高檔住宅小區(qū)物業(yè)管理方案.doc

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1、皓森物業(yè)麗景馨居社區(qū)管理方案根據(jù)麗景馨居小區(qū)的特點(diǎn)，現(xiàn)擬出物業(yè)管理方案。希望在實(shí)施此方案的過(guò)程中，使業(yè)主（住戶）能充分享受到物業(yè)管理所帶來(lái)的方便、溫馨和周到的服務(wù)，使麗景馨居小區(qū)物業(yè)持續(xù)升值，為業(yè)主（住戶）營(yíng)造一個(gè)安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽(yáng)光社區(qū)，提升生活品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司和諧、多贏的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。一. 皓森物業(yè)服務(wù)公司：（一）公司概況:皓森物業(yè)公司為麗景馨居小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)，依據(jù)法律授權(quán)及有關(guān)部門(mén)的規(guī)定對(duì)小區(qū)所建的房屋公共設(shè)施、居住秩序等事務(wù)行使服務(wù)管理權(quán)。公司將依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)委托合同及國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)所賦予的權(quán)利，負(fù)責(zé)小區(qū)所有公共地方、建筑結(jié)構(gòu)、綠化及其它公共設(shè)施設(shè)備的保

2、養(yǎng)、維修和維護(hù)。1、2017年皓森物業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：（1） 建立健全一套完整、切實(shí)可行的規(guī)章制度，引進(jìn)一些先進(jìn)的管理手段；（2） 建設(shè)一支“敬業(yè)、勤奮、嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)”的高素質(zhì)、專業(yè)化的服務(wù)管理隊(duì)伍；（3） 物業(yè)費(fèi)收取率達(dá)到95%，并通過(guò)多種經(jīng)營(yíng)方式，在2017年基本實(shí)現(xiàn)麗景馨居自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)；（4） 業(yè)主年度有效投訴率5%以下，業(yè)主年度測(cè)評(píng)滿意度95%以上。 2、2017年皓森物業(yè)組織機(jī)構(gòu)架構(gòu)主管1（經(jīng)理兼任）客服人員2財(cái)務(wù)人員1（兼職）主管1 水電維修工1（兼職）保安5 主管1（客服1兼任）保潔5 物業(yè)經(jīng)理客服中心工程秩序部保潔綠化部公司機(jī)構(gòu)設(shè)置為，一心兩部：客服中心、工程秩序維

3、護(hù)部、保潔綠化部。正式編制人員14人，兼職人員2人（財(cái)務(wù)人員、水電工）。 3、物業(yè)人員成本物業(yè)經(jīng)理：3000-4000元/月（2000基本工資+1000-2000績(jī)效考核）+年終獎(jiǎng)勵(lì)（0-1萬(wàn)元）部門(mén)主管：2000-3000元/月（1500基本工資+500-1500績(jī)效考核）+年終獎(jiǎng)勵(lì)（0-3000元）客服人員：2000元/月保潔人員：1200元/月保安人員：1200元/月人員年度成本為：270000-300000元（二）服務(wù)原則、服務(wù)理念、工作作風(fēng)、管理模式及發(fā)展目標(biāo)服務(wù)原則：服務(wù)第一、業(yè)主至上，誠(chéng)信服務(wù)是基礎(chǔ)，感動(dòng)服務(wù)是追求；服務(wù)理念：用心用力用真情、做實(shí)做精做到位。工作作風(fēng)：熱情、周到、

4、耐心、細(xì)致。管理模式：運(yùn)用三個(gè)手段、建設(shè)三大品質(zhì)工程、實(shí)現(xiàn)三項(xiàng)要求。三個(gè)手段：人員專業(yè)化；管理規(guī)范化；服務(wù)精細(xì)化三個(gè)品質(zhì)：人員品質(zhì)；管理品質(zhì)；服務(wù)品質(zhì)。三項(xiàng)要求：工作無(wú)差錯(cuò)；管理無(wú)死角；服務(wù)無(wú)挑剔發(fā)展目標(biāo)：內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)，外塑品牌。(三)企業(yè)感言：用心追求感動(dòng)，用情營(yíng)造溫馨；金杯銀杯， 不如業(yè)主們的口碑。二、皓森物業(yè)公司期望達(dá)到的管理總目標(biāo)及總體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)皓森物業(yè)2017年年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，結(jié)合麗景馨居小區(qū)的實(shí)際情況，設(shè)立總體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下：（一）客服中心建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主（住戶）報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時(shí)處理并有回訪記錄。（二）每個(gè)季度向業(yè)

