物業(yè)的接管驗(yàn)收與撤管

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1、物業(yè)的接管驗(yàn)收與撤管物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備（一）人員準(zhǔn)備（1）組建接管驗(yàn)收小組。由物業(yè)管理企業(yè)管理部牽頭，組織辦公室、工程部、公司策劃部有關(guān)人員參加。各部門(mén)應(yīng)選派既精通業(yè)務(wù)，又責(zé)任心強(qiáng)的技術(shù)人員參加，并且一般要有不同專業(yè)特長(zhǎng)的工程技術(shù)人患參加。規(guī)模一般為58人。（2）指定負(fù)責(zé)人,最好是由本項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人擔(dān)任。（二）接管驗(yàn)收的資料準(zhǔn)備（1）驗(yàn)收支出國(guó)家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。（2）圖紙：該物業(yè)的設(shè)計(jì)圖和施工圖紙，特別顯隱蔽工程的圖紙及施工現(xiàn)場(chǎng)記錄（3）針對(duì)該物業(yè)驗(yàn)收的內(nèi)容事先設(shè)計(jì)一些驗(yàn)收記錄的表格，諸如房屋接管驗(yàn)收表、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表、室內(nèi)接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收

2、遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表、接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表等。（三）進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步勘察根據(jù)設(shè)計(jì)圖和施工圖紙，派接管驗(yàn)收小組的工程技術(shù)人員到物業(yè)些絕絕招馬為接管驗(yàn)收工作的開(kāi)展打下基礎(chǔ)。新建物業(yè)接管驗(yàn)收的程序（1）身機(jī)單位書(shū)面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收，并提交相應(yīng)的資料。（2）接管單位按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建設(shè)單位提交的申請(qǐng)和相關(guān)資料進(jìn)行審核，對(duì)具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。（3）接管單位會(huì)同建設(shè)按照接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。（4）驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，按質(zhì)量問(wèn)題的處理辦法處理。（5）經(jīng)檢驗(yàn)符合要求時(shí)，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證，并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。原有物業(yè)的接管驗(yàn)收程序（1）移交人書(shū)面提請(qǐng)

3、接管單位接管驗(yàn)收，并提交相應(yīng)的資料”（2）接管單位按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建設(shè)單位提交的申請(qǐng)和相關(guān)資料進(jìn)行審核，對(duì)具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。（3）接管單位合同移交人按照接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。4）查驗(yàn)房屋的情況，包括建筑年代、用途變遷、拆改添建等；評(píng)估房屋的完好與損壞程度及現(xiàn)有價(jià)值；對(duì)在驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，按危險(xiǎn)和損壞問(wèn)題處理辦法處理。（5）交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和黨附著物，“核實(shí)房屋的被用眾況。（6）經(jīng)檢驗(yàn)符合要求時(shí)，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件，并辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記（若無(wú)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則無(wú)需辦理）。物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和技

4、術(shù)標(biāo)準(zhǔn)新建物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)（質(zhì)量與使用功能）1、主體結(jié)構(gòu)（1）地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞。（2）鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過(guò)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值。（3）磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。（4）木結(jié)構(gòu)應(yīng)給點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無(wú)蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范中的有關(guān)規(guī)定。（5）凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范的有先規(guī)定。2、外墻不得滲水3、屋面（1）各類屋面必須符合屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范中的有關(guān)規(guī)定，排水暢通，無(wú)積水，不滲水。（2）平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施

5、，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。（3）陽(yáng)臺(tái)和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。4、樓地面（1）面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直，無(wú)缺校掉角。（2）衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。（3）木樓地面應(yīng)平整牢固、接縫密合。5、裝修（1）鋼木門(mén)窗應(yīng)安裝乎正牢固，無(wú)翹曲變形，開(kāi)關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門(mén)窗縫隙嚴(yán)密，木門(mén)窗縫隙適度。（2）進(jìn)戶門(mén)不得使用膠合板制作，門(mén)鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道富

6、、進(jìn)戶門(mén)的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。（3）木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須打牢。（4）門(mén)窗玻璃應(yīng)安裝乎整，油灰飽滿，粘貼牢固。（5）抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。（6）飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線角順直，無(wú)缺校掉角。（7）油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏劇現(xiàn)象。6、電氣（1）電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻不得小于IMKV。（2）應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地

7、裝置。（3）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。（4）各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻值必須符合電氣裝置工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。（5）電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過(guò)電氣裝置工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。（6）對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。（7）除上述要求外，同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性低壓電器裝置規(guī)程的有關(guān)要求。7、水、問(wèn)聲、消防（1）管

8、道安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無(wú)滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。（2）高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。（3）衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長(zhǎng)不宜超高壓 sin，并不應(yīng)使用陶瓷管。塑料管。地涌、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。（4）衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊全、制動(dòng)靈活。（5）水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng)。（6）消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火現(xiàn)嫩要求。并且有消防部門(mén)檢驗(yàn)合格簽證。8采暖（1）采暖工程的驗(yàn)收時(shí)間，必須在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。（

9、2）鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝乎正了配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門(mén)的檢驗(yàn)合格簽證。（3）爐排必須進(jìn)行12小時(shí)以上試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得再相摩像且無(wú)雜音、不跑偏、不凸起、不受卡、返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。（4）各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門(mén)應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活。（5）爐門(mén)、灰門(mén)、煤斗閘板、煙、風(fēng)擋板應(yīng)安裝乎正、啟閉靈活、閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。（6）管道的管徑、坡度及檢查并必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。（7）設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須

10、符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定。（8）鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無(wú)雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。（9）經(jīng)過(guò)48小時(shí)連續(xù)試運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采曖區(qū)室溫必須符合設(shè)計(jì)要求。9、附屬工程及其他（1）室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）、設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。（2）化糞池應(yīng)接排滿量合理設(shè)置，池內(nèi)無(wú)垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，一但不應(yīng)超過(guò)兩個(gè)彎。（3）明溝、散水、落水為頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。（4）房屋入口處必須做室外道路

11、，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。（5）房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。（6）掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無(wú)阻塞物。（7）單體工程必須做到工完料冷地清，臨時(shí)設(shè)施及過(guò)渡用房拆除清餐完草二室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。（8）群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。原有物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)（1）以危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家有關(guān)規(guī)定作檢驗(yàn)依據(jù)。（2）從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。（3）檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度。（4）查檢房屋使用情況（包括建筑年代、用速

12、變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備等情況），評(píng)估房屋現(xiàn)有價(jià)值、建立資料檔案。2危險(xiǎn)和損壞問(wèn)題的處理（1）屬有危險(xiǎn)的房屋，應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)排險(xiǎn)解危，才得接管。（2）屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修，也可采用其他補(bǔ)償形式。（3）屬法院判決沒(méi)收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。物業(yè)接管驗(yàn)收中質(zhì)量問(wèn)題的處理處理質(zhì)量問(wèn)題的方法1、發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)重進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格，并按雙方商定的時(shí)間組織復(fù)驗(yàn)。2、發(fā)現(xiàn)影響相鄰房屋的安全問(wèn)題，由經(jīng)給基胡狩理。因施工原因造成的質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)由施工單位負(fù)責(zé)，按照約定期限進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修

