物業(yè)公司資料：100個物業(yè)問題含解析

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1、一、物業(yè)收費類1、為什么物業(yè)管理公司一次性收取半年/一年的物業(yè)管理費？答：由于本小區(qū)客戶群特點，大部分業(yè)主事務(wù)繁忙，因此可能出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費交費不及時的現(xiàn)象；而我們也會將大部分精力用于催繳費用上（因為物業(yè)管理費是保證物業(yè)公司正常運轉(zhuǎn)的先決條件），這勢必就會影響到我們對您和其他方面的服務(wù)質(zhì)量。如按年度收取物業(yè)管理費，物業(yè)公司可將全部精力投入到對客戶服務(wù)中，在資金運轉(zhuǎn)上無后顧之憂。2、從什么時間開始計收我的物業(yè)管理費？答：按約定日期辦理收樓手續(xù)的，從辦理收樓手續(xù)之日起開始計算；未按收樓手續(xù)約定日期拖延收樓手續(xù)的，以開發(fā)商發(fā)給業(yè)主的“收樓通知書”上標明的交房時間的次月開始計收物業(yè)管理費。3、以什么面積

2、收取我的物業(yè)管理費？答：房產(chǎn)證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷售面積為準；房產(chǎn)證辦理以后，以實測后的建筑面積收取物業(yè)管理費。4、我入住時要繳納購房契稅和專項維修資金嗎？答：按雙方簽署的商品房預(yù)售合同中的條款執(zhí)行。5、我入住時應(yīng)該簽訂什么協(xié)議或文件？答：入住時您應(yīng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、臨時管理規(guī)約、樓宇查驗表、業(yè)主信息登記表、等資料。6、我們?nèi)绾沃牢飿I(yè)管理費都花在什么地方了？答：物業(yè)管理費主要用在小區(qū)內(nèi)各公共設(shè)施設(shè)備(電梯、消防監(jiān)控、供水供電設(shè)備)的日常養(yǎng)護、維修及公共清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化的維護等方面；物業(yè)管理公司將每年向業(yè)主公布一次物業(yè)管理公司對本小區(qū)收繳與支出的賬目，屆時您可以詳細了解物業(yè)

3、管理費是如何花銷的。7、業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎？答：沒有。只有業(yè)主委員會可以請有關(guān)審計部門進行審計。因為一般的業(yè)主不具備專業(yè)的財務(wù)知識，即使是專業(yè)財務(wù)人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán)，這樣只能嚴重干擾管理公司的正常運作。8、裝修需交哪些費用？答：裝修押金、裝修垃圾清運費、出入證工本費。9、為什么要交專項維修資金？答：根據(jù)國家物業(yè)管理條例及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)物業(yè)維修資金之相關(guān)規(guī)定，業(yè)主需要交納物業(yè)維修資金。新建居住小區(qū)商品住宅銷售時，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2%3%的比例向售房單位繳納維修資金。資金用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、

4、改造。維修資金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出年度財務(wù)預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會審定后實施。維修資金不足時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，按業(yè)主擁有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。商品住宅專項維修資金由房管局代為管理。10、車輛的停放費用都有什么？答：車位及其有償使用管理服務(wù)費用：a、租用車位：租金和物業(yè)服務(wù)費；b、專有車位：物業(yè)服務(wù)費；c、公共車位：收占地費。11、如果業(yè)主因為某種原因沒有及時繳納物業(yè)管理費，物業(yè)是否有權(quán)掐斷住戶的水、電供應(yīng)？答：物業(yè)管理公司沒有權(quán)力限制業(yè)主的水、電供應(yīng)；但有權(quán)暫時停止為欠費用戶提供服務(wù)。如果是代收代繳卡式收費，則要及時交費或充值，以免自動停水、停電，造成不必要的損失。12、售樓時的承諾

5、沒有兌現(xiàn)，我可以不交物業(yè)管理費嗎？答：不可以。因為物業(yè)管理公司與開發(fā)商是具獨立法人資格的公司，物業(yè)管理費是用于小區(qū)物業(yè)服務(wù)的，是物業(yè)公司用于保證和維護小區(qū)物業(yè)服務(wù)正常運行的根本。物業(yè)公司可以幫助業(yè)主、物業(yè)使用人按投訴程序向開發(fā)商/有關(guān)部門反映投訴，爭取盡早解決，但物業(yè)管理費仍需支付。13、有的業(yè)主不交物業(yè)管理費，這對我有影響嗎？答：有影響。因為物業(yè)服務(wù)的實施是需要業(yè)戶交納的物業(yè)管理費來支持的，如果有業(yè)戶不交管理費，勢必會給物業(yè)公司的管理運營經(jīng)費造成影響，也將影響了已交費業(yè)戶的利益，也就是影響了您的利益。14、物業(yè)管理服務(wù)費里面包括了哪些費用？如果沒有包含電梯費用，低層住戶也要交電梯費嗎？答：物

