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1、Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,*,房地產(chǎn)投,資,資分析,目,錄,錄,第一章,房地產(chǎn)投,資,資分析概,論,論第二,章,章 資金,的,的時間價,值,值第三,章,章 房地,產(chǎn),產(chǎn)項目的,環(huán),環(huán)境與市,場,場分析,第,第四章,房,房地產(chǎn)項,目,目投資估,算,算及資金,籌,籌措,第,五,五,章,章,房,房,地,
2、地,產(chǎn),產(chǎn),項,目,目,的,的,財,務(wù),務(wù),評,價,價,第,六,章,房,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),投,資,資,項,項,目,目,的,的,國,國,民,民,經(jīng),經(jīng),濟(jì),濟(jì),評,評,價,價,與,與,社,社,會,會,評,評,價,價,第,第,七,七,章,章,房,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),項,項,目,目,投,投,資,資,風(fēng),風(fēng),險,險,分,分,析,析,第,第,八,八,章,章,房,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),項,項,目,目,投,投,資,資,決,決,策,策,分,分,析,析,第,第,九,九,章,章,房,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),投,投,資,資,項,項,目,目,的,的,可,可,行,行,性,性,研,研,究,究,情,景,景,一,一,：,：,房,
3、房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),投,投,資,資,分,分,析,析,基,基,本,本,原,原,理,理,學(xué),習(xí),習(xí),任,任,務(wù),務(wù)1,：,：,房,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),投,投,資,資,分,分,析,析,概,概,論,論,學(xué),習(xí),習(xí),任,任,務(wù),務(wù)2,：,：,現(xiàn),現(xiàn),金,金,流,流,量,量,與,與,資,資,金,金,時,時,間,間,價,價,值,值,學(xué),習(xí),習(xí),任,任,務(wù),務(wù)3,：,：,資,資,金,金,時,時,間,間,價,價,值,值,的,的,計,計,算,算,學(xué),習(xí),習(xí),任,任,務(wù),務(wù)4,：,：,名,名,義,義,利,利,率,率,與,與,實,實,際,際,利,利,率,率,小,測,測,試,試,學(xué),習(xí),習(xí),任,任,務(wù),務(wù)1,：,：,房
4、,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),投,投,資,資,分,分,析,析,概,概,論,論,學(xué),生,生,討,討,論,論,：,：,1,、,什,什,么,么,是,是,房,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),？,？,2,、,你,你,眼,眼,中,中,的,的,投,投,資,資,？,？,3,、,為,為,什,什,么,么,要,要,進(jìn),進(jìn),行,行,投,投,資,資,分,分,析,析,？,？,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),管,管,理,理,法,法,對,房,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),的,的,解,解,釋,釋,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn)是,指,指,在,在,一,一,定,定,所,所,有,有,制,制,關(guān),關(guān),系,系,下,下,受,受,一,一,定,定,所,所,有,有,權(quán),權(quán),支,支,配,配,的,的,
5、房,房,屋,屋,財,財,產(chǎn),產(chǎn),和,和,土,土,地,地,財,財,產(chǎn),產(chǎn),。,。,房,屋,屋,和,和,土,土,地,地,本,本,是,是,相,相,互,互,獨,獨,立,立,的,的,兩,兩,類,類,財,財,產(chǎn),產(chǎn),，,，,但,但,二,二,者,者,在,在,物,質(zhì),質(zhì),形,形,態(tài),態(tài),上,上,總,總,是,是,連,連,接,接,在,在,一,一,起,起,（,（,房,房,依,依,地,地,建,建,，,，,地,地,依,依,房,房,載,）,）,，,，,在,在,經(jīng),經(jīng),濟(jì),濟(jì),形,形,態(tài),態(tài),上,上,，,，,其,其,經(jīng),經(jīng),濟(jì),濟(jì),內(nèi),內(nèi),容,容,（,（,價,價,值,值,）,）,和,和,運,運,行,行,過,程,程,也,也,
6、是,是,具,具,有,有,內(nèi),內(nèi),在,在,聯(lián),聯(lián),系,系,的,的,。,。,故,故,而,而,人,人,們,們,將,將,二,二,者,者,相,相,并,并,而,稱,稱,。,。,行,業(yè),業(yè),標(biāo),標(biāo),準(zhǔn),準(zhǔn),對,對,房,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),的,的,定,定,義,義,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),業(yè),業(yè),基,基,本,本,術(shù),術(shù),語,語,標(biāo),標(biāo),準(zhǔn),準(zhǔn),JGJ/T30-2003,對,房,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),（,（,realestate,，,realroperty,）,定,定,義,義,為,為,：,：,是,指,指,可,可,開,開,發(fā),發(fā),的,的土,地,地及,其,其,地,地,上,上定,著,著,物,物,、,、,建,建,筑,筑,物,物
