物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量實(shí)施方案.doc

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1、提高服務(wù)質(zhì)量的實(shí)施方案物業(yè)管理作為一種服務(wù)性很強(qiáng)的職業(yè)，要想把這個(gè)工作做好，就必須把服務(wù)質(zhì)量提高上去，為響應(yīng)公司對(duì)服務(wù)提出新的服務(wù)要求：對(duì)業(yè)主沒(méi)有一個(gè)“ 不”字,對(duì)服務(wù)沒(méi)有一個(gè)“等”字，高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)質(zhì)量，要求在二0一0年下半年服務(wù)有新的突破，制訂本方案。一、服務(wù)的理念1、服務(wù)含義：a、微笑待客b、精通業(yè)務(wù)上的工作c、對(duì)客戶態(tài)度親切友善d、視每一位業(yè)主（客戶）為特殊和重要的大人物e、邀請(qǐng)每一位業(yè)主（客戶）再次光臨f、營(yíng)造溫馨的服務(wù)環(huán)境g、用眼神表達(dá)對(duì)業(yè)主（客戶）的關(guān)心2、為什么要做好服務(wù)1). 服務(wù)的衡量標(biāo)準(zhǔn) 衡量我們服務(wù)的唯一標(biāo)準(zhǔn)是業(yè)主（客戶）是否滿意。為了讓業(yè)主滿意我們的服務(wù)，我們應(yīng)樹(shù)立以下觀

2、念： a、沒(méi)有業(yè)主就沒(méi)有我們存在的價(jià)值，讓客戶滿意是我們存在的目的。 b、我們是一家軟件技術(shù)服務(wù)公司，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是我們的工作也是我們賴(lài)以生存的根本。 c、業(yè)主永遠(yuǎn)是第一位的，永遠(yuǎn)都是對(duì)的，每一位業(yè)主（住戶）都是重要人物，每一次服務(wù)都是重要時(shí)刻。 2）、對(duì)我們工作的不足表示不滿的業(yè)主才是真正的業(yè)主 a、 對(duì)我們工作的不足表示不滿,這說(shuō)明業(yè)主對(duì)我們有信心，如果解決了,對(duì)我們改進(jìn)工作是個(gè)機(jī)會(huì)。 b、有抱怨，這說(shuō)明業(yè)主關(guān)心我們；要是沒(méi)有業(yè)主反映了,這就說(shuō)明業(yè)主對(duì)我們寒心了。 3）、對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)到底，讓業(yè)主百分之百滿意對(duì)業(yè)主應(yīng)負(fù)責(zé)到底，不能打半點(diǎn)折扣，解決問(wèn)題不能只解決一半。二、服務(wù)的要求1、實(shí)

3、實(shí)在在承諾，誠(chéng)心誠(chéng)意服務(wù)（對(duì)業(yè)主沒(méi)有一個(gè)” 不”字,對(duì)服務(wù)沒(méi)有一個(gè)“等”字） 2、說(shuō)到的就得一定做到，做不到的就絕對(duì)不說(shuō)，應(yīng)該上門(mén)服務(wù)的就必須上門(mén) 3、在業(yè)主面前不說(shuō)不該說(shuō)的話，服務(wù)禁用語(yǔ)：a、非職權(quán)范圍能解決的問(wèn)題，絕不能說(shuō)：“我們不管”。 b、對(duì)于房屋質(zhì)量問(wèn)題報(bào)修、投訴，絕不能說(shuō)：“跟我們沒(méi)關(guān)系”。 c、自己不能解決的問(wèn)題，絕不能說(shuō)：“沒(méi)辦法解決”。 d、業(yè)主發(fā)表自己的意見(jiàn)和看法時(shí)，絕不能說(shuō)：“隨便”。 e、業(yè)主咨詢(xún)的問(wèn)題自己無(wú)法確定時(shí)，絕不能說(shuō)：“不清楚”，“不知道”。f、對(duì)業(yè)主提出報(bào)修問(wèn)題，絕不能說(shuō)：“等一會(huì)”，“沒(méi)時(shí)間”，“不行”三服務(wù)工作規(guī)范(參照項(xiàng)目部運(yùn)行手冊(cè))（一）、客服部1、

4、客服崗位基本要求：實(shí)行首位責(zé)任制，首位接待負(fù)責(zé)落實(shí)處理，處理不了及時(shí)上報(bào)。1）、有規(guī)范的崗位責(zé)任制度。2）、建立住戶檔案，將項(xiàng)目部檔案及移交給的各種資料保存完好。3）、管理服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。4）、設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話，急修半小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)，其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。5）、根據(jù)業(yè)主需要，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)，公示專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)格，業(yè)主需要特約服務(wù)的內(nèi)容和價(jià)格由雙方約定執(zhí)行。6）、按有關(guān)規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。7）、每半年至少一次征詢(xún)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)。2、客服服務(wù)、工作規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)：1）

5、、客服人員儀容儀表：崗位形象總體要求：儀容雅潔大方，儀態(tài)規(guī)矩端莊；態(tài)度謙和，禮節(jié)周全，舉止大方，談吐文雅，神情安詳，不卑不亢。 （1）講究個(gè)人衛(wèi)生，每天刷牙，飯后漱口，保持口腔清潔；勤洗澡換衣，勤洗手、勤剪指甲；頭發(fā)經(jīng)常梳洗，保持整齊清潔、自然色澤；男士頭發(fā)前不遮眉側(cè)不蓋耳，發(fā)腳不蓋過(guò)后衣領(lǐng)，發(fā)型常規(guī)大方；女士提倡化淡妝，長(zhǎng)發(fā)應(yīng)束起；外表整潔、得體，表情自然大方。 （2）上班期間按規(guī)定的穿著方式，著統(tǒng)一配發(fā)的制服及相應(yīng)配飾，整套穿著；夏季女士著裙裝時(shí)，須著淺色長(zhǎng)筒襪，襪子不得有破洞；著鞋要求前不露趾后不露跟。工作牌在左胸位置佩戴端正。 （3）上班前不吸煙不吃大蒜、洋蔥等異味食物；不染彩發(fā)；女士

6、不在指甲上涂、濃妝艷抹，不用氣味濃烈的芳香化妝品；不佩戴過(guò)多首飾、飾物。 （4）上班時(shí)不得穿休閑裝、晚裝、短褲、背心或其它奇裝異服；統(tǒng)一制服不可隨意搭配；服裝不可有污漬和汗味，不可陳舊不潔；不可翻卷袖口；制服外不顯露個(gè)人瑣碎物品，衣袋不得多裝物品，以免顯得服裝不整齊；皮鞋不釘金屬掌；禁止著拖鞋、涼鞋、休閑鞋上崗。不得蓬頭垢面或酒后當(dāng)班。 2）、言行舉止：（1）言行舉止規(guī)矩端莊，時(shí)刻保持微笑，說(shuō)普通話，使用禮貌用語(yǔ)；說(shuō)話聲調(diào)清晰自然，音量適中；坐姿站姿上身挺直；站立時(shí)雙手自然下垂放在體側(cè)，行走輕快，靠邊而行；與客人迎面相遇應(yīng)主動(dòng)點(diǎn)頭問(wèn)好；同時(shí)進(jìn)出門(mén)時(shí)，讓客戶先行；請(qǐng)人讓路說(shuō)“對(duì)不起”；與人交談時(shí)

7、集中注意力，保持眼神與對(duì)方接觸；為人指示方向時(shí)五指并攏，指向明確；接送有關(guān)文本、票據(jù)、憑證、錢(qián)款等須雙手接取或遞送；態(tài)度禮貌親切，不卑不亢。 （2）禁止有任何非職業(yè)性的舉止言行，如：哼唱、使用方言、說(shuō)粗話、跳踏、手舞足蹈、閑聊、玩笑、嚼口香糖、行走溜噠、翹腿搭腳、將腿搭在座椅扶手上、盤(pán)腿、脫鞋，雙手叉腰、交叉胸前、插入衣袋或隨意亂放，兩人同行挽手搭背等等。接待客戶不東張西望，不與人爭(zhēng)執(zhí)，不當(dāng)面餐飲、化妝，不做打哈欠、伸懶腰、挖耳掏鼻等不雅動(dòng)作；不得用手指、筆桿或手中任何工具指向客人或?yàn)槿酥甘痉较颉?（3）接待或與客戶道別應(yīng)起身迎送，雙手互握自然置于身前；注意稱(chēng)呼客人姓氏，未知姓氏前，稱(chēng)呼“先生