6、業(yè)管理服務(wù)費包括：管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；物業(yè)公司辦公費用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。高層住宅電梯費用是包含在物業(yè)服務(wù)費里面的；最低樓層住戶也要交納電梯費用；業(yè)主大會另有決議以及業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的，從其約定。15、小區(qū)的公共照明用電是否需要業(yè)主分攤？應(yīng)該按什么標準收??？答：全體業(yè)主公攤費用。16、收樓時還有許多配套設(shè)施，（例如：周邊綠化、車庫、行人通道等）沒有交

7、，是否需全額繳納物業(yè)管理服務(wù)費?答：原則上是要全額繳交的。17、裝修時為什么要交裝修保證金？是按哪些相關(guān)標準收??？答：根據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第一條和物業(yè)公司在具體操作時通過與業(yè)主簽訂協(xié)議，以收取一定的保證金的方式來約定裝修行為。以達到安全施工的目的。具體的收取標準以物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的金額為準。18、裝修時所產(chǎn)生的垃圾清運費是按什么標準收?。看穑貉b修垃圾清運費是按市場調(diào)節(jié)價收取的，清運費標準由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，也可以說是協(xié)商收費。19、業(yè)主辦理了入伙手續(xù)但沒有入住，也要繳納物業(yè)管理費？答：是的，要繳納物業(yè)管理費。因為在法律意義上來講，該單元的所有權(quán)已經(jīng)由開

8、發(fā)商移交到了單個的業(yè)主手中，物業(yè)管理公司已經(jīng)為該單位提供了公共性的物業(yè)管理服務(wù)（比如設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護、清潔綠化等服務(wù)），所以，您是要交物業(yè)管理費的。20、已經(jīng)購買了車庫或車位，為什么還要繳納停車費？答：嚴格來講是交納場地管理服務(wù)費。物業(yè)公司要對車庫或車位進行清潔和維護。21、小區(qū)內(nèi)的水景、園林維護如何進行？其保養(yǎng)運行是否額外收費？答：水景園林將由外包的專業(yè)公司進行維護與保養(yǎng)。能夠保證如噴泉之類的配套正常運行，運行時間由管理處具體擬定。其保養(yǎng)運行不額外收費，包含在物業(yè)管理費中。如遇大修則需動用維修資金。22、物業(yè)管理費是怎樣計算出來的，測算標準是什么？答：是依據(jù)國家前期物業(yè)服務(wù)合同、當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)物業(yè)管

9、理服務(wù)收費辦法所約定之物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量要求而定出管理費收費標準，其測算標準除依據(jù)以上內(nèi)容，亦參考當(dāng)?shù)匚飪r水平及物業(yè)管理費收費水平，并根據(jù)與樓盤檔次相匹配之服務(wù)需求和服務(wù)深度而作出測算并經(jīng)過政府部門最終批核確定。23、為什么我買了房，在小區(qū)內(nèi)停車還要交停車費？答：小區(qū)內(nèi)的停車位為業(yè)戶提供車輛停放之便利，但由于車位產(chǎn)權(quán)歸屬因素，其他人士若以租用形式使用，因此需要交納停車費及車位管理費，即類似租房需要交房租及管理費。24、這里的水、電、煤氣費定價是多少？答：物業(yè)管理公司將嚴格按照當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)水、電、煤氣費定價標準執(zhí)行。25、業(yè)主家被盜,物業(yè)公司是否一定要賠償？答：物業(yè)管理條例第47條物業(yè)管

10、理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。保安服務(wù)內(nèi)容不包含對住戶室內(nèi)財產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對小區(qū)內(nèi)特定的人、財、物予以管理。只要保安服務(wù)達到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒有法律責(zé)任。26、房屋未裝修，入住前是否要交納物業(yè)管理費？答：只要房屋已交付，無論業(yè)主是否入住，都要交納物業(yè)管理費。因為物業(yè)公司已經(jīng)開始提供服務(wù)。物業(yè)公司并不是為一個或幾個業(yè)主服務(wù)，而是為整個小區(qū)提供服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系是一對整體業(yè)主的合同關(guān)系。物業(yè)管理費是用于整個小區(qū)維護保養(yǎng)、維持小區(qū)正常持續(xù)運行所必須的費用，并非物業(yè)公司的經(jīng)營性收入。如果一個或幾個業(yè)

11、主不交物業(yè)管理費，必然導(dǎo)致物業(yè)管理費入不敷出，物業(yè)公司因缺乏資金對小區(qū)的維護管理將難以為繼，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損。27、我不付裝修垃圾清運費，由裝修公司清走可以嗎？答：可以，但業(yè)主需要簽署承諾書及交納保證金，裝修完工后無違規(guī)如在公共區(qū)域堆放垃圾、搬運過程無撒漏等情況則予以退還。二、物業(yè)服務(wù)類28、物管服務(wù)包括哪些內(nèi)容?有無專門的物管手冊給客戶?答：物業(yè)管理公司在收取了物業(yè)管理費以后，需要按照有關(guān)政府法規(guī)與協(xié)議約定的服務(wù)內(nèi)容提供服務(wù)，主要包括：房屋共用部位的維護和管理；房屋共用設(shè)施設(shè)備運行的維護和管理；檔案資料的管理；環(huán)境衛(wèi)生的管理；交通秩序與車輛停放的管理；房屋裝飾裝修的管理；小區(qū)綠化、

