資產(chǎn)評估-8評估報告

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1、 資 產(chǎn) 評 估 報 告 的 基 本 概 念 及 基 本 制 度 資 產(chǎn) 評 估 報 告 的 基 本 內(nèi) 容 與 編 制 資 產(chǎn) 評 估 評 估 報 告 的 應 用 資 產(chǎn) 評 估 報 告 書 實 例第 十 章 資 產(chǎn) 評 估 報 告 第 一 節(jié) 資 產(chǎn) 評 估 報 告 的 基 本 概 念 及 基 本 制 度 10.1 資 產(chǎn) 評 估 報 告 的 基 本 概 念 及 基 本 制 度一 、 資 產(chǎn) 評 估 報 告 的 基 本 概 念 資 產(chǎn) 評 估 報 告 評 估 機 構 按 照 評 估 工 作 制 度 的 有 關 規(guī) 定 , 在 完 成 評 估 工 作 后 向委 托 方 提 交 的 , 說 明

2、 評 估 過 程 及 結 果 的 書 面 報 告 。 是 按 照 一 定 格式 和 內(nèi) 容 來 反 映 評 估 目 的 、 假 設 、 程 序 、 標 準 、 依 據(jù) 、 方 法 、 結果 及 適 用 條 件 等 基 本 情 況 的 報 告 書 。 是 資 產(chǎn) 評 估 機 構 與 注 冊 評 估 師 完 成 對 資 產(chǎn) 作 價 , 就 被 評 估資 產(chǎn) 在 特 定 條 件 下 的 價 值 所 發(fā) 表 的 專 家 意 見 ; 是 評 估 機 構 履 行 評 估 合 同 情 況 的 總 結 ; 評 估 機 構 與 注 冊 資 產(chǎn) 評 估 師 為 資 產(chǎn) 評 估 項 目 承 擔 相 應 法 律責 任

3、 的 證 明 文 件 。 資 產(chǎn) 評 估 報 告 的 作 用 為 被 委 托 評 估 的 資 產(chǎn) 提 供 作 價 意 見 。 是 反 映 和 體 現(xiàn) 資 產(chǎn) 評 估 工 作 情 況 , 明 確 委 托 方 、受 托 方 及 有 關 方 面 責 任 的 依 據(jù) 。 是 管 理 部 門 對 評 估 機 構 的 業(yè) 務 開 展 情 況 進 行 監(jiān) 督和 管 理 的 重 要 依 據(jù) 。 是 建 立 評 估 檔 案 , 歸 集 評 估 檔 案 資 料 的 重 要 信 息來 源 。 10.1 資 產(chǎn) 評 估 報 告 的 基 本 概 念 及 基 本 制 度 10.1 資 產(chǎn) 評 估 報 告 的 基 本 概

4、念 及 基 本 制 度 資 產(chǎn) 評 估 報 告 的 種 類 按 資 產(chǎn) 評 估 的 范 圍 劃 分 : 整 體 資 產(chǎn) 評 估 報 告 和 單項 資 產(chǎn) 評 估 報 告 按 評 估 對 象 劃 分 : 資 產(chǎn) 評 估 報 告 、 房 地 產(chǎn) 估 價 報告 書 、 土 地 估 價 報 告 書 按 用 途 劃 分 : 以 產(chǎn) 權 變 動 為 內(nèi) 容 的 資 產(chǎn) 評 估 報 告書 、 產(chǎn) 權 不 發(fā) 生 變 動 的 資 產(chǎn) 評 估 報 告 書 。 10.1 資 產(chǎn) 評 估 報 告 的 基 本 概 念 及 基 本 制 度二 、 資 產(chǎn) 評 估 報 告 的 基 本 制 度 規(guī) 定 資 產(chǎn) 評 估 機 構

5、 完 成 國 有 資 產(chǎn) 評 估 工 作 后 由 相 關國 有 資 產(chǎn) 管 理 部 門 或 代 表 單 位 對 評 估 報 告 進 行 核 準 、 備案 的 制 度 。 評 估 報 告 有 關 制 度 的 基 本 規(guī) 定 ( P195) 資 產(chǎn) 評 估 報 告 書 是 由 資 產(chǎn) 評 估 報 告 書 正 文 、 資 產(chǎn) 評 估說 明 、 資 產(chǎn) 評 估 明 細 表 及 相 關 附 件 構 成 。 資 產(chǎn) 評 估 報 告 書 的 數(shù) 據(jù) 一 般 均 應 采 用 阿 拉 伯 數(shù) 字 , 資產(chǎn) 評 估 報 告 書 應 用 中 文 撰 寫 打 印 。 如 需 出 具 外 文 評 估 報 告 書 , 內(nèi)

