Interview question developers 房地產(chǎn)商

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1、房地產(chǎn)公司的采訪問(wèn)題您好，我是王鈴玉，目前就讀于劍橋大學(xué)土地經(jīng)濟(jì)系三年級(jí).這次的采訪是我的畢業(yè)論文關(guān)于深圳住房支付能力的研究很重要的一部分。對(duì)每位被采訪人，我都會(huì)在畢業(yè)論文的感謝前言里寫(xiě)下他們的名字,如果您不希望您的名字被提到，可在以下回答是否愿意透露您的姓名時(shí)填否。非常謝謝您幫忙完成以下問(wèn)題.房地產(chǎn)公司名稱(chēng)萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司被采訪人聯(lián)絡(luò)方式是否愿意透露您的姓名否采訪問(wèn)題流程:.1 公司情況1。1.1 關(guān)于公司現(xiàn)階段正在開(kāi)發(fā)的住宅情況請(qǐng)根據(jù)表格后對(duì)表格中問(wèn)題的解釋填寫(xiě)表格正在開(kāi)發(fā)的住宅類(lèi)型此住宅類(lèi)型在正在開(kāi)發(fā)住宅中的比率此類(lèi)住宅的開(kāi)發(fā)面積及房屋數(shù)目戶(hù)型性質(zhì)開(kāi)發(fā)所需時(shí)間銷(xiāo)售價(jià)格及政府對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格

2、的要求銷(xiāo)售針對(duì)人群購(gòu)買(mǎi)主要人群1. 中小戶(hù)型普通商品房8%。46萬(wàn)平方米，大約萬(wàn)套144平米以下戶(hù)型小高層住宅樓1年價(jià)格平均為2萬(wàn),快速銷(xiāo)售的策略,政府限購(gòu)中等收入家庭80后剛性需求人群2 保障性住宅100萬(wàn)平方米一居35二居7，小高層年價(jià)格平均4，政府大力支持低收入家庭首次置業(yè)的貧困人群3。4.5.（) 請(qǐng)列舉正在開(kāi)發(fā)的住宅類(lèi)型,如以戶(hù)型和性質(zhì)(商業(yè)或保障性住宅)區(qū)分?（b)請(qǐng)列舉每個(gè)住宅類(lèi)型在公司全部正在開(kāi)發(fā)的住宅中所占的比率， 及每個(gè)類(lèi)型的總面積及房屋數(shù).（c）請(qǐng)列舉各個(gè)住宅類(lèi)型開(kāi)發(fā)的所需時(shí)間（d) 請(qǐng)列舉每類(lèi)正在開(kāi)發(fā)的住宅的銷(xiāo)售價(jià)格。（f） 政府對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的要求?(） 銷(xiāo)售針對(duì)的主要群

3、體？ （如高收入家庭等）(h)主要購(gòu)買(mǎi)群體是?.1。 已經(jīng)完成開(kāi)發(fā)的住宅情況請(qǐng)根據(jù)表格后的問(wèn)題解釋填寫(xiě)表格已完成開(kāi)發(fā)的住宅類(lèi)型此住宅類(lèi)型在已完成開(kāi)發(fā)住宅中的比率此類(lèi)住宅的開(kāi)發(fā)面積及房屋數(shù)目戶(hù)型性質(zhì)開(kāi)發(fā)所需時(shí)間銷(xiāo)售價(jià)格及政府對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的要求銷(xiāo)售針對(duì)人群購(gòu)買(mǎi)主要人群入住率 中小戶(hù)型8%。94萬(wàn)平方米,大約30萬(wàn)套14平米以下戶(hù)型小高層住宅樓年價(jià)格平均為2萬(wàn)，快速銷(xiāo)售的策略，政府限購(gòu)中等收入家庭0后首次置業(yè)剛性需求人群4（深圳）2。 高檔居民住宅10%10平米至26平米，房型分：2房廳至房2廳高層板式樓和復(fù)式住宅樓高層住宅年價(jià)格平均為3萬(wàn)，政府限購(gòu)中高收入家庭多次置業(yè)改善型需求中高端企業(yè)主、三資企業(yè)

