物業(yè)管理競賽題及答案

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1、物業(yè)管理競賽題及答案一、必答題1、物業(yè)管理?xiàng)l例的立法目的是什么?答:為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。2、什么是物業(yè)管理?答:物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。3、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中主要有什么內(nèi)容?答:有物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。4、前期物業(yè)管理指的是什么?答:指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之

2、前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。5、住房專項(xiàng)維修資金主要指的是什么?答:指專項(xiàng)用于住宅房屋保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造資金。6、什么是物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)?答:指招標(biāo)人以招標(biāo)的方式,將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生及生活服務(wù)等事務(wù),一次性發(fā)包,由投標(biāo)人通過競爭的方式承接物業(yè)管理的活動。7、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是指什么?答:指物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托,對其住宅、非住宅的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、修繕、整治及提供其它相關(guān)服務(wù)所收取的費(fèi)用。8、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中的包干制指的是什么? 答:指由業(yè)主向物業(yè)管

3、理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。9、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中酬金制指的是什么?答:指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。10、業(yè)主公約應(yīng)主要對那些事項(xiàng)作出約定?答:主要有有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任等。11、業(yè)主大會作出的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過的事項(xiàng)有哪些?答:制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項(xiàng)維修資金使

4、用和續(xù)籌方案的決定。12、什么是業(yè)主? 業(yè)主大會如何構(gòu)成?答:房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會13、物業(yè)使用人的權(quán)利義務(wù)應(yīng)如何約定?答:應(yīng)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反有關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主公約的規(guī)定時,有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。14、專項(xiàng)維修資金管理辦法中共用部位是如何界定的?答:是住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。15、專項(xiàng)維修資金管理辦法中共用設(shè)施設(shè)備指的是什么?答:是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供

5、電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃?xì)饩€路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)備設(shè)施使用的房屋等。16、物業(yè)管理?xiàng)l例對業(yè)主大會會議的召開作了什么規(guī)定:答:召開業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。17、對未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的企業(yè)如何處理?答:由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門沒收違法所提,并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。18、按物業(yè)管理?xiàng)l例中規(guī)定,物業(yè)的共用部位、設(shè)施設(shè)備如果建設(shè)單位擅自處分了,應(yīng)該怎

6、么進(jìn)行處罰?答:應(yīng)由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 19、業(yè)主委員會的主要職責(zé)是什么?答:(一)召集業(yè)主大會會議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。20、為什么說一個三級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)承接了一個30萬平方米住宅項(xiàng)目的行為是違規(guī)?根據(jù)是什么?答:物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的

7、非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。因此屬于超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 二、搶 答 題46、 新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)承接驗(yàn)收作用是什么?答:進(jìn)一步明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系;確保物業(yè)具備正常的使用功能;為日后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。2、新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理用房應(yīng)由誰配備?答:應(yīng)由建設(shè)單位按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置。3、新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理用房所有權(quán)應(yīng)屬于誰?答:屬于業(yè)主4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該做什么?答:應(yīng)當(dāng)制止,并及時向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會的召開形式有哪幾種?答:采用集體討論的形式,采用書面征

8、求意見的形式。6、物業(yè)管理活動中“業(yè)主公約”的效力范圍是如何界定的?答:業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。7、物業(yè)出售前建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)買受人明示什么,雙方的承諾方式是什么:答:應(yīng)該將業(yè)主公約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。雙方應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。8、業(yè)主大會議事規(guī)則的主要有什么內(nèi)容?答:議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等。9、物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督的部門有哪些?答:縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門。10、在實(shí)施物業(yè)管理活動的中如何劃分住宅房屋本體維修責(zé)任?答:室內(nèi)維修由業(yè)主負(fù)責(zé);住宅樓外墻面、樓梯間、通道、屋頂?shù)裙?/p>

9、用部位的維修及門窗油漆,由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。11、威海市物業(yè)管理主管部門是誰?答:威海市房地產(chǎn)管理局。12、業(yè)主大會籌備小組成員有哪些?答:業(yè)主代表、建設(shè)單位、街道辦事處、居委會、所在地物業(yè)管理主管部門等。13、業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是誰?答:業(yè)主委員會。14、業(yè)主委員會對逾期不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主有什么義務(wù)?:答:應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。15、業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費(fèi)由誰承擔(dān)?答:由全體業(yè)主承擔(dān)。16、業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作經(jīng)費(fèi)的的籌集、管理、使用具體由什么規(guī)定?答:由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定17、某業(yè)主因特殊原因不能參加業(yè)主大會會議的,是否可以委托別人代替參加?答:可以,但應(yīng)該書面委托代