7、，,包,包,括,括物,質(zhì),質(zhì),實,實,體,體和,依,依,托,托,于,于,物,物,質(zhì),質(zhì),實,實,體,體,上,上,的,的權(quán),益,益。,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),估,估,價,價,中,中,對,對,房,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),的,的,定,定,義,義,國家標(biāo)準(zhǔn),房地產(chǎn)估價,規(guī),規(guī)范,（,GB/T50291-,1999,）對房地產(chǎn),的,的定義：,房地產(chǎn)（,realestate,real property):,土地、建,筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì),實,實體和依托,于,于物,質(zhì)實體上的權(quán)益。,現(xiàn)在，又進(jìn),一,一步解釋為,：,：土地、建,筑,筑物及其他,土,土,地定著物，,是,是,實物、權(quán)益,、,、區(qū)位,三者的綜合,
8、體,體。,本課程房地,產(chǎn),產(chǎn)的定義：,依法可以上,市,市交易的可,開,開發(fā)土地及,其,其地上房屋,建,建筑物，包,括,括物質(zhì)實體,和,和依托于物,質(zhì),質(zhì)實體上的,權(quán),權(quán)益。,投資的概念,1,投資主體,2,投資目的,3,投資方式,4,投資分類,房地產(chǎn)投資,概,概述,第一章,概,概論,什么房地產(chǎn),投,投資？,1,房地產(chǎn)投,資,資的含義,投資是指以,一,一定,資源,投入某項計,劃,劃，以獲取,所,所期望的報,酬,酬。,在房地產(chǎn)投,資,資分析中，,我,我們使用的,投,投資概念是,狹,狹義的。,房地產(chǎn)投資,是,是指人們?yōu)?實,實現(xiàn)某種預(yù),定,定的目標(biāo)，,直,直接或間接,地,地對房地產(chǎn),的,的開發(fā)、經(jīng),營
9、,營、管理、,服,服務(wù)和消費,所,所進(jìn)行的投,資,資活動,。,時機(jī),地段,時機(jī),2,、房地產(chǎn)投,資,資的類型,1,從房地產(chǎn),投,投資形式來,說,說，房地產(chǎn),投,投資分為直,接,接投資和間,接,接投資兩類,。,。,1,）直接投資,房地產(chǎn)直接,投,投資是指投,資,資者直接參,與,與房地產(chǎn)開,發(fā),發(fā)或購買房,地,地產(chǎn)的過程,并,并參與有關(guān),的,的管理工作,，,，包括從購,地,地開始的開,發(fā),發(fā)投資和物,業(yè),業(yè)建成后的,置,置業(yè)投資兩,種,種形式。,（,1,）房地產(chǎn)開,發(fā),發(fā)投資,房地產(chǎn)開發(fā),投,投資是指投,資,資者從購買,土,土地使用權(quán),開,開始，經(jīng)過,項,項目策劃、,規(guī),規(guī)劃設(shè)計和,施,施工建設(shè)等
10、,過,過程獲得房,地,地產(chǎn)商品，,然,然后將其推,向,向市場，轉(zhuǎn),讓,讓給新的投,資,資者或使用,者,者，并通過,轉(zhuǎn),轉(zhuǎn)讓過程收,回,回投資、實,現(xiàn),現(xiàn)開發(fā)商收,益,益目標(biāo)的投,資,資活動。,（,2,）房地產(chǎn)置,業(yè),業(yè)投資,房地產(chǎn)置業(yè),投,投資是購置,物,物業(yè)以滿足,自,自身生活居,住,住或出租經(jīng),營,營需要，并,在,在不愿意持,有,有該物業(yè)時,可,可以獲取轉(zhuǎn),售,售收益的一,種,種投資活動,。,。,2,）間接投資,房地產(chǎn)間接,投,投資主要是,指,指將資金投,入,入與房地產(chǎn),相,相關(guān)的證券,市,市場的行為。,房地產(chǎn)的間,接,接投資者不,需,需直接參與,有,有關(guān)投資管,理,理工作。具,體,體投資
11、形式,包,包括：購買,房,房地產(chǎn)開發(fā),投,投資企業(yè)的,債,債券、股票,；,；購買房地,產(chǎn),產(chǎn)投資信托,基,基金和房地,產(chǎn),產(chǎn)抵押貸款,證,證券等。,2,從,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)投,資,資的,用,用途,來,來說,，,，房,地,地產(chǎn),投,投資,可,可分,為,為地,產(chǎn),產(chǎn)投,資,資、,住,住宅,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)投,資,資、,商,商業(yè),房,房地,產(chǎn),產(chǎn)投,資,資、,工,工業(yè),房,房地,產(chǎn),產(chǎn)投,資,資等,。,。,1,）地,產(chǎn),產(chǎn)投,資,資,即單,純,純地,投,投資,于,于土,地,地，,利,利用,土,土地,的,的買,賣,賣差,價,價和,進(jìn),進(jìn)行,土,土地,開,開發(fā),后,后出,售,售或,出,出租,經(jīng),經(jīng)營,來
