上海地區(qū)新世界凱粵灣營(yíng)銷(xiāo)總案

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1、-1- 新世界凱粵灣1A、1B組團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)總案2011年4月 -2- 目 錄第 一 部 分 市 場(chǎng) 分 析第 二 部 分 項(xiàng) 目 定 位第 三 部 分 銷(xiāo) 售 條 件 建 議 -3- 第 一 部 分 市 場(chǎng) 分 析 -4- 1-1 廣 州 大 市 分 析 -5-分 析 ：成 交 量 仍 然 處 于 波 幅 調(diào) 整 態(tài) 勢(shì) ， 在 2009年 價(jià) 量 齊 升 的 情 況 下 ， 政 府 加 大 調(diào) 控 ， 在 2010年 上 半 年 成 交 量明 顯 回 調(diào) 趨 勢(shì) ， 但 價(jià) 格 仍 然 呈 上 升 趨 勢(shì) 。數(shù)據(jù)來(lái)源：陽(yáng)光家緣 住 宅 價(jià) 格 及 成 交 量廣 州 市 近 年 商 品 房 成 交

2、 量 及 價(jià) 格 走 勢(shì) -6- 數(shù)據(jù)來(lái)源：陽(yáng)光家緣 中 心 六 區(qū) 信 息 分 析 ：1、 中 心 六 區(qū) 中 ， 09年 1月 至 10年 1月 中 主 要 供 貨 區(qū) 域 為 海 珠 區(qū) 、 天 河 區(qū) 和 白 云 區(qū) ， 三 區(qū) 供 貨 成 交 面 積 均 突 破 100萬(wàn) 平 方 米 ， 成 交 面 積 保 持 在 全 市 成 交 總 面 積 的 60%；2、 進(jìn) 入 2010年 中 心 六 區(qū) 成 交 比 例 有 所 回 調(diào) -7-分 析 ：針 對(duì) 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 的 政 策 環(huán) 境 在 短 短 幾 年 間 經(jīng) 歷 了 從 緊 、 寬 松 、 再 從 緊 的 多 次 轉(zhuǎn) 向 ，

3、 根 據(jù) 當(dāng) 前 政 策 環(huán) 境， 預(yù) 計(jì) 2011年 仍 會(huì) 面 臨 從 緊 的 政 策 環(huán) 境 。 政 策 時(shí) 間 政 策 內(nèi) 容 影 響2008年 11月 至 12月 首 次 置 業(yè) 首 付 2成 利 率 下 浮 30%；增 加 公 積 金 貸 款 額 度 等 極 大 刺 激 買(mǎi) 家 入 市 ， 對(duì) 首 次 置 業(yè) 和多 次 置 業(yè) 買(mǎi) 家 均 為 利 好 政 策 ，2009年 3月 3日“ 粵 15條 ” 契 稅 ： 普 通 住 房 從 1.5%下 調(diào) 至 1% 之 前 為 購(gòu) 買(mǎi) 90平 米 以 下 住 房 方 能 享受 1%契 稅 優(yōu) 惠 ， 現(xiàn) 調(diào) 整 為 購(gòu) 買(mǎi) 144平 米

4、以 下 亦 可 ， 刺 激 消 費(fèi)2009年 3月 3日“ 粵 15條 ” 土 地 增 值 稅 ：從 強(qiáng) 制 繳 納 到 分 期 繳 納 緩 解 開(kāi) 發(fā) 商 資 金 困 境 ， 刺 激 市 場(chǎng) 商品 房 供 給2009年 5月 4日 公 積 金 ： 區(qū) 域 限 制 到 八 城 互 貸 刺 激 珠 三 角 非 廣 州 公 積 金 進(jìn) 入 廣 州樓 市 ， 但 對(duì) 交 易 市 場(chǎng) 影 響 不 大2009年 6月 11日 “ 穗 6條” 收 緊 各 項(xiàng) 政 策 ， 平 抑 廣 州 瘋 長(zhǎng) 樓價(jià) 政 策 總 體 利 好 ， 樓 價(jià) 和 商 品 房 成 交量 穩(wěn) 步 上 升 2010年 1月 11日 二

