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1、完善我國保障性住房價(jià)格機(jī)制的基本思路 本篇論文目錄導(dǎo)航：中國保障性住房的價(jià)格問題探究保障性住房價(jià)格機(jī)制探析緒論我國保障性住房的現(xiàn)狀及問題保障性住房價(jià)格機(jī)制的產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論基礎(chǔ)我國保障性住房價(jià)格機(jī)制的產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)分析完善我國保障性住房價(jià)格機(jī)制的基本思路保障性住房價(jià)格的產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究參考文獻(xiàn)5 完善我國保障性住房價(jià)格機(jī)制的基本思路通過對我國保障性住房價(jià)格管制下的租值消散的產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，可以看出我國保障性住房在實(shí)踐中，依然存在很多問題，暴露了我國保障性住房的制度設(shè)計(jì)存在著漏洞，監(jiān)管不嚴(yán)格，地方政府政府部門沒有動(dòng)力積極推進(jìn)保障性住房工程，開放商出于自身利益而分割租值，導(dǎo)致浪費(fèi)，住房申請者則通過賄賂、造
2、假、違規(guī)出租等方式攫取租值，還有輪候、繁雜手續(xù)等造成租值純粹消散掉，造成了社會(huì)福利損失，其根本在于保障性住房的產(chǎn)權(quán)不清晰，那么如何減少租值消散，提高社會(huì)福利呢？所以，本文建議完善保障性住房的的產(chǎn)權(quán)制度，同時(shí)加強(qiáng)監(jiān)督和管理，減少或杜絕尋租現(xiàn)象，使真正需要住房的中低收入群體獲得保障性住房的政策優(yōu)惠，讓保障性住房真正成為解決中低收入群體住房問題的一劑良方。本文建議從以下幾個(gè)方面來考慮：5.1 激勵(lì)地方政府建設(shè)保障性住房作為完成保障性住房任務(wù)的主力，地方政府的土地財(cái)政;政策短時(shí)間內(nèi)不會(huì)得到改變，這就要在此基礎(chǔ)上以制度設(shè)計(jì)引導(dǎo)地方政府關(guān)注保障性住房。實(shí)踐表明，土地財(cái)政與長期效益是可以并存的，保障性住房短
3、期內(nèi)需要投入大量成本，但是其長期效益也很可觀，黃石、深圳和重慶的實(shí)踐就很好地證明了這一點(diǎn)。表現(xiàn)在，在建設(shè)保障性住房的同時(shí)，改善周圍的基礎(chǔ)設(shè)施，提高服務(wù)水平，是一項(xiàng)長遠(yuǎn)收益，有助于提高城市的整體水平，推動(dòng)城市化發(fā)展；另外，保障性住房的提供可以吸引勞動(dòng)力涌入城市，為產(chǎn)業(yè)化發(fā)展提供必要的勞動(dòng)力。這些收益視具體地區(qū)而定，這就需要鼓勵(lì)地方政府關(guān)注長期收益，衡量短期成本與長期收益，可以將保障性住房建設(shè)作為地方官員政績考核的一個(gè)方面，但是又不能唯量，還要看質(zhì)，要求各地方政府因地制宜，尋找符合當(dāng)?shù)匕l(fā)展的保障性住房發(fā)展方式，看到保障性住房發(fā)展的長期收益，從自身出發(fā)積極發(fā)展建設(shè)保障性住房，加強(qiáng)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提
4、高社區(qū)服務(wù)水平，營造良好的生活氛圍，為城市建設(shè)增光添彩。5.2 加強(qiáng)制度監(jiān)督各參與主體在分析自身的成本-收益;的基礎(chǔ)之上，做出是否賄賂、尋租的決策，制度影響個(gè)人的選擇決策，制約了人們的成本和收益的衡量，所以，制作對保障性住房建設(shè)來說是非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。當(dāng)前我國保障性住房制度設(shè)計(jì)不完善，監(jiān)管力度不夠，許多監(jiān)管、出發(fā)措施不能落到實(shí)處，顯然違規(guī)違法成本小，對潛在的尋租者沒有威懾力，這就需要加強(qiáng)制度監(jiān)管，加大懲罰力度，增大違規(guī)違法成本，約束人們的尋租行為，從而有效遏制違規(guī)占有、使用保障性住房。同時(shí)，要不斷完善信息公開制度，定時(shí)公開向社會(huì)公布保障性住房的建設(shè)和分配情況。包括保障性住房的建設(shè)類型、所處位置、
