舊城更新改造規(guī)劃.ppt

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1、舊城更新改造規(guī)劃,1 “三舊”規(guī)劃的層次 2 舊城更新改造規(guī)劃的思路 3 規(guī)劃重點(diǎn)內(nèi)容 4 主要技術(shù)分析情況,主要內(nèi)容,四個(gè)階段： 現(xiàn)狀摸查、標(biāo)圖建庫：確定改造的范圍、改造任務(wù)，計(jì)劃6月底正式完成，上報(bào)省國土廳。 全市“三舊”改造規(guī)劃綱要：重點(diǎn)解決改造目標(biāo)、改造原則、改造模式、改造規(guī)模、改造階段計(jì)劃等問題；對(duì)改造功能、改造指標(biāo)等提出原則要求，結(jié)合城市總規(guī)、土規(guī)和相關(guān)控規(guī)在具體專項(xiàng)規(guī)劃中落實(shí)。 專項(xiàng)規(guī)劃：全市舊廠房專項(xiàng)規(guī)劃、舊城更新改造規(guī)劃等。 具體改造項(xiàng)目規(guī)劃：近期啟動(dòng)改造項(xiàng)目，編制詳細(xì)改造方案，上報(bào)市“三舊”辦審查，市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組審批。,1、“三舊”規(guī)劃的層次,2、舊城更新改造規(guī)劃的

2、思路,規(guī)劃范圍：指建設(shè)超過30年的歷史舊城。范圍大致與1980年左右的廣州建成區(qū)基本一致，面積約54km2。,84總規(guī)現(xiàn)狀圖,面積：54平方公里，占全市建成區(qū)（735km2）的7.3%，涉及三區(qū)42個(gè)街道 常住人口：約202萬，占全市（1004.58萬人）的20.1% 建筑量：約9013萬平方米，毛容積率1.7，毛密度31% GDP：約1600億元（三區(qū)共2017億元），占全市（7050.78億元）的22.7% 第三產(chǎn)業(yè)增加值：占全市的40%左右，僅越秀的商品銷售總額就占全市的30，消費(fèi)品零售額占全市的19。,基本情況,問題與原因,人居環(huán)境亟待改善：973萬平方米三舊建筑面臨危破的境地；公服設(shè)

3、施、基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)亟待改造；人均公共綠地僅1.8平方米，500米服務(wù)半徑覆蓋率低，慢行系統(tǒng)不成體系。,社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)部差異大,荔灣：旺丁不旺財(cái)，環(huán)境壓力大，常住人口和就業(yè)數(shù)量雙下降； 越秀：旺丁又旺財(cái)，過度集聚，常住人口和就業(yè)數(shù)量雙向增長(zhǎng)； 海珠：不旺丁也不旺財(cái)，舊城衰退，常住人口數(shù)量增長(zhǎng)而就業(yè)機(jī)會(huì)下降。,空間結(jié)構(gòu)失衡，單中心結(jié)構(gòu)明顯,荔灣：街巷發(fā)展模式，缺乏核心，競(jìng)爭(zhēng)力不足；人口質(zhì)素建筑質(zhì)量產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三位一體同步下沉。傳統(tǒng)批發(fā)業(yè)對(duì)交通、環(huán)境影響很大。 越秀：街區(qū)發(fā)展，公共服務(wù)功能、商業(yè)功能、居住人口和建筑過度集聚。 海珠：舊城區(qū)居住和就業(yè)分離，缺乏商業(yè)中心和就業(yè)機(jī)會(huì),歷史文化名城保護(hù)形勢(shì)嚴(yán)峻,道

