《物業(yè)管理制度》word版.doc

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物業(yè)管理保安員交接班制度 一、 按時(shí)交接班，接班人員應(yīng)提前十分鐘到達(dá)崗位。接班人員未到達(dá)前，當(dāng)班人員不能離崗。 二、接班人要詳細(xì)了解上一班執(zhí)勤情況和本班應(yīng)注意事項(xiàng)，應(yīng)做到三明: 1、上班情況明； 2、本班接辦的事情明； 3、物品、器械清點(diǎn)明。 三、交班人在下班前必須填好值班記錄，應(yīng)做到三清： 1、本班情況清； 2、交接的問題清； 3、物品、器械清。 四、當(dāng)班人員發(fā)現(xiàn)的問題要及時(shí)處理，不能移交給下班的事情要繼續(xù)在崗處理完，接班人協(xié)助完成。 五、交接時(shí)要做好記錄,填寫《保安值班交接班記錄》，并簽名。 六、接班后按照本崗位服務(wù)規(guī)范、規(guī)程等要求，做好本崗位工作。 七、做好執(zhí)勤器材、裝備的保養(yǎng)工作，如對(duì)講機(jī)、充電器、手電筒等，確保在任何時(shí)間、任何情況下均可正常使用。 八、及時(shí)搞好崗位周圍的清潔衛(wèi)生，如：煙頭、紙屑等細(xì)小垃圾，交接班時(shí)必須打掃干凈，保持工作現(xiàn)場整潔有序。 物業(yè)管理小區(qū)保安巡邏制度 一、依照法律法規(guī)及各項(xiàng)規(guī)章制度對(duì)小區(qū)治安情況進(jìn)行巡視檢查。 二、保安員實(shí)行24小時(shí)全天候巡邏服務(wù)，盡可能扼制各類違法犯罪發(fā)生，確保轄區(qū)安全。 三、對(duì)巡邏中發(fā)現(xiàn)的問題及隱患及時(shí)做出處理，并通過對(duì)講機(jī)向保安隊(duì)長報(bào)告。 四、保安隊(duì)長負(fù)責(zé)治安巡邏的檢查、監(jiān)督工作，協(xié)助小區(qū)負(fù)責(zé)人處理突發(fā)事件。 五、保安巡邏員在巡邏過程中應(yīng)多看、多聽、多嗅以確保完成巡邏任務(wù)。 六、嚴(yán)格執(zhí)行《保安巡邏規(guī)程》，對(duì)重點(diǎn)部位實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)控，阻止閑雜人員在小區(qū)內(nèi)亂竄，阻止未經(jīng)許可的人員進(jìn)入小區(qū)重點(diǎn)要害部位。 七、注意來往人員的動(dòng)向及攜帶物品，對(duì)可疑人員應(yīng)前往盤問、檢查證件，必要時(shí)可檢查所帶物品。 八、發(fā)現(xiàn)打架、吵架、斗歐時(shí)，應(yīng)予以勸止。 九、發(fā)現(xiàn)火燭，應(yīng)立即組織撲救并迅速報(bào)警。 十、接受住戶信息反饋，積極為住戶聯(lián)系，及時(shí)解決和協(xié)助處理住戶投訴和求助。 十一、在執(zhí)勤過程中，當(dāng)保安隊(duì)長檢查到各崗位的保安員時(shí)，保安員應(yīng)向隊(duì)長或班長敬禮并匯報(bào)巡邏情況，保安隊(duì)長應(yīng)向保安員回禮。 十二、嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，在接崗隊(duì)員尚未到崗時(shí)，原班隊(duì)員不得離開，巡邏隊(duì)員下崗后將巡視器材進(jìn)行交接，并做好相關(guān)記錄。 物業(yè)管理重大事件報(bào)告 及緊急事件處理制度 一、重大事件報(bào)告制度 為及時(shí)妥善處理重大或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件報(bào)告制度。 1. 重大或突發(fā)事件包括：火災(zāi)、爆炸、突發(fā)性停電、水浸、盜竊、械斗等破壞行為；刑事案件；業(yè)戶集體投訴（5家以上）；高低壓電柜、通訊設(shè)備等宿舍樓主要設(shè)備設(shè)施故障；宿舍樓主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等。 2.發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的組長或當(dāng)值主管應(yīng)立即到現(xiàn)場處理，同時(shí)盡快口頭向管理辦主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，并根據(jù)事發(fā)情節(jié)決定是否報(bào)告公安、消防等機(jī)構(gòu)協(xié)助處理。 3.參與事件處理的組長在事件處理后立即填寫重大事件報(bào)告表，于12小時(shí)內(nèi)以書面形式遞交管理辦主任，詳述事件發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、經(jīng)過，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過。 