房地產(chǎn)公司工程管理制度(完整版).doc

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1、目 錄第一部分 投資管理第一章 項目投資管理制度 6第二章 項目建議書編制指引 9第三章 項目可行性研究報告編制指引 11第四章 項目立項評審決策指引 19第二部分 規(guī)劃設(shè)計管理 第一章 項目設(shè)計管理制度 21 第二章 規(guī)劃方案設(shè)計作業(yè)流程 25 第三章 建筑方案設(shè)計作業(yè)流程 26 第四章 景觀環(huán)境設(shè)計作業(yè)流程 27 第五章 規(guī)劃設(shè)計指引編制要點 28 第六章 規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書編制要點 33 第七章 項目規(guī)劃方案評審指引 36 第八章 建筑單體方案評審指引 38 第九章 景觀設(shè)計任務(wù)書編制要點 41 第十章 施工圖審查基本要求 44 附：項目規(guī)劃設(shè)計方案簡評表 46 施工圖審查意見表 49第三部

2、分 工程管理第一章 工程管理組織 51 1.1管理組織機構(gòu) 51 1.2項目經(jīng)理部的組織管理 52第二章 經(jīng)濟合同管理 55 2.1經(jīng)濟合同管理規(guī)定 55 2.2工程類合同編制要點 59 2.3標(biāo)準(zhǔn)格式合同內(nèi)容要點 61 2.4對外合同及付款簽批的意見 63 2.5合同付款管理程序 66 附：經(jīng)濟合同審批表（500萬元以上） 68 經(jīng)濟合同審批表（500萬元以下） 69 經(jīng)濟合同付款審批表 70 合同管理臺帳 71第三章 采購與招標(biāo)管理 72 3.1招標(biāo)管理規(guī)定 72 3.2材料設(shè)備采購規(guī)定 78 3.3甲供材料設(shè)備采購操作要點 81 3.4乙供采購指定品牌及限價操作指引 83 附：招標(biāo)文件審

3、批表 85 中標(biāo)通知書 86 投標(biāo)承諾函 87 履約保證金保函 88 材料設(shè)備采購計劃表 89 零星（緊急）采購審批單 90 限價（指定品牌）材料設(shè)備審批表 91 乙供材料設(shè)備審定表 92 第四章 工程進度管理 93 4.1工程進度管理規(guī)定 93 4.2施工進度控制流程 95 4.3施工進度控制指引 97 4.4進度計劃內(nèi)容編制要點 99第五章 工程質(zhì)量與施工管理 100 5.1項目施工管理規(guī)定 100 5.2施工組織設(shè)計制度 104 5.3技術(shù)交底及施工圖會審制度 108 5.4樣板指路制度 110 5.5工程質(zhì)量現(xiàn)場檢查內(nèi)容與要求 113 5.6材料設(shè)備質(zhì)量技術(shù)要求管理規(guī)定 115 5.7

4、材料設(shè)備進場驗收指引 117 5.8質(zhì)量保證資料檢查要求 119 5.9分部（項）專業(yè)工程驗收檢查要求 121 5.10項目預(yù)驗收檢查要點 122 5.11項目竣工驗收檢查要點 124 5.12工程技術(shù)檔案范圍與建檔要求 126 5.13工程竣工總結(jié)編制指引 132 5.14工程管理獎罰制度 135 附：重點監(jiān)管部位質(zhì)量監(jiān)管計劃表 136 材料設(shè)備質(zhì)量監(jiān)管計劃表 137材料設(shè)備進場驗收單 138 甲供材料設(shè)備臺帳 139第六章 工程造價管理 140 6.1成本管理制度 140 6.2工程設(shè)計變更管理規(guī)定 143 6.3現(xiàn)場簽證管理規(guī)定 147 6.4項目成本核算與分析指引 149 6.5工程結(jié)

5、算控制指引 151 6.6工程造價管理獎罰制度 154 附： 設(shè)計變更審批表 155 設(shè)計變更通知單 156 現(xiàn)場變更簽證通知單 157 現(xiàn)場變更簽證費用審核單 158成本動態(tài)統(tǒng)計控制表 159現(xiàn)場簽證統(tǒng)計臺帳 161 設(shè)計變更統(tǒng)計臺帳 162合同統(tǒng)計臺帳 163第七章 安全文明生產(chǎn)管理 164 7.1安全文明生產(chǎn)管理制度 164 7.2施工現(xiàn)場安全風(fēng)險與環(huán)境因素識別指引 168 7.3施工現(xiàn)場安全檢查指引 170 7.4施工現(xiàn)場文明生產(chǎn)管理要點 1727.5工程事故處理指引 173第四部分 營銷管理 第一章 組織架構(gòu)與編制 175 第二章 營銷策劃管理 176 2.1 總則 1762.2 總