13、，直至合格，并按雙方商定的時(shí)間組織復(fù)驗(yàn)。3、對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)修繕，或可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由物業(yè)管理企業(yè)處理。4、房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)、設(shè)計(jì)。施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理；如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。處理質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)把握的兩條原則原則性與靈活性相結(jié)合所謂原則性：就是實(shí)事求是、鐵面無(wú)私、嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)把在驗(yàn)收中查出的各種問(wèn)題做非常詳細(xì)的記錄，該返工的要責(zé)成施工單位返工，屬無(wú)法返工的問(wèn)題就應(yīng)索賠。返工

14、沒(méi)有達(dá)到要求，不予簽字，直至達(dá)到要求。所謂靈活性：就是在不違背原則的前提下，具體問(wèn)題具體分析。對(duì)于大規(guī)模的物業(yè)，難免會(huì)出鵬盡。意之。，接管。收人員不蛐泥于哪，飄對(duì)不雅規(guī)嘴。措施，不能把接管驗(yàn)收的雙方置于對(duì)立狀態(tài)，而應(yīng)共同協(xié)商，力爭(zhēng)合理、圓滿地解決接管驗(yàn)收中存在的問(wèn)題。細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合工程質(zhì)量問(wèn)題對(duì)物業(yè)產(chǎn)生的影響相當(dāng)久遠(yuǎn)，給管理帶來(lái)的困難與障礙也是巨大的。所以，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行工程驗(yàn)收時(shí)必須細(xì)致入微。任何7點(diǎn)疏忽都有可能統(tǒng)日后的管理帶來(lái)無(wú)盡的麻煩，也會(huì)嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的利益。大的方面，如給排水管是否通暢，供電線路的正確與否，各種設(shè)備的運(yùn)行是否正常。細(xì)微之處，如所用材料的性能優(yōu)劣，供電線客的

15、大小是否恰當(dāng)?shù)?。電梯、空調(diào)、發(fā)電機(jī)組等大型設(shè)備的檢測(cè)和驗(yàn)收必須在其負(fù)載運(yùn)行一段時(shí)間以后進(jìn)行。整體把握是指從更高層次，從整體的角度去驗(yàn)收，無(wú)論是什么類型的物業(yè)，都不是孤立的和一成不變的物業(yè)土地使用情況、市政公用設(shè)施、名共配套設(shè)施等綜合做項(xiàng)目將標(biāo)示出該物業(yè)的檔次和發(fā)展?jié)摿?。?duì)于住宅小區(qū)而言，因?yàn)榕c人們?nèi)粘Ｉ罹o密相關(guān)，這一特點(diǎn)決定了一個(gè)舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設(shè)和管理的重要目標(biāo)，這正是更高層次的把握；而寫(xiě)字樓則重視商務(wù)、辦公的快捷、方便，并重視體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此，內(nèi)外裝修和設(shè)備應(yīng)是接管驗(yàn)收的重點(diǎn)。物業(yè)接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別物業(yè)的接管驗(yàn)收是：物業(yè)管理企業(yè)接管開(kāi)發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人

16、委托管理的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再驗(yàn)收。物業(yè)的接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別是：1驗(yàn)收目的不同竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求：接管驗(yàn)收是為了主體結(jié)構(gòu)安全與滿足使用功能的再驗(yàn)收。2驗(yàn)收性質(zhì)不同竣工驗(yàn)收是政府行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和任何建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收由政府建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)，組成綜合驗(yàn)收小組，對(duì)施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)和質(zhì)量評(píng)定。接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理企業(yè)代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來(lái)業(yè)主）根據(jù)物業(yè)管理委托合同，從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，對(duì)物業(yè)委托方委托的物業(yè)進(jìn)行的質(zhì)量驗(yàn)收。3、驗(yàn)收條件不同竣工驗(yàn)收的

17、首要條件是全部施工完畢，設(shè)備已落位；接管驗(yàn)收的首要條件是按正驗(yàn)收合格，并且附屬設(shè)備已完全正常使用，房屋編號(hào)已得到認(rèn)可。4、移交對(duì)象不同竣工驗(yàn)收是建設(shè)單位移交物業(yè)的過(guò)程；接管驗(yàn)收是建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過(guò)程。5驗(yàn)收階段不同竣工驗(yàn)收合格后7由施工單位向開(kāi)發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用；接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再驗(yàn)收，接管驗(yàn)收一旦完成，即由開(kāi)發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料根據(jù)2003年國(guó)務(wù)院第379號(hào)令物業(yè)管理?xiàng)l例第二十九條規(guī)定和1991年建設(shè)部公布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（ZBP30001

18、-90）建設(shè)單位應(yīng)向接管單位移交有關(guān)資料。新建物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料1、產(chǎn)權(quán)資料（l）項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。（2）用地批準(zhǔn)文件。（3）建筑執(zhí)照。（4）拆遷安置資料。2、竣工驗(yàn)收資料（1）竣工圖一包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、”設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。（2）地質(zhì)勘察報(bào)告。（3）工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告。（4）工程預(yù)決算。（5）圖紙會(huì)審記錄。（6）工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）（7）隱蔽工程驗(yàn)收簽證。（8）沉降觀察記錄。（9）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)。（l0）砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告。（1l）竣工驗(yàn)收證明書(shū)。3、技術(shù)資料（1）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)。（2）水、電、

19、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)。（3）供水、供暖的試壓報(bào)告。（4）各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。牧業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明書(shū)。原有物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料1、產(chǎn)權(quán)資料（1）房屋所有權(quán)證。（2）土地使用權(quán)證。（3）有關(guān)司法、公證文書(shū)和協(xié)議。（4）房屋分戶使用清冊(cè)。（5）房屋設(shè)備及定、附著物清冊(cè)。2、技術(shù)資料（1）房地產(chǎn)平面圖。（2）房屋分間平面圖。（3）房屋及設(shè)備技術(shù)資料。三、物業(yè)接管驗(yàn)收交接雙方的責(zé)任建設(shè)單位的責(zé)任（1）提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備。房屋竣工后要及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)，未經(jīng)接管驗(yàn)收的新建房屋一律不得分配使用。（2）在接管驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收

20、，驗(yàn)收不合格的負(fù)責(zé)返修。（3）房屋接管交付使用，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。如屬使用不當(dāng)、管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。（4）按規(guī)定負(fù)責(zé)保修，并應(yīng)向接管單位預(yù)付保修保證金和保修費(fèi)。（5）新建房屋接管后，應(yīng)負(fù)責(zé)在3個(gè)月內(nèi)組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦應(yīng)承擔(dān)因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和事故責(zé)任。接管單位的責(zé)任（1）對(duì)建設(shè)單位提出的驗(yàn)收申請(qǐng)，應(yīng)雜一15日內(nèi)審核完畢、及時(shí)簽發(fā)接管驗(yàn)收文件。（2）經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管驗(yàn)收文件。（3）接管驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照接管

