高檔住宅小區(qū)物業(yè)管理方案.doc

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1、皓森物業(yè)麗景馨居社區(qū)管理方案根據(jù)麗景馨居小區(qū)的特點(diǎn),現(xiàn)擬出物業(yè)管理方案。希望在實(shí)施此方案的過(guò)程中,使業(yè)主(住戶)能充分享受到物業(yè)管理所帶來(lái)的方便、溫馨和周到的服務(wù),使麗景馨居小區(qū)物業(yè)持續(xù)升值,為業(yè)主(住戶)營(yíng)造一個(gè)安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽(yáng)光社區(qū),提升生活品質(zhì),實(shí)現(xiàn)業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司和諧、多贏的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。一. 皓森物業(yè)服務(wù)公司:(一)公司概況:皓森物業(yè)公司為麗景馨居小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu),依據(jù)法律授權(quán)及有關(guān)部門(mén)的規(guī)定對(duì)小區(qū)所建的房屋公共設(shè)施、居住秩序等事務(wù)行使服務(wù)管理權(quán)。公司將依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)委托合同及國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)所賦予的權(quán)利,負(fù)責(zé)小區(qū)所有公共地方、建筑結(jié)構(gòu)、綠化及其它公共設(shè)施設(shè)備的保

2、養(yǎng)、維修和維護(hù)。1、2017年皓森物業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo):(1) 建立健全一套完整、切實(shí)可行的規(guī)章制度,引進(jìn)一些先進(jìn)的管理手段;(2) 建設(shè)一支“敬業(yè)、勤奮、嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)”的高素質(zhì)、專業(yè)化的服務(wù)管理隊(duì)伍;(3) 物業(yè)費(fèi)收取率達(dá)到95%,并通過(guò)多種經(jīng)營(yíng)方式,在2017年基本實(shí)現(xiàn)麗景馨居自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo);(4) 業(yè)主年度有效投訴率5%以下,業(yè)主年度測(cè)評(píng)滿意度95%以上。 2、2017年皓森物業(yè)組織機(jī)構(gòu)架構(gòu)主管1(經(jīng)理兼任)客服人員2財(cái)務(wù)人員1(兼職)主管1 水電維修工1(兼職)保安5 主管1(客服1兼任)保潔5 物業(yè)經(jīng)理客服中心工程秩序部保潔綠化部公司機(jī)構(gòu)設(shè)置為,一心兩部:客服中心、工程秩序維

3、護(hù)部、保潔綠化部。正式編制人員14人,兼職人員2人(財(cái)務(wù)人員、水電工)。 3、物業(yè)人員成本物業(yè)經(jīng)理:3000-4000元/月(2000基本工資+1000-2000績(jī)效考核)+年終獎(jiǎng)勵(lì)(0-1萬(wàn)元)部門(mén)主管:2000-3000元/月(1500基本工資+500-1500績(jī)效考核)+年終獎(jiǎng)勵(lì)(0-3000元)客服人員:2000元/月保潔人員:1200元/月保安人員:1200元/月人員年度成本為:270000-300000元(二)服務(wù)原則、服務(wù)理念、工作作風(fēng)、管理模式及發(fā)展目標(biāo)服務(wù)原則:服務(wù)第一、業(yè)主至上,誠(chéng)信服務(wù)是基礎(chǔ),感動(dòng)服務(wù)是追求;服務(wù)理念:用心用力用真情、做實(shí)做精做到位。工作作風(fēng):熱情、周到、