6、體策劃 1772.3階段策劃及實施 1782.4市場調(diào)查與前期策劃 1792.5營銷策劃工作規(guī)范房地產(chǎn)全程策劃標(biāo)準(zhǔn) 182 第三章 現(xiàn)場銷售工作管理 1923.1銷售準(zhǔn)備 1923.2現(xiàn)場銷售過程 193 第四章 現(xiàn)場銷售工作規(guī)范 1954.1銷售準(zhǔn)備工作 1954.2銷售價格管理要點 1994.3銷售合同范圍與草擬注意事項 2014.4銷售面積確定操作要點 2024.5銷售工程設(shè)計裝修注意事項 204 4.6廣告方案與實施操作 2064.7銷售過程管理要點 2094.8房產(chǎn)價格折扣管理指引 211 4.9銷售收款指引 214 第五章 客戶服務(wù)工作規(guī)范 217 5.1客戶服務(wù)部職責(zé) 217 5

7、.2客戶資料管理指引 218 5.3退換房辦理指引 220 5.4更名辦理指引 222 5.5客戶按揭代辦指引 224 第六章 營銷費用制度 2264第一部分 投資管理第一章 項目投資管理制度1 總則1.1 為有效規(guī)避項目開發(fā)風(fēng)險，保證項目開發(fā)的效益和效率，公司所有擬開發(fā)項目必須經(jīng)過科學(xué)論證和決策。1.2公司房地產(chǎn)開發(fā)項目的選擇決策應(yīng)基于市場需求、國家政策法規(guī)規(guī)定，以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的評價和判斷，投資項目的選擇應(yīng)以公司的總體戰(zhàn)略和長遠規(guī)劃為依據(jù)，符合集團主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，以實現(xiàn)投資效益最大化為目標(biāo)。2 項目投資建議2.1計劃配套部負責(zé)根據(jù)擬開發(fā)項目的情況，在公司范圍內(nèi)組織人

8、員，進行新項目調(diào)研，新項目的調(diào)研應(yīng)包含土地背景信息、當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場基本信息等。2.2計劃配套部組織相關(guān)部門對相關(guān)調(diào)查信息進行經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)測算，經(jīng)初步判斷具備立項條件的，提出項目建議書。項目建議書的編制應(yīng)符合項目建議書編制指引的規(guī)定。2.3項目建議書經(jīng)總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)后，計劃配套部負責(zé)組織實施項目論證工作。3 項目投資論證3.1項目論證工作必須有計劃地進行，計劃配套部負責(zé)制定和實施項目論證階段的工作計劃。3.2項目論證階段的工作內(nèi)容包括，但不限于：1）宏觀和微觀投資環(huán)境分析；2）專項的市場調(diào)查，以及相關(guān)信息收集、整理和分析；3）項目初步定位；4）資金來源計劃及融資方案；5）投資估算

9、；6）經(jīng)營效益分析等。3.3項目論證形成的可行性研究報告必須符合項目可行性研究報告編制指引的規(guī)定要求，計劃配套部在完成項目可行性研究報告后，報公司總經(jīng)理辦公會審查。3.4計劃配套部根據(jù)總經(jīng)理辦公會的審查意見進行必要的補充論證，進一步修訂完善項目可行性研究報告，并為提交投資決策委員會審議做好資料準(zhǔn)備。3.5項目可行性研究報告由計劃配套部組織編制，財務(wù)部、市場部、工程造價部和工程技術(shù)部等相關(guān)部門有責(zé)任予以積極配合。4 項目投資決策4.1開發(fā)項目的立項決策，首先必須通過總經(jīng)理辦公會的評審。4.2總經(jīng)理辦公會收到計劃配套部提交的項目可行性研究報告后，由總經(jīng)理確定召開評審會議。總經(jīng)理辦公會做出的評審決定

