《長(zhǎng)沙撈刀河項(xiàng)目商業(yè)調(diào)查報(bào)告》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《長(zhǎng)沙撈刀河項(xiàng)目商業(yè)調(diào)查報(bào)告（33頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。
1、長(zhǎng)沙市開福區(qū)撈刀河項(xiàng)目商業(yè)長(zhǎng)沙市開福區(qū)撈刀河項(xiàng)目商業(yè)調(diào)查報(bào)調(diào)查報(bào)告告2 0 1 0.2.62 0 1 0.2.62壹項(xiàng)目區(qū)位綜述壹項(xiàng)目區(qū)位綜述1貳商業(yè)現(xiàn)狀貳商業(yè)現(xiàn)狀2叁項(xiàng)目定位叁項(xiàng)目定位3肆商業(yè)規(guī)劃肆商業(yè)規(guī)劃4伍項(xiàng)目建議伍項(xiàng)目建議2 內(nèi)容綱要內(nèi)容綱要3壹、項(xiàng)目區(qū)位綜述壹、項(xiàng)目區(qū)位綜述4城鎮(zhèn)體系：按照城鄉(xiāng)一體，協(xié)調(diào)發(fā)展的方針，規(guī)劃鵝秀組團(tuán)依托鵝羊山,秀峰山兩大森林公園優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境和公益配套設(shè)施，開福區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃為突以房地產(chǎn)業(yè)為龍頭的發(fā)展區(qū)域。n 項(xiàng)目位置隸屬于長(zhǎng)沙市金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目位置隸屬于長(zhǎng)沙市金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，長(zhǎng)沙金霞經(jīng) 濟(jì)開發(fā)區(qū)是湖南省人民政府批準(zhǔn)的十大重點(diǎn)省級(jí)開發(fā) 區(qū)之一，長(zhǎng)沙市物流產(chǎn)業(yè)
2、唯一核心園區(qū)，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn) 的長(zhǎng)沙市總體規(guī)劃近期重點(diǎn)開發(fā)區(qū)，同時(shí)還是湖南省 唯一集水運(yùn)、公路、空運(yùn)、鐵路、管道五元化網(wǎng)絡(luò)交 通優(yōu)勢(shì)于一體的開發(fā)園區(qū)。n 長(zhǎng)沙金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地處長(zhǎng)沙市開福區(qū)北部，總規(guī)劃 面積34.96平方公里，四至范圍為：南起撈刀河，北 至沙河，西臨湘江，東至中青路。在產(chǎn)業(yè)布局上，形 成了以金霞物流中心為經(jīng)濟(jì)引擎的“一主、三次”的發(fā) 展格局?！耙恢鳌?，即核心區(qū)，以開發(fā)區(qū)金霞組團(tuán)為核 心，主要發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)，同時(shí)布置功能齊全的物流服 務(wù)設(shè)施?！叭巍?，指開發(fā)區(qū)高嶺組團(tuán)、鵝秀組團(tuán)和配 套的青竹湖組團(tuán)，其中高嶺組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展物流商貿(mào)業(yè)，形成大型綜合性物流貿(mào)易和工業(yè)基地；鵝秀組團(tuán)重點(diǎn) 發(fā)展房地