4、白領(lǐng)45（深圳）3聯(lián)排別墅、花樣洋房1聯(lián)排美墅戶(hù)型16262平米的創(chuàng)新洋房3、4層低層住宅年價(jià)格平均為6萬(wàn)15萬(wàn),政府限購(gòu)高收入家庭多次置業(yè)改善型需求高端企業(yè)主、精英3060（深圳)45。()請(qǐng)列舉已完成開(kāi)發(fā)的住宅類(lèi)型，如以戶(hù)型和性質(zhì)(商業(yè)或保障性住宅)區(qū)分？（b）請(qǐng)列舉每個(gè)住宅類(lèi)型在公司全部已完成開(kāi)發(fā)的住宅中所占的比率， 及每個(gè)類(lèi)型的總面積及房屋數(shù)。c）請(qǐng)列舉各個(gè)住宅類(lèi)型開(kāi)發(fā)的所需時(shí)間(d） 請(qǐng)列舉每類(lèi)已完成開(kāi)發(fā)的住宅的銷(xiāo)售價(jià)格。(f) 政府對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的要求？（g） 銷(xiāo)售針對(duì)的主要群體？ (如高收入家庭等）（) 主要購(gòu)買(mǎi)群體是什么?（g) 入住率是多少？1。 關(guān)于政府政策(a) 政府優(yōu)惠政策

5、（a）公司是否有收到任何形式的政府優(yōu)惠?2008年政府出臺(tái)核心救市政策，主要包括購(gòu)房契稅稅率下調(diào)、暫免征印花稅及土地增值稅、擴(kuò)大貸款利率的下限、調(diào)整最低首付款比例等七大舉措。(）如果有,優(yōu)惠的形式及金額購(gòu)房退稅。凡在2008年1月1日起購(gòu)買(mǎi)首套住房的購(gòu)房者，均可以享受這一政策，具體享受比例為40%。按招、拍、掛方式出讓的經(jīng)營(yíng)性用地,在2009年5月1日前,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按期開(kāi)工的，報(bào)建費(fèi)在16。5元/平方米征收標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上減免48元/平方米。房產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)延期不超過(guò)半年開(kāi)工的,報(bào)建費(fèi)可減免3元/平方米;不超過(guò)1年開(kāi)工的,報(bào)建費(fèi)減免24元/平方米.在經(jīng)批準(zhǔn)的延長(zhǎng)期內(nèi)不作為閑置土地。購(gòu)買(mǎi)9平方米（含

6、90平方米）以下商品住房，按購(gòu)房款總額的1.5%給予補(bǔ)貼;購(gòu)買(mǎi)904平方米(含4平方米）商品住房，按1%補(bǔ)貼；購(gòu)買(mǎi)1440平方米（含180平方米）商品住房,按.%補(bǔ)貼；購(gòu)買(mǎi)4平方米(含144平方米）以下已辦房屋所有權(quán)證的存量住房,按1補(bǔ)貼.(aii） 這些優(yōu)惠對(duì)公司的影響是什么？（如：是否有增加住宅的開(kāi)發(fā)）鼓勵(lì)消費(fèi)促進(jìn)購(gòu)買(mǎi),這些救市措施都是對(duì)的。政府其實(shí)是通過(guò)讓利，用財(cái)政收入來(lái)促進(jìn)市場(chǎng)的交易量回升.當(dāng)然最理想的還是今年年初開(kāi)發(fā)商在資金鏈緊繃的壓力下，通過(guò)銷(xiāo)售回款自救，把高房?jī)r(jià)降到一個(gè)合理的地步,讓剛性需求釋放出來(lái)了,讓交易量開(kāi)始回升.(） 政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的限制(i） 政府是否對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有任

7、何形式的限制?如果有，是什么？（如銷(xiāo)售價(jià)格，貸款，的限制）限制開(kāi)發(fā)高檔房地產(chǎn)等，支持開(kāi)發(fā)小型普通住宅。貸款方面政府要求開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)自有資金占總投資比例達(dá)到規(guī)定數(shù)值0，貸款期限最多不超過(guò)年,住宅開(kāi)發(fā)類(lèi)型方面大力建設(shè)保障性住房。(bii）政府限制對(duì)公司的影響是什么？ (如:公司是否因此考慮減少住宅開(kāi)發(fā)?)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快、房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重、廣大人民群眾的剛性住房需求得不到滿(mǎn)足的新形勢(shì)，制定了遏制房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快、擠壓房地產(chǎn)泡沫的調(diào)控政策。為落實(shí)中央政府政策，地方政府在中央政府指出的城市實(shí)施了限制居民購(gòu)買(mǎi)房屋套數(shù)、限制購(gòu)房位置區(qū)域、限制首付比例和貸款比例的限購(gòu)政策。限購(gòu)以來(lái)，各限購(gòu)城市投資性購(gòu)房明顯減少，