5、 套 房 貸 不 得 低 于 40% 打 擊 樓 市 投 機(jī) 行 為 ， 為 復(fù) 蘇 的 樓 市小 潑 冷 水2010年 4月 17日 首 套 房 貸 不 得 低 于 30%， 二 套 房50%， 基 準(zhǔn) 利 率 1.1倍 ,三 套 房 停 貸 打 擊 樓 市 過(guò) 快 增 長(zhǎng) ,全 國(guó) 樓 市 呈 現(xiàn)價(jià) 量 齊 跌 政 策 影 響 -8- 廣 州 亞 運(yùn) 會(huì)禁 止 施 工 條 令國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 增 長(zhǎng) 分 析 ：1、 作 為 亞 運(yùn) 會(huì) 的 舉 辦 城 市 ， 將 有 諸 多 利 好 支 持 ， 樓 市 依 然 穩(wěn) 定 增 長(zhǎng) ；2、 受 禁 止 施 工 條 令 的 影 響 ， 2010年 市

6、 場(chǎng) 新 貨 增 量 幅 度 變 大 ， 而 11年 上 半 年 市 場(chǎng) 新 貨 供 應(yīng) 量 將 減 少 ， 催 高 樓 價(jià) ， 出 現(xiàn)開(kāi) 發(fā) 商 捂 盤(pán) 惜 售 ； 2010至 2011年 樓 市 影 響 促 進(jìn) 廣 州 各 產(chǎn) 業(yè) 發(fā) 展 ， 提 速 經(jīng) 濟(jì) 增 長(zhǎng)2011年 上 半 年 市 場(chǎng) 供 貨 量 不 足 ,催 高 樓 價(jià) ， 捂 盤(pán) 惜 售以 房 地 產(chǎn) 行 業(yè) 穩(wěn) 步 增 長(zhǎng) 為 前 提 -9- 2008年 至 2012年 居 住 用 地 供 給 年 度 計(jì) 劃 分 析 ：1、 土 地 供 給 波 動(dòng) 不 大 但 有 逐 漸 縮 緊 趨 勢(shì) ；2、 商 品 住 房 用 地 供

7、 給 不 變 的 情 況 下 ， 政 府 保 障 型 住 房 和 廉 租 房 土 地 供 給 逐 年 減 少 ， 將 刺 激 商 品 房 的 供 需 平 衡 1、 2008年 ， 各 類(lèi) 居 住 用 地 供 應(yīng) 總 面 積 300 490公 頃 。其 中 ： 政 府 保 障 型 住 房 用 地 供 應(yīng) 50 90公 頃 ， 包 括 廉 租 住 房 用 地 4公 頃 ， 經(jīng) 濟(jì) 適 用 住 房 用 地 46 86公 頃 ； 商 品 住 房 用 地 250 400公 頃 。2、 2009年 ， 各 類(lèi) 居 住 用 地 供 應(yīng) 總 面 積 314 495公 頃 。其 中 ： 政 府 保 障 型 住

8、房 用 地 供 應(yīng) 64 95公 頃 ， 包 括 廉 租 住 房 用 地 14 15公 頃 ， 經(jīng) 濟(jì) 適 用 住 房 用 地50 80公 頃 ； 商 品 住 房 用 地 250 400公 頃 。3、 2010年 ， 各 類(lèi) 居 住 用 地 供 應(yīng) 總 面 積 295 405公 頃 。其 中 ： 政 府 保 障 型 住 房 用 地 供 應(yīng) 45 55公 頃 ， 包 括 廉 租 住 房 用 地 15公 頃 ， 經(jīng) 濟(jì) 適 用 住 房 用 地 30 40公 頃 ； 商 品 住 房 用 地 250 350公 頃 。4、 2011年 ， 各 類(lèi) 居 住 用 地 供 應(yīng) 總 面 積 288 400公 頃

9、 。其 中 ： 政 府 保 障 型 住 房 用 地 供 應(yīng) 38 50公 頃 ， 包 括 廉 租 住 房 用 地 8 10公 頃 ， 經(jīng) 濟(jì) 適 用 住 房 用 地30 40公 頃 ； 商 品 住 房 用 地 250 350公 頃 。5、 2012年 ， 各 類(lèi) 居 住 用 地 供 應(yīng) 總 面 積 285 400公 頃 。其 中 ： 政 府 保 障 型 住 房 用 地 供 應(yīng) 35 50公 頃 ， 包 括 廉 租 住 房 用 地 5 10公 頃 ， 經(jīng) 濟(jì) 適 用 住 房 用 地30 40公 頃 ； 商 品 住 房 用 地 250 350公 頃 。 數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土資源和房屋管理局 土 地