5、主（住戶）發(fā)放一次物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對(duì)合理建議及時(shí)整改。滿意率達(dá)95%以上。（三）建立落實(shí)維修承諾制，保修反應(yīng)時(shí)間不超過(guò)2小時(shí)（非上班時(shí)間不計(jì)）零修急修及時(shí)率100%，返修率不高于；（四）建立暖心服務(wù)長(zhǎng)效機(jī)制，全年組織各類業(yè)主活動(dòng)不少于10次，切實(shí)關(guān)心業(yè)主、孩子和老人；（五）每半年公開(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。（五）物業(yè)檔案、業(yè)主檔案、設(shè)備設(shè)施檔案、物品保管手續(xù)齊全。（六）常規(guī)性公共服務(wù)1.房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)：（1）棟號(hào)、樓層、房號(hào)等標(biāo)志明顯。（2）物業(yè)外觀完好整潔、外墻無(wú)脫落、無(wú)亂貼、亂涂、亂畫(huà)現(xiàn)象。（3）空調(diào)安裝統(tǒng)一。（4）小區(qū)、院子、陽(yáng)臺(tái)、樓頂無(wú)違建物。2.共用設(shè)備管理：保

6、證設(shè)備與機(jī)房環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無(wú)事故隱患。（1）供電系統(tǒng)：保證正常供電，需停電作業(yè)時(shí)提前1天通知用戶，備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)隨時(shí)起用。（2）弱電系統(tǒng)：保證系統(tǒng)正常工作，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除。（3）消防系統(tǒng)：24小時(shí)值班；設(shè)備設(shè)施齊全、完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人；消防疏散通道暢通；保證無(wú)火災(zāi)安全隱患。（4）給排水系統(tǒng)：每半年清洗水池1次，保證水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)；水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染；需停水作業(yè)時(shí)提前1天通知；消防泵每月1次操作，每年進(jìn)行1次全面檢查；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無(wú)積水，車場(chǎng)、配電房無(wú)積水、浸泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20

7、分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修，并無(wú)長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象；有應(yīng)急處理方案。3.共用設(shè)施管理：共用配套設(shè)施完好、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。4.秩序維護(hù)及車輛管理：（1）保安維護(hù)隊(duì)伍，24小時(shí)值班及巡邏，護(hù)衛(wèi)員文明執(zhí)勤，言語(yǔ)規(guī)范，能正確處理突發(fā)事件。（2）出入車輛有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。（3）車輛出入管理嚴(yán)格，有登記。（4）停車場(chǎng)停放整齊，場(chǎng)地整潔。（5）危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。（6）聯(lián)系群眾，搞好群防群治。（7）在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。5.環(huán)境衛(wèi)生管理：做到定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。（1）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備。（2）實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。（3）垃圾日產(chǎn)日清

8、，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。（4）共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺(tái)、屋面等保持潔凈，共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。（5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高清潔 衛(wèi)生意識(shí)。6.綠化管理：（1）綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。（2）花草樹(shù)木修剪整齊美觀、無(wú)病蟲(chóng)害、無(wú)折損。（3）綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。（4）綠化完好率達(dá)到95%以上。7.二次裝修管理：（三）締造親善的社區(qū)文化（1）設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開(kāi)展健康向上的活動(dòng)。（2）制定居民精神文明建設(shè)公約。（3）搞好豐富多彩的文體活動(dòng)。（4）配合街道辦事處、居委會(huì)、派出所開(kāi)展各項(xiàng)工作。（5）業(yè)主滿意率95%以上。創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明

9、、舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境是我司與業(yè)主的共同愿望。因此，我司提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導(dǎo)公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會(huì)以及政府部門(mén)的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，不論業(yè)主的難處是否關(guān)系到本人，公司每位員工都要熱心助人、溫善相待，主動(dòng)構(gòu)架良好的人際關(guān)系。（二）綜合效益簡(jiǎn)要分析 根據(jù)以上分析，頤山居小區(qū)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)擬定如下： 服務(wù)管理費(fèi)：純生活用房： 前期服務(wù)管理費(fèi)為1.70元/月，其中管理費(fèi)為1.30元/月，日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)0.40元/月。 ：營(yíng)業(yè)性用房：服務(wù)管理費(fèi)為2.60元/月，其中管理費(fèi)為2.00元/月，日常維修養(yǎng)護(hù)