8、房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭得到一定遏制，效果顯著。同時(shí)針對(duì)限購(gòu)引起的二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的局面,中央政府?dāng)U大限購(gòu)范圍，要求地方政府在二三線(xiàn)城市實(shí)施限購(gòu)政策。限購(gòu)令不僅遏制了房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，打擊了投機(jī)性購(gòu)房行為,促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰,加速了房地產(chǎn)行業(yè)的重新洗牌.公司不考慮減少住宅開(kāi)發(fā)，但拿地將更加謹(jǐn)慎。二、政府限制對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響 如下:、住房項(xiàng)目成交量、成交價(jià)格明顯下降,價(jià)格上漲的勢(shì)頭得到遏制。 自實(shí)施限購(gòu)政策以來(lái)，調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料顯示，一線(xiàn)城市商品住房交易量明顯下降,已經(jīng)成交的,交易價(jià)格也急劇下降,北京、上海、深圳等城市的商品房成交價(jià)格都呈明顯下降趨勢(shì),其他線(xiàn)構(gòu)成也都不同程度的有所下降。近期，在

9、調(diào)控政策的巨大壓力下，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也都大氣促銷(xiāo)牌,以?xún)?yōu)惠代替降價(jià)，明著不降暗著降低價(jià)格,從而使房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到遏制。 、二手房市場(chǎng)出現(xiàn)短時(shí)回暖 限購(gòu)初期，二手房出現(xiàn)了短暫回暖,但是隨著限購(gòu)政策的逐步深化，許多購(gòu)房者看出了中央政府的調(diào)控決心,認(rèn)識(shí)到限購(gòu)政策雖然是房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱情況下的應(yīng)急措施,不會(huì)長(zhǎng)期實(shí)施，不會(huì)成為長(zhǎng)效機(jī)制，但同時(shí)也看到中央的決心，認(rèn)識(shí)到該政策也不會(huì)是“短平快”使得快熱快冷，不達(dá)目標(biāo)是不會(huì)輕言放棄的.在此情況下,特別是國(guó)家短期內(nèi)多次實(shí)施提高存貸款利率、緊縮銀根政策形勢(shì)下，許多中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金不足,特別是堅(jiān)持不降價(jià)的成本越來(lái)越高的情況下，不會(huì)長(zhǎng)期堅(jiān)持不減價(jià),期

10、房市場(chǎng)價(jià)格的松動(dòng),必然帶來(lái)二手房?jī)r(jià)格的降低，在此認(rèn)識(shí)下，許多有購(gòu)買(mǎi)二手房愿望的需求者,也都謹(jǐn)慎起來(lái),因此，二手房的回暖是短暫的。 3、住房租令市場(chǎng)火爆 自限購(gòu)政策實(shí)施以來(lái),特別是限購(gòu)令實(shí)施初期,一線(xiàn)城市的許多住房需求者為了臨時(shí)住房需要，紛紛選擇租房居住的方式，緩解購(gòu)房壓力，從而帶動(dòng)房屋租賃市場(chǎng)的火爆。但是,隨著限購(gòu)政策的持續(xù)實(shí)施，商品住房?jī)r(jià)格越來(lái)越低，逐步由賣(mài)方市場(chǎng)走向買(mǎi)方市場(chǎng)，許多住房需求者基本可以通過(guò)購(gòu)房解決住房需求，房屋租賃市場(chǎng)回報(bào)的形式開(kāi)始回落，逐步轉(zhuǎn)向冷靜。 4、房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)通過(guò)貸款融資的成本增加、難度增大,按揭貸款額度、總量明顯下降 隨著限購(gòu)令的實(shí)施，與之相伴的限制按揭貸款額度的