10、 供 給 -10- 小結(jié) 09年 1-10月 廣 州 市 場(chǎng) 整 體 銷(xiāo) 售 情 況 良 好 ， 價(jià) 格 穩(wěn) 步 提 升 ； 但 成 交 量 于 9月 份 出 現(xiàn)拐 點(diǎn) 并 趨 于 穩(wěn) 定 ； 全 市 供 貨 以 中 心 城 區(qū) 為 主 ， 中 心 城 區(qū) 成 交 均 價(jià) 遠(yuǎn) 高 于 其 他 城 區(qū) ， 拉 升 廣 州 樓 價(jià) ； 全 年 政 策 總 體 利 好 ， 但 樓 價(jià) 的 上 升 時(shí) 消 費(fèi) 者 消 費(fèi) 更 趨 于 理 性 同 時(shí) 存 在 有 觀(guān) 望 氛 圍 亞 運(yùn) 會(huì) 拉 動(dòng) 廣 州 經(jīng) 濟(jì) ， 利 好 有 利 于 房 地 產(chǎn) 業(yè) 的 發(fā) 展 ； 但 受 2010年 10月 25日

11、 至 12月22日 強(qiáng) 制 停 工 影 響 ， 2011年 上 半 年 樓 市 供 貨 量 減 少 ， 催 高 樓 價(jià) 及 出 現(xiàn) 捂 盤(pán) 惜 售 現(xiàn)象 ； 商 品 住 房 用 地 供 給 不 變 的 情 況 下 ， 政 府 保 障 型 住 房 和 廉 租 房 土 地 供 給 逐 年 減 少 ，將 刺 激 商 品 房 的 供 需 平 衡 ， 消 費(fèi) 購(gòu) 買(mǎi) 向 市 場(chǎng) 傾 斜 -11- 第 二 部 分 項(xiàng) 目 定 位 -12- 2-1 項(xiàng) 目 基 本 概 況 -13- 項(xiàng) 目 位 置 江景1A組團(tuán)位置1B1組團(tuán)位置 西區(qū)銷(xiāo)售服務(wù)中心1B2組團(tuán)位置 -14- 基 本 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo)l 1

12、A組 團(tuán) ： 總 建 筑 面 積 ： 43500平 方 米 ， 住 宅 面 積 ： 34777平 方 米 ， 套 數(shù) 215套 ；l 1B1組 團(tuán) ： 總 建 筑 面 積 ： 119486平 方 米 ， 住 宅 面 積 ： 84370平 方 米 ， 套 數(shù) 782套 ；l 1B2組 團(tuán) ： 總 建 筑 面 積 ： 87950平 方 米 ， 住 宅 面 積 ： 87218平 方 米 ， 套 數(shù) 1035套 ；戶(hù) 型l 1A組 團(tuán) ： 200-220平 方 米 四 房 占 47 ， 83平 方 米 兩 房 、 115平 方 米 三 房 ；l 1B1組 團(tuán) ： 104 123平 方 米 三 房 單

13、位 占 50%， 76 85平 方 米 兩 房 占 50%；l 1B2組 團(tuán) ： 70-85平 方 米 兩 房 ；項(xiàng) 目 銷(xiāo) 售 指 標(biāo) -15- 2-2 項(xiàng) 目 SWOT分 析 -16- 1-新 世 界 品 牌 ， 信 心 保 證新 世 界 在 廣 州 開(kāi) 發(fā) 了 多 個(gè) 項(xiàng) 目 ， 新 世 界 客 戶(hù) 的 認(rèn) 同2-地 理 位 置 優(yōu) 越 ， 未 來(lái) 發(fā) 展 潛 力 巨 大項(xiàng) 目 位 于 白 鵝 潭 CBD之 內(nèi) ， 盡 享 一 線(xiàn) 江 景 自 然 資 源3-交 通 條 件 便 利珠 江 大 橋 、 地 鐵 及 10余 條 公 交 線(xiàn) 路 瞬 即 可 達(dá) ；4-產(chǎn) 品 線(xiàn) 豐 富 大 中

