《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)》由會(huì)員分享，可在線(xiàn)閱讀，更多相關(guān)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)（27頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。
1、企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 3號(hào) 投資性房地產(chǎn) 南昌大學(xué)會(huì)計(jì)系 余朝暉 第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的概念、范圍 投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增 值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性 房地產(chǎn)的重要特征是應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和 出售。 投資性房地產(chǎn)的范圍包括： 已經(jīng)出租的土地使用權(quán) ; 已經(jīng)出租的建筑物 ; 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 上述已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑 物，是指以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用 權(quán)和建筑物。其中，用于出租的土地使用 權(quán)是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土 地使用權(quán)；用于出租的建筑物是指企業(yè)擁 有產(chǎn)權(quán)的建筑物。 但是按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地 （例如囤積一年以上不開(kāi)發(fā)），不
2、屬于持 有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 注意需要區(qū)分和明確： 1.某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值， 部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)于 賺取租金或資本增值的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售 的確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售 的不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 2.企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供 的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè) 將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助 服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 3.自用房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。例如，企業(yè) 擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店，其經(jīng)營(yíng)目的主要是 通過(guò)提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不 確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
3、4.作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。 5.關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)，出租方應(yīng)將出租的 房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)。母公司以經(jīng)營(yíng)租賃 出租給子公司的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)作為母公司的投資 性房地產(chǎn)，但在編制合并報(bào)表時(shí)，作為企業(yè)集團(tuán) 的自用房地產(chǎn)。 【 例題 1】 以下關(guān)于投資性房地產(chǎn)表述正確的是 （ ）。 A.已經(jīng)以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)和建筑 物屬于投資性房地 B.已經(jīng)以融資租賃方式出租的土地使用權(quán)和建筑 物屬于投資性房地 C.某項(xiàng)房產(chǎn)部分出租部分自用，對(duì)于出租部分只 有能夠單獨(dú)計(jì)量和出售才能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn) D. 經(jīng)營(yíng)租賃承租方用于轉(zhuǎn)租的房地產(chǎn)不屬于投資 性房地產(chǎn) E.將建筑物出租并提供后續(xù)保
4、安、維修等輔助服 務(wù)，其輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大時(shí)確認(rèn)為投 資性房地產(chǎn) 【 答案 】 ACDE 第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量 投資性房地產(chǎn)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量，與固定資 產(chǎn)、土地使用權(quán)的取得相同。科目使用為“投資 性房地產(chǎn)（成本）” 外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi) 和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。 自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到 預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成等。 以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會(huì) 計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。 更新改造支出資本化日常維修支出費(fèi)用化。 【 例題 2】 甲公司以 1000萬(wàn)元取得土地使用權(quán)并 自建兩棟同樣設(shè)計(jì)的廠房，其
5、中一棟作為投資性 房地產(chǎn)用于經(jīng)營(yíng)租賃，兩棟廠房工程建造支出合 計(jì) 600萬(wàn)元，租賃開(kāi)始日該投資性房地產(chǎn)的初始 成本是（ ）萬(wàn)元。 A.1600 B.600 C.300 D.800 【 答案 】 D 【 解析 】 該投資性房地產(chǎn)的初始成本是達(dá)到預(yù)定 可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出（ 1000+600） /2 800萬(wàn)元 第 三 節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地 產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可采用公允價(jià)值模式 對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但同一企 業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn) 進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模 式。 （一）成本模式計(jì)量 1.按照“固定資產(chǎn)”、“無(wú)形資