21、驗(yàn)收條件進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)明確記錄在案，并會(huì)同建設(shè)單位共同協(xié)議處理辦法，商定復(fù)驗(yàn)時(shí)間，督促施工單位限期改正。（4）房屋接管交付使用后，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應(yīng)會(huì)同建設(shè)。設(shè)計(jì)。施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬管理不善的原因，應(yīng)負(fù)責(zé)處理。（5）根據(jù)協(xié)議，可負(fù)責(zé)代修、保修。接管驗(yàn)收時(shí)如有爭(zhēng)議，交接雙方應(yīng)盡可能協(xié)商解決，如不能協(xié)商解決時(shí)雙方均應(yīng)申請(qǐng)市、縣房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行協(xié)調(diào)或裁決。物業(yè)管理企業(yè)的解聘（一）解聘的形式1、自然解聘自然解聘是物業(yè)服務(wù)委托合們期滿后物業(yè)管理企業(yè)不再被續(xù)聘。為了確保亞全和物業(yè)管理企業(yè)雙方權(quán)益，物業(yè)B除委托合同中對(duì)委托管理時(shí)期限都有明確的規(guī)定。2提前解聘提前

22、解聘，是指在合同期限內(nèi)，由于種種原因，合同雙方或單方提出終止合同的履行。提前解聘屬于提前解除合同，這將給雙方的利益和日常的物業(yè)管理工作帶來(lái)較大的影響。因此，雙方都要十分謹(jǐn)慎。當(dāng)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生較大爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)進(jìn)行充分的協(xié)商；協(xié)商不成時(shí)，可提請(qǐng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)調(diào)解；調(diào)解革成時(shí)二當(dāng)事人可采取仲裁或提交法院給予裁決，jAN決，將由負(fù)有責(zé)任的一方賠償因提前解除合同給對(duì)方造成的經(jīng)濟(jì)損失。（二）解聘的程序1、自然解聘的程序（1）雙方提出書(shū)面意見(jiàn)。一般在物業(yè)管理委托合同期滿前（如6個(gè)月），業(yè)主委員會(huì)和觸一后軛賄問(wèn)題向鄧提出書(shū)限見(jiàn)，表明態(tài)度。（2）征求業(yè)主意見(jiàn)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)廣泛聽(tīng)取業(yè)主對(duì)物

23、業(yè)管理工作的意見(jiàn)和評(píng)價(jià)，如果大多數(shù)業(yè)主反映良好就可以續(xù)聘；如果有23的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作不滿，可以不再續(xù)聘，進(jìn)行自然解聘。（3）物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行選擇。2、提前解聘的程序（1）正確解決雙方的爭(zhēng)議 （2）盡快選聘新的物業(yè)管理企業(yè) （3）做好移交的準(zhǔn)備、撤管工作的程序（1）物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)大撤管通知（2）進(jìn)入撤管準(zhǔn)備階段（3）正式實(shí)施撤管在撤管過(guò)程中物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)做好的工作（1）要善始善終做好管理工作（2）要盡量減少遺留問(wèn)題（3）要做好交接工作物業(yè)管理企業(yè)的選聘條件物業(yè)管理企業(yè)的解聘有兩種情況：一是且然邂聘。其條件就是合同期滿，雙方協(xié)商不再續(xù)聘；二是提前解聘。其條件是雙方無(wú)法繼續(xù)

24、履行合同a其原因是多方面的，可能廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的工作極度不滿，而物業(yè)管理企業(yè)又無(wú)切實(shí)改進(jìn)工作的措施和行為，業(yè)主一致要求提前解聘；孩物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)未認(rèn)真履行合同中載明的義務(wù)場(chǎng)或?qū)Ρ酒髽I(yè)的物業(yè)管理工作的支持配合十分不力，以至于無(wú)法繼續(xù)履行合同。但不管是什么原因，都應(yīng)該有個(gè)正當(dāng)?shù)睦碛?。物業(yè)管理企業(yè)撤管時(shí)應(yīng)移交的資料包括：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套拉施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料。（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。（3）物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說(shuō)明文件。（4）物業(yè)管理所必須的其他盜料n物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成的確定物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出

25、構(gòu)成，應(yīng)包括以下幾個(gè)部分：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。（6）辦公費(fèi)用。（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。（9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。以上物業(yè)管理區(qū)域指的是物業(yè)管理的公共區(qū)域。收益性物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算物業(yè)管理企業(yè)在確定收益性物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，常常按照物業(yè)租金收入的一定比例進(jìn)行測(cè)算和收取。物業(yè)管理企業(yè)也可以采用前述居住性物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算方法來(lái)測(cè)算收益性物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主一般

26、采用定額法和比例法測(cè)算收益性物業(yè)服務(wù)費(fèi)。這種測(cè)算方法比較適合代理收益性物業(yè)租賃的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)服務(wù)的定價(jià)形式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主

27、享有或者承擔(dān)的。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的價(jià)格形式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)：具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定。（1）實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。（2）實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。雙方商定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可由雙方委托具有資質(zhì)的價(jià)格事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)其費(fèi)用、成本

28、、利潤(rùn)等進(jìn)行測(cè)定。測(cè)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)的原則嚴(yán)格控制成本的原則、業(yè)主滿意的原則、區(qū)別對(duì)待的原則、合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則四、明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定根據(jù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理公共區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及受費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況公示。明碼標(biāo)價(jià)要求經(jīng)營(yíng)者所表示的價(jià)格必須真實(shí)明示商品或服務(wù)各項(xiàng)指標(biāo)的價(jià)格。明碼標(biāo)價(jià)必須是在出售商品或在提供服務(wù)之前明示，而不是事后告知，其目的是讓消費(fèi)者對(duì)商品或服務(wù)在事前有個(gè)基本了解。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳管理1根據(jù)中華人民共和國(guó)價(jià)格法和物業(yè)管理?xiàng)l例制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)

29、收費(fèi)行為，保障了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益。2國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。3實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，由于其核算方法也稱實(shí)報(bào)實(shí)銷制加酬金制，因此預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出是屬上已創(chuàng)制如L物業(yè)服務(wù)費(fèi)屬于交納的業(yè)主所有的，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定性生明白b物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。4物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)

30、合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。5、納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。6、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、優(yōu)點(diǎn)電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的追繳1、送達(dá)物業(yè)服務(wù)費(fèi)通知單根據(jù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取時(shí)間間隔的約定（每月、雙月或一季度），物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將收費(fèi)通知單定期及時(shí)地送達(dá)到業(yè)主或使用人的手中，應(yīng)由業(yè)主或使用人簽收。一般情況下，業(yè)主接到通知單后，能按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。2、加強(qiáng)立