8、”或“女士”；暫時(shí)離開(kāi)面對(duì)的客戶時(shí)，應(yīng)說(shuō)“請(qǐng)稍候”，如離開(kāi)時(shí)間較長(zhǎng)，回來(lái)后應(yīng)向客戶致歉“對(duì)不起，讓您久等了”，不得一言不發(fā)就開(kāi)始服務(wù)；客戶來(lái)時(shí)問(wèn)好，走時(shí)說(shuō)“再見(jiàn)”、“慢走”；為客戶完成一項(xiàng)服務(wù)后，應(yīng)主動(dòng)詢(xún)問(wèn)是否還有其他事需要幫助。對(duì)投訴、抱怨、反映問(wèn)題，接待完成以“謝謝您的信任”、“非常抱歉，給您添麻煩了”、“我們立即安排處理”、“謝謝您的配合（理解、支持）”等作結(jié)束語(yǔ)，以示重視、感謝或歉意，并與對(duì)方道別。 （4）接聽(tīng)電話務(wù)必在鈴響三聲前接答；以“您好，XX物業(yè)”作為接聽(tīng)電話的禮貌用語(yǔ)；應(yīng)答言語(yǔ)文明、禮貌、簡(jiǎn)潔，若對(duì)方電話找人，應(yīng)先回答“請(qǐng)稍候”或“他暫時(shí)不在，需要轉(zhuǎn)告嗎？”，不允許放置電話長(zhǎng)

9、時(shí)間不作回復(fù)；如需問(wèn)對(duì)方姓名、單位，應(yīng)禮貌征詢(xún)“請(qǐng)問(wèn)貴姓、能告訴我貴公司名稱(chēng)嗎”，不可說(shuō)“你是誰(shuí)、干什么的”等等；通話結(jié)束，待對(duì)方掛斷后再放下電話。不可言語(yǔ)粗魯，如“喂、哪里、找誰(shuí)、什么事、不在、不知道、沒(méi)辦法、我不管”等等；不可對(duì)話筒大聲喊叫、高聲喊人接電話或摔拍電話。 （5）上門(mén)走訪或上門(mén)與業(yè)主接洽，應(yīng)先致電業(yè)主，按約定時(shí)間上門(mén)。若不需要進(jìn)入住戶室內(nèi)的，可1人前往；若需要進(jìn)入住戶室內(nèi)的，原則上應(yīng)2人一同前往；敲門(mén)應(yīng)輕扣三次或按門(mén)鈴一次，等待回應(yīng)，若間隔30秒無(wú)人應(yīng)答可稍重叩門(mén)三次或再按門(mén)鈴一次，不可長(zhǎng)時(shí)間按扣或無(wú)禮的砸門(mén)拍門(mén)。主人應(yīng)答或開(kāi)門(mén)后，應(yīng)先作自我介紹：“打擾了，我是御溪物業(yè)客服部的

10、（名字）。今天來(lái)拜訪您是關(guān)于事，希望您能給予支持”，得到同意，方可繼續(xù)走回訪工作或進(jìn)入室內(nèi)，就相關(guān)主題問(wèn)詢(xún)對(duì)方意見(jiàn)和建議，并做好記錄。如果對(duì)方不愿意，不可強(qiáng)行闖入。若住戶家中無(wú)人，須記錄訪問(wèn)時(shí)間，必要時(shí)以恰當(dāng)方式留下便條。 （6）上班前盡快換好制服、打開(kāi)電腦，不可在正式開(kāi)班前仍拖拖拉拉辦理班前準(zhǔn)備事務(wù)；通話、交談壓低音量，不影響他人；工作時(shí)間打私人電話時(shí)間不宜過(guò)長(zhǎng)或與來(lái)話方閑聊；手機(jī)鈴聲、對(duì)講機(jī)音量適中，使用人能聽(tīng)見(jiàn)即可；個(gè)人手機(jī)不設(shè)置怪異鈴聲；下班后關(guān)閉自用電腦、電器電源，歸檔文稿，收拾文具，清理臺(tái)面，完成自己負(fù)責(zé)的公共衛(wèi)生工作，做好班后清理工作，與接班人員完成交接手續(xù)后方可下班。 3）、來(lái)

11、訪接待：對(duì)于來(lái)訪業(yè)主熱情主動(dòng)的接待，實(shí)行站立、微笑服務(wù)，嚴(yán)格按照客服各項(xiàng)接待工作流程接待，合理安排員工接待工作，不得讓業(yè)主辦理手續(xù)時(shí)等待接待。認(rèn)真聽(tīng)取客戶來(lái)意，詳細(xì)回答客戶提出的問(wèn)題；對(duì)于專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的問(wèn)題，應(yīng)先詳細(xì)記錄，咨詢(xún)相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員后約定時(shí)間給予回復(fù)；對(duì)前來(lái)接洽公務(wù)人員，應(yīng)請(qǐng)對(duì)口人員接待；對(duì)小區(qū)內(nèi)住戶、商家及單位搬家或物品搬出小區(qū)，應(yīng)請(qǐng)客戶辦理物品放行申請(qǐng)，客服部開(kāi)物品出門(mén)條，客戶持物品出門(mén)條經(jīng)秩管門(mén)崗核對(duì)無(wú)誤后出小區(qū)。 4）、來(lái)電接待：認(rèn)真聽(tīng)取客戶來(lái)電內(nèi)容。詳細(xì)回答客戶提出的問(wèn)題，對(duì)于專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的問(wèn)題，應(yīng)先詳細(xì)記錄，咨詢(xún)相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員后約定時(shí)間給予回復(fù)；對(duì)接洽公務(wù)的電話，應(yīng)請(qǐng)對(duì)方稍等，請(qǐng)對(duì)

12、口人員接聽(tīng)。（1）、接聽(tīng)投訴電話應(yīng)保持平和的心態(tài)，同情、理解、專(zhuān)心的傾聽(tīng)，避免向業(yè)主表露情緒，避免與業(yè)主糾纏以往的不快，避免向業(yè)主陳述公司內(nèi)部的運(yùn)作細(xì)節(jié)，對(duì)由于我們的工作或服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題給業(yè)主所帶來(lái)的不便及不滿，給予真誠(chéng)的道歉，嚴(yán)禁推脫責(zé)任。 （2）、業(yè)主對(duì)于房屋質(zhì)量問(wèn)題、相關(guān)設(shè)施及配套設(shè)施不到位提出投訴時(shí)，應(yīng)認(rèn)真做好記錄，并就有關(guān)未解決的問(wèn)題進(jìn)行解答，同時(shí)盡快向被投訴相關(guān)單位核實(shí)具體情況，并及時(shí)將處理意見(jiàn)反饋給用戶。 （3）、 業(yè)主對(duì)于服務(wù)質(zhì)量提出投訴時(shí)，應(yīng)認(rèn)真做好記錄，并逐級(jí)匯總反饋給項(xiàng)目部。5）、報(bào)修接待：對(duì)于業(yè)主報(bào)修、投訴及遺留問(wèn)題，盡量做到親臨現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證核實(shí)，對(duì)于處理情況及時(shí)跟蹤回訪，向