10、理人參加。18、業(yè)主大會的職責(zé)是什么?答:業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。19、住房專項(xiàng)維修資金的使用原則是什么?答:專項(xiàng)維修資金實(shí)行統(tǒng)一繳存、專戶存儲、業(yè)主決策、??顚S?、統(tǒng)籌監(jiān)管的原則。20、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為哪幾級? 答:分一級、二級、三級。21、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)中對各級資質(zhì)的注冊資本有什么要求?答:一級資質(zhì)為500萬元以上人民幣,二級資質(zhì)300萬元以上,三級資質(zhì)50萬元以上。22、物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書由什么部門給與什么處罰?答:由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告,責(zé)令限期改正,并處1萬元以上3萬元以下的罰款。23、

11、物業(yè)管理企業(yè)不參加資質(zhì)年檢的,按照物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法的規(guī)定應(yīng)怎樣處理?答:由資質(zhì)審批部門責(zé)令其限期改正,可處1萬元以上3萬元以下的罰款。24、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生分立、合并后,應(yīng)履行什么手續(xù):答:應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi),到原資質(zhì)審批部門申請辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù),并重新核定資質(zhì)等級。26、政府投資建設(shè)項(xiàng)目、住宅物業(yè)和以住宅為主的物業(yè)區(qū)域采取什么方式選擇物業(yè)管理企業(yè)答:必須通過招標(biāo)投標(biāo)方式確定。27、物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)的方式有哪幾種?答:公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 議標(biāo)28、物業(yè)管理?xiàng)l例從什么時間起開始施行?答:2003年9月1日起施行。29、住宅物業(yè)的前期管理采用什么方法選聘物業(yè)

12、管理企業(yè)?答:應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘。30、根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電等單位應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任是什么?答:應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。31、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的確立原則是什么?答:應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。32、物業(yè)存在或出現(xiàn)安全隱患,危及公共利益及他人合法權(quán)益時應(yīng)如何處理?答:責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù),有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予

13、配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,經(jīng)業(yè)主大會同意,可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù),費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。33、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備如果用來經(jīng)營,其受益如何處置?答:所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。34、業(yè)主裝修房屋時,業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的義務(wù)分別是什么?答:業(yè)主應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。35、物業(yè)管理?xiàng)l例對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)水電等有關(guān)費(fèi)用的收取作了什么規(guī)定?答:供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

14、36、物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的某項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給了專業(yè)公司,那么將來出現(xiàn)責(zé)任事故,應(yīng)由誰負(fù)責(zé)?答:應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。37、我市對供水、供電等有關(guān)部門在住宅小區(qū)內(nèi)挖掘道路及公共場地有什么規(guī)定?答:需按有關(guān)規(guī)定報(bào)批,并遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定,須經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意,并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀;在樓頂或者墻面架設(shè)管線,需經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意,并按要求安裝架設(shè)。38、負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理收費(fèi)的管理和監(jiān)督的是哪些部門?答:由市物價局會同市房地產(chǎn)管理部門。39、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)區(qū)別不同對象,不同項(xiàng)目分哪幾種價格管理形式? 答:分政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價兩種價格管理形式。40、普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行什么價格管

15、理?答:政府指導(dǎo)價。41、實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是怎樣規(guī)定的?答:具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照威海市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法規(guī)定和市物價局會同市房管局制定的基準(zhǔn)價格和浮動幅度,在物業(yè)合同中約定,并將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)市物價局備案。42、物業(yè)管理公共性服務(wù)的內(nèi)容包括哪些?答:包括公共性衛(wèi)生、綠化、公共秩序、公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理。43、業(yè)主如不按物業(yè)服務(wù)合同約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何解決?答:可以依法追繳,并可加收每逾期一天3的滯納金。44、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主發(fā)生的收費(fèi)糾紛應(yīng)如何解決?答:可由業(yè)主委員會調(diào)處,調(diào)處不成的可向市物價部門申請裁定,對

16、裁定不服的,可向人民法院起訴。45、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的,應(yīng)在什么情況下按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)?答:應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后。46、納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售,或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由誰交?答:由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。三、風(fēng) 險 題20分題1、 業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行的義務(wù)有哪些?。 遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則; 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度; 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定; 按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金