10、費(fèi)0.60元月 上述服務(wù)管理費(fèi)除包含國(guó)家規(guī)定的九大項(xiàng)費(fèi)用外還包括電梯使用、維修費(fèi)和垃圾外運(yùn)費(fèi)等特種服務(wù)費(fèi)及由此產(chǎn)生的公攤費(fèi)用。 水電費(fèi)： ：純生活用水、電費(fèi)在供水供電公司現(xiàn)行水電費(fèi)基礎(chǔ)上上調(diào)0.20元 即：水費(fèi)每噸 2 元， 電費(fèi)每度 0.8 元：營(yíng)業(yè)性用水費(fèi)用：即：水費(fèi)每噸 3.5 元，電費(fèi)每度 1.2 元 上述水電費(fèi)含小區(qū)水電公攤及損耗等。露天車場(chǎng)小汽車固定車位； 120 元/輛月，不過(guò)夜3元/輛次，過(guò)夜5元/輛次。上述臨時(shí)停放車輛不超過(guò)十分鐘不得收費(fèi)；車輛停車費(fèi)只是場(chǎng)地使用費(fèi)、衛(wèi)生管理費(fèi)等服務(wù)費(fèi)用，而非車輛保管費(fèi)。（以上標(biāo)準(zhǔn)以最后物價(jià)局批復(fù)文件為準(zhǔn)）六、物業(yè)服務(wù)管理的前期準(zhǔn)備和具體操作公

11、司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項(xiàng)目前期管理、入住、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理逐步建立完善的秩序維護(hù)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)、環(huán)境保潔系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng)、共用設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)。（一）前期準(zhǔn)備公司派出專業(yè)人員對(duì)圣煜頤山居小區(qū)進(jìn)行深入研究，了解項(xiàng)目規(guī)劃物業(yè)特點(diǎn)以及周邊的區(qū)域物業(yè)分布情況、安全狀況，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項(xiàng)目的管理方案；進(jìn)駐前二個(gè)月開(kāi)始籌建物業(yè)管理隊(duì)伍，進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn)，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)制定各項(xiàng)管理規(guī)定及工作流程，擬定業(yè)主手冊(cè)、管理規(guī)約及前期物業(yè)管理協(xié)議；進(jìn)駐前一星期必須安排

12、好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備；物業(yè)接管必須進(jìn)行驗(yàn)收評(píng)估，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接。1、內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制2、物業(yè)管理人員的選聘一培訓(xùn) 開(kāi)展管理工作前3個(gè)月。培訓(xùn)內(nèi)容為：專業(yè)管理概念，緊急應(yīng)變的處置，業(yè)主及住戶投訴的處理，特別電梯配電應(yīng)取得上崗證方可上崗。3、規(guī)章制度制定、根據(jù)政府有關(guān)部門(mén)的法律、法令、文件和示范文體，編寫(xiě)管理規(guī)約、業(yè)主手冊(cè)并在入住時(shí)發(fā)放。、制定嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的管理文件（各項(xiàng)守則、管理規(guī)定、各級(jí)員工崗位職責(zé)及工作程序）并在入住前完成。（二）物業(yè)管理的啟動(dòng)1、物業(yè)的接管驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)資料（項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照）、技術(shù)資料（竣工圖、設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)

13、等）2、入住管理、房屋驗(yàn)收、交接執(zhí)行公司嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的“入住管理系統(tǒng)“。發(fā)放入住通知書(shū)、業(yè)主手冊(cè)，明確入住驗(yàn)收手續(xù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽署管理規(guī)約，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動(dòng)解釋有關(guān)疑問(wèn)；清掃進(jìn)出道路、協(xié)助業(yè)主搬遷以及交通指揮等；做好業(yè)主搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調(diào)護(hù)衛(wèi)人員值班、巡邏，適當(dāng)增加秩序維護(hù)力量。、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權(quán)備案。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān)資料，建立業(yè)主檔案，界定每個(gè)產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例，建立產(chǎn)權(quán)備案制度，為今后順利管理打好基礎(chǔ)。3、二次裝修施工全過(guò)程監(jiān)控 由于圣煜頤山居小區(qū)屬精裝修房屋，因此，原則上不允許業(yè)主進(jìn)行二次裝修，如確屬合理要求，則必須經(jīng)過(guò)我司的咨詢與審批。我司將