5、建設(shè)房屋格局、估計(jì)價(jià)格、入住時(shí)間、供給的數(shù)量以及對保障對象的要求等方面的信息，這樣形成政府和社會(huì)共同監(jiān)督的局面，也為需求人群提供參考，幫助其做出符合自身需求的選擇。5.3 推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房制度根據(jù)我國物權(quán)法，共有產(chǎn)權(quán)指，對于同一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)，多個(gè)權(quán)利主體按份共同占有，共同享有產(chǎn)權(quán)的各種權(quán)利和義務(wù)，當(dāng)然各主體的權(quán)利和義務(wù)，這是由于各主體所占份額的不同的。2014 年政府工作報(bào)告將共有產(chǎn)權(quán)引入保障性住房建設(shè)當(dāng)中，將共有產(chǎn)權(quán)房作為保障性住房的一種創(chuàng)新形式出。共有產(chǎn)權(quán)住房，即由政府和個(gè)人共同出資，政府部分主要是土地出讓金，個(gè)人按市場價(jià)的比例認(rèn)購部分份額，政府和個(gè)人共同擁有住房的產(chǎn)權(quán)的一種住房。個(gè)人和政府各自
6、享有與自身產(chǎn)權(quán)份額相對應(yīng)的收益，個(gè)人可以向政府購買產(chǎn)權(quán)份額，在沒有足夠的支付能力購買產(chǎn)權(quán)份額時(shí)，個(gè)人向政府支付租金以使用住房，在進(jìn)行房屋處理時(shí)，也同樣按份額分配所獲得額。這樣，政府和中低收入群體共同解決住房問題，共同獲取收益，政府以土地投入，個(gè)人支付部分房價(jià)，雙方共享房產(chǎn)的升值收益，同時(shí)減小政府的財(cái)政壓力。5.3.1 共有產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)分析完備的產(chǎn)權(quán)包括資產(chǎn)的所有權(quán)利，這些權(quán)利構(gòu)成權(quán)利束;,包括使用權(quán)、收益權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)，根據(jù)產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)，商品具有多重屬性，商品這眾多的屬性的所有權(quán)是可以分割的，商品的各部分不同屬性的所有權(quán)是可以由兩個(gè)以上的人共同享有的。事實(shí)證明，產(chǎn)權(quán)分割是由效率的，因?yàn)樯唐穼傩员姸啵?/p>
7、完全界定成本高昂，這時(shí)候商品產(chǎn)權(quán)的分割顯示更有效率。共有產(chǎn)權(quán)房以產(chǎn)權(quán)的可分割性為理論基礎(chǔ)，利用產(chǎn)權(quán)的可分割性對現(xiàn)行的保障性住房制度的一種創(chuàng)新，將財(cái)產(chǎn)份額明細(xì)確定與政府轉(zhuǎn)移支付相結(jié)合。在共有產(chǎn)權(quán)房制度下，保障群體自己出資購買房屋的部分產(chǎn)權(quán)，政府通過出讓土地方式，投資住房，享有部分房屋產(chǎn)權(quán)。在此情況下，政府和個(gè)人都是房屋的主體，為防止雙方染指對方的利益，就要限制各方的行為，而且必須貫徹到底，并為此付出代價(jià)。政府和個(gè)人為得到共有產(chǎn)權(quán)住房的收益，各自有動(dòng)力去約束自己的行為，加上中央政府部門的強(qiáng)力監(jiān)管和處罰，保證共有產(chǎn)權(quán)房發(fā)揮其優(yōu)勢，從而更加有效地解決困難家庭的住房問題。5.3.2 共有產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)勢根據(jù)