4、路擴(kuò)建，房地產(chǎn)開發(fā)，舊城肌理改變,舊城空間格局要素，多數(shù)已不存在,舊城困境的原因,困境：非單一、局部地段，而是整體性和體系性出了問題是廣州舊城目前最大的癥結(jié)。 原因：由于過去對(duì)廣州舊城的現(xiàn)狀缺乏準(zhǔn)確定量把握，大家心中沒底，導(dǎo)致全市缺乏一個(gè)能體現(xiàn)宏觀思維和統(tǒng)籌微觀方案的中觀層面的框架性規(guī)劃，因此無法指導(dǎo)可行的改造思路和配套政策出臺(tái)，單個(gè)項(xiàng)目的改造容易陷入就地塊論地塊，就保護(hù)論保護(hù)的怪圈。 結(jié)果：要么改不動(dòng)；要么舊城良好的空間肌理很容易遭到破壞。,規(guī)劃思路,基于以上的認(rèn)識(shí)，采取以下的規(guī)劃思路和工作技術(shù)路線： 第一，詳細(xì)調(diào)查基礎(chǔ)上，明確更新的正確目標(biāo)和策略。 第二，以中觀思維整體把握中心城區(qū)舊城更新

5、規(guī)劃，形成框架性的規(guī)劃方案。 第三，突出規(guī)劃定量分析和評(píng)估，增強(qiáng)方案科學(xué)性。 第四，強(qiáng)調(diào)空間規(guī)劃與政策規(guī)劃、體系規(guī)劃與改造指引相結(jié)合，利于實(shí)施。,規(guī)劃策略,采取以下方法調(diào)整規(guī)劃方案： 第一，以全市統(tǒng)籌為基礎(chǔ)調(diào)整規(guī)劃，確定開發(fā)功能、強(qiáng)度，落實(shí)“中調(diào)”戰(zhàn)略； 第二，以改善人居環(huán)境為基本任務(wù)，以設(shè)施評(píng)估為基礎(chǔ)，突出基礎(chǔ)設(shè)施與開發(fā)容量雙向匹配的思路； 第三，以優(yōu)化城市功能為根本，強(qiáng)調(diào)功能結(jié)構(gòu)調(diào)整應(yīng)與就業(yè)崗位調(diào)整相結(jié)合，強(qiáng)調(diào)質(zhì)的提升而非量的提高，并確保經(jīng)濟(jì)發(fā)展的延續(xù)性； 第四，應(yīng)加強(qiáng)歷史文化名城保護(hù)，堅(jiān)持紅線避讓紫線、紅線協(xié)調(diào)特色街道風(fēng)貌的原則進(jìn)行規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)采取“有保有放”的策略進(jìn)行有選擇性保護(hù)。 第五

6、，確保公益設(shè)施可以落地：檢討已有規(guī)劃設(shè)施實(shí)施用地的可行性，規(guī)劃重點(diǎn)在拆除重建區(qū)域內(nèi)落實(shí)公益性設(shè)施。,3、規(guī)劃重點(diǎn)內(nèi)容,體系性規(guī)劃,改造指引,目標(biāo)與策略,功能定位,空間結(jié)構(gòu),規(guī)模和容量,道路系統(tǒng),公服設(shè)施,開敞空間,歷史保護(hù),用地調(diào)整指引,政策分區(qū)指引,地塊分類指引,近期實(shí)施計(jì)劃,市政設(shè)施,政策保障,組織管理,拆遷安置補(bǔ)償,資金財(cái)政保障,新舊城聯(lián)動(dòng),目標(biāo)： 改善舊城人居環(huán)境，建設(shè)宜居宜業(yè)城區(qū) 優(yōu)化舊城功能，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力 整合歷史文化資源，打造世界文化名城 策略： 全市統(tǒng)籌，以區(qū)為主 規(guī)劃先行，政策配套 市場(chǎng)運(yùn)作，財(cái)政支持 系統(tǒng)改造，新舊聯(lián)動(dòng) 分區(qū)分類，一區(qū)一策,目標(biāo)與策略,交通,人口,產(chǎn)業(yè),設(shè)