13、業(yè)主及時(shí)反饋處理信息，不得等業(yè)主向我們二次反映問(wèn)題。（1）、日常報(bào)修：a、仔細(xì)詢(xún)問(wèn)客戶姓名、住址、聯(lián)系方式、報(bào)修內(nèi)容、方便維修的時(shí)間等，并及時(shí)登記在業(yè)主報(bào)修臺(tái)帳上；b、根據(jù)報(bào)修內(nèi)容，和業(yè)主預(yù)約維修時(shí)間，填寫(xiě)工程維修單，及時(shí)通知工程部人員攜單在約定時(shí)間內(nèi)上門(mén)維修服務(wù); C、維修完畢，工程部人員反單后，客服部根據(jù)工程維修情況及時(shí)回訪，每月進(jìn)行匯總、統(tǒng)計(jì)。（2）、保修期內(nèi)報(bào)修：a、仔細(xì)詢(xún)問(wèn)客戶姓名、住址、聯(lián)系方式、報(bào)修內(nèi)容、方便維修的時(shí)間等，并及時(shí)登記在業(yè)主報(bào)修臺(tái)帳上；b、根據(jù)報(bào)修內(nèi)容，和業(yè)主預(yù)約維修時(shí)間，聯(lián)系施工單位及時(shí)維修；C、維修完畢，通知工程部人員前去驗(yàn)證，客服部根據(jù)維修情況進(jìn)行回訪。（3）

14、公共區(qū)域維修：a、仔細(xì)詢(xún)問(wèn)客戶姓名、住址、聯(lián)系方式、報(bào)修內(nèi)容等，并及時(shí)登記在業(yè)主報(bào)修臺(tái)帳上；b、根據(jù)報(bào)修內(nèi)容，填寫(xiě)工程維修單，及時(shí)通知工程部人員攜單及時(shí)維修服務(wù)。C、維修完畢，工程部人員及時(shí)將維修單返回客服部。6）、投訴處理 （1）、接到投訴的首問(wèn)人員負(fù)責(zé)詳細(xì)記錄投訴內(nèi)容；（2）、首問(wèn)人員能夠當(dāng)場(chǎng)給予解答的應(yīng)當(dāng)場(chǎng)解答，不能解答的應(yīng)安撫業(yè)主的情緒，運(yùn)用先處理心情，后處理事情的處理原則，在態(tài)度上給業(yè)主一種親切感，以積極的態(tài)度對(duì)待業(yè)主的投訴；（3）、客服人員依據(jù)投訴記錄的內(nèi)容，必須在15分鐘內(nèi)向投訴人作出明確答復(fù)；a、責(zé)任明確的客服人員應(yīng)快速確定責(zé)任人員，分析原因制定措施并實(shí)施；b、對(duì)于責(zé)任不明的應(yīng)

15、立即請(qǐng)示部門(mén)主管或項(xiàng)目經(jīng)理，確定責(zé)任人，分析原因制定措施并實(shí)施；c、對(duì)于重大或疑難問(wèn)題，項(xiàng)目部應(yīng)及時(shí)向公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，公司組織評(píng)審確定責(zé)任人或配合部門(mén)，分析原因制定措施并實(shí)施；（4）、項(xiàng)目上針對(duì)各類(lèi)投訴制定的措施必須經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理審批，以便安排其后的驗(yàn)證活動(dòng)；（5）、糾正措施實(shí)施后應(yīng)安排客服人員對(duì)實(shí)施效果進(jìn)行驗(yàn)證，驗(yàn)證人員必須如實(shí)記錄驗(yàn)證結(jié)果；（6）、驗(yàn)證結(jié)論為客戶（業(yè)主）不滿意的，應(yīng)對(duì)其不滿意的情況認(rèn)真記錄按工作程序再次執(zhí)行，直至取得滿意的結(jié)果。7）、客戶回訪 （1）、對(duì)維修服務(wù)回訪處理率達(dá)100%。回訪中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通知維修人員整改；（2）、客服部主管按照走訪計(jì)劃，安排相關(guān)人員對(duì)業(yè)主、住戶進(jìn)

16、行走訪或電話訪問(wèn)；每年發(fā)放業(yè)主滿意度調(diào)查表征詢(xún)業(yè)主意見(jiàn)并及時(shí)回收，統(tǒng)計(jì)分析，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理；（3）、 在與業(yè)主、住戶交談或了解情況時(shí)，態(tài)度要熱情、溫和，談話內(nèi)容以工作為主，在表明某些觀點(diǎn)時(shí)，耐心解釋?zhuān)瑢⑹虑榈脑?、根?jù)說(shuō)清楚。走回訪工作完畢，應(yīng)感謝對(duì)方的支持和配合。提出告辭，在門(mén)口再次向?qū)Ψ奖硎靖兄x，并主動(dòng)替住戶關(guān)上門(mén)；（4）、將走回訪記錄詳細(xì)記錄在相應(yīng)格式表單上，并記錄處理意見(jiàn)及結(jié)果，報(bào)客服部主管；（5）、 每月末匯總走回訪記錄，并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，對(duì)類(lèi)似問(wèn)題出現(xiàn)較多的，寫(xiě)成統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告，以書(shū)面形式經(jīng)客服部主管審核后，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理；（6）、加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通，定期上門(mén)走訪，拉近與業(yè)主之間的距離，將

17、一些矛盾消化在萌芽中。（二）、工程部1、工程部基本要求：實(shí)行首位責(zé)任制，首位接待負(fù)責(zé)落實(shí)處理，處理不了及時(shí)上報(bào)。A、公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修保養(yǎng)：（1）、配備專(zhuān)業(yè)人員維修養(yǎng)護(hù)。（2）、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。（3）、共用設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確，操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。（4）、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備每周組織二次巡查，做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)有隱患的，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)修復(fù)，屬于大、中修范圍的，在保修期內(nèi)的，及時(shí)編制維修計(jì)劃報(bào)建設(shè)單位進(jìn)行維修，在保修期外的，及時(shí)編制維修計(jì)劃，報(bào)業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）或行政主管

18、部門(mén)，根據(jù)其決定，組織維修或者更新改造。（5）、有電梯運(yùn)行管理制度和應(yīng)急預(yù)案，保證載人電梯16小時(shí)正常運(yùn)行。（6）、對(duì)住宅區(qū)域內(nèi)配備的消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理，設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用。為確保消防通道暢通，發(fā)現(xiàn)圈占、堵占消防通道的，加以制止并報(bào)有關(guān)部門(mén)。（7）、設(shè)備房保持清潔、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏和蟲(chóng)鼠害現(xiàn)象。住宅區(qū)域內(nèi)道路平整，主要道路及停車(chē)場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。（8）、路燈、樓道內(nèi)完好率不低于90%。（9）、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施，對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)故障有應(yīng)急方案。B、共用部位維護(hù)及管理：（1）、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。（2

19、）、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)修復(fù)，屬于大、中修范圍的，在保修期內(nèi)的，及時(shí)編制維修計(jì)劃報(bào)建設(shè)單位進(jìn)行維修，在保修期以外的，及時(shí)編制維修計(jì)劃，報(bào)業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）或行政主管部門(mén)，根據(jù)其決定，組織維修或者更新改造。（3）、多層住宅每周巡查一次住宅樓宇房屋單元對(duì)講門(mén)（單元業(yè)主自行組織安裝的除外），發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及量修復(fù)（與供應(yīng)商有約定的及時(shí)聯(lián)系供應(yīng)協(xié)助修復(fù)）。（4）、每月巡查一次小區(qū)房屋單元門(mén)、樓梯通道及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄，并維修。（5）、裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事

20、項(xiàng)。（6）、兩日巡查一次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻。對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻。（7）、小區(qū)各類(lèi)標(biāo)示牌，各樓牌、單元（門(mén)）牌等和公共配套設(shè)施、場(chǎng)地有明顯標(biāo)志，確保完好無(wú)損。2、工程服務(wù)、工作規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)：1）、工程部人員入戶維修檢查工作程序和行為規(guī)范（1）、維修人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)穿工服，戴胸牌，儀容儀表及著裝符合公司要求。(2)、維修人員入戶前應(yīng)用食指和中指指節(jié)輕扣門(mén)三下（或按門(mén)鈴），如業(yè)主未聽(tīng)見(jiàn)，間隔510秒再扣門(mén)三下，力度由輕到重，直至聽(tīng)到業(yè)主聲音。(3)、業(yè)主開(kāi)門(mén)后，維修檢查人員面帶微笑站在門(mén)外，并主動(dòng)