4.重大事件報(bào)告表由組長簽名后上報(bào)。如組長不在而事件緊急時(shí)，可由當(dāng)值主管簽名上報(bào)。 5.參與事件處理的部門應(yīng)在事件處理完畢后24小時(shí)內(nèi)填寫重大事件總結(jié)表上報(bào)管理辦主任，如實(shí)匯報(bào)事件的詳細(xì)處理過程及結(jié)果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類似情況發(fā)生的預(yù)防措施。 消防、交通、救助應(yīng)急處置制度 1．火警火災(zāi) （一）增強(qiáng)防火安全意識(shí)，經(jīng)常學(xué)習(xí)和宣傳消防安全法規(guī)，認(rèn)真履行公司防火安全責(zé)任制的要求，堅(jiān)持三級(jí)防火安全檢查制度，開展經(jīng)常性的防火安全檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和整改各種火險(xiǎn)隱患。 （二）熟悉和掌握公司消防工作制度及易燃易爆物品擺放位置；電源開關(guān)、總閘、水源、消防水帶、開啟消防閥門等設(shè)置；以及各類消防器材的性能、規(guī)格和使用方法。 （三）初起火災(zāi)，正確使用消防器材，安全迅速撲滅；若火情嚴(yán)重，無法控制的： 1、立即撥打“119”電話報(bào)警，報(bào)警時(shí)講明發(fā)生火災(zāi)單位、地址、門牌、著火部位和物體后，通報(bào)公司及客戶單位有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)； 2、及時(shí)開通應(yīng)急消防通道，接引消防、救護(hù)等搶險(xiǎn)救急車輛和人員迅速到場，展開撲救； 3、切斷火災(zāi)現(xiàn)場電源、疏散人群，撤離易燃易爆物品； 4、注意維護(hù)火場秩序，嚴(yán)禁無關(guān)人員接近火場，妥善保護(hù)人證、物證等現(xiàn)場情況； 5、積極協(xié)助公安消防機(jī)關(guān)做好現(xiàn)場勘查、調(diào)查取證和善后查處等工作。 2.突發(fā)事件的處理程序 （1）凡遇突發(fā)事件（指兇殺、搶動(dòng)、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報(bào)告當(dāng)值組長。 （2）簡要說明事發(fā)的地點(diǎn)、性質(zhì)、人數(shù)、特征及損失價(jià)值。 （3）驅(qū)散無關(guān)人員，保護(hù)好現(xiàn)場，留意現(xiàn)場周圍的情況。 （4）查看本部各類記錄、出入登記，檢查有無可疑情況和人員。 （5）對(duì)勒索、打架事件，監(jiān)控中心應(yīng)密切注意事發(fā)現(xiàn)場的情況變化。 （6）對(duì)糾紛事件應(yīng)及時(shí)了解具體原因，積極協(xié)調(diào)，勸阻爭吵，平息事態(tài)。 （7）對(duì)傷亡事件應(yīng)做好現(xiàn)場保護(hù)和通知搶救工作；對(duì)明確已死亡的，應(yīng)報(bào)派出所調(diào)查處理并通知?dú)泝x館。 （8）對(duì)涉及刑事及重大責(zé)任事故或因治安、刑事案件引致的傷亡事故，應(yīng)立即報(bào)告公安機(jī)關(guān)并由保安組組長協(xié)助調(diào)查處理。 （9）保安組組長在接報(bào)突發(fā)事件后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴(kuò)大，并拍照留證。 （10）保安組組長組織人員除維護(hù)現(xiàn)場外，還需負(fù)責(zé)指揮調(diào)派人員做好布控堵截，根據(jù)事態(tài)的大小程度報(bào)派出所、有關(guān)部門及管理辦主任?！? 3.斗毆等暴力事件的處理程序 （1）處理斗毆等暴力事件應(yīng)保持客觀、克制的態(tài)度，除非正當(dāng)防衛(wèi)，一般情況下應(yīng)盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵。 （2）巡查發(fā)現(xiàn)或接報(bào)有斗毆等暴力事件，應(yīng)馬上用對(duì)講機(jī)或其它最快的方式報(bào)告宿舍保安中心，簡要說明現(xiàn)場的情況（地點(diǎn)、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器等）。如能處理的，即時(shí)處理；否則監(jiān)視現(xiàn)場，等待保安中心的指令。 （3）保安中心接報(bào)后視情況派適當(dāng)數(shù)量的保安員立即到場制止，將肇事者帶往保安中心接受調(diào)查。如場面無法控制，應(yīng)盡快報(bào)派出所。