8、產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，產(chǎn)權(quán)具有激勵(lì)作用，不同的產(chǎn)權(quán)安排界定主體使用資源的范圍，規(guī)定各自享有的權(quán)利和負(fù)擔(dān)的義務(wù)，規(guī)定主體的收益、補(bǔ)償機(jī)制，使主體形成穩(wěn)定預(yù)期，做出合理的選擇行為。推行共有產(chǎn)權(quán)房，將政府的投入和個(gè)人投入集中體現(xiàn)在房價(jià)中，凝結(jié)于房產(chǎn)，能夠有效避免不符合條件者的尋租和開發(fā)商的侵占行為，將保障性住房的商品性和保障性體現(xiàn)出來，增加保障群體獲得財(cái)富增值的收益，保證政府的資金循環(huán)利用。共有產(chǎn)權(quán)房具有以下優(yōu)勢：（一）產(chǎn)權(quán)清晰，遏制尋租實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)房制度，政府作為出資人之一，將土地出讓金投入到住房當(dāng)中，以此享受住房的部分產(chǎn)權(quán)，購房者出資購買部分產(chǎn)權(quán)，成為共有產(chǎn)權(quán)房的另一權(quán)利主體，依據(jù)各方的出資比例來確定
9、各自占有的產(chǎn)權(quán)份額比例，享有的收益也依據(jù)產(chǎn)權(quán)份額的多寡來決定。這樣，對于共有產(chǎn)權(quán)房，政府和中低收入群體購房者就明確各自占有的比例份額，從而產(chǎn)權(quán)明晰，減少落入公共領(lǐng)域的租值，既能夠滿足部分中低收入者擁有住房的需求，也在一定程度上阻止不符合條件的家庭違規(guī)占有和使用保障性住房，從而在一定程度上遏制尋租行為。經(jīng)濟(jì)適用房之所以會(huì)出現(xiàn)如此多的尋租現(xiàn)象，在于其有產(chǎn)權(quán)不明晰，政府劃撥土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，使其價(jià)格遠(yuǎn)低于市場價(jià)格，住滿五年之后就可以上市交易，低價(jià)買入高價(jià)賣出，產(chǎn)生巨大的差額，這就存在很大的利潤空間，許多不符合條件的家庭采用各種手段來獲得住房，滋生腐敗尋租行為。在共有產(chǎn)權(quán)房模式下，政府以出讓土地為投
10、資，有意愿擁有住房的中低收入家庭購買房屋的部分產(chǎn)權(quán)份額，這些都建立在明確產(chǎn)權(quán)份額劃分的基礎(chǔ)之上，另外，任何一方都不能擅自售賣住房，共有產(chǎn)權(quán)房的購買、退出，都依據(jù)明確的產(chǎn)權(quán)份額來劃分，以市場價(jià)格為基礎(chǔ)。雙方共同享有收益，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，這就能夠遏制部分不符合條件的申請者偽造材料、尋租等違規(guī)行為。（二）增加財(cái)富積累，縮小貧富差距同其他商品相比較，住房具有其特殊性，因?yàn)樽》坎粌H具有商品屬性，還有保障屬性。住房作為商品，住戶可以享受住房的服務(wù)和所處地理位置帶來的好處，享受附近的基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療保健等服務(wù)，但是其投資增值收益歸房主所有，因此，很多人還是希望有用自己的住房，并享受住房帶來的財(cái)富收益。而住房又關(guān)
