牌、,產(chǎn),產(chǎn)品等等,并無核心,競,競爭優(yōu)勢,我們該如,何,何應(yīng)對?,83,如何應(yīng)對?,84,逆市飄紅,帶,帶給我們,的,的參考,品牌號召,力,力,精準的,客,客戶定位,獨到的定,位,位和高調(diào)

53、,的營銷推,廣,廣,自身品,質(zhì),質(zhì)塑造及,高附加值,合理的,“價格”,策,策略,85,品牌號召,力,力,雷圳:曾,經(jīng),經(jīng)開發(fā)過,雷,雷圳碧榕,灣,灣,雷圳,大,大廈等項,目,目?,品牌現(xiàn)階,段,段缺乏知,名,名度號,召,召力,有待塑造,86,品牌號召,力,力,精準的,客,客戶定位,獨到的定,位,位和高調(diào),的營銷推,廣,廣,自身品,質(zhì),質(zhì)塑造及,高附加值,合理的,“價格”,策,策略,逆市飄紅,帶,帶給我們,的,的參考,87,誰在為項,目,目買單？,88,區(qū)域客戶,分,分析,近期片區(qū),在,在售項目,客,客戶分析,以上數(shù)據(jù),由,由中原市,場,場研究中,心,心提供,片區(qū)居住區(qū)域列表,15%,9%,12

54、%,12%,6%,8%,15%,8%,6%,9%,前海,后海,南頭,科技園,蛇口,寶安,福田(車工廟以西),福田(車工廟以東),羅湖,其他,區(qū)域客戶年齡段列表,7%,38%,35%,16%,4%,25歲或以下,26-35歲,36-45歲,46-55歲,56歲及以上,主要客戶,集,集中在南,山,山片區(qū)，,但,但片區(qū)客,戶,戶輻射寶,安,安福田,主要客戶,集,集中年齡,層,層次集中,在,在26-45歲之,間,間,89,區(qū)域客戶文化水平列表,4%,12%,30%,33%,21%,初中,高中,大專,大學本科,碩士或以上,區(qū)域客戶從事行業(yè),16%,6%,7%,5%,5%,16%,15%,3%,2%,2%

55、,6%,5%,2%,10%,高科技/IT,銀行/證券投資/保險,房地產(chǎn),教育/科學/文化/衛(wèi)生,政府/事業(yè)單位,生產(chǎn)制造,國有大型企業(yè),飲食/酒店/服務(wù)業(yè),顧問咨詢,廣告?zhèn)髅?交通/運輸/物流,商業(yè)/貿(mào)易,家庭主婦,其他,以上數(shù)據(jù),由,由中原市,場,場研究中,心,心提供,區(qū)域客戶,分,分析,客戶文化,層,層次集中,在,在大專以,上,上學歷,屬,屬于高知,階,階層,片區(qū)客戶,主,主要在高,科,科技,國,有,有大型企,業(yè),業(yè)從事工,作,作,90,區(qū)域客戶從事職業(yè)列表,29%,18%,8%,3%,3%,22%,4%,6%,1%,6%,單位高級管理人員,單位中層管理人員,專業(yè)技術(shù)人員,單位普通職員,營

56、銷人員,私營及個體業(yè)主,自由職業(yè),公務(wù)員,家庭主婦,其他,區(qū)域客戶工作地點列表,33%,26%,16%,19%,2%,4%,南山,福田,羅湖,寶安,龍崗,其他,以上數(shù)據(jù),由,由中原市,場,場研究中,心,心提供,企業(yè)的中,高,高層領(lǐng)導(dǎo),為,為主,主要以南,山,山和福田,客,客戶為主,區(qū)域客戶,分,分析,91,區(qū)域客戶家庭結(jié)構(gòu)列表,6%,25%,36%,26%,7%,單身,兩口之家,兩代同堂（與子女）,兩代同堂（與父母）,三代同堂,以上數(shù)據(jù),由,由中原市,場,場研究中,心,心提供,區(qū)域客戶,購,購買意圖,列,列表,客戶構(gòu)成,主,主要以兩,口,口之家及,兩,兩代同堂,為,為主,購買意圖,以,以自主為

57、,主,主,區(qū)域客戶,分,分析,92,南山、福,田,田、家庭,居,居住人口,較,較多、客,戶,戶區(qū)域多,元,元化,骨干、高,資,資、高收,入,入、自住,為,為主,客戶特點,：,：,93,區(qū)域項目,成,成交客戶,的,的特征：,已售完項,目,目客戶分,析,析(06,年,年),數(shù)據(jù)由中,原,原市場研,究,究中心提,供,供,94,南山區(qū)域,客,客戶變化,的,的特點,特征,06年,07年下半年,成交區(qū)域,南山為主,南山比例下降,輻射寶安,福田,客戶年齡,26-35歲為主,26歲-45歲,30-45歲比例上升,從事職業(yè),職員,中層管理人員,中高層管理人員,工作區(qū)域,南山為主,福田比例上升明顯,家庭結(jié)構(gòu),單身

58、,兩口之家,兩口,兩代同堂,購買意圖,投資比例高,自主為主,95,生命周期,經(jīng)濟能力,購買欲望,購買能力,目標客戶,群,群,購買需求,價值取向,客戶細分,維,維度,96,目標客戶,群,群,經(jīng)濟能力,生命周,期,期,1,鎖定客戶,群,群,2,3,目標客戶,研,研究,找到目標,客,客戶,97,誰是我們,的,的客戶,有購買力,的,的客戶,有置業(yè)需,求,求的客戶,誰是我們,的,的客戶？,98,中原的方,法,法：,中原網(wǎng)絡(luò),資,資源,中原客戶,資,資源,常規(guī)的方,法,法：,宏觀信息,研,研究,與專業(yè)咨,詢,詢公司合,作,作,從外界購,買,買數(shù)據(jù),通過市場,調(diào),調(diào)查篩選,研究方法,研究方法,快速準確,地,