11、政策也逐步深化,地方政府不僅限制首套房的首付款比例,也限制了貸款比例,從而是否能夠地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款額度、融資規(guī)模受到限制,特別是在國(guó)家實(shí)施緊縮銀根、不斷提高存貸款利率的情況下，企業(yè)融資成本不斷提高，即使在此情況，仍不能滿(mǎn)足貸款需求，因此,按揭貸款額度、總量明顯下降. 、房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)圖紙房融資的規(guī)模受到遏制 買(mǎi)賣(mài)圖紙房，也被稱(chēng)為炒樓花,在限購(gòu)令的作用下，許多購(gòu)房者都處于觀望狀態(tài)，同時(shí)對(duì)買(mǎi)賣(mài)圖紙房也更加謹(jǐn)慎，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)圖紙房融資的難度增加，融資規(guī)模受到限制，發(fā)展勢(shì)頭受到遏制。、二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)短時(shí)火爆 隨著一線(xiàn)城市房地產(chǎn)調(diào)控力度的加大，許多一線(xiàn)城市房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移到二三線(xiàn)城

12、市投資發(fā)展，帶來(lái)了二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)業(yè)的火爆，促進(jìn)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也促進(jìn)了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，受到當(dāng)?shù)卣臍g迎，更帶來(lái)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的高漲。隨著中央政府加大調(diào)控力度，擴(kuò)大調(diào)控范圍,在二三線(xiàn)城市事實(shí)限購(gòu)政策，將嚴(yán)厲打擊二三線(xiàn)城市房地業(yè)的投機(jī)性購(gòu)房,有效遏制二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的勢(shì)頭,因此，二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆的時(shí)短時(shí)的,不會(huì)持續(xù)太久。 、房地產(chǎn)企業(yè)資金量受到影響，私募債權(quán)成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要方式，中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展出現(xiàn)困境,部分出現(xiàn)資金斷鏈.隨著限購(gòu)政策實(shí)施范圍的擴(kuò)大和緊縮銀根政策的影響逐步深入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資困難增加，融資成本增高,資金出現(xiàn)緊張，雖然許多企業(yè)不得不出高息從

13、民間借貸,但是相當(dāng)一部分仍不能滿(mǎn)足需要，部分企業(yè)出現(xiàn)資金斷鏈現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)停滯狀態(tài)。 8、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目受到青睞 由于此次調(diào)控的對(duì)象是商品住房，而商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目則沒(méi)有實(shí)施限購(gòu)政策，不在調(diào)控范圍內(nèi)。而對(duì)于投資性需求而言,雖然投機(jī)性不是很強(qiáng)，但仍然不失為優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目，許多投資者也都轉(zhuǎn)向了商業(yè)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目投資上，帶來(lái)了商業(yè)經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)項(xiàng)目的火爆.近段時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)交易量和交易價(jià)格的環(huán)比上升，商業(yè)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)項(xiàng)目功不可沒(méi)。這也是許多人認(rèn)為調(diào)控效果不佳的重要原因. 、二手房待價(jià)而沽成本增加，難度增加,炒房者減少。隨著限購(gòu)政策的強(qiáng)化，二手房市場(chǎng)受到一手房市場(chǎng)的沖擊逐步增強(qiáng)，待價(jià)而沽的成本增加,個(gè)別炒房

14、者開(kāi)始退出。原因是許多房屋都是按揭購(gòu)買(mǎi)，一旦斷供，就會(huì)出現(xiàn)銀行收房、買(mǎi)房的情況大量出現(xiàn)0、聯(lián)合大企業(yè)或其他投資者開(kāi)發(fā)爛尾樓成為中小房地產(chǎn)企業(yè)的新出路 由于資金緊張，為避免因資金斷鏈導(dǎo)致樓盤(pán)停建、長(zhǎng)期擱置而嚴(yán)重虧損，在通過(guò)金融機(jī)構(gòu)融資困難、民間借貸不能滿(mǎn)足需要或者成本過(guò)高，聯(lián)合大企業(yè)或者其他投資者開(kāi)發(fā)中小房地產(chǎn)企業(yè)爛尾樓項(xiàng)目成為中細(xì)小房地產(chǎn)企業(yè)可行的、必要的選擇,也成為中小房地產(chǎn)企業(yè)走出困境的重要出路。 1、房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌,企業(yè)破產(chǎn)倒閉、合并、兼并、分立增加 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控繼續(xù)強(qiáng)勢(shì)堅(jiān)持下去,繼續(xù)超過(guò)一年,將有相當(dāng)一部分鐘小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因資金問(wèn)題倒閉、甚至被兼并，從而退出市場(chǎng)，也會(huì)有大企業(yè)為