6、 容 和 結 果 應 與 中 文 報 告 一 致 , 并 須 在 評 估 報 告書 中 注 明 以 中 文 報 告 為 準 。 第 二 節(jié) 資 產(chǎn) 評 估 報 告 的 基 本 內(nèi) 容 與 編 制 10.2 資 產(chǎn) 評 估 報 告 的 基 本 內(nèi) 容 與 編 制一 、 資 產(chǎn) 評 估 報 告 書 的 基 本 內(nèi) 容 資 產(chǎn) 評 估 報 告 書 正 文 及 相 關 附 件 的 基 本 內(nèi) 容 資 產(chǎn) 評 估 說 明 的 基 本 內(nèi) 容 資 產(chǎn) 評 估 明 細 表 的 基 本 內(nèi) 容 反 映 被 評 估 資 產(chǎn) 評 估 前 后 的 資 產(chǎn) 負 債 明 細 情 況 的表 格 , 是 評 估 結 果 得

7、 到 認 可 、 評 估 目 的 的 經(jīng) 濟 行 為 實現(xiàn) 后 作 為 調(diào) 整 賬 面 的 主 要 依 據(jù) 之 一 。 一 般 應 按 會 計 科 目 順 序 排 列 10.2 資 產(chǎn) 評 估 報 告 的 基 本 內(nèi) 容 與 編 制 資 產(chǎn) 評 估 報 告 書 正 文 及 相 關 附 件 的 基 本 內(nèi) 容 封 面 基 本 內(nèi) 容 : 資 產(chǎn) 評 估 項 目 名 稱 、 資 產(chǎn) 評 估 機 構 出 具 評估 報 告 的 編 號 、 資 產(chǎn) 評 估 機 構 全 稱 和 評 估 報 告 提 交 日 期 等 。 目 錄 的 基 本 內(nèi) 容 及 格 式 。 封 二 上 。 摘 要 的 基 本 內(nèi) 容

8、: 表 達 報 告 書 關 鍵 內(nèi) 容 與 正 文 具 有 同 等 法 律 效 力 必 須 與 評 估 報 告 書 揭 示 的 結 果 一 致 , 不 得 有 誤 導 性 內(nèi) 容, 并 應 采 用 提 醒 文 字 提 醒 使 用 者 閱 讀 全 文 正 文 的 基 本 內(nèi) 容 備 查 文 件 的 基 本 內(nèi) 容 10.2 資 產(chǎn) 評 估 報 告 的 基 本 內(nèi) 容 與 編 制 正 文 的 基 本 內(nèi) 容 首 部 : 包 括 標 題 和 報 告 書 序 號 序 言 : 寫 明 該 評 估 報 告 委 托 方 全 稱 、 受 托 評 估 事 項 及 評 估 工作 整 體 情 況 。 委 托 方 與

9、 資 產(chǎn) 占 有 方 簡 介 : 名 稱 、 注 冊 地 址 及 主 要 經(jīng) 營 場 所地 址 、 法 定 代 表 人 、 歷 史 情 況 簡 介 ; 企 業(yè) 資 產(chǎn) 、 財 務 、 經(jīng) 營 狀況 , 行 業(yè) 、 地 域 的 特 點 與 地 位 以 及 相 關 的 國 家 產(chǎn) 業(yè) 政 策 。 較 為 詳 細 的 分 別 介 紹 雙 方 的 情 況 , 二 者 相 同 時 , 作 為 資產(chǎn) 占 有 方 介 紹 寫 明 雙 方 隸 屬 關 系 或 經(jīng) 濟 關 系 ; 若 無 , 寫 明 評 估 原 因 資 產(chǎn) 占 有 方 為 多 家 , 須 逐 一 介 紹 。 評 估 目 的 : 委 托 方 需