7、施,建筑,居住,舊城現(xiàn)狀掠影,調(diào)控人口規(guī)模與開發(fā)容量，改善人居環(huán)境,舊城規(guī)模的控制關(guān)鍵不在于常住人口，而是就業(yè)人口和商務(wù)人口的控制和疏解，以及人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整，這些需要產(chǎn)業(yè)和空間的調(diào)整來解決。規(guī)劃建議舊城維持現(xiàn)有人口總量，常住人口規(guī)?？刂圃?00萬人左右；,舊城核心區(qū)維持現(xiàn)有的空間肌理，一般舊城地區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施允許時(shí)適當(dāng)提高開發(fā)強(qiáng)度，做到舊城核心區(qū)保護(hù)和舊城更新的財(cái)務(wù)要求相協(xié)調(diào)。 （1）建筑總規(guī)?？刂疲号f城現(xiàn)狀建筑總規(guī)模為9013萬平方米，現(xiàn)狀毛容積率1.7，規(guī)劃控制毛容積率在1.8-2.0。 （2）重點(diǎn)改造規(guī)模引導(dǎo) 初步預(yù)計(jì)舊城擬拆除1050 萬平方米建筑（973萬危破建筑；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拆80萬

8、質(zhì)量較好建筑），涉及全部拆除改造的用地約5.5平方公里；具部拆除改造（更新整建）的用地約4.1平方公里。重點(diǎn)保護(hù)街區(qū)更新規(guī)模約3.9平方公里，涉及建筑480平方米。,目前舊城道路交通關(guān)鍵是對(duì)外存在瓶頸，對(duì)內(nèi)不成網(wǎng)絡(luò)，且停車設(shè)施嚴(yán)重缺乏。規(guī)劃建議采取“外聯(lián)系，內(nèi)成網(wǎng)”的改善思路。 重點(diǎn)是：構(gòu)建微循環(huán)系統(tǒng)，避免對(duì)舊城街道的大規(guī)模拓寬，堅(jiān)持紅線避讓紫線、紅線協(xié)調(diào)歷史風(fēng)貌的原則；持續(xù)推進(jìn)“公交優(yōu)先”等等。適度增加停車設(shè)施建設(shè)，劃定交通保護(hù)區(qū)。 由于舊城交通尤為重要，建議專題研究解決。,優(yōu)化道路系統(tǒng)，構(gòu)建宜居宜業(yè)的交通服務(wù)體系,80條需要調(diào)整紅線的道路,重點(diǎn)調(diào)整獨(dú)立占地的公益型服務(wù)設(shè)施和社區(qū)服務(wù)設(shè)施規(guī)劃

9、，能否落實(shí)建議聯(lián)合專業(yè)部門進(jìn)行商定： 小學(xué)：規(guī)劃新增小學(xué)6所，減少麻雀小學(xué)和不合理規(guī)劃小學(xué)22所。 中學(xué)：規(guī)劃新增中學(xué)2所，減少中學(xué)8所。 醫(yī)院：規(guī)劃新增醫(yī)院7間，減少不合理規(guī)劃醫(yī)院2間。,按照“人口與設(shè)施雙向匹配”的原則，調(diào)整公共服務(wù)設(shè)施 運(yùn)用GIS技術(shù)實(shí)現(xiàn)人口與設(shè)施雙向匹配，扭轉(zhuǎn)設(shè)施調(diào)整一味遷就人口的思維，以現(xiàn)有的和能夠建設(shè)的設(shè)施來確定舊城區(qū)人口規(guī)模，維護(hù)舊城服務(wù)能力與人口容量的適量平衡。,增加綠地開敞空間和慢行系統(tǒng)，創(chuàng)造怡人的公共環(huán)境,關(guān)注大型城市公園之間、公園與濱江休閑帶之間、恢復(fù)河涌水系兩岸以及歷史街區(qū)、商業(yè)區(qū)之間的綠化開敞空間聯(lián)系。 規(guī)劃公共綠地496公頃，按200萬人口計(jì)算，人均