4、耐心、細(xì)致。管理模式:運(yùn)用三個(gè)手段、建設(shè)三大品質(zhì)工程、實(shí)現(xiàn)三項(xiàng)要求。三個(gè)手段:人員專業(yè)化;管理規(guī)范化;服務(wù)精細(xì)化三個(gè)品質(zhì):人員品質(zhì);管理品質(zhì);服務(wù)品質(zhì)。三項(xiàng)要求:工作無(wú)差錯(cuò);管理無(wú)死角;服務(wù)無(wú)挑剔發(fā)展目標(biāo):內(nèi)強(qiáng)素質(zhì),外塑品牌。(三)企業(yè)感言:用心追求感動(dòng),用情營(yíng)造溫馨;金杯銀杯, 不如業(yè)主們的口碑。二、皓森物業(yè)公司期望達(dá)到的管理總目標(biāo)及總體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)皓森物業(yè)2017年年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo),結(jié)合麗景馨居小區(qū)的實(shí)際情況,設(shè)立總體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下:(一)客服中心建立24小時(shí)值班制度,設(shè)立服務(wù)電話,接受業(yè)主(住戶)報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋,及時(shí)處理并有回訪記錄。(二)每個(gè)季度向業(yè)

5、主(住戶)發(fā)放一次物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單,對(duì)合理建議及時(shí)整改。滿意率達(dá)95%以上。(三)建立落實(shí)維修承諾制,保修反應(yīng)時(shí)間不超過(guò)2小時(shí)(非上班時(shí)間不計(jì))零修急修及時(shí)率100%,返修率不高于;(四)建立暖心服務(wù)長(zhǎng)效機(jī)制,全年組織各類業(yè)主活動(dòng)不少于10次,切實(shí)關(guān)心業(yè)主、孩子和老人;(五)每半年公開(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。(五)物業(yè)檔案、業(yè)主檔案、設(shè)備設(shè)施檔案、物品保管手續(xù)齊全。(六)常規(guī)性公共服務(wù)1.房屋管理及維修養(yǎng)護(hù):(1)棟號(hào)、樓層、房號(hào)等標(biāo)志明顯。(2)物業(yè)外觀完好整潔、外墻無(wú)脫落、無(wú)亂貼、亂涂、亂畫(huà)現(xiàn)象。(3)空調(diào)安裝統(tǒng)一。(4)小區(qū)、院子、陽(yáng)臺(tái)、樓頂無(wú)違建物。2.共用設(shè)備管理:保

6、證設(shè)備與機(jī)房環(huán)境整潔,設(shè)備良好,定期保養(yǎng)無(wú)事故隱患。(1)供電系統(tǒng):保證正常供電,需停電作業(yè)時(shí)提前1天通知用戶,備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)隨時(shí)起用。(2)弱電系統(tǒng):保證系統(tǒng)正常工作,發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除。(3)消防系統(tǒng):24小時(shí)值班;設(shè)備設(shè)施齊全、完好無(wú)損,可隨時(shí)起用;組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育,明確各區(qū)域防火責(zé)任人;消防疏散通道暢通;保證無(wú)火災(zāi)安全隱患。(4)給排水系統(tǒng):每半年清洗水池1次,保證水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn);水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生,無(wú)二次污染;需停水作業(yè)時(shí)提前1天通知;消防泵每月1次操作,每年進(jìn)行1次全面檢查;排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無(wú)積水,車場(chǎng)、配電房無(wú)積水、浸泡發(fā)生;遇有事故,維修人員在20

7、分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修,并無(wú)長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象;有應(yīng)急處理方案。3.共用設(shè)施管理:共用配套設(shè)施完好、道路、樓道等公共照明完好,道路通暢,路面平坦。4.秩序維護(hù)及車輛管理:(1)保安維護(hù)隊(duì)伍,24小時(shí)值班及巡邏,護(hù)衛(wèi)員文明執(zhí)勤,言語(yǔ)規(guī)范,能正確處理突發(fā)事件。(2)出入車輛有序,無(wú)堵塞交通現(xiàn)象,不影響行人通行。(3)車輛出入管理嚴(yán)格,有登記。(4)停車場(chǎng)停放整齊,場(chǎng)地整潔。(5)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。(6)聯(lián)系群眾,搞好群防群治。(7)在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。5.環(huán)境衛(wèi)生管理:做到定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。(1)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備。(2)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。(3)垃圾日產(chǎn)日清