31、法，追討拖欠費(fèi)用如果業(yè)主（使用人）不能如期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)進(jìn)行催款。業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)由法律和業(yè)主公約及物業(yè)管理委托合同保障維護(hù)的，是通過(guò)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。業(yè)主有享受物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的權(quán)利，同時(shí)也有承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。依據(jù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。3、針對(duì)不同對(duì)象，采取不同的追討方法（1）一般性追繳（2）針對(duì)性追繳（3）區(qū)別性追繳追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的原則l、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。2、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物

32、業(yè)服務(wù)或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。3、政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督，物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律，法規(guī)和固定，由政府價(jià)格主管部門(mén)依據(jù)中華人民共和價(jià)格法和價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定予以處罰。解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的對(duì)策1、完善物業(yè)管理法律市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，物業(yè)管理是一種市場(chǎng)行為，物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)參與招投標(biāo)并中標(biāo)后，與物業(yè)所有人簽訂物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的建筑物及其附屬設(shè)備設(shè)施、清潔衛(wèi)生、綠化、交通、治安、環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)，為房屋所有人、使用人提供綜合服務(wù)的市場(chǎng)行為。和其他市場(chǎng)行為一

33、樣，物業(yè)管理行為必須用法律進(jìn)行規(guī)范。物業(yè)管理行業(yè)系統(tǒng)、規(guī)范的法規(guī)制度正在健全，物業(yè)管理的發(fā)展需美一個(gè)既有競(jìng)爭(zhēng)秩序又有市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)則的推進(jìn)機(jī)制，相關(guān)法律和法規(guī)的完善，即市場(chǎng)規(guī)則的完善是物業(yè)管理健康發(fā)展的保證。1994年4月五日，建設(shè)部頒發(fā)了33號(hào)令，即城市新建住宅小區(qū)管理辦法，明確指出：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)初步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理?！睆亩酱_立了我國(guó)物業(yè)管理的新體制，為物業(yè)管理的體制改革指明了方向，提供了法規(guī)依據(jù)。2003年9月1日物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)作了原則性規(guī)定，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)行為，維護(hù)國(guó)家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人。使用人的合法權(quán)益，促

34、進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展又向前邁進(jìn)了一大步；1999年10月14日，建設(shè)部發(fā)布了關(guān)于印發(fā)份期物業(yè)管理協(xié)議）的通知，要求新建住宅小區(qū)在簽訂商品銷售合同時(shí)，要簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，從而解決了房屋出售后到業(yè)主委員會(huì)成立前物業(yè)管理的問(wèn)題，并有協(xié)議的示范文本；1999年10月30日，建設(shè)部頒布了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法，對(duì)物業(yè)管理專業(yè)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)管理，鼓勵(lì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)規(guī)模經(jīng)營(yíng)。特別是物業(yè)管理?xiàng)l例和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的出臺(tái)，進(jìn)一步規(guī)范了物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適的生活、工作環(huán)境，促進(jìn)和保障物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。經(jīng)過(guò)多年努力，從國(guó)家到地方各級(jí)人

35、民政府和物業(yè)管理企業(yè)，從不同層次和需要先后制定了一系列物業(yè)管理法規(guī)以及相關(guān)政策、各項(xiàng)管理制度與辦法，為搞好物業(yè)管理打下了基礎(chǔ)。然而，這些離完善的物業(yè)管理法規(guī)體系還相差很遠(yuǎn)，需繼續(xù)健全以適應(yīng)當(dāng)前蓬勃發(fā)展的物業(yè)管理行業(yè)的需要。2、制定切實(shí)可行的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3、轉(zhuǎn)變業(yè)主和使用人的消費(fèi)觀念在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，我國(guó)住房制度采用的是福利制社會(huì)分配體系，人們居住公有住宅。住宅的管理和維修全部由政府指定的部門(mén)承擔(dān)。居民習(xí)慣的是“只享受，不（少）付費(fèi)”。我國(guó)實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)后，人們不僅獲取住宅的方式發(fā)生了改變，使得產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化，物業(yè)管理也隨之出現(xiàn)，而人們對(duì)物業(yè)服務(wù)不認(rèn)識(shí)、不理解。因此，就產(chǎn)生了如何

36、轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念、認(rèn)識(shí)和實(shí)踐物業(yè)管理的問(wèn)題。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，人們?cè)诘玫阶》砍蔀闃I(yè)主后，要與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確各種交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主對(duì)于支付了大筆房款后，還要按期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)不理解，有的業(yè)主甚至不清楚應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，更不會(huì)想到應(yīng)主動(dòng)去交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理?xiàng)l例明確闡明，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)有連帶交納責(zé)任。4嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)收支情況應(yīng)定期向用戶公開(kāi)，接受用戶的監(jiān)督，使用戶明白自己交出的錢(qián)具體都用在了什么地方，從而使用戶明白交納服務(wù)費(fèi)的必要性和重要性，

37、進(jìn)而使他們從被動(dòng)交費(fèi)轉(zhuǎn)向主動(dòng)交納各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用?？傊鉀Q好物業(yè)收費(fèi)難的問(wèn)題，有利于物業(yè)管理工作的正常進(jìn)行，有利于人們生產(chǎn)和工作環(huán)境的改善，也有利于業(yè)主的根本利益。房屋租賃市場(chǎng)調(diào)查的準(zhǔn)備組織調(diào)查人員1、確定總負(fù)責(zé)人。一般總負(fù)責(zé)人應(yīng)為公司營(yíng)銷部門(mén)經(jīng)理或公司主管副總經(jīng)理。2、選拔調(diào)查人員。3、組織調(diào)查小組。根據(jù)調(diào)查業(yè)務(wù)的類型、調(diào)查量的多少以及房屋調(diào)查緊急程度的高低，可一組。跳由23組成。4確定每組的負(fù)責(zé)人。根據(jù)每組的任務(wù)，選拔適當(dāng)人選擔(dān)任。5、進(jìn)行培訓(xùn)。有關(guān)調(diào)查人員就需要做好以下幾項(xiàng)工作：1、收集、整理公司現(xiàn)有的資料、信息或情報(bào)，包括相關(guān)文字、圖片、音像等。2、對(duì)上述資料進(jìn)行初步分析，尋找關(guān)于房屋租

38、賃方面有用的調(diào)查線索和相關(guān)信息；3、在分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)已有的經(jīng)驗(yàn)提出假設(shè)并對(duì)多個(gè)假設(shè)進(jìn)行推斷，從而縮小正式現(xiàn)查范圍，更加明確房屋租賃調(diào)查的邊界和具體內(nèi)容，以把握房屋租賃調(diào)查的方向，提高細(xì)查的效率。設(shè)計(jì)調(diào)查表調(diào)查表是整個(gè)調(diào)查工作的核心。房屋租賃市場(chǎng)調(diào)查表一般由兩個(gè)分表組成：1、出租房屋供給情況表其內(nèi)容主要有：出租房屋名稱、所在地區(qū)、建成年月、出租面積、出租時(shí)間、租金水平及變化情況、。出租房屋的類型和等級(jí)（檔次）、配套設(shè)備設(shè)施狀況、空置率、出租策略、影響房屋出租的最大因素、具體房東的記錄、出租單位的資料、新建出租房屋、在建出租房屋以及調(diào)查日期等項(xiàng)目。2、出租房屋需求情況表其內(nèi)容主要有：稅戶的類型