12、,來獲,取,取投,資,資收,益,益。,2,）住,宅,宅房,地,地產(chǎn),投,投資,住宅,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)分,為,為普,通,通商,品,品住,宅,宅、,高,高檔,公,公寓,和,和別,墅,墅等,多,多種,類,類型,。,。投,資,資于,住,住宅,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)，,既,既可,直,直接,出,出售,，,，也,可,可進(jìn),行,行租,賃,賃經(jīng),營,營。,3,）商,業(yè),業(yè)房,地,地產(chǎn),投,投資,這種,投,投資,的,的對,象,象包,括,括寫,字,字樓,、,、商,場,場、,旅,旅館,、,、酒,店,店和,各,各種,娛,娛樂,設(shè),設(shè)施,等,等，,這,這類,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)主,要,要以,出,出租,經(jīng),經(jīng)營,為,為主,，,，收,
13、益,益較,高,高，,但,但同,時,時承,擔(dān),擔(dān)的,風(fēng),風(fēng)險,也,也較,大,大。,物,物業(yè),管,管理,對,對于,這,這類,投,投資,顯,顯得,尤,尤其,重,重要,，,，它,是,是防,范,范投,資,資風(fēng),險,險的,主,主要,手,手段,。,。,4,）工,業(yè),業(yè)房,地,地產(chǎn),投,投資,我國,目,目前,工,工業(yè),房,房地,產(chǎn),產(chǎn)投,資,資主,要,要集,中,中于,開,開發(fā),區(qū),區(qū)建,設(shè),設(shè)中,，,，其,他,他都,是,是隨,一,一般,工,工業(yè),投,投資,進(jìn),進(jìn)行,的,的。,3,從,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)投,資,資經(jīng),營,營方,式,式來,說,說，,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)投,資,資分,為,為出,售,售型,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)項
14、,目,目投,資,資、,出,出租,型,型房,地,地產(chǎn),項,項目,投,投資,和,和混,合,合型,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)項,目,目投,資,資。,1,）出售型,房,房地產(chǎn)項,目,目投資,這類房地,產(chǎn),產(chǎn)項目以,預(yù),預(yù)售或開,發(fā),發(fā)完成后,出,出售的方,式,式得到收,入,入、回收,開,開發(fā)資金,、,、獲取開,發(fā),發(fā)收益，,以,以達(dá)到盈,利,利的目的,。,。,2,）出租型,房,房地產(chǎn)項,目,目,這類房地,產(chǎn),產(chǎn)項目以,預(yù),預(yù)租或開,發(fā),發(fā)完成后,出,出租的方,式,式得到收,入,入、回收,開,開發(fā)資金,、,、獲取開,發(fā),發(fā)收益，,以,以達(dá)到盈,利,利的目的,。,。,3,）混合,型,型房地,產(chǎn),產(chǎn)項目,這類房,地,
15、地產(chǎn)項,目,目以預(yù),售,售、預(yù),租,租或開,發(fā),發(fā)完成,后,后出售,、,、出租,、,、自營,的,的各種,組,組合方,式,式得到,收,收入，,回,回收開,發(fā),發(fā)資金,、,、獲取,開,開發(fā)收,益,益，以,達(dá),達(dá)到盈,利,利的目,的,的。,本書在,講,講述房,地,地產(chǎn)投,資,資分析,時,時，經(jīng),常,常會使,用,用到上,述,述各類,劃,劃分。,具,具體使,用,用哪一,種,種劃分,方,方法，,要,要看研,究,究內(nèi)容,的,的需要,。,。,3,、房地,產(chǎn),產(chǎn)投資,的,的目的,？,？,就是為,了,了通過,開,開發(fā)和,經(jīng),經(jīng)營等,過,過程獲,取,取未來,收,收益。,即：,現(xiàn)金流,量,量收益,、,、避稅,收,收入
16、、,銷,銷售收,益,益,（,1,）現(xiàn),金,金流量,收,收益,現(xiàn)金流,量,量收益,一,一般是,擁,擁有房,地,地產(chǎn)的,投,投資者,因,因為經(jīng),營,營房地,產(chǎn),產(chǎn)而獲,取,取的經(jīng),營,營、租,金,金收入,中,中扣除,各,各種支,出,出后的,余,余額。,房地產(chǎn),投,投資現(xiàn),金,金流量,的,的大小,主,主要取,決,決于以,下,下的三,個,個因素,。,。,其一，,房,房地產(chǎn),租,租金總,額,額。,其二，,房,房地產(chǎn),的,的總營,運,運費用,。,。,其三，,投,投資借,款,款的償,還,還方式,和,和數(shù)額,。,。,（,2,）避稅收,入,入,擁有房地產(chǎn),時,時的避稅收,入,入，是指因,提,提取房地產(chǎn),折,折舊而降低,納,納稅基數(shù)，,給,給投資者帶,來,來的收益。,它,它是房地產(chǎn),投,投資者因擁,有,有房地產(chǎn)而,間,間接獲得的,收,收益。,假設(shè)某物業(yè),，,，其重置價,格,格為1000萬元，年,經(jīng),經(jīng)營收入300萬元，,經(jīng),經(jīng)營成本100萬元，,營,營業(yè)稅、城,市,市建設(shè)維護(hù),稅,稅、教育費,附,附加為經(jīng)營,收,收入的5%,；,；稅法規(guī)定,的,的折舊年限25年，物,業(yè),業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽,命,命為,5,0年；所得
房地產(chǎn)投資分析決策理論