8、,定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。(4)共用部位保持清潔,無(wú)亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象,大堂、樓梯、扶欄、天臺(tái)、屋面等保持潔凈,共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。(5)做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作,提高清潔 衛(wèi)生意識(shí)。6.綠化管理:(1)綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。(2)花草樹(shù)木修剪整齊美觀、無(wú)病蟲(chóng)害、無(wú)折損。(3)綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。(4)綠化完好率達(dá)到95%以上。7.二次裝修管理:(三)締造親善的社區(qū)文化(1)設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地,開(kāi)展健康向上的活動(dòng)。(2)制定居民精神文明建設(shè)公約。(3)搞好豐富多彩的文體活動(dòng)。(4)配合街道辦事處、居委會(huì)、派出所開(kāi)展各項(xiàng)工作。(5)業(yè)主滿意率95%以上。創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明

9、、舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境是我司與業(yè)主的共同愿望。因此,我司提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化,與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任,主導(dǎo)公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會(huì)以及政府部門(mén)的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外,不論業(yè)主的難處是否關(guān)系到本人,公司每位員工都要熱心助人、溫善相待,主動(dòng)構(gòu)架良好的人際關(guān)系。(二)綜合效益簡(jiǎn)要分析 根據(jù)以上分析,頤山居小區(qū)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)擬定如下: 服務(wù)管理費(fèi):純生活用房: 前期服務(wù)管理費(fèi)為1.70元/月,其中管理費(fèi)為1.30元/月,日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)0.40元/月。 :營(yíng)業(yè)性用房:服務(wù)管理費(fèi)為2.60元/月,其中管理費(fèi)為2.00元/月,日常維修養(yǎng)護(hù)

10、費(fèi)0.60元月 上述服務(wù)管理費(fèi)除包含國(guó)家規(guī)定的九大項(xiàng)費(fèi)用外還包括電梯使用、維修費(fèi)和垃圾外運(yùn)費(fèi)等特種服務(wù)費(fèi)及由此產(chǎn)生的公攤費(fèi)用。 水電費(fèi): :純生活用水、電費(fèi)在供水供電公司現(xiàn)行水電費(fèi)基礎(chǔ)上上調(diào)0.20元 即:水費(fèi)每噸 2 元, 電費(fèi)每度 0.8 元:營(yíng)業(yè)性用水費(fèi)用:即:水費(fèi)每噸 3.5 元,電費(fèi)每度 1.2 元 上述水電費(fèi)含小區(qū)水電公攤及損耗等。露天車場(chǎng)小汽車固定車位; 120 元/輛月,不過(guò)夜3元/輛次,過(guò)夜5元/輛次。上述臨時(shí)停放車輛不超過(guò)十分鐘不得收費(fèi);車輛停車費(fèi)只是場(chǎng)地使用費(fèi)、衛(wèi)生管理費(fèi)等服務(wù)費(fèi)用,而非車輛保管費(fèi)。(以上標(biāo)準(zhǔn)以最后物價(jià)局批復(fù)文件為準(zhǔn))六、物業(yè)服務(wù)管理的前期準(zhǔn)備和具體操作公

11、司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念,從項(xiàng)目前期管理、入住、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù),均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理逐步建立完善的秩序維護(hù)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)、環(huán)境保潔系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng)、共用設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)。(一)前期準(zhǔn)備公司派出專業(yè)人員對(duì)圣煜頤山居小區(qū)進(jìn)行深入研究,了解項(xiàng)目規(guī)劃物業(yè)特點(diǎn)以及周邊的區(qū)域物業(yè)分布情況、安全狀況,結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項(xiàng)目的管理方案;進(jìn)駐前二個(gè)月開(kāi)始籌建物業(yè)管理隊(duì)伍,進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn),針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)制定各項(xiàng)管理規(guī)定及工作流程,擬定業(yè)主手冊(cè)、管理規(guī)約及前期物業(yè)管理協(xié)議;進(jìn)駐前一星期必須安排