17、; 按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用; 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。2、由物價部門、房管部門依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)查處的有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)違規(guī)情形有哪些?(1)超出政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)制定價格的。(2)擅自設(shè)立強(qiáng)制性收費(fèi)項(xiàng)目,亂收費(fèi)用的。(3)不實(shí)行明碼標(biāo)價或不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價的。(4)只收費(fèi)不服務(wù)或不按照規(guī)定提供服務(wù)而收取費(fèi)用的。(5)其它違反有關(guān)法律法規(guī)的行為3、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括哪幾部分?答:(1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。 (5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)

18、用。(6)辦公費(fèi)用。(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用;(9)經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。4、請說出申報(bào)二級企業(yè)資質(zhì)需要的物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)容是什么?管理兩種類型以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100:(1)多層住宅100萬平方米;(2)高層住宅50萬平方米;(3)獨(dú)立式住宅(別墅)8萬平方米;(4)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。5、新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)申請企業(yè)資質(zhì)需要什么手續(xù)?(一)營業(yè)執(zhí)照;(二)企業(yè)章程;(三)驗(yàn)資證明;(四)企業(yè)法定代表人的身份證明;(五)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同

19、,管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同;(六)其它應(yīng)提交的資料。6、業(yè)主大會的目標(biāo)和職責(zé)是什么:制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;選舉、更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)施;制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。30分題1、住宅專項(xiàng)維修資金與物業(yè)服務(wù)費(fèi)有啥區(qū)別?答:物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要用于物業(yè)管理企業(yè)為整個物業(yè)管理項(xiàng)目的全體業(yè)主提供的公共服務(wù)費(fèi)用。內(nèi)容涉及綠地養(yǎng)護(hù)、公用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)、公共秩序管理、衛(wèi)生保

20、潔等。而專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅公用部位、公用設(shè)施設(shè)備在保修期滿后,進(jìn)行中修、大修、更新和改造工程的費(fèi)用。專項(xiàng)維修資金屬于個人,物業(yè)服務(wù)費(fèi)顯然沒有這種特性。2、推行ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)管理活動有什么意義?答:可幫助物業(yè)管理企業(yè)建立一套規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)程序和管理制度。可以改善管理和服務(wù),有效監(jiān)督員工的工作??商岣邌T工的管理素質(zhì),增強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量意識和質(zhì)量保證能力??筛淖兎?wù)質(zhì)量的不穩(wěn)定,減少不合格服務(wù),由人治轉(zhuǎn)向法治,由被動轉(zhuǎn)向自動控制。可優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu),簡明企業(yè)程序,降低不必要的管理成本,提高工作效率??沙蔀槲飿I(yè)管理企業(yè)持續(xù)改善的推動力,促進(jìn)物業(yè)管理水平的不斷提高??梢蕴岣呶飿I(yè)管理

21、企業(yè)形象,有利于物業(yè)管理企業(yè)拓展市場。3、如何處理好業(yè)主投訴?答:應(yīng)耐心聽取業(yè)主意見,虛心接受業(yè)主批評,用心地聽清楚業(yè)主所反映的問題。對業(yè)主所反映的問題一定要問清楚,不要主觀推斷。對用戶反映的問題要做好書面記錄。對反映的問題要及時了解事情真相,向業(yè)主回復(fù)具體工作時間和具體解決辦法。及時了解處理問題的程度,業(yè)主報(bào)告問題處理的過程,并征詢對處理結(jié)果的意見。及時向上一級主管匯報(bào),以便更好更快的解決問題。4、物業(yè)管理應(yīng)抓好哪幾種形式的服務(wù)?微笑服務(wù)。應(yīng)以真誠笑容為業(yè)主提供服務(wù),融洽關(guān)系。真情服務(wù)。讓業(yè)主體會到親情,展示出員工服務(wù)時的美好心靈和高尚情操。禮貌服務(wù)。要文明禮貌,服務(wù)時要耐心,做到問多不厭,