21、介紹說(shuō)：我是工程部的X X X，接到您的報(bào)修，我們前來(lái)對(duì)您家的X X X X進(jìn)行維修；或者說(shuō)：我是工程部的X X X，我們需要對(duì)X X X X進(jìn)行檢查，請(qǐng)您配合一下。(4)、征得業(yè)主同意后，維修人員應(yīng)先穿上鞋套，然后在業(yè)主的指引下直接走到維修檢查部位，并對(duì)維修檢查內(nèi)容做出初步判斷。(5)、若為有償服務(wù)，應(yīng)向業(yè)主（住戶）說(shuō)明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)業(yè)主（住戶）同意后再準(zhǔn)備開(kāi)始維修。(6)、維修檢查前應(yīng)觀察操作范圍內(nèi)是否有障礙物及易碎、貴重物品。如需移動(dòng)物品，必須在征得業(yè)主（住戶）同意后方可移動(dòng)，并盡可能做到輕抬輕放；易碎及貴重物品，應(yīng)主動(dòng)提醒業(yè)主（住戶）收好。(7)、維修時(shí)打開(kāi)工具箱，并鋪好操作墊，把所有物

22、品工具放在操作墊上，注意不能將工具、重物等直接放在地板上。(8)、維修檢查過(guò)程中應(yīng)認(rèn)真工作，注重效率，注意個(gè)人形象，不能東張西望，不能與業(yè)主（住戶）閑聊與工作無(wú)關(guān)的事情，不得向業(yè)主（住戶）借用工具，不得在業(yè)主（住戶）家喝水、吃水果，不得坐在業(yè)主（住戶）家沙發(fā)或椅子上休息，不得收受業(yè)主（住戶）的任何禮物。(9)、維修檢查過(guò)程中應(yīng)做好保護(hù)工作，不能對(duì)周?chē)锲芳暗匕宓仍斐蓳p壞，如有損壞照價(jià)賠償。(10)、維修檢查完工后應(yīng)及時(shí)收拾工具、清理雜物、收拾工作墊，并用毛巾將污漬部位擦拭干凈，做到場(chǎng)清地凈。(11)、維修檢查人員在離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)前，應(yīng)請(qǐng)業(yè)主（住戶）進(jìn)行驗(yàn)收，并在報(bào)修單上簽字或填寫(xiě)意見(jiàn)后，方可離開(kāi)。(

23、12)、離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)主動(dòng)與業(yè)主（住戶）說(shuō)：您好，再見(jiàn)；或者說(shuō)：謝謝您的配合，再見(jiàn)。2）、工程部室內(nèi)維修人員服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(1)、維修人員接到維修任務(wù)后，準(zhǔn)備好相應(yīng)工具，十五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修，如屬急迫性維修應(yīng)及時(shí)趕到事故現(xiàn)場(chǎng)。(2)、維修人員必須按規(guī)定著裝、佩戴胸卡，進(jìn)戶維修使用服務(wù)敬語(yǔ)，帶工作鞋套、工作墊。(3)、進(jìn)戶維修不得使用業(yè)主（住戶）家任何工具，不得在業(yè)主（住戶）家進(jìn)行吃、喝、拿、卡、要等不良行為。(4)、為業(yè)主（住戶）提供的維修材料達(dá)到100%合格。(5)、室內(nèi)維修時(shí)，維修時(shí)間原則上小故障30分鐘：一般故障2小時(shí)內(nèi)（不超過(guò)8小時(shí)）；較難故障不超過(guò)3天維修好，不得返修。如屬業(yè)主提供產(chǎn)

24、品質(zhì)量問(wèn)題，請(qǐng)業(yè)主與提供商聯(lián)系處理。（特殊情況要向住戶解釋清楚，盡快維修好，讓住戶滿意）。(6)、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等管道出現(xiàn)堵、漏、滲或無(wú)水等，小故障30分鐘內(nèi)，一般不超過(guò)2小時(shí)。水管、閘、閥、水表滲漏，一般在2小時(shí)內(nèi)，最長(zhǎng)不超過(guò)8小時(shí)。(7)、廚房、衛(wèi)生間等樓板滲水到樓下一般在4小時(shí)內(nèi)，如面積大或難以處理最長(zhǎng)不超過(guò)3天。(8)、房間無(wú)電，1小時(shí)之內(nèi)供上電：如重新購(gòu)買(mǎi)特殊原材料8小時(shí)內(nèi)供電，供電市轄區(qū)網(wǎng)停電或進(jìn)行維修保養(yǎng)除外。(9)、小故障維修如插座損壞、燈不亮、門(mén)鈴不響30分鐘內(nèi)維修好，達(dá)到原標(biāo)準(zhǔn)、符合安全使用要求。其它家用電器維修與業(yè)主（住戶）協(xié)商。(10)、門(mén)、窗修理：2小時(shí)內(nèi)修理好，

25、需重新更換，3天之內(nèi)完成，達(dá)到原標(biāo)準(zhǔn)。(11)、修完后，做到工完場(chǎng)清。3）、業(yè)主自備配件的維修服務(wù)(1)、工程部接到維修通知時(shí)，值班人員應(yīng)在業(yè)主（住戶）維修登記表上作好登記，工程部經(jīng)理調(diào)度填寫(xiě)派工單并注明由業(yè)主自備配件，維修工持派工單前往維修。(2)、維修工在維修時(shí)，應(yīng)先對(duì)業(yè)主（住戶）提供配件的外觀、品種、質(zhì)量等方面進(jìn)行檢查，確認(rèn)其提供的配件能達(dá)到業(yè)主（住戶）提出的維修要求時(shí)方可安裝。(3)、如果維修工驗(yàn)證后，確認(rèn)業(yè)主（住戶）提供的配件不能達(dá)到業(yè)主（住戶）提出的維修要求，應(yīng)告知業(yè)主（住戶）更換產(chǎn)品至符合要求，如果業(yè)主（住戶）堅(jiān)持維修安裝，則須在報(bào)修單上清楚注明“業(yè)主提供的產(chǎn)品不符合設(shè)計(jì)安裝要求

26、”，維修工方可進(jìn)行維修安裝。(4)、維修工維修安裝完畢后，應(yīng)對(duì)安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢查，并請(qǐng)業(yè)主（住戶）驗(yàn)收，將派工單的第三聯(lián)由工程部歸檔保存，第二聯(lián)交客服部。(5)、若在維修過(guò)程中損壞業(yè)主（住戶）提供的配件，維修工應(yīng)向業(yè)主（住戶）道歉、解釋并報(bào)告工主管，由工程主管進(jìn)行處理。4）、給水系統(tǒng)外管網(wǎng)檢查保養(yǎng)服務(wù)(1)、給水外管網(wǎng)每個(gè)季度要檢查一次外管網(wǎng)，主要內(nèi)容是查自來(lái)水壓力，截門(mén)井、水表井等是應(yīng)無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。若有，及時(shí)修理，在夏季用水高峰期，要加大檢查力度。(2)、每個(gè)閥門(mén)在檢查時(shí)，在節(jié)門(mén)立桿、螺栓等處要加油保養(yǎng)。(3)、對(duì)于年久失修的節(jié)門(mén)，要求整體拆卸，進(jìn)行加盤(pán)根，除銹、刷漆等工作，徹底檢

27、修。(4)、抽凈井內(nèi)積水，清理井內(nèi)雜物。(5)、每次維修保養(yǎng)要做好記錄。5）、室外污水系統(tǒng)檢修保養(yǎng)服務(wù)(1)、排水管網(wǎng)每季度要巡視檢查一次，每年要重點(diǎn)檢查。(2)、主要檢查污水井、化糞池，流水是否通暢，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，最好用竹劈子、疏通機(jī)、自來(lái)水等對(duì)管道進(jìn)行疏通清洗。(3)、污水泵由設(shè)備責(zé)任人每月檢查一次，化糞池每年要請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司抽一次。(4)、對(duì)外網(wǎng)經(jīng)常堵塞的部位要加大巡檢力度，增加檢查次數(shù)。(5)、做好維護(hù)保養(yǎng)記錄。6）、室外雨水管網(wǎng)檢修保養(yǎng)服務(wù)(1)、每年雨季來(lái)臨之前是檢查重點(diǎn)期，主要檢查雨水井及管道是否通暢，清理井和雨篦子內(nèi)的樹(shù)葉、灰土等雜物。(2)、有損壞的井蓋或雨篦子要及時(shí)更換。(