10、公共綠地從現(xiàn)狀1.8平方米增加到2.5平方米。 構(gòu)建主要商業(yè)區(qū)的慢行系統(tǒng)：流花站周邊地區(qū)、環(huán)市東、東山口、北京路上下九恩寧路、江南西商業(yè)區(qū)等。,加強(qiáng)歷史文化保護(hù)，傳承歷史文脈,劃定20.39平方公里為舊城風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，區(qū)內(nèi)地塊不以經(jīng)濟(jì)平衡為改造目標(biāo)。整體保護(hù)歷史舊城結(jié)構(gòu)，控制開發(fā)強(qiáng)度，恢復(fù)傳統(tǒng)風(fēng)貌，提升城市功能。 堅(jiān)持紅線避讓紫線、紅線協(xié)調(diào)特色街道風(fēng)貌的原則，采取“有保有放”的策略進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，以平衡保護(hù)要求、更新成本、城市發(fā)展等不一致的目標(biāo)。 區(qū)內(nèi)堅(jiān)持“修舊如舊、建新如故”，逐步恢復(fù)騎樓、西關(guān)大屋、海山仙館等歷史風(fēng)貌，加強(qiáng)對(duì)歷史文保單位的修繕和利用。,三條線：絕對(duì)控制線；重點(diǎn)控制線；更新改造范

11、圍,廣州舊城排水體制,完善市政公用設(shè)施，提高城市綜合服務(wù)能力 供水工程 排水工程,供電工程 規(guī)劃建設(shè)220KV永福站（2x24萬KVA）、光塔站（2x24萬KVA），西灣和犀牛站等4座，完善220KV網(wǎng)架結(jié)構(gòu)，滿足中遠(yuǎn)期需求。 新建11座110KV變電站，轉(zhuǎn)供一部分重過載變電站負(fù)荷。其中荔灣區(qū)3個(gè)，白云區(qū)2個(gè)，越秀區(qū)5個(gè)，海珠區(qū)1個(gè)。 通信工程：大容量、少局所，減少占地,消防站建設(shè) 針對(duì)舊城的改造，結(jié)合消防站專項(xiàng)規(guī)劃建設(shè)，繼續(xù)建設(shè)解放北路站、中山六路、共和新村站、黃沙站等4座消防站。 另需建設(shè)江南西站、鷺江站、沙河站、流花站（新選址）等4座消防站，以滿足以后城市建設(shè)的發(fā)展需求。 防洪排澇：按照

12、專項(xiàng)規(guī)劃 環(huán)衛(wèi)工程：分區(qū)規(guī)劃海珠和荔灣垃圾壓縮站嚴(yán)重密集，本規(guī)劃進(jìn)行了合理調(diào)整。,消防及環(huán)衛(wèi)分區(qū),更新改造指引,土地利用調(diào)整方向,荔灣舊城用地調(diào)整 活心強(qiáng)區(qū) 恢復(fù)傳統(tǒng)風(fēng)貌 越秀舊城用地調(diào)整 古城城墻水系沿線功能調(diào)整， 盡量增加沿線綠地及開敞空間。 強(qiáng)化南北向解放南及北京路沿線商業(yè) 東西向銜接荔灣上下九商業(yè)街。 海珠舊城用地調(diào)整 濱水區(qū)置換為公共服務(wù)和商業(yè)用地。 重點(diǎn)改造海珠涌，沿涌開辟公園綠地，提升居住環(huán)境。 結(jié)合同福路歷史風(fēng)貌特色，加強(qiáng)同福路沿線商業(yè)功能。,舊城更新改造政策分區(qū),根據(jù)地區(qū)發(fā)展歷史及文化保護(hù)價(jià)值，規(guī)劃舊城區(qū)分為舊城核心區(qū)（風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)）和一般舊城地區(qū)進(jìn)行更新改造引導(dǎo)，賦予不同的改

13、造目標(biāo)和策略要求。 舊城核心區(qū)：是指能完整再現(xiàn)廣州地方傳統(tǒng)文化、生活特色，歷史建筑和風(fēng)貌密集，具有較大歷史價(jià)值的城市地區(qū)，其空間范圍涵蓋廣州市歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃及廣州市舊城更新規(guī)劃綱要所確定的歷史文化街區(qū)及重要的風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，總面積為20.39平方公里。 一般舊城地區(qū)：是指在舊城區(qū)內(nèi)，除去舊城核心區(qū)范圍以外的舊城地區(qū)，總面積為33.61平方公里。,更新改造地塊分類指引,整治完善區(qū) 歷史文化街區(qū) 更新發(fā)展區(qū) 拆除重建區(qū),整治完善區(qū)：基本為80年代后新建建筑，建筑質(zhì)量較好，拆除率小于10%或不需要拆除但小區(qū)配套需要完善、建筑外立面和環(huán)境需要修繕的街區(qū)。 整治完善區(qū)，主要采取私人業(yè)主組成的業(yè)主委員會(huì)