14、依照物業(yè)管理?xiàng)l例、建設(shè)部第46號(hào)令建筑裝飾裝修管理規(guī)定，以及管理規(guī)約、業(yè)主手冊(cè)、入住文件中的裝修管理規(guī)定進(jìn)行二次裝修管理工作。作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理時(shí)，我司將采取必要的安全防護(hù)和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰業(yè)主（住戶）的安全，控制現(xiàn)場(chǎng)的各種粉類、廢氣；固體廢物以及噪聲、振動(dòng)對(duì)環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對(duì)相鄰業(yè)主（住戶）的日常生活造成影響。安全防范管理。二次裝修施工人員須按規(guī)定辦理出入證，接受我司的管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書(shū)面擔(dān)保，防范治安事件發(fā)生。按裝修管理的具體要求進(jìn)行日常管理。七、日常物業(yè)服務(wù)管理及具體標(biāo)準(zhǔn) 我司將嚴(yán)格按照中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制定的普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的具體要求開(kāi)展

15、日常物業(yè)服務(wù)管理工作。（一）、安全護(hù)衛(wèi)及秩序維護(hù)系統(tǒng)1、總體安全環(huán)境管理 、在小區(qū)四周、車輛進(jìn)出口、小區(qū)出入口、電梯轎廂內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時(shí)不間斷監(jiān)控資料；結(jié)合公安110報(bào)警系統(tǒng)，對(duì)突發(fā)安全事件及時(shí)解決，依法辦事。、培訓(xùn)專業(yè)護(hù)衛(wèi)員隊(duì)伍，護(hù)衛(wèi)員統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志,文明值勤，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)， 對(duì)小區(qū)進(jìn)行24小時(shí)值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對(duì)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時(shí)消除安全隱患。、在出入口處對(duì)來(lái)訪客人進(jìn)行登記，控制樓宇內(nèi)流動(dòng)人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o(wú)關(guān)人員流竄；建立呼叫系統(tǒng),遇有突發(fā)事態(tài)， 可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援；制定應(yīng)急準(zhǔn)備和

16、應(yīng)急措施,如防臺(tái)風(fēng)、防地震方案等。2、對(duì)住戶（出租戶）的管理住戶的特點(diǎn)是人員流動(dòng)性大，社會(huì)背景、身份也極為復(fù)雜,因此，對(duì)住戶的管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理的問(wèn)題。我司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對(duì)住戶進(jìn)行分類拜訪與重點(diǎn)關(guān)注；配合派出所、居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)住戶的調(diào)查.確保樓宇內(nèi)業(yè)主（住戶）的生活安全與和諧。3、車輛交通及道路管理小區(qū)停車場(chǎng)有專人巡邏疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊，機(jī)動(dòng)車輛出入有登記；非機(jī)動(dòng)車車輛按規(guī)定位置停放；確保道路通暢，路面平整；井蓋無(wú)缺損、無(wú)丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及日常生活。4、科學(xué)管理 記錄全面的事件日志，針對(duì)險(xiǎn)情多發(fā)地段加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。（二）、房屋管理與

17、維護(hù)系統(tǒng)1、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)主出入口設(shè)樓宇、幢、單元（門(mén)）、戶標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯；定期檢查外墻， 發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無(wú)脫落、無(wú)污跡；空調(diào)位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集；設(shè)立業(yè)主信息欄，開(kāi)展與業(yè)主交流，及時(shí)通報(bào)相關(guān)事項(xiàng)。2、共用設(shè)備管理 我司設(shè)備保養(yǎng)與維修，一是以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài)。二是對(duì)房屋設(shè)備做到“三好”，“四會(huì)”和“五定”，三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備，“四會(huì)”是指物業(yè)維修人員對(duì)房屋設(shè)備要會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障?！拔宥ā笔菍?duì)房屋主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修要做定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。