12、好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備;物業(yè)接管必須進(jìn)行驗(yàn)收評(píng)估,妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接。1、內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制2、物業(yè)管理人員的選聘一培訓(xùn) 開(kāi)展管理工作前3個(gè)月。培訓(xùn)內(nèi)容為:專業(yè)管理概念,緊急應(yīng)變的處置,業(yè)主及住戶投訴的處理,特別電梯配電應(yīng)取得上崗證方可上崗。3、規(guī)章制度制定、根據(jù)政府有關(guān)部門(mén)的法律、法令、文件和示范文體,編寫(xiě)管理規(guī)約、業(yè)主手冊(cè)并在入住時(shí)發(fā)放。、制定嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的管理文件(各項(xiàng)守則、管理規(guī)定、各級(jí)員工崗位職責(zé)及工作程序)并在入住前完成。(二)物業(yè)管理的啟動(dòng)1、物業(yè)的接管驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)資料(項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照)、技術(shù)資料(竣工圖、設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)

13、等)2、入住管理、房屋驗(yàn)收、交接執(zhí)行公司嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的“入住管理系統(tǒng)“。發(fā)放入住通知書(shū)、業(yè)主手冊(cè),明確入住驗(yàn)收手續(xù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),簽署管理規(guī)約,禮貌、熱忱接待業(yè)主,主動(dòng)解釋有關(guān)疑問(wèn);清掃進(jìn)出道路、協(xié)助業(yè)主搬遷以及交通指揮等;做好業(yè)主搬遷階段的安全工作,合理協(xié)調(diào)護(hù)衛(wèi)人員值班、巡邏,適當(dāng)增加秩序維護(hù)力量。、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權(quán)備案。在辦理移交手續(xù)中,系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān)資料,建立業(yè)主檔案,界定每個(gè)產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例,建立產(chǎn)權(quán)備案制度,為今后順利管理打好基礎(chǔ)。3、二次裝修施工全過(guò)程監(jiān)控 由于圣煜頤山居小區(qū)屬精裝修房屋,因此,原則上不允許業(yè)主進(jìn)行二次裝修,如確屬合理要求,則必須經(jīng)過(guò)我司的咨詢與審批。我司將

14、依照物業(yè)管理?xiàng)l例、建設(shè)部第46號(hào)令建筑裝飾裝修管理規(guī)定,以及管理規(guī)約、業(yè)主手冊(cè)、入住文件中的裝修管理規(guī)定進(jìn)行二次裝修管理工作。作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理時(shí),我司將采取必要的安全防護(hù)和消防措施,保障作業(yè)人員和相鄰業(yè)主(住戶)的安全,控制現(xiàn)場(chǎng)的各種粉類、廢氣;固體廢物以及噪聲、振動(dòng)對(duì)環(huán)境的污染和危害,減輕或避免對(duì)相鄰業(yè)主(住戶)的日常生活造成影響。安全防范管理。二次裝修施工人員須按規(guī)定辦理出入證,接受我司的管理,留宿施工人員由業(yè)主或代理人書(shū)面擔(dān)保,防范治安事件發(fā)生。按裝修管理的具體要求進(jìn)行日常管理。七、日常物業(yè)服務(wù)管理及具體標(biāo)準(zhǔn) 我司將嚴(yán)格按照中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制定的普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的具體要求開(kāi)展

15、日常物業(yè)服務(wù)管理工作。(一)、安全護(hù)衛(wèi)及秩序維護(hù)系統(tǒng)1、總體安全環(huán)境管理 、在小區(qū)四周、車輛進(jìn)出口、小區(qū)出入口、電梯轎廂內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng),建立24小時(shí)不間斷監(jiān)控資料;結(jié)合公安110報(bào)警系統(tǒng),對(duì)突發(fā)安全事件及時(shí)解決,依法辦事。、培訓(xùn)專業(yè)護(hù)衛(wèi)員隊(duì)伍,護(hù)衛(wèi)員統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標(biāo)志,文明值勤,言語(yǔ)規(guī)范,認(rèn)真負(fù)責(zé), 對(duì)小區(qū)進(jìn)行24小時(shí)值班及巡邏,制定詳盡巡邏路線及頻次;對(duì)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時(shí)消除安全隱患。、在出入口處對(duì)來(lái)訪客人進(jìn)行登記,控制樓宇內(nèi)流動(dòng)人員數(shù)量,防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o(wú)關(guān)人員流竄;建立呼叫系統(tǒng),遇有突發(fā)事態(tài), 可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援;制定應(yīng)急準(zhǔn)備和