12、景觀的管理；各類工程報修并記錄；物管公司向業(yè)主提供前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、臨時管理規(guī)約與業(yè)業(yè)手冊和房屋裝飾裝修服務(wù)協(xié)議等文件資料。29、物業(yè)客戶服務(wù)部是干什么的？答：負責(zé)客服工作的策劃；負責(zé)入伙手續(xù)、裝修手續(xù)的辦理及資料整理并歸檔；顧客來電、來訪、報修、請修、投訴的受理和跟蹤處理；小區(qū)綜合巡查；物品出入控制；進行客戶走訪和回訪；便民服務(wù)的組織與開展；顧客意思的征詢與反饋；顧客的檔案理；客服部的各種文檔輸入工作；客服人員行為的規(guī)范與管理；物業(yè)服務(wù)費的催繳工作。30、因工程質(zhì)量遺留問題，業(yè)主是否可以拒交管理費？答：不可以，開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的問題，而物業(yè)管理費用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法

13、律問題，二者不能混淆，業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或通過物業(yè)公司代為協(xié)商處理。31、草坪或其他植物會定期整修嗎？答：會按季節(jié)與植物長勢情況定期整修或補栽。32、房屋有問題找哪個部門？答：可以找物業(yè)服務(wù)中心，由物業(yè)服務(wù)中心受理后根據(jù)住宅質(zhì)量保證書的約定與開發(fā)商聯(lián)系履行有關(guān)房屋保修義務(wù)。33、高層住戶水壓不夠怎么辦？答：可以直接向所管轄區(qū)內(nèi)自來水主管部門投訴，也可以向所在小區(qū)物業(yè)反映，由物業(yè)人員代為聯(lián)系相關(guān)部門進行情況說明及報修。34、業(yè)主問：“我裝修時，搬運裝修材料，是否可以使用電梯？”答：可以使用電梯，但為了保護好全體業(yè)

14、戶的利益，對于大件物品（超高、超寬）須從樓梯搬運，搬運河砂、水泥時必須做好電梯內(nèi)地面的防護，不得散裝或使用手推車進出電梯，所搬運的裝修材料需做到包裝完整并保證電梯內(nèi)的衛(wèi)生，遵守正確的電梯使用規(guī)范。35、業(yè)主入住后垃圾怎樣處理？答：對于生活垃圾，業(yè)主可以封好袋后放在指定的垃圾桶內(nèi)，裝修垃圾不得投放到垃圾桶內(nèi)，需業(yè)主用袋裝好后并做好封閉，統(tǒng)一放在小區(qū)內(nèi)指定的裝修垃圾點內(nèi)。36、業(yè)主逾期收樓要承擔(dān)哪方面的責(zé)任？答：在商品房符合買賣合同的交付使用條件后，如因業(yè)主個人原因而不能按期收房的，則業(yè)主需承擔(dān)以下責(zé)任：1、房屋不因業(yè)主不辦理交付使用手續(xù)而視為未交付，其將在一定期限屆滿后視為已向業(yè)主交付，房屋的風(fēng)

15、險也將轉(zhuǎn)由業(yè)主承擔(dān)。2、因房屋所發(fā)生的物業(yè)費及物業(yè)費之外所發(fā)生的需由業(yè)主共同分攤的費用（加壓費、電梯費等），等相關(guān)費用并不因業(yè)主不收樓而免除。37、車輛停放時，車主享有什么樣的權(quán)利？假如車輛丟失，物業(yè)管理公司應(yīng)該承擔(dān)什么樣的責(zé)任？答：車主享有車輛停放，及對物業(yè)人員服務(wù)態(tài)度的投訴權(quán)利等。至于車輛丟失的賠償問題,要看具體原因,如果物業(yè)公司管理人員履行了正常的安全防范義務(wù)，不存在失職情形，業(yè)主不能要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。如果物業(yè)公司有明顯的失職情形，并且這種失職與業(yè)主存在一定的因果關(guān)系，則物管有可能要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。38、物業(yè)管理公司能否在房屋樓頂或者電梯轎箱內(nèi)架設(shè)廣告牌？答：可以做一些公益性