14、主導(dǎo)、整體修繕的改造模式，進(jìn)行小區(qū)環(huán)境治理及配套設(shè)施完善，改善居住環(huán)境。,歷史文化街區(qū)：已列入或建議列入的一些文物古跡比較集中、能較完整展現(xiàn)城市歷史發(fā)展脈絡(luò)且具有較高的文化保護(hù)價(jià)值的地區(qū)。,歷史文化保護(hù)區(qū)，主要采取政府主導(dǎo)、整體保護(hù)修繕的改造模式。由文物管理部門申請(qǐng)經(jīng)費(fèi)，由政府對(duì)保護(hù)區(qū)內(nèi)的歷史建筑進(jìn)行修繕和維護(hù)；其余的一般建筑由政府補(bǔ)貼，業(yè)主按規(guī)劃要求自行改造。；,更新發(fā)展區(qū)：整體街區(qū)風(fēng)貌較好，具有一定規(guī)模的集中連片特色建筑，但大部分建筑質(zhì)量一般，建議通過整建延續(xù)街區(qū)風(fēng)貌和格局，提升或更新片區(qū)功能，拆建率拆除率大于10%、不超過50%的地區(qū)。 以更新發(fā)展為主的街區(qū)，主要采取私人業(yè)主主導(dǎo)、小連片

15、整建的改造模式，延續(xù)街區(qū)格局，提升或更新片區(qū)功能。政府在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、規(guī)劃程序等方面提供必要的技術(shù)支持，鼓勵(lì)私人業(yè)主按規(guī)劃要求聯(lián)合對(duì)小連片或零散地塊進(jìn)行改造。在改造過程中，對(duì)涉及公共設(shè)施的建設(shè)或風(fēng)貌保護(hù)要求的，政府給予一定補(bǔ)助或容積率獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)于更新發(fā)展區(qū)中的公房，由政府負(fù)責(zé)改造。,拆違整飾,改造前,改造后,更新發(fā)展區(qū)案例清平路地塊,拆除重建區(qū)：建造時(shí)間較早、建筑質(zhì)量差、配套設(shè)施不足、存在衛(wèi)生或安全隱患等問題，現(xiàn)狀建筑物客觀上已不能滿足市民實(shí)際生活并建議拆除重建，拆除率超過50%（拆除部分的建筑面積與改造項(xiàng)目改造前的總建筑面積之比）的街區(qū)。 以拆除重建為主的街區(qū)，主要采取市場(chǎng)主導(dǎo)、大連片拆除重

16、建的改造模式。政府負(fù)責(zé)核算經(jīng)濟(jì)帳，制定建設(shè)的約束條件，通過市場(chǎng)選擇合適開發(fā)商對(duì)街區(qū)進(jìn)行開發(fā)。 位于舊城核心區(qū)內(nèi)的拆除重建區(qū)，需要采取“建新如舊”的原則，保持舊城的原有肌理、城市尺度、色彩等空間格局及城市風(fēng)貌， 實(shí)現(xiàn)新老建筑、建筑與環(huán)境的協(xié)調(diào)。因平衡拆去成本不足的，可以轉(zhuǎn)移容積率到外圍地塊。,海珠區(qū)容積率轉(zhuǎn)移的案例,4、主要技術(shù)分析情況介紹,GIS 評(píng)估技術(shù)用于設(shè)施服務(wù)水平評(píng)估 基本數(shù)據(jù)：常住人口分布（街道單元，計(jì)算人口密度）；地塊功能和容積率（計(jì)算規(guī)劃人口密度）；服務(wù)設(shè)施的分布、規(guī)模情況 方法：緩沖分析 應(yīng)用解釋：以宜居城市標(biāo)準(zhǔn)為評(píng)估指標(biāo)（單位人口享受服務(wù)水平），進(jìn)行設(shè)施服務(wù)水平的評(píng)估（表現(xiàn)為