22、事多不煩。周到服務(wù)。對業(yè)主服務(wù)要做到有求必應(yīng)、盡善盡美。跟蹤服務(wù)。對業(yè)主的投訴要認(rèn)真跟蹤并積極主動地妥善處理。承諾服務(wù)。推行服務(wù)承諾制,提高辦事效率,提高服務(wù)水平。5、高水平的物業(yè)服務(wù)體現(xiàn)在哪些方面?服務(wù)態(tài)度-真誠熱情;服務(wù)設(shè)備-完好適用;服務(wù)技能-標(biāo)準(zhǔn)嫻熟;服務(wù)項(xiàng)目-齊全對應(yīng);服務(wù)方式-靈活創(chuàng)新;服務(wù)程序-公開簡潔;服務(wù)收費(fèi)-清晰合理;服務(wù)制度-健全規(guī)范;服務(wù)效率-快速及時;服務(wù)契約-公正嚴(yán)謹(jǐn)。6、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)申請核定資質(zhì)等級,在申請之日前一年內(nèi)有下列行為之一的,資質(zhì)審批部門不予批準(zhǔn)”,其中規(guī)定了13條禁止行為,請說出至少6條:聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人

23、員從事物業(yè)管理活動的;將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的;挪用專項(xiàng)維修資金的;擅自改變物業(yè)管理用房用途的;擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地,損害業(yè)主共同利益的;擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的;物業(yè)服務(wù)合同終止時,不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的;與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通,以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的;不履行物業(yè)服務(wù)合同,業(yè)主投訴較多,經(jīng)查證屬實(shí)的;超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的;出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的;發(fā)生重大責(zé)任事故的。40分題一、案情:2001年8月,某物業(yè)管理公司

24、,將其所轄的大廈拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主告上法庭。原告稱,該大廈住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)每月0.30元/平方米建筑面積,但被告自99年1月起一直拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),為此,請求法院判令被告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)及滯納金。被告辯稱:被告從未與原告簽訂任何形式的委托服務(wù)合同,原告與業(yè)主委員會簽訂的合同無效,其收費(fèi)屬于單方行為。同時又稱,物業(yè)管理公司只收錢不服務(wù),服務(wù)質(zhì)量差,管理混亂,不符合對等原則,甚至交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)無正規(guī)發(fā)票。如果你是法官,將會怎樣判決?請簡述理由。判決結(jié)果:物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主所在大廈進(jìn)行物業(yè)服務(wù)符合物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有國家行政職能部門的批復(fù),收費(fèi)行為合法。被告入住小區(qū)后,享受了原告的物業(yè)服務(wù)

25、,必須支付相應(yīng)的費(fèi)用。理由:1、物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條規(guī)定:“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同?!币虼?,物業(yè)管理公司不必也不可能與住宅區(qū)內(nèi)的每一位業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2、按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù)。個別業(yè)主往往以物業(yè)服務(wù)不到位、清潔不好,公共秩序管理不到位、服務(wù)質(zhì)量差等理由來逃避自己交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的法定義務(wù),顯然是錯誤的,也是違法行為。3、如對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不到位等行為可依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,通過政府物業(yè)管理行政主管部門、仲裁委員會、法院追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責(zé)任,而不能以此為借口拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。二、案情:1998年,黃女士購買了某小區(qū)商品房一

26、套。該小區(qū)的業(yè)主委員會成立于1998年10月,同年11月,業(yè)主委員會與某物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。從1999年6月份起,黃女士將該商品房出租給萬某一家使用。從99年10月份開始,黃女士認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由實(shí)際使用人萬某交付,并告知物業(yè)管理企業(yè)直接向承租人萬某收取。物業(yè)管理企業(yè)向萬某收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時遭拒絕,萬某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付,自己只有支付租金的義務(wù)而無支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。你認(rèn)為他們倆誰應(yīng)該支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?說明理由。處理結(jié)果:物業(yè)管理?xiàng)l例第四十二條規(guī)定,業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)

27、使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。因此,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。理由如下:1、向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,是業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)盡的義務(wù)。2、物業(yè)服務(wù)合同與房屋租賃合同屬于兩個不同的法律關(guān)系。3、業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,但業(yè)主應(yīng)當(dāng)負(fù)連帶責(zé)任。業(yè)主可在交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后,享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋?quán)利。本案中出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,因此,應(yīng)當(dāng)由黃女士支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。三、案情:某物業(yè)管理企業(yè)將所有住宅小區(qū)的樓內(nèi)一層電梯旁的公共部位100余平方米出租給他人設(shè)攤經(jīng)營。住宅小區(qū)業(yè)主認(rèn)為,在購房時,已

