臨沂郯城商業(yè)廣場商業(yè)物業(yè)規(guī)劃建議競標方案_30頁

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1、單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,*,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,*,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,*,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,*,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,*,高,速,速,營,營,銷,銷,下,下,的,的,商,商,業(yè),業(yè),物,物,業(yè),業(yè),規(guī),規(guī),劃,劃,建,建,議,議,本,次,次,報,報,告,告,的,

2、的,邏,邏,輯,輯,結(jié),結(jié),構(gòu),構(gòu),項,目,目,地,地,塊,塊,解,解,析,析,目,標,標,與,與,愿,愿,景,景,原,設,設,計,計,方,方,案,案,點,點,評,評,核,心,心,問,問,題,題,提,提,出,出,解,決,決,方,方,案,案,實,現(xiàn),現(xiàn),原,則,則,及,及,思,思,路,路,地,塊,塊,位,位,置,置,地,塊,塊,東,東,端,端,：,：,貫,貫,穿,穿,縣,縣,城,城,南,南,北,北,的,的,交,交,通,通,主,主,干,干,道,道,郯,東,東,路,路,G205,；,地,塊,塊,西,西,端,端,：,：,縣,縣,區(qū),區(qū),核,核,心,心,商,商,業(yè),業(yè),路,路,段,段,郯,中,中,路,路

3、,；,；,地,塊,塊,南,南,端,端,：,：,居,居,民,民,棚,棚,戶,戶,區(qū),區(qū),；,；,地,塊,塊,北,北,段,段,：,：,核,核,心,心,商,商,業(yè),業(yè),路,路,段,段,團,結(jié),結(jié),路,路,；,；,N,開,發(fā),發(fā),條,條,件,件,：,：,項,項,目,目,規(guī),規(guī),劃,劃,總,總,用,用,地,地,85,畝,，,，,地,地,塊,塊,基,基,本,本,呈,呈,長,長,方,方,形,形,，,，,東,東,西,西,長,長,約,約,390,米,，,，,南,南,北,北,長,長,約,約,140,米,。,。,地,地,塊,塊,內(nèi),內(nèi),部,部,較,較,為,為,平,平,整,整,，,，,便,便,于,于,開,開,發(fā),發(fā),

4、；,；,項,目,目,位,位,于,于,縣,縣,城,城,中,中,心,心,區(qū),區(qū),域,域,，,，,三,三,面,面,臨,臨,街,街,，,，,交,交,通,通,便,便,利,利,，,，,且,且,內(nèi),內(nèi),部,部,地,地,塊,塊,平,平,整,整,，,，,先,先,天,天,條,條,件,件,優(yōu),優(yōu),越,越,，,，,便,便,于,于,開,開,發(fā),發(fā),；,；,地,塊,塊,四,四,至,至,及,及,開,開,發(fā),發(fā),條,條,件,件,地塊周邊及,區(qū),區(qū)域環(huán)境,項目位于縣,城,城中央核心,區(qū),區(qū)，該區(qū)域,是,是縣城的政,務,務、商貿(mào)、,文,文化的集中,地,地。項目周,邊,邊商業(yè)氛圍,濃,濃厚，大賣,場,場、零售百,貨,貨及品牌服,飾

5、,飾專賣云集,，,，且銀都、,福,福隆以及御,道,道橋環(huán)繞周,邊,邊，呈購物,廣,廣場三足鼎,立,立之勢；,項目周邊機,關(guān),關(guān)事業(yè)單位,較,較多，縣區(qū),內(nèi),內(nèi)的高收入,人,人群較為集,中,中，為本項,目,目提供了充,足,足的中高端,客,客戶資源；,項目地處中,央,央核心商圈,，,，周邊商業(yè),氛,氛圍濃厚，,高,高收入人群,較,較為集中，,地,地塊升值潛,力,力巨大；,項目周邊商,業(yè),業(yè)、教育、,醫(yī),醫(yī)療以及政,務,務中心等配,套,套設施齊全,；,；且地塊三,面,面臨街，交,通,通便利，經(jīng),商,商氛圍成熟,，,，生活氣息,濃,濃厚；,整個項目地,塊,塊平整，土,地,地狀況良好,，,，無自然條,件