28、3)做好檢查記錄。7）、消防管網(wǎng)檢查保養(yǎng)程序(1)、每半年檢查一次，檢查是否有漏水現(xiàn)象，若有及時(shí)修理，必要時(shí)進(jìn)行加盤(pán)根、除銹、刷漆等處理。(2)、每半年對(duì)消防栓進(jìn)行一次通水試驗(yàn)。(3)、清理井內(nèi)雜物，冬季做好保溫。(4)、做好文字記錄。7）、水系的運(yùn)行服務(wù)(1)、每天巡查景觀水系的水量，設(shè)定高低水位。水位達(dá)到低位時(shí)及時(shí)補(bǔ)水，高位提水。(2)、檢查水系的運(yùn)行情況。(3)、檢查水系水面凈化、有雜物及時(shí)清理。(4)、檢查水系管道壓力。(5)、每天檢查水系處理機(jī)房個(gè)管道、閥門(mén)是否正常，有問(wèn)題及時(shí)上報(bào)工程經(jīng)理，由經(jīng)理組織人員進(jìn)行維修，或，聯(lián)系售后維保單位。(6)、對(duì)設(shè)備的運(yùn)行做好運(yùn)行記錄。(7)、觀察水

29、系補(bǔ)水情況，并做好記錄。8）、報(bào)修處理服務(wù)：(1)、客戶報(bào)修后與物業(yè)客服部聯(lián)系，由客服部，填寫(xiě)報(bào)修登記表，并通知物業(yè)工程部。(2)、物業(yè)工程部依據(jù)報(bào)修登記表填寫(xiě)維修工單，具體落實(shí)維修事項(xiàng)。(3)、工程部維修人員接到維修工作后于30分鐘內(nèi)到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)。(4)、如工程部不能及時(shí)到場(chǎng)維修，由物業(yè)代表協(xié)調(diào)客戶和工程部，約定維修時(shí)間。(5)、維修后業(yè)主對(duì)維修情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，達(dá)到業(yè)主滿意將維修單返回物業(yè)代表處存檔。(6)、經(jīng)回訪未達(dá)到客戶滿意，應(yīng)立即進(jìn)行返工，直到維修完畢、客戶滿意為止。如因工程問(wèn)題不能使客戶滿意，應(yīng)給客戶圓滿解釋?zhuān)⑸蠄?bào)研究解決方案。（三）保潔部1、保潔部服務(wù)的基本原則：1）、服務(wù)的禮

30、節(jié)：微笑服務(wù)，親情服務(wù)，見(jiàn)到業(yè)主主動(dòng)問(wèn)好，打招呼。2）、服務(wù)的深度：幫業(yè)主干一些力所能及的事情。3）、服務(wù)的責(zé)任落實(shí)：按照區(qū)域劃分，責(zé)任到人。2、保潔部基本要求：A、保潔部公共區(qū)域保潔基本要求（1）、對(duì)住宅區(qū)域內(nèi)設(shè)置的垃圾桶、果殼箱做到日產(chǎn)日清，保持垃圾桶、果殼箱周邊清潔。（2）、對(duì)住宅區(qū)域內(nèi)道路、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、綠地等公共場(chǎng)地每日清潔一次，定時(shí)保潔。（3）、樓道每周二次或每周清掃一次，拖地一次，樓梯扶手每周清擦二次，共用部位的門(mén)、窗兩月清擦一次。（4）、及時(shí)清除道路積水、積雪。（5）、保持路燈、樓道燈的清潔及使用效果。（6）、對(duì)住宅區(qū)域內(nèi)的園林景觀、建筑小品、各類(lèi)裝飾物、健身器材保持清潔及觀賞

31、效果和使用功能。（7）、共用各種排水系統(tǒng)及化糞池兩月檢查一次，視檢查情況及時(shí)清掏。（8）、根據(jù)氣候及實(shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲(chóng)除害，夏季每月一次消毒和滅蟲(chóng)除害。（9）、高層住宅一層共用大廳、電梯候梯間每日清掃一次，電梯轎箱墻壁每日清擦一次，電梯轎箱地面每日清潔兩次。B、綠化養(yǎng)護(hù)管理基本要求：住宅區(qū)域內(nèi)覆蓋低于規(guī)劃要求80%以下的：（1）、有完善的綠化養(yǎng)護(hù)措施，有專(zhuān)業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。（2）、草坪生長(zhǎng)良好，定期修剪、補(bǔ)栽、補(bǔ)種，草坪無(wú)雜草、雜物。（3）、花卉、綠籬應(yīng)根據(jù)其品種和生長(zhǎng)情況，定期修剪整形，保持觀賞效果。（4）、適時(shí)組織澆灌、施肥、松土、打藥，做好防澇、防寒和預(yù)防病蟲(chóng)害。3、保潔服

32、務(wù)、工作規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)1）、保潔工儀容儀表（1）、工作時(shí)間一定要佩帶工牌，如工牌損壞或丟失應(yīng)及時(shí)上報(bào)人事部門(mén)補(bǔ)領(lǐng)。（2）、上班時(shí)應(yīng)穿著項(xiàng)目部統(tǒng)一制服，制服要干凈整齊，無(wú)污漬。不得卷起袖口和褲腿，不得以任何理由松開(kāi)紐扣或不穿制服。（3）、上班時(shí)不允許穿著破損的鞋子上崗，腳腕上不得戴飾物。（4）、男員工不允許留小胡須和大鬢角，頭發(fā)要經(jīng)常梳理，前發(fā)不能齊眉，后發(fā)不得長(zhǎng)過(guò)衣領(lǐng)。（5）、員工上班時(shí)不得佩戴除手表，結(jié)婚戒指以外的任何飾物。（6）、嚴(yán)禁在公共場(chǎng)所吸煙，剪指甲，剃牙，挖鼻，梳頭，以及隨地吐痰。（7）、員工上班前應(yīng)避免吃怪味和刺激性的食物，應(yīng)保持口腔衛(wèi)生。（8）、員工站立時(shí)姿勢(shì)要端正，行走時(shí)要挺胸，

33、不要依靠在墻壁上，不得雙手插兜抱肩。（9）、員工應(yīng)保持良好的個(gè)人衛(wèi)生。2）、道路兩旁設(shè)施清潔服務(wù)（1）、清潔范圍：配電箱、消防栓、消防管道、道路燈具的清潔。（2）、清潔作業(yè)程序a、備掃把、垃圾鏟、膠袋、膠袋各一只，將果皮、煙頭收集于膠袋中然后到入垃圾車(chē)。b、備抹布一快，膠桶（裝水），自下而上擦抹樓擦抹時(shí)清洗抹布數(shù)次。c、清潔消防栓、管：備掃把打掃消防管上的灰塵和蜘蛛網(wǎng)，再用濕抹布擦拭消防栓和玻璃，然后用干抹布擦抹玻璃一次，按上述程序逐個(gè)清潔。d、清潔墻、面、宣傳板、開(kāi)關(guān)：備干凈的長(zhǎng)柄膠掃把，膠桶（裝水）、抹布和刮刀。先用掃把打掃消防管上的灰塵和蜘蛛網(wǎng)，再撕下墻上貼的廣告紙。如有殘紙時(shí)，用濕抹布