28、將該公共部分?jǐn)側(cè)胨彿课莸慕ㄖ娣e之中,對此公共部位擁有使用權(quán),物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意,擅自將公共部位讓與他人經(jīng)營是一種侵權(quán)行為,業(yè)主委員會一紙?jiān)V狀將物業(yè)管理企業(yè)告上法庭。物業(yè)管理企業(yè)作為住宅小區(qū)的管理者,有權(quán)將樓內(nèi)一層電梯旁的公共部位出租給別人經(jīng)營。你作一個法官該如何判決并說出理由。判決結(jié)果:某物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意,擅自將公共部位出租經(jīng)他人經(jīng)營,侵害了業(yè)主的合法權(quán)益,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。判決被告停止侵權(quán),返還非法所得,賠償損失。理由:物業(yè)管理?xiàng)l例第五十五條規(guī)定:利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的,應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)

29、當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。本案中電梯旁共用部位的經(jīng)營權(quán),屬于該共用部分有關(guān)的業(yè)主。如果與全體業(yè)主有關(guān),物業(yè)的經(jīng)營就應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定,如果只與一部分業(yè)主有關(guān),則只需要征得相關(guān)性業(yè)主的同意。四、案情業(yè)主林某裝修完居住一個月發(fā)現(xiàn)墻面及樓板有多處明顯的裂痕,而且這些裂痕有逐漸擴(kuò)大的跡象,于是找到開發(fā)公司要求進(jìn)行檢測和維修??蓭讉€月過去了,開發(fā)公司并沒有派人檢查,也沒有給林某一個說法,于是找到物業(yè)管理企業(yè),要求進(jìn)行檢測和維修。物業(yè)管理企業(yè)稱房子仍在保修期內(nèi),質(zhì)量問題應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商來負(fù)責(zé)。業(yè)主林某沒辦法,就拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi),前后主有半年多。物業(yè)企業(yè)無奈之下將林某告上法庭。訴稱

30、:業(yè)主林某無正當(dāng)理由,故意不交物業(yè)服務(wù)費(fèi),請求判處林某補(bǔ)交拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi),并按規(guī)定繳納相應(yīng)的滯納金。業(yè)主林某答辯:開發(fā)公司交付的房子存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題、我們已向開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)多次提出檢查、維修的要求,但兩家企業(yè)均不給予答復(fù)。開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)是父子關(guān)系,以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式來作為抗辯的理由是合理合法的。說明理由。判決結(jié)果:小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主林某之間的物業(yè)管理合同關(guān)系合法有效,林某應(yīng)當(dāng)依約交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。林某與開公司之間的房屋質(zhì)量問題屬于林某與開發(fā)商之間的房屋買賣合同關(guān)系,可以另行起訴,與本案不是同一法律關(guān)系。理由:物業(yè)管理?xiàng)l例第三十一條規(guī)定:“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期和

31、保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。”本案所提問題屬于房屋質(zhì)量問題,與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容無關(guān),業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用屬違法行為。應(yīng)判決補(bǔ)交物業(yè)服務(wù)費(fèi),并繳納相應(yīng)的滯納金。五、案情:某業(yè)主在住宅區(qū)內(nèi)被歹徒搶去身上的手袋,內(nèi)有現(xiàn)金、手機(jī)等價值價值六千多元。被搶后,該業(yè)主要求物業(yè)管理公司承擔(dān)責(zé)任并悉數(shù)賠償。面對業(yè)主的要求,物業(yè)管理公司能賠償嗎?說明理由。判決結(jié)果:某業(yè)主要求賠償損失和精神撫慰金的訴訟請求不予支持。理由:,因?yàn)椋飿I(yè)管理的公共秩序服務(wù)的性質(zhì)是一種群防群治的安全防范服務(wù),物業(yè)管理公司與業(yè)主之間不存在人身、財(cái)產(chǎn)的保管或保險關(guān)系。當(dāng)然,如果在案發(fā)時,物業(yè)管理公司的員工(無論是公共秩序管理員,還是其他員

32、工)裝作視而不見,袖手旁觀,不敢挺身而出與歹徒搏斗,那就應(yīng)該受到輿論和道德的譴責(zé),物業(yè)管理公司也應(yīng)給其以紀(jì)律處分和行政處罰。而這種處分和處罰的目的就是為了弘揚(yáng)見義勇為、抵制邪惡的正氣,倡導(dǎo)敢于同違法犯罪分子作斗爭的價值取向,并非是有承擔(dān)民事賠償責(zé)任的義務(wù)。六、案情:1998年3月30日夜,罪犯黃坷、馮俊杰從后門進(jìn)入深圳筆架山莊小區(qū),潛入3棟104房內(nèi),伺機(jī)作案。1998年4月4日晚,業(yè)主明某在3棟104房內(nèi)被罪犯殺害。兩名罪犯后被人民法院判處死刑。2001年4月16日,明某家人向深圳羅湖區(qū)人民法院起訴,狀告小區(qū)物業(yè)管理公司合同違約,并索賠約百萬余元。如果你是法官,將會怎樣判決?請簡述理由。判決