16、應(yīng)急措施,如防臺(tái)風(fēng)、防地震方案等。2、對(duì)住戶(出租戶)的管理住戶的特點(diǎn)是人員流動(dòng)性大,社會(huì)背景、身份也極為復(fù)雜,因此,對(duì)住戶的管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理的問(wèn)題。我司將從提倡親和社區(qū)文化入手,對(duì)住戶進(jìn)行分類拜訪與重點(diǎn)關(guān)注;配合派出所、居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)住戶的調(diào)查.確保樓宇內(nèi)業(yè)主(住戶)的生活安全與和諧。3、車輛交通及道路管理小區(qū)停車場(chǎng)有專人巡邏疏導(dǎo),管理有序,排列整齊,機(jī)動(dòng)車輛出入有登記;非機(jī)動(dòng)車車輛按規(guī)定位置停放;確保道路通暢,路面平整;井蓋無(wú)缺損、無(wú)丟失,路面井蓋不影響車輛和行人通行及日常生活。4、科學(xué)管理 記錄全面的事件日志,針對(duì)險(xiǎn)情多發(fā)地段加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控,消滅安全隱患。(二)、房屋管理與

17、維護(hù)系統(tǒng)1、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)主出入口設(shè)樓宇、幢、單元(門(mén))、戶標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯;定期檢查外墻, 發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ),確保房屋外觀完好、整潔,外墻面磚、涂料等裝飾材料無(wú)脫落、無(wú)污跡;空調(diào)位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集;設(shè)立業(yè)主信息欄,開(kāi)展與業(yè)主交流,及時(shí)通報(bào)相關(guān)事項(xiàng)。2、共用設(shè)備管理 我司設(shè)備保養(yǎng)與維修,一是以預(yù)防為主,堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重,使設(shè)備始終處于良好狀態(tài)。二是對(duì)房屋設(shè)備做到“三好”,“四會(huì)”和“五定”,三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備,“四會(huì)”是指物業(yè)維修人員對(duì)房屋設(shè)備要會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障?!拔宥ā笔菍?duì)房屋主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修要做定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。

18、三是實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員修復(fù)相結(jié)合。以專業(yè)修理為主,應(yīng)讓設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護(hù)保養(yǎng)和部分的小型維修。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度,制訂科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程,完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計(jì)劃。、給排水設(shè)備管理管理目標(biāo):細(xì)心保養(yǎng),確保給排水設(shè)備、閥門(mén)、管道工作正常,無(wú)跑冒滴漏,方便業(yè)主(住戶)生活。:供水設(shè)備(包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門(mén)等)。對(duì)生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng),確保供水設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污染;水泵、水池、水箱有嚴(yán)格管理措施,無(wú)污染隱患;生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);對(duì)二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一

19、次,無(wú)二次污染,保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單;需停水作業(yè)時(shí)應(yīng)提前一天通知業(yè)主(住戶)。:排水管理。經(jīng)常巡視排水管道等設(shè)施,確保排水、排污管道通暢,無(wú)堵塞、外溢現(xiàn)象;汛期時(shí)道路、車庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水、浸泡現(xiàn)象發(fā)生;每年一次清理化糞池、污水井;遇有事故,維修人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修, 無(wú)大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。、供電設(shè)備管理供電設(shè)備(變壓器、電表、供電線路、總開(kāi)關(guān)、戶外型負(fù)荷開(kāi)關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動(dòng)開(kāi)關(guān)、避雷針等)。建立24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度,及時(shí)排除故障;每天檢查供電線路,確保道路、樓道等公共照明正常供電;建立配電室巡查制度;需停電作業(yè)時(shí)應(yīng)提前一天通知業(yè)主(住戶);發(fā)生地震、