10、包括三種：1）同意立項；2）不同意立項；3）推遲立項。4.3 總經(jīng)理辦公會要求補充論證的項目，由計劃配套部在規(guī)定時間內(nèi)完成補充論證，并再次提交總經(jīng)理辦公會審議。4.4總經(jīng)理辦公會同意立項后，將項目可行性研究報告提交投資決策委員會審批。4.5投資決策委員會同意立項后，計劃配套部負責(zé)跟進土地合同談判和簽訂，按本手冊“經(jīng)濟合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。5 項目并購及合資合作5.1項目并購及合資合作必須按上述第2、3、4條的規(guī)定執(zhí)行項目建議、論證、決策程序。凡合資合作項目在人事、資金、技術(shù)、經(jīng)營、銷售等方面無控制權(quán)的，原則上不參與。5.2計劃配套部負責(zé)項目兼并和合資合作的組織工作，提出項目運作策劃方案，明確項

11、目運作目標(biāo)、各階段工作內(nèi)容、控制措施、時間進度和責(zé)任。項目運作策劃方案由投資決策委員會審議批準(zhǔn)。5.3在項目運作過程中，所有涉及對簽訂經(jīng)濟合同和付款的事項，必須按本手冊“經(jīng)濟合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。6 項目變更與調(diào)整6.1項目運作過程中發(fā)生的項目變更，包括但不限于：發(fā)展延伸、投資的增減或滾動使用、規(guī)模擴大或縮小、后續(xù)或轉(zhuǎn)產(chǎn)、中止或合同修訂等，均應(yīng)報投資決策委員會通過。6.2投資項目變更時，由計劃配套部負責(zé)人以書面形式將變更理由上報總經(jīng)理辦公會，總經(jīng)理辦公會經(jīng)研究分析后編制項目變動報告上報投資決策委員會審批。50第二章 項目投資管理工作流程圖設(shè)定開發(fā)項目目標(biāo)市場部等相關(guān)部門配合進行項目調(diào)研，提供調(diào)

12、查資料進行市場調(diào)研相關(guān)部門參與定位、分析進行市場定位提出項目建議書總經(jīng)理辦公會審批相關(guān)部門參與可行性分析進行項目論證、可行性分析編制項目可行性報告，并組織相關(guān)部門討論，根據(jù)建議進行修改總經(jīng)理辦公會評審項目可行性報告總經(jīng)理辦公會評審?fù)ㄟ^后，計劃配套部根據(jù)評審意見修改項目可行性報告報投資決策委員會審議審議通過后，項目立項第三章項目建議書編制指引1 城市規(guī)劃及發(fā)展簡述2 項目決策背景及摘要2.1外部環(huán)境1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策走向等；2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位；

13、3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。2.2內(nèi)部因素1）項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；2）公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用；3）從項目投資回報率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義。3 項目概況3.1宗地位置3.2宗地現(xiàn)狀四至范圍，地勢比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。3.3項目周邊的社區(qū)配套3.4項目周邊環(huán)境3.5大市政配套3.6規(guī)劃控制要點總占地面積、凈用地面積、綠化面積、

14、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。3.7土地價格3.8土地升值潛力初步評估3.9立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析。4 法律及政策性風(fēng)險分析土地使用權(quán)歸屬、土地的他項權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補償、有關(guān)項目地塊的政府文件。5 市場分析區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近3-5年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢；各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況

15、、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會；產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征；產(chǎn)品定位及建議。6 主要經(jīng)營指標(biāo)分析開發(fā)建設(shè)期間計劃分析；購置土地的資金來源計劃分析；營銷計劃分析；成本、費用、稅務(wù)分析；贏利能力分析。7 結(jié)論和建議第四章 項目可行性研究報告編制指引1 項目決策背景及分析1.1外部環(huán)境 1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位； 3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、

16、文化園、政府重點工程等。1.2內(nèi)部因素 1）項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）； 2）公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用； 3）從項目投資回報率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義。2 項目概況2.1宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。（附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物的相對位置和距離、地段的定性描述）。2.2宗地現(xiàn)狀1）四至范圍；2）地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；3）地面現(xiàn)狀，包括

17、宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。（附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等

18、內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）2.3項目周邊的社區(qū)配套1）周邊3000米范圍內(nèi)的交通狀況、教育、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場、文化、體育、娛樂設(shè)施、公園、銀行、郵局等設(shè)施狀況。2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀。2.4項目周邊環(huán)境治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險源情況、周邊景觀、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。2.5大市政配套周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的