39、一規(guī)模。粗戶所從事前行業(yè)或職業(yè)j租戶承租的房屋面積大小、是否有擴(kuò)租的穆薩；?！弊庀?duì)喬租房屋的滿意程度。租戶對(duì)房屋的位置、面積、開(kāi)間。檔次、配套設(shè)備以及物業(yè)管哪B務(wù)的要求，租戶對(duì)租金的要求等等。編制調(diào)查計(jì)劃調(diào)查方案也稱調(diào)查計(jì)劃，它是調(diào)查小組進(jìn)行調(diào)查的行動(dòng)綱領(lǐng)，其主要內(nèi)容包括：確定調(diào)查目的、調(diào)查方式和方法、信息收集和范圍、調(diào)查進(jìn)度、調(diào)查經(jīng)費(fèi)預(yù)算、人員組織極其調(diào)查資料的統(tǒng)計(jì)與分析等。房屋租賃市場(chǎng)調(diào)查的實(shí)施進(jìn)行房屋租賃市場(chǎng)調(diào)查與分析所謂房屋租賃市場(chǎng)的調(diào)查與分析，是指調(diào)查人員按照調(diào)查方案規(guī)定的目的、方法、時(shí)間、范圍、內(nèi)容、步驟等進(jìn)行房屋租賃市場(chǎng)信息資料的收集并進(jìn)行分析工作的過(guò)程。具體包括兩個(gè)方面：1、

40、房屋租賃市場(chǎng)的調(diào)查2、調(diào)查資料的整理與分析進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證提供房屋租賃服務(wù)的經(jīng)濟(jì)論證是房屋租賃調(diào)查報(bào)告的一個(gè)必要的組成部分。進(jìn)行房屋租賃經(jīng)濟(jì)論證就是通過(guò)技術(shù)分析，論證提供房屋租賃服務(wù)在經(jīng)濟(jì)上是否值得，或者能否取得必要的利潤(rùn)。進(jìn)行房屋租賃經(jīng)濟(jì)論證的簡(jiǎn)要做法是：（1）一根據(jù)調(diào)查結(jié)果得到的房屋租金水平，判斷公司代理出租房屋的租金水平，從而得到待田租房屋的月租金價(jià)格，進(jìn)而求出房屋業(yè)主的平均月租金收入，最終得到房屋業(yè)主應(yīng)該付給公司的房屋租賃代理費(fèi)。租賃代理費(fèi)通常是一個(gè)月的房屋租金收入，或者是年租金收入的定比例。這就是物業(yè)管理公司提供房屋租賃服務(wù)的收入。（2）根據(jù)實(shí)際情況，求出公司為提供租賃服務(wù)所付出的代價(jià)或

41、支出，包括調(diào)查經(jīng)費(fèi)支出、租賃服務(wù)管理人員支出、相關(guān)稅收支出等等。（3）用收入減去支出，得到的就是公司提供房屋租賃服務(wù)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)。如果利潤(rùn)為正值，則該項(xiàng)服務(wù)在經(jīng)濟(jì)上就是可行的。正值越大，利潤(rùn)越高，該業(yè)務(wù)越值得進(jìn)行。否則，利潤(rùn)為負(fù)值，提供房屋租賃服務(wù)在經(jīng)濟(jì)上就是不可行的。撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告房屋租賃市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告是物業(yè)管理企業(yè)提供房屋租賃服務(wù)決策的重要參考。在完成以上工作后，調(diào)查小組負(fù)責(zé)人要積極負(fù)責(zé)并組織調(diào)查組成員分工合作共同編寫(xiě)調(diào)查報(bào)告。房屋租賃市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告通常包括以下主要內(nèi)容：前言、摘要、目錄、正文、有關(guān)建議、附件市場(chǎng)調(diào)查的基本方法詢問(wèn)法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法觀察法（1）調(diào)查人員育接觀察。調(diào)查者在現(xiàn)場(chǎng)觀察

42、和統(tǒng)計(jì)，耳聞目睹客戶對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)和公開(kāi)的言行。（2）利用設(shè)備間接觀察。調(diào)查者利用錄音機(jī)、錄像機(jī)、照相機(jī)、監(jiān)測(cè)器、測(cè)、器等現(xiàn)代化器械間展東施消對(duì)門(mén)的行為進(jìn)行觀察，以收集資料。觀察法所得的資料深入詳細(xì)，真實(shí)性大，較為客觀。但是，該法所需時(shí)間長(zhǎng)、費(fèi)用大，易受時(shí)間和空間條件限制，只能觀察到正在發(fā)生的現(xiàn)象和一些表面情況，難以探知被調(diào)查者的動(dòng)機(jī)、偏好等內(nèi)在心理活動(dòng)。市場(chǎng)調(diào)查的技術(shù)1調(diào)查表的設(shè)計(jì)依仗完整的調(diào)查表，通常有5個(gè)構(gòu)成要素：（l）被調(diào)查者的自然情況。如姓名、單位、收入等。（2）調(diào)查的具體項(xiàng)目。（3）填表說(shuō)明。講清調(diào)查意圖、填表要求、注意事項(xiàng)等。（4）編號(hào)。某些調(diào)查表須編號(hào)，便于分類歸檔或由計(jì)算機(jī)處理

43、。（5）調(diào)查者。如調(diào)查人姓名、單位和日期等。依據(jù)調(diào)查問(wèn)題要求不同，調(diào)查表上詢問(wèn)的問(wèn)題類型和內(nèi)容設(shè)計(jì)也就不同。主要有如下（1）二項(xiàng)選擇型。又稱是非式、贊否式。它只要求被調(diào)查者在兩項(xiàng)相互對(duì)立的答案中選答一個(gè)。（2）多項(xiàng)選擇型。由調(diào)查者事先列出許多答案，讓被調(diào)查人員選擇適合自己的答案的方法。（3）順位型。對(duì)所詢問(wèn)的問(wèn)題列出幾個(gè)答案，清被調(diào)查者依自己喜歡的程度對(duì)各答案列出先局順序的方法。（4移度評(píng)等型。調(diào)查人員對(duì)詢問(wèn)的問(wèn)題列出程度不同的幾個(gè)答案，并對(duì)答案事先按（5）自由回答型。設(shè)計(jì)調(diào)查表應(yīng)注意以下事項(xiàng)：（1）問(wèn)題要短。較長(zhǎng)的問(wèn)題容易被調(diào)查者混淆。（2）每一個(gè)問(wèn)題只能包含一項(xiàng)內(nèi)容。（3）問(wèn)題中不要使用專