3、產(chǎn)和商貿(mào)業(yè)；青竹湖組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展物流會(huì)展、旅游休閑等配套產(chǎn)業(yè).1 1、項(xiàng)目區(qū)位綜述、項(xiàng)目區(qū)位綜述51 1、項(xiàng)目區(qū)位綜述、項(xiàng)目區(qū)位綜述龍福小區(qū)龍福小區(qū)湖湘藝術(shù)品湖湘藝術(shù)品市場(chǎng)市場(chǎng)人瑞建材大市場(chǎng)人瑞建材大市場(chǎng)上水印象上水印象華江樂天花亭華江樂天花亭6n 項(xiàng)目位置地隸屬于開福區(qū)新港鎮(zhèn)宿龍橋社區(qū)，社區(qū)面積約為1平方公里，社區(qū)固定常駐人口約為3萬人，流動(dòng)人口約為2萬人。宿龍橋社區(qū)區(qū)域隨著長(zhǎng)沙市往北拓展宿龍橋社區(qū)區(qū)域隨著長(zhǎng)沙市往北拓展,眾多新興樓盤的眾多新興樓盤的建設(shè)開發(fā)建設(shè)開發(fā),正成為長(zhǎng)沙市金霞開發(fā)區(qū)新興的住宅正成為長(zhǎng)沙市金霞開發(fā)區(qū)新興的住宅,商貿(mào)集商貿(mào)集中中心中中心.1 1、項(xiàng)目區(qū)位綜述、項(xiàng)目區(qū)位綜述常
4、駐單位在售樓盤相關(guān)樓盤區(qū)內(nèi)市場(chǎng)新港鎮(zhèn)政府開福區(qū)國(guó)稅局長(zhǎng)沙市海事局新港鎮(zhèn)派出所雙灣國(guó)際上水印象華亭.樂江華亭江景陽(yáng)光龍福小區(qū)(安置房)長(zhǎng)沙建工集團(tuán)湖湘藝術(shù)品市場(chǎng)人瑞建材大市場(chǎng)7貳、商業(yè)現(xiàn)狀貳、商業(yè)現(xiàn)狀8 此次市場(chǎng)調(diào)查走訪共涉及一個(gè)社區(qū)、兩此次市場(chǎng)調(diào)查走訪共涉及一個(gè)社區(qū)、兩個(gè)在售樓盤、三個(gè)臨近樓盤的一樓門面?zhèn)€在售樓盤、三個(gè)臨近樓盤的一樓門面,在在毗鄰本項(xiàng)目的社區(qū)中經(jīng)營(yíng)比較發(fā)達(dá)的前毗鄰本項(xiàng)目的社區(qū)中經(jīng)營(yíng)比較發(fā)達(dá)的前5 5種種業(yè)態(tài)為業(yè)態(tài)為:n古玩店近300300戶,經(jīng)營(yíng)面積均在30-40平方n建材門面近180180戶,根據(jù)經(jīng)營(yíng)種類的不同,面 積有大有小n小型煙酒日雜超市1111戶,其中經(jīng)營(yíng)面積在90-
5、100平方左右的2家n餐飲1616戶，其中有2家經(jīng)營(yíng)面積在100-150平 方,其余均為經(jīng)營(yíng)面積20-40平方的快餐店或 者小飯店n車務(wù)（含汽車裝飾、修理、汽配等）9 9戶2 2、商業(yè)現(xiàn)狀、商業(yè)現(xiàn)狀業(yè)態(tài)總數(shù)古玩步行街（市場(chǎng)）300建材（秀峰人瑞建材市場(chǎng)）180餐飲16煙酒日雜百貨9車務(wù)（裝飾、修理、汽配）9招待所8通訊4美容3廣告復(fù)印2體彩福彩2網(wǎng)吧2超市（90平方以上）2銀行1其它4T/T5429從調(diào)研結(jié)果來看從調(diào)研結(jié)果來看,本項(xiàng)目中型型商業(yè)物業(yè)尚有很大的潛力以待挖掘本項(xiàng)目中型型商業(yè)物業(yè)尚有很大的潛力以待挖掘。2 2、商業(yè)現(xiàn)狀、商業(yè)現(xiàn)狀 因?yàn)轫?xiàng)目所在地為湖湘藝術(shù)品市場(chǎng),為長(zhǎng)沙市第2大古玩交易
6、市場(chǎng),而且各經(jīng)營(yíng)戶都有幾年經(jīng)營(yíng)歷史經(jīng)營(yíng)情況都比較穩(wěn)定。本項(xiàng)目附近即為一個(gè)環(huán)形中心廣場(chǎng),也是白天晚上市民休閑娛樂中心,為未來社區(qū)商業(yè)發(fā)展的中心。本項(xiàng)目所處的社區(qū)因沒有大型超市，居民購(gòu)物要去地處華廈的新一佳超市，不方便。而且周邊沒有大型餐飲酒樓,這方面消費(fèi)欲望得不到滿足。102 2、商業(yè)現(xiàn)狀、商業(yè)現(xiàn)狀 租金水平:社區(qū)內(nèi)門面租金在4050元/平方/月,商鋪一般面積在2050平方米不等,商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)在 3萬元5萬元左右。商鋪多為租賃經(jīng)營(yíng),租金按年支付。人流:因附近政府大規(guī)模修路及建房的原因,外來務(wù)工人口租賃戶較多,但是由于社區(qū)周邊新建小區(qū)剛完成交房或未交房,入住率比較低,未來社區(qū)商業(yè)發(fā)展空間巨大。-在建