19、可能性。2.6規(guī)劃控制要點1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積；3）綜合容積率、住宅容積率；4）建筑密度；5）控高；6）綠化率等。2.7土地價格土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。2.8土地升值潛力初步評估從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。2.9立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析。3 法律及政策性風(fēng)險分析3.1項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述3.1.1項目用地現(xiàn)狀土地

20、使用權(quán)歸屬、土地的他項權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件。3.1.2計劃手續(xù)項目是否已經(jīng)立項、立項主體是否能夠變更、立項變更條件和時間、有關(guān)立項的政府文件。3.1.3規(guī)劃手續(xù)規(guī)劃用地用途、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件。3.1.4土地手續(xù)征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補償、有關(guān)項目地塊的政府文件。1）項目用地取得土地使用權(quán)程序評估：取得土地使用權(quán)的程序描述、取得土地使用權(quán)需要的工作日、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制。2）項目用地土地性質(zhì)變更的評估：土地性質(zhì)變更的程序描述和理由、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙、土地性質(zhì)變更需要的工作日。3）政策性風(fēng)險評估

21、：政府資源利用的評估、政策變更對項目開發(fā)的影響。3.2合作方式及風(fēng)險評估合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述、合作風(fēng)險評估。3.3總體評價對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。4 市場分析4.1區(qū)域住宅市場成長狀況區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近3-5年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢。4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征各檔次產(chǎn)品供

22、應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點和威脅點。4.3區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍、本案目標(biāo)人群特征、確定目標(biāo)客戶、市場定位。4.4整體市場對本案有重大影響的因素產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。4.5產(chǎn)品定位及建議戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。5 規(guī)劃設(shè)計初步分析5.1規(guī)劃設(shè)計的可行性分析規(guī)劃設(shè)計的初步概念：設(shè)計概念、技術(shù)概念、可持續(xù)發(fā)展概念。6 工程及銷售計劃1）截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。2）工程計

23、劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。3）銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。7 投資收益分析7.1成本預(yù)測 說明測算假設(shè)和主要運用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項目總投資等。7.2稅務(wù)分析營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。7.3經(jīng)濟效益分析1）項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標(biāo)。2）項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)。3）敏感性分析：成本變動各項經(jīng)濟指標(biāo)的變化，售價變動各項經(jīng)濟指標(biāo)的變化，容積率變動各項指標(biāo)的變化。4）盈虧平衡點分析：保本售價、保本銷售率。7.4項目資金預(yù)測資金

24、投入計劃、資金回款計劃、融資方案、啟動資金及現(xiàn)金流量分析。8 綜合分析與建議8.1優(yōu)勢從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。8.2劣勢 從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。8.3機會從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。8.4結(jié)論和建議附表1 開發(fā)成本測算項 目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）一、土地價款支出二、前期開發(fā)準(zhǔn)備費三、主體建筑（裝飾）工程

25、費四、主體安裝工程費五、社區(qū)管網(wǎng)工程費六、智能化系統(tǒng)費七、園林環(huán)境工程費八、配套設(shè)施費九、其它建設(shè)工程支出十、管理費用十一、銷售費用十二、財務(wù)費用十三、各項稅金十四、預(yù)備費十五、總計在指標(biāo)不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設(shè)下的成本測算分別列示。附表2 投資收益分析項目名稱：制表人：編制單位：編制日期：項 目序號總金額（萬元）可售面積（M2）單位金額（元/M2）備 注一、銷售總收入11 多層住宅收入22 高層住宅收入33 小高層住宅收入44 公建收入55 車庫收入66 其他收入7二、各項支出總額81 建造成本9 1.1土地價款支出10 1.2前期開發(fā)準(zhǔn)備費11 1.3主體建筑工程費12 1.

26、4主體安裝工程費13 1.5社區(qū)管網(wǎng)工程費14 1.6智能化系統(tǒng)151.7園林環(huán)境工程費161.8配套設(shè)施費17 1.9其他建設(shè)工程支出18 2.0預(yù)備費192 銷售費用203 管理費用214 財務(wù)費用225 營業(yè)稅金及附加23四、利潤總額24減:所得稅25五、凈利潤26六、項目投資總額27七、收益率281 毛利率2292 銷售利潤率303 成本利潤率314 成本凈利率325 投資利潤率336 投資凈利率34附表3 開發(fā)各期利潤預(yù)測經(jīng)濟指標(biāo) 年 年年合 計上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積（m2）單位利潤（元/m2）利潤（萬元）第五章 項目立項評審決策指引1 項目可行性評審方式和要求