34、抹濕殘紙張，慢慢用刀刮去，撕下宣傳板上過(guò)期的資料和通知，用濕抹布擦抹干凈。e、用干抹布擦抹配電箱上的灰塵和污痕。(3)、清潔標(biāo)準(zhǔn)：無(wú)煙頭、果皮、紙屑、廣告紙、蜘蛛網(wǎng)、積塵、污痕等。(4)、安全事項(xiàng)：擦拭配電箱時(shí)禁用濕毛巾，不得將配電箱門(mén)打開(kāi)以防觸電造成意外。3)、公共場(chǎng)地和馬路清潔服務(wù)（1）、清潔范圍：小區(qū)的汽車(chē)道，人行道，消防通道。（2）、作業(yè)程序a、用長(zhǎng)竹掃把把道路中間和公共活動(dòng)場(chǎng)所的果皮、紙屑、泥沙等垃圾掃成堆。b、用小掃把垃圾掃進(jìn)垃圾斗內(nèi)，然后倒進(jìn)垃圾手推車(chē)。c、對(duì)有污痕的路面和場(chǎng)地用水盡心清洗。d、雨停天晴后，用竹掃把把馬路上的積水、泥沙掃干凈。(3)、清潔標(biāo)準(zhǔn)：共用場(chǎng)地、路面無(wú)泥沙

35、，無(wú)明顯垃圾，無(wú)積水，無(wú)污痕。4)、綠地清潔操作服務(wù)（1）、清潔范圍：小區(qū)內(nèi)草地和綠化帶。（2）、作業(yè)程序：a、用掃把仔細(xì)清掃草地上的果皮、紙屑、石塊等垃圾。b、對(duì)煙頭、棉簽、小石、紙屑等用掃把不能打掃起來(lái)的小雜物，彎腰用手撿入垃圾斗內(nèi)。c、在清掃草地的同時(shí)，仔細(xì)清理綠籬下面的枯枝落葉。(3)、清潔標(biāo)準(zhǔn)a、每天早上、下午各清掃一次以上，每小時(shí)循環(huán)保潔一次，保持清潔干凈。b、目視無(wú)枯枝落葉，無(wú)果皮，無(wú)飲料罐。5)、散水坡和排水溝清潔操作服務(wù)（1）、清潔范圍：小區(qū)內(nèi)的散水坡和排水溝。（2）、作業(yè)程序：a、用掃把清掃散水坡上的泥沙果皮等垃圾。b、用小掃把清掃排水溝里的泥沙、紙屑等垃圾，拔除溝里生長(zhǎng)的

36、雜草，保證排水溝的暢通。c、用鏟刀、鋼絲刷清除散水坡和墻上空調(diào)滴水的污水和青苔。（3）、清潔標(biāo)準(zhǔn)：a、目視：干凈、無(wú)污痕、無(wú)青苔、無(wú)垃圾和沙石。b、有空調(diào)滴水的地方每星期擦拭一次。6）、停車(chē)場(chǎng)清潔操作服務(wù)（1）、清潔范圍：小區(qū)停車(chē)場(chǎng)。（2）、作業(yè)程序a、備用水管、掃把、膠刷、垃圾等工具和清潔劑。b、用垃圾斗將垃圾鏟入垃圾車(chē)中。c、發(fā)現(xiàn)有雜物一起清運(yùn)上垃圾車(chē)。d、用膠管接通水源，全面沖洗地面，發(fā)現(xiàn)油痕和污跡時(shí)，倒少量清潔劑在污痕處，用膠刷擦洗，然后再用水沖洗。e、清潔周?chē)潘诤拖滤?，保證排水暢通。(3)、清潔標(biāo)準(zhǔn)：a、目視地面：無(wú)垃圾、果皮、紙屑、無(wú)積水，無(wú)污跡和雜物。b、每周打掃地面一次。

37、(4)、安全注意事項(xiàng)：a、發(fā)現(xiàn)機(jī)動(dòng)車(chē)輛漏油，應(yīng)通知車(chē)主并及時(shí)用干抹布抹去燃油，再用清潔精清洗油污，以免發(fā)生火災(zāi)。 b、清潔時(shí)應(yīng)小心細(xì)致，垃圾車(chē)和工具不要碰壞其他車(chē)輛。7)、雕塑裝飾物、宣傳欄、標(biāo)識(shí)宣傳牌清潔操作服務(wù)(1)、清潔范圍：小區(qū)內(nèi)的雕塑裝飾物、宣傳欄、標(biāo)識(shí)宣傳牌。(2)、作業(yè)程序：a、雕塑裝飾物的清潔：備長(zhǎng)柄膠掃、抹布、清潔劑、梯子等工具。用掃把打掃裝飾物上的灰塵，人站在梯上，用濕抹布從上往下擦拭一遍，如有污痕用清潔劑涂在污跡處，用抹布抹，然后用水清洗。 b、宣傳欄的清潔：用抹布將宣傳欄里外周邊全面擦拭一邊，玻璃用玻璃刮清潔。c、宣傳牌、標(biāo)識(shí)牌的清潔：有廣告紙時(shí)，先撕下紙，再用抹布從上

38、往下抹牌，然后用干抹布一次。(3)、清潔標(biāo)準(zhǔn)a、宣傳牌每周清潔一次。b、室內(nèi)標(biāo)識(shí)每天清潔一次。c、雕塑裝飾物每月清潔一次，清潔后檢查無(wú)污跡，積塵。（4）、安全注意事項(xiàng)a、梯子放平穩(wěn)，人不要爬上裝飾物，防止人員摔傷。b、清潔宣傳欄玻璃時(shí)，小心劃傷手。c、保潔員具不要損傷被清潔物。8）、地下雨、污水管井疏通操作服務(wù)（1）、工作范圍：小區(qū)內(nèi)有地下雨、污水管道和檢查井的井底。（2）、作業(yè)程序：a、鐵鉤打開(kāi)檢查井蓋，人下到管段兩邊檢查井的井底。b、用長(zhǎng)竹片捅管內(nèi)的粘附物。c、用壓力水槍沖刷管道內(nèi)壁。d、用鐵鏟把粘在檢查井內(nèi)壁的雜物清理干凈。e、用撈篩撈起檢查井內(nèi)壁的雜物清理。f、把垃圾用竹筐或桶清運(yùn)至垃

39、圾中轉(zhuǎn)站。g、放回檢查井蓋，用水沖洗地面。h、雨、污水檢查井每半月清理一次。i、雨、污水管道每半年徹底疏通清理一次。(3)、清潔標(biāo)準(zhǔn):清理后，眼看檢查井內(nèi)壁無(wú)粘附物，井底無(wú)沉淀物，水流暢通，井蓋上無(wú)污痕等。(4)、安全注意事項(xiàng)a、掀開(kāi)井蓋后，地面要豎警示牌，并有專(zhuān)人負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)以防行人跌入。b、掀開(kāi)和蓋上井蓋時(shí)應(yīng)注意防止用于減振的單車(chē)胎掉入井內(nèi)。c、如發(fā)現(xiàn)管道堵塞、污水外溢時(shí)，立即組織人員進(jìn)行疏通。d、作業(yè)時(shí)穿全身制邊身褲，戴膠手套。9)、化糞池清理操作服務(wù)（1）、清潔范圍：小區(qū)內(nèi)所有的化糞池。（2）、作業(yè)程序：a、雇用吸糞車(chē)一部（含5米長(zhǎng)膠管3條，8米長(zhǎng)竹桿1條）。b、用鐵鉤打開(kāi)化糞池的蓋板，敞

40、開(kāi)15分鐘后，再用竹桿攪化糞池內(nèi)雜物結(jié)塊層。c、把車(chē)開(kāi)到工作現(xiàn)場(chǎng)，套好吸糞膠管放入化糞池內(nèi)的化糞結(jié)塊物吸完為止。d、啟動(dòng)吸糞車(chē)的開(kāi)關(guān)，吸出糞便直化糞池的化糞結(jié)塊物吸完為止。e、蓋回化糞池的井蓋，用清水沖凈工作現(xiàn)場(chǎng)。f、每半年清理一次。(3)、清洗標(biāo)準(zhǔn)：污水不能溢出地面。(4)、安全注意事項(xiàng)a、吸糞車(chē)的噪音比較大,故應(yīng)避開(kāi)住戶的休息時(shí)間作業(yè).b、吸糞作業(yè)時(shí)候,防止弄臟工作現(xiàn)場(chǎng)和過(guò)往行人的衣物。c、揭開(kāi)蓋后，要有專(zhuān)人看護(hù)，清理后蓋實(shí)。d、化糞池內(nèi)的氣體有毒、易燃，故應(yīng)等充分散發(fā)后，才能作業(yè)，且周?chē)坏糜忻骰?。（四）、秩管?、秩管部崗位基本要求：（1）、小區(qū)南、北門(mén)口24小時(shí)崗位值勤，其中8小時(shí)站