10、要 及 其 對 應 的 經(jīng) 濟 行 為 類 型 、 經(jīng) 濟 行 為 是 否 經(jīng) 過 批 準 、 批 準 文 件 的 名 稱 、 批 準 單 位 、 批 準 日 期 及 文 號 評 估 范 圍 和 對 象 : 納 入 評 估 范 圍 的 資 產(chǎn) 及 其 類 型 、 賬 面 金額 ; 若 為 多 家 占 有 , 各 自 的 份 額 及 對 應 資 產(chǎn) 類 型 10.2 資 產(chǎn) 評 估 報 告 的 基 本 內(nèi) 容 與 編 制 評 估 基 準 日 :具 體 日 期 、 確 定 評 估 基 準 日 的 理 由 或 成 立 條 件 、 確 定 基 準 日 對評 估 結 果 影 響 程 度 、 采 用 非

11、基 準 日 價 格 標 準 的 說 明 。由 委 托 方 確 定 , 盡 可 能 接 近 評 估 目 的 實 現(xiàn) 日 評 估 原 則 : 評 估 工 作 過 程 中 遵 循 的 各 類 原 則 、 本 次 評 估 遵 循 國 家及 行 業(yè) 給 定 的 公 認 原 則 、 特 殊 原 則 評 估 依 據(jù) : 行 為 依 據(jù) : 項 目 委 托 方 申 請 、 股 份 企 業(yè) 董 事 會 決 議 、 資 產(chǎn) 評 估立 項 批 復 法 律 法 規(guī) 依 據(jù) : 有 關 法 律 法 規(guī) 等 產(chǎn) 權 依 據(jù) : 產(chǎn) 權 登 記 證 書 、 土 地 使 用 權 證 、 房 屋 產(chǎn) 權 證 等 取 價 依 據(jù)

12、 : 企 業(yè) 提 供 的 財 會 經(jīng) 營 方 面 的 資 料 、 國 家 有 關 部 門 發(fā)布 的 統(tǒng) 計 資 料 和 技 術 標 準 資 料 、 詢 價 資 料 、 參 數(shù) 資 料 等 特 殊 依 據(jù) 10.2 資 產(chǎn) 評 估 報 告 的 基 本 內(nèi) 容 與 編 制 評 估 方 法 : 評 估 過 程 選 擇 、 使 用 的 評 估 方 法 及 選 擇 的 依 據(jù) 或 原 因 對 某 項 資 產(chǎn) 采 用 一 種 以 上 方 法 的 說 明 原 因 及 價 值 確 定 方 法 選 用 特 殊 評 估 方 法 的 , 介 紹 原 理 與 適 用 范 圍 評 估 過 程 : 應 反 映 評 估 機

13、 構 自 接 受 評 估 項 目 委 托 起 至 提 交 評 估報 告 的 全 過 程 。 接 受 委 托 過 程 中 確 定 評 估 目 的 、 對 象 及 范 圍 、 基 準 日 和 擬定 評 估 方 案 的 過 程 資 產(chǎn) 清 查 中 的 指 導 資 產(chǎn) 占 有 方 清 查 、 搜 集 準 備 資 料 、 檢 查 與驗 證 過 程 評 估 估 算 中 的 現(xiàn) 場 檢 測 與 鑒 定 、 評 估 方 法 選 擇 、 市 場 調(diào) 查 與分 析 過 程 評 估 匯 總 中 的 結 果 匯 總 、 評 估 結 論 分 析 、 撰 寫 報 告 與 說 明 、內(nèi) 部 復 核 過 程提 交 評 估 報

14、 告 過 程 10.2 資 產(chǎn) 評 估 報 告 的 基 本 內(nèi) 容 與 編 制 評 估 結 論 : 報 告 正 文 的 重 要 部 分 , 包 括 評 估 結 果 匯 總 表 、評 估 后 各 資 產(chǎn) 占 有 方 的 份 額 和 評 估 機 構 對 評 估 結 果 發(fā) 表 的 結論 。 須 使 用 表 述 性 文 字 完 整 敘 述 這 一 結 論 。 表 述 資 產(chǎn) 、 負 債 、 凈 資 產(chǎn) 的 賬 面 價 值 、 調(diào) 整 后 的 賬 面價 值 、 評 估 價 值 及 其 增 減 幅 度 單 獨 列 示 不 納 入 評 估 匯 總 表 的 評 估 結 果 特 殊 事 項 說 明 : 評 估