14、小 戶(hù) 型 全 面 覆 蓋 ， 填 補(bǔ) 市 場(chǎng) 稀 缺 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 、 產(chǎn) 品 類(lèi) 型 、 設(shè) 備 配 置 與 價(jià) 值 承 受 者 需 求 匹 配 項(xiàng) 目 優(yōu) 勢(shì)我 們 看 到 的 優(yōu) 勢(shì) 是 -17- 1-項(xiàng) 目 西 面 緊 靠 珠 江 大 橋 及 鐵 路 ， 噪 音 較 大淡 化 建 議 ： 強(qiáng) 化 一 線(xiàn) 江 景 、 國(guó) 際 化 高 尚 社 區(qū)2-項(xiàng) 目 東 面 緊 靠 加 工 廠(chǎng) ， 雖 已 廢 棄 但 仍 然 保 留 有 大 型 煙 囪淡 化 建 議 ： 借 助 市 政 規(guī) 劃 強(qiáng) 調(diào) 區(qū) 域 優(yōu) 勢(shì) 與 前 景3-項(xiàng) 目 地 處 荔 灣 區(qū) 芳 村 區(qū) 域 ， 市 場(chǎng) 對(duì) 該

15、區(qū) 域 之 高 端 住 宅 市 場(chǎng) 認(rèn) 同 度 不 高淡 化 建 議 ： 強(qiáng) 化 大 型 社 區(qū) 的 舒 適 生 活 及 地 標(biāo) 建 筑 的 獨(dú) 特 性項(xiàng) 目 劣 勢(shì)我 們 看 到 的 劣 勢(shì) 是 -18- 1-區(qū) 域 未 來(lái) 發(fā) 展 空 間 巨 大白 鵝 潭 CBD， 廣 佛 同 城 城 市 核 心 位 置幾年來(lái)荔灣區(qū)重點(diǎn)打造的白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈，是廣佛同城的中心位置，市政府在這里規(guī)劃了沙面總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、濱水商務(wù)區(qū)、商務(wù)休閑旅游區(qū)、新型商住區(qū)、商貿(mào)旅游區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)以及電子數(shù)碼港。而我們的樓盤(pán)就位于其中的新型商住區(qū)。就如當(dāng)年的琶洲，自從政府將其規(guī)劃為RBD之后，帶動(dòng)當(dāng)?shù)鼐频?、?xiě)字樓、銀行、商業(yè)服

16、務(wù)、博物館的發(fā)展?？梢灶A(yù)見(jiàn)白鵝潭經(jīng)紀(jì)商圈今后的發(fā)展將是不可限 量，未來(lái)五至十年，將會(huì)有大量人力物資向這邊傾斜。白鵝潭將會(huì)成為荔灣區(qū)未來(lái)的政治經(jīng)濟(jì)居住中心。2-區(qū) 域 可 競(jìng) 爭(zhēng) 項(xiàng) 目 較 少項(xiàng) 目 周 邊 一 手 市 場(chǎng) 新 貨 供 應(yīng) 不 多 ， 項(xiàng) 目 未 來(lái)區(qū) 域 內(nèi) 面 臨 的 競(jìng) 爭(zhēng) 有 限 ； 項(xiàng) 目 機(jī) 會(huì)我 們 看 到 的 機(jī) 會(huì) 是 -19- 項(xiàng) 目 挑 戰(zhàn)我 們 看 到 的 挑 戰(zhàn) 是 1-未來(lái)調(diào)控政策的不可預(yù)見(jiàn)性預(yù)期明年調(diào)控政策將以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主，但若有更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)，廣州樓市將陰晴難定2-亞運(yùn)經(jīng)濟(jì)過(guò)后后市還不明朗2010亞運(yùn)經(jīng)濟(jì)過(guò)后后市整體不明朗，可能對(duì) 項(xiàng)目后