6、,件限制，便,于,于開發(fā)；,縣區(qū)中心不,可,可再生絕版,旺,旺段，升值,潛,潛力巨大，,商,商鋪及住宅,開,開發(fā)的經(jīng)濟,價,價值高，投,資,資以及自住,需,需求旺盛；,開發(fā)價值評,估,估,機會價值評,估,估,延伸價值評,估,估,地塊開發(fā)符,合,合區(qū)域發(fā)展,的,的總體思路,，,，且區(qū)域發(fā),展,展的趨勢也,為,為商圈升級,提,提供了有利,支,支持，同時,商,商圈升級的,絕,絕佳機會也,為,為本項目的,成,成功運營提,供,供了保障；,該地塊屬于,商,商圈升級改,造,造項目，具,有,有重要的社,會,會意義。同,時,時會提升開,發(fā),發(fā)商在政府,部,部門的信譽,，,，有利于其,以,以后在臨沂,地,地產(chǎn)界的

7、發(fā),展,展；,本項目的成,功,功運營必然,為,為會開發(fā)商,在,在后期項目,的,的開發(fā)運作,中,中提供有利,的,的資金支持,；,；,城市發(fā),展趨勢,商圈改,造升級,地塊,開發(fā),機會,符合,保障,推進,迎合,支持,環(huán)境資源為,本,本項目提供,了,了良好開發(fā),價,價值，區(qū)域,發(fā),發(fā)展更新提,供,供了絕佳的,機,機會條件，,地,地塊屬性決,定,定了積極的,延,延伸價值；,地塊價值總,體,體評估,本次報告的,邏,邏輯結(jié)構(gòu),項目地塊解,析,析,目標與愿景,原設計方案,點,點評,核心問題提,出,出,解決方案,實現(xiàn),原則及思路,目標與愿景,核心目標：保障項目安,全,全、持續(xù)、,成,成功開發(fā)運,營,營基礎上，,

8、實,實現(xiàn)利潤最大化；,縮短項目的,運,運營周期，,實,實現(xiàn)快速銷,售,售，保障資金快速回,籠,籠；,優(yōu)化產(chǎn)品設,計,計，提升產(chǎn),品,品價值，降,低,低項目的投資風險率,；,優(yōu)化產(chǎn)品設,計,計，打造項,目,目競爭優(yōu)勢,是,是降低風險,，,，實現(xiàn)終極,目,目標的基礎,，,，因此本次,報,報告我們將,針,針對原規(guī)劃,方,方案進行點,評,評，并提出,我,我們對該地,塊,塊的規(guī)劃設,計,計思路。,本次報告的,邏,邏輯結(jié)構(gòu),項目地塊解,析,析,目標與愿景,原設計方案,點,點評,核心問題提,出,出,解決方案,實現(xiàn),原則及思路,商業(yè),a,，如圖示藍,色,色部分商業(yè),為,為北臨郯城,商,商業(yè)主干道,團,團結(jié)路，

9、且,緊,緊鄰項目北,向,向主入口，,商,商業(yè)價值最,大,大；,商業(yè),b,，如圖綠色,色,色部分，緊,鄰,鄰上也干道,郯,郯中路，商,業(yè),業(yè)氛圍較好,，,，商業(yè)價值,次,次之；,商業(yè),c,，紅色部分,，,，緊鄰國道,郯,郯東路，商,業(yè),業(yè)價值第三,；,；,商業(yè),d,，粉色部分,，,，靠近北入,口,口、東入口,，,，商業(yè)價值,為,為第四；,商業(yè),e,橙色部分，,道,道路流線相,對,對較差，商,業(yè),業(yè)價值第五,；,；,商業(yè),f,，黃色部分,南,南邊為小巷,，,，無人流量,，,，商業(yè)價值,最,最低，是銷,售,售難點；,原規(guī)劃方案,點,點評：地塊,商,商業(yè)價值評,判,判,商業(yè)人流動,線,線分析,如圖所示