15、 過 程 中 已 發(fā) 現(xiàn) 可 能 影 響 評 估 結 論 , 但 非 評 估 人 員執(zhí) 業(yè) 水 平 和 能 力 所 能 評 定 估 算 的 有 關 事 項 提 示 報 告 使 用 者 注 意 特 別 事 項 對 評 估 結 論 的 影 響 評 估 人 員 認 為 需 要 說 明 的 其 他 事 項 10.2 資 產(chǎn) 評 估 報 告 的 基 本 內(nèi) 容 與 編 制 評 估 基 準 日 期 后 重 大 事 項 : 評 估 基 準 日 后 至 評 估 報 告 提 出 日 期 間 發(fā) 生 的 重 要 事 項 , 以 及 評估 基 準 日 的 期 后 事 項 對 評 估 結 論 的 影 響 發(fā) 生 在

16、評 估 基 準 日 后 不 能 直 接 使 用 評 估 結 論 的 事 項 評 估 報 告 法 律 效 力 、 使 用 范 圍 和 有 效 期 報 告 成 立 的 前 提 條 件 和 假 設 條 件 報 告 依 照 法 律 法 規(guī) 有 關 規(guī) 定 發(fā) 生 法 律 效 力 和 評 估 結 果 的 有 效 使用 期 限 寫 明 結 論 僅 供 委 托 方 依 評 估 目 的 使 用 和 送 交 主 管 部 門 審 查 使 用 申 明 報 告 使 用 權 歸 委 托 方 所 有 , 未 經(jīng) 許 可 不 得 隨 意 向 他 人 提 供或 公 開 評 估 報 告 提 出 日 期 : 提 交 的 具 體

17、日 期 尾 部 : 出 具 評 估 報 告 的 機 構 名 稱 、 公 章 、 法 定 代 表 人 及 至 少 兩 名 負責 評 估 的 注 冊 評 估 師 蓋 章 。 10.2 資 產(chǎn) 評 估 報 告 的 基 本 內(nèi) 容 與 編 制備 查 文 件 的 基 本 內(nèi) 容 有 關 經(jīng) 濟 行 為 的 文 件 被 評 估 企 業(yè) 前 三 年 度 包 括 資 產(chǎn) 負 債 表 和 損 益 表 在 內(nèi) 的 會 計 報 表( 非 企 業(yè) 會 經(jīng) 濟 組 織 除 外 ) 委 托 方 與 資 產(chǎn) 占 有 方 營 業(yè) 執(zhí) 照 復 印 件 委 托 方 、 資 產(chǎn) 占 有 方 的 承 諾 函 產(chǎn) 權 證 明 文 件

18、復 印 件 資 產(chǎn) 評 估 人 員 和 評 估 機 構 的 承 諾 函 資 產(chǎn) 評 估 機 構 資 格 證 書 復 印 件 評 估 機 構 營 業(yè) 執(zhí) 照 復 印 件 參 加 本 項 評 估 項 目 的 人 員 名 單 資 產(chǎn) 評 估 業(yè) 務 約 定 合 同 重 要 合 同 和 其 他 文 件 10.2 資 產(chǎn) 評 估 報 告 的 基 本 內(nèi) 容 與 編 制資 產(chǎn) 評 估 說 明 的 基 本 內(nèi) 容 描 述 評 估 師 和 評 估 機 構 對 其 評 估 項 目 的 評 估 程 序 、 方 法 、依 據(jù) 、 參 數(shù) 選 取 和 計 算 過 程 , 充 分 揭 示 對 資 產(chǎn) 評 估 行 為 和

19、 結果 構 成 重 大 影 響 的 事 項 , 說 明 評 估 操 作 符 合 相 關 法 律 、 行 政法 規(guī) 和 行 業(yè) 規(guī) 范 要 求 。 “評 估 說 明 封 面 及 目 錄 ” 的 基 本 內(nèi) 容 項 目 名 稱 、 報 告 書 編 號 、 機 構 名 稱 、 報 告 提 出 日 期 “ 關 于 評 估 說 明 使 用 范 圍 的 聲 明 ” 的 基 本 內(nèi) 容 ( P214) “ 關 于 進 行 資 產(chǎn) 評 估 有 關 事 項 的 說 明 ” 的 基 本 內(nèi) 容 ( P215 ) “ 資 產(chǎn) 清 查 核 實 情 況 說 明 ” 的 基 本 內(nèi) 容 (P215) “評 估 依 據(jù) 說