41、崗值勤。（2）、小區(qū)內(nèi)24小時(shí)上崗服務(wù)，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每小時(shí)至少巡查一次。（3）、安全監(jiān)控設(shè)施24小時(shí)監(jiān)控值班，監(jiān)控資料保存不少于15日。（4）、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車(chē)輛有序通行、停放（雙方另有約定的除外）。（5）、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、施工勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。（6）、對(duì)住宅區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)私搭亂建、亂設(shè)攤位、亂擺亂放等現(xiàn)象及時(shí)制止并報(bào)有關(guān)部門(mén)。（7）、要求秩管員做到四勤：眼勤、手勤、腿勤、登記勤。（8）、對(duì)火災(zāi)、治安等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。2、秩管部服務(wù)、工作規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)1）、秩管儀容儀表（1）、工作時(shí)間一定要佩帶工牌，如工牌損

42、壞或丟失應(yīng)及時(shí)上報(bào)人事部門(mén)補(bǔ)領(lǐng)。（2）、上班時(shí)應(yīng)穿著項(xiàng)目部統(tǒng)一制服，制服要干凈整齊，無(wú)污漬。不得卷起袖口和褲腿，不得以任何理由松開(kāi)紐扣或不穿制服。（3）、上班時(shí)不允許穿著破損的鞋子上崗，腳腕上不得戴飾物。（4）、男員工不允許留小胡須和大鬢角，頭發(fā)要經(jīng)常梳理，前發(fā)不能齊眉，后發(fā)不得長(zhǎng)過(guò)衣領(lǐng)。（5）、員工上班時(shí)不得佩戴除手表，結(jié)婚戒指以外的任何飾物。（6）、嚴(yán)禁在公共場(chǎng)所吸煙，剪指甲，剃牙，挖鼻，梳頭，以及隨地吐痰。（7）、員工上班前應(yīng)避免吃怪味和刺激性的食物，應(yīng)保持口腔衛(wèi)生。（8）、員工站立時(shí)姿勢(shì)要端正，行走時(shí)要挺胸，不要依靠在墻壁上，不得雙手插兜抱肩。（9）、員工應(yīng)保持良好的個(gè)人衛(wèi)生。2）、言

43、行舉止（1）、坐姿：a、坐姿端正，不彎腰駝背、不左顧右盼，不準(zhǔn)倚靠或趴在桌子上，也不能肩膀向一側(cè)傾斜。b、不得將腳放在椅子扶手或桌子上。（2）、站姿：a、抬頭、挺胸、收腹，兩眼目視前方，嚴(yán)肅莊重，不左顧右盼。b、站立時(shí)，立正挺胸，五指并攏，中指緊貼褲縫中線，雙腳跟并攏，腳呈“V”字型。（3）、走姿：a、走姿端正，行走時(shí)身體重心應(yīng)稍向前傾、收腹、挺胸、抬頭、兩眼平視前方，嚴(yán)肅莊重，肩部放松，上體正直、兩臂自然前后擺動(dòng)。b、走路時(shí)，膠布要輕、穩(wěn)，不得晃肩搖頭，上體左右搖擺，行走時(shí)應(yīng)盡可能保持直線行走，遇有急事，可加快步伐，兩人成行，三人成排。C、與業(yè)主同行時(shí)，要讓業(yè)主走在前面，通道狹窄時(shí)，應(yīng)走在右

44、側(cè)，必要時(shí)可停下讓業(yè)主先通過(guò)。d、行走時(shí)不能將手裝在兜內(nèi)，也不能雙手抱胸或背手。多人同行時(shí)不得勾肩搭背，不能邊走邊笑，邊打鬧。（4）、語(yǔ)言行為：a、服務(wù)語(yǔ)氣平和，親切。服務(wù)動(dòng)作要輕。b、在業(yè)主面前不要吃東西、飲酒、吸煙等不雅行為。C、路遇熟悉的業(yè)主要主動(dòng)打招呼，在走廊過(guò)、過(guò)道、電梯或活動(dòng)場(chǎng)所與業(yè)主相遇時(shí)，應(yīng)主動(dòng)禮讓。d、 不隨地吐痰、亂扔果皮、紙屑、煙頭3）、門(mén)崗工作服務(wù)：（1）、崗前進(jìn)行自我檢查，做到按規(guī)定著裝，儀容儀表端莊整潔；（2）、精神飽滿，站姿端正，在大門(mén)口執(zhí)行秩管任務(wù)，保持高素質(zhì)的服務(wù)意識(shí)；（3）、按規(guī)定使用文明用語(yǔ)，樹(shù)立秩管人員應(yīng)有的形象，協(xié)助賓客解決困難；（4）、發(fā)現(xiàn)閑雜人等進(jìn)

45、入小區(qū)要?jiǎng)裰棺钃?；?）、發(fā)現(xiàn)閑散人員聚集小區(qū)門(mén)口并有不當(dāng)行為和企圖時(shí)，要及時(shí)驅(qū)散并視情報(bào)告； 發(fā)現(xiàn)可疑人員要立即報(bào)告，并嚴(yán)密監(jiān)視；發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子在小區(qū)內(nèi)作案后向外逃離時(shí)，要積極堵截，協(xié)助擒拿；（6）、保持小區(qū)大門(mén)口正常的交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出的車(chē)輛，手勢(shì)規(guī)范，引導(dǎo)及時(shí)確保出入暢通安全；（7）、按有關(guān)規(guī)定查驗(yàn)進(jìn)入小區(qū)的客人和施工人員的證件及進(jìn)出小區(qū)物品的手續(xù)；（8）、崗上不做與工作無(wú)關(guān)的事情，不得脫崗、睡覺(jué)；（9）、接班人員到達(dá)后交接完畢，方可離崗。4）、巡邏崗工作服務(wù)：（1）、上崗前先進(jìn)行自我檢查，做到按規(guī)定著裝，儀容儀表端莊整潔；（2）、檢查和配帶對(duì)講機(jī)；（3）、接受班長(zhǎng)的工作布置和安

46、排，了解當(dāng)班的工作重點(diǎn)和重大任務(wù)的工作要求，做到心中有數(shù)；（4）、按巡視路線與時(shí)間對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行仔細(xì)巡視檢查；（5）、巡邏時(shí)，見(jiàn)客主動(dòng)招呼問(wèn)好，禮貌回答客人的查詢(xún)，實(shí)行文明服務(wù)；（6）、發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物及不安全因素時(shí)，要及時(shí)報(bào)告，并迅速查明情況，嚴(yán)密監(jiān)視；（7）、遇有突發(fā)事件，火警發(fā)生要及時(shí)控制，按突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行；（8）、巡視結(jié)束后，填寫(xiě)好記錄并報(bào)給當(dāng)班班長(zhǎng)，方可下崗。5）、物品出入小區(qū)管理服務(wù)：A、物品出門(mén)：(1)門(mén)崗秩管人員發(fā)現(xiàn)客戶攜帶大件物品應(yīng)主動(dòng)上前詢(xún)問(wèn)，并核對(duì)由物業(yè)簽發(fā)的出門(mén)單與實(shí)際帶出物品是否一致。(2) 證物相符方可放行。(3)如發(fā)現(xiàn)證、物不符，應(yīng)要求客人變更出門(mén)單后放