11、系到家庭生活水平，關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定和諧和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，所以住房又具有保障性，并不僅僅是一項(xiàng)市場上的商品。共有產(chǎn)權(quán)房兼顧住房的雙重屬性，起到增加財(cái)富積累，縮小貧富差距的目的。在共有產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際建設(shè)中，主要是政府以土地出讓方式作為投資，輔之以政策優(yōu)惠來減低建設(shè)成本，然后以市場價(jià)確定產(chǎn)權(quán)份額比例，符合條件的申請者申請購買部分份額，與政府共同擁有住房產(chǎn)權(quán)，解決自身的住房問題，同時(shí)享有住房增值帶來的收益。這樣保障群體能夠以優(yōu)惠的價(jià)格購買剩余產(chǎn)權(quán)，激發(fā)他們改善自身住房條件的內(nèi)在動(dòng)力，積極改善自身的住房水平，更加積極地創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富，早日擁有自己的住房，享受住房的增值帶來的財(cái)富收益，有助于縮小社會(huì)貧富差距，提高社
12、會(huì)的整體福利水平。共有產(chǎn)權(quán)房是為符合條件的中低收入生活困難家庭提供的一種住房，并且鼓勵(lì)人們購買私產(chǎn)，擁有自己的住房。政府和個(gè)體共同作為共有產(chǎn)權(quán)房的權(quán)利主體，政府以土地作為投入，個(gè)體在有能力時(shí)可以購買政府擁有的產(chǎn)權(quán)份額，也可以出售自己的份額部分，雙方共同受益。（三）循環(huán)利用資金，減輕政府財(cái)政壓力政府作為共同投資人，主要是以土地轉(zhuǎn)讓作為投入，政府能夠享有住房的部分產(chǎn)權(quán)，這就使得政府的投入具有了收益性，而不是純粹的付出，政府的投入資金具備了流動(dòng)性，政府可以從房屋租金、房屋轉(zhuǎn)讓等市場行為中獲得收入，從而能夠創(chuàng)造更多的收益，也使得政府的財(cái)政壓力減小。在只購買部分產(chǎn)權(quán)的時(shí)間內(nèi)，保障家庭對于使用政府擁有的產(chǎn)
13、權(quán)部分，要交納租金；在保障家庭逐步購買其余產(chǎn)額時(shí)，向政府支付政府以土地出讓方式等所進(jìn)行的投入，這部分支付參考當(dāng)時(shí)的房產(chǎn)市場價(jià)格，也即政府能夠收回前期的投入，也能夠享有房產(chǎn)增值帶來的收益。在保障家庭完全購買住房產(chǎn)權(quán)后，房屋歸其所有，并且脫離保障系統(tǒng)。然后，政府將這部分收入繼續(xù)投入到保障性住房的建設(shè)和管理當(dāng)中，長期為保障性住房工程提供可循利用的資金，保證其能夠可持續(xù)發(fā)展，解決更多困難家庭的住房問題，對公共租賃住房的建設(shè)和提供來講更是如此，能夠減輕政府的財(cái)政壓力，并且獲得收益，激勵(lì)其更加積極地投入到保障性住房系統(tǒng)的建設(shè)中來。另外，由于房屋產(chǎn)權(quán)共有，購房者也是房屋的產(chǎn)權(quán)人之一，這樣的產(chǎn)權(quán)安排能夠?qū)ζ淦?/p>
14、到激勵(lì)作用，購房者不會(huì)起碼減少對住房的掠奪性使用，這樣能夠減少政府對房屋的維護(hù)、修葺費(fèi)用的減少，減少政府財(cái)政支出。5.3.3 完善共有產(chǎn)權(quán)房制度理想的保障性住房體系，不僅應(yīng)該僅僅停留于使中低收入群體有地方住，還應(yīng)該考慮到未來發(fā)展，滿足家庭擁有住宅的從而擁有資產(chǎn)收益的需求，協(xié)同解決住房消費(fèi)與財(cái)產(chǎn)收益不公問題，形成良性循環(huán)，使得居民住有所居，也使得政府可持續(xù)實(shí)施保障性住房工程，解決更多的居民的住房問題。共有產(chǎn)權(quán)房作為我國的一種保障性住房，以產(chǎn)權(quán)份額優(yōu)惠方式，使符合條件的購房者享有房產(chǎn)增值的收益，有利于提高中低收入階層的收入水平，對縮小分配收入差距有一定的積極作用。根據(jù)我國的實(shí)際情況，為促進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)