17、續(xù)推廣及銷(xiāo)售形成不穩(wěn)定之市場(chǎng)環(huán)境3-房貸政策調(diào)整，大戶(hù)型貸款門(mén)檻日趨提高，對(duì)投資型買(mǎi)家形成障礙 -20- 優(yōu) 勢(shì) ：1.新 世 界 品 牌 ， 信 心 保 證2.地 理 位 置 優(yōu) 越 ， 未 來(lái) 發(fā) 展 潛 力 巨 大3.交 通 條 件 便 利4.產(chǎn) 品 線(xiàn) 豐 富 大 中 小 戶(hù) 型 全 面 覆 蓋 ， 填 補(bǔ) 市場(chǎng) 稀 缺 劣 勢(shì) ：1.項(xiàng) 目 西 面 緊 靠 珠 江 大 橋 及 鐵 路 ， 噪 音 較 大 2.項(xiàng) 目 東 面 緊 靠 加 工 廠(chǎng) ， 雖 已 廢 棄 但 仍 然 保留 有 大 型 煙 囪3.項(xiàng) 目 地 處 荔 灣 區(qū) 芳 村 區(qū) 域 ， 市 場(chǎng) 對(duì) 該 區(qū) 域之 高 端

18、住 宅 市 場(chǎng) 認(rèn) 同 度 不 高 威 脅 ：1.未 來(lái) 調(diào) 控 政 策 的 不 可 預(yù) 見(jiàn) 性2.亞 運(yùn) 經(jīng) 濟(jì) 過(guò) 后 后 市 還 不 明 朗3.房 貸 政 策 調(diào) 整 ， 大 戶(hù) 型 貸 款 門(mén) 檻 日 趨 提 高， 對(duì) 投 資 型 買(mǎi) 家 形 成 障 礙 機(jī) 會(huì) ：1. 區(qū) 域 未 來(lái) 發(fā) 展 空 間 巨 大2.區(qū) 域 可 競(jìng) 爭(zhēng) 項(xiàng) 目 較 少SWOT分 析 -21- 2-3 客 戶(hù) 分 析 -22- 目標(biāo)階層生活形態(tài)特征（1A組團(tuán)）職業(yè)：企業(yè)管理層、高級(jí)公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主為主的社會(huì)資產(chǎn)階層家庭資產(chǎn)300萬(wàn)年齡：40歲以上教育程度：普遍接受高等教育消費(fèi)觀(guān)：對(duì)品牌有較高認(rèn)識(shí)度，有一定經(jīng)

19、濟(jì)實(shí)力但不盲目追求，相對(duì)更理智，但也更追求高素質(zhì)的生活體驗(yàn)；對(duì)居住的態(tài)度：講究生活素質(zhì)，對(duì)居住的環(huán)境和生活質(zhì)量有一定要求，關(guān)注個(gè)人眼光及社會(huì)認(rèn)同，對(duì)品牌社區(qū)有更高的敏感度及認(rèn)同度。 -23- 從 人 群 結(jié) 構(gòu) 分 ， 本 項(xiàng) 目 客 戶(hù) 組 成 結(jié) 構(gòu) 主 體 如 下 ：白 云 、 荔 灣 、 越 秀 、 海 珠 區(qū) 域 范 圍 內(nèi) 的 換 房 客荔 灣 、 海 珠 區(qū) 越 秀 區(qū) 私 營(yíng) 企 業(yè) 主 、 企 事 業(yè) 單 位 高 管 、 大 型 企 業(yè)金 領(lǐng)其 他 區(qū) 域 習(xí) 慣 生 活 便 利 又 希 望 改 善 環(huán) 境 的 家 庭新 世 界 各 項(xiàng) 目 業(yè) 主投 資 市 區(qū) 物 業(yè) 保

20、值 及 期 望 增 值 客 戶(hù)目標(biāo)階層生活形態(tài)特征（1A組團(tuán)） -24- 目標(biāo)階層生活形態(tài)特征（1B組團(tuán)）客戶(hù)類(lèi)別客戶(hù)區(qū)域年齡家庭特征職業(yè)特征購(gòu)房動(dòng)機(jī)與消費(fèi)習(xí)慣主力需求戶(hù)型 區(qū)域內(nèi)中高端客戶(hù)白云、荔灣、越秀、海珠中小私營(yíng)企業(yè)主和泛公務(wù)員40-55歲，三口或四口之家，屬?gòu)V州原地居民以及來(lái)廣州六年以上的新廣州人金融、貿(mào)易、大型外資、合資、房地產(chǎn)企業(yè)和國(guó)有企業(yè)的進(jìn)入管理層不久/私營(yíng)個(gè)體老板；家庭年收入一般在30-50萬(wàn)首次或二次置業(yè)，置業(yè)目的一般為改善生活環(huán)境或投資，注重項(xiàng)目未來(lái)的升值前景，同時(shí)注重交通、開(kāi)發(fā)商品牌和生活環(huán)境三房套房 換房客戶(hù)白云、荔灣、越秀、海珠等區(qū)域范圍居住者30-50歲，家庭人