15、了促進(jìn)發(fā)展分立，隨著經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的分化,和優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)規(guī)則作用，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌的局面。 2、各種買(mǎi)賣(mài)、租賃、融資、兼并合同風(fēng)險(xiǎn)增加,風(fēng)險(xiǎn)控制難度增加，需要律師提供法律服務(wù)領(lǐng)域、深度、廣度增加 由于市場(chǎng)的不穩(wěn)定，許多交易的風(fēng)險(xiǎn)大大增加，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)更加困難,為了盡可能的減少風(fēng)險(xiǎn),選擇交易的同時(shí),交易各方也更加注意交易行為的法律效力、違約風(fēng)險(xiǎn),更加注意律師提供的法律服務(wù)幫助。因此，各種買(mǎi)賣(mài)、租賃、融資、兼并合同風(fēng)險(xiǎn)增加,風(fēng)險(xiǎn)控制難度增加,需要律師提供法律服務(wù)領(lǐng)域、深度、廣度增加.13、外資大量涌入,涉外融資、聯(lián)合外資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增加，涉外業(yè)務(wù)增加隨著我國(guó)緊縮銀根的金融政策的推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的良好發(fā)

16、展預(yù)期影響，許多國(guó)外資金涌入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),雖然國(guó)家通過(guò)提高存貸款利率的方式對(duì)沖熱錢(qián)的沖擊，但是仍有相當(dāng)一部分資金通過(guò)各種民間方式流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以各種方式聯(lián)合中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在此情況下,涉外融資、聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等涉外業(yè)務(wù)增加。 1、中介服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加,各種欺詐行為層出不窮,接受中介服務(wù)需要更加小心 由于限購(gòu)令的實(shí)施,房地產(chǎn)交易量減少,對(duì)中介市場(chǎng)的需求減少,對(duì)中介服務(wù)的要求增加，中介服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)加大，為了生存，許多中介結(jié)構(gòu)也通過(guò)各種優(yōu)惠搶奪市場(chǎng)份額，其中不乏個(gè)別企業(yè)和業(yè)務(wù)人員個(gè)人采取欺詐方式從事中介業(yè)務(wù),因此接受中介服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)加大，需要更加小心。 5、保障房建設(shè)成為重要組成部分 政府

17、限購(gòu)的同時(shí),也加強(qiáng)了保障建設(shè)的力度，20年開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套保障的計(jì)劃已經(jīng)頒布，開(kāi)工建設(shè)進(jìn)展速度先慢后快，下半年開(kāi)工率明顯增加。保障房建設(shè)項(xiàng)目在總量上占有比例增加較快，成為新形勢(shì)下房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。 16、房地產(chǎn)價(jià)格方面的影響主要是趨于穩(wěn)定 由于限購(gòu)政策與信貸政策緊密相連，限購(gòu)越嚴(yán),融資越難，融資成本越高,再加上通貨膨脹、物價(jià)上漲因素的影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本上升了，可以降低利潤(rùn)銷(xiāo)售,但絕不會(huì)賠本銷(xiāo)售,即使調(diào)控政策下,也不太可能虧本銷(xiāo)售,因此,房?jī)r(jià)的走勢(shì)只會(huì)趨于穩(wěn)定,既不會(huì)像以前那樣瘋長(zhǎng)，也不會(huì)大幅下降.（biii）其他影響公司對(duì)住宅開(kāi)發(fā)決策的因素是什么？銷(xiāo)售價(jià)格和土地成本是項(xiàng)目投資

18、利潤(rùn)的主要決定因素，從保守的立場(chǎng)來(lái)看,土地價(jià)格以及與土地相關(guān)的費(fèi)用決定著項(xiàng)目的利潤(rùn)空間和開(kāi)發(fā)可行性；土地價(jià)格不僅是利潤(rùn)的主要決定因素，同時(shí)由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性，土地位置也顯著影響項(xiàng)目市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策略和銷(xiāo)售價(jià)格,因此，土地購(gòu)買(mǎi)的內(nèi)容和條件是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中最重要的決策環(huán)節(jié)。住宅開(kāi)發(fā)決策需考慮以下因素：1、土地能否購(gòu)買(mǎi)（為什么不能購(gòu)買(mǎi)）、來(lái)能做什么3、能賺多少錢(qián)4、風(fēng)險(xiǎn)有多大5、地價(jià)上限應(yīng)是多少6、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和規(guī)避方法、可以開(kāi)發(fā)什么-在政府城市建設(shè)規(guī)劃和土地控制性規(guī)劃條件下,根據(jù)地塊自身?xiàng)l件 8、有需求嗎-初步判斷符合政策、地塊條件環(huán)境和區(qū)域形象的物業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)型是否存在現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)需