7、樓盤約3500戶-已經(jīng)交房樓盤:1000戶(入住率不足20%)112 2、商業(yè)現(xiàn)狀、商業(yè)現(xiàn)狀華銳、順天黃金海岸等中高檔酒店華銳、順天黃金海岸等中高檔酒店酒酒 店店電信，聯(lián)通，移動(dòng)，郵政營(yíng)業(yè)廳電信，聯(lián)通，移動(dòng)，郵政營(yíng)業(yè)廳通通 訊訊汽車北站、汽車北站、128128，159159，801,149801,149路等公交線路及地鐵路等公交線路及地鐵2 2號(hào)線途經(jīng)本項(xiàng)目號(hào)線途經(jīng)本項(xiàng)目公共交通公共交通 肯德基、伍家?guī)X活漁村，謝光頭辣椒炒肉肯德基、伍家?guī)X活漁村，謝光頭辣椒炒肉娛樂餐飲娛樂餐飲 工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄、農(nóng)村信用社工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄、農(nóng)村信用社銀行金融銀行金融
8、歲寶百貨，新一佳超市歲寶百貨，新一佳超市購(gòu)物服務(wù)購(gòu)物服務(wù) 藝術(shù)幼兒園、雅禮中學(xué)，周南中學(xué)藝術(shù)幼兒園、雅禮中學(xué)，周南中學(xué)文化教育文化教育 湘雅醫(yī)院、湘雅醫(yī)院、醫(yī)療衛(wèi)生醫(yī)療衛(wèi)生公交車公交車/自駕車自駕車10分鐘服務(wù)半徑之內(nèi)本項(xiàng)目周邊的配套商業(yè)情況分鐘服務(wù)半徑之內(nèi)本項(xiàng)目周邊的配套商業(yè)情況:從調(diào)查結(jié)果來看從調(diào)查結(jié)果來看:本項(xiàng)目周邊生活本項(xiàng)目周邊生活,服務(wù)配套十分完善服務(wù)配套十分完善,但是社區(qū)商業(yè)急需發(fā)展但是社區(qū)商業(yè)急需發(fā)展!12注：上實(shí)市場(chǎng)部數(shù)據(jù)n地理位置：宿龍橋社區(qū)n開業(yè)時(shí)間：已于2005年10月n建筑面積：450，000平方米n商鋪個(gè)數(shù):300個(gè)n市場(chǎng)定位：藝術(shù)品專業(yè)市場(chǎng)n租金報(bào)價(jià)：3050元/每
9、平方/月n業(yè)態(tài)定位：繡品、雕刻工藝品、金屬工藝品、陶瓷工藝品、水晶工藝品、名人字畫、文物仿制工藝品、各種民間工藝品以及其他各種工藝美術(shù)和各種旅游產(chǎn)品、紀(jì)念品n經(jīng)營(yíng)方式：產(chǎn)權(quán)為獨(dú)立業(yè)主所有出租n亮點(diǎn)：長(zhǎng)沙市第二大藝術(shù)品交易市場(chǎng)案例：項(xiàng)目周邊主要商用物業(yè)案例：項(xiàng)目周邊主要商用物業(yè)湖湘藝術(shù)品市場(chǎng)湖湘藝術(shù)品市場(chǎng)13案例：案例：項(xiàng)目周邊主要商用物業(yè)項(xiàng)目周邊主要商用物業(yè)人瑞建材大市場(chǎng)人瑞建材大市場(chǎng) n地理位置：宿龍橋社區(qū)開業(yè)時(shí)間：2008年6月n建筑面積：8000平方米n商鋪個(gè)數(shù):180個(gè)n市場(chǎng)定位：建材專業(yè)市場(chǎng)n租金報(bào)價(jià)：4060/平方米/每月n業(yè)態(tài)定位:建材、五金、水暖、家電等n經(jīng)營(yíng)方式：可租可售n亮
10、點(diǎn)：長(zhǎng)沙市金霞經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)最大的建材市場(chǎng)14案例：案例：項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)雙灣國(guó)際（雙灣國(guó)際（在售在售）規(guī)劃用地面積12.8公頃，規(guī)劃總建筑面積421638平米，總計(jì)2900戶基本情況基本情況停車位：3500個(gè)一期均價(jià)5000元/三房?jī)蓮d兩衛(wèi)140以上占90%2009年8月開盤，一期已經(jīng)銷售完畢，2010年交房，2期近期VIP認(rèn)籌 本項(xiàng)目南面雙灣國(guó)際 其它情況其它情況價(jià)格價(jià)格主力戶型主力戶型樓盤地址樓盤地址樓盤名稱樓盤名稱基本情況基本情況容積率容積率綠地率綠地率2.7851%商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)臨湘江路有少量商業(yè)，暫未建置業(yè)顧問介紹本樓盤為高檔樓 盤，少商業(yè)為提高樓盤品質(zhì)該