27、1.1項目立項的評審經(jīng)兩步完成，包括總經(jīng)理辦公會的評審和投資決策委員會的評審。1.2總經(jīng)理辦公會的評審采用資料審查方式進行，各評審委員對項目可行性研究報告提出書面評審意見，交由計劃配套部修訂完善項目可行性研究報告。1.3投資決策委員會做出項目立項評審的最終決定。2 評審內(nèi)容要點2.1項目可行性研究報告及相關(guān)附件資料的審查1）所用背景資料的可靠性；2）可行性論證分析的內(nèi)容是否完整；3）分析方法是否可行；4）是否存在先入為主的“假設(shè)”。2.2擬開發(fā)項目與公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性1）所在地域選擇；2）開發(fā)產(chǎn)品的選擇；3）項目品牌與企業(yè)品牌的協(xié)調(diào)性；4）開發(fā)項目規(guī)模；5）開發(fā)項目檔次；6）目標(biāo)客戶選

28、擇。2.3投資收益及風(fēng)險1）風(fēng)險分析是否充分；2）風(fēng)險規(guī)避措施是否可行；3）潛在風(fēng)險對公司經(jīng)營策略的影響；4）投資收益測算的可信程度；5）投資收益是否滿足要求。2.4項目策劃的評價1）項目規(guī)劃分析與公司業(yè)務(wù)策略的符合性；2）規(guī)劃概念的創(chuàng)新；3）工程計劃及銷售計劃是否可行。2.5資源能力評價1）開發(fā)項目對近期經(jīng)營計劃的影響；2）資金來源的可行性；3）項目開發(fā)管理能力；4）專業(yè)資源及解決途徑的可行性。3 項目可行性評審決策會議3.1評審會計劃應(yīng)至少提前3天通知各與會人員，并隨附項目可行性研究報告及相關(guān)資料。與會人員必須提前審查項目可行性研究報告及相關(guān)資料。3.2評審人員可先行與報告編寫相關(guān)人員進行

29、溝通，或在評審會上提出評審意見。評審會應(yīng)保證充足的時間，以便問題的澄清和認(rèn)可各位評審提出的問題、意見和建議。3.3評審人員在會議最后做出書面的綜合評估意見、開發(fā)建議和評審結(jié)論。3.4計劃配套部在三天內(nèi)綜合分析各委員意見和評審結(jié)論，形成公司決策會議紀(jì)要，報投資決策委員會簽發(fā)。4 評審決策結(jié)論評審結(jié)論分為三種：同意立項、反對立項、推遲立項。第二部分 規(guī)劃設(shè)計管理第一章 項目設(shè)計管理制度1總則1.1項目設(shè)計管理是實現(xiàn)顧客價值、達到公司經(jīng)營目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計、施工圖設(shè)計（初步設(shè)計）、景觀設(shè)計等。1.2全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計管理活動流程和操作規(guī)范，確保項目設(shè)計管理和設(shè)計過程在受控狀態(tài)

30、下進行，是項目開發(fā)過程中保證設(shè)計質(zhì)量、進度，促進銷售、控制成本的重要途徑。2 項目設(shè)計管理過程的一般規(guī)定2.1項目設(shè)計管理內(nèi)容2.1.1總工辦負責(zé)對項目設(shè)計工作進行全過程監(jiān)管，各設(shè)計階段的管理要求包括，但不限于：1）編制、審查各階段設(shè)計指導(dǎo)及設(shè)計任務(wù)書；2）選擇符合資格要求的設(shè)計單位；3）配合成本控制、實施限額設(shè)計；4）參與設(shè)計過程（或事后檢查）重要階段的評審；5）組織技術(shù)專家評審和確認(rèn)各主要階段的設(shè)計成果；6）組織各設(shè)計階段的銜接、協(xié)調(diào)；7）明確設(shè)計更改控制程序，并保證設(shè)計更改按規(guī)定的程序進行；8）項目完成后的設(shè)計總結(jié)、資料備案。2.1.2各設(shè)計階段的監(jiān)管工作安排，由總工辦負責(zé)具體制定，階段