（4）斗毆事件中如大廈的財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)拍照、保護(hù)現(xiàn)場，并留下目擊者、扣下肇事者，作詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和落實(shí)賠償。 （5）如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)交派出所立案處理。 （6）事件中如有人員受傷要及時(shí)組織搶救，并盡快送往醫(yī)院。 4.盜竊等破壞事件的處理程序 （1）巡查發(fā)現(xiàn)或接報(bào)宿舍內(nèi)有人盜竊，應(yīng)馬上抓獲現(xiàn)場嫌疑人。如力量不夠，用對(duì)講機(jī)、消防電話或其它方式盡快報(bào)告保安中心，簡要說明現(xiàn)場情況，并監(jiān)視現(xiàn)場等待保安中心的指令。 （2）保安中心接報(bào)后，應(yīng)迅速派適當(dāng)數(shù)量的保安人員到場制止，設(shè)法抓獲肇事者，帶往保安中心調(diào)查處理。 （3）事件中如有財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)拍照或錄像，并保護(hù)現(xiàn)場，留下目擊者，做詳細(xì)調(diào)查，以明確責(zé)任、落實(shí)賠償。 （4）如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)交派出所立案處理。 5.水浸處理程序 （1）當(dāng)值各崗保安員如發(fā)現(xiàn)宿舍范圍內(nèi)水浸，應(yīng)立即將出事地點(diǎn)和情況報(bào)告主管，同時(shí)盡快采用就近的防水設(shè)施保護(hù)好受浸樓層各電梯口，以免電梯受損。 （2）當(dāng)值組長接報(bào)后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場查看情況，組織搶險(xiǎn)。 （3）設(shè)法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是來自宿舍外的暴雨洪水，應(yīng)當(dāng)在各低于水位的出入口使用備用攔水閘板和沙包；如水浸是來自市政地下水反溢，應(yīng)當(dāng)暫時(shí)將反溢的地下水道通往宿舍的入口封閉，并用排水泵將宿舍的積水抽排出宿舍外；如水浸來自宿舍機(jī)管設(shè)施的損壞或故障，應(yīng)當(dāng)先關(guān)閉控制有關(guān)故障部位的水掣或供水泵。 （4）組織當(dāng)值人員根據(jù)水浸情況，協(xié)同工程組采取有效措施，如在水漫延的通道上擺放攔水沙包、疏通排水渠、開啟排水泵、用吸水機(jī)吸水等，盡可能減少水浸所致的損失。 （5）水浸排除后，立即通知清潔員清除積水并清理現(xiàn)場環(huán)境，通知工程組查明故障原因，修復(fù)受損的設(shè)施，盡快恢復(fù)宿舍的正常運(yùn)作。 6.停電事故的處理程序 （1）未預(yù)知的情況下突然發(fā)生停電，立即聯(lián)系工程組，盡快采取措施恢復(fù)供電。 （2）使用緊急照明，保證公共地方及主要通道的照明。 （3）監(jiān)控中心和巡樓保安員密切注視各樓層，以防有人趁機(jī)制造治安問題。 維修管理制度 1、 管理處接到的維修的訴求后，必須在30分鐘內(nèi)安排相關(guān)維修技術(shù)人員到現(xiàn)場實(shí)施維修。 2、 維修工到現(xiàn)場后，要做到： 1） 自覺維護(hù)管理處及業(yè)主的權(quán)益，不做損害管理處名譽(yù)的事情。 2） 不要不懂裝懂，遇到疑難問題要如實(shí)、詳細(xì)地向工程技術(shù)人員匯報(bào)并請(qǐng)求支援解決。 3、 維修工進(jìn)入現(xiàn)場維修時(shí)，應(yīng)主動(dòng)征求業(yè)主意見，盡量恢復(fù)維修前的原貌原樣，如有改動(dòng)，應(yīng)征求業(yè)主的同意后方可進(jìn)行。 4、 維修工進(jìn)入現(xiàn)場維修時(shí)，應(yīng)進(jìn)行仔細(xì)檢測，判斷出發(fā)生故障的原因。嚴(yán)禁盲目安裝或亂拆亂裝，造成不必要的返工。 5、 維修工進(jìn)行維修時(shí)，要把有影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布、廢報(bào)紙等）。盡量使噪音降到最低限度，嚴(yán)禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嘲笑取鬧。 6、 維修工作完成后，維修工應(yīng)及時(shí)清掃工作場地：小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi)，大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱等）要搬到附近的垃圾桶邊。