10、，,按,按原規(guī)劃方,案,案，主要人,流,流線為紅色,虛,虛線部分而,如,如何保障藍,色,色虛線部分,的,的人流量實,現(xiàn),現(xiàn)商業(yè)利益,的,的最大化，,是,是必須考慮,的,的主要問題,；,；,社區(qū)內(nèi)部缺,乏,乏明晰的人,流,流線，商鋪,的,的臨街面太,少,少；,總體評價：,規(guī),規(guī)劃總體缺,乏,乏均好性，,地,地塊西南角,和,和東南角商,業(yè),業(yè)及內(nèi)部商,業(yè),業(yè)缺乏明顯,的,的人流動線,，,，銷售難度,相,相對較大；,如圖所示，,緊,緊鄰團結(jié)路,段,段的商鋪是,本,本項目地塊,價,價值最大的,區(qū),區(qū)域，,目前因其規(guī),劃,劃為住宅底,商,商，所以造,成,成商鋪內(nèi)柱,較,較多，實用,性,性不足，商,鋪,鋪

11、價值無法,得,得到凸顯；,單鋪面積相,對,對較大,如圖所示，,最,最小面積商,鋪,鋪單層面積,約,約,98.4,，上下兩層,面,面積約近,200,，預估總價,在,在,200,萬以上，銷,售,售難度相對,較,較大；,地塊西南端,目,目前規(guī)劃為,三,三層內(nèi)街商,業(yè),業(yè)，商鋪單,層,層面積近,94,，合計三,層,層面積近,300,，預估總,價,價較高，銷,售,售難度較大,；,；,產(chǎn)品分析,原設計方案,點,點評小結(jié),1,、原設計方,案,案，商業(yè)內(nèi),街,街交通動線,不,不暢通，人,流,流便利性不,足,足；,2,、地塊內(nèi)部,價,價值沒有得,到,到充分挖掘,，,，商業(yè)價值,點,點沒有凸顯,；,；,3,、住宅

12、底部,商,商業(yè)內(nèi)柱較,多,多，商鋪實,用,用性不足；,4,、部分商鋪,面,面積較大，,總,總價較高，,未,未來銷售難,度,度較大；,未來地塊的,運,運營,銷售將成為,難,難點,本次報告的,邏,邏輯結(jié)構(gòu),項目地塊解,析,析,目標與愿景,原設計方案,點,點評,核心問題提,出,出,解決方案,實現(xiàn),原則及思路,如何優(yōu)化商,業(yè),業(yè)物業(yè)規(guī)劃,設,設計，最大,限,限度的提升,產(chǎn),產(chǎn)品價值，,并,并通過產(chǎn)品,創(chuàng),創(chuàng)新，打造,項,項目的核心,競,競爭優(yōu)勢？,如何提升地,塊,塊南端的整,體,體價值，使,其,其地塊整體,達,達到均好統(tǒng),一,一，以此保,證,證難點商鋪,快,快速銷售？,如何部署開,發(fā),發(fā)戰(zhàn)略，有,效,