21、口三口以上高級(jí)白領(lǐng)、私營(yíng)企業(yè)主、政府公務(wù)員；家庭年收入20-40萬(wàn)二次以上置業(yè)，置業(yè)目的主要為改善環(huán)境，習(xí)慣了現(xiàn)有的居住環(huán)境，但無(wú)法忍受越來(lái)越復(fù)雜的社區(qū)人口結(jié)構(gòu)，希望同質(zhì)而居和享受更好的物業(yè)服務(wù)三房及三房套房新發(fā)現(xiàn)客戶(hù)新世界品牌追隨者天河北、環(huán)市路和珠江新城商務(wù)圈的新富精英階層25-35歲，二人或三口之家為主，部分為單身人士；多為新廣州人或工作不久的老廣多為“非創(chuàng)業(yè)型”人士，從事房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)、廣告行業(yè)、IT等朝陽(yáng)行業(yè)，另有從事中、大型企業(yè)中的技術(shù)人員、航天等科技人員；家庭年收入一般10-15萬(wàn)新廣州，年輕，來(lái)廣時(shí)間3年以上，對(duì)地鐵交通較為看重，看重未來(lái)升值潛力，自住是其主要置業(yè)目的。兩房三

22、房 -25- 口 碑 貢 獻(xiàn) 度 價(jià)格承受度 利 潤(rùn) 貢 獻(xiàn) 型 客 戶(hù) 核 心 客 戶(hù)邊 緣 、 補(bǔ) 充 型 客 戶(hù) 形 象 貢 獻(xiàn) 型 客 戶(hù)20%10% 50%20%周 邊 換 房 客 越 秀 、 天 河 金 領(lǐng) 家 庭企 業(yè) 高 管高 級(jí) 公 務(wù) 員投 資 客 戶(hù)其 他 偶 得 客 戶(hù) 220方 四 房二 房 100-130方三房企 事 業(yè) 單 位 金 領(lǐng)新世界各社區(qū)業(yè)主私 營(yíng) 企 業(yè) 主 客 戶(hù) 分 析 小 結(jié)n從 口 碑 貢 獻(xiàn) 度 和 價(jià) 格 承 受 度 兩 個(gè) 維 度 將 目 標(biāo) 客 戶(hù) 分 為 四 種 類(lèi) 型n 結(jié) 合 項(xiàng) 目 實(shí) 際 情 況 分 析 每 種 客 戶(hù) 類(lèi) 型

23、的 主 要 構(gòu) 成 、 所 占 比 例 ， 并 采 取 相 應(yīng) 的 推 廣 策 略 200方四房 -26- 2-4 項(xiàng) 目 定 位 -27- 綜 上 所 述 ， 我 們 認(rèn) 為 新 世 界 凱 粵 灣 1A組 團(tuán) 項(xiàng) 目 應(yīng) 該 是 ：白鵝潭首席濱水國(guó)際社區(qū)一線(xiàn)江景、都會(huì)、高品位、享受型的濱水國(guó)際社區(qū) -28- 綜 上 所 述 ， 我 們 認(rèn) 為 新 世 界 凱 粵 灣 1B組 團(tuán) 項(xiàng) 目 應(yīng) 該 是 ：白鵝潭首席濱水國(guó)際社區(qū)江畔、都會(huì)、精品住宅區(qū) -29- 第 三 部 分 銷(xiāo) 售 條 件 建 議 -30- 3-1交 樓 標(biāo) 準(zhǔn) 建 議 -31- 鑒于1A組團(tuán)為一線(xiàn)江景組團(tuán)，江景及視野非常開(kāi)闊