16、的宣傳,同時,根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,經(jīng)營性的廣告所得,用于補貼物業(yè)管理費的不足，剩余的用于補充專項維修資金。39、小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施損壞，維修費用是包含在物業(yè)管理服務(wù)費內(nèi)嗎？如果不是，維修費用該由誰來承擔(dān)？答：公用設(shè)施的小修和日常保養(yǎng)費用包含在物業(yè)管理服務(wù)費中。40、別的小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費只有0.5元/平方米/月，我們小區(qū)為什么收費那么高？答：a、從規(guī)模，品質(zhì)，園林景觀，小區(qū)智能化和舒適度來講都優(yōu)于其他小區(qū)。b、管理服務(wù)費是通過科學(xué)測算后,根據(jù)日常開支情況進行定位的,符合物業(yè)管理收費的“以支定收”原則。41、物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)配套有哪些？使用流程是怎樣的？答：物業(yè)管理公司除提供前期物業(yè)服務(wù)

17、協(xié)議所規(guī)定之物業(yè)管理服務(wù)外，亦會因應(yīng)客戶之需求，適時提供其他便利業(yè)戶之有償服務(wù)，屆時請留意管理處公告之有關(guān)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)收費標準信息。42、業(yè)主委員會何時成立？有哪些責(zé)任與義務(wù)？答：依據(jù)物業(yè)管理條例，符合業(yè)主委員會成立條件的居住小區(qū)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)履行以下職責(zé)：集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；督臨時管理規(guī)約的實施；主大會賦予的其他職責(zé)。43、寵物飼養(yǎng)的若干問題？答：本物業(yè)不得飼養(yǎng)兇猛、高大及不利于衛(wèi)生的動物（如獵狗、家禽、蛇、猛獸、猛禽等；）

18、如業(yè)主飼養(yǎng)犬，需持有相關(guān)部門發(fā)放的許可證，執(zhí)行登記和年檢，并需每年到相關(guān)部門辦理手續(xù)。對有需要的業(yè)主可提供周邊地區(qū)的寵物醫(yī)院資料。業(yè)主在遛狗時，應(yīng)以繩束之，及時清潔寵物在公共區(qū)域內(nèi)排放的糞便。44、我們?nèi)绾瓮对V？怎樣報修？答：您如果要投訴個別管理、服務(wù)人員時，請記錄其姓名、證件編號，可以直接到物業(yè)客戶服務(wù)部投訴，也可用電話、書信函件的形式進行投訴。我們將進行調(diào)查、核實并及時向閣下反饋處理意見。物業(yè)管理公司收到您的報修后，維修人員在三十分鐘內(nèi)趕到維修現(xiàn)場。業(yè)主室內(nèi)維修只按零部件成本價格收取適當(dāng)費用，維修之前，請您在維修工作單中維修報價一欄中簽字確認，維修結(jié)束后，請在維修工作單上簽署維修意見。倘若

19、業(yè)戶對維修服務(wù)結(jié)果存有異議或意見，請在維修工作單上予以說明或向物業(yè)客服部進行投訴。45、我們的信件等郵件怎么接收？答：我們的普通信件將由郵政人員分發(fā)到信箱。46、為什么填寫業(yè)主聯(lián)系信息登記表，如何保密？答：主要是想通過此種方式了解業(yè)主的基本情況，以便于我們更好的為業(yè)主提供有針對性的個性化服務(wù)，如當(dāng)業(yè)主不在，而家中出緊急狀況時，物業(yè)管理公司可通過您所提供的緊急情況下的聯(lián)絡(luò)號碼與您及時聯(lián)絡(luò)，使您及時得以處理使損失降到最低。對于業(yè)主簽署的任何協(xié)議和個人資料我處均有專人管理，并建立健全檔案管理制度，資料的查閱必須由經(jīng)理批準方可查閱。47、我家里跑水了，物業(yè)應(yīng)負什么責(zé)任？答：物業(yè)管理公司以提供物業(yè)管理服

20、務(wù)業(yè)務(wù)為宗旨。公司所應(yīng)履行的、承擔(dān)的責(zé)任、享有的權(quán)利均由臨時管理規(guī)約賦予并作明確規(guī)定。假如跑水是因物業(yè)公司違反法律及相關(guān)契約的規(guī)定而造成的，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，反之，則不應(yīng)承擔(dān)事故責(zé)任。我們要求業(yè)主在二次裝修過程中做防水實驗，目的是以免將來給自己帶來不必要的麻煩。48、物業(yè)是否對噪音施工有限制？答：有。按照業(yè)主、施工方、物業(yè)公司三方簽署的裝修管理協(xié)議執(zhí)行。49、如業(yè)主在驗房時，對房屋內(nèi)各項指標存在異議，業(yè)主可否不收房？答：按照銷售合同約定，本單元已具備各項交接條件，業(yè)主已可以接收所購單元，如存在不足，雙方應(yīng)簽署收樓的書面?zhèn)渫洸⒓s定修復(fù)時間，由開發(fā)商整改小組負責(zé)解決，且房屋竣工后有質(zhì)量保