17、緩沖區(qū)半徑大?。u(píng)估設(shè)施服務(wù)覆蓋范圍 服務(wù)滿足區(qū)（滿足服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）；服務(wù)不滿足區(qū)（滿足服務(wù)半徑要求，但服務(wù)水平不夠）；服務(wù)盲區(qū)（不滿足服務(wù)半徑要求） 評(píng)估現(xiàn)狀、評(píng)估原有規(guī)劃、評(píng)估調(diào)整后的規(guī)劃方案,關(guān)于開發(fā)強(qiáng)度與容量的分析,（1）已有規(guī)劃的開發(fā)強(qiáng)度與容量 城市總體規(guī)劃 人口規(guī)模：舊城中心區(qū)人口控制在200萬人左右； 建設(shè)規(guī)模：至2010年，城市居民人均居住面積15.5平方米以上。 各區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃 人口規(guī)模：根據(jù)分區(qū)規(guī)劃導(dǎo)則的統(tǒng)計(jì)，規(guī)劃范圍內(nèi)規(guī)劃人口145.2萬。 建設(shè)規(guī)模：規(guī)劃建筑面積8157.2萬平方米。其中，居住建筑面積約4540萬平方米，商業(yè)建筑面積約1485萬平方米。 開發(fā)強(qiáng)

18、度：平均毛容積率1.6，但很多在歷史核心保護(hù)區(qū)的地塊批出容積率均在4.0以上。 廣州歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃 高度控制：歷史核心保護(hù)區(qū)新建建筑高度控制在4層以下；建設(shè)控制地帶新建建筑高度控制在6層以下，其余舊城區(qū)范圍新建建筑控制在10層以下。,（2）評(píng)述與認(rèn)識(shí) 關(guān)于人口規(guī)模 第一，總體規(guī)劃確定的控制在200萬左右的人口規(guī)模，與現(xiàn)狀舊城約202萬的人口規(guī)模較為一致。根據(jù)實(shí)際調(diào)查的直觀感受 ，在這一規(guī)模下舊城的內(nèi)部交通較為順暢，生活服務(wù)設(shè)施供給較為充足，顯示200萬的人口規(guī)模較為適中。相反，分區(qū)規(guī)劃導(dǎo)則的規(guī)劃人口約為145萬人，以規(guī)劃的居住面積推算，可知采取的是戶均為100平方米，每戶3.2人的標(biāo)準(zhǔn)指

19、標(biāo)。但根據(jù)2005年廣州市居民出行調(diào)查總報(bào)告，原八區(qū)平均戶住房面積為65.17平方米，舊城有63%的戶居住面積小于60平方米，19.6%位于61-80平方米區(qū)間?？紤]到舊城內(nèi)絕大多數(shù)建筑將會(huì)保持現(xiàn)有狀態(tài)，可以預(yù)見未來規(guī)劃舊城的戶均面積不可能達(dá)到100平方米/戶的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)值，因此可以認(rèn)為分區(qū)規(guī)劃導(dǎo)則控制的人口容量偏低，由此也會(huì)帶來設(shè)施配置的偏差。假設(shè)按70平方米/戶計(jì)算，人口約在207萬左右，可見200萬人是舊城適合的容量。 第三，事實(shí)上，根據(jù)實(shí)地感受，對(duì)舊城服務(wù)設(shè)施產(chǎn)生較大壓力的是日常大規(guī)模的上班、商務(wù)、商貿(mào)和外來旅游等人口流動(dòng)導(dǎo)致的，這是由于整個(gè)城市的服務(wù)和就業(yè)功能過于集中在中心區(qū)的結(jié)果，舊