24、，且貨量較少，只有198套（其中望江108套），有條件塑造為整個(gè)項(xiàng)目乃至荔灣區(qū)域的標(biāo)桿物業(yè)形象，因此，建議該組團(tuán)的交樓標(biāo)準(zhǔn)檔次定位可參考金湖項(xiàng)目之交樓標(biāo)準(zhǔn)檔次配置。1A組團(tuán)交樓標(biāo)準(zhǔn)建議項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型套數(shù)建筑面積交樓標(biāo)準(zhǔn)建議說(shuō)明1A五房?jī)蓮d三衛(wèi)108 66-220參考金湖項(xiàng)目之交樓標(biāo)準(zhǔn)檔次一線(xiàn)江景，定位為高端產(chǎn)品三房?jī)蓮d兩衛(wèi)90兩房?jī)蓮d一衛(wèi)17 -32- 鑒于1B組團(tuán)為一線(xiàn)江景組團(tuán)，擁有江景資源，該組團(tuán)將面向廣州、佛山等區(qū)域熱愛(ài)江景的中、高端人士，中產(chǎn)階層，因此，建議該組團(tuán)的交樓標(biāo)準(zhǔn)檔次定位可參考東方項(xiàng)目5座之交樓標(biāo)準(zhǔn)檔次配置。1B組團(tuán)交樓標(biāo)準(zhǔn)建議項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型套數(shù)建筑面積交樓標(biāo)準(zhǔn)建議說(shuō)明1B兩房三

25、房?jī)蓮d兩衛(wèi)792 76-123東方項(xiàng)目5座之交樓標(biāo)準(zhǔn)檔次二線(xiàn)江景，定位為中高端產(chǎn)品，建議按東方交樓標(biāo)準(zhǔn)配置裝標(biāo) -33- 3-2工 程 樣 板 房 設(shè) 置 建 議 -34- 1A工程樣板房設(shè)置建議工程板房戶(hù)型建議三房?jī)蓮d兩衛(wèi)115平方米 經(jīng)與項(xiàng)目溝通，由于工程板房受到COLORBOX空間的限制，因此，建議選T3棟B戶(hù)型作為工程板房。 B戶(hù)型 -35- 1B工程樣板房設(shè)置建議工程板房戶(hù)型建議三房?jī)蓮d兩衛(wèi)119平方米 經(jīng)與項(xiàng)目溝通，由于A戶(hù)型貨量大，共有264套，是1B1最主要的產(chǎn)品，因此，建議選C5棟A戶(hù)型作為工程板房。A戶(hù)型 -36- 1A、1B工程樣板房設(shè)置位置建議A戶(hù)型C5A T3B 西區(qū)

26、銷(xiāo)售服務(wù)中心Color box -37- 3-3 現(xiàn) 場(chǎng) 樣 板 房 設(shè) 置 建 議 -38- 1A現(xiàn)場(chǎng)樣板房設(shè)置建議向西望向東望向北望 1A組團(tuán)西面靠近珠江大橋，會(huì)有一定視野及噪音影響，北面視野開(kāi)闊，正對(duì)江景及大坦沙島，但江岸面不算太開(kāi)闊，東面視野開(kāi)闊、江岸線(xiàn)較長(zhǎng)且受噪音影響較少，是1A組團(tuán)最優(yōu)位置,因此，建議現(xiàn)場(chǎng)樣板房設(shè)置在T3棟12樓； -39- 1A現(xiàn)場(chǎng)樣板房設(shè)置建議 T3棟8樓T3B戶(hù)型交樓標(biāo)準(zhǔn)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)115平方米T3D戶(hù)型交樓標(biāo)準(zhǔn)四房?jī)蓮d三衛(wèi)200平方米T3C戶(hù)型個(gè)性化裝修按3000元/ 配20萬(wàn)元/套軟裝三房?jī)蓮d兩衛(wèi)115平方米T3A戶(hù)型豪華裝修按3500元/ 配40萬(wàn)元/套

27、軟裝四房?jī)蓮d三衛(wèi)200平方米 -40- 1B1外部環(huán)境分析1B1現(xiàn)場(chǎng)樣板房設(shè)置建議1、1B1組團(tuán)西面視野被1A組團(tuán)遮擋，江岸線(xiàn)相對(duì)較窄；2、北面正對(duì)江景，視野開(kāi)闊，但近處有沙廠(chǎng)；3、東面緊靠鹽廠(chǎng)，受煙囪及高壓線(xiàn)影響，據(jù)了解該廠(chǎng)已停止運(yùn)作；4、工程條件C8工程進(jìn)度最快可達(dá)到 銷(xiāo)售條件，C6、7工程進(jìn)度緩慢；5、綜上因素考慮7月10日交付的1B1樣板房設(shè)置在C8棟1015樓。6、9月20日交付的1B1樣板房設(shè)置在C7棟10樓。 -41- 1B1組團(tuán)C8棟現(xiàn)場(chǎng)樣板房設(shè)置建議 C8E戶(hù)型交樓標(biāo)準(zhǔn)兩房?jī)蓮d78平方米C8A戶(hù)型交樓標(biāo)準(zhǔn)三房?jī)蓮d119平方米C8C戶(hù)型交樓標(biāo)準(zhǔn)三房?jī)蓮d123平方米C8D戶(hù)型交樓