20、 明 ” 的 基 本 內(nèi) 容 “ 各 項 資 產(chǎn) 及 負 債 的 評 估 技 術 說 明 ” 的 基 本 內(nèi) 容 ( P217) 流 動 資 產(chǎn) 、 長 期 投 資 、 機 器 設 備 、 房 屋 建 筑 物 、 在 建 工程 、 土 地 使 用 權 、 無 形 資 產(chǎn) 及 其 他 資 產(chǎn) 、 負 債 “ 整 體 資 產(chǎn) 評 估 收 益 現(xiàn) 值 法 評 估 驗 證 說 明 ” 的 基 本 內(nèi) 容 “ 評 估 結 論 及 其 分 析 ” 的 基 本 內(nèi) 容 (P233) 10.2 資 產(chǎn) 評 估 報 告 的 基 本 內(nèi) 容 與 編 制評 估 依 據(jù) 說 明 主 要 法 律 法 規(guī) 經(jīng) 濟 行 為

21、 文 件 重 大 合 同 協(xié) 議 及 產(chǎn) 權 證 明 文 件 采 用 的 取 價 標 準 參 考 資 料 及 其 他 10.2 資 產(chǎn) 評 估 報 告 的 基 本 內(nèi) 容 與 編 制整 體 資 產(chǎn) 評 估 收 益 現(xiàn) 值 法 評 估 驗 證 說 明 主 要 說 明 運 用 收 益 法 對 企 業(yè) 整 體 資 產(chǎn) 進 行 評 估 來 驗 證 資產(chǎn) 評 估 結 果 的 有 關 情 況 收 益 法 應 用 簡 介 企 業(yè) 的 生 產(chǎn) 經(jīng) 營 業(yè) 績 企 業(yè) 的 經(jīng) 營 優(yōu) 勢 企 業(yè) 的 經(jīng) 營 計 劃 企 業(yè) 的 各 項 財 務 指 標 評 估 依 據(jù) 企 業(yè) 營 業(yè) 收 入 、 成 本 費 用

22、和 長 期 投 資 收 益 預 測 折 現(xiàn) 率 的 選 取 和 評 估 值 的 計 算 過 程 評 估 結 論 10.2 資 產(chǎn) 評 估 報 告 的 基 本 內(nèi) 容 與 編 制二 、 資 產(chǎn) 評 估 報 告 書 的 制 作 步 驟 整 理 工 作 底 稿 和 歸 集 有 關 資 料 評 估 明 細 表 的 數(shù) 字 匯 總 評 估 初 步 數(shù) 據(jù) 的 分 析 和 討 論 編 寫 評 估 報 告 書 資 產(chǎn) 評 估 報 告 書 的 簽 發(fā) 與 送 交 10.2 資 產(chǎn) 評 估 報 告 的 基 本 內(nèi) 容 與 編 制三 、 資 產(chǎn) 評 估 報 告 書 制 作 的 技 術 要 點 文 字 表 達 方

23、面 的 技 能 要 求 格 式 和 內(nèi) 容 方 面 的 技 能 要 求 評 估 報 告 書 的 復 核 及 反 饋 方 面 的 技 能 要 求 撰 寫 報 告 書 應 注 意 的 事 項 實 事 求 是 , 切 忌 出 具 虛 假 報 告 堅 持 一 致 性 做 法 , 切 忌 出 現(xiàn) 表 里 不 一 提 交 報 告 書 要 及 時 、 齊 全 和 保 密 第 三 節(jié) 資 產(chǎn) 評 估 報 告 的 應 用 一 、 委 托 方 對 資 產(chǎn) 評 估 報 告 書 的 使 用10.3 資 產(chǎn) 評 估 報 告 的 應 用 根 據(jù) 評 估 目 的 , 作 為 資 產(chǎn) 業(yè) 務 的 作 價 基 礎 整 體 或