21、證期，相關(guān)問題可以得到妥善解決。所以并不影響房屋的交付。50、電梯運行噪音問題？答：電梯噪音符合城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準的規(guī)定范圍之內(nèi)，不會超標。51、底層的屋頂清潔如何管理？答：物業(yè)公司首先會制定定期清潔的工作計劃，安排保潔人員定期清潔。同時也將通過宣傳提醒業(yè)主不要隨意從窗戶向室外屋頂扔雜物。52、物業(yè)公司何時正式工作？答：物業(yè)公司在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后即展開物業(yè)前期介入工作；在交房后面向業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。53、交房后裝修公司進場需要辦理什么手續(xù)？答：裝修施工單位需要提供公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證、設(shè)計圖紙等原件及復(fù)印件，且復(fù)印件上需加蓋公司公章，到物業(yè)服務(wù)中心辦裝修備案手續(xù)。并繳納相應(yīng)的費用（

22、如施工人員的出入證等）。54、自來水水質(zhì)如何保證？答：本小區(qū)自來水是由市政自來水公司管道直接供應(yīng)到各業(yè)主單元的，水質(zhì)經(jīng)過自來水公司嚴格的檢驗。三、工程維修類55、物業(yè)工程部的工作是什么？答：物業(yè)工程部的工作是對小區(qū)的公共區(qū)域進行小修；公共設(shè)施設(shè)備運行、維護、保養(yǎng)，保證小區(qū)水電氣的正常供應(yīng)；制訂中修、大修計劃；并向業(yè)主提供室內(nèi)有償維修服務(wù)。在二次裝修期間進行裝修管理服務(wù)，平時工程的維修報修工作等。56、什么是住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備？答：除業(yè)主自用部位以外的區(qū)域，如：住宅的共用墻體、共用設(shè)施設(shè)備(如上下水管線等)、主體結(jié)構(gòu)、承重部位、樓梯間、電梯大廳、電梯、各設(shè)備房、消防監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備，小區(qū)

23、道路、場地、綠化、路燈、健身場所等。57、業(yè)主或物業(yè)管理公司能否擅自利用物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備？答：業(yè)主不可以擅自利用。但是物業(yè)公司根據(jù)服務(wù)合同約定,從業(yè)主利益出發(fā)可以視情況利用。58、小修、中修、大修都包括哪些內(nèi)容？答：a、大修工程是指需牽動或拆換部分主體構(gòu)件或設(shè)備，但不需要全部拆除的工程；b、中修工程是指需牽動或拆換少量主體結(jié)構(gòu)或設(shè)備，但保證原房或設(shè)備的結(jié)構(gòu)和規(guī)模的工程；c、小修工程是指及時修復(fù)房屋或設(shè)備在使用過程中，其構(gòu)部件小的損失，以保證房屋或設(shè)備原有等級的日常養(yǎng)護工程。59、小修費和公共設(shè)施維修費的區(qū)別？答：小修費用是公共區(qū)域的常規(guī)維修和業(yè)主單元內(nèi)簡單維修（材料需自備）。公共設(shè)施

24、維修是指各類供、配電、給排水、燃氣設(shè)備等的維修費用，用途是不同的。60、戶內(nèi)結(jié)構(gòu)是否可以改動？答：戶內(nèi)隔離墻（12CM以下的）原則上在不影響房屋結(jié)構(gòu)及左右鄰居房屋質(zhì)量的情況下可以拆改。61、對講機、配電箱、寬頻、電話接口、電視插口？答: 不可私自移動，如需改動需到小區(qū)客戶服務(wù)中心申請，由原安裝單位進行改動，否則不再列入保修范圍之內(nèi)。煤氣管道改動則需到煤氣公司申請，批準后由煤氣公司安排專人施工。62、廚房的煤氣管道是否可以更改，是否可以藏在櫥柜里面？答：煤氣管道原則上不可以更改，如需更改，先要報煤氣公司審批并由煤氣公司施工。倘若煤氣公司確定滿足通風(fēng)的情況下，可以將管道藏在櫥柜內(nèi)。63、房屋發(fā)現(xiàn)裂

25、縫、漏水等問題是否保修？保修期限是多久？答：根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法等相關(guān)規(guī)定，房屋主體和相關(guān)部位及配套設(shè)施都有保修，只是保修的期限不同，具體見收樓時開發(fā)商提供的住宅質(zhì)量保證書。64、電梯多長時間檢修一次？檢修需要多長時間？是否會影響住戶？答：電梯每月檢修。檢修時間由電梯運行狀況與養(yǎng)護情況綜合決定。檢修時間將避開人流高峰期（一般是在夜晚），不會影響住戶使用電梯。65、物業(yè)管理公司是否替業(yè)主驗過房？答：物業(yè)管理公司已對各房屋進行了分階段檢查，并向開發(fā)商提出整改意見，由開發(fā)商安排施工單位進行整改。另外物業(yè)管理公司積極配合施工單位進行成品保護。這些工作是為幫您把好最后一道關(guān)。由于多工種交叉施工及小區(qū)