20、火災(zāi)、水災(zāi)等情況應(yīng)及時(shí)切斷電源;備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)隨時(shí)起用。:配電房管理。由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班, 無(wú)關(guān)人員禁止入內(nèi);建立配電運(yùn)行記錄, 每班巡查1 次, 每月細(xì)查1次,半年大檢修1 次, 查出問(wèn)題及時(shí)處理,并做好記錄;室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好;操作開(kāi)始的標(biāo)志要明顯,停電拉閘要掛標(biāo)志牌,檢修停電更應(yīng)掛牌;操作及檢驗(yàn)時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。:供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)。觀察各種儀表電壓是否正常及使用電流的變化情況,高峰用電時(shí)的電流數(shù)值,三相電流是否平衡對(duì)照值班記錄檢查分析有關(guān)差異;核對(duì)各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合;配電箱固定是否牢固,箱內(nèi)器件完好無(wú)損,各

21、閘具的接頭有無(wú)松動(dòng),操作是否靈活,刀刃及接點(diǎn)有無(wú)燒傷,導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無(wú)焦痕;導(dǎo)線絕緣是否良好,各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化,各接頭處無(wú)燒焦、變脆、絕緣包布有無(wú)失效,接頭之間有無(wú)腐蝕現(xiàn)象;金屬管連接的地線是否良好,有無(wú)虛脫或腐蝕,各種管路固定是否牢固。管子接頭有無(wú)脫扣拔節(jié)現(xiàn)象, 管路有無(wú)塌腰變形;各用電器具是否牢固;各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。、弱電設(shè)備管理 每天對(duì)弱電設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng),確保故障能及時(shí)排除。、消防管理 消防控制中心24小時(shí)值班,消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全,完好無(wú)損,可隨時(shí)起用;制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案;消防管理員應(yīng)接受嚴(yán)格正規(guī)的培訓(xùn)。 建立日常防火檢查制度,每周一次

22、檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備,每月全部檢查一次,及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患,確保消防設(shè)施齊全、完好、標(biāo)識(shí)完整,可隨時(shí)起用;在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通無(wú)阻;全體管理人員應(yīng)掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問(wèn)題;組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育,明確各區(qū)域防火責(zé)任人;建立義務(wù)消防隊(duì),制定突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案;每年舉行一次消防演習(xí),增強(qiáng)應(yīng)急技能、提高業(yè)主(住戶)的消防意識(shí)。(三)、環(huán)境保潔系統(tǒng) 環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境,給業(yè)主(住戶)提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對(duì)清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格執(zhí)行“五定”管理,即定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。管理標(biāo)

23、準(zhǔn):垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備;標(biāo)準(zhǔn)化保潔(專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制);垃圾日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺;共用設(shè)施無(wú)蟻害;樓宇內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢物;房屋共用部位保持清潔,無(wú)亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象;樓梯扶欄、公共玻璃窗戶等保持潔凈。1、日常保潔范圍 工作 內(nèi)容 頻次 標(biāo)準(zhǔn) 備注樓道:、收垃圾,洗垃圾桶2次天 無(wú)遺留物、臭味、掃地板及樓梯1次/天 無(wú)雜物,無(wú)積水、沖洗樓梯1次/周 無(wú)雜物,無(wú)積水、擦電梯2次/天 無(wú)灰塵,無(wú)手印、擦公共防盜門(mén)1次/周 無(wú)灰塵、擦樓梯扶手1次/周 無(wú)灰塵、擦公共天花板1次/周 無(wú)灰塵、蜘蛛絲、擦消火栓1次/月 無(wú)灰塵、擦窗戶2次/月 無(wú)灰塵道路:、路面循環(huán)清

24、掃 無(wú)雜物、路邊綠地 2次/天 無(wú)雜物、路燈柱 1次/周 無(wú)灰塵綠地: 清理 2次/天 無(wú)灰塵、枯葉2、四害消滅 在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域,每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂,每月定期兩次消滅蚊子、蒼蠅,配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺剡M(jìn)行消毒處理。(四)、綠化維護(hù)系統(tǒng) 制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn),定期對(duì)小區(qū)綠地進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲(chóng)等工作;綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象;花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好,修剪整齊美觀,無(wú)病蟲(chóng)害,無(wú)折損,無(wú)斑禿;綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。項(xiàng)目 措施 標(biāo)準(zhǔn): 綠化澆水 澆水(依氣候變化)澆足澆透 草皮 修剪(按季節(jié)進(jìn)行) 草皮美觀平整 雜草 清除 (每周一次) 確?;緹o(wú)雜