11、樓盤商業(yè)意向需在確認(rèn)15案例：案例：項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)上水印象（上水印象（在售在售）總用地面積：14555.0平方米，總建筑面積約為38412.9平方米，2棟高層，總計(jì)320戶基本情況基本情況停車位：198個(gè)均價(jià)3500元/二房?jī)蓮d兩衛(wèi)90以下占70%2009年8月開盤，余15套三房2廳138大戶型待售，2010年年底交房臨芙蓉路距離本項(xiàng)目500米上水印象 其它情況其它情況價(jià)格價(jià)格主力戶型主力戶型樓盤地址樓盤地址樓盤名稱樓盤名稱基本情況基本情況容積率容積率綠地率綠地率3.140%商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)臨芙蓉路有800平米商業(yè)，未規(guī) 劃業(yè)態(tài)開發(fā)商商業(yè)物業(yè)不對(duì)外發(fā)售，待地鐵開通升值
12、16案例：案例：項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)華江華江樂天華亭（樂天華亭（已售已售）基本情況基本情況華江 樂江華亭樓盤名稱樓盤名稱入住率入住率商業(yè)銷售商業(yè)銷售 情況情況商業(yè)經(jīng)營(yíng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況情況20%總建筑面積:59662,08年全部售完，均價(jià)3200，商業(yè)面積:2554,7所以商業(yè)已經(jīng)全部銷售完畢臨芙蓉北路售價(jià)12000元/臨隆福路售價(jià)9000元/,免費(fèi)送相同面積地下室,地下室無產(chǎn)權(quán)商鋪數(shù)量:32個(gè)出租率20%出租價(jià)格:3040元/每月主要商業(yè)業(yè)態(tài):-汽車美容/小型賓館-社區(qū)小型便利店,水果超市原因分析:-社區(qū)入住率較低,小區(qū)位置為環(huán)線 立交橋邊上,人氣低迷,導(dǎo)致商業(yè) 不旺.17案例
13、：案例：項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)江景陽(yáng)光江景陽(yáng)光（已售已售）基本情況基本情況嘉年華 江景陽(yáng)光樓盤名稱樓盤名稱入住率入住率商業(yè)銷售商業(yè)銷售 情況情況商業(yè)經(jīng)營(yíng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況情況20%總建筑面積:32357,08年全部售完，均價(jià)2800，戶數(shù)為323戶所以商業(yè)已經(jīng)全部銷售完畢臨隆福路售價(jià)6000元/起商鋪面積:28.3269.73 商鋪個(gè)數(shù):20個(gè)出租率20%出租價(jià)格:3040元/每月主要商業(yè)業(yè)態(tài):-美容美發(fā)/便利超市原因分析:-社區(qū)入住率較低,小區(qū)位置為環(huán)線 立交橋邊上,人氣低迷,導(dǎo)致商業(yè) 不旺.18叁、項(xiàng)目定位叁、項(xiàng)目定位19西北西北東東南南西南西南Four dynamicfact
14、ors南面臨雙灣國(guó)際大門西北面緊靠中心廣場(chǎng)是人流商業(yè)中心芙蓉北路匝道是主要交通線地塊概況地塊概況西面為社區(qū)干道臨雙灣國(guó)際大門193 3、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位20地塊地塊SWOTSWOT分析分析機(jī)遇機(jī)遇劣勢(shì)劣勢(shì)威脅威脅優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)n 項(xiàng)目周邊未來項(xiàng)目周邊未來5萬人的常駐人口萬人的常駐人口n 項(xiàng)目三面臨街項(xiàng)目三面臨街,商業(yè)發(fā)展空間大商業(yè)發(fā)展空間大n 項(xiàng)目北臨社區(qū)未來商業(yè)中心項(xiàng)目北臨社區(qū)未來商業(yè)中心,商業(yè)價(jià)值大商業(yè)價(jià)值大n 項(xiàng)目南臨雙灣國(guó)際項(xiàng)目南臨雙灣國(guó)際,35萬平米大盤萬平米大盤n 周邊無大型商業(yè)場(chǎng)地供大型商業(yè)發(fā)展周邊無大型商業(yè)場(chǎng)地供大型商業(yè)發(fā)展n 項(xiàng)目周邊尚未完全成熟，項(xiàng)目周邊尚未完全成熟，入住率較入