13、效的控制開,發(fā),發(fā)及營銷節(jié),奏,奏，使項目,能,能持續(xù)、穩(wěn),健,健的運營？,項目核心問,題,題界定：怎,么,么做才能低,風,風險快速實,現(xiàn),現(xiàn)收益？,構(gòu)建核心問,題,題,1,2,3,4,如何降低面,積,積相對較大,、,、總價較高,的,的商鋪比例,，,，降低操作,風,風險？,本次報告的,邏,邏輯結(jié)構(gòu),項目地塊解,析,析,目標與愿景,原設計方案,點,點評,核心問題提,出,出,解決方案,實現(xiàn),原則及思路,商業(yè),規(guī),規(guī)劃,原,原則,規(guī)劃,調(diào),調(diào)整,思,思路,一道,兩,兩街,、,、內(nèi),鋪,鋪變,街,街鋪,、,、鋪,鋪,鋪臨,街,街；,退路,造,造街,、,、通,暢,暢商,業(yè),業(yè)人,流,流、,減,減少,商,

14、商業(yè),死,死角,；,；,大鋪,變,變小,鋪,鋪，,控,控制,總,總價,在,在,100,萬左,右,右，,零,零剪,力,力墻,，,，零,柱,柱子,，,，提,高,高商,鋪,鋪的,實,實用,性,性；,分期,開,開發(fā),、,、控,制,制單,期,期開,發(fā),發(fā)體,量,量，,確,確保,開,開發(fā),一,一期,，,，成,功,功銷,售,售一,期,期、,火,火爆,運,運營,一,一期,；,；,針對,問,問題,一,一、,問,問題,二,二的,解,解決,思,思路,針對,問,問題,三,三的,解,解決,思,思路,針對,問,問題,三,三的,解,解決,思,思路,項目,地,地塊,解,解析,目標,與,與愿,景,景,原設,計,計方,案,案點,

15、評,評,核心,問,問題,提,提出,解決,方,方案,實現(xiàn),原則,及,及思,路,路,本次,報,報告,的,的邏,輯,輯結(jié),構(gòu),構(gòu),針對,問,問題,一,一、,二,二的,解,解決,方,方案,布局,設,設計,原,原則,：,：圍,繞,繞地,塊,塊資,源,源，,商,商業(yè),與,與住,宅,宅區(qū),協(xié),協(xié)調(diào),，,，達,到,到商,業(yè),業(yè)和,住,住宅,規(guī),規(guī)劃,的,的均,好,好性,；,；,住宅,布,布局,設,設計,原,原則,獨立,性,性,：,盡量,保,保持,住,住宅,的,的獨,立,立性,，,，使,住,住宅,從,從商,業(yè),業(yè)群,體,體中,相,相對,獨,獨立,出,出來,，,，保,持,持其,居,居住,的,的靜,謐,謐性,；,；

16、,組團,分,分明,：,使住,宅,宅的,布,布局,盡,盡量,呈,呈現(xiàn),出,出一,定,定的,組,組團,；,；,商業(yè),布,布局,設,設計,原,原則,增加,商,商鋪,的,的臨,街,街面,：讓盡,可,可能,多,多的,商,商鋪,臨,臨街,或,或者,臨,臨路,，,，使,商,商鋪,的,的人,流,流量,有,有明,顯,顯的,提,提升,；,；,增加,商,商業(yè),步,步行,街,街,：,以商,業(yè),業(yè)步,行,行街,的,的方,式,式提,高,高消,費,費者,在,在購,物,物中,的,的休,閑,閑性,和,和品,位,位性,；,；,整體,布,布局,設,設計,原,原則,利用,現(xiàn),現(xiàn)有,地,地塊,，,，商,業(yè),業(yè)和,住,住宅,形,形成,組,組團,，,，增,加,加東,西,西、,南,南北,商,商業(yè),人,人流,通,通暢,度,度、,增,增加,商,商業(yè),的,的臨,街,街面,，,，使,西,西南,面,面商,業(yè),業(yè)難,點,點形,成,成步,行,行商,業(yè),業(yè)街,；,；,新布,局,局建,議,議,商業(yè),規(guī),規(guī)劃,建,建議,規(guī)劃,建,建議,將原,地,地塊,劃,劃分,成,成四,塊,塊地,塊,塊,思路：通,過,過東西、,南,南北兩條,路,路將原地,塊,塊進行分