25、草 防蟲(chóng) 病蟲(chóng)害防治(一年2次) 無(wú)病蟲(chóng)害 養(yǎng)護(hù) 施肥 (一年4次) 綠化生長(zhǎng)旺盛 喬灌木 修剪造型一年4次(五)、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)1、社區(qū)文化建設(shè)創(chuàng)建一個(gè)和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我司與業(yè)主的共同愿望。在一年里,特別是節(jié)假日(如春節(jié)、中秋節(jié)、元旦等),與社區(qū)居委會(huì)一道,組織小區(qū)業(yè)主參與開(kāi)展各種積極向上的文藝活動(dòng),使業(yè)主(住戶)擁有一份歸屬感;各項(xiàng)活動(dòng)事先計(jì)劃,爭(zhēng)取政府有關(guān)部門(mén)支持,并發(fā)展與業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)以及政府有關(guān)部門(mén)的良好合作關(guān)系;設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地;配合、支持、參與社區(qū)文化建設(shè),提倡高雅的社區(qū)文化。另外,我司在社區(qū)文化建設(shè)方面有較專業(yè)的管理人才,積累了豐富的、有特色的、

26、廣受業(yè)主歡迎的文化形式和活動(dòng)安排。在以后的物業(yè)服務(wù)工作中,我司將利用頤山居小區(qū)完善的配套設(shè)施,提供人力、財(cái)力,協(xié)助成立合唱團(tuán)和舞蹈隊(duì)并力爭(zhēng)做到: 每周組織一次舞會(huì); 合唱團(tuán)、舞蹈隊(duì)每周活動(dòng)兩次; 安排業(yè)主中的專家教授進(jìn)行各種講座,每月兩次; 每年組織兩次重大文藝演出(如“中秋賞月茶話會(huì)”和“小區(qū)業(yè)主春節(jié)聯(lián)歡晚會(huì)”) 協(xié)助業(yè)主做好各種其他的對(duì)外聯(lián)合演的聯(lián)絡(luò)、組織工作。2、便民服務(wù)當(dāng)業(yè)主(住戶)遇到生活上或工作上諸多問(wèn)題而難以應(yīng)對(duì)時(shí),全體員工都能夠有求必應(yīng)地提供服務(wù),主動(dòng)為業(yè)主(住戶)排憂解難,積極開(kāi)展臨時(shí)性的、專項(xiàng)性的、業(yè)主自愿選擇的特約服務(wù)方式。 日常服務(wù):客服中心要加大日常服務(wù)力度,不僅要接受業(yè)主(住戶)的質(zhì)疑、問(wèn)詢、投訴、求助、報(bào)修,還要及時(shí)處理和反饋業(yè)主(住戶)的各種要求;提供維修服務(wù)并做到小修不過(guò)夜、中修三天完成的服務(wù)承諾,建立回訪制度并做好記錄,定期向業(yè)主(住戶)發(fā)放征求意見(jiàn)單,對(duì)合理化建議及時(shí)整改;做好免費(fèi)代訂報(bào)刊、免費(fèi)代叫出租車、免費(fèi)提供聯(lián)系寬帶電話安裝、免費(fèi)調(diào)節(jié)電器、免費(fèi)代訂酒店及郵件報(bào)刊代收代發(fā)等工作。 專項(xiàng)特約服務(wù):為業(yè)主(住戶)有償提供安裝、維修各種家用電器和生活用品等服務(wù);空房代管、房屋出租出售等服務(wù);提供飛機(jī)火車票的購(gòu)票服務(wù);提供家庭清潔、室內(nèi)裝修、搬家等服務(wù);提供鐘點(diǎn)家庭服務(wù)、信息咨詢服務(wù)等。 三亞盛世物業(yè)服務(wù)有限公司 二0一0年十月二十日16

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