15、住率較低低,社區(qū)配套相對(duì)不是很完善社區(qū)配套相對(duì)不是很完善n 項(xiàng)目總體規(guī)模不大項(xiàng)目總體規(guī)模不大n位于鵝秀組團(tuán)位于鵝秀組團(tuán),開福區(qū)房地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域開福區(qū)房地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域n火車北站火車北站,長(zhǎng)沙新港長(zhǎng)沙新港,青竹湖的發(fā)展為本項(xiàng)青竹湖的發(fā)展為本項(xiàng)目所在地帶來人流目所在地帶來人流n湖湘藝術(shù)品市場(chǎng)發(fā)展提高商業(yè)價(jià)值湖湘藝術(shù)品市場(chǎng)發(fā)展提高商業(yè)價(jià)值n 項(xiàng)目周邊存在一定競(jìng)爭(zhēng)威脅，雙灣國(guó)際項(xiàng)目周邊存在一定競(jìng)爭(zhēng)威脅，雙灣國(guó)際商業(yè)部分未定型商業(yè)部分未定型,商業(yè)規(guī)模大小影響本項(xiàng)商業(yè)規(guī)模大小影響本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)3 3、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位21n 本項(xiàng)目商業(yè)總量較小,但是基于地塊限制和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，未來的物業(yè)基
16、礎(chǔ)具備做小型社區(qū)購(gòu)物中心小型社區(qū)購(gòu)物中心或娛樂文化中心的條件；n 項(xiàng)目所在地未來發(fā)展與周邊商業(yè)配套的不完善,給本項(xiàng)目商業(yè)定位帶來廣闊空間,3 3、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位結(jié)論：結(jié)論：本項(xiàng)目商業(yè)定位思路應(yīng)針對(duì)本區(qū)域缺失小型社區(qū)商業(yè)中心的缺點(diǎn)，深度利用項(xiàng)目位置優(yōu)勢(shì)與周邊配套不夠完善現(xiàn)狀，緊緊圍繞打造宿龍橋社區(qū)商業(yè)中心，合理布置各種業(yè)態(tài)，真正做到深度利用優(yōu)勢(shì)資源。22q餐飲功能：餐飲功能：滿足社區(qū)居民宴請(qǐng)及周邊相關(guān)事業(yè)單位商務(wù)宴請(qǐng)的社交需求；q休閑娛樂：休閑娛樂：滿足社區(qū)居民休閑享受的需求；q配套功能：配套功能：滿足周邊居民日常鄰里生活內(nèi)部配套需求。q零售功能：零售功能：區(qū)域內(nèi)居民生活購(gòu)物消費(fèi)的需求；建議
17、本項(xiàng)目在功能上定義為 餐飲、休閑、配套、零售餐飲、休閑、配套、零售，注重彌補(bǔ)周邊商業(yè)不足，形成業(yè)態(tài)上的錯(cuò)位優(yōu)勢(shì)。餐飲社區(qū)商業(yè)中心配套休閑零售功能定位功能定位3 3、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位23定位理由n 區(qū)域內(nèi)乃至整個(gè)金霞開發(fā)區(qū)目前都缺乏真正的針對(duì)居民餐飲休閑消費(fèi)、生活消費(fèi)逗留的集中場(chǎng)所；n 主打“餐飲、超市”有利于直接點(diǎn)中主題，直接呼喚出消費(fèi)者需求，有利于項(xiàng)目在短期內(nèi)樹立區(qū)域內(nèi)地標(biāo)地位；n 人氣不足是目前項(xiàng)目的致命傷，而餐飲和超市等主題鮮明定位能有效地吸引區(qū)域外人流，同時(shí)大大延長(zhǎng)人流停駐時(shí)間；3 3、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位24肆、商業(yè)規(guī)劃肆、商業(yè)規(guī)劃25業(yè)態(tài)比例：業(yè)態(tài)比例：建議項(xiàng)目整體根據(jù)餐飲、休閑、