31、設(shè)計工作的監(jiān)管計劃必須明確設(shè)計過程中監(jiān)管內(nèi)容、責(zé)任和具體措施。2.1.3項目設(shè)計過程中與設(shè)計單位或其他單位的組織與技術(shù)接口要求，總工辦在委托設(shè)計時必須以書面形式明確，確保各方按規(guī)定的要求進行設(shè)計信息交流和資料提供、設(shè)計成果審查及確認(rèn)等。2.2設(shè)計要求2.2.1總工辦必須按規(guī)定作業(yè)流程和指引文件，在各階段設(shè)計開始前以書面文件形式明確設(shè)計要求，形成各階段的設(shè)計任務(wù)書。2.2.2所有應(yīng)由開發(fā)商提供的項目設(shè)計依據(jù)，以及設(shè)計技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)都必須作為設(shè)計任務(wù)書的附件一并提交設(shè)計單位，并與設(shè)計單位進行確認(rèn)。2.2.3為保證各階段設(shè)計要求的準(zhǔn)確、完整，并符合相關(guān)法規(guī)要求和公司規(guī)定，總工辦負責(zé)組織實施必要的設(shè)計要求審

32、查。2.3設(shè)計過程跟進2.3.1總工辦應(yīng)按設(shè)計監(jiān)管工作安排，依據(jù)設(shè)計委托合同對設(shè)計過程進行連續(xù)監(jiān)督檢查，以保證設(shè)計工作進度符合規(guī)定要求。2.3.2設(shè)計過程中，所有對設(shè)計進度和設(shè)計成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應(yīng)負責(zé)跟進檢查落實情況。2.3.3設(shè)計過程中，所有甲方提出或確認(rèn)的意見和要求均必須形成書面文件，并存檔備案。2.4設(shè)計成果2.4.1與設(shè)計單位訂立的設(shè)計委托合同，或其附件中，必須明確規(guī)定對設(shè)計成果提交的具體形式和審查要求，確保設(shè)計單位提交的設(shè)計文件完整性和設(shè)計深度。2.4.2根據(jù)項目的規(guī)模和具體情況的需要，可委托有資格的技術(shù)專家對設(shè)計單位提交的設(shè)計成果進行審查。2.4.3各

33、階段設(shè)計成果審查均必須包括經(jīng)濟性的審查，規(guī)劃方案設(shè)計及擴初設(shè)計須進行成本估算或概算，施工圖設(shè)計須進行成本預(yù)算，確保在項目總成本的控制范圍內(nèi)。2.4.4審查中發(fā)現(xiàn)的問題，總工辦必須以書面文件方式通知設(shè)計單位，責(zé)成設(shè)計單位進行修改，并跟蹤記錄。3 規(guī)劃、建筑、景觀方案設(shè)計3.1規(guī)劃設(shè)計指引必須按照規(guī)劃設(shè)計指引編制要點進行編制，作為編制規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書的主要依據(jù)。規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書由總經(jīng)理辦公會審批。3.2規(guī)劃設(shè)計方案必須執(zhí)行規(guī)劃方案設(shè)計作業(yè)流程及規(guī)劃方案評審指引的規(guī)定，形成的設(shè)計成果由總經(jīng)理辦公會審批。3.3建筑方案設(shè)計任務(wù)書編制完成后應(yīng)報總經(jīng)理辦公會審批。3.4建筑方案設(shè)計必須執(zhí)行建筑方案設(shè)計作業(yè)流程

34、及建筑方案評審指引的規(guī)定，形成成果后報總經(jīng)理辦公會審批。3.5景觀環(huán)境方案設(shè)計（概念方案及深入方案）3.5.1項目景觀環(huán)境工程各階段成本控制目標(biāo)確定前，總工辦就景觀環(huán)境工程的估算或概預(yù)算報總經(jīng)理辦公會審查。3.5.2項目修建性詳細規(guī)劃方案審定后，由總工辦組織編制景觀環(huán)境設(shè)計總體計劃及景觀環(huán)境概念方案設(shè)計任務(wù)書。景觀環(huán)境設(shè)計總體計劃及各階段方案設(shè)計任務(wù)書必須報總經(jīng)理辦公會審查核準(zhǔn)。3.5.3各階段方案設(shè)計的設(shè)計單位選擇須按照“招標(biāo)管理制度”進行。3.5.4設(shè)計單位提交的各階段方案必須按景觀環(huán)境方案設(shè)計作業(yè)流程的規(guī)定進行方案評審；方案評審會由總工辦組織進行，評審委員會人員由總經(jīng)理、工程副總、工程造