26、的竣工進度安排，戶內(nèi)可能存在個別問題，請您在收房時認真仔細檢查，我們會幫您及時通知有關(guān)施工整改單位進行整改。66、房屋隔音效果如何，會不會受到噪音的影響？答：小區(qū)房屋是按照國家的有關(guān)規(guī)范設(shè)計的，樓板和墻壁厚度可以保證的隔音效果，保證入住業(yè)主的正常生活。67、廚房處是否做防水？答：廚房防水施工符合國家規(guī)范要求。有地漏廚房的做了防水，沒有地漏的廚房，未做防水。如業(yè)主認為該處須加防水處理，我們建議業(yè)主在裝修過程中，由裝修人員對該處進行防水處理。我們也可協(xié)助您找專業(yè)防水單位進行防水施工，但產(chǎn)生的費用必須由您來支付。68、業(yè)主要求提供房間布線圖紙？答：可以找物業(yè)服務(wù)中心。69、可否安裝太陽能熱水器？答：

27、由于物業(yè)原有設(shè)計不包括業(yè)戶安裝太陽能熱水器之需求，業(yè)戶不可以占用公共區(qū)域安裝太陽能熱水器。70、誰是解決住宅質(zhì)量問題的責(zé)任單位？答：本市住宅質(zhì)量整治的基本原則是：“誰開發(fā)、誰負責(zé)”；市、區(qū)共同配合，以區(qū)為主的“具體解決屬地化”原則。重點解決影響住宅結(jié)構(gòu)安全和嚴重影響使用功能的問題。這就明確規(guī)定，承擔(dān)住宅開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是解決住宅質(zhì)量問題的第一責(zé)任人，一旦發(fā)生住宅質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可推卸，應(yīng)積極、主動地設(shè)法解決住宅的質(zhì)量問題。71、新建住宅交付使用必須達到的要求答：a、住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng)；使用地下水的，須經(jīng)過市公用事業(yè)管理部門審核批準。b、住宅用電根據(jù)電力部門的供電

28、方案，納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不使用臨時施工用電和其他不符合要求的用電。c、住宅的雨、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨、污水排放系統(tǒng)。確因客觀條件限制，一時無法納入的，要具有市主管部門審批同意的實施計劃，并經(jīng)環(huán)保、水力部門同意后，可以在規(guī)定的期限內(nèi)，采取臨時性排放措施。d、住宅與外界交通干道之間有直達的道路相聯(lián)。72、公共部位可以隨意占用嗎？答：根據(jù)建設(shè)部1994年第33號令城市新建住宅小區(qū)管理辦法的有關(guān)規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人和使用人不得擅自占用公共場地和設(shè)施，不得在共用部位亂堆亂放。如有違反，物業(yè)管理部門有權(quán)勸阻、制止并向有關(guān)行政管理機關(guān)報告，同時有權(quán)要求恢復(fù)原狀、賠償損失。因此發(fā)現(xiàn)有人占用公共區(qū)域時，物業(yè)公司會及

29、時勸阻，避免影響您的正常使用。四、裝修改造類73、裝修時需要辦理哪些手續(xù)？答：大致流程為：到服務(wù)中心領(lǐng)取裝修申請表填寫，然后提供裝修公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書的復(fù)印件、房屋裝修設(shè)計圖、裝修方案等資料給物管，由物管工程部進行技術(shù)會審，經(jīng)批準后方可入場進行裝修。提出申請?zhí)峤皇┕D紙及方案物業(yè)審批（3個工作日）交裝修押金辦理裝修許可證辦理“施工人員出入證”完工報驗退裝修施工證及證件押金。74、裝修房屋為什么要向物業(yè)公司申請?為什么要收裝修保證金？答: 物業(yè)管理條例規(guī)定業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。國家有關(guān)法規(guī)規(guī)定，建筑物包

30、括共有部位和自用部位兩個方面。對于共有部位，單個業(yè)主沒有權(quán)力去改變。裝修涉及到建筑物安全使用的問題。物業(yè)公司必須從裝修開始時就進行管理，否則等裝修完后，裝修帶來的損害已經(jīng)形成，不但難以改正，也給業(yè)主安全帶來威脅。實際生活中，有不少裝修工人野蠻施工，破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，不考慮他人生活的方便、安全，不顧及對建筑物，設(shè)施設(shè)備的保護，不顧及對環(huán)境衛(wèi)生的愛護，造成他人生命、健康、財產(chǎn)的損失，破壞公共設(shè)施設(shè)備。對于裝修中的這些違規(guī)行為，用裝修保證金來制約。75、裝修時，業(yè)主能否擅自更改房屋結(jié)構(gòu)？物業(yè)管理公司是否有權(quán)對外觀部分（陽臺、窗戶等）進行統(tǒng)一規(guī)劃？答：根據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法相關(guān)規(guī)定，嚴禁擅自更改