6、產(chǎn)”準(zhǔn)則的 規(guī)定對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，計(jì)提折舊 或攤銷(xiāo)，存在減值跡象的按照“資產(chǎn)減值” 準(zhǔn)則進(jìn)行處理； 2.科目使用。取得時(shí)計(jì)入“投資性房地產(chǎn)”， 攤銷(xiāo)和折舊計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”和“投 資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）”，取得租 金收入一般計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”。 【 例題 3】 甲公司持有一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)且按照成本模 式計(jì)價(jià)，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn) 2006年 1月 20日取得，原價(jià) 3200萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用 20年，預(yù)計(jì)凈產(chǎn)值 200萬(wàn)元， 2006年 12月 31日取得租金收入 180萬(wàn)元，假如不考慮所 得稅影響，甲公司 2006年會(huì)計(jì)處理： 取得：借：投資性房地產(chǎn) 3200 貸：銀行存款 3200
7、收入：借：銀行存款 180 貸：其他業(yè)務(wù)收入 180 折舊：借：其他業(yè)務(wù)成本 137.5 (3200-200)/20 11/12 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 137.5 減值：借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 （二）公允價(jià)值模式計(jì)量 1.公允價(jià)值模式計(jì)量的前提條件 企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可 靠取得，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房 地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 “投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得”的標(biāo)志是 投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)； 企業(yè)能夠從活躍的
8、房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市 場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合 理的估計(jì)。 2.采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理 不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)； 以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值， 公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng) 損益）； 投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。 （三）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更（注意 不是用途變更） 1.企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不 得隨意變更。 2.以成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì) 計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與 賬面價(jià)值的差額，調(diào)
9、整期初留存收益。 3.已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不 得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。 【 例題 4】 甲公司持有一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)且按照成本模式 計(jì)價(jià)，因判斷該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取 得自 2007年 1月 1日轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式。該項(xiàng)投資性房 地產(chǎn) 2006年 1月 20日取得，原價(jià) 3200萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用 20年， 預(yù)計(jì)凈殘值 200萬(wàn)元， 2007年 1月 1日其公允價(jià)值為 3500萬(wàn) 元，假如不考慮所得稅影響，甲公司對(duì)計(jì)價(jià)模式轉(zhuǎn)換應(yīng)做 的會(huì)計(jì)處理是 以成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式作為會(huì)計(jì)政策變更處理，固 定資產(chǎn)賬面價(jià)值 3200-（ 3200-200） /20 11/
10、12 3062.5萬(wàn)元，將公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存 收益 3500-3062.5 437.5萬(wàn)元。 2007年 1月 1日會(huì)計(jì)處 理是： 借：投資性房地產(chǎn) 3500 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 137.5 貸：投資性房地產(chǎn) 3200 盈余公積、未分配利潤(rùn)等 437.5 第 四 節(jié) 房地產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換與處置 （一）轉(zhuǎn)換日的確定 房地產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換要在轉(zhuǎn)換日作出會(huì)計(jì)處理，轉(zhuǎn)換日的確定 是： 1投資性房地產(chǎn)開(kāi)始自用，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)開(kāi)始將房地產(chǎn) 用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期； 2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，轉(zhuǎn)換日 為房地產(chǎn)的租賃期開(kāi)始日； 3自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出
11、租，轉(zhuǎn)換日 為租賃期開(kāi)始日； 4自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值，轉(zhuǎn)換日為 自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期。 (二 )轉(zhuǎn)換日會(huì)計(jì)處理 成本模式 成本模式下，無(wú)論投資轉(zhuǎn)自用還是自用轉(zhuǎn)投資或其他轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn) 換前后的賬面余額、賬面價(jià)值、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等金額不 改變，只是對(duì)核算科目作出調(diào)整。 【 例題 5】 甲公司對(duì)投資性房地產(chǎn)按照成本模式計(jì)價(jià)，該公司 2007年 7月 20日將一項(xiàng)自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)為對(duì)外經(jīng)營(yíng)性出租，該房產(chǎn) 初始成本 2000萬(wàn)元，已經(jīng)資本化的裝修支出 600萬(wàn)元，截至 2007年 7月已計(jì)提折舊 400萬(wàn)元，計(jì)提減值準(zhǔn)備 300萬(wàn)元。 【 解析 】 成本模式下的轉(zhuǎn)換，