18、三是實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員修復(fù)相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，應(yīng)讓設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護(hù)保養(yǎng)和部分的小型維修。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度，制訂科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。、給排水設(shè)備管理管理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門(mén)、管道工作正常，無(wú)跑冒滴漏，方便業(yè)主（住戶）生活。：供水設(shè)備（包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門(mén)等）。對(duì)生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污染；水泵、水池、水箱有嚴(yán)格管理措施，無(wú)污染隱患；生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一

19、次，無(wú)二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單；需停水作業(yè)時(shí)應(yīng)提前一天通知業(yè)主（住戶）。：排水管理。經(jīng)常巡視排水管道等設(shè)施，確保排水、排污管道通暢，無(wú)堵塞、外溢現(xiàn)象；汛期時(shí)道路、車庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水、浸泡現(xiàn)象發(fā)生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修， 無(wú)大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。、供電設(shè)備管理供電設(shè)備（變壓器、電表、供電線路、總開(kāi)關(guān)、戶外型負(fù)荷開(kāi)關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動(dòng)開(kāi)關(guān)、避雷針等）。建立24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度，及時(shí)排除故障；每天檢查供電線路，確保道路、樓道等公共照明正常供電；建立配電室巡查制度；需停電作業(yè)時(shí)應(yīng)提前一天通知業(yè)主（住戶）；發(fā)生地震、

20、火災(zāi)、水災(zāi)等情況應(yīng)及時(shí)切斷電源；備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)隨時(shí)起用。：配電房管理。由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班， 無(wú)關(guān)人員禁止入內(nèi)；建立配電運(yùn)行記錄， 每班巡查1 次， 每月細(xì)查1次，半年大檢修1 次， 查出問(wèn)題及時(shí)處理，并做好記錄；室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好；操作開(kāi)始的標(biāo)志要明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電更應(yīng)掛牌；操作及檢驗(yàn)時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。：供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)。觀察各種儀表電壓是否正常及使用電流的變化情況，高峰用電時(shí)的電流數(shù)值，三相電流是否平衡對(duì)照值班記錄檢查分析有關(guān)差異；核對(duì)各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件完好無(wú)損，各

21、閘具的接頭有無(wú)松動(dòng)，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無(wú)燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無(wú)焦痕；導(dǎo)線絕緣是否良好，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，各接頭處無(wú)燒焦、變脆、絕緣包布有無(wú)失效，接頭之間有無(wú)腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好，有無(wú)虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無(wú)脫扣拔節(jié)現(xiàn)象， 管路有無(wú)塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。、弱電設(shè)備管理 每天對(duì)弱電設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保故障能及時(shí)排除。、消防管理 消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案；消防管理員應(yīng)接受嚴(yán)格正規(guī)的培訓(xùn)。 建立日常防火檢查制度，每周一次

22、檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢查一次，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好、標(biāo)識(shí)完整，可隨時(shí)起用；在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無(wú)阻；全體管理人員應(yīng)掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問(wèn)題；組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人；建立義務(wù)消防隊(duì)，制定突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案；每年舉行一次消防演習(xí)，增強(qiáng)應(yīng)急技能、提高業(yè)主（住戶）的消防意識(shí)。（三）、環(huán)境保潔系統(tǒng) 環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給業(yè)主（住戶）提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對(duì)清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格執(zhí)行“五定”管理，即定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。管理標(biāo)

23、準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備；標(biāo)準(zhǔn)化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制）；垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺；共用設(shè)施無(wú)蟻害；樓宇內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢物；房屋共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象；樓梯扶欄、公共玻璃窗戶等保持潔凈。1、日常保潔范圍 工作 內(nèi)容 頻次 標(biāo)準(zhǔn) 備注樓道:、收垃圾，洗垃圾桶2次天 無(wú)遺留物、臭味、掃地板及樓梯1次/天 無(wú)雜物，無(wú)積水、沖洗樓梯1次/周 無(wú)雜物，無(wú)積水、擦電梯2次/天 無(wú)灰塵，無(wú)手印、擦公共防盜門(mén)1次/周 無(wú)灰塵、擦樓梯扶手1次/周 無(wú)灰塵、擦公共天花板1次/周 無(wú)灰塵、蜘蛛絲、擦消火栓1次/月 無(wú)灰塵、擦窗戶2次/月 無(wú)灰塵道路：、路面循環(huán)清