18、商務(wù)配套、零售四大主力元素暫按照如下的組合比例來執(zhí)行；n零售：零售：將約25-30%25-30%用作零售商業(yè)規(guī)劃，并主要將該部分的營(yíng)業(yè)面積以中型超市為主，力求主要滿足周邊樓盤居民基本消費(fèi)要求n餐飲：餐飲：將約15-20%15-20%的面積時(shí)規(guī)劃用作餐飲，以滿足周邊行政機(jī)關(guān)眾多、居民消費(fèi)潛力巨大，而缺乏特色、中高層次餐飲的現(xiàn)狀。作為主要主題以吸引人流聚集；n休閑：休閑：將約15-20%15-20%的面積時(shí)規(guī)劃用作休閑，對(duì)周邊行政商務(wù)區(qū)域起到了商務(wù)社交、休憩的有效補(bǔ)強(qiáng)作用；n社區(qū)配套：社區(qū)配套：將約40-45%40-45%規(guī)劃作社區(qū)服務(wù)配套服務(wù)業(yè)態(tài)，滿足區(qū)域內(nèi)工作人員的日常工作、行政配套需求；項(xiàng)目
19、商業(yè)業(yè)態(tài)比例分配說明項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)比例分配說明4 4、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃26n 餐飲餐飲/休閑：休閑：作為商業(yè)最能吸引過往人群和帶動(dòng)人氣的部分，擬中心廣場(chǎng)沿街拐角面（2F）劃為餐飲用途，以便將人流最大限度導(dǎo)入到項(xiàng)目周邊。n 零售：零售：將小型超市作為第一主力店主要設(shè)置在項(xiàng)目2F西南面，是因?yàn)榇祟悩I(yè)態(tài)屬于具有明確意向的目的性消費(fèi)，臨近項(xiàng)目南側(cè)是3000住戶的高檔樓盤-雙灣國(guó)際,現(xiàn)商業(yè)配套不明朗情況下,項(xiàng)目引入省內(nèi)品牌超市提高人氣,項(xiàng)目銷售亮點(diǎn).n 配套：配套：在項(xiàng)目1F設(shè)置銀行、醫(yī)藥、西點(diǎn)等零售配套類，同時(shí)注意盡量使其位于主入口兩側(cè)和餐飲業(yè)附近，可受到最多人流關(guān)注，實(shí)現(xiàn)最大限度的收益，便于零售業(yè)態(tài)
20、的經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)位置分配說明項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)位置分配說明4 4、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃27【裙樓1F 商業(yè)布局】n 主要業(yè)態(tài)：主要業(yè)態(tài)：配套、零售。配套、零售。4 4、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃n以上各類業(yè)態(tài)面積僅作為招商過程中的參考，具體面積劃分將根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)以上各類業(yè)態(tài)面積僅作為招商過程中的參考，具體面積劃分將根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)/實(shí)地情況有所調(diào)控。實(shí)地情況有所調(diào)控。1F配套零售適合商業(yè)業(yè)態(tài)重點(diǎn)引入業(yè)態(tài)銀行，品牌藥店，美容美發(fā)，電信營(yíng)業(yè)廳品牌西點(diǎn)，煙酒店，母嬰店配比60%40%28【裙樓2F 商業(yè)布局】n 主要業(yè)態(tài)：主要業(yè)態(tài)：配套、零售。配套、零售。4 4、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃n以上各類業(yè)態(tài)面積僅作為招商過程中