44、門(mén)術(shù)語(yǔ)，如容積率。（4）問(wèn)題答案不宜過(guò)多，問(wèn)題的含義不要模棱兩可。（5）要注意問(wèn)問(wèn)題的方式。根據(jù)具體情況選擇直接詢問(wèn)或間接詢問(wèn)方式。抽樣調(diào)查：是指從調(diào)查對(duì)象的總提中抽取有代表性的若干樣本進(jìn)行調(diào)查，并從熟練上推斷總體的專門(mén)調(diào)查方法。市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法定性預(yù)測(cè)又稱為經(jīng)驗(yàn)判斷法、外推法，它是根據(jù)已掌握的歷史資料和現(xiàn)實(shí)資料，憑借個(gè)人經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)和分析判斷能力，對(duì)預(yù)測(cè)對(duì)象未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)做出性質(zhì)和程度的判斷。常見(jiàn)的定性預(yù)測(cè)方法有： （1）經(jīng)理人員評(píng)判預(yù)測(cè)法。請(qǐng)相關(guān)部門(mén)的主管人員及J些專家對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)提供詳盡資料，充分地發(fā)表自己的看法，并相互交叉、取長(zhǎng)補(bǔ)短，最后匯總出預(yù)測(cè)意見(jiàn)。（2）客戶需要直接調(diào)查法。即調(diào)查客戶的

45、意見(jiàn)，分析客戶的需求，參照市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，預(yù)測(cè)未來(lái)某一時(shí)期的市場(chǎng)情況。（3）銷售人員意見(jiàn)法。即主要集中市場(chǎng)銷售人員的意見(jiàn)，據(jù)此做出未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)。（4）綜合判斷法。該法是將經(jīng)理人員意見(jiàn)法和銷售人員意見(jiàn)法結(jié)合起來(lái)而進(jìn)行的市場(chǎng)預(yù)測(cè)。（5）專家預(yù)測(cè)法。即根據(jù)專家的經(jīng)驗(yàn)和判斷進(jìn)行預(yù)測(cè)的一種預(yù)測(cè)方法。2、定量預(yù)測(cè)法：時(shí)間序列預(yù)測(cè)法、回歸預(yù)測(cè)法影響房屋租賃市場(chǎng)預(yù)測(cè)的主要因素城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房屋出售市場(chǎng)情況、房屋租賃政策法規(guī)環(huán)境房屋出售市場(chǎng)情況盡屋些堅(jiān)頁(yè)場(chǎng)痘退包括兩個(gè)方面：第一，房屋出售市場(chǎng)供給情況，如待建、新建與存量待售、已售房屋的名稱、地區(qū)、數(shù)量、類型、檔次、配套設(shè)施、價(jià)格、物業(yè)管理單位、成交條件（預(yù)

46、付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時(shí)的房齡和狀況以及開(kāi)發(fā)單位和調(diào)查日期等項(xiàng)目。第二，房屋出售市場(chǎng)需求情況，包括客戶資料和需求狀況。就客戶資料來(lái)說(shuō)，主要包括客戶的單位名稱、職業(yè)或從事的行業(yè)、地區(qū)、收入水平、購(gòu)買(mǎi)用途、購(gòu)買(mǎi)心理特征、對(duì)承租房屋的看法以及對(duì)出售物業(yè)的品質(zhì)、價(jià)格、地區(qū)、配套等方面的需求。市場(chǎng)需求狀況，主要是指客戶對(duì)出售房屋需求的旺盛程度以及是否需大于求等等。房屋出租市場(chǎng)與房屋出售市場(chǎng)是密切聯(lián)系在一起的。房屋出售市場(chǎng)產(chǎn)品質(zhì)量好、位置優(yōu)、配套全、價(jià)格低，則必然會(huì)吸引大量消費(fèi)者去購(gòu)買(mǎi)，而租賃市場(chǎng)就會(huì)因此而減少一些承租客戶；反之，如果房屋出售市場(chǎng)沒(méi)有真正適合消費(fèi)者需要的房屋產(chǎn)

47、品，比如價(jià)格太高、配套不全、位置欠佳等，則消費(fèi)者就會(huì)轉(zhuǎn)而到房屋出租市場(chǎng)去承租自己滿意的房屋等等。所以，在分析和預(yù)測(cè)房屋出租市場(chǎng)時(shí)，一定要注意分析房屋出售市場(chǎng)，并努力把兩者結(jié)合起來(lái)。這樣才有可能準(zhǔn)確地把握房屋出租市場(chǎng)的現(xiàn)況與未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。（三）房屋租賃政策法規(guī)環(huán)境制定房屋租賃方案的程序（一）確認(rèn)租賃房屋的類型、檔次和租戶的來(lái)源（l）按租賃房屋的用途不同，可分為住宅用房和經(jīng)營(yíng)性用房。后者按具體用途又可以分為辦公用房和商業(yè)用房等。住宅用房租賃是最為常見(jiàn)的。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一這些年城市的辦公用房和商業(yè)用房租賃也日益趨多，并已形成專業(yè)化管理。（2）租賃房屋的檔次不同，住宅用房可以大致劃分為花園別墅、

48、高檔公寓和普通住房3種類型；辦公、商業(yè)用房可大致劃分為高檔和中、一低檔用房幾種類型。如寫(xiě)字樓可以劃分為高檔寫(xiě)字樓和中、低檔寫(xiě)字樓等類型。不同類型和檔次的租賃房屋，其租戶來(lái)源通常也是不同的：（1）住宅用房的租戶一般是單個(gè)家庭或個(gè)人（2）辦公用房的租戶通常是各行各業(yè)的一些單位。（3）商業(yè)用房的租戶是從事各種商品買(mǎi)賣(mài)的單位甚至個(gè)體戶。掌握爭(zhēng)取租戶的措施和了解租戶情況的方法物業(yè)管理企業(yè)爭(zhēng)取租戶的措施發(fā)布廣告、“免費(fèi)”或優(yōu)惠、引導(dǎo)參觀、建立租售中心、與獨(dú)立的房地產(chǎn)代理商、經(jīng)紀(jì)人合作物業(yè)管理企業(yè)了解租戶情況的方法（1）開(kāi)展?jié)撛谧鈶舻牡怯洠唬?）核對(duì)潛在的租戶的身份證明（3）調(diào)查租戶的租賃經(jīng)歷和資信狀況制定

49、房屋租賃管理的各項(xiàng)制度1、房屋租賃租金管理制度2、房屋使用與維修管理制度3、房屋轉(zhuǎn)租與退租管理制度明確房屋租賃糾紛處理的方法房屋租賃糾紛處理的方式解決房屋阻租賃的方式主要有協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟協(xié)商是發(fā)生糾紛的雙方，本著互諒互讓、團(tuán)結(jié)和睦的原則進(jìn)行協(xié)商，整個(gè)過(guò)程全由雙方參加并自主解決，一般糾紛不大，矛盾也容易解決的問(wèn)題都采取這種方法潮解是在他人主持下，矛盾雙方經(jīng)過(guò)談判條件、講明目的、達(dá)成共識(shí)部裁，是國(guó)家規(guī)定的合同管理仲裁機(jī)關(guān)對(duì)房屋租賃糾紛誰(shuí)是誰(shuí)非做出的裁決。當(dāng)發(fā)生物業(yè)租賃糾紛的當(dāng)事人不接受調(diào)解或經(jīng)調(diào)解無(wú)效時(shí)，物業(yè)租賃關(guān)系的任何一方都可以向國(guó)家規(guī)定的合同管理仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng)仲裁嘟訟，是物業(yè)租賃糾紛的