31、房屋結(jié)構(gòu)。為了整個小區(qū)的外觀形象和城市管理的需要，物管有權(quán)對外觀部分進行統(tǒng)一規(guī)劃。76、收樓后是否統(tǒng)一時間準許業(yè)主裝修？答：統(tǒng)一安排裝修，原則上的安排為：白天8：0018：00，晚上和節(jié)假日不允許噪音施工,具體在裝修手冊里會有詳細的說明。77、住戶進行室內(nèi)裝修有哪些注意事項？答：業(yè)主裝修時需要交納二次裝修保證金、裝修管理費和裝修垃圾清運費用，裝修工人辦理出入證之辦證押金及工本費，相關(guān)的費用可由裝修公司代交。業(yè)主進行二次裝修時需要提出裝修申請、簽署相關(guān)協(xié)議文本、交納相關(guān)費用和得到管理處審批許可后方可按審批要求進行裝修，完工后向管理處提出驗收申請。具體的辦理流程請留意管理處之公告。78、裝修時不是

32、承重墻可以敲掉嗎？框架結(jié)構(gòu)內(nèi)的墻可以拆嗎？答：根據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法相關(guān)規(guī)定，裝修內(nèi)容須經(jīng)管理處根據(jù)具體情況審批確定，未經(jīng)審批不可私自違規(guī)施工。79、衛(wèi)生間是否要做防水閉水？答：業(yè)主裝修時一定要裝修公司做防水、閉水試驗，閉水試驗的時間為48小時。以免業(yè)主入住使用后衛(wèi)生間滲漏，造成樓下業(yè)主投訴，給自己房屋裝修帶來維修損失，同時根據(jù)物權(quán)法規(guī)定業(yè)主對專有部份的使用不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。80、如果業(yè)主裝修時鋪設(shè)木地板，是否會影響屋門的開關(guān)？答：木地板的高度一般為4公分，但實際裝修中可降為23公分。這樣將不會影響到屋門的開關(guān)。81、我想把室內(nèi)的對講（暖氣、電話接口、燃氣報警器、緊急求助報警器

33、）移一移，可不可以？答：建議業(yè)主不要改動。另外，由于這項改動設(shè)計到小區(qū)的整體系統(tǒng)，需要由物業(yè)協(xié)調(diào)原施工單位（暖氣和燃氣系統(tǒng)按國家有關(guān)規(guī)定不允許改動，可視對講等智能系統(tǒng)應(yīng)提醒住戶改動后有可能影響使用效果）。82、我是否可以對所屬單元內(nèi)進行拆改？答：裝修管理手冊中詳列了一些關(guān)于拆改的規(guī)定，主要是居室內(nèi)承重結(jié)構(gòu)、采暖系統(tǒng)、智能化安防系統(tǒng)不能改動，非承重結(jié)構(gòu)可酌情進行改動。物業(yè)工程部備有各種戶型的圖紙，可供您查閱確認室內(nèi)承重及非承重結(jié)構(gòu)墻，具體方案請您需報裝修部審批。83、我的裝修垃圾如何清運？答：物業(yè)負責(zé)將裝修垃圾委托專業(yè)單位從小區(qū)內(nèi)清走，但您需要每天在集中裝修期規(guī)定的時間內(nèi)將裝修垃圾袋封口后，堆放

34、在我們指定的裝修垃圾場地點，不得占用公共區(qū)域；關(guān)于集中和非集中裝修期垃圾清運時間參照裝修手冊規(guī)定的時間。84、我可以拆改供暖、煤氣么？當(dāng)施工的人員將裝修垃圾扔進下水道造成堵塞，我該負責(zé)嗎？答：住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法中明確規(guī)定：“裝修人擅自拆改供暖、煤氣管道和設(shè)施造成損失的，由裝修人負責(zé)賠償。另，因家居裝修造成相鄰房屋及公用部位管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞以及其他損失，應(yīng)由裝修人負責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償?！?5、裝修都需要什么圖？答：需要裝修商提供施工原平面圖、立面圖、照明配電系統(tǒng)圖、平面圖，若上下水改動，還需要給水系統(tǒng)平面圖。86、業(yè)主聘請

35、的裝修公司不具備資質(zhì)可否辦理裝修手續(xù)？（包括自裝）答：裝修商必須具備建筑企業(yè)資質(zhì)裝飾等級證明，這也在一定程序保證業(yè)主的利益，為裝修后業(yè)主入住生活把好第一道關(guān)，如業(yè)主執(zhí)意要聘請該裝修商，考慮可以找具備資質(zhì)的裝修公司掛靠，這樣對于業(yè)主、裝修商、物業(yè)都是最理想的結(jié)果（最低限度要求業(yè)主寫承諾書）。87、業(yè)主鋪地板、瓷磚可以不辦理手續(xù)直接進場嗎？答：不可以。因上述事項均在是裝修范疇之內(nèi)，故上述事項均須先報方案，工程部審批后，到安保部辦理進場施工人員證件后，方可開始進行。工程完成后，應(yīng)將所產(chǎn)生的垃圾及時清離小區(qū)。（涉及消防安全問題要配備滅火器）特別提醒：裝修地板、鋪地磚時可能因您的不注意，而對管道施工破壞