33、結(jié)果:駁回原告業(yè)主家屬的全部訴訟請求。理由:物業(yè)管理公司對筆架山莊的全體業(yè)主及非業(yè)主使用人尤其本案中的被害人的人身、財(cái)產(chǎn)安全,不負(fù)有法定、合同約定的義務(wù),亦不負(fù)有附隨義務(wù)。物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條規(guī)定,“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”。所以,物業(yè)管理公司是否應(yīng)對其管理區(qū)域內(nèi)人身、財(cái)產(chǎn)安全負(fù)責(zé),應(yīng)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同確定。四、幸 運(yùn) 題1、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法對各二級資質(zhì)等級企業(yè)的專業(yè)管理和技術(shù)人員有什么要求?二級資質(zhì)要求:物業(yè)管理專業(yè)人員以

34、及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于10人,工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;2、辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)、物業(yè)服務(wù)合同結(jié)束時,物業(yè)管理企業(yè)、建設(shè)單位以及業(yè)主委員會之間應(yīng)移交什么資料?移交資料有:(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。3、業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有那些權(quán)利。請說出其中5條:(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);(二

35、)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán);(五)選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權(quán);(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。4、業(yè)主在物業(yè)管理活動中,應(yīng)該履行下列義務(wù):(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境

36、衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。5、某住宅物業(yè)的建設(shè)單位通過雙方協(xié)議的方式自行選聘了物業(yè)管理企業(yè),這種行為是否合法,請說出理由?不合法。物業(yè)管理?xiàng)l例二十四條第二款規(guī)定:住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。6、某業(yè)主私自在住宅樓梯走廊下空間砌墻,并上鎖據(jù)為己有,這種行為是否違

37、法,應(yīng)如何處理:這種行為違反了物業(yè)管理?xiàng)l例第五十一條規(guī)定:業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地,損害業(yè)主的共同利益。按照條例第六十六條規(guī)定,應(yīng)由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,并處1000元以上1萬元以下的罰款,所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。五、觀 眾 題1、我國現(xiàn)代物業(yè)管理最早興起于(D)A、北京 B、上海 C、大連 D深圳2、物業(yè)不僅有價值,而且具有使用或觀賞價值,這體現(xiàn)了物業(yè)的(D)特征。A、固定性 B、耐久性 C、多樣性 D、高值性3、(C)不屬于特種物業(yè)A、古

38、建筑 B、療養(yǎng)院 C、別墅 D、健身房4、(B)不是物業(yè)的特點(diǎn)。答:A、覆蓋面廣 B、管理對象復(fù)雜 C、業(yè)主處于主導(dǎo)地們D、與社區(qū)管理相結(jié)合5、(B)是物業(yè)管理企業(yè)的主要職能。答:A、維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益 B、使物業(yè)保值、增值C、努力擴(kuò)大公司的業(yè)務(wù)范圍 D、提高企業(yè)的資質(zhì)等級6、物業(yè)管理是圍繞創(chuàng)造(C)這一中心開展各項(xiàng)工作的企業(yè)行為。答:A、經(jīng)濟(jì)效益 B、社會效益 C、安居樂業(yè) D、保值增值7、按照國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)管理屬于(C)答:A、第一產(chǎn)業(yè) B、第二產(chǎn)業(yè) C、第三產(chǎn)業(yè) D、第四產(chǎn)業(yè)8、物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)和基本屬性是(D)答:A、維修 B、管理 C、經(jīng)營 D、服務(wù)9、在物業(yè)管理中占主導(dǎo)地位的是(C)答:A、物業(yè)管理公司 B、有關(guān)行政主管部門 C、業(yè)主和使用人 D、居民委員會10、物業(yè)管理?xiàng)l例第四條規(guī)定,國家鼓勵物業(yè)管理采用(C)依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。答:A、新知識 B、新創(chuàng)造 C、新方法 D、新成果

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