50、一方當(dāng)事人向人民法院提出物業(yè)租賃糾紛訴訟狀，請(qǐng)求人民法院根據(jù)物業(yè)租賃糾紛的事實(shí)做出調(diào)解或依法做出判決。訴訟，可以在物業(yè)租賃糾紛調(diào)解不成時(shí)直接向人民法院提出，也可以在國(guó)家合同管理仲裁機(jī)關(guān)做出“仲裁決定書(shū)”后的15天內(nèi)向人民法院提出。房屋租賃糾紛主要有以下幾種情況（1）租金糾紛（2）租賃期間因使用、修繕、改建等引起的糾紛（3）租賃期間因互換房屋使用權(quán)引起的糾紛（4）租賃合同解除的糾紛房屋租賃租金的構(gòu)成的8個(gè)因素折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、地租、保險(xiǎn)費(fèi)、利潤(rùn)、房產(chǎn)稅租金基數(shù)的核定主要有以下3種方法：1、等級(jí)計(jì)算法2、項(xiàng)目基分計(jì)算法3、結(jié)合計(jì)算法調(diào)劑因素主要有以下3種：（1）主要是體現(xiàn)房屋價(jià)值的因素

51、，如房屋的保暖隔熱性能，墻體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，附屬設(shè)施，包括水、電、衛(wèi)生、煤氣等是否完備，以及地面、門(mén)窗。室高的情況。（2）主要是體現(xiàn)使用價(jià)值的因素，如樓層、朝向、環(huán)境、采光等因素。（3）體現(xiàn)供求關(guān)系的因素，如房屋所處位置（或地段）和環(huán)境等。在確定租金基數(shù)和調(diào)劑因素后，就可以計(jì)算月租金額了，計(jì)算方法一般如下：月租金額=（租金基數(shù)調(diào)劑因素）X計(jì)租面積+附屬房單位租金X計(jì)租面積+設(shè)備租金房屋租賃管理的一般程序房屋租賃實(shí)行登記備案制度（1）房屋租賃合同當(dāng)事人向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，到市縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)提交有關(guān)資料，并填寫(xiě)房地

52、產(chǎn)租賃申請(qǐng)審批表。（2）申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：房屋租賃申請(qǐng)書(shū)、書(shū)面房屋租賃合同、房屋所有權(quán)證書(shū)或證明其產(chǎn)權(quán)的其他有效證件，當(dāng)事人各方的合法身份證明文件或其他合法資格證明，城市人民政府規(guī)定的其他文件。出租共有房屋的，還須提交其他共有人同意出租的證明，出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。（3）房屋租賃登記申請(qǐng)經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)審查合格后，頒發(fā)房屋租賃證。房屋租賃證是租賃行為合祛有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，房屋租賃證作為公安部門(mén)辦理戶口登記的憑證之一。（4）出租人應(yīng)當(dāng)依法繳納房屋租賃登記費(fèi)（房屋租賃管理費(fèi)）。當(dāng)事人雙方向稅務(wù)部門(mén)繳納印花稅等稅

53、款，至此，租賃登記完成并受到法律保護(hù)。出租房屋的交接與備案完成登記后，房屋產(chǎn)權(quán)人或代理出租者可以將房屋鑰匙、信箱鑰匙、大堂防盜大門(mén)鑰匙（密碼）移交給稅戶，物業(yè)管理企業(yè)則將有關(guān)資料送管理處備案，并根據(jù)雙方所簽訂的租賃合同的承租日期，將日期前所發(fā)生的所有費(fèi)用（管理費(fèi)、水電費(fèi)、電話費(fèi)、煤氣費(fèi)等）與產(chǎn)權(quán)人結(jié)算清楚，從承租日開(kāi)始，根據(jù)房屋租賃合同的約定問(wèn)貢仕人收取所與柏天資用。物業(yè)管理處或管理部門(mén)將收到的有關(guān)資料輸入電腦存檔備案，并更改事前的產(chǎn)權(quán)人檔案、客戶檔案，建立新的稅戶檔案。至此，整個(gè)租賃工作宣告完成。房屋租賃的條件（1）未依法取得房屋所有權(quán)證的。（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其

54、他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。（3）共有房屋未取得共有人同意的。（4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的。（5）屬于違法建筑的。（6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的。（7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的。（8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的。（9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。房屋租賃的有關(guān)政策（1）房屋租賃期限屆滿租賃合同終止后，承組人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。（2）租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受人人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住2年以上家庭成員

55、可以繼續(xù)承租。（3）承租人應(yīng)當(dāng)愛(ài)護(hù)并合理使用所承擔(dān)的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改、擴(kuò)建或增添。（4）出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。（）（）（）（5）承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償，將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；拖欠租金累計(jì)6個(gè)月以上的；公有住宅用房無(wú)證當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的，利用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的，故意損壞承租房屋的，法律、法規(guī)其他可以收回的。（6）以贏利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用的國(guó)有土地上簡(jiǎn)稱的房屋出租的

56、，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上交國(guó)家（7）承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。（8）房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。與客戶溝通的技巧1耐心傾聽(tīng)2反饋信息3、協(xié)調(diào)矛盾4解決疑難制定客戶關(guān)系管理的年度計(jì)劃客戶關(guān)系管理主要內(nèi)容（1）宣傳有關(guān)物業(yè)管理的知識(shí)和相關(guān)的政策法規(guī)。（2）物業(yè)管理區(qū)域中一些重要事情及時(shí)向客戶告知。（3）上征詢客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)或建議。（4）了解客戶目前對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的新要求。（5）客戶報(bào)修、投訴后的回訪。（6）對(duì)特殊客戶的特別關(guān)注（如殘疾人、孤寡老人、特殊貢獻(xiàn)者等）。（7）議定期公布物業(yè)管理費(fèi)及住房專項(xiàng)資金使用與管理情況。客戶關(guān)系管理實(shí)施方