19、求、需求夠大嗎-雖然物業(yè)類(lèi)型的需求存在，但有效需求規(guī)模和強(qiáng)度不同，在正式確定作為投資核算基準(zhǔn)的物業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)型組合及體量之前，需要對(duì)物業(yè)需求規(guī)模和強(qiáng)度進(jìn)行測(cè)量10、能賣(mài)多少錢(qián)-在物業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)型確定之后,繼續(xù)對(duì)各類(lèi)型的銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行測(cè)量和分析,以修正物業(yè)類(lèi)型組合及體量,并作為核算銷(xiāo)售收入的依據(jù)11、開(kāi)發(fā)成本是多少不同物業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)型組合及體量的開(kāi)發(fā)成本是多少12、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是多少-在既定物業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)型組合及體量的條件下，根據(jù)成本比較與分析,不同方案的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是多少1、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)有多大-在根據(jù)物業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)型組合及體量比較分析開(kāi)發(fā)成本和利潤(rùn)時(shí)，不同方案的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有多大4、項(xiàng)目適合這個(gè)企業(yè)嗎好項(xiàng)目并非適合所有的企業(yè)，單純

20、分析項(xiàng)目的可行性而不考慮企業(yè)自身?xiàng)l件往往蘊(yùn)藏著潛在危險(xiǎn)(bv） 貴公司在住宅開(kāi)發(fā)中所遇到的其他困難是什么？資金困難。企業(yè)的成長(zhǎng)能力受到利潤(rùn)率和周轉(zhuǎn)效率的雙重影響,而其中，利潤(rùn)率基本由外部市場(chǎng)所決定,周轉(zhuǎn)效率主要由企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定。今年房地產(chǎn)行業(yè)受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控影響,市場(chǎng)低迷,市場(chǎng)低谷中如何才能加速周轉(zhuǎn)？降價(jià)賣(mài)房無(wú)疑是住宅開(kāi)發(fā)中所遇到的最大困難.3未來(lái)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃計(jì)劃開(kāi)發(fā)的住宅類(lèi)型此住宅類(lèi)型在計(jì)劃開(kāi)發(fā)住宅中的比率此類(lèi)住宅的開(kāi)發(fā)面積及房屋數(shù)目戶(hù)型性質(zhì)開(kāi)發(fā)所需時(shí)間銷(xiāo)售價(jià)格及政府對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的要求銷(xiāo)售針對(duì)人群.超小戶(hù)型住宅%未開(kāi)發(fā)5平方米超小戶(hù)型住宅居住年價(jià)格平均為5K8K,政府支持低收入人群. 保障性住宅10%30萬(wàn)平方米一居35-50 二居0，小高層2年價(jià)格平均4K6K,，政府大力支持低收入家庭3。5。(a） 請(qǐng)列舉計(jì)劃開(kāi)發(fā)的住宅類(lèi)型,如以戶(hù)型和性質(zhì)（商業(yè)或保障性住宅）區(qū)分?（b）請(qǐng)列舉每個(gè)住宅類(lèi)型在公司全部計(jì)劃開(kāi)發(fā)的住宅中所占的比率， 及每個(gè)類(lèi)型的總面積及房屋數(shù).c）請(qǐng)列舉各個(gè)住宅類(lèi)型開(kāi)發(fā)的所需時(shí)間(d)請(qǐng)列舉每類(lèi)計(jì)劃開(kāi)發(fā)的住宅的銷(xiāo)售價(jià)格。(f） 政府對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的要求？（g) 銷(xiāo)售針對(duì)的主要群體？ (如高收入家庭等）再次謝謝您的幫助及寶貴的時(shí)間！王鈴玉01年12月9日文中如有不足，請(qǐng)您指教！6 / 6