24、部 分 改 建 為 有 限 責 任 公 司 或 股 份 有 限 公 司 ; 以非 貨 幣 資 產(chǎn) 對 外 投 資 ; 合 并 、 分 立 、 清 算 ; 除 上 市 公 司以 外 的 原 股 東 股 權 比 例 變 動 ; 除 上 市 公 司 以 外 的 整 體 或部 分 產(chǎn) 權 ( 股 權 ) 變 動 ; 資 產(chǎn) 轉 讓 、 置 換 、 拍 賣 ; 整 體資 產(chǎn) 或 者 部 分 資 產(chǎn) 租 賃 給 非 國 有 單 位 ; 確 定 訴 訟 資 產(chǎn) 價值 ; 國 有 資 產(chǎn) 占 有 單 位 收 購 非 國 有 資 產(chǎn) ; 國 有 資 產(chǎn) 占 有單 位 與 非 國 有 資 產(chǎn) 單 位 置 換 資

25、產(chǎn) ; 國 有 資 產(chǎn) 占 有 單 位 接受 非 國 有 資 產(chǎn) 單 位 以 實 物 資 產(chǎn) 償 還 債 務 ; 法 律 、 行 政 法規(guī) 規(guī) 定 的 其 他 需 要 進 行 評 估 的 事 項 。 作 為 企 業(yè) 進 行 會 計 記 錄 或 調(diào) 整 賬 項 的 依 據(jù) 作 為 履 行 委 托 協(xié) 議 和 支 付 評 估 費 用 的 主 要 依 據(jù) 10.3 資 產(chǎn) 評 估 報 告 的 應 用委 托 方 使 用 資 產(chǎn) 評 估 報 告 書 及 有 關 資 料 時 的 注 意 事 項 只 能 按 報 告 書 所 揭 示 的 評 估 目 的 使 用 報 告 , 一 份 評 估 報 告 書 只 允許

26、 按 一 個 用 途 使 用 只 能 在 報 告 書 的 有 效 期 內(nèi) 使 用 報 告 , 超 過 報 告 書 的 有 效 期 , 原資 產(chǎn) 評 估 結 果 無 效 在 報 告 書 有 效 期 內(nèi) , 資 產(chǎn) 評 估 數(shù) 量 發(fā) 生 較 大 變 化 時 , 應 由 原 評估 機 構 或 者 資 產(chǎn) 占 有 單 位 按 原 評 估 方 法 做 相 應 調(diào) 整 后 才 能 使 用 涉 及 國 有 資 產(chǎn) 產(chǎn) 權 變 動 的 評 估 報 告 書 及 有 關 資 料 必 須 經(jīng) 國 有 資產(chǎn) 管 理 部 門 或 授 權 部 門 核 準 或 備 案 后 方 可 使 用 作 為 企 業(yè) 會 計 記 錄

27、和 調(diào) 整 企 業(yè) 賬 項 使 用 的 資 產(chǎn) 評 估 報 告 書 及 有 關 資 料 , 必 須 由 有 權 機 關 批 準 或 認 可 后 方 能 生 效 二 、 資 產(chǎn) 評 估 管 理 機 構 對 資 產(chǎn) 評 估 報 告 書 的 運 用資 產(chǎn) 評 估 管 理 機 構 主 要 指 : 對 資 產(chǎn) 評 估 行 政 管 理 的 主管 機 關 、 對 資 產(chǎn) 評 估 行 業(yè) 自 律 管 理 的 行 業(yè) 協(xié) 會 通 過 對 評 估 機 構 出 具 的 資 產(chǎn) 評 估 報 告 有 關 資 料 的 運 用, 能 大 體 了 解 評 估 機 構 從 事 評 估 工 作 的 業(yè) 務 能 力 和 組織 管 理 水 平 。 通 過 對 按 規(guī) 定 需 要 驗 證 和 確 認 的 資 產(chǎn) 評 估 報 告 進 行 驗證 與 確 認 , 能 夠 對 評 估 機 構 的 評 估 結 果 質(zhì) 量 好 壞 做 出客 觀 評 價 。 有 效 實 現(xiàn) 對 評 估 機 構 及 人 員 的 管 理 。 為 國 有 資 產(chǎn) 管 理 提 供 重 要 數(shù) 據(jù) 資 料 三 、 有 關 部 門 對 資 產(chǎn) 評 估 報 告 書 的 運 用 證 券 監(jiān) 督 管 理 部 門 保 險 監(jiān) 督 管 理 部 門 工 商 行 政 管 理 部 門 稅 務 部 門 金 融 部 門 法 院

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