20、城內(nèi)部的實(shí)際居住人口并不是關(guān)鍵影響因素。因此，對(duì)于舊城人口規(guī)模的判斷，關(guān)鍵不在于能容納多少常住人口，而是應(yīng)限制多少就業(yè)機(jī)會(huì)和商務(wù)人流，以降低人口亂流對(duì)舊城基礎(chǔ)設(shè)施的壓力，提升整個(gè)城市的運(yùn)行效率?；谶@一視角，就應(yīng)從舊城的產(chǎn)業(yè)功能入手進(jìn)行調(diào)整，擬定策略。 第四，根據(jù)中心區(qū)就業(yè)崗位經(jīng)驗(yàn)，一般辦公類建筑就業(yè)為25平方米/職位，零售商業(yè)類約20平方米/就業(yè)崗位，批發(fā)商業(yè)類約4-5平方米/就業(yè)崗位。根據(jù)各區(qū)產(chǎn)業(yè)特色不同推算，荔灣舊城約有30萬、越秀約有62萬、海珠約有20 萬左右的就業(yè)崗位。就業(yè)人流加上外來的商務(wù)、旅游人流，基本相當(dāng)于現(xiàn)有舊城的常住人口規(guī)模。對(duì)于舊城合理容量的判斷，關(guān)鍵不在于能容納常住人

21、口的數(shù)量，而是應(yīng)控制合適的就業(yè)機(jī)會(huì)和商務(wù)人流量。 關(guān)于建設(shè)規(guī)模 第一，分區(qū)規(guī)劃建設(shè)規(guī)模為8157.2萬平方米，比現(xiàn)狀減少了754萬平方米左右。但根據(jù)評(píng)估，因建筑、消防安全以及內(nèi)部居住環(huán)境問題而需拆除的建筑面積僅約918萬平方米（不含新公房），基本相當(dāng)于83%不再復(fù)建，難度較大。 第二，從城市空間肌理方面分析，現(xiàn)有具有廣州特色的歷史文化保護(hù)街區(qū)的平均毛容積率在1.75左右，以維持特色空間肌理計(jì)算建筑量，規(guī)劃范圍內(nèi)的建筑規(guī)模也應(yīng)與現(xiàn)狀持平，考慮上現(xiàn)有的大量高層建筑，建設(shè)規(guī)模應(yīng)該更高。即使是折減部分道路擴(kuò)建和拆危建綠減少的建筑量（出于歷史舊城保護(hù)的需要，不可能大規(guī)模擴(kuò)建或拆除），建設(shè)規(guī)模也應(yīng)與現(xiàn)狀相

22、差不多。因此，維持現(xiàn)有的建筑規(guī)模，應(yīng)較為合理。 開發(fā)強(qiáng)度方面 第一，分區(qū)規(guī)劃平均強(qiáng)度比現(xiàn)狀低，但各區(qū)與現(xiàn)狀相比降低程度不一，越秀最少，海珠最大，這與歷史文化名城保護(hù)要求（越秀是歷史舊城核心區(qū)，也是目前發(fā)展過于密集的地區(qū)，若降低開發(fā)強(qiáng)度，越秀應(yīng)首當(dāng)其沖）不一致。此外，由于歷史批地的緣故，分區(qū)規(guī)劃導(dǎo)則的部分地塊容積率較高，與歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃也存在較大的沖突，反映了過往開發(fā)強(qiáng)度確定的隨意性。 第二，因此，未來是默認(rèn)歷史還是重新洗牌，是規(guī)劃管理面臨的巨大挑戰(zhàn)，也是關(guān)乎舊城保護(hù)的大難題。理想的策略是在維持現(xiàn)有規(guī)模之下，結(jié)合名城保護(hù)要求確定地塊開發(fā)強(qiáng)度。,謝 謝 ！,“舊城更新” 是一個(gè)城市應(yīng)對(duì)國際化、現(xiàn)代化，建設(shè)宜居城市、保護(hù)歷史文脈、參與國際競(jìng)爭(zhēng)的一項(xiàng)城市公共政策，是一個(gè)城市居民的集體行動(dòng)！,