47、可發(fā)行。(4)如遇客戶拒絕辦理出門(mén)單時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知班長(zhǎng)或主管現(xiàn)場(chǎng)解決。B、裝修施工單位物品出門(mén)：(1)當(dāng)施工單位或其委托人提出物品出門(mén)要求后，首先請(qǐng)其到物業(yè)辦公室客服部開(kāi)出門(mén)單，門(mén)崗值班人員根據(jù)出門(mén)單上所留物品明細(xì)放行物品。(2)門(mén)崗值班人員接到持物人遞交的出門(mén)單，需根據(jù)出門(mén)單對(duì)攜出的物品進(jìn)行檢驗(yàn)，物證相符準(zhǔn)予通行。(3)如不符不予放行。(4)欲強(qiáng)行出門(mén)者，應(yīng)先行勸阻并及時(shí)通知秩管部。特殊情況可將欲出門(mén)物品扣留，待手續(xù)齊備后予以放行，并做好相應(yīng)記錄。6)、秩管監(jiān)控接報(bào)警服務(wù)：（1）、報(bào)警方式：a、電話報(bào)警：秩管或項(xiàng)目或其他工作人員，發(fā)現(xiàn)可疑情況用對(duì)講機(jī)通知監(jiān)控值班室；b、直接報(bào)警：人員直接到監(jiān)

48、控室報(bào)警；c、監(jiān)控值班員發(fā)現(xiàn)可疑情況直接通知秩管巡邏人員；（2）、受理報(bào)警的要求和方式：a、要求：迅速、準(zhǔn)確是秩管監(jiān)控值班人員受理報(bào)警的基本要求。 i、迅速 要爭(zhēng)分奪秒、動(dòng)作利索，做到接受報(bào)警快，判斷無(wú)誤快，（對(duì)假報(bào)、謊報(bào)、 誤報(bào)要快度做出判斷），發(fā)出出動(dòng)信號(hào)快。 ii、準(zhǔn)確 要問(wèn)清報(bào)警發(fā)生的部位、房間、基本情況和有關(guān)現(xiàn)場(chǎng)情況，避免因報(bào)警人情緒緊張，語(yǔ)言復(fù)雜、混亂等原因造成差錯(cuò)。b、方式：i、電話報(bào)警：在受理電話報(bào)警時(shí)，必須首先問(wèn)清情況，防止假報(bào)、謊報(bào)、誤報(bào)，在明確報(bào)警屬實(shí)后，應(yīng)邊問(wèn)邊記錄報(bào)警人的姓名、所在部門(mén)、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的情況，有無(wú)人員傷亡或受到威脅，接警時(shí)一定要問(wèn)清、聽(tīng)準(zhǔn)、決不能有任何差錯(cuò)。

49、ii、直接報(bào)警：如果是人員直接到監(jiān)控值班室報(bào)警，值班人員應(yīng)注意穩(wěn)定其情緒迅速準(zhǔn)確地問(wèn)清有關(guān)情況，立即通知相關(guān)部門(mén)的人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)，并根據(jù)情況適當(dāng)通知其他人員。iii、值班人員發(fā)現(xiàn)問(wèn)題情況后，立即將監(jiān)控系統(tǒng)調(diào)整到更加清晰的程度，確認(rèn)后立即通知秩管巡邏人員前往現(xiàn)場(chǎng)，并隨時(shí)與秩管人員取得聯(lián)系。(3)、通知以下人員前往現(xiàn)場(chǎng)核查：（同時(shí)問(wèn)清接警人員姓名）按順序通知以下人員（須征得現(xiàn)場(chǎng)最高領(lǐng)導(dǎo)同意）:秩管部主管-項(xiàng)目部經(jīng)理。(4)、注意事項(xiàng)：a、監(jiān)控中心值班人員必須監(jiān)守崗位，及時(shí)了解報(bào)警情況，同現(xiàn)場(chǎng)指揮人員和有關(guān)部門(mén)保持密切聯(lián)系，重要情況及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告；b、熟練掌握本崗位現(xiàn)有的器材設(shè)備的性能和操作程序、方法

50、，每天接班后要測(cè)試檢驗(yàn)設(shè)施是否靈敏有效，電話是否暢通，發(fā)現(xiàn)故障立即排除，并上報(bào)有關(guān)部門(mén)和人員；c、熟悉有關(guān)部門(mén)的電話號(hào)碼和人員的基本情況，熟悉各部位歸屬及位置。接聽(tīng)電話時(shí)態(tài)度要和藹，講話耐心細(xì)致。7)、消火栓保養(yǎng)服務(wù)： （1）、秩管人員每月逐處檢查一次。a、消防栓外檢查：檢查栓門(mén)關(guān)閉是否良好，鎖、玻璃有無(wú)損壞，指示燈、報(bào)警按鈕、警鈴是否安全，栓門(mén)封條是否完好。b、栓內(nèi)檢查（用手電光透過(guò)玻璃照亮檢查）：檢查栓內(nèi)設(shè)施是否齊全、固定是否良好、有無(wú)脫落，電線是否影響操作，栓內(nèi)水龍頭有無(wú)滲漏。(2)、每年逐個(gè)打開(kāi)消火栓檢查一次（與管道放水沖洗同步）。檢查內(nèi)容：a、完成月檢查中栓外檢查部分。b、開(kāi)栓門(mén)取出

51、水帶，仔細(xì)檢查有無(wú)破損，如有，立即修補(bǔ)或替換；檢查有無(wú)發(fā)黑、 發(fā)霉，如有，取出刷凈、晾干。c、將水帶交換摺邊和翻動(dòng)一次。d、檢查水槍頭、水帶接頭連接是否方便牢固、有無(wú)缺損，如有立即修復(fù)，然后擦凈在栓內(nèi)放好。e、檢查電線接頭、按鈕觸點(diǎn)、指示燈座（頭）是否良好，進(jìn)行除銹緊固。f、將栓內(nèi)閥門(mén)開(kāi)閉一次，檢查是否靈活，并清除閥口附近銹渣，替換閥上老化的皮墊，將閥桿上油。g、檢查修整全部支架，掉漆部位應(yīng)重新補(bǔ)刷同色油漆。h、將栓內(nèi)清掃干凈，部件存放整齊后，關(guān)上栓門(mén)。i、逐個(gè)測(cè)試報(bào)警按鈕、指示燈顯示的正確性。8)、滅火器的使用及保養(yǎng)服務(wù)：（1）、使用手提滅火器，然后扯去鉛封，撥出保險(xiǎn)銷(xiāo)，操作者應(yīng)立于滅火的有

52、效距離處，手握膠管，將噴嘴對(duì)準(zhǔn)火焰根部，按下壓把干粉即可噴出，同時(shí)適當(dāng)擺動(dòng)噴嘴，使粉霧橫掃整個(gè)火焰根部。并逐漸向前推移，如遇多處明火，可移動(dòng)位置射向火點(diǎn)，直至火焰完全熄滅，不留明火為止，以免復(fù)燃。滅火后，滅火器壓把抬起即可停止噴射。（2）、注意事項(xiàng)滅火時(shí)，切不可沖擊液面，以防飛濺。滅火器一經(jīng)開(kāi)啟后，不能保存，重新灌氣、裝粉后才能保存使用。（3）、日檢每日進(jìn)行滅火器巡查，檢查壓力表指針是否在綠、黃三色的綠色區(qū)，用手托起滅火器估計(jì)重量基本符合規(guī)定值，如發(fā)現(xiàn)重量太輕，則應(yīng)立即替換。（4）、年檢a、取下滅火器上下翻動(dòng)幾次，使粉筒內(nèi)干粉抖松。b、檢查插銷(xiāo)有無(wú)生銹及可能發(fā)生拔不動(dòng)情況，如有立即修理。c、檢查每個(gè)滅火器指針位置。(5)、保養(yǎng)中的注意事項(xiàng) a、存放地點(diǎn)應(yīng)干燥通風(fēng)，切忌日光暴曬和強(qiáng)熱輻射。存放環(huán)境溫度應(yīng)在0度至35 度之間。b、使用后，重新裝干粉滅火劑及充裝氣體必須由專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行。c 、正常情況下，秩管部對(duì)即將超過(guò)有效期的滅火器送交消防器材服務(wù)公司維修。 此方案在項(xiàng)目部的直接監(jiān)督下，部門(mén)主管負(fù)責(zé)實(shí)施落實(shí)，提高服務(wù)質(zhì)量，為御溪物業(yè)創(chuàng)品牌服務(wù)形象。2010年7月5日23