35、價部、工程技術(shù)部及總工辦相關(guān)人員組成，最終實施方案報總經(jīng)理辦公會審批。3.5.5各階段方案審定后方可進行下一階段設(shè)計。4 修建性詳規(guī)、修建性設(shè)計（總圖）、建筑初步設(shè)計和施工圖設(shè)計4.1修建性詳規(guī)設(shè)計、初步設(shè)計由總工辦負責(zé)委托設(shè)計，其相關(guān)設(shè)計任務(wù)書由工程副總審批，設(shè)計成果報總經(jīng)理辦公會審批。4.2修建設(shè)計（總圖）、施工圖設(shè)計由總工辦負責(zé)委托設(shè)計，其相關(guān)設(shè)計任務(wù)書由工程副總審批。4.3景觀環(huán)境深入方案審定后，由總工辦編制施工圖設(shè)計計劃及組織景觀施工圖招標(biāo)委托設(shè)計。 4.4出正式施工圖前，總工辦應(yīng)組織相關(guān)業(yè)務(wù)部門進行施工圖審查，并按施工圖審查基本要求的規(guī)定執(zhí)行。4.5景觀環(huán)境施工圖應(yīng)報工程副總審批。

36、4.6修建性詳規(guī)設(shè)計、修建性設(shè)計（總圖）、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計等的圖紙資料及竣工圖（非景觀環(huán)境類），景觀環(huán)境施工圖及竣工圖均應(yīng)及時備案。4.7工程技術(shù)部應(yīng)及時掌握景觀環(huán)境施工進度及安排，并定期進行景觀環(huán)境現(xiàn)場施工檢查。5 其它設(shè)計5.1其它設(shè)計包括小區(qū)總體配套（建筑、景觀、裝修）設(shè)計，部分施工圖設(shè)計完善工作等，由總工辦負責(zé)組織完成，并必須執(zhí)行前述“一般規(guī)定”。5.2賣場（包括與所有銷售展示相關(guān)的建筑、景觀、裝修等）方案由市場部負責(zé)委托設(shè)計，報總經(jīng)理辦公會審批。銷售賣場及樣板房的設(shè)計應(yīng)注意規(guī)避法律與市場風(fēng)險。 6設(shè)計更改6.1所有變更申請及變更方案的審查，均必須包括該變更可能對質(zhì)量、工期、成本的

37、影響。6.2在施工圖設(shè)計及施工過程中，所有涉及規(guī)劃、建筑單體方案的原則性變更（調(diào)整），應(yīng)事先告知有關(guān)的工程、造價和營銷管理部門，并且報工程副總審批。6.3在景觀環(huán)境概念方案或深入方案確定后，由于特殊原因需進行的局部設(shè)計調(diào)整或更改，統(tǒng)一由總工辦組織提出設(shè)計申請，并注明修改原因及擬修改方向，一并報工程副總審批。6.4除上述規(guī)定外的施工圖變更外，其余變更由項目經(jīng)理部根據(jù)工程設(shè)計變更管理規(guī)定進行處理，包括：1）識別變更需要，并予以評審；2）形成設(shè)計變更書面文件；3）審查設(shè)計變更文件；4）發(fā)布、執(zhí)行變更文件。6.5最終批準(zhǔn)的施工圖變更文件，總工辦必須于施工圖變更文件生效7日以內(nèi)，復(fù)制變更文件，通知有關(guān)的

38、現(xiàn)場施工、工程造價和營銷管理部門，并做好變更文件的講解工作。是否需要初勘委托測量/初勘測量或提供地形圖/地質(zhì)初勘第二章 規(guī)劃方案設(shè)計作業(yè)流程總工辦編制規(guī)劃設(shè)計指引總經(jīng)理辦公會審批 Yes No總工辦編制規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書/招標(biāo)文件總經(jīng)理辦公會審批通過招標(biāo)選擇委托設(shè)計單位設(shè)計單位設(shè)計/調(diào)整/提交規(guī)劃方案總工辦接收方案,申請方案評審 召開方案評審會通過 No 計劃配套部進行規(guī)劃報批Yes第三章 建筑方案設(shè)計作業(yè)流程總工辦編制建筑方案設(shè)計任務(wù)書總經(jīng)理辦公會審批總工辦編制設(shè)計招標(biāo)文件，按照招標(biāo)程序選擇設(shè)計單位設(shè)計單位進行建筑方案設(shè)計/設(shè)計修改，總工辦跟蹤設(shè)計質(zhì)量與進度總工辦接收方案，進行初步審查通過 No