28、標(biāo)準(zhǔn)三房?jī)蓮d105平方米C8B戶(hù)型個(gè)性化裝修按2000元/ 配20萬(wàn)元/套軟裝三房?jī)蓮d116平方米C8B戶(hù)型個(gè)性化裝修按2000元/ 配10萬(wàn)元/套軟裝兩房?jī)蓮d116平方米 -42- C7棟10樓全層以交樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置1B1組團(tuán)C7棟現(xiàn)場(chǎng)樣板房設(shè)置建議 -43- 3-4 銷(xiāo) 售 路 線(xiàn) 建 議 -44-凱粵灣體驗(yàn)中心A路段B路段 C路段1A、1B銷(xiāo)售路線(xiàn)及銷(xiāo)售氛圍營(yíng)造建議7月10日交付的1B1銷(xiāo)售路線(xiàn) -45- 1A、1B銷(xiāo)售路線(xiàn)及銷(xiāo)售氛圍營(yíng)造建議9月20日交付的1B1銷(xiāo)售路線(xiàn) 凱粵灣體驗(yàn)中心A路段B路段C路段D路段 -46-凱粵灣體驗(yàn)中心A路段B路段 C路段1A、1B銷(xiāo)售路線(xiàn)及銷(xiāo)售氛圍營(yíng)造建

29、議A路段1，道路左面有臨時(shí)工棚，建議種植高綠化對(duì)該工棚進(jìn)行遮蓋；2、道路右面綠化需進(jìn)行優(yōu)化及補(bǔ)種與維護(hù)；3、道路地面及右面圍墻須進(jìn)行翻新；綠化建議 -47-凱粵灣體驗(yàn)中心A路段B路段 C路段1A、1B銷(xiāo)售路線(xiàn)及銷(xiāo)售氛圍營(yíng)造建議B路段1，道路環(huán)境衛(wèi)生惡劣，建議安排專(zhuān)責(zé)清潔工及保安保持道路整潔及安保；2、道路兩旁需進(jìn)行銷(xiāo)售氛圍優(yōu)化營(yíng)造，如增加精美高品質(zhì)花盆等，提高品質(zhì)感及與對(duì)面環(huán)境進(jìn)行區(qū)隔；3、道路右面環(huán)境建議進(jìn)行優(yōu)化、整治；4、如條件允許建議公司租下鹽廠(chǎng)，把煙囪拆除；建議 -48-凱粵灣體驗(yàn)中心A路段B路段 C路段1A、1B銷(xiāo)售路線(xiàn)及銷(xiāo)售氛圍營(yíng)造建議 該位置為小區(qū)范圍內(nèi)的綠化及會(huì)所用地，在銷(xiāo)售1

30、A及1B1組團(tuán)的時(shí)候該區(qū)域須達(dá)到完成施工對(duì)外展示的程度，因此，建議項(xiàng)目把該區(qū)域之工程計(jì)劃提前做，確保該區(qū)域的銷(xiāo)售氛圍營(yíng)造能達(dá)到預(yù)期效果。C路段 -49- 1A、1B銷(xiāo)售路線(xiàn)及銷(xiāo)售氛圍營(yíng)造建議塑造精品園林體驗(yàn)區(qū)，通過(guò)體驗(yàn)區(qū)提升項(xiàng)目的形象及為客戶(hù)提升項(xiàng)目認(rèn)同度 凱粵灣體驗(yàn)中心D路段 -50- 3-5 銷(xiāo) 售 體 驗(yàn) 區(qū) 素 材 參 考 -51- 外 立 、 首 /架 空 層 參 考 素 材 -52- 外 立 、 首 /架 空 層 參 考 素 材 -53- 外 立 、 首 /架 空 層 參 考 素 材 -54- 首 層 大 堂 參 考 素 材 -55- 架 空 層 制 作 參 考 素 材 -56- TH E END Thanks!