用干凈的抹布擦拭弄臟的各部位（如桌椅、墻壁、地面等）。恢復(fù)各物品的原貌（位置）。 7、 全部工作完成后，維修工要試驗(yàn)維修后的效果給業(yè)主看，試驗(yàn)次數(shù)不少于3次，同時(shí)要給業(yè)主講解應(yīng)注意的事項(xiàng)，如果業(yè)主有不滿意的地方（合理的要求），則應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改直至業(yè)主滿意為止。 8、 確認(rèn)一切正常后，維修工應(yīng)禮貌地請(qǐng)業(yè)主在《維修單》上簽名確認(rèn)。維修工離開業(yè)主單位現(xiàn)場時(shí)，應(yīng)禮貌地謝謝業(yè)主支持、配合與諒解。 9、 維修工回到管理處及時(shí)做好維修記錄。 10、 在維修完成后，由管理員不定期進(jìn)行抽查回訪。 清潔管理制度 1、日常垃圾處理專人負(fù)責(zé)、日產(chǎn)日清，定點(diǎn)傾倒、分類傾倒，定時(shí)收集、定時(shí)清運(yùn)，按照規(guī)定的工作流程，履行保潔的崗位職責(zé)等。 2、保潔的標(biāo)準(zhǔn)是“五無”，即無裸露垃圾，無垃圾死角，無明顯積塵積垢，無蚊蠅蟲孳生地，無“臟亂差”頑疾。爭創(chuàng)標(biāo)準(zhǔn)：一是每天普掃二遍，每日保潔；二是達(dá)到“六不”、“六凈”標(biāo)準(zhǔn)，即不見積水，不見積土，不見雜物，不漏收堆，不亂倒垃圾和不見人畜糞；路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈和廢物箱凈。 宿舍管理制度 一、嚴(yán)禁自行拆改住房和室內(nèi)設(shè)備，不許隨意在墻壁、地面上開門挖洞。 二、宿舍區(qū)公共活動(dòng)場所內(nèi)，嚴(yán)禁任意蓋小房，挖菜窯，確保房屋基礎(chǔ)、交通消防、地下管道和院內(nèi)整體布局不受影響。 三、樓內(nèi)供水、供電、供暖設(shè)備，嚴(yán)禁隨意拆動(dòng)、改裝。 四、每戶用電度表及電線設(shè)備，因住戶自行增加設(shè)備而超負(fù)荷燒壞電器設(shè)備由用戶照價(jià)賠償。 五、堅(jiān)決查處竊電行為，發(fā)現(xiàn)竊電者，除按電業(yè)局規(guī)定罰款外，并通報(bào)本人所在單位。 六、水表、電表的修理、更換、電表測試等費(fèi)用由住戶自理。 （如有損壞，應(yīng)第一時(shí)間通知甲方，以便甲方更準(zhǔn)確的結(jié)算費(fèi)用。） 七、戶內(nèi)碰鎖、電視接收端盒、引線、燈泡、燈管或增裝插座、燈具、風(fēng)扇、玻璃等非房屋設(shè)備一律自費(fèi)解決。（如增改完畢后，要通知甲方進(jìn)行安全審核） 8、 因使用不當(dāng)造成門窗損壞由住戶自費(fèi)修理。 9、 房屋使用單位要經(jīng)常檢查房屋的安全狀況，特別要加強(qiáng)對(duì)墻體和屋頂?shù)臋z查，發(fā)現(xiàn)下沉、塌陷、開裂等異?，F(xiàn)象要立即報(bào)告甲方主管部門，以便及時(shí)維修。 十、嚴(yán)禁私自改接用電線路、亂拉電線，不得私自使用電褥子、電爐子、電熱杯等禁用電器。 十一、嚴(yán)禁在墻面亂涂亂畫,不得以任何理由破壞屋面、墻面、地面以及室內(nèi)硬件設(shè)施，確保房屋安全和使用壽命。 十二、嚴(yán)禁在床上吸煙和在房內(nèi)點(diǎn)蠟燭，二樓地面嚴(yán)禁扔帶有明火的火源，潑水。 十三、嚴(yán)禁在宿舍內(nèi)燒飯、燒菜。 十四、建立宿舍值日制度，搞好室內(nèi)衛(wèi)生，宿舍內(nèi)生活垃圾要放到大的塑料袋中，在統(tǒng)一放到生活區(qū)指定的垃圾點(diǎn)中。 十五、愛護(hù)生活區(qū)及宿舍內(nèi)的公共財(cái)物、公用設(shè)施，嚴(yán)禁隨地吐痰，大小便。 十六、應(yīng)在規(guī)定區(qū)域外曬衣服、曬被子、注意個(gè)人衛(wèi)生。 十八、嚴(yán)禁房屋內(nèi)水龍頭使用后不關(guān)，否則甲方會(huì)對(duì)相關(guān)單位進(jìn)行處罰。 十九、宿舍每人居住面積不得少于2.5平米，并且二樓居住人數(shù)不得大于120人。 凡因沒認(rèn)真貫徹執(zhí)行本制度，所造成的傷害事故，將嚴(yán)厲追究相關(guān)單位的管理部門、當(dāng)事人的法律責(zé)任和行政責(zé)任，并處以200元至1000元罰款。(罰款金額從房屋安全抵押金扣除），情節(jié)嚴(yán)重的單位甲方有權(quán)提高房屋租賃費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)或終止合同。（如果涉及甲方設(shè)施改動(dòng)，需通知甲方經(jīng)甲方許可，方可改動(dòng)。） 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