15、房的良性發(fā)展，離不開相關(guān)的制度保障：1.加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督陽光是很好的防腐劑，共有產(chǎn)權(quán)房的健康發(fā)展離不開社會(huì)監(jiān)督，要建立保障性住房信息系統(tǒng)，及時(shí)、全面公開保障性住房資金籌集、建設(shè)、完工、分配等情況，確定個(gè)主體的權(quán)利和義務(wù)，接受社會(huì)的監(jiān)督，堵住尋租腐敗的入口，為其建設(shè)提供良好的社會(huì)環(huán)境。2.建立專業(yè)化管理機(jī)構(gòu)雖然我國的保障性住房建設(shè)和管理有專門的機(jī)構(gòu)，但是都是帶有行政性的，政府既是保障性的監(jiān)督管理主體，又是投入與獲益主體，期間就很容易產(chǎn)生公私部分的情況。所以，有必要建立獨(dú)立的管理機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)、管理政府和購房者之間的有關(guān)事宜，依據(jù)國家法律法規(guī)約束專門機(jī)構(gòu)的行為，減少雙方主體的沖突域矛盾。另外，專門
16、機(jī)構(gòu)還可以負(fù)責(zé)住房建設(shè)資金的籌集，吸收更多的社會(huì)資金，使得社會(huì)資源得到有效利用，引入適度競爭，吸引社會(huì)資本共同建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房，并且建設(shè)、監(jiān)督管理相分離，使住房資源在市場上有效流轉(zhuǎn)，增加福利和財(cái)產(chǎn)收益；或者為購房申請者提供資金支持，縮短購房周期，降低風(fēng)險(xiǎn)。3.建立公正的房價(jià)評估機(jī)制共有產(chǎn)權(quán)房的買賣，必然會(huì)涉及到房產(chǎn)的評估問題，過高或過低的房價(jià)都是不合理的。在申請者購買住房部分產(chǎn)權(quán)時(shí)，若定價(jià)過低，出售價(jià)格則過高，就會(huì)出現(xiàn)同經(jīng)濟(jì)適用房類似的尋租問題。若購買價(jià)格過高，則會(huì)超出中低收入群體的支付能力范圍，而無法起到保障作用，出售價(jià)過低也必然使購房者遭受損失。所以，合理、公正的房價(jià)評估機(jī)制是很有必要的，以
17、此才能夠使得共有產(chǎn)權(quán)建立在公平、公正的基礎(chǔ)之上。5.4 小結(jié)我國的保障性住房政策是政府的惠民政策，是解決中低收入家庭住房問題的重要舉措，其目的是為了緩解社會(huì)矛盾，體現(xiàn)社會(huì)公平，縮小貧富差距。經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃住房作為目前保障性住房的主體，作為解決居民住房問題的過渡性政策，在很長時(shí)間段內(nèi)承擔(dān)改善中低收入家庭住房條件的重要角色。本章主要是，針對我國保障性住房價(jià)格機(jī)制在具體實(shí)施過程中出現(xiàn)的效率低等問題提出一些建議。首先明確保障性住房制度中政府和制度建設(shè)的重要性，價(jià)格管制雖然會(huì)導(dǎo)致某些浪費(fèi)，但是政府的管理對減少浪費(fèi)、提高資源利用效率是不可缺少的；然后提出共有產(chǎn)權(quán)房模式或許能夠成為我國保障性住房發(fā)展的方向，對共有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行了分析，認(rèn)為該制度能較好地解決保障性價(jià)格機(jī)制在實(shí)際運(yùn)行中出現(xiàn)的浪費(fèi)，能夠減少公共領(lǐng)域，從而減少租值消散，將保障性住房的政策目標(biāo)落到實(shí)處，保護(hù)中低收入家庭的切身利益，增加其財(cái)富積累，縮小社會(huì)貧富差距，減少政府財(cái)政壓力，激勵(lì)地方政府積極參與到保障性住房的建設(shè)中來，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，考慮長遠(yuǎn)發(fā)展，獲得長期收益，成為我國經(jīng)保障性住房的一個(gè)發(fā)展方向。返回本篇論文導(dǎo)航
完善我國保障性住房價(jià)格機(jī)制的基本思路