59、地找到客,戶,戶,99,中原方法,技,技術(shù)案例,抽樣設(shè)計,：,：12,家分行普,查,查,南山,在,在售樓盤,四,四個,有效樣本,量,量：1,62宗,統(tǒng)計方法,：,：,頻次分析/交互分,析,析等,星海名城,城市山林,博海名苑,方鼎華庭,白色為在,售,售樓盤,藍色為三,級,級地鋪,星海名城,天驕華庭,南海玫瑰,花園城,華僑城,西海灣,名仕花園,碧海云天,陽光棕櫚,園,園,半島城邦,創(chuàng)世紀,繽紛,100,經(jīng)濟能力,低,中低,中,中高,高,生命周期,單身,二人世界,嬰幼家庭,成熟家庭,空巢家庭,養(yǎng)老家庭,目標客戶,群,群定位：,經(jīng),經(jīng)濟能力,生命周,期,期,客戶群被,鎖,鎖定,101,前海與月,亮,亮

60、灣邊界,的,的封閉型,市,市場,我們的客,戶,戶?,前海,月亮灣,本項目,102,我們的客,戶,戶?,價格擠壓,型,型市場(,外,外擴型),本項目,25000-35000元,南硅谷,蛇口,30000元左右,19000元-25000,元,元,19000元-25000,元,元,南油,寶安中心,區(qū),區(qū),17000元,南頭,西麗,16000元,華僑城,26000元,福田,19000元-25000,元,元,19000元-70000,元,元,羅湖,18000元-60000,元,元,35000元,后海,103,本項目未,來,來客戶判,斷,斷：,客戶類型,客戶群,具體比例,年齡結(jié)構(gòu),家庭構(gòu)成,封閉型市場客戶6

61、0%,前海物流商務(wù)人士,17.00%,28-35歲之間,單身兩口之家或兩代之家,周邊企業(yè)中高層管理人員,12.00%,周遍學校教職政府機構(gòu)人員,10.00%,片區(qū)生意人士,8.00%,周邊原居民商服人士,13.00%,擠壓型市場客戶40%,后海/科技園/南硅谷等高新科技企業(yè)中高層管理人員或?qū)I(yè)技術(shù)人員,16.00%,南山商業(yè)中心經(jīng)商或企業(yè)中高層,8.00%,南油/南頭等企業(yè)中高層,10.00%,車公廟等企業(yè)人士,6.00%,104,經(jīng)濟能力,生命周,期,期,1,鎖定客戶,群,群,2,找到目標,客,客戶,價值取向,3,目標客戶,研,研究,105,生活方式,和,和消費特,征,征,對未來的,期,期望

62、,理想生活,環(huán),環(huán)境,找到目標,客,客戶,106,建議可以,采,采用,ResearchInternational,專有的包,括,括,1核心,價,價值測試,（,（,CoreValue,TM,）,2,個性特征,測,測試（,Personality,TM,）,該投射技,術(shù),術(shù)主要是,通,通過消費,者,者將某幾,張,張圖片與,某,某個具體,品,品牌聯(lián)系,在,在一起，,我,我們可以,根,根據(jù)這些,圖,圖片在整,個,個象限圖,中,中的位置,來,來分析出,隱,隱藏著的,品,品牌象征,意,意義.,優(yōu)勢在于,：,：,在全球通,用,用的維度,上,上，定位,每,每個品牌,所,所處的位,置,置，可以,進,進行品牌,間,

63、間的比較,，,，也可以,了解目前,的,的品牌形,象,象和目標,消,消費群體,心,心目中向,往,往的品牌,形,形象間的,差,差距,已經(jīng)通過,全,全球樣本,的,的量化研,究,究，建立,了,了各維度,的,的代表圖,形,形，使得,圖,圖形的解,釋,釋突破了,研,研究者本,身,身的見解,，,，從而具,有,有普遍意,義,義,品牌視覺,畫,畫廊,107,以“核心,象,象征價值,（,（,CoreValue,TM,）”,技術(shù)舉例,：,：,久經(jīng)世故的,能力,真摯的,絕望的,不可預(yù)知的,刺激的,革新的,急進的,品牌視覺,畫,畫廊,生活形態(tài),測,測試,類型,測試選項,現(xiàn)實型,原則型,體驗型,生活形態(tài),選擇居住環(huán)境，安

64、全是一個基本考慮,為了一個更好的生活環(huán)境，多花一些錢是值得的,對我來說，買房子能否保值增值很重要,房子是高品質(zhì)生活的一個體驗,比起房子本身，我更在乎居住環(huán)境和情調(diào),我喜歡享受和家人在一起的生活,對我來說，生活比工作更重要,我愿意嘗試新鮮的生活方式,我喜歡欣賞和購買有品味的東西,我喜歡欣賞和購買與眾不同的東西,我是一個挑剔的人,如果能夠擁有周圍人所沒有的東西，我會感到很有面子,休閑娛樂,外出就餐，包括酒吧茶吧,逛街購物,旅游、游玩,運動健身,戶外活動體驗,棋牌活動,看電視、DVD等,去電影院、戲院等,卡拉OK,109,對我來說,，,，生活比,工,工作重要,我愿意嘗,試,試新鮮的,生,生活方式,我喜歡欣,賞,賞