21、的參考，具體面積劃分將根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)以上各類業(yè)態(tài)面積僅作為招商過程中的參考，具體面積劃分將根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)/實(shí)地情況有所調(diào)控。實(shí)地情況有所調(diào)控。1F餐飲/休閑零售適合商業(yè)業(yè)態(tài)重點(diǎn)引入業(yè)態(tài)品牌餐飲,茶餐廳,茶樓,足浴,休閑品牌超市配比40%60%29各商業(yè)業(yè)態(tài)列舉及面積區(qū)間各商業(yè)業(yè)態(tài)列舉及面積區(qū)間商務(wù)配套商務(wù)配套面積范圍面積范圍零售型商業(yè)業(yè)態(tài)零售型商業(yè)業(yè)態(tài)面積范圍面積范圍餐飲休閑型業(yè)態(tài)餐飲休閑型業(yè)態(tài)面積范圍面積范圍銀行500-800超市便利店 250-350主題餐廳500-1000私人診所200-400文具店20-50各式東西簡(jiǎn)餐250-500郵局250-350面包、西餅屋60-150快餐店250-3
22、50移動(dòng)、電信營(yíng)業(yè)廳50-200品牌折扣店20-50咖啡、茶坊200-300藥房100-300通訊電子20-50酒吧250-350干洗店50-150彩擴(kuò)沖印20-50甜品屋150-300補(bǔ)習(xí)中心200-300音像制品店 20-50小吃100-150眼鏡光學(xué)20-50書店20-50健身會(huì)館100-2000數(shù)碼印刷200-300數(shù)碼專賣 20-50美容、美發(fā)300-800教育補(bǔ)習(xí)300-500體育用品專賣 50-100桑拿會(huì)所1000-2000旅游150-200花店20-50武術(shù)道館200-300化妝品店20-50棋牌300-500飾品店20-50足浴保健500-1000纖體、SPA300-800
23、4 4、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃30伍、項(xiàng)目建議伍、項(xiàng)目建議31產(chǎn)品補(bǔ)強(qiáng)產(chǎn)品補(bǔ)強(qiáng)1 1、沿街面視線處理、沿街面視線處理n同時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行外觀優(yōu)化，1F獨(dú)立臨街門面大門頭設(shè)計(jì),預(yù)留招牌展示位,門頭大氣方正是營(yíng)造明顯可見性效果釋放最大商業(yè)價(jià)值重點(diǎn)所在。n沿街外立面設(shè)計(jì)既要考慮與周圍建筑的關(guān)系，又要考慮與內(nèi)部的過渡與轉(zhuǎn)換。為充分開發(fā)臨街垂直面二樓以上區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，建議將臨街設(shè)計(jì)為通透立面，臨街建議立面均為大幅透明落地玻璃產(chǎn)品補(bǔ)強(qiáng)產(chǎn)品補(bǔ)強(qiáng)2 2、裙樓層高設(shè)計(jì)、裙樓層高設(shè)計(jì)n 裙樓層高逐漸成為商鋪銷售的重點(diǎn)因素,建議1F為 5米,2F為3.5米的層高更好的解決商業(yè)銷售中發(fā)生的人員居住，貨物倉(cāng)儲(chǔ)等問題5 5、項(xiàng)
24、目建議、項(xiàng)目建議323 3、其它建議、其它建議n 為了便于銷售及商業(yè)業(yè)態(tài)放置,1F每間獨(dú)立商鋪建議面積設(shè)置為2060平方,2F每500平方考慮設(shè)計(jì)獨(dú)立出口方便切割銷售；n 1F和2F都要考慮餐飲行業(yè)影響煙道設(shè)計(jì),專用煙道排放或下水道排放設(shè)計(jì)時(shí)考慮,便于商業(yè)項(xiàng)目布局；n 1F和2F 所以獨(dú)立商鋪要考慮衛(wèi)生間功能,2F考慮貨物進(jìn)出交通組織功能；5 5、項(xiàng)目建議、項(xiàng)目建議333 3、銷售建議、銷售建議n 銷售前期強(qiáng)力引進(jìn)省內(nèi)品牌超市,銷售造勢(shì)噱頭,促進(jìn)銷售交易成功；5 5、項(xiàng)目建議、項(xiàng)目建議建議租賃價(jià)格建議銷售價(jià)格1F5080元/每月按7%回報(bào):12000元/15000元/2F2035元/每月按7%回報(bào):6000元/7000元/
長(zhǎng)沙撈刀河項(xiàng)目商業(yè)調(diào)查報(bào)告