39、 Yes申請方案評審召開方案評審會 通過 No Yes計劃配套部進行方案報批，總工辦進行下一階段設(shè)計準(zhǔn)備第四章 景觀環(huán)境設(shè)計作業(yè)流程總工辦編制景觀環(huán)境設(shè)計總體計劃總經(jīng)理辦公會審查批準(zhǔn)總工辦編制階段設(shè)計任務(wù)書總經(jīng)理辦公會審查批準(zhǔn)招標(biāo)選擇設(shè)計單位總工辦配合設(shè)計單位進行設(shè)計接收階段設(shè)計成果施工圖設(shè)計 概念設(shè)計或深入設(shè)計總工辦組織評審溝通修改，審查通過進行下一階段設(shè)計第五章 規(guī)劃設(shè)計指引編制要點1 設(shè)計意向部分1.1總體開發(fā)設(shè)想1.1.1 項目定位和開發(fā)計劃表達要求：道路系統(tǒng)與分期開發(fā)的關(guān)系、結(jié)合項目地塊價值分析的容積率分配計劃、關(guān)注點設(shè)計（自然環(huán)境利用等）的開發(fā)思路及成本測算、交通組織的設(shè)想等。1.

40、1.2銷售策略與開發(fā)步驟的契合性要求1.2規(guī)劃設(shè)計細則1.2.1總體規(guī)劃構(gòu)思表達要求：結(jié)合項目定位及開發(fā)計劃進行總體規(guī)劃構(gòu)想、規(guī)劃要點、土地評估（根據(jù)自然地形、地貌分析土地規(guī)劃用途，選擇適宜建造的范圍）。1.2.2道路系統(tǒng)規(guī)劃表達要求：路網(wǎng)形式、人車流組織、道路分級布置、靜態(tài)交通布置，以及關(guān)鍵技術(shù)要求，如：出入口與交通樞紐、消防車道設(shè)計等。1.2.2.1車行系統(tǒng)與停車規(guī)劃表達要求：停車量及停車方式（設(shè)計車位測算、各種停車組織方式的分配比例）。1.2.2.2步行系統(tǒng)規(guī)劃表達要求：純步行系統(tǒng)分布（是否考慮絕對禁止機動車穿行的地段，該地段應(yīng)具備的區(qū)域特點）、無障礙步行系統(tǒng)（是否考慮針對殘疾人、老人的

41、無障礙環(huán)境設(shè)計及步行系統(tǒng)到達范圍的要求）。1.2.3綠化與景觀系統(tǒng)規(guī)劃表達要求：自然條件、用地條件分析、景觀系統(tǒng)最大化利用分析。1.2.4配套公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃表達要求：配套項目與公共設(shè)施規(guī)劃（對配套與公共設(shè)施的配置種類、數(shù)量及分布的要求，以及經(jīng)營的利好）。1.2.5豎向規(guī)劃1.2.6市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃1.2.7生態(tài)與節(jié)能設(shè)計表達要求：對生態(tài)環(huán)境的利用與保護的要求，根據(jù)各地區(qū)差異對雨水、太陽能及其他自然資源的利用設(shè)想。1.3建筑設(shè)計細則表達要求：以城市背景與項目用地的分析報告為基礎(chǔ)資料，對檔次定位、主體風(fēng)格、主力戶型、環(huán)保節(jié)能和智能系統(tǒng)的實施加以說明，對建筑材料、部件產(chǎn)品的使用設(shè)想。建筑造型、間距、朝向、群體空間。1.4項目綜合評價、規(guī)劃方向及問題剖析表達要求：對項目的各地塊開發(fā)價值、開發(fā)內(nèi)容安排計劃、規(guī)劃風(fēng)格進行總體分析、提出項目需要處理的重要問題及操作難點。2 客觀資料部分（說明：本部分為設(shè)計工作提供客觀理性的背景資料。）2.1城市背景分析（說明：節(jié)錄項目可行性研究報告之相關(guān)內(nèi)容。）2.1.1城市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析2.1.2主要銷售對象與需求人群分析2.1.3市場潛力與隱性商機分析2.1.4當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗與人文分析2.1.5市民居住模式和出行方式分析表達方式：分析方式以形成不同生活層次和生活習(xí)慣的內(nèi)在因素為主，搞清楚當(dāng)?shù)鼐用竦娜粘Ｉ钅Ｊ?，避免設(shè)計師想當(dāng)然。2.1.6建筑文脈