36、造成跑水，浸水事故。88、裝修人員可以在我家住嗎？答：為了業(yè)主和小區(qū)的安全裝修人員不可以留宿在現(xiàn)場。89、衛(wèi)生間為什么在裝修后還要做防水？答：首先，承建商在交房前已經(jīng)做過防水，且經(jīng)過閉水試驗，防水效果良好。但在裝修期間，衛(wèi)生間地面及墻面工藝一般采用瓷磚，會剔鑿地面，影響防水層，故建議業(yè)主在裝修后要求裝修商重做防水。90、陽臺、窗戶是否可以安裝防盜網(wǎng)？答：不可以。根據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法相關(guān)規(guī)定，改變住宅外立面之裝修行為須經(jīng)過城市規(guī)劃行政主管部門批準，因此，陽臺、窗戶等安裝防盜網(wǎng)需要經(jīng)過城市規(guī)劃行政主管部門批準。91、業(yè)主可以對排煙道進行改造處理嗎？答：不可以改造。五、安全保衛(wèi)類92、業(yè)戶家

37、中被竊或在社區(qū)內(nèi)受到歹徒侵犯，物業(yè)公司已收取保安費，物業(yè)公司要如何處理？答：物業(yè)公司物業(yè)費包含了保安費，就會嚴格遵照文件對服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準的要求進行工作。當(dāng)發(fā)生案件時業(yè)戶應(yīng)保護案發(fā)現(xiàn)場并盡快通知物業(yè)公司，物業(yè)將會協(xié)助保護現(xiàn)場及配合公安機關(guān)調(diào)查取證。物業(yè)公司有相應(yīng)的工作制度，如果保安人員沒有按要求進行巡視及盤查工作，物業(yè)公司將會承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。如各項記錄及監(jiān)控顯示保安工作按要求進行了，物業(yè)公司就已盡到了責(zé)任。出于對業(yè)主安全負責(zé)，盡可能提高保衛(wèi)服務(wù)工作標準的考慮，歡迎業(yè)戶來人、來電或來函與我們共同討論保衛(wèi)工作方案，以便最大限度的發(fā)揮現(xiàn)有資源的能量，提供優(yōu)質(zhì)的保衛(wèi)服務(wù)。建議業(yè)戶仍要正常買保險，以便

38、發(fā)生問題時盡可能減少損失。93、裝修期間如何控制人員出入？答：裝修工人憑證件出入，裝修工人和裝修車輛從專門通道出入。94、小區(qū)有何措施保護住戶安全？答：首先，在硬件方面設(shè)立防范措施，包括圍墻設(shè)紅外線防越系統(tǒng)，小區(qū)樓層門安裝門禁及對講系統(tǒng)；小區(qū)主出入口通道、停車場、室外部分區(qū)域等均安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)連接物業(yè)保安監(jiān)控中心，其次，在非技術(shù)防范層面，設(shè)專職保安人員24小時值班、巡邏，在重點部位重點監(jiān)控；物業(yè)公司會有完善的應(yīng)急措施，并有針對性地采取安全防范措施，人防、技術(shù)防范有效結(jié)合。95、陽臺如何防盜？業(yè)主是否可以自行安裝防護欄？答：不可。小區(qū)內(nèi)禁止安裝防盜網(wǎng)，第一影響房屋外觀、第二封閉消防通道。按

39、物業(yè)管理條例和消防法均不允許。而我們小區(qū)安全防范措施是非常完善的：a.對講系統(tǒng)：小區(qū)大門，各單元門及住戶門設(shè)置（戶內(nèi)）訪客對講機，確保安全私密的居住品質(zhì)。b.監(jiān)控系統(tǒng)：小區(qū)大門，各單元門，各電梯轎箱，各地下車庫及主要道路上設(shè)置攝像機全天候值勤監(jiān)控，為業(yè)主生活筑起嚴密的安全防線。除以上安防系統(tǒng)外，我小區(qū)安管員24小時巡邏執(zhí)勤，以確保安全無事故發(fā)生。96、怎樣防止小商小販進入？答：大門門崗保安會對進入小區(qū)的所有非業(yè)主進行詢問。通過后方可進入小區(qū)。97、發(fā)生意外事故，保安會如何處理？答：針對一些突然事故，我們會定期做相關(guān)的培訓(xùn)，并有完善的應(yīng)急預(yù)案，以保障業(yè)主的安全。98、保安人員都會使用消防工具嗎？答：會！每一位保安在上崗之前都要經(jīng)過崗前培訓(xùn)，使用消防工具是必須培訓(xùn)的一項重要技能！99、保安是24小時值班嗎？答：是的！小區(qū)保安實行24小時值班制，三班倒，每班都有巡邏人員。充分保障小區(qū)業(yè)主的安全。100、如何監(jiān)督保安的工作是否到位？答：我們有嚴格科學(xué)的崗位考核制度，根據(jù)這個制度來規(guī)范和要求每一位員工的工作。