12、轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值也是轉(zhuǎn)換后的 賬面價(jià)值 2000+600-400-300 1900萬(wàn)元，會(huì)計(jì)處理時(shí)，把 固定資產(chǎn)原價(jià)、折舊、準(zhǔn)備等項(xiàng)目轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)即可。 會(huì)計(jì)處理是：借：投資性房地產(chǎn) 2600 累計(jì)折舊 400 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 300 貸：固定資產(chǎn) 2600 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 400 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 300 2.公允價(jià)值模式 （ 1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日 的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面 價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益） 【 例題 6】 甲公司對(duì)投資性房地產(chǎn)按照公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)， 甲公司 2007年 1月取得用于經(jīng)營(yíng)性出租
13、的房產(chǎn)，初始成本 2000萬(wàn)元， 2007年 12月 31日該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值為 2200萬(wàn)元，甲公司確認(rèn)了該公允價(jià)值變動(dòng)， 2008年 6月 30日 甲公司停止出租該項(xiàng)房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用，轉(zhuǎn)換當(dāng)日該投資性房地 產(chǎn)公允價(jià)值 1900萬(wàn)元 。 【 解析 】 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng) 日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬 面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益 1900-2200 300萬(wàn)元 借：固定資產(chǎn)房屋 1900 公允價(jià)值變動(dòng)損益 300 貸：投資性房地產(chǎn)（成本） 2000 投資性房地產(chǎn) （公允價(jià)值變動(dòng)） 200 （ 2）自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià) 值模式計(jì)量的投
14、資性房地產(chǎn)時(shí)，按照轉(zhuǎn)換 當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值小于原賬 面價(jià)值的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益；公 允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額作為資本公 積，處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入所 有者權(quán)益的部分轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期其他業(yè)務(wù)收 入。 【 例題 7】 甲公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)投 資性房地產(chǎn)按照公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)，該公 司 2007年 7月 1日將一項(xiàng)賬面價(jià)值 45000萬(wàn) 元、已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成作為存貨的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為經(jīng) 營(yíng)性出租，公允價(jià)值為 47000萬(wàn)元。 2007 年 12月 31日其公允價(jià)值 48000萬(wàn)元，甲公 司確認(rèn)了該項(xiàng)公允價(jià)值變動(dòng)， 2008年 7月租 賃期滿(mǎn)甲公司以 55000萬(wàn)元價(jià)款將其出售 。 【
15、解析 】 處置時(shí)確認(rèn)為“其他業(yè)務(wù)收入”包括三項(xiàng)，一是實(shí)際收到款項(xiàng) 55000 萬(wàn)元，二是轉(zhuǎn)回原計(jì)入資本公積 2000萬(wàn)元（ 47000-45000），三是轉(zhuǎn)回公允 價(jià)值變動(dòng)損益，本題為 2007年末確認(rèn)損益 1000萬(wàn)元，合計(jì) 55000+2000+1000 58000萬(wàn)元。 有關(guān)會(huì)計(jì)處理： 2007年 7月 1日 借：投資性房地產(chǎn)成本 47000 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 45000 資本公積其他資本公積 2000 2007年 12月 31日 借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng) 1000 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 1000 2008年 7月 1日 借：銀行存款 55000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 55000 借：其他業(yè)
16、務(wù)成本 48000 貸：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng) 1000 投資性房地產(chǎn) 成本 47000 借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 1000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 1000 借：資本公積（其他資本公積） 2000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 2000 【 例題 8】 甲公司 2007年 7月 1日將一項(xiàng)賬面 價(jià)值 2000萬(wàn)元、已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成作為存貨的 房產(chǎn)轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性出租，當(dāng)日公允價(jià)值為 1800萬(wàn)元。 2007年 12月 31日其公允價(jià)值 2400萬(wàn)元，甲公司確認(rèn)了該項(xiàng)公允價(jià)值變 動(dòng)， 2008年 7月租賃期滿(mǎn)甲公司以 3000萬(wàn) 元價(jià)款將其出售 2007年 7月 1日出租 借：投資性房地產(chǎn)成本 1800 公允價(jià)值變動(dòng)損益 200 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 2000 2007年 12月 31日 借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng) 600 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 600 2008年 7月 1日 借：銀行存款 3000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 3000 借：其他業(yè)務(wù)成本 2400 貸：投資性房地產(chǎn) 成本 1800 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng) 600 借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 400（ 600-200） 貸：其他業(yè)務(wù)收入 400 謝 謝
企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)