24、掃 無(wú)雜物、路邊綠地 2次/天 無(wú)雜物、路燈柱 1次/周 無(wú)灰塵綠地： 清理 2次/天 無(wú)灰塵、枯葉2、四害消滅 在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，每月定期兩次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺剡M(jìn)行消毒處理。（四）、綠化維護(hù)系統(tǒng) 制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn)，定期對(duì)小區(qū)綠地進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲(chóng)等工作；綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象；花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損，無(wú)斑禿；綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。項(xiàng)目 措施 標(biāo)準(zhǔn)： 綠化澆水 澆水（依氣候變化）澆足澆透 草皮 修剪（按季節(jié)進(jìn)行） 草皮美觀平整 雜草 清除 (每周一次) 確?；緹o(wú)雜

25、草 防蟲(chóng) 病蟲(chóng)害防治（一年2次） 無(wú)病蟲(chóng)害 養(yǎng)護(hù) 施肥 (一年4次) 綠化生長(zhǎng)旺盛 喬灌木 修剪造型一年4次（五）、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)1、社區(qū)文化建設(shè)創(chuàng)建一個(gè)和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我司與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節(jié)假日（如春節(jié)、中秋節(jié)、元旦等），與社區(qū)居委會(huì)一道，組織小區(qū)業(yè)主參與開(kāi)展各種積極向上的文藝活動(dòng)，使業(yè)主（住戶）擁有一份歸屬感；各項(xiàng)活動(dòng)事先計(jì)劃，爭(zhēng)取政府有關(guān)部門(mén)支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)以及政府有關(guān)部門(mén)的良好合作關(guān)系；設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地；配合、支持、參與社區(qū)文化建設(shè)，提倡高雅的社區(qū)文化。另外，我司在社區(qū)文化建設(shè)方面有較專業(yè)的管理人才，積累了豐富的、有特色的、

26、廣受業(yè)主歡迎的文化形式和活動(dòng)安排。在以后的物業(yè)服務(wù)工作中，我司將利用頤山居小區(qū)完善的配套設(shè)施，提供人力、財(cái)力，協(xié)助成立合唱團(tuán)和舞蹈隊(duì)并力爭(zhēng)做到： 每周組織一次舞會(huì)； 合唱團(tuán)、舞蹈隊(duì)每周活動(dòng)兩次； 安排業(yè)主中的專家教授進(jìn)行各種講座，每月兩次； 每年組織兩次重大文藝演出（如“中秋賞月茶話會(huì)”和“小區(qū)業(yè)主春節(jié)聯(lián)歡晚會(huì)”） 協(xié)助業(yè)主做好各種其他的對(duì)外聯(lián)合演的聯(lián)絡(luò)、組織工作。2、便民服務(wù)當(dāng)業(yè)主(住戶)遇到生活上或工作上諸多問(wèn)題而難以應(yīng)對(duì)時(shí)，全體員工都能夠有求必應(yīng)地提供服務(wù)，主動(dòng)為業(yè)主（住戶）排憂解難，積極開(kāi)展臨時(shí)性的、專項(xiàng)性的、業(yè)主自愿選擇的特約服務(wù)方式。 日常服務(wù)：客服中心要加大日常服務(wù)力度，不僅要接受業(yè)主（住戶）的質(zhì)疑、問(wèn)詢、投訴、求助、報(bào)修，還要及時(shí)處理和反饋業(yè)主（住戶）的各種要求；提供維修服務(wù)并做到小修不過(guò)夜、中修三天完成的服務(wù)承諾，建立回訪制度并做好記錄，定期向業(yè)主（住戶）發(fā)放征求意見(jiàn)單，對(duì)合理化建議及時(shí)整改；做好免費(fèi)代訂報(bào)刊、免費(fèi)代叫出租車、免費(fèi)提供聯(lián)系寬帶電話安裝、免費(fèi)調(diào)節(jié)電器、免費(fèi)代訂酒店及郵件報(bào)刊代收代發(fā)等工作。 專項(xiàng)特約服務(wù)：為業(yè)主（住戶）有償提供安裝、維修各種家用電器和生活用品等服務(wù)；空房代管、房屋出租出售等服務(wù)；提供飛機(jī)火車票的購(gòu)票服務(wù)；提供家庭清潔、室內(nèi)裝修、搬家等服務(wù)；提供鐘點(diǎn)家庭服務(wù)、信息咨詢服務(wù)等。 三亞盛世物業(yè)服務(wù)有限公司 二0一0年十月二十日16