57、式（1）通訊（2）海報(bào)（3）全文（4）住戶手冊(cè)（5）電子郵箱（6）投訴熱線（7）星（8）家庭拜訪（9）客戶調(diào)查（l0）座談會(huì)（11）節(jié)日聚會(huì)（12）上門(mén)服務(wù)（13）推廣活動(dòng)（14）設(shè)立鄰里守望小組（15）主辦消防日與客戶溝通的心理過(guò)程：注意、理解、接受、行動(dòng)與客戶非語(yǔ)言性的溝通溝通可以是語(yǔ)言的、文字的，也可是非語(yǔ)言性的，如眼神、微笑、皺眉、人體動(dòng)作等又傳遞信息。說(shuō)話者的語(yǔ)氣、聲調(diào)、面部表情，甚至說(shuō)話者與聽(tīng)話者之間的自然距離彭響溝通的效果。熟悉社區(qū)服務(wù)的范圍（）配套設(shè)施（二）娛樂(lè)休閑（三）咨詢服務(wù)（四）會(huì)所服務(wù)組織社區(qū)專題活動(dòng)：立頂、調(diào)研、策劃、論證、決策專題活動(dòng)的實(shí)施分3步：制定實(shí)施方案、籌備

58、工作、活動(dòng)進(jìn)行。策劃和實(shí)施社區(qū)專題活動(dòng)的過(guò)程中，特別要做以下5方面的工作：（一）確定社區(qū)活動(dòng)的主題（二）設(shè)計(jì)社區(qū)專題活動(dòng)的具體內(nèi)容（三）編寫(xiě)專題活動(dòng)宣傳資料應(yīng)注意了解客戶的心理和需求（1）應(yīng)以照片或畫(huà)面為主。（2）文字部分力求簡(jiǎn)潔扼要。（3）文字內(nèi)容應(yīng)包括企業(yè)介紹、企業(yè)經(jīng)營(yíng)特色、舉辦本次活動(dòng)的目的、時(shí)間安排、參加人員要求等。（4）在醒目的地方寫(xiě)些親切問(wèn)候或祝福的話。（5）不要忘記注明企業(yè)的聯(lián)系電話，以便公眾隨時(shí)能詢問(wèn)。（四）做好專題活動(dòng)的開(kāi)幕式（五）進(jìn)行專題活動(dòng)的總結(jié)社區(qū)服務(wù)的主要內(nèi)容（1）叫車(chē)服務(wù)。（2）代訂出租車(chē)服務(wù)。（3）代為聯(lián)系家教服務(wù)。（4）酒店預(yù)訂服務(wù)。（5）求助熱線服務(wù)。（6）代

59、收洗滌衣物。（7）代聯(lián)系快速服務(wù)。（8）代報(bào)刊雜志訂閱服務(wù)。（9）代機(jī)票、火車(chē)票、輪船票預(yù)計(jì)服務(wù)。（l0）提供小型車(chē)輛打氣服務(wù)（1l）洗車(chē)、打錯(cuò)服務(wù)。（l2）泊車(chē)服務(wù)。（l3）代為聯(lián)系外賣(mài)服務(wù)。（l4）提供室內(nèi)植物租賃服務(wù)。（15）提供有信譽(yù)的勞務(wù)公司服務(wù)。（16）公共事業(yè)費(fèi)代收代繳服務(wù)。（17）單元內(nèi)日常保養(yǎng)及維修服務(wù)。（l8）陪護(hù)老人服務(wù)。（l9）照看寵物服務(wù)。（20）房屋中介和租賃以及代辦其他事項(xiàng)服務(wù)。社區(qū)活動(dòng)的主要類型（1）固定節(jié)日活動(dòng)。如新春聯(lián)歡會(huì)、中秋節(jié)賞月舞會(huì)（晚會(huì)）、客戶入住周年慶等。（2）主題性活動(dòng)。如踏青活動(dòng)、棋牌類比賽、歌唱比賽等。（3）室外活動(dòng)。燒烤活動(dòng)、納涼晚會(huì)等。（

60、4）利用網(wǎng)絡(luò)組織社區(qū)活動(dòng)。網(wǎng)絡(luò)游戲比賽、小區(qū)網(wǎng)站聊天室等。結(jié)構(gòu)平面圖（1）基礎(chǔ)平面圖，工業(yè)建筑還有設(shè)備基礎(chǔ)布置圖（2）樓層結(jié)構(gòu)布置平面圖，工業(yè)建筑還包括柱網(wǎng)、吊車(chē)梁、柱間支撐、連系梁布置圖等。（3）屋面結(jié)構(gòu)平面圖，包括屋面板、天溝板、屋架、天窗架及支撐系統(tǒng)布置圖等。制定危房鑒定檢查制度施后，尚能短期使用，但須繼續(xù)觀察的房屋；愛(ài)工L妙理使用。適用于采取適當(dāng)安全技術(shù)措施后，可解危的房屋；第三，停止使用。適用于已無(wú)修繕價(jià)值，暫無(wú)條件拆除，又不危時(shí)可能倒塌并危及他人生命財(cái)產(chǎn)安全的房屋。房屋安全檢查的方法1直觀法、2、刺探、敲擊聽(tīng)聲法房屋完損等級(jí)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)

61、房、房屋完損等級(jí)的評(píng)定方法1鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定方法（1）房屋的結(jié)構(gòu)、裝修，設(shè)備的等組成各項(xiàng)程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，則房屋的完損等級(jí)就是分項(xiàng)所評(píng)定的完損程度。（2）房屋的結(jié)構(gòu)部分各項(xiàng)完損程度符合一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修設(shè)備部分中有一、二項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級(jí)，其余各項(xiàng)仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)按結(jié)構(gòu)部分的完損程度來(lái)確定。（3）房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重或樓面分項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級(jí)完損標(biāo)準(zhǔn)。（4）房屋結(jié)構(gòu)部分中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項(xiàng)的完損程度符合同一個(gè)萬(wàn)損標(biāo)準(zhǔn)。其余各分項(xiàng)完損程度可有高出一個(gè)等級(jí)的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋完損等級(jí)可按地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、

62、屋面等項(xiàng)的完損程度來(lái)確定。其他結(jié)構(gòu)房屋的完損等級(jí)評(píng)定方法（1）房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等部分各項(xiàng)程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損的等級(jí)就是分項(xiàng)的完損程度。（2）房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分等級(jí)大多數(shù)項(xiàng)目完損程度符合一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，有少量分項(xiàng)程度高出一個(gè)等級(jí)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)按絕大多數(shù)分項(xiàng)的完損成服來(lái)確定。3、基本做法評(píng)定房屋等級(jí)的做法一般分為定期和不定期兩種：（1）定期平定房屋完損等級(jí) 每隔一定時(shí)期（13年，或根據(jù)各地規(guī)定）對(duì)所管房屋進(jìn)行一次全面的逐棟完損等級(jí)評(píng)定，包括組織準(zhǔn)備、實(shí)施查勘、統(tǒng)計(jì)匯總3個(gè)階段。（2）不定期評(píng)定房屋完損等級(jí)根據(jù)氣候特征，如雨季、臺(tái)風(fēng)、暴風(fēng)雪等，著重對(duì)危險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋和一般損壞房屋等進(jìn)行檢查，評(píng)定完損等級(jí)房屋經(jīng)過(guò)中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗(yàn)收以后，重新評(píng)定完損等級(jí)。接管驗(yàn)收新建房屋后，要進(jìn)行評(píng